深圳城市更新历程

深圳城市更新历程及更新研究的变化趋向探讨回顾评价

借鉴探讨四个难以为继：特别是发展空间有限，城市更新成为城市转型的迫切要求增长方式：对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整；城市更新研究：尚不成熟、实际操作困难或者走样一、问题的提出第一章引言《深圳近期建设规划》标题“寻求紧约束下的城市和谐发展之路”国外城市更新研究历程更新研究动向城市经营历史文脉延续经济效益土地政策和操作决策（政府公众）环境效应国内外历程和经验引言无规划研究、有规划研究、无特别技术手段独立于一般规划、技术手段不成熟技术手平逐渐提升更新趋势总结城市萌芽期的更新快速扩张期的更新稳步发展期的更新提升转型期的更新更新历程回顾无意识阶段起步阶段独立阶段发展阶段政策研究绩效规划研究的问题研究历程回顾更新目标趋向复合化研究技术手段趋向多学科综合补充、系统化实施研究趋向规划和公共政策相互补充和转化深圳城市更新特点深圳城市更新研究方向探讨深圳更新研究方向探讨第二章深圳城市更新历程回顾从城市更新的变化趋向分析未来的研究对象1、第一阶段城市萌芽期2、第二阶段城市快速扩张期3、第三阶段城市稳步发展期4、第四阶段城市提升完善期5、深圳城市更新的变化趋势第二章深圳城市更新历程回顾深圳是城市研究的一个典型案例，特殊的产生背景，超常的发展速度、被极大压缩的发展历程，造成了它特殊的更新特征和问题，要理解深圳城市更新需要将它放在不同阶段的历史背景之下去解读；研究时按照城市发展的不同阶段分别说明城市发展建设背景、城市更新特征和各阶段更新中最为突出的问题

（一）、城市萌芽期的城市更新（80年代初——90年代初）1、城市发展背景——深圳由边缘的农村地区崛起，跨越式发展道路2、城市更新特征：对象——个别遗留的老旧建筑更新方式——推倒重建3、城市更新的问题多数没有规划指导，零散杂乱4、总体评价城市问题不突出。特区成立之前的村落80年代中后期，杂乱的自发改建

1990年，城市初具雏形

第二章深圳城市更新历程回顾（二）、城市快速扩张期的城市更新（90年代初——90年代中期）第二章更新历程回顾1、城市发展背景——经济保持高速发展，局部地区开始功能调整；1995年，城市格局逐渐清晰2、城市更新活动特征：对象：规模有所增加、出现局部小地块更新更新方式：推倒重建、楼宇改功能3、城市更新的问题违章建设活动大量出现、破坏历史文脉、忽视城市风貌塑造4、总述常见的城市更新问题出现得到保护的旧围屋，还有很多已经消失了

90年代初的深圳（三）、城市稳步发展期的城市更新（90年代中——90年代末）第二章更新历程回顾2、城市更新活动特征：对象——规模继续扩大，多种类型，出现成片更新更新方式——多样化的改造模式，推倒重建、楼宇整治、改变功能3、突出问题开发强度过高、突破规划；对人的社会、文化多方面需求考虑不足；更新操作手段单一，低估改造实施难度4、评价一些大城市特有的“城市病”出现，更新的问题开始复杂1999年，城市结构逐步稳定

功能置换：工业建筑改作商业拔地而起的高层建筑破坏了原有的空间格局

1、城市发展背景——产业经济体系完善，核心组团基本形成，开始向周边可建设区延伸更新需求大大增加（四）城市提升完善期的城市更新（90年代末至今）2005年，用地结构进行内部优化调整1、城市发展背景——增长依靠转型和结构优化，特区内几乎没有新增土地供应，房地产市场主要依靠存量土地消化，城市更新逐渐成为城市空间拓展的主要途径2、城市更新活动特征对象——全面更新、类型全、规模大更新方式——维持多样化基础上针对性有所加强3、突出问题不注意市场需求，盲目开发，造成积压；土地投机现象；忽视社区管理、文化建设、治安等社会问题4、总述更新问题更趋复杂，与社会、经济、文化等方面问题纠结，更新改造涉及问题的广度和深度都大大加强。需要从城市整体发展角度来看待城市更新第二章更新历程回顾以建筑加建方式改造所形成的良好商业空间。1、城市更新的物质对象变化——规模增加，改造类型多样化

2、城市更新的利益主体变化——多元化3、城市更新的运作模式变化——市场化运作为主，政府更多涉入4、城市更新的管理机制变化——专门化、规范化第二章更新历程回顾给更新研究更新提出新的要求城市更新的发展趋向第三章深圳城市更新研究状况分析1、城市萌芽期的研究状况2、城市快速扩张期的研究状况3、城市稳步发展期的研究状况4、城市提升完善期的研究状况5、政策绩效评估及更新研究的问题第三章深圳城市更新研究状况分析要做好城市更新，除了好的规划设计，还需要适当的政策和操作管理相配合。因此，在分析更新研究的历程和探讨未来的发展方向时，都没有将政策作为背景来描述，而是将其作为研究内容的一项重要组成部分来考量1、相关政策研究情况——主要针对违法占地2、规划项目研究情况——建筑设计主导技术手段和价值取向：主要关注新设计的建筑是否合用、外观形象好坏，是否符合建筑工程规范。第三章深圳城市更新研究状况分析一、城市萌芽期的研究状况（更新研究的无意识期）1982《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》

1986《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》

1989《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》

1987《关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办法》1988《深圳市人民政府关于处理违法违章占用土地及土地登记有关问题的决定》

1989《深圳市人民政府关于制止农村违章使用土地、擅自出租土地的紧急通知》

针对违章建设占地、违章出租出台的三个政策文件：更新相关的主要政策有六个，针对农村城市建房标准、红线控制管理和征地的：第三章深圳城市更新研究状况分析二、城市快速扩张期的研究状况（更新研究起步阶段）1、政策规范研究情况——针对更新中的问题补充出台一些政策规范政策内容有缺陷，又没有贯彻执行，效果不理想；

建设标准出台，对旧区更新的建设标准研究不够深入1992《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》1993《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》

1994《深圳经济特区土地使用权出让条例》

1994《深圳市规划建设标准与准则》

1994规划国土局出台〈深标〉对大多数建设活动有了规范作用，但在涉及旧区部分深度不足政府主导推进特区内农村城市的工作，并出台了对旧村土地使用权、村民的宅基地与私房建设的管理政策：第三章深圳城市更新研究状况分析2、规划项目研究情况——有规划指引，技术手段与常规的规划并无太大差异技术手段和取向：主要通过规划方案设计的优劣进行评判，审查方案结构、道路、市政、配套等方面的内容。规划比较孤立，较少考虑与周边衔接

案例：罗湖某单位用地规划第三章深圳城市更新研究状况分析三、城市稳步发展期的研究状况（更新研究独立阶段）1999年《深圳市土地征用与收回条例》1999《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》1995年底开始实施同富裕工程，给村民经济扶助和补偿部分宪法地区开始了有计划的城中村改造操作方面政策文件有：1、政策规范研究情况——有一定的进步、体现了一些更新的思路：操作手段的要求：明确提出征地工作需要完成的工作内容，开始考虑居民出路：政府利用同富裕工程补偿对城中村改造进行试点没有跳出“头痛医头、脚痛医脚”的思维框架第三章深圳城市更新研究状况分析2、规划项目研究情况城市更新规划设计有了很大的发展，规划研究已经明显有别于一般地区的规划，项目大多数以“改造规划”进行命名，已经出现了一批在技术手段上有特点的项目。问题：系统性存在不足，规划研究的重点取决于项目负责人的主观判断。深圳市南山区大涌旧村改造规划规划考虑了保留传统生活空间和人文景观（宗祠和村民活动），对新的居住模式等提出合理的建议。结合几个村落的实际情况提出了不同的改造模式。小区群体布局中注意了空间序列的组织、以宗祠、神庙、公共建筑和绿化组织公共空间第三章深圳城市更新研究状况分析四、城市提升完善期的研究状况（技术手段较大提高）1、更新政策研究——继续补充完善，涉及实施机制改善内容延续补充，同时出台一些办法力图保障政策能够得到执行。如将查违作为行政绩效考核内容。但还没有根本改变编制政策的思路，刚性控制有余、弹性引导不足，配套政策缺乏。2001《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》2001《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》2004《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》部分先发地区开始了有计划的城中村改造操作方面政策文件有：2、规划项目研究情况规划设计手法趋于成熟，多角度分析、综合性研究，关注人的需求全市层面的研究开始起步第三章深圳城市更新研究状况分析案例：罗湖旧城（东门老街）改造城市历史文化的延续和保护，保持较好的街道尺度和空间环境的基础上，改善了交通市政设施和整体环境，赋予了东门符合新的功能但由于改造前准备不足，没有完全理顺权属、工程进度协调、施工的环境等问题使工程施工周期超出规划预期，影响了地区的商业竞争力和吸引力

改造方案风貌设计改造效果图改造后实景结果——规划设计的成功，同时折射出实施管理经验欠缺1、政策绩效评估以1992年邓小平南巡为界，在这之前政策绩效是乐观，之后随着市场化进一步深化，政策与经济发展状况之间的矛盾则开始加剧，加上执行不力，所以绩效下滑。2、更新规划设计研究没有解决的问题与城市产业、市场发展的关系，土地权属问题、违章建设占地问题、旧区建设标准问题等3、原因研究内容欠缺、不全面，政策和规划研究缺乏有效的配合，“垂直管理体系”难以支撑政策的执行公共财政等相关政策的缺位第三章深圳城市更新研究状况分析五、政策绩效评估及更新规划研究分析虽然深圳的更新研究有很大进步，但整体规划研究的理论体系尚未形成并被社会所认同，特别是在市场经济条件下的一套关于城市更新的规划研究、政策制定，实施管理的系统需要建构起来。第四章国内外城市更新研究和实践1、国外城市更新的历程2、国内外城市更新实践活动及经验第四章国内外城市更新研究和实践一、国外城市更新研究的历程：近代城市更新，大致经历四个发展阶段：第四章国内外城市更新研究和实践（一）工业城市时代主要理论有：田园城市理论实践有英国伦敦、巴黎模式等，是近代城市更新的初创阶段。欧斯曼巴黎改建规划（二）有机疏散时代主要理论有：卫星城理论以及有机疏散理论等。实践有苏联斯大林格勒规划、堪培拉规划。（三）城市重建时代大规模改造阶段代表：勒。柯布希埃。渐进式规划、小规模改造。代表：简.雅柯布（四）振兴内城20世纪70年代以来，欧美城市内面临物质性老化和城市社会、经济结构衰退等复杂的矛盾，城市更新改造重点又转向了内城区。勒.柯布西耶伏埃森规划关键是每个时期的更新重建思路都反映了当时社会发展的需要结合深圳市发展目标（“和谐深圳、效益深圳”\循环经济）和更新存在的问题，重点借鉴以下一些思路来充实更新研究的内容：（一）城市经营理念——城市更新活动需要符合市场规律（二）文脉延续与品牌创造——从经济角度理解文化保护（三）城市经济效益与更新协调——经济效益与综合效益的平衡

（四）土地出让管理——市场化规范运作（五）政府宏观调控与公众参与机制——决策机制（六）注重环境效应研究——可持续发展二、国内外城市更新实践活动及经验第四章国内外城市更新研究和实践第五章深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究发展方向探讨第五章深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究方向探讨目的一：优化土地配置、促进城市产业经济发展目的二：促进社会结构稳定和文化融合

目的三：有利于将改造建设活动纳入法制轨道管理第五章深圳城市更新研究的发展探索

研究目标趋向：向促进经济发展、社会融合、法制健全等复合目标转变

目前深圳城市更新的主要对象——旧区已经变成城市问题最为集中的地区，也是在政治、经济、社会、文化方面的诸多利益和矛盾纠结的地区，城市更新规划被赋予了更多的任务要求，单纯关注规划设计的合理性已经远远不能满足这种需要，所以，研究首先应当转变观念，认识到更新研究的目标是找到一个在社会、经济文化等综合效益最优的方案，因此规划研究的目标必须是复合的；

第五章深圳城市更新研究的发展探索需要研究城市产业经济发展状况——经济专业

需要对房地产市场进行分析——房地产市场专业

需要对社会和文化进行研究——社会学专业研究方法趋向——系统化、符合市场规律、注重多学科综合深圳的产生很大程度是政治背景的需要，但它选择的发展道路却是以市场经济为基础的，因此规划设计和管理都必须更多地考虑如何在市场经济游戏规则之下，寻求城市更新的理想途径，这需要规划技术手段进行提升，将更多的学科研究理论纳入到研究内容中，并形成一套系统规范的理论和实践相结合的研究体系。第五章深圳城市更新研究的发展探索从更新研究历程回顾中采集的案例来看，即使是有代表性的规划在实施中也出现了落空或走形的问题，一般的规划这类问题就更突出了，因此规划研究应考虑现有的政策管理水平，加强配套策研究，此外也应关注对实施环境的优化。实施研究趋向：机制研究和配套政策，注重可操作性机制优化研究规划决策机制的优化——封闭式走向开放式。执行机制的优化——明确实施主体和责任，既让市级政府能够把握城市更新的方向，又让区政府有较高的积极性。

政策措施研究结合深圳管理操作特点和实施能力，增加一系列配套的政策第五章深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新规划项目研究内容从目前更新规划研究研究发展情况来看，主要包括两类：

系统性研究——相当于市区层面的专项规划应涵盖旧村、旧城区、旧工