世联某产业园区开发战略定位方案

1打造廊坊多元复合办公聚集区

开启中科商务服务新纪元廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向11项目本体分析及开发目标解读3市场机会及客户分析4案例研究5整体定位与发展战略报告汇报内容：6经济测算2宏观经济背景及城市规划分析一、项目本体分析及开发目标解读项目位于廊坊市中科科技谷园区内。距市区8公里左右，约15分钟车程。距万庄新城6公里左右，约10分钟车程。距大学城9公里左右，约15-20分钟车程。距廊坊火车站10公里左右，15-20分钟左右。距京津塘高速出入口约10公里，距104国道3公里左右。科技谷位于廊坊市北部，与廊坊市区及北京产业重地亦庄、通州等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，利于企业办公和产业发展万庄新城市区9公里左右大学城京津塘高速公路104国道廊坊开发区区位及交通亦庄通州六环京津唐高速有一定的规模优势，同时园区规划理念先进，定位前沿、特色鲜明，拥有最高级别孵化单位规模：占地5000亩产业定位：科技孵化和成果转化，吸引北京、天津环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推劢高科技成果的转化功能定位：最具创新能力的全球第四代科技园区、中国特色“硅谷”：以科技为轲体，以自主创新为核心，以‘2.5产业’为主要特征，把科技、金融、生活、生态等诸多元素紧密结合，集‘工作、生活、休闲’于一体的梦想创新之城；该项目被列为“联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目”，目前已有国家科技部、中国科学院在园内设立国家级技术交易中心、科技成果孵化转化中心2006年开工建设的科技谷预计将用5～8年时间建成，目前科技谷会所、孵化大楼、中科院工程热物理所、国家纸院、国家热工流量监督检验基地等项目全面进入施工阶段；中科院过程所、理化所、行管局已经签约正式落户科技谷，北京东方华智、大地检测、荣达通讯等一批业内领先的高科技项目将于近期开工建设；科技谷首个文化创意类项目“盛世嘉华文化创意产业基地”也已正式签约。园区解读科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目建设中，已经出让700多亩土地，同时，园区东部有一部分未拆迁土地。123456789101112131415161718在建项目园区现状未出让土地统计商金居住用地214.479亩科研用地1168.931亩住宅用地1090.492亩序号企业名称占地面积工程情况1科技谷会所、孵化中心50.997亩科技谷会所已竣工，孵化中心在建2中科院工程热物理所50亩在建3中国制泵造纸研究院50亩在建4中科院过程所新材料基地53.598亩9-15日开工5中科院过程所能源基地39.533亩9-15日开工6亿峰中科孵化器(精英创业园)119.7亩9-1日开工7中科院行政管理局50亩9-15日开工8四环医药60亩9中科院理化所研发中试基地62.642亩9-15日开工10中科院理化所研发中试基地62.964亩9-15日开工11计量院--在建12中油嘉昱28亩在建13大地工程检测技术开发公司10亩在建14东方华智研发中心20.81亩9-15日开工15河北讯成网络应用技术创新基地30亩9-1日开工16盛世嘉华文化创意产业基地20亩10-10日开工17嘉德宝业科技创新发展基地28.397亩9-10日开工18荣达通讯10.06亩--总计18块出让土地746亩--在建项目在建项目中科科技谷已出让土地700多亩，已确定入园企业有18家，其中中科院相关院所达到六家入园企业技术经济指标占地面积：项目总占地109亩，约7.3万平方米。容积率：1.5用地性质：工业用地，50年产权科研设计用地（低密度）总建筑面积：约10.9万平方米通达性及展示型良好，占据园区较好位置，具有一定产业氛围及环境优势，占地规模较小，中低密度开发地块分析紧邻园区主入口紧邻园区会所及孵化器紧邻园区主路，项目通达性良好，且展示型良好地块南侧、西侧为临园区环状绿化带周边以出让土地较多，有一定产业氛围开发进度开发进度：预计年底或明年初开工项目属性界定优势劣势区位及交通条件园区临近北京，具有承接北京相关产业转业的先天性优势；临近104国道、京津唐高速等重要交通干道，对内对外通达性好，利于满足企业选址要求；定位及品牌定位为2.5代产业园，采用先进的规划理念，10分钟生活圈理念对客户具有很大的吸引力；6所中科院院所的入驻，快速提升园区的品牌效应及影响力；杉杉集团自身的品牌效应及实力，为客户的投资提供了保障；

相对较低的价格优势廊坊远郊区、北京辐射圈内交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目项目优劣势项目属性界定项目优劣势分析及属性界定区位偏远，与城市核心区距离较远，区域认知度不够基础建设未完成，部分土地拆迁、三通一平未完成园区配套缺失，人气不足，包括居住配套、基础生活配套均进度较缓园区现状荒芜，整体形象一般，与园区整体规划差异明显土地属性问题：科研教育用地，体制内的常规变现方法受限较大开发商目目标解读读目标分解核心目标标限制条件件通过109亩教教育科研研用地找找到高利利润回报报且具备备复制推推广价值值的盈利利模式，，以期运运用于后后续1000多多亩同类类型用地地的开发发基于园区区的整体体定位产权50年年限的的工业用用地，政政策限制制具有市场场可实现现性且能能带来高高利润回回报1000亩能推广广企业独栋栋写字楼厂房生产+办办公综合合体公寓、宿宿舍…………………………目标一：：锁定具具有市场场、政策策可实现现性，能能持续开开发产品品形式目标二：：挖掘项项目的核核心竞争争力区位理念低密度办办公、环环境成本优势势配套交通政策优惠惠…………………………二、城市市宏观背背景分析析1、宏观观经济背背景分析析2、城市市规划研研究第一阶段第二阶段条件政府主导，旧城拆迁改造；品牌开发商进驻；城市配套逐步完善；路网体系升级，交通加强；政府招商引资，大的企业单位入驻；特征城市中心开始形成；居民视野及消费观开始转变，与一线城市对接；市场出现两极分化，价格平台不断突破；外来人口不断涌入，人口结构发生改变；城市面貌焕然一新，经济快速发展；居民收入水平不断提高，幸福指数增强；过渡阶段，为打开外向型市场做准备，廊坊当前所处阶段廊坊未来的发展阶段类比唐山山政府主导导品牌开发发商入驻驻产业结构构调整交通条件件改善“三年大变变样”工程，以以旧城拆迁迁改造方式为主主，土地地迅速放放量。“四大功能能区”的新城建建设。万达广场场的进驻，，带来内内城的更更新，形形成一次次传统城城区的复复兴，促促使住宅宅价格平平台过万元；渤海新新世界与与橙天嘉禾国际际影城、、戴德梁梁行，作为唐唐山西部部商业焦焦点的地地位被进进一步奠奠定曹妃甸成为唐山山未来最最重要的的经济增增长点，，带来经经济由能能源向空港物流流转型；2007年3月月12日日，新首首钢在曹曹妃甸正正式开工工建设；；2007年，曹曹妃甸港港区勘探探出储量量达10亿吨大大型油田田；唐山湾大规模开开发建设设将成为为环渤海海崛起的的核心发发动机。。唐曹高速速08年建建成通车车，唐山山至曹妃妃甸车程程缩至40分钟钟。京、、津至曹曹妃甸距距离分别别缩短至至220公里和和120公里。。京唐城际际铁路计划2013年年竣工，，届时京京唐通行行时间缩缩至30分钟。。内向型外向型城市发展阶段廊坊当前前的发展展阶段与与曾经的的唐山呈呈现相似似特征，，处于由由内向向向外向型型转型阶阶段近年来廊廊坊GDP总总额、人人均GDP保持持快速增增长2002至2007年年，廊坊坊市GDP呈呈快速增增长趋势势；2008年受受金融危危机影响响，GDP增速速有所放放缓，但但增长率率仍达11.8%，高高于10.1%的河北北省平均均水平，，2009年保保持稳步步提升趋趋势。2009年，廊廊坊市人人均GDP增长长率将近近10%，2009人人均GDP值达达2.84万元元，是2002年1.08万万元的2.6倍倍。城市经济廊坊市人人口增长长情况自04年年至08年，人人口净增增加21.1万万人。其其中外来人口口增长达6.9万人，，占人口增增长比重重为33%；廊坊市就就业人口口结构当当中低层层次人口口占绝大大比例，，其中高高中及高高中以下下学历的的占68%，本本科及本本科以上上的仅占占14%；拥有有高级职职称的只只有10%人口结构随产业结结构变化化而来的的外来人人口与新新出生人人口数逐逐年增加加，但从从就业人人口结构构中低层层次人口口占绝大大比例廊坊市就就业人口口文化程程度廊坊市就就业人口口职称程程度廊坊市人人均可支支配收入入与人均均消费支支出随GDP增增长呈持持续增长长趋势，，其中2008年人均消费费性支出出增长率率超过人人均可支支配收入入增长率率。廊坊市人人均收入入及消费费情况对对比河北省地级市08年社会消费品零售总额对比2008年廊坊坊社会消消费品零零售总额额在河北11个区市市中排第第3位，，增幅排排第4位位。社会消消费呈持持续上扬扬态势。。人均消费费性支出出增长较较快，显显示社会会消费观观念有较较大变化化，居民民消费信信心上涨涨。食品与服服装消费费合计占占总消费费性支出出的42.7%，消费层次次仍然较较低。廊坊城镇镇居民消消费结构构城市消费消费性支支出增长长较快，，社会消消费信心心上涨，，但消费费层次仍仍然较低低“金字塔塔”型结结构廊坊市第第二产业业占社会会总体经经济水平平总量较较大，管道局管管理层、、下县私私企老板板等处于于财富顶顶层；城区个个体业者者、公务务员及企企业中层层管理人人员处于于财富中中层。管道局相相关、IT、金金融、会会展、商商务服务务等收入入水平最最为突出出。2009年1-9月廊廊坊城镇镇居民人人均工资资累计为为21600元元，月均2400元元。第二、第第三产业业从业人人员人均均收入水水平整体体差距较较小。2009年1至至9月廊廊坊市分分行业平平均工资资累计对对比管道局中中层以上上领导、、下县私私企老板板、政府府企业高高层公务务员管道局职职工、城城区个体体户、公公务员、、医生等等白领、教教师、工工人等财富结构财富集中中与管道道局管理理层、私私企业主主和政府府高干；；各行业业收入水水平整体体不高，，差距较较小产业空间布局形成两带带一轴一一中心的的产业格格局，，承接北北京、天天津产业业转移“两带””，即依托托固安、、龙河、、廊坊、、香河、、大厂、、燕郊六六个开发发区和工工业园区区，沿涿涿密高速速公路建建设环北北京产业业带；依依托留各各庄、东东阜、左左各庄、、胜芳、、扬芬港港、东沽沽港、里里澜城等等园区，，沿廊泊泊公路建建设环天天津产业业带；“一轴””，即依托托永清、、霸州、、文安、、大城等等工业园园区，沿沿规划建建设的廊廊沧高速速公路建建设特色色产业轴轴；“一中心心”，即发展展城市经经济，提提升城市市的综合合竞争力力和辐射射带动力力，使市市区不仅仅成为全全市的政政治文化化中心，，而且成成为名副副其实的的经济中中心通过“两带一一轴一中中心”格局的构构建，增增强对京京津产业业转移的的承接能能力，提提高对项项目投资资的吸附附能力，，强化对对产业聚聚集的支支撑能力力，进而而从整体体上加快快我市与与京津产产业融合合的步伐伐，加快快我市县县域之间间、城乡乡之间的的整合步步伐，在在空间上上实现全全市产业业的协调调快速发发展承接北京生产制造业外溢产业工人人力资本价格低于北京市区工业用地的土地价格低于北京城区廊坊承接接了大量量北京制制造业外外溢，二二产占比比较高传统产业新型产业轻工业重工业地处京津津之间的的优越区区位，并并受惠于于北京部部分产业业的外溢溢，廊坊坊已经逐逐步建立立了良好好的工业业基础。。良好的环境境、低廉的的土地及人人力成本、、便利的交交通等优势势是廊坊市市承接北京京产业外溢溢创造的基基础。目前廊坊市市工业处在在由传统产产业向新型型产业过渡渡阶段，已已经吸引了了华为、富士士康、亚新新科等国内外知知名企业的的入驻。廊坊产业现现状产业基础具有良好的的工业基础础，已经吸吸引众多电电子信息、、汽车零部部件制造等等著名企业业入驻产业格局廊坊市以第第二产业为为主导，在在产业规划划中力争形形成“二三三一”产业业发展格局局，壮大第第二产业，，加快第三三产业发展展是目前的的产业发展展方向2009年年廊坊市三三产结构中中，二产占占比54%，第二产产业增加值值626.0亿元，，增长11.4%；；第三产业业增加396.3亿亿元，增长长12.5%；“二三一””产业发展展格局，通通过大力优优化第一产产业，壮大大第二产业业，加快第第三产业特特别是现代代服务业的的发展，形形成以高新新技术产业业为主导、、以现代制制造业为支支撑、产业业特色明显显的产业体体系；优化第一产产业，突出出科技兴农农、绿色生生态和食品品安全，加加快现代农农业发展；；壮大第二产产业，一一是加快发发展高新技技术产业，，大力发展展电子信息息产业；二二是改造提提升传统产产业，积极极推广运用用信息技术术和先进适适用技术，，加快信息息产品与传传统产品的的融合，以以市场为导导向，推动动食品加工工、汽摩配配件、建材材、木材加加工及家具具制造等传传统产业在在研发、设设计及工艺艺技术等方方面的创新新与变革；；加快第三产产业

，一一是大力发发展现代服服务业，重重点发展现现代物流业业、信息服服务业、会会展旅游、、房地产业业。二是面面向京津市市场，在廊廊坊市区筹筹划建设一一个集购物物、休闲、、娱乐、商商住为一体体的多功能能、全方位位的大型摩摩尔购物中中心。2009年年廊坊市三三产结构廊坊产业结结构变化主导产业产业发展总总的定位是是：坚持““以高科技、、外向型为为主导，现现代制造业业和新兴服服务业并举举”。重点发发展电子信息、、汽车零部部件、金属属制品、木木材加工及及家具制造造、食品加加工与制造造、会展旅旅游等六大主导导产业廊坊市在发发展二产的的基础上，，以高科技技、外向型型为主导方方向，做强强六大主导导产业，同同时发展新新兴产业社会财富呈呈金字塔型型结构，整整体收入水水平不高，，仅管道局局、私营企企业主和部部分从事新新兴产业者者财富水平平较突出城市经济增增长较快，，处于一个个由内向型型向外向型型转型的一一个过度阶阶段人们对经济济发展前景景看好，整整体消费信信心增加，，但消费层层次较低社会消费产业结构升升级带来大大量外来人人口，房地地产市场存存在大量刚刚性需求人口变化经济发展财富结构宏观经济小小结以二产为主主，形成六六大主导产产业，承接接京津产业业转移产业结构二、城市宏宏观背景分分析1、宏观经经济背景分分析2、城市规规划研究京哈京沈京津塘京开京承0.5小时交通圈廊坊固安香河燕郊大厂1小时交通圈廊坊城市定位：：京津冀城镇镇群重要区区域中心城城市，承接接京津城市市部分职能能，以发展高新新技术产业业和现代化化服务业为为主的生态态宜居名城城；近几年间廊廊坊先后兴兴建了国际际会展中心心、国际展展览馆、华华日展馆等等一批现代代化展馆。。廊坊已经举举办了中国国国际管道道展、东北北亚暨环渤渤海国际商商务节和中中国北方农农产品交易易会等一批批展会，以以及环渤海海合作机制制会议、东东北亚暨环环渤海国际际合作论坛坛等具有影影响的会议议。廊坊在京津津冀城市群群中的优势势：地处京津之之间，距离离京津较近近，处于京京津冀城市市群核心地地段；交通运输便便利；城市可开发发空间较大大，有利于于商务服务务、会展、、高科技工工业发展。。北京天津城市区位位于京津冀冀城市群核核心地带，，承接京津津冀城市圈圈部分职能能及相关产产业的转移移作为连接京京津的枢纽纽城市，““京津冀经经济一体化化”战略，，使得廊坊坊发展进入入快速通道道京津冀经济济一体化京津廊交通通运输一体体化京台高速公路廊坊段工程——北京至台北高速公路廊坊段项目估算总投资约为50.3亿元，全长约53公里。该项目起自廊坊市火头营(京冀界)，接拟建的北京至台北高速公路北京段，止于廊坊市穆家口(冀津界)，接在建的北京至台北高速公路天津段。电子信息产业及服务业中的机遇作为京津走廊，与两地交通便利，但投资、生活成本较低，对企业来说节省成本的同时还能充分利用京津的技术和人力资源；服务业方面，由于廊坊自身重工业少，环境条件明显好于周边地区，在发展舒适型生态黄金为特点的周末休闲旅游、文化娱乐方面有很大优势。廊坊市区至至首都国际际机场客运运专线将于10底开通通，将投入10辆大巴巴车接送乘乘客。北京公交引引入万庄路路线已于8月底底开通；北京公交交引入永清清运营线路路已基本确确定，年内有望开开通。北京廊坊天津保定石家庄唐山张家口承德战略规划利好交通规划：：结合京台、涿密密、廊沧等高速公路路建设，加加快推进京京廊轨道交交通建设，，加强“大大三点”(廊坊市区区、永清、、固安)间间快速交通通联系，构构建“大三点””交通网络络。廊坊北京地铁亦亦庄线，已已确定延长长至廊坊市市区，但具具体时间及及站点尚未未公布。京沪高速铁铁路从北京南站站出发，终终点站为上上海虹桥，，总长度1318公公里。全线线纵贯北京京、天津、、上海三大大直辖市和和河北、山山东、安徽徽、江苏四四省。预计计通车时间间为2011年末。。廊坊站为高铁出京京后的首站站。北京至廊坊坊规划交通通示意图交通规划立体交通网网的规划建建设，拉近近了廊坊与与北京、天天津、上海海、台湾等等经济强市市的时间距距离，为廊廊坊市的无无限发展空空间，同时时也会为廊廊坊市企业业带来更多多商机空间布局：：三点组团团形成市区服务密集生生产区，即即通过发展展现代服务务业，形成成财富流通通中心和城城市的决策策、管理与与指挥中心心；开发区的资本密集集生产区，，即以高新新技术产业业为主导，，形成财富富的创造中中心；万庄的知识密集集生产中心心，即以万万庄为主体体，结合清清华科技园园，通过建建立科研、、高新技术术产业化与与风险金融融一体化模模式，形成成廊坊市社社会经济发发展的动力力中心。此此外，结合合龙河的改改造与开发发，聚集艺艺术产业，，形成廊坊坊市的艺术术之城；城市定位：：京津之间的的新兴城市市，高新技技术产业和和现代制造造业基地，，园林式、、生态型、、宜居名城城。整体规划整体布局呈呈现三点组组团模式，，各个组团团功能相对对明确一轴：即南北绿色色步行轴，，北至廊坊坊尖塔区域域南到廊坊坊龙河次中中心区，其其中，廊坊坊火车站南南北广场至至广阳道是是一轴的核核心组成部部分，是发发展特色商商贸、文化化交流、生生态居住、、游玩休憩憩的最佳区区域。一廊：即京沪高铁铁景观生态态廊，这是是依托高铁铁线路及铁铁路两侧防防护绿地构构成城市特特殊的生态态廊道。两环：即环城水系系景观带、、环城奥林林匹克公园园。八中心：即市民广场场、商业中中心、休闲闲中心、体体育中心、、交通枢纽纽中心、商商务中心、、会展中心心、龙河次次中心，八八大中心的的布局奠定定了廊坊未未来发展的的主框架、、城市结构构从模糊到到清晰。文化休闲中心体育中心会展中心市民广场周各庄商务区城市商业中心区交通枢纽中心光明商务区龙河次中心城市规划廊坊城市新新框架：““一轴一廊廊两环八中中心”全国目前唯唯一通过ISO14001环环保体系认认证的城市市。被评定全国国文明城市市先进市、、全国双拥拥模范城市市、省级园园林城市、、省级环保保模范城市市和省级卫卫生城市。。到2020年，廊坊坊市规划人人均公园绿绿地达到15平方米米，绿地率率达45%以上，绿绿化覆盖率率达到50%以上。。“蓝天、碧碧水、净土土、绿化、、宁静”五大工程建建设宜居城城市整体规划廊坊定位““园林式、、生态型、、现代化””城市，历历届政府对对城市规划划的严格贯贯彻，城市市低密高绿绿的宜居面面貌已初步步形成“三年大变变样”工程程：拆迁整治、、旧城改造造、新城开开发三大战役同同时推进；；09年全年年完成基础础设施投资资158.8亿元；启动7个城中村和光光明片区、、银河桥棚棚户区改造造，完成拆拆迁225.7万平方米，腾腾出土地3853亩亩；实施了迎宾大道提升改造，，完成新华路立面改造、、和平路绿化提升等等12项城市市精品工程程；城市规划改改造：廊坊市规划划了“一轴一廊廊两环八大大中心”的城市功能能空间主框框架，新的行政中中心将迁往往广阳区尖尖塔附近；城市改造在政府的主主导下，廊廊坊市进行行大规模的的城市拆迁迁改造，未未来几年内内整个城市市面貌将会会发生巨大大变化，提提升廊坊市市对外吸引引力城市规划小小结位于京津之之间，具有有承接两地地产业转移移的先天性性优势廊坊市不仅仅仅是被动动承接两地地产业转移移，而是通通过城市环环境打造、、城市营销销、交通规规划等多方方面主动吸吸引两地相相关产业规划利好城市区位京津一体化化发展战略略为廊坊市市的快速发发展提供了了新引擎战略契机三、市场机机会及客户户分析1、廊坊工工业地产市市场分析2、廊坊办办公物业市市场分析3、北京工工业地产市市场分析4、客户分分析永清工业园永清台湾工业新城中高光彩生态产业园永清片区固安片区固安工业园廊坊市依托托其区位、、交通、人人才、市场场等优势，，大力发展展园区经济济，周边有有大量产业业园项目。。市区周边边永清、固固安等地，，也有成熟熟的工业园园项目。清华科技园龙河高新区安次工业园廊坊经济开发区国际会展中心华为基地中科廊坊科技谷万庄生态新城市政府新址从廊坊市的的规划及目目前园区发发展可以看看出，市区区周边园区区，南部靠近天津，，大力发展工工业，北部靠近北京，，依托其良良好的环境境，大力发展高高科技产业业。同时，其经济开发区区已经呈现现一定的产产业规模，在目前的的基础上，，政府大力力发展会展经济，为廊坊市市的产业发发展开启新新的引擎。。廊坊市政府府鼓励各区区县，发挥挥廊坊市““半小时上上京下卫””的地域优势，依托其目目前处于价值洼地的的成本优势势，大力发展展园区经济济。固安、永清清等区县均均已开发出出高品质，，意识领先先的优秀园园区。廊坊市的园园区经济正正处于蓬勃勃发展阶段段。分布格局项目清华科技园龙河高新区永清工业园固安工业园园区规模总规划占地13000亩，目前园区内，标准厂房10栋，研发中心5000平米，研发办公大楼及配套，24000平米总占地28平方公里总规划面积24平方公里，一期开发8平方公里，二期开发16平方公里。园区总占地16平方公里，园区分为南、北两个片区，各占地8平方公里。开发模式企业主导政府+企业政府+企业政府+企业招商形式出租写字楼、出租厂房出让土地为主，有一部分标准厂房出租土地出让和厂房出租出租厂房租金/价格写字楼：1.2-1.5元/天/平厂房：0.72元/天/平土地：20万/亩厂房：0.7-1.2元/天/平厂房租金：13万元/年土地出让：16-20万元/亩土地出让：16-20万/亩厂房租金：0.45元/平方米/天限制条件-------土地出让要50亩以上-------企业固定资产南区120万元，北区100万元。招商情况招商情况良好，但入住率较低2010年的土地出让指标已经用完，上半年招商10几个企业2010年上半年就与10多个项目达成签约协议北区为中小型企业，南区为大型企业，05年开始招商，现基本招满。典型企业清芯光电股份有限公司、同方川崎空调设备有限公司等富士康、中建二局等南玻、华兴、嘉宝莉、美思、香港百莱玛、北京广厦等京东方（河北）移动显示技术有限公司、北京东方信联科技有限公司等廊坊市周边边的产业区区，以发展展制造业为为主，以富富士康为代代表已形成成一定品牌牌知名度，，项目招商商状况良好好项目概况廊坊市工业业地产市场场分析廊坊工业地地产市场主主体供应为为大型工业业园，以土土地出让获获取利润的的模式为主主，进行二二级开发的的竞争环境境相对宽松松，通过细细分客户群群，进行差差异化竞争争，能获取取一定的市市场机会。。整体供应：：廊坊工业业地产市场场以政府+企业业为主导的的大型工业业园为主，定位于高高科技产业业发展的园园区较少，，竞争环境境相对宽松松；产品供应格局局：各大型工工业园供应以以粗放的土地地出让形式为为主，盈利方方式相对单一一，独栋、花花园办公等产产品存在市场场空白；品牌效应：廊廊坊现有工业业园已聚集了了部分知名企企业入住，形形成了一定的的产业基础，，同时在市场场上形成的良良好口碑为整整体营商环境境的改善带来来了一定机遇遇；租售市场表现现：土地出让让平台价格在在20万/亩亩左右，市场场表现良好市场风险分析析：市场机会分析析：产业环境：廊廊坊目前缺少少发展高科技技产业的教育育、科研及产产业基础；竞争环境：清清华科技园主主要以吸引高高科技企业为为主，与本项项目存在竞争争关系租售市场：低低廉的土地价价格吸纳了大大量具备购买买实力的优质质企业客户。。三、市场机会会及客户分析析1、廊坊工业业地产市场分分析2、廊坊办公公物业市场分分析3、北京工业业地产市场分分析4、客户分析析廊坊写字楼项项目较少，主主要集中在广阳道、新华华路、第六大街至至第八大街区区域。写字楼企业自用的占比较较多。第六大街为写写字楼+商业业+公寓的综综合项目。商务大厦、峰峰尚中心、博博泰评估楼、、交通规费业业务楼是纯写写字楼。新兴大厦、中中太大厦为酒酒店+写字楼楼的综合体，，写字楼共用用酒店的大堂堂与配套。交通大厦天利得益尚都金茂商务大厦新兴大厦建业大厦中天广场金桥大厦博泰评估楼中太大厦管道大厦交通规费业务楼际华大厦第六大街峰尚中心企业自建自用用出租/出售廊坊办公物业业市场以中心心区写字楼供供应为主，集集中分布于广广阳道、新华华路、第六大大街到第八大大街区域。大大部分写字楼楼为企业自建建自用，少部部分租售。分布格局项目天利得益第六大街尚都金茂中心商务大厦规模总建筑面积4万平方米，包括1栋3万平方米的写字楼和1栋1万平米的酒店，酒店共20层。写字楼首层5.1米，2层4.5米、3-20层3.9米、共306套。总建筑面积123029㎡,总共4栋楼，1、2号公寓，3、4号写字楼。地上6层，地下5层。总建筑面积30000平方米，可租售面积21000平方米。由A、B、C座组成，A座共14层，B座7层、C座5层总建筑面积5400平方米，可租售面积4200平方米单层面积1900平方米面积区间40-134平方米89-640平方米70-110平方米170－300公共区域大堂面积100平方米，面砖，简装电梯间4平方米左右，普通精装修。没有大堂。电梯间4平方米左右，普通精装修A座大堂100平方米，层高５米，Ｂ、Ｃ座没有大堂。面砖，普通精装修。电梯间4平方米左右，简装。大堂面积300平方米，层高８米，面砖，新奥项目当售楼处。电梯间5平方米左右，普通精装修停车位停车位地上96，地下39个。地上停车免费。地上停车免费，地下停车300元/月。地下停车位593个没有停车场没有停车场外立面石材+玻璃幕墙面砖玻璃幕墙为主面砖，普通精装修设备设施中央空调、玻璃幕墙，四部电梯，品牌为三菱中央空调、内部电梯1部A座2梯4户，B座2梯19户中央空调、内部电梯2部物业档次中高端中端低端中高端项目概况1廊坊市写字楼楼整体产品水水平一般，没没有高端的写写字楼，1、2层基本本作为底商使使用，前广场场、大堂、电电梯间等公共共空间品质较较低项目中太大厦际华大厦新兴大厦建业大厦规模总建筑面积28000平米，建筑高度60.5米，地上建筑层数17层，层高3.3米，标准层面积1090平米。总建筑面积12290平米，可租赁面积9218平米，共14层，层高3.3米。总建筑面积4100平米，可租赁面积2300平米。总建筑面积近4万平方米，楼层为23层，物业管理费1.5元以上。面积区间120－1000平方米100－600平方米100－500平方米————公共区域大堂10米挑空，酒店式装修，与酒店公用大堂。电梯间4平米左右，一般装修。大堂6米挑空，普通装修。电梯间3.5平米左右，一般装修。大堂5米挑空，普通装修。电梯间3.5平方米，普通装修。大堂独立酒店式大堂，8米挑空大堂电梯间4.5平方米，普通装修。外立面面砖和玻璃。面砖面砖石材设备设施中央空调，5部通力牌电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，富士达电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。中央空调，5部电梯，监控系统，自动喷淋，宽频网络。8部电梯，室内配设分户空调物业档次中高端中高端中端中高端项目概况2普遍不注重写写字楼的品质质，物业服务务水平较低廊坊写字楼市市场销售速度度较快，市场场表现良好；；其中，客户户以本地投资资客为主，企企业自用客户户相对较少，，且以本地中中小企业为主主。销售市场项目天利得益尚都金茂第六大街建业大厦开盘时间2009年1月1日2005年10月1日2008年11月20日2009年11月总体量4万平米3万平米6万平米4万平米销售现状售罄售罄售罄已售85%销售速度约3000平米/月－约3200平米/月约3400平米/月面积区间40-134平方米70-110平方米89-640平方米———————均价8700元/平方米（09年7月）4100元/平方米（05年）8000元/平方米（09年）8400元/平方米（10年）总价35-117万元29-45万元71-512万元———————客户投资客占80%，均为廊坊本地人。本地投资客为主。本地投资客和中小企业为主。以中型公司和投资客为主。廊坊写字楼市市场整体出租租率较高；其其中客户以中中小企业为主主，本地政府府机构及全国国性企业的廊廊坊分支机构构是重要组成成部分；行业业以贸易、咨咨询、金融保保险为主项目客户出租率点评天利得益政府自用办公占比居多。出租率90%市政府搬迁，抓住了市场机会。第六大街以中小企业为主出租率40-50%属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘，产品水平一般。尚都金茂中心入驻企业来源：贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11%出租率70%-80%左右。产品品质一般，没有物业，致使租金很便宜。商务大厦入驻企业来源咨询20%，贸易20%，保险20%。出租率80%。形象好，位置佳，产品品质良好。单层面积小，适合实力型企业整层使用。中太大厦入住企业以中太下属公司为主，出租部分整层租赁客户较多。出租率100%只租一年，写字楼共用酒店大堂和物业，产品品质好，有前广场际华大厦金融业客户为主，中国人寿占6层，人寿财产保险占1层，房地产公司占2层，国投占1层，整层租赁客户居多。出租率90%只租不售，客户相对单一，多为大客户，物业管理完善新兴大厦中国平安保险、中国电信和饭店为主，大客户居多出租率100%只租不售租赁市场廊坊写字楼市市场租金水平平在1.1－－1.5元/平方米/天天之间，产品品品质和物业业服务是影响响租金水平的的重要因素广阳道新华路其他区域元/平方米/天1.11.21.31.41.51.6天利得益商务大厦尚都金茂中太大厦际华大厦新兴大厦第六大街较高租金租赁市场峰尚中心低租金未来写字楼增量近一两年廊坊坊市商业金融融用地土地出出让面积达到到38万平方方米，建筑面面积预计达到到100万平平方米左右，，潜在竞争激激烈区位占地面积（平方米）容积率建筑面积（平方米）用途出让年份和平路西侧、文化艺术中心北侧64367≤3.0193101商业金融2009和平路西侧、文化艺术63344≤3.0190032商业金融2009廊坊市爱民道南侧，文丰路东侧，新华路西侧5767.738≤4.023071商业金融2009南外环以南，龙河以北，银河路以东，常甫路以西80151≤1.8144272商业金融2009开发区华祥路西侧，汇源道北侧43920.074≤3.5153720商业金融2009廊坊市光明西道以南，西外环以东22855.14272.557138商业金融2010新奥艺术大道北侧、和平路东侧64615.8973≤3.0193848商业金融2010光明西道北侧、育才路西侧39958.6645≤3.21128267商业金融2010廊坊市爱民道以南，文丰路以东1360.068≤3.54760商业金融2010合计1088209核心地段+产产品品质+交交通便利【区域价值】】:位于写字楼分分布最多的广广阳道上。【周边现有资资源】：临近际华大厦厦、新兴大厦厦等多个写字字楼，周边配配套不够完善善。【总体点评】】：高品质、未做做推广但销售售速度很快，，投资价值高高。建业大厦在大堂、外立立面等方面超超出廊坊平台台水平。销售状况2010年开盘，目前已销售85%价格8400元/平方米客户构成投资客和中型企业各占50%核心卖点廊坊市目前唯一的准甲级写字楼客户关注要素区域位置、产品品质、升值潜力。核心地段+产产品高端+交交通便利【区域价值】】：位于较为成熟熟商务区爱民民东到与新华华路的交叉口口。【周边现有资资源】：与交通大厦、、尚都金茂和和商务大厦相相邻。周边配配套较为齐全全。【总体点评】】：停车位较少，，交通方便，，区域位置好好，形象高端端。天利得益市政府搬迁，，抓住了市场场机会。销售状况2009年1月1日开盘，目前已全部售罄，月均销售速度3333平方米/月。写字楼产权50年，酒店产权20年。投资返租，写字楼承包金8%，酒店承包金15%。单层1400元/平方米。价格均价8700元/平方米，总价区间为35-117万元。租金1.5元/平方米/天。客户构成投资客占80%，客源主要以本地政府机关为主。核心卖点地理位置优越，交通方便，项目档次较高。客户关注要素地段位置、产品品质、交通便利性、升值潜力。核心地段+规规划利好+交交通便利【区域价值】】：位于较为成熟熟商务区爱民民东到与新华华路的交叉口口。【周边现有资资源】：与交通大厦、、天利得益和和商务大厦相相邻。周边配配套较为齐全全。【总体点评】】：区域位置好，，交通方便，，租金低，没没有物业管理理，装修水平平低，电梯过过少。尚都金茂产品品质一般般，没有物业业，租金便宜宜。销售状况2005年开盘，A座满租，B、C座出租率偏低，出租率70%-80%左右。价格均价4100元/平方米，租金1-1.1元/平方米/天。客户构成入驻企业来源：贸易20%，咨询14%，工业12%，服务11%。入驻企业品牌：廊坊市城乡规划设计院、安利（廊坊）联合中心、中国人寿保险等核心卖点租金便宜、区位好、交通方便。客户关注要素地段位置、交通便利性、升值潜力。核心地段+知知名品牌【区域价值】】:位于城市步行行街核心位置置。【周边现有资资源】：临近第五大街街、第四大街街。周边配套套设施不够齐齐全。【总体点评】】：物业管理好，，交通方便，，商业氛围不不浓厚。第六大街属于较为弱化化的写字楼，，入口设置较较为隐秘，产产品质量良好好。销售状况2008年11月20日开盘，目前项目以全部售罄，物业费1.5元/平方米/月。价格均价8000左右，租金1.3元/平方米/天。客户构成主要以投资客为主，商户以本地为主，北京商户逐年递增。企业入驻率40-50%，以中小型企业为主。核心卖点地理位置优越，交通方便，知名品牌客户关注要素开发商品牌、产品品质、升值潜力。廊坊市办公物物业市场总结结廊坊低密度办办公物业存在在市场空白，，且核心区写写字楼市场未未来竞争激烈烈，随着市政政府北迁、万万庄新城开发发等形成的城城市重心北移移，项目所在在区域的城市市价值将逐渐渐凸现，区域域办公物业市市场长期来看看存在一定市市场机会。。整体供应：办办公物业市场场供应以中心心区写字楼为为主，郊区化化低密度办公公存在市场空空白；整体水平：办办公物业市场场处于商务市市场的初期阶阶段，整体产产品水平较低低，具备一定定市场机会；；租售市场：市市场表现良好好；销售价格格在8000元/平米左左右，销售速速度在4万平平米/年；；租金水平在在1-1.5元/天/平平米，出租率率在80%左左右；未来趋势：商商务市场需求求逐步放量，，对产品品质质、项目形象象的需求逐步步提升。市场风险分析析：市场机会分析析：整体供应：廊廊坊核心区未未来的写字楼楼供应量较大大，市场竞争争愈发激烈；；客户：写字楼楼市场购买客客户以投资客客为主，使用用客户以本地地中小企业为为主，承受能能力有限；政政府机构、大大企业的分支支机构承受能能力较强，但但数量有限且且对形象、配配套要求较高高；三、市场机会会及客户分析析1、廊坊工业业地产市场分分析2、廊坊办公公物业市场分分析3、北京工业业地产市场分分析4、客户分析析北京工业地产产市场呈现郊郊区化、低密密化、生态化化、集群化，，郊区企业总总部、个性独独栋类办公物物业开始大量量出现郊区集群化：：企业总部在郊郊区的聚集是是北京目前总总部经济发展展的新特征。。中关村科技技园区海淀园园、丰台总部部基地、亦庄庄经济开发区区已经成为北北京目前发展展较快、规模模较大、相对对成熟的总部部聚集区，顺顺义空港商务务区、常营非非中心和西山山片区也逐步步发展。生态低密：丰台总部基地地以智能化、、低密度、生生态型的总部部楼群，形成成集办公、科科研、中试、、产业于一体体的企业总部部聚集基地。。各个园区（（或项目）积积极打造低密密生态商务办办公氛围；个性化独栋：：亦庄联东U谷谷为企业提供供多功能通用用标准厂房、、商务花园独独栋办公、个个性化厂房定定制以及各种种生活、商务务配套设施。。空间自由组合合：BDA国际企企业大道II的16栋独独栋建筑，与与传统不同，，为每个入驻驻企业提供专专属的独立办办公空间。建建筑的灵活性性体现在空间间可自由拆分分组合。亦庄经济技术术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村海淀园区域分布格局国家高科技产产业的摇篮和和大脑，聚集集了大量、各各种规模的高高科技企业，，产业基础强强，氛围浓厚厚，政策优越越项目永丰产业基地中关村东升科技园基本情况永丰产业基地分为四个工业科研区、一个公共中心服务区和一个生活居住区。其中工业科研用地207公顷，公建用地26公顷，居住用地39公顷，集中绿地60公顷，市政道路用地121公顷，总绿地率35％，总容积率0.93，区域内以土地出让为主，近期开发独栋产品占地面积15万平米，建筑面积12万平米，规划总部基地、高科技产业研发基地、中试及创业孵化基地、高新科技成果展示及相关配套服务四区一体产品面积3800-5000平米100-10000平米价格厂房出租2.2，写字楼均价1万（只售不租），独栋1.3万租金3元/平米/天销售状况一期出让土地，二级开发产品未开售只出租客户状况园区内安泰科技、用友软件、大唐电信及航天时代电子等130余家企业的入驻，基地形成以新材料产业为基础，以电子信息产业为龙头，电子信息产业与新材料产业为龙头的发展模式北京颖泰嘉和科技股份有限公司区域成熟度、、产业氛围、、产业政策、、区域配套、、区域环境依托资源13000元元/㎡平台价格电子信息行业业等高科技类类公司客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村中关村区域依托周边生态态环境，实现现生态办公，，未来往创意意产业、数字字娱乐产业方方向发展，但但目前产业氛氛围较弱项目西山赢府中间建筑西山汇基本情况占地面积7.2万㎡；建筑面积8.15万平方米层高也在3.6米以上；容积率0.84；绿化率34.7%，净层高4.1占地21万，建面30万，容积率1.13，绿化率30%占地面积13.5万平米，建筑面积26万平米产品6幢4层高的独体建筑围合而成；叠拼式工作室、联排式工作室8-12层写字楼产品面积A座地上面积17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F座1312平方米，A、B座之间的中庭面积952平方米，150-500平方米工作室，层高3.6米以上6000-20000㎡价格15000元/平米32000元/平米整栋或整层出售，17500元/㎡销售状况依靠蓄客售出ABC三栋，万平米以上的大面积独栋一期主要产品为170-500平米的联排、叠拼、院落式创意工作室尚未开始销售客户状况亿阳集团、中铝国际等实力型客户针对创意产业人群、个人工作室，包括SOHO办公的客户群体，二期面向高科技企业高新科技、影视动漫、文化创意类公司（开发商与管委会合作招商）西部周边自然然环境依托资源15000-00000元/㎡平台价格客户情况实力型客户创意产业类客客户亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村西山区域北京最早低密密度总部办公公区，总部经经济的先行者者，依托产业业氛围和成熟熟度，产品设设计合理取得得了较好的市市场实现项目总部基地总部国际基本情况丰台科技园二期产业基地内,占地65万平方米，建面145万平米；一期20万平米，二期25万平米，三期60万平米，四期40万平米（三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米），共500多栋，容积率1.59，绿化50%总占地118432.59平米；总建面212880平米；分两期开发，一期99659平米，二期113221平米，一期34栋已交房，二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套产品形式6-12层（1-3期），15层（四期）4－8层建筑单体，楼间距9-10米产品面积1200-6000㎡（1-3期），4000-16000㎡（四期）户型面积为1000--4300平米/栋价格18000元/平米13500元/平米，一次性97折，几乎客户都是一次性付款。租金2元/平米，其中需求500平米的较多。上门量2-3组/天，成交1-2套/月，1000多平米的卖的最好销售状况分4期开发销售，前三期已经销售完毕，四期2007年开始销售，共54栋，目前剩余一栋16000平米二期的西侧18套也交房，东侧24套在售，还有6套客户状况一至三期50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处10%外企。如中国质量认证中心、长征火箭技术股份有限公司、中船重工中南装备有限责任公司、北京银行总部基地支行、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司等。四期主要是实业和金融服务业。成交客户中大国企占20%，集中面积在4000㎡以上，1000-2000㎡中小企业为住，没有明显的行业集中度。客户会和亦庄对比，买这边的多数是因为环境。区域成熟度、、产业氛围、、产业政策、、区域配套、、区域环境依托资源13000-18000元/㎡平台价格转制型国有企企业为主，明明星型民营企企业客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村丰台区域凭借区域发展展定位、政府府强势引导，，发展日渐成成熟，大企业业拉动效应明明显，目前依依然存在交通通距离远，配配套缺乏的问问题，已逐渐渐向外围区域域扩展项目BDA国际企业大道嘉捷科技园汇龙森基本情况一期占地10万平方米，总建面7.7万平方米，容积率：0.77，二期占地面积约5.4万M²，总建筑面积约18万M²占地面积一期西区100亩；二期东区60亩，容积率1.0，使用率70%左右占地面积50078平米，建筑面积95190平米，容积率1.5，使用率85%产品形式一期3、4层小独栋，43栋，二期共4栋集中办公，12栋7层、9层独栋4-6层独栋办公楼分2期开发，目前在售二期11栋独栋，4栋写字楼只出租产品面积一期主力户型在2000-4000平米/栋，二期主力4000-12000平米500-800平米4层：1500-1700平米；6层：5000-6600平米3400-6000平米价格8000-12000元/㎡售价7000元/平米左右；租金2元/平米/天左右8600元/平米，一次性付款优惠2-3个点销售状况一期04年9月开始销售，月均1栋多08年初售罄。预计二期2010年销售完毕西区全部售罄，东区2009年3月开盘，已销售60%。一期西区2007年2月开盘；二期东区2009年3月开盘，2007年11月开盘，上门量10组客户/月，一期09.11销售完毕客户状况北京白领时装有限公司、中国黄金集团有限公司、3M北京技术中心、北京动向体育发展有限公司、Kappa、河北建设集团、北京迪泰钶申（DETAQ）信息技术有限公司、浙江贝达药业新药研制中心、中国通信建设第五工程局、中石油天然气管道燃气投资有限公司、资生堂研发中心中国公司、北京谷山丰生物科学技术有限公司、北京利智新创投资有限公司、阳光财产保险股份有限公司一期二期以服装企业为主，占90%以上。一期另有中国移动入驻。有医药、电子信息、环保、新材料等企业低密度园区、、安静的环境境BDA经济开开发区产业氛氛围依托资源7000-12000元元/㎡平台价格以第二产业中中的高附加值值业务链客户户为主客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村亦庄区域由开发商主导导，区域无产产业氛围依托托，无政府支支持，发展较较为缓慢，借借助CBD东东扩，通州新新城的开发，，未来前景较较好项目非中心莱锦TOWN基本情况总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，容积率为1.15，一期10万㎡；二期22万㎡占地面积99000平米，建筑面积129000平米，容积率0.77，使用率85-95%，共46栋产品形式独栋商务写字楼花园式低密度工作区(旧厂房改造）产品面积平层350-850平米，独栋2300-3500平米300-5000㎡价格售价13000-14000元/平米；租金2.8元/平米/天外围4元/月.㎡（16栋），内部6元/月.㎡（30栋）销售状况除一栋矩形写字楼，一大平层未售，另外开发商自留几栋外，全部已售-客户状况主要承接CBD外溢客户，弥补CBD区域企业对于低密度商务花园的需求，外企多，国内企业少，金融、保险企业的北京总部、新材料、高新型企业，以及创意产业的中等规模企业，如都邦保险、维维集团、中国船东互保协会、华软通联(CSOFT)、威顿公司等影视、文化、创意企业开发商主导区区域开发，城城市发展的主主导方向依托资源13000-14000元/㎡平台价格现代服务业类类企业为主客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村东部区域借势北京机场场的辐射带动动，借势空港港产业机会，，定位项目发发展理念，以以实力型民营营企业为主要要购买客户项目北京link空港MAX基本情况占地面积127513.80平方米，建筑面积102887平方米占地面积:14公顷，建设规模:20万平方米产品形式独栋、分层销售主体由72栋花园式低密度企业独栋组成，均为4层至4.5层。产品面积1800-5000平米独栋总面积控制在800—1600平方米之间，并可依据客户办公面积需求，提供MAX特有的多独栋“叠加”组合模式。价格均价14000元/平米17000元/平米销售状况2009年1月开始销售二期07.8开盘销售客户状况天津港保税区麦威国际贸易有限公司、北京超越未来科技发展有限公司、北京鸿羽鑫科技发展有限公司、北京圆之翰煤炭工程设计有限公司、沈阳黎明航空发动机依托会展经济和航空经济的双引擎聚集关联度高的企业，贸易、通讯技术、国有单位、投资管理公司，如北京欣仁投资咨询有限公司；北京市大发畜产公司（与NOKIA合作的手机分销业务）；北京腾龙时代通信技术有限责任公司；欣仁投资顾问有限公司；嘉德服装有限公司；安徽新亚特电缆集团有限公司；昆明利顿人通信息有限公司借势顺义空港港理念依托资源14000、、17000元/㎡平台价格现代服务业类类企业为主客户情况亦庄经济技术开发区丰台总部基地片区顺义空港商务区常营区域西山片区中关村顺义空港区域低密度独栋集集群，区域标标志性建筑，，建筑创意设设计，充分体体现花园生态态办公理念以亦庄BDA为例：小独栋园区：：小体量独栋：：主力户型在在2000-4000平平米/栋；；自然生态环境境优秀：园区区整体绿化率率达到40%，空气质量量优于市中心心一、二级；；园林小品与小小独栋和谐融融合，营造创创意环境；明星位置建筑筑特点鲜明:飞碟会所和88米高临街街建筑，具现现代感和展示示性，形成商商务地标；充分的花园景景观交流空间间：顶层花园、空空中花园、下下沉景观关键要素规划布局、建建筑叠加形式式、空间功能能分布合理、、企业冠名权权规划30度旋旋转以空港MAX为例：规划特色：建筑布局偏东东南30度设设计，争取最最大化采光同同时避免规划划单调；建筑特色：提供专属的视视觉形象和使使用感受；建建筑“叠加””形式，外挂挂消防梯，满满足多种需求求；顶层跃层层空间，打造造总裁办公室室；空间及功能：：每栋4-4.5层，1-4层层高3.9米，顶顶层6.7米米；1层为接接待功能、2-4层为办办公功能、顶顶层为总裁办办公室；冠名权，体现现专属感顶层总裁办公公室建筑叠加理念念空间及功能安安排关键要素面积弹性，组组合多样，配配套完善，前前期投入控制制，后期运营营费用降低企业成本个性性考虑：大堂简装修，，客户购买后后根据自己的的风格和需求求进行装修设设计；空调设设备每一层分分别控制，成成本比较低；；低于5A配配置标准，供供电系统，通通讯网络接口口都预留好了了，客户根据据自己需求安安装就可以。。以总部基地为为例：产品面积弹性性组合：楼座组合形式式多样：二楼座组合：单体建建面面：12层层商务楼--5960平米；二或三楼座组组合：6层--1620平米米；7层--1910平平米；8层--2190平米；10层--2860平米；；11层--3150平平米；12层层--3445平米；四楼座组合：6层商务楼楼，单体1190平米或或1250平平米；关键要素完善的配套，，满足企业商商务办公需求求，提升区域域成熟度，有有效的提高物物业价值内容总部基地国际企业大道非中心MAX空港西山邮局√√√银行√√√√商务酒店√√规划快捷酒店√√规划公寓√√规划日常餐饮√√√高端餐饮√√会议会展√√√√大型会所√√轨道交通规划规划规划规划公路交通√√√√√市场认可的配配套平台水平平：邮局、银行、日常餐饮+高高端酒店、交通、会议会展中心心、公路、轨道交通关键要素北京工业地产产市场总结整体层面：随随着城市产业业转移、土地地稀缺因素，，北京工业地地产逐步向郊郊区市场转移移，大城市的的辐射范围逐逐步延伸到周周边区域；供应层面：北北京周边目前前以产业园供供应为主，土土地资源日益益稀缺，以生生产加工为目目标群体的工工业园区逐步步向周边区县县转移，因此此各类企业的的研发、生产产环节外溢势势在必行，为为本项目带来来一定市场机机会；需求层面：企企业客户外溢溢现象大量出出现，以加工工制造→研发发生产→总部部为主的外溢溢顺序为主，，为本项目带带来大量加工工制造类企业业客户需求。。北京的磁极效效应及其周边边郊区化办公公物业暂未形形成价格梯度度，导致纯办办公需求外溢溢的抗性较大大，但伴随北北京产业转移移及土地资源源的日益稀缺缺，研发生产产环节逐步外外溢，为本项项目发展带来来一定机遇。。整体层面：北北京的磁极效效应对企业具具备极强的吸吸附作用，同同时北京的磁磁极效应目前前暂未辐射至至项目所在区区域，因此本本项目在对北北京外溢客户户的吸引力上上大打折扣；；供应层面：北北京周边郊区区化办公物业业的市场供应应量较大，且且目前郊区化化办公物业的的价格梯度并并未完全拉开开，因此目前前北京纯办公公需求的客户户选择面较广广，被动外溢溢现象的抗性性较大；需求层面：企企业对北京的的依附性较强强，其中大中中型企业的行行政办公、市市场、管理等等环节尤甚，，因此此类需需求外溢存在在一定抗性。。市场风险分析析：市场机会分析析：三、市场机会会及客户分析析1、廊坊工业业地产市场分分析2、廊坊办公公物业市场分分析3、北京工业业地产市场分分析4、客户分析析针对不同类型型的企业，我我们通过问卷卷调查的形式式，了解企业业需求及特征征企业类型数量企业类型数量初创型企业20实力型企业41成长型企业38集团型企业18覆盖原则依据项目的园园区定位，有有针对性调研研，主要覆盖盖中关村、亦亦庄、通州、、国贸及廊坊坊本地等区域域。企业分类原则则依据企业人数数、办公面积积划分为四类类企业，其中中以人数为主主要参考标准准：初创型企业：：20人以下下；200㎡㎡以下成长型企业：：20-100人；200-1000㎡实力型企业：：100-500人；1000-5000㎡集团型企业：：500-1000人；；5000㎡㎡以上样本量样本选择标准准共发放500份以上问卷，，回收有效问问卷117份。问卷调研从企业性质、、行业类别、、人数规模、、办公面积对对企业进行一一定划分从企业性质看看，主要集中中在民营企业业；行业中，，信息软件、、科技、制造造业较多，其其他行业较平平均；100-1000人企业占比比较多，办