物业服务合同签订与管理规约制定(一)

第三章：物业服务合同签订

与管理规约制定

洛克菲勒的故事有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。“很简单，你写一封信，催他还十万借款。”“可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。“当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。一、有关合同的基本知识合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。

（一）、合同的要约简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。一、有关合同的基本知识合同要约的构成要件（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。（3）要约必须传达到受要约人才能生效。一、有关合同的基本知识（二）合同要约与邀请要约邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。1、拍卖拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。2、广告原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。3、标价标价是邀请要约，不是要约。4、招标招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。一、有关合同的基本知识（三）、合同的承诺1、合同承诺的构成要件承诺必须具备如下要件：（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。（3）承诺必须与要约的内容一致。（4）承诺必须传达给要约人。一、有关合同的基本知识（四）、合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括：（1）当事人的缔约能力（2）当事人的真实意思表示（3）合同的内容合法（4）合同的形式合法

一、有关合同的基本知识（五）、合同的一种分型形式：口头合同、书面合同、事实合同（六）、合同签订应遵循的基本原则合同签订应遵循的基本原则：（1）主体平等（2）合同自由（3）权利义务公平对等（4）诚实信用（5）守法和维护社会公益二、如何签定前期物业服务合同黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元／平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。教师点评评：一个新的的小区交交房时，，业主还还不能成成立业主主大会来来制订业业主公约约，只能能是开发发商聘请请的物业业管理公公司自己己拿出一一份临时时公约，，业主照照单签字字，而等等到小区区业主大大会成立立，有个个较长过过渡期，，而《临临时业主主公约》》、《前前期物业业服务合合同》的的内容直直接关系系到业主主利益。。而《临临时业主主公约》》、《前前期物业业服务合合同》一一般存在在相当的的不合理理条款或或不公平平条款。。附件五的的该条款款单方面面说明买买方已经经接受全全部条款款，剥夺夺了买方方对条款款提出异异议的权权利，属属于霸王王条款。。《前期物物业管理理协议》》往往是是发展商商单方面面制订的的，消费费者要仔仔细阅读读，对于于其中不不公正的的合同条条款要及及时与发发展商交交涉，对对于发展展商口头头承诺的的内容应应当要求求其写入入合同。。（一）前前期物业业服务合合同的概概念前期物业业服务合合同，是是指物业业建设单单位与物物业服务务企业就就前期物物业管理理阶段双双方的权权利义务务所达成成的协议议，是物物业服务务企业被被授权开开展物业业管理服服务的依依据。（二）前前期物业业服务合合同的特特征：(1)前前期物业业服务合合同具有有过渡性性。(2)前前期物业业服务合合同由建建设单位位和物业业服务企企业签订订。(3)前前期物业业服务合合同是要要式合同同。（三）、、前期物物业服务务合同的的时效《条例》》第二十十六条对对此作出出了特别别规定：：“前期期物业服服务合同同可以约约定期限限；但是是，期限限未满、、业主委委员会与与物业服服务企业业签订的的物业服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。。”三、课堂堂分组讨讨论案例例高某在某某小区购购买联体体别墅后后，虽然然办理了了交付使使用手续续，但一一直未装装修入住住，谁知知今年8月，高高某收到到了法院院传票，，小区物物业公司司要求其其给付物物业管理理费2476元元。高某某认为自自己没有有入住，，没有享享受到服服务，且且物业服服务合同同是开发发商与物物业公司司签订的的，与自自己无关关，因此此拒绝支支付物业业费。在法庭上上，对高高某是否否应当交交费，原原、被告告双方意意见不一一。原告告方认为为，前期期物业服服务合同同具有特特殊性，，高某虽虽然不是是签订合合同的当当事人，，但是高高某向房房产开发发商买受受房屋就就视为高高某已经经概括承承受了房房产商在在前期物物业服务务合同中中的权利利义务，，对高某某产生拘拘束力，，故高某某应当按按约支付付物业管管理费。。被告方方则认为为，高某某没有签签订物业业服务合合同，不不应受该该合同约约束，且且高某没没有入住住，故不不必支付付合同对对价，应应当驳回回原告的的诉讼请请求。讨论：在本案中中你支持持原告还还是被告告，其理理由是什什么？教师案例例评析：：高某的小小区因入入住率低低的原因因，至今今仍未召召开业主主大会成成立业主主委员会会，所以以业主委委员会还还没有与与小区物物业公司司订立物物业服务务合同。。这种情情况在现现实生活活中经常常发生，，由于业业主委员员会成立立之前物物业不能能没有人人管理，，因此物物业管理理法律制制度设计计了前期期物业服服务合同同来临时时性地替替代物业业服务合合同。依依据《物物业管理理条例》》第21条的规规定，在在业主、、业主大大会选聘聘物业服服务企业业之前，，应当签签订书面面的前期期物业服服务合同同。前期物业业服务合合同的主主体是建建设单位位和物业业服务企企业，业业主不是是合同的的主体。。从合同同相对性性原理而而言，房房产开发发商与物物业服务务企业签签订的合合同不能能对业主主产生拘拘束力。。为解决决这个问问题，《《物业管管理条例例》第25条规规定：建建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容。也就就是说，，房产开开发商同同物业买买受人签签订物业业买卖合合同时，，包含了了双方之之间转让让前期物物业服务务合同的的合意。。因此，，前期物物业服务务合同对对业主产产生拘束束力的根根据在于于业主概概括承受受了合同同的权利利义务。。本案中中，高高某在在签订订商品品房买买卖合合同时时，房房产开开发商商就将将已经经签订订的前前期物物业服服务合合同作作为出出售合合同的的附件件，要要求高高某签签字。。高某某在前前期物物业服服务合合同上上签字字后，，合同同当事事人就就变更更为开开发商商委托托的物物业服服务企企业和和高某某双方方。因因此，，该服服务合合同无无疑具具有法法律拘拘束力力，高高某应应当按按照服服务合合同约约定的的交费费标准准支付付物业业费，，而不不能以以未入入住为为由拒拒付。。况且且，小小区的的物业业管理理是由由物业业服务务企业业实施施的统统一的的专业业化管管理，，并不不是只只为一一个或或某几几个业业主单单独提提供服服务，，而是是为整整个小小区提提供绿绿化管管理、、清洁洁道路路、保保安服服务等等工作作，因因此高高某因因自身身原因因未入入住该该小区区不能能对抗抗物业业公司司按约约履行行合同同义务务后请请求的的收取取费用用的权权利。。四、前前期物物业服服务合合同范范本解解读《前期期物业业服务务合同同（示示范文文本））》（（以下下简称称示范范文本本）。。这个个示范范文本本共9章43条条，涉涉及前前期物物业管管理的的方方方面面面。表表面上上看，，这个个服务务合同同是由由开发发商与与物业业管理理企业业签订订的。。但合合同又又规定定，购购房者者与开开发商商签订订的物物业买买卖合合同，，应当当包含含本合合同约约定的的内容容；购购房者者签订订物业业买卖卖合同同，即即为对对接受受本合合同内内容的的承诺诺。因因此，，对此此示范范文本本的解解读是是同学学掌握握与理理解前前期物物业服服务合合同一一个重重要环环节。。1示示范文文本意意义深深远国务院院制定定的《《物业业管理理条例例》第第三章章第二二十一一条就就明确确规定定；在在业主主、业业主大大会选选聘物物业管管理企企业之之前，，建设设单位位选聘聘物业业管理理企业业的，，应当当签订订书面面的前前期物物业服服务合合同。。条例第第二十十四条条还规规定:国家家提倡倡建设设单位位按照照房地地产开开发与与物业业管理理相分分离的的原则则，通通过招招投标标的方方式选选聘具具有相相应资资质的的物业业管理理企业业。物业管管理条条例出出台后后一段段时期期，关关于前前期物物业选选聘、、招投投标的的工作作进展展缓慢慢，其其中一一个重重要原原因就就是缺缺少一一个规规范的的前期期物业业服务务合同同。现现在示示范文文本的的出台台，为为贯彻彻《物物业管管理条条例》》，规规范前前期物物业管管理铺铺平了了道路路。有有了规规范的的合同同，就就能引引导前前期物物业管管理活活动当当事人人通过过合同同明确确各自自的权权利与与义务务，减减少物物业管管理纠纠纷，，其重重要意意义不不言而而喻。。2包包干制制、酬酬金制制选其其一根据示示范文文本规规定，，物业业服务务收费费可以以有包包干制制和酬酬金制制两种种选择择。包包干制制的物物业服服务费费用由由业主主按其其拥有有物业业的建建筑面面积交交纳，，物业业公司司按照照相关关标准准收取取物业业服务务费用用，并并按本本合同同约定定的服服务内内容和和质量量标准准提供供服务务，盈盈余或或亏损损由乙乙方享享有或或承担担。酬金制制的物物业服服务资资金由由业主主按其其拥有有物业业的建建筑面面积预预先交交纳，，预收收的物物业服服务资资金由由物业业服务务支出出和乙乙方的的酬金金构成成。包干制制与酬酬金制制相比比较，，包干干制体体现了了风险险共担担的原原则，，因而而更有有利于于业主主。但但因为为合同同不是是业主主与物物业公公司签签订的的，所所以在在这一一点上上业主主只能能被动动地接接受开开发商商与物物业公公司的的选择择。如如要改改变只只能等等业主主大会会成立立后重重新签签订物物业合合同了了。3未未售房房屋物物业费费开发发商交交新出台台的示示范文文本明明确提提出，，纳入入物业业管理理范围围的巴巴竣工工但尚尚未出出售，，或者者因开开发商商原因因未能能按时时交给给物业业买受受人的的物业业，其其物业业服务务费用用（物物业服服务资资金））由开开发商商全额额交纳纳。《物业业管理理条例例》中中也有有明确确规定定，但但是真真正执执行的的开发发商却却很少少。据据了解解，目目前许许多进进行前前期物物管的的项目目中，，都有有开发发商暂暂时没没有销销售完完的房房屋，，但开开发商商根本本就不不交纳纳物管管费用用。这一新新规定定也许许将有有利于于制止止开发发商的的“赖赖账””。4业业主承承担连连带责责任示范文文本提提出，，业主主与物物业使使用人人约定定由物物业使使用人人交纳纳物业业服务务费用用（物物业服服务资资金））的，，从其其约定定，业业主负负连带带交纳纳责任任。业业主与与物业业使用用人之之间的的交费费约定定，业业主应应及时时书面面告知知乙方方。示范文文本第第三十十九条条还规规定，，业主主可与与物业业使用用人就就本合合同的的权利利义务务进行行约定定，但但物业业使用用人违违反本本合同同约定定的，，业主主应承承担连连带责责任。。这条规规定提提醒业业主，，在房房子出出租或或交亲亲友使使用前前，一一定要要与使使用人人签个个租赁赁合同同或书书面协协议，，规定定好物物业使使用人人的权权利和和义务务，特特别是是缴交交物业业费和和其他他相关关费用用，一一定要要注明明由物物业使使用人人承担担，以以免出出现麻麻烦。。5规定物物业承接验验收办法示范文本对对开发商与与前期物业业公司的物物业承接验验收做了明明确规定，，提出对于于合同签订订后承接的的物业共用用部位、共共用设施设设备，甲乙乙双方应按按照规定进进行查验，，明确存在在的问题与与解决办法法，并签订订确认书，，作为界定定各自在开开发建设和和物业管理理方面承担担责任的依依据。示范文本还还规定，乙乙方承接物物业时，甲甲方应向乙乙方移交下下列资料：：1.竣工工总平面图图，单体建建筑、结构构、设备竣竣工图，配配套设施、、地下管网网工程竣工工图等竣工工验收资料料；2.设设施设备的的安装、使使用和维护护保养等技技术资料；；3.物业业质量保修修文件和物物业使用说说明文件；；以及相关关的其他资资料。长期以来，，物业公司司与业主的的纠纷中，，有相当一一部分是由由于前期物物业管理中中的遗留问问题引起的的。这个办办法也许可可以杜绝遗遗患。6明确规规定物业用用房示范文本明明确规定，，开发商应应在具体时时间内按有有关规定向向乙方提供供能够直接接投入使用用的物业管管理用房。。示范文本还还要求对物物业管理用用房的不同同用途、建建筑面积、、位置等做做出明确约约定。示范文本第第二十四条条还明确规规定，物业业管理用房房属全体业业主所有，，乙方在本本合同期限限内无偿使使用，但不不得改变其其用途。这个条款有有三点好处处，一是解解决了物业业公司入驻驻管理区域域后，缺少少物业用房房的难题；；二是明确确了物业管管理用房的的权属，业业主可以理理直气壮地地对其行使使主权；三三是规定了了物业用房房不得改变变用途，防防止物业公公司擅自利利用业主共共同财产牟牟利。7擅自提提高物业费费要双倍退退还示范文本中中首次提出出，物管公公司如果多多收取物管管费用，开开发商和物物业使用人人有权要求求物管公司司双倍返还还；物管公公司擅自提提高物业服服务费用标标准的，开开发商和物物业使用人人就超额部部分有权拒拒绝交纳。。此外，物管管公司没有有按照约定定的服务内内容和质量量标准提供供服务和管管理的，要要向开发商商、业主支支付违约金金；而开发发商和业主主未能按时时足额交纳纳物业服务务费用（物物业服务资资金）的，，也要向物物管公司支支付违约金金。示范文文本第三十十二条规定定乙方违反反本合同第第六条、第第七条的约约定，业服服务费用标标准的，业业主和物业业使用人就就超额部分分有权拒绝绝交纳；乙乙方已经收收取的业主主和物业使使用人有权权要求乙方方双倍返还还。8临时占占用、挖掘掘本物业管管理区域内内道路、场场地的，应应在约定期期限内恢复复原状。开发商或物物业公司擅擅自改变规规划，占用用公共区域域进行牟利利而引发的的纠纷可谓谓屡见不鲜鲜。现在规规定临时占占用前必须须告知相关关方面，当当然有利于于防止违规规占用公共共区域现象象的出现。。9督促物物管公司及及时“交接接”示范文本规规定:本合合同终止时时，物管公公司应将物物业管理用用房、物业业管理相关关资料等属属于全体业业主所有的的财物及时时完整地移移交给业主主委员会；；业主委员员会尚未成成立的，移移交给开发发商或其他他有关部门门代管。但但在本合同同期限内，，业主委员员会代表全全体业主与与物业管理理企业签订订的物业服服务合同生生效时，本本合同自动动终止。此前经常出出现物管公公司被业主主炒掉故意意拖延撤离离时间或者者不退出，，该规定则则明确了业业主委员会会成立以后后，业主委委员会代表表全体业主主与物业管管理企业签签订的物业业服务合同同生效时，，前期物业业管理合同同自动终止止，这就为为新老物业业公司的顺顺利交接提提供了一个个前提条件件。当然我我们也要看看到，几乎乎所有物业业公司在撤撤出前都有有被业主或或开发商拖拖欠的债务务，这个问问题不解决决，也会给给新老物业业公司的顺顺利交接造造成障碍，，所以还需需要有关部部门制定配配套细则，，让物管得得及时“交交接”更具具可操作性性。10明晰晰房屋保修修责任范文本第三三十三条规规定甲方违违反本合同同第十七条条的约定，，拒绝或拖拖延履行保保修义务的的，业主、、物业使用用人可以自自行或委托托乙方修复复，修复费费用及造成成的其他损损失由甲方方承担。在建设部的的房屋销售售管理办法法和建筑法法等相关法法规中，对对这一条已已经作了明明确规定，，而在前期期物业管理理合同中定定下这一条条，当然更更有利于业业主维权。。五、

业主主委员会如如何签定物物业服务合合同？第一，物业业服务合同同签定的程程序要合法法。因为业业主委员会会签定这个个合同是代代表业主签签定的，根根据国务院院物业管理理条例必须须2/3以以上业主通通过才能签签定。而怎怎样算业主主大会通过过，还需要要根据业主主大会议事事规则的约约定来办理理。总之，，签定物业业服务合同同的前提是是要程序合合法。没有有这个前提提就必然直直接造成合合同的无效效，带来物物业管理纠纠纷，造成成大量的社社会问题。。严格按照国国务院条例例规定的程程序制订、、签定服务务合同，是是保证业主主权益的根根本途径，，是保障合合同当事人人权益的基基本前提。。具体来讲讲，程序至至少包括：：1、业主委委员会应该该对物业管管理企业的的确定方式式进行讨论论，并无保保留向全体体业主介绍绍，广泛征征求业主的的意见，最最终通过业业主大会决决议的形式式确定选聘聘物业管理理企业的形形式。没有有一个公开开公正公平平的选聘方方式，无标标准进行物物业管理合合同的签定定和物业管管理企业选选聘都是没没有任何意意义的。业主委员会会首先要明明确招标在在选聘物业业管理企业业的作用，，并向全体体业主宣传传招标的意意义。同时时根据招标标投标法的的规定，聘聘请招标代代理机构全全程负责招招标过程，，确保招标标公正公平平公开，最最终维护全全体业主的的利益，使使业主获得得质价相当当的物业服服务。2、招标文文件应该包包括物业服服务合同的的草案，实实际上已经经确定物业业服务合同同的主要条条款内容。。即使不采采取招标方方式，进行行询价方式式也需要明明确有关业业主的需求求。一般是是业主委员员会和咨询询代理顾问问一起草拟拟合同条款款，再广泛泛征求业主主意见。3、根据业业主意见，，修订合同同草案、招招标方案或或者招标文文件。4、通通过评标后后确定中标标单位，并并向全体业业主公告中中标结果。。5、根据招招投标文件件和中标通通知书等签签定合同，，并向全体体业主公告告服务合同同全文。6、、物业服务务合同必须须向每位业业主提供一一份，并在在业主委员员会办公室室和物业管管理处备查查。第二，服务务合同的内内容除遵守守当地政府府法规文件件外，必须须体现全面面、具体的的要求，主主要实现服服务内容、、质量和收收费的统一一。对合同同内容的要要求至少包包括：1、能够基基本满足业业主的普遍遍服务需求求；2、服务内内容根据行行业标准和和有关规范范确定，并并且具体量量化，具有有可操作性性、可检验验性；3、收费费内容与服服务内容完完全一致，，并且细致致完整，不不重复、不不漏算，并并符合包干干制或酬金金制实现的的要求；4、应该聘请请专业顾问作作为业主和业业主委员会的的顾问，或者者作为公正第第三方，对物物业管理进行行监督、控制制，特别是服服务质量和财财务的监督；；5、服服务合同应该该明确规定业业主参与合同同管理的权利利，全面监督督物业公司甚甚至业主委员员会的工作；；6、、违约责任必必须明确具体体细致全面，，并有利于业业主委员会和和全体业主监监督执行；合合同要奖惩分分明，鼓励物物业公司为业业主节省成本本，并提供优优质服务。第三，建议服服务合同委托托专业机构起起草，或者提提供咨询意见见，并由专业业机构承担一一定法律责任任。由于合同同条款的歧义义或者瑕疵，，造成合同纠纠纷的，专业业机构承担必必要的责任。。如果聘请专专业机构担任任合同执行的的顾问，更加加有利于合同同的全面履行行。专业机构构的意见应该该和合同草案案向全体业主主公告。六：情景模拟拟情景描述我是某城区新新住宅小区的的业主委员会会临时负责人人，经各业主主的讨论，同同意选聘已物物色和考察好好了的某物业业公司来管理理小区。物业业公司多次催催我和他们签签订服务合同同，但因我文文化水平不高高，不太清楚楚该如何签订订合同，为此此特请教：签订物业服务务合同该注意意些什么问题题呢？如果签订了合合同是否还必必须公证才生生效？请分组完成这这一情景练习习9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:27:5602:27:5602:271/6/20232:27:56AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:27:5602:27Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。02:27:5602:27:5602:27Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2302:27:5602:27:56January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20232:27:56上上午02:27:561月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:27上上午午1月-2302:27January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/62:27:5602:27:5606January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:27:56上午午2:27上午午02:27:561月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。02:27:5602:27:5602:271/6/20232:27:56AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2302:27:5602:27Jan-2306-Jan-2312、世间成事事，不