房地产项目可行性

**项目可行性研究报告目录HYPERLINK\l"_Toc198458448"一、概况2HYPERLINK\l"_Toc198458449"1.1项目概况2HYPERLINK\l"_Toc198458450"1.2开发商概况2HYPERLINK\l"_Toc198458451"1.3可行性研究的依据和范围2HYPERLINK\l"_Toc198458452"1.4建设的主要内容3HYPERLINK\l"_Toc198458453"1.5项目的主要技术经济指标3HYPERLINK\l"_Toc198458454"二、项目建设的必要性4HYPERLINK\l"_Toc198458455"2.1杭州城市发展的必然趋势4HYPERLINK\l"_Toc198458456"2.2下沙新城区日益繁荣的社会景象对房地产发展的更高要求4HYPERLINK\l"_Toc198458457"三、产品特征与建设规模4HYPERLINK\l"_Toc198458458"3.1本项目产品特征4HYPERLINK\l"_Toc198458459"3.2附近主要房产品市场情况4HYPERLINK\l"_Toc198458460"3.3建设规模4HYPERLINK\l"_Toc198458461"四、建设条件4HYPERLINK\l"_Toc198458462"4.1用地现状4HYPERLINK\l"_Toc198458463"4.2自然环境条件4HYPERLINK\l"_Toc198458464"4.3基础设施条件5HYPERLINK\l"_Toc198458465"4.4社会经济条件5HYPERLINK\l"_Toc198458466"五、工程方案5HYPERLINK\l"_Toc198458467"5.1设计指导思想5HYPERLINK\l"_Toc198458468"5.2总体布局5HYPERLINK\l"_Toc198458469"5.3设计定位5HYPERLINK\l"_Toc198458470"5.4建筑风格5HYPERLINK\l"_Toc198458471"5.5道路交通5HYPERLINK\l"_Toc198458472"5.6绿化5HYPERLINK\l"_Toc198458473"5.7技术指标5HYPERLINK\l"_Toc198458474"六、公用工程方案6HYPERLINK\l"_Toc198458475"6.1电气6HYPERLINK\l"_Toc198458476"6.2给排水7HYPERLINK\l"_Toc198458477"6.3消防8HYPERLINK\l"_Toc198458478"6.4暖通8HYPERLINK\l"_Toc198458479"6.5人防9HYPERLINK\l"_Toc198458480"七、环境保护与卫生防疫、安全防火等9HYPERLINK\l"_Toc198458481"7.1环境保护与卫生防疫9HYPERLINK\l"_Toc198458482"7.2安全与防火工程10HYPERLINK\l"_Toc198458483"八、建设工期与工程实施进度10HYPERLINK\l"_Toc198458484"8.1建设工期10HYPERLINK\l"_Toc198458485"8.2工程实施进度10HYPERLINK\l"_Toc198458486"九、财务评价和成本分析12HYPERLINK\l"_Toc198458487"1、文字描述12HYPERLINK\l"_Toc198458488"2、见表12HYPERLINK\l"_Toc198458489"9.2收益分析13HYPERLINK\l"_Toc198458490"9.3资金投入及使用计划13HYPERLINK\l"_Toc198458491"9.4利润测算14HYPERLINK\l"_Toc198458492"9.5收益评价14HYPERLINK\l"_Toc198458493"十、风险分析与规避15HYPERLINK\l"_Toc198458494"10.1风险分析15HYPERLINK\l"_Toc198458495"10.2风险规避策略16HYPERLINK\l"_Toc198458496"十一、经济效益评价与社会环境效益评价16HYPERLINK\l"_Toc198458497"11.1经济效益评价16HYPERLINK\l"_Toc198458498"11.2社会效益评价16**项目可行性研究报告一、概况1.1项目概况项目名称：开发商：项目负责人：项目总投资：建设地址1.2开发商概况企业名称：法定地址：法定代表人：1.3可行性研究的依据和范围可行性研究的依据.1杭州市城市总体规划（1998—2010年）.2杭州市土地利用总体规划（1997—2010年）.3杭州市经济技术开发区规划建设局提供的规划红线图（1：1000）.4用地测绘成果资料《杭州久恒投资置业有限公司征地范围与相邻道路等位置测绘成果》（1：500）可行性研究范围1.4建设的主要内容项目项目简介项目初步构想1.5项目的主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标详见下表1-1表1-1主要技技术经济指标标表用地面积自行车停车数总建筑面积其中地面停车数其中地上建筑面积地下停车数地下建筑面积项目总投资占地面积项目总销售收入绿地面积计划贷款建筑密度财务内部收益率（IRR）容积率财务净现值（NPPV）绿地率投资利润率建筑高度投资回收期机动车总停车泊位位税后利润其中地下停车库二层停车库地面二、项目建设的必要性2.1杭州城市发展的必然趋势2.2下沙新城区日益繁荣的社会景象对房地产发展的更高要求三、产品特征与建设规模3.1本项目产品特征位于下沙新城区，附近商业、金融业楼宇高度稀缺物业属性符合下沙人口不断的增加后对商业、金融业办公场地的需求交通便捷，带动周边城市区域的经济发展单元式的商业、金融业空间符合中小公司对商业用房的需求一定量的商业营业配套不仅满足项目本身对商业营业用房的需求也便利了附近居民、单位的商业需求3.2附近主要房产品市场情况3.3建设规模四、建设条件4.1用地现状4.2自然环境条件地形、地貌气象地质地震4.3基础设施条件交通条件供水条件供电条件4.4社会经济条件五、工程方案5.1设计指导思想5.2总体布局5.3设计定位5.4建筑风格5.5道路交通机动车流线人流流线停车场地5.6绿化5.7技术指标本项目主要技术指标，详见表5—1表5-1主要要技术指标总用地面积建筑面积地上部分地下部分建筑密度容积率绿地率建筑高度六、公用工程方案6.1电气计算及设计依据负荷等级及负荷估算表6—1负荷计算表负荷名称用电设备组名称建筑面积（m3）单位指针（W/m3）设备容量（kW）Kocosφ计算负荷变压器容量（kVVA）备注Pj(KW)Qj(kVAR))Sj(kVA)照明商业、金融业用房房6292100629.20.90.8566.3424.7注①地下设备用房336124.01.00.51.07.0汽车库10921010.91.00.510.918.9自行车库161101.61.00.51.62.8人防区951109.51.00.59.516.5公共场所28801028.80.90.624.532.6小计684.1616.8502.5动力生活泵22.50.70.815.111.3电梯40.00.90.636.048.0机械停车库32.00.850.627.236.3汽车升降机23.00.90.620.727.6变电所用电5.01.00.85.03.8消控室及监控室20.00.90.818.013.5弱电系统20.00.90.818.013.5小计162.5140.0153.9消防消火栓泵150.00.50.875.056.3注②喷淋泵110.00.50.855.041.3注③消防风机69.51.00.869.552.1注④小计42.542.531.9室外照明预留200.01.00.6200.0266.7其他预留100.01.01.0100.0总计118910999550.85934812无功补偿0.9-14310382×800注⑤注①：含空调、热水器器、计算机注②：不计入总总负荷注③：不计入总总负荷注④：其中42.5kkW计入总负荷荷注⑤：含全部一、二级级负荷及部分分三级负荷用电方案.1电源.2变配电所.3各级负荷的供电方式.4配电方式.5主要电气设备照明系统本工程的照明分为普通照明、应急照明，正常照明标准按有关标准设计。主要照明标准及光源、灯型如下表6—2。表6—2照明系统统照度标准及及光源、灯型型场所照度（lx）光源及形式车库、设备用房75三基色T8荧光灯灯变电所200三基色T8荧光灯灯办公500带反光罩格栅节能能型荧光灯公共场所节能灯室外道路照明庭院灯或路灯立面泛光照明金属卤化物投光灯灯广告照明荧光灯箱或霓虹灯灯防雷系统接地系统6.2给排水计算及设计依据给排水工程说明给水系统.1生活给水系统.1.1水源.1.2用水量表6—3用水量计算表项目序号用水项目用水规模用水标准（qd）使用时间（T）不均衡系数（K）用水量最高日（m3/dd）最大时（m3/hh）给水量1商业、金融业用房房252人300(L/人··d)142.075.610.82底层商铺等用房800m25(L/m2·d)121.540.53绿化及道路浇洒1000m23(L/m2·d)3小计82.611.34不可预见水量(1+2)×15%%11.91.7合计94.513排水量(1+2)×1.115×90%%82.411.7消防水量5室内消火栓40L/s36室外消火栓30L/s37自动喷淋30L/s1.1.3供水方式.1.4设备选型.2消防给水系统排水系统.1排水体制.2污水系统.3雨水系统管材6.3消防计算及设计依据建筑部分消防系统给排水部分消防系统.1消防用水量.2供水方式.2.1室内消火栓系统供水方式.2.2室外消火火栓系统供水水方式.2.3自动喷水水系统供水方方式.2.4设备选型型.2.5灭火器电器部分消防系统统暖通部分消防系统统.1机械防排烟系统.2防火阀的设置6.4暖通计算及设计依据《采暖通风与空气气调节设计规规范》GBB500199-20033《高层民用建筑设设计防火规范范》GB500045-933《汽车库、修车库库、停车场设设计防火规范范》GB500067-977杭州地区气象参数数.1大气压力.2室外计算干球温度度.3夏季空调室外计算算湿球温度.4冬季空调室外计算算相对湿度通风系统防排烟及人防系统统6.5人防计算及设计依据建筑及结构部分人人防给排水部分人防.1水源.2用水量.3给水方式.4排水方式.5管道防爆电气部分人防暖通部分人防七、环境保护与卫卫生防疫、安安全防火等7.1环境保护与与卫生防疫噪音处理废气处理生活污水处理生活垃圾处理卫生设施7.2安全与防火火工程安全警卫建筑防火八、建设工期与工工程实施进度度8.1建设工期表8-1项目各阶段段分时安排表表实施阶段工作内容工程进度（月）前期决策阶段（包括取得土地和和规划设计及及三通一平）0、取得土地1、方案设计及修改改2、工程初步设计及及施工图设计计3、方案会审及批复复4、项目可行性研究究及审批5、场地平整工程施工阶段1、土建施工2、设备安装及调试试3、项目装修4、销售及租赁5、物业管理介入6、竣工验收运营及交付使用1、交房2、为业主办理相关关证件手续合计8.2工程实施进进度表8-2项目实实施进度表项目第三年度（2006年11月月-2007年10月）363534333231302928272625项目第二年度（2005年11月月-2006年10月）342322212019181716151413项目第一年度（2004年11月月-2005年10月）121110987654321项目年度项目月度取得土地方案设计及修改工程初步设计方案会审及批复项目可行性研究及及审批场地平整土建施工设备安装及调试项目装修销售及租赁物业管理介入竣工验收交房为业主办理证件手手续九、财务评价和成成本分析1、文字描述2、见表表9-1项目投资成本估算算表序号项目金额（万元）均价（元/平方米米）备注1土地成本1040.931083.201.1+1.2++1.31.1土地出让金990.001026.07土地面积21233平方米，折合合建筑面积计计算单价1.2契税29.7030.78按土地出让金的33%估算1.3拆迁费21.2326.35按100元/平方米米（土地面积积）2工程费用3398.073521.862.1+2.22.1建筑安装工程费2798.072900.00建筑工程及安装工工程费用（不不包括机械车车库）2.2机械式车库600.00621.86机械车库以2000万元估算3前期工程费430.47446.163.1+3.2++3.3+33.43.1筹建开办费101.94105.662．×3%3.2可行性研究费5.105.282.×0.155%3.3规划勘探设计费289.46300.00按300元/平方米米（建筑面积积=9648..5平方米）3.4其他33.9835.222.×1%4基础设施配套费188.15195.004.1+4.24.1室外工程及环境144.73150.00按150元/平方米米（建筑面积积）4.2水、电增容费43.4245.00按45元/平方米（建筑面积积）5公建配套费96.49100.00按100元/平方米米（建筑面积积）6不可预见费257.71267.09（1.+2.+3..+4.+55.）×5%7开发成本5411.815608.961.+2.+3..+4.+55.+6.8开发费用829.07858.288.1+8.2++8.38.1管理费289.46300.00按300元/平方米米（建筑面积积）8.2销售费用216.47224.367.×4%8.3财务费用323.15334.922200×[（1+33.25%）×（1+6.55%）-1]+11600×6..5%9总成本6240.886468.247.+8.上述各项成本占总总成本的比重重分别为：土土地成本：17%；工程费用用：61%；开发费用用：13%；其他配套套费用：9%。（详见图9-1）9.2收益分析销售单价确定销售收入分期比例例的确定销售计划详见表99-2。表9-2销售计划表销售计划年份比例面积（平方米）分年度销售金额（万万元）车位（只数）1234第一年0%营业用房0%商业、金融业用房房0%车位第二年0%营业用房0%商业、金融业用房房0%车位第三年100%营业用房房80%商业、金融融业用房7718.85403.1690%车位108只1296.00第四年0%营业用房0.000.0020%商业、金融业用房房1929.71350.7910%车位12只144.00销售收入小结9.3资金投入及及使用计划投资计划与资金筹筹措情况见表表9-3。表9-3投资计划与资金筹筹措表单位：万元元序号项目合计建设经营期12341投资总额6240.881500.0029001600240.881.1建设投资6240.881500.0029001600240.881.2短期贷款利息0.000.000.000.000.002资金筹措6240.881500.0029001600240.882.1自有资金22001500.007000.000.002.2贷款38000.00220016000.002.3销售收入回投240.880.000.000.00240.889.4利润测算详见表9-4。表9-4利润计算表单位：万元元序号项目合计建设经营期12341销售收入8817.800.000.007323.011494.792总成本费用6240.881500.002900.001600.00240.883营业税及附加484.980.000.00402.7782.214印花税及管理费4.410.000.003.660.755利润总额2087.53-1500.000-2900.0005316.581170.956所得税688.89-495.00-957.001754.47386.417税后利润1398.65-1005.000-1943.0003562.11784.549.5收益评价财务内部收益率（IRR）财务净现值（NPPV）投资利润率表9-5现金流量表单位：万元元序号项目合计建设经营期12341现金流入8817.800.000.007323.011494.791.1销售收入8817.800.000.007323.011494.791.2其他收入0.000.000.000.000.002现金流出7419.161005.001943.003760.90710.252.1开发投资6240.881500.002900.001600.00240.882.2营业税及附加484.980.000.00402.7782.212.3印花税及管理费4.410.000.003.660.752.4所得税688.89-