中原深圳中航龙华项目前期策划报告二

第一部分营销环境分析第二部分片区客户变化分析第三部分竞争项目深度解析第四部分项目自身素质分析第五部分项目定位中航龙华项目前期报告市场之变【第一部分营销环境分析】深圳市总体规划（1995-2010）：龙华功能定位为“市级生活性辅助区和区域性物流中心”；最新“龙华城市化进程”的实质性推进；龙华“二线扩展区”各项工作的具体实施。【规划之变】中部组团【交通之变】强大的立体交通网络布局，将极大的提升及挖掘区域房地产市场的发展。建设中福龙路规划中四号地铁建设中梅龙大道梅观高速机荷高速南坪快速布龙路梅林关口规划中龙华火车站【房地产市场之变——供求与价格】目前区域房地产供需发展平稳，但随着良好的发展规划，前景不可限量；住宅价格不断攀升，2005的均价上升至5059元/㎡，同比增长20%；【06－07年】品牌进驻集约开发供应增加竞争加剧项目位置供应量（万㎡）预测推出时间二线扩展区：171.6万㎡榕江项目二线扩展区2006年中祥泰项目二线扩展区6306年底金地梅龙镇布龙路南、梅龙路东4206年初世纪春城4期206年中城投七里香榭9.706年中阳光新境园7.606年中龙华兴创业项目二线扩展区27.306年中龙华中心区：133万㎡桑达项目人民南2006年中大新城花园绵绣江南东侧2007年初汇馨项目民治大道与布龙公路交汇处6006年中劲力·城市明珠三期龙观路606年初源发乐景花园和平路1306年中泰华金荣泰项目龙华人民南路1406年底关口区：92万㎡星河·丹堤梅林关口1606年初深业项目滢水山庄旁5006年中深业龙华项目梅林关口1606年初潜龙华城二期民治村1006年初坂田片区:60万㎡万科项目坂田民治（两个）3106年底信义项目坂田3006年中龙华西区:8.66万㎡万众城项目龙华西区北侧8．6606年初二线扩展区：172万㎡坂雪岗：60万㎡龙华中心区：133万㎡关口区：92万㎡龙华西区：8.6万㎡【房地产市场之变——06-07供应】【房地产市场之变——面积区间】1房面积基本持平2－4房面积逐步加大【龙华市场小结——发展趋势】众多利好接踵而至，使龙华房地产整体水平大跨步提高，置业热潮一浪高于一浪。宏观环境供求与价格市场发展空间大，价格不断上升;供应量大,竞争加剧面积区间一房基本持平，两房至四房面积加大品牌发展商的进入，使产品品质、区域形象不断提升市政和交通的规划和建设加快龙华城市化发展品牌云集【二线扩展区】按照市市政府府的梅梅林———布布吉段段北移移的规规划，，二线线扩展展区由由和平平路以以南、、布龙龙公路路、梅梅龙公公路、、梅林林检查查站围围合而而成。。功能定定位及及建设设目标标为：：“福田田中心心区二二十一一世纪纪高尚尚生活活居住住服务务基地地和部部分文文化体体育教教育设设施配配套区区”，是体体现深深圳二二十一一世纪纪居住住文明明和城城市建建设质质量水水平的的现代代化、、生态态型的的综合合居住住区。。【二线扩扩展区———定位】深圳的CLDCLD是是英文CentralLivingDistrict的的缩写。。意即中中央生活活区。CLD是是在一个个大型城城市中，，在总体体规划引引导下，，由若干干个居住住区组成成的，可可满足城城市主流流人群集集中居住住、教育育、消费费、娱乐乐、健身身的区域域，处于于城市居居住中心心地带，，又有城城市一流流的生活活和高尚尚人文、、生态环环境的居居住区域域。【二线扩扩展区———规划】在深圳市市首次运运用“管理规规划”的做法，，将研究究、规划划、设计计、管理理、实施施有层次次地结合合起来，，保证规规划的前前瞻性和和可操作作性；深化了总体规划划，为福田中心心区的建立提提供了与与之匹配配的生活活服务区区；在发展策策略层面面上，提提出了规规划概念念、建设设标准、、建设步步骤以及及政府的的行动策策略，并并以此为为指导编编制规划划；规划中解解决了二二线监管管后带来来的交通组织织、行政隶隶属以及及非农建建设问题题。【二线扩扩展区———特点】稀缺价值值规划定位位枢纽价值值公路、地地铁、轻轻轨、铁铁路构筑筑立体交交通网络络品牌效应应品牌发展展商集约约式开发发利于片片区价值值的提升升和增值值将吸引更更多的福福田/罗罗湖/香香港的客客户置业业安家或或投资仅20平平方公里里的可供供开发用用地增值效应应CBD的的高尚生生活配套套区，打打造自然然生态居居住区梅龙龙路路人民民南南路路日出印象象日出印象象七里香榭榭阳光新境园金地·梅梅陇镇世纪春城城四期正兴隆项目民治治路路锦绣江南南锦绣江南南四期风和日丽丽（天阔苑苑）本项目06年推推出项目目已售项目目【二线扩扩展区及及周边———已售代表表项目】项目名物业档次推出时间住宅建面（㎡）容积率价格(元)套数主力户型/占比锦绣江南一期中高档2002-7800001.73800——二房：70㎡25%；四房:120-150㎡25%三房：80-100㎡50%锦绣江南二期2003-12892901.834000800三房：70-104㎡54%;四房:130-213㎡27%锦绣江南三期200450000——4200500三房：80-110㎡53%四房:130-213㎡28%日出印象A区中高档2004-8959901.33900859二房：70-76㎡28.6%三房：81-114㎡65%日出印象B区2004-8290491.54800世纪春城三期中高档2005506501.544800452二房：79-84㎡37.2%三房：93-109㎡54%美丽AAA中档2005-6569043.45500576二房：84-99㎡48.6%三房：100-108㎡45.8%锦绣江南四期中高档2005-61613602.8767001136三房：87-100㎡37%二房：78-79㎡26%四房:132-180㎡21.9%区域物业业档次普普遍不高高，区域域形象提提升空间间大；区域价格也也顺大势而而涨，至05年下半半年，价格格突破6000元；；同比增长长35%；区域供应户户型主要以以三房单位位为主，四四房及二房房为辅。项目名建面（万㎡）预计价格入市时机世纪春城四期26000元2006年3月金地·梅陇镇一期42；一期156500-7000元2006年4、5月阳光新境园7.6未定2006年8月榕江·碧水龙庭一期20；一期96000-6800元2006年上七里香榭9.7未定2006年7、8月祥泰项目63——2007年龙兴华创业项目27.3——2007年合计171.6【二线扩展展区——06-07年供应】二线扩展区区潜在供应应量巨大，，未来竞争争激烈。【市场综述述】高定位高高形象高高发展展道路网络化化加快区域域城市化发发展机会与竞争争并存价价格仍具具备一定的的上涨空间间1房面积基基本持平2－4房面积逐逐步加大规划交通房地产开发发客户群区域经济的的不断提升升催生生大量的关关内客户来来此置业产品供应【第二部分分片区客客户变化分分析】有的放放矢【深圳未来来重要的住住宅发展区区域】深圳湾填海海区东部沿海高高尚住宅区区二线扩展区区龙岗中心城城宝安中心区区深圳湾填海海区东部沿海高高尚住宅区区二线扩展区区龙岗中心城城宝安中心区区客户流向罗湖客户南山客户福田客户2000年年以前01-04年2005年年2005年年【深圳客户未未来走势和和主要流向向图】福田区二线扩展区区龙华坂田罗湖区客户次要来来源客户主要来来源香港客户【二线扩展区区客户来源源比例及流流向图】约47%约3%约2%约3%约41%约4%坂雪岗二线扩展区区龙华中心4：6本案2：8【二线扩展展区客客户分分流图】8：2客户群比例例（关内：关关外）关口5：5沿梅林关北北行，关内内客户比例例递减，龙龙华本地客客户递增；；关内客户以以福田客户户为主；二线扩展区区内关内客客户与关外外本地客户户约各占一一半。【二线扩展区区客户来源源变化—龙龙华】富士康、华华为、新天天下等多个个大型科技技企业的落落地发展，，高新科技技产业园的的建设，产产生了大量量的置业需需求。科企员工增增多随着近两年年龙华房地地产飞速发发展，本地地居民的居居住观念发发生改变，，越来越多多的本地居居民走出农农民房，选选择商品房房。本地客户增增多【二线扩展区区客户来源源变化—福福田】B107-U001B302-U001挂牌福田商业13924.77242501680.002月B302-0020(交易份额:1%)挂牌福田商业12686.00120500285.003月T407-0016挂牌南山工业4099.7936904304月B405-0134(交易份额:77%)挂牌福田工业配套宿舍3468.021497318104月T409-0003(交易份额:部分权益%)挂牌南山商住4000.7085605005月T407-0016拍卖南山工业4099.79369011507月B405-0083挂牌福田住宅用地9766.603420080008月T102-0019(交易份额:15%)挂牌南山商住44199.3011049837508月B405-0134(交易份额:23%)挂牌福田工业配套宿舍3468.021497354011月宗地号交易类型区域用途土地面积建筑面积（㎡）成交价格（万元）交易时间2005年年关内土地地交易一览览2005年年住宅关内内出让土地地的可建筑筑面积153258㎡，福田田仅为3.4万㎡。。表明在未来来关内新房房供应将极极度短缺。。未来关内内新房供应应将大幅减减少【二线扩展区区客户来源源变化—福福田】福田客户置置业主要流流向示意：：福田客户二线扩展区区福田区南山区南山未来市市场供不应应求，且已已豪宅化，，造成福田田客户置业业南山障碍碍;福田区未来来2年供应应将急剧萎萎缩；交通通网网络络的的利利好好打打破破福福田田客客户户二二线线扩扩展展区区置置业业瓶瓶颈颈。。二线线扩扩展展区区势势必必成成为为福福田田区区客客户户主主要要流流向向。。福田田客客户户首次次置置业业二次次或或多多次次置置业业经济济实实力力有有限限福田田楼楼价价居居高高不不下下;南山山””豪豪宅宅化化””二线线扩扩展展区区欲换换大大房房福田田供供应应短短缺缺;福田田楼楼价价居居高高不不下下【二线线扩扩展展区区客客户户来来源源变变化化——福福田田】【第第三三部部分分竞竞争争项项目目深深度度解解析析】】知己己知知彼彼金地地－－梅梅陇陇镇镇公司名称金地地产地块位置本项目以东占地面积占地136000㎡建筑面积约420000㎡商业面积约12000㎡入市时机2006年4-5月开发模式分4期开发建筑类型11-18层小高层24-33层高层住宅套数4100套一期规模占地5万规模15万容积率3.08一期套数1200套定位代言城市未来广告语都市T台上的未来城一期户型房型2房3房4房/5房/复式面积74-78100-121140～200比例（预计）20％60％20％【竞竞争争项项目目户户型型分分析析】】城投投－－七七里里香香榭榭公司名称城投地块位置本项目正东占地面积47865.16㎡建筑面积97036㎡容积率1.9入市时机2006年7月定位新中心区板块名宅广告语穿行七里品味香榭户型配比房型2房小3房3房4房面积75㎡90㎡110135

㎡比例31％21％41%7％金光光华华－－春春华华四四季季园园公司名称金光华地块位置四季花城西占地面积199239.49㎡建筑面积442820㎡容积率1.9入市时机2006年2月25日定位43万平米水岸坡地住宅一期第一批户型配比房型2房小3房3房4房面积80㎡90㎡110㎡130

㎡比例36%14%23%27%【竞竞争争项项目目户户型型分分析析】】户型面积（M2）套数（套）比例总比例一房一厅一卫459211%14%35233%二房二厅一卫7016920.5%50%7523929%三房二厅一卫85698.4%33%三房二厅二卫10017020.6%115313.8%四房二厅二卫135313.8%4%总计824100%100%总建筑面积20万平米定位梅林关20万平米南亚小镇阳光光新新境境园园【竞竞争争项项目目分分析析】】竞争对手占地面积容积率户型配比项目档次2房小3房大3房4房春华世纪园一期199239㎡1.928%10%23%39%中高档阳光新境园————50%8.4%24.4%3.8%中档梅陇镇一期136000㎡3.0820％60％20％中高档七里香榭47865㎡1.931％21％41%7％中高档本项目61671㎡4.0？？我们们是是紧紧跟跟潮潮流流还还是是寻寻求求差差异异化化？？中端：阳光新境园高端：？？？顶端：圣·莫利斯中高端：金地·梅陇镇、七里香榭春华四季园与其其同同竞竞争争项项目目短短兵兵相相接接，，不不如如另另辟辟蹊蹊径径，，率先先占占位位，，抢抢占占高高端端市市场场！！！！！！二线线扩扩展展区区高高端端市市场场明明显显缺缺位位。。【第第四四部部分分地地块块自自身身素素质质分分析析】】因地地制制宜宜项目位置二线扩展区占地面积61671㎡总建筑面积246683㎡住宅建筑面积172678.00㎡商业建筑面积72005.00㎡容积率4.0项目目容容积积率率相相对对较较高高；；商业业面面积积比比重重相相对对较较大大。。【项项目目概概况况】】本项项目目地地块块位位于于龙龙华华街街道道办办内内的的二二线线扩扩展展区区，，规规划划中中人人民民路路与与上上塘塘路路交交汇汇处处东东侧侧。。二线线扩扩展展区区【地地块块位位置置】】按照市政府的梅林——布吉段北移的规划，二线扩展区由和平路以南、布龙公路、梅龙公路、梅林检查站围合而成。东至至北至至西至至南至至“七里香榭””（在建）空地住宅区空地、厂房【项目四至】】本地块景观和噪音分分析：西北面人民路和农民民房，更远处处为日出印象象，无景观，，并且噪音大大；东北面为规划中的富富国路和正在在建设中的七七里香榭，无无景观，有一一定噪音；东南面为规划建筑用用地，而且距距离较近；西南面毗邻规划中的的上塘路以及及工业区，无无景观，并且且有一定噪音音。北【景观和环境境分析】地块优势地块规模适中、形状规整，具有开发大型社区的前提条件大体量商业，可为项目自身提供完善商业配套服务规划优势项目处于规划中的二线扩展区，规划定位高周边交通道路规划好，市政主干道和次干道均在项目旁边距离轻轨出口不过50米开发商优势开发商在关外已有很高的知名度优势机会片区发展二线扩展区规划提升项目所在区域形象和功能二线扩展区未来1-3年的大规模建设成为深圳热点价格差距与福田等关内区域房价具有明显的价格差区域经济龙华以科技和物流为支柱的经济发展模式为房地产提供大量客户道路规划地铁的开通将吸引香港客户的目光【优势+机会会】地块劣势容积率较高环境劣势周边有待开发居住用地，一旦开发将对本项目产生较大的环境影响有一定的交通噪音影响配套劣势周边现有配套不足，难以给客户信心劣势威胁竞争者威胁周边未开发用地较多，不确定影响因素较多政策威胁政府严控送面积等设计手法，产品创新难度大国家和地方政策风险【劣势＋威胁】【地块素质小小结】容积率较高：：4.0规模相对较大大商业比例较大大地铁物业（连通皇岗口口岸）制约项目档次次的提升利于品牌塑造造，可考虑分分期开发可有效弥补周周边商业配套套的不足二线扩展区物物业提升项目竞争争力，拓宽““客层”【内在三大问问题点】高容积率不足足以支撑项目目的高定位7万㎡的商业制约项项目档次提升升噪音方面的影影响【外在三大问问题点】周边项目的冲击地产项目规划设计同质化未来周边开发的不确定性容积率过高，，不利于提高高项目档次………商业体量过大大，难以打造造纯居住社区区……【第五部分项项目定位位】度身定造造第一章规规划定定位如何保证商住和谐发展展？我们寻求最优优的规划方案案。。。如何规避大体量商业风风险？如何实现利润最大化？？如何提升项目的整体档档次？【我们的开发发思路A】——商业部分分满铺+局部部二三层；——住宅部分分全部位于商商业裙楼上；；商业部分：最大限度增大大临街面，并并且不计算其其覆盖率。（参考案例：：星河国际、、香缤广场））住宅部分：在整体商业裙裙楼上布局，，园林为架空空园林。上塘路富国路人民路其他住宅用地地局部二三层商商业集中式商业【我们的开发发思路B】——调整项目目的局部容积积率，将地块块一分为二北地块块：靠近人人民路路，距距离轻轻轨较较近的的北地地块作作为商商住开开发；；提高容积率率：5.23。。南地块块：作为纯纯住宅宅用地地来开开发，，提高高地块块质素素，打打造高高端产产品；；降低容积率率：3.35。。上塘路路富国路路人民路路其他住住宅用用地北地块块南地块块分期开开发：：规避风风险，，利润润最大大！商住关关系：：以住带带商，，以商商旺住住！率先竖竖立项项目的的高端端形象象，以以带动动后续续之北北地块块的价价值提提升。。片区目目前商商业氛氛围尚尚不成成熟；；通过南南地块块的高高形象象提升升价值值；08年年地铁铁开通通，带带旺商商业人人潮；；商业促促人气气，可可同时时带动动住宅宅的销销售和和价值值的提提升。。上塘路路富国路路人民路路其他住住宅用用地北地块块（二二期））南地块块（一一期））一期：：先推推“南南地块块”二期：：再推推“北北地块块”[纯住住宅][商业业与公公寓]【我们们的开开发思思路B】——开开发节节奏控控制开发方方案的的选择择优势：：最大限限度利利用沿沿街面面，增增加销销售面面积；；尽快快回笼笼资金金一楼商商业街街容易易形成成商业业氛围围难点：：如何避避免商商业对对于住住宅档档次的的影响响？如何解解决分分期开开发问问题？？如何平平衡由由于各各临街街面的的商业业价值值、氛氛围的的不同同而导导致的的后期期经营营问题题？目前项项目所所在区区域的的商业业氛围围如何何支撑撑7万万多㎡㎡的的商业业的运运营？？优势：：高档住住宅和和商业业部分分剥离离，互互不干干扰；；降低住宅部部分容积率率，更加有有利于打造造优越的居居住环境，，提高住宅宅部分档次次；先开发住宅宅，回笼资资金，降低低操作风险险；后开发发商业，降降低商业的的运营风险险；商业集中于于规划中商商业氛围最最浓的北面面，有利于于商业的成成功运营；；难点：大体量商业业的招商及及运营问题题；开发思路B开发思路A以下方案将将以开发思思路B展开开综合衡量更更方面利弊弊，中原建建议开发思思路B作为为首选的考考虑方向第二章项项目定位产品资源主题定位方方向客户地段中航品牌二线扩展区区人民路低容积率纯纯住宅7万平米的的大型商业业创新的产品品设计国际化生活活背景看重生活配配套和交通通注重生活品品味【可能的定定位演绎方方向】产品契合度度可操作性价值提升差异化重要度度和权权重依依次递递增满足客户三三大关键价价值：与国际水准准接轨的品品质与服务务一站式/尊尊荣生活有文化品味味的生活格格调，上流流生活氛围围7万㎡的大型商业业集合便捷的立体体交通中航品牌国际化的上上城生活品品味二线扩展区区良好的发发展前景全新的Livingmall一站站式生活方方式如何同竞争争项目形成成差异化？？主题宣传/促销推广广/公关活活动/展示示主题等都都要以之为为中心展开开【核心价值值4级选择择模型】交通瓶颈的的突破打破破了龙华与与福田的界界限二线扩展区区作为福田田中心区配配套的高尚尚居住区，，二者密不不可分项目72000的商商业规划和和住宅相辅辅相成项目远没有有福田中心心区的喧嚣嚣，独享区区域的宁静静规划中商业业与住宅的的合理布局局，既享安安逸又享自自身商业的的繁华龙华与福田田完美美融合的区域住宅与商业业完美美融合的区域繁华与宁静静完美美融合的区域这是一个融融合的区域域，“融””代表着和和谐与共生生“融域”通通“荣誉誉”，由于于成就和地地位而得到到广为流传传的名誉和和尊荣本项目将会会是这个城城市的荣誉誉，每个置置业者的荣荣誉，更是是中航的荣荣誉融域与世界同呼呼吸深圳市在未未来25年年，深圳将将建设成以以经济中心心、文化中中心、金融融中心、商商贸中心、、体育中心心等多功能能城市中心心一体的国国际化城市市。福田中心区区又是这个个国际化城城市的唯一一的真正的的CBD而二线扩展展区则是福福田中心区区二十一世世纪高尚生生活居住服服务基地和和部分文化化体育教育育设施配套套区第三章户型定位客户定位价格定位我们的客户户群在哪？？——南地块块客户定位位通过对二线线扩展区的的中原代理理楼盘的成成交数据及及区域三级级市场成交交统计，综综合中原外外销楼盘的的客群分析析，我们总总结出片区区的关注人人群主要为为：龙华和福田田外资企业业管理层龙华经商之之商人龙华和福田田公务员区域投资客客户龙华本地人人龙华和福田田私营企业业管理层龙华和福田田企事业单单位职员【二线扩展展区吸引了了谁】结合项目南南地块特点点，从片区区关注人群群中抽离出出其的有效效客户群：：抽离龙华和福田田外资企业业中高层龙华经商的的成功人士士龙华和福田田高级公务务员高端投资客客和外籍人人士龙华本地人人龙华和福田田私营企业业中高层龙华和福田田企事业单单位高级职职员客户抽离原原则南地块目标标客户群南地块有高端物业业的价格承承受能力注重投资机机遇【本项目（南地块））将吸引谁】】追求全新的的品质化生生活方式看重交通，，对时间效效率要求高高较高的休闲闲、娱乐、、购物需求求龙华福田私营企业中高层龙华福田外资企业中高层龙华经商成功人士龙华福田公务员龙华福田企事业单位高级职员龙华本地人高端投资客外籍人士年龄35-4530-5030-4040-5040-5025-3535-40置业次数2或〉22或〉22或〉22或〉222或〉21-n家庭结构2-3代2-3代3代3代3代3代2-3代收入情况〉20万〉25万〉30万〉10万〉10万〉30万〉30万可接受总价80－120〉100〉100〉70〉60〉100-------可接受月供〈7000〈8000-------〈6000〈5000---------------【南地块目标客户特特征分析】】所有数据来来源于———中原代理的的龙华同类类性质楼盘盘的“实际际成交”客客户详尽资资料中原代理的的龙华同类类性质楼盘盘的“现场场到访”客客户详尽资资料龙华福田私营企业中高层龙华福田外资企业中高层龙华经商成功人士龙华福田公务员龙华福田企事业单位高级职员龙华本地人高端投资客外籍人士户型需求大三房大三房大三房四房三房三房四房五房三房面积需求110-130110-130120-144100-12095-115〉13090-105置业价值需求配套产品配套产品档次环境档次环境配套环境档次产品升值潜力【南地块目标客户需需求分析】】所有数据来来源于———中原代理的的龙华同类类性质楼盘盘的“实际际成交”客客户详尽资资料中原代理的的龙华同类类性质楼盘盘的“现场场到访”客客户详尽资资料年龄在35-45岁岁之间家庭结构较较大,以三三代同堂为为主置业次数多多为二次置置业以上社会地位较较高,需求求多房户型型以体现其其身份。需求多房户户型为主，，如三房、、四房。置业动机多多为置换大大房，改善善生活环境境。小结：目标标客户群的的房型需求求以三房、、四房为主主。【南地块目标客户特特征回顾】】【户型定位———借鉴】性质项目推出时间主力户型竞争户型已售项目锦绣江南二期2003-12-28三房：70-104㎡54%;四房:130-213㎡27%100左右的三房锦绣江南三期2004三房：80-110㎡53%四房:130-213㎡28%75左右二房、100左右的三房日出印象A区2004-8-15二房：70-76㎡28.6%三房：81-114㎡65%90-100㎡的三房畅销日出印象B区2004-8-30世纪春城三期2005-5-1二房：79-84㎡37.2%三房：93-109㎡54%二房美丽AAA2005-6-19二房：84-99㎡48.6%三房：100-108㎡45.8%二房、三房在售项目锦绣江南四期2005-6-26二房：78-79㎡26%三房：87-100㎡37%待售项目世纪春城四期2006-3一房：43－45，43％；二房：66，25％——城色2006-3二房：67-76㎡72%——金地·梅陇镇一期2006-中旬二房：74－78㎡；三房：100－110㎡——阳光新境园2006年-8二房：70-75，50％；三房：85-115，33％——榕江·碧水龙庭一期2006-上旬一房：50㎡；二房：70－80㎡；三房：100－110㎡——七里香榭2006-7、8二房：70，55%；三房：85-115，44%——目标客户对对房型的需需求参考因素区域竞争畅畅销户型借借鉴目标客户对对面积的需需求【南地块户型定位】】【户型配比初初步建议——南地块】户型面积（㎡）套数比占比套数(约)3*2*195(±3)11%60%1163*2*2105(±3)20%2123*2*2120(±5)29%3074*2*2+工人房135(±5)29%29%3075*3*3+功能房155(±5)9%9%95复式2002%2%21合计——100%1058小结：南面为纯住宅区，建筑面积130563㎡，总套数约为1058套，单位平均面积约为123㎡。南面【南地块价格初步定定位——二级市场区区域价格走走势】步骤一、市市场比较法法假设现阶段段推出：项目预计价格入市时机在售锦绣江南四期6700元尾盘销售春华四季园6300元在售待售世纪春城四期6000元2006年3月金地·梅陇镇一期6500-7000元2006年中旬榕江·碧水龙庭一期6000-6800元2006年上旬阳光新境园未定06年8月七里香榭未定2006年7、8月从区域在售售及待售项项目入市价价格显示，，目前二线线扩展区住住宅销售价格在在6300～～6800元/㎡，且仍有较较为稳定的的增幅。假设现阶段段推出，南南地块住宅宅销售均价价：6917元元/㎡。【南地块价格初步定定位——假设现阶段段推出】二级市场价价格比较通过交易期期日、区域域因素、个个别因素、、权重的修修正；【价格初步定定位——南地块】结合片区价价格走势步骤二2005年二线线扩展区区住宅销销售价格格达5500元元/㎡，同比增长长31％％。【南地块价格初步步定位———三级市场场住宅销销售价格格】项目房型面积区间二手售价开盘均价涨幅(约)日出印象B区2*275㎡5400-5600元4800元2房:15%--32%3房:21%--38%3*295-100㎡5800元世纪春城三期2*276-79㎡5580元4800元3*292-110㎡5400-5600元锦绣江南三期2*270㎡5700元4200元3*290-101㎡6000元目前片区区内二手手房最低售价价在5500元/㎡左右，与其当当时开盘盘价格相相比，增增长15-38%；反映片区区内房地地产价格格刚性大大，有上上涨趋势势；注：以上上房源均均带装修修、全屋屋家私、、家电【南地块价格初步步定位】本项目入入市时（2007年9月）均价约为为：7800—8100元元/㎡。现阶段推推出均价价：6915元元/㎡价格上涨涨幅度×深圳中原原市场研研究中心心预测：：龙华二二线扩展展区房地地产价格格将会有有13-18%的升幅。。结合本项项目中航航的品牌牌，规划划设计上上的创新新，7万万多平米米的商业业的影响响，中原原品牌和和客户资资源网络络等因素素，对价价格进行行修正。。修正系数数×我们将会会吸引谁谁？——北地地块客户户定位【北地块块回顾】】北地块：：靠近人民民路，距距离轻轨轨较近商住开发发；容积积率约5.23。商业面积积约72000平米，住住宅面积积约44000平米上塘路富国路人民路其他住宅宅用地北地块南地块抽离龙华经商商人士龙华和福福田公务务员投资客龙华和福福田中层层管理/技术人人员龙华和福福田企事事业单位位职员客户抽离离原则北地块目目标客户户群北地块对价格有有一定承承受能力力注重投资资机遇【本项目目（北地块）将吸引谁谁】追求新的的品质化化生活方方式看重交通通和周边边的配套套龙华福田中层管理/技术人员龙华经商人士公务员企事业单位职员投资客年龄25-3525-3025-3025-3030-40置业次数11-21-21-22或〉2家庭结构1代1-2代1代1代----收入情况〉8万〉10万〉8万〉8万〉15万可接受总价40-6050-6040-5040-5030-40可接受月供〈3000〈4000〈3000〈3000------【北地块目标客户户特征分分析】所有数据据来源于于——中原代理的龙龙华同类性质质楼盘的“实实际成交”客客户详尽资料料中原代理的龙龙华同类性质质楼盘的“现现场到访”客客户详尽资料料年龄在25-35岁之间间家庭结构单身身和3口之家家为主置业次数多为为第一次置业业年青，时尚，，对生活环境境和质素有较较高的追求需求一房和两两房为主。置业动机多为为满足基本的的居住要求小结：目标客客户群的房型型需求以一房房、两房为主主。【北地块目标客户特征征回顾】自身经济能力力状况对价格抗性很很高，对功能能高于对空间间的要求户型面积（㎡）套数比占比套数(约)1*145(±2)45%45%3512*156(±2)35%55%2732*265(±2)20%1562*275(±2)5%39合计——100%819小结：北面地块住宅建筑面积44120㎡，总套数约为:819套，单位平均面积约为53.9㎡。北面【户型配比初步步建议——北地块】【价格初步定位位——北地块】2008年周周边环境可能能的变化：二线扩展区继继圣莫里斯/星河丹堤/龙一号等豪豪宅项目的开开发，区域整体形象象得到极大提提升本案周边项目目项目的相继继开发，周边居住氛围围逐步形成地铁四号线/福龙路/梅梅龙路相继通通车，打破福福田与龙华的的交通瓶颈，，大量关内客客户北迁本案南地块的的成功开发，，极大提升中中航品牌和项项目知名度，，北地块商业业的成功招商商，周边配套套日趋完善预计北地块届届时的价格会会在南地块的的基础上进一一步提升第四章开发节奏和销销售周期预计计【项目开发节奏奏和销售周期期预计】南地块（分两批推出）时间安排2007年9月2007年9-10月2007年11月2007年11月-2008年4月计划销售量(1058套)第一批开盘400套,完成80%第一批全部销售第二批开盘658套,完成60%南地块整体完成96%以上计划资金回收累计(亿元)3.153.9(第一批累计)7.9510.01(南地块整体累计)北地块时间安排2008年5月2008年5-8月计划销售量开盘完成70%完成100%计划资金回收累计(亿元)2.543.62THANKS!项目建筑部分分的探讨请中原建筑策策划中心为大大家做专题汇汇报9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。14:36:1214:36:1214:361/7/20232:36:12PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月-2314:36:1214:36Jan-2307-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。14:36:1214:36:1214:36Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2314:36:1214:36:12January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20232:36:12下午午14:36:121月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一