望宝川村选址方案

昌平区延寿镇望宝川村庄选址规划2013-04-09Contents01

规划背景及概况

项目背景

村庄用地基本概况

村庄社会经济现状02

规划方案

规划目标与定位

规划原则

新村庄选址

村域空间结构规划

规划设计03

开发计划及投资预算04

房屋样式设计

项目开发时序

投资预算

房屋设计方案1

房屋设计方案201

规划背景及概况

项目背景

村庄用地基本概况

村庄社会经济现状▍区位分析▍项目沿革区位分析望宝川村位于北京市昌平区延寿镇西部（原长陵镇东北处），距市区50公里，距昌平城区20公里，经长九路可直达该村，由市中心来此旅游度假只需一小时，交通比较便利。项目背景▍区位分析▍项目沿革■2005年05月29日望宝川绿色生态旅游开发项目建设管理委员会，“望宝川绿色生态旅游开发项目规划设计研究”，其中特别提起村庄规划需要选新址。■2006年09月22日宏远物流公司和村委会开始与村民签订《望宝川村旧住宅拆迁新住宅安置协议书》和《土地园林流转协议书》，历时一个月望宝川村已经签约172宅（共339宅）签订率不足60%。■2006年10月25日宏远物流公司进行拆迁，于2006年11月底停止。已拆除108宅。已拆除的宅基地分三个区域，其中小西沟和小孤山37宅，村南71宅。拆迁户分布比较散，无法进行集中开发建设。■2006年望宝川村共有宅数总计339宅，其中公共建筑3宅（托育所1宅，庙宇1宅，村支部1宅）。目前已经签约172宅，已经拆除108宅，占全村总人数的1/3。■2008年08月06日镇政府将规划批复及《长陵镇望宝川村新农村建设规划设计》宣传板在村委会门口公示了一个月。■2008年10月09日北京市昌平区人民政府于以《北京市昌平区人民政府关于长陵镇望宝川村庄规划的批复》的形式对望宝川新农村建设工作进行了批复。■2008年12月镇政府在北京市园林绿化局办理了相关树木移植手续，取得了《使用林地审核同意书》。■2008年12月取得了市林勘院颁发的《昌平区望宝川村新农村建设一期村民住宅回迁楼工程使用林地可行性报告》和北京市园林绿化局颁发的《北京市使用林地审核同意书》（市林政林地审字【2008】第083号）项目背景项目背景▍区位分析▍项目沿革项目背景▍区位分析▍项目沿革上版规划实施情况

2008年6月，“昌平区长陵镇望宝川村新农村建设规划设计”2008年7月至8月，长陵镇政府规划批复及“长陵镇望宝川村新农村建设规划设计”宣传板公示了一个月。2008年10月9日北京市昌平区人民政府以“北京市昌平区人民政府关于长陵镇望宝川村庄规划的批复”的形式对望宝川新农村建设工作进行批复。规划中，村庄新址范围为小孤山以南及村庄主路以南的菌厂周边约12.87公顷，开发用地11.85公顷。规划实施面临诸多难题，主要有1)继续拆迁难度大，拆迁人口只占总人数的1/3，拆迁工作不顺利。2)规模开发难度大，已拆迁108宅但其分布零散，无法形成规模。因08年规划中新村选址范围占原村庄用地，所以本次规划对其选址规划进行了研究。▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状1.村域土地使用功能现状■全村总面积约750公顷，其中-园地：100.76公顷，占13%-林地：621公顷，占83%建设用地：21公顷，占2.8%■望宝川村四面环山，沟壑纵横、树木繁茂、植被率95%以上，村庄的主要经济来源为板栗种植。村庄用地基本概况2.村庄土地使用功能现状■村庄建设用地约21公顷，其中居住用地约15公顷，玉泉山庄度假村用地约1.5公顷，鹿场和菌厂等农业设施用地约0.8公顷。■人均建设用地约217㎡/人▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状村庄用地基本概况3.村域用地平衡表▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状村庄用地基本概况

类别代码类别名称现状用地面积

（ha）比例

（%）村庄

建设用地E6-R村民住宅用地15.892.06E6-C1管理、公益性公共设施用地0.170.02E6-C2市场性公共设施用地1.530.20E6-M2农业生产设施用地0.770.10E6-S道路广场用地1.930.25小计20.292.63城镇

建设用地F多功能用地00.00U市政公用设施用地00.00S道路用地2.650.34小计2.650.34合计22.942.97非建设用地E1水域4.30.56E3园地103.7613.45E4林地639.882.92E7闲置地0.830.11小计748.6997.03总计771.63100.00村庄用地基本概况▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状1.对外交通现状村域西侧穿过长久路（二级公路），路面状况良好，向南至原长陵镇中心区，向北达延寿寺，是望宝川村主要对外交通线。村庄用地基本概况▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状2.村庄交通现状村庄建设用地范围内主要道路面积约0.8公顷,主要道路长度1200米,主要道路硬化面积为4000平方米,支路面积400平方米,支路硬化面积为2000平方米，路灯42个,有路灯照明街道长度为1700米。村庄主路宽6米，为硬化道路，村庄主路和支路部分有些破损需规划整治。村庄用地基本概况▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状1.村庄基础设施现状供水：年二、三产业用水量为200吨,年生活用水量为0.6万吨,自备井1口,自来水供水用户为302户。自家打井供水户4户。排水：没有污水处理厂，生活污水和生产污水随意排放。垃圾：平均每日村庄总垃圾量5吨,垃圾桶15个，垃圾箱3个，垃圾房2个。供电：年二、三产为10万千瓦时，年生活用电量8万千瓦时。道路-1垃圾太阳能供水状况泄洪沟2.公共服务设施现状玉泉广场占路停车室外健身场地幼儿园幼儿园村卫生所250平方米。村托幼所为10人规模，为原真武庙的古建内。有一个200㎡的室外健身场地。其他公共服务设施缺乏，没有小学、公共浴室、图书室、商店、文化站、集市。村内无人使用互联网，现有250户村民能接收有线电视信号。村庄用地基本概况▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状3.市政基础设施状况宅前道宅前道坡道饮水状况垃圾结果表明，村民最不满意的是村内的排水状况、道路状况、垃圾处理，并希望马上得到改善和改造。其中对于搬迁户住房建设迫切希望建设，其次希望尽快进行饮用水工程和道路改造工程。村庄用地基本概况▍土地利用现状▍道路交通现状▍其他设施使用现状1.现状人口

现有村民320多户，总共972人，现有劳动力511人，其中439人从事农业，16人从事工业，5人从事建筑业，其他从事第三产业人数为51人。村人口的年龄构成：年龄结构来说,20岁及以下168人;21－40岁296人;41－60岁304人，60岁以上157人。文化教育程度：文化素质结构方面，未就学81人，小学495人，初中196人，高中或者中专110人，大专以上43人。主要职业：从职业结构来看，农民占58%，学生占14.6%，第三产业服务人员占0.2%，工人占0.3%，半工半农和无业的占0.1%，从事其他行业的占12%。社会经济现状▍人口现状▍村民生活▍房屋现状▍产业现状2.村民生活现状■望宝川村村民生活能源以液化气、煤烧柴和秸的土灶为主，各占三分之一左右。多数村民自家烧煤取暖，能源结构不合理，较浪费能源。■村民以村自来水为主要生活用水。有一口自备井，有4户人家仍然使用自打水井。■各家下水管道没有接入市政下水干管。■全村参加新型合作医疗的人数是29人，享受最低生活保障的人数是149人。没有五保户，没有人参加养老保险。水井社会经济现状▍人口现状▍村民生活▍房屋现状▍产业现状3.房屋现状村内建筑有单幢和带合院的形式，村民对现有房屋质量基本不满意，房屋普遍建筑年代较早。希望新住宅在100—150平方米以1-2层独立式建造的人数较多，村民普遍对老住宅的卫生间不满意。单幢型合院型社会经济现状▍人口现状▍村民生活▍房屋现状▍产业现状4.产业现状

全村大部分家庭净收入在10000到15000元之间,占79%,收入在15000元到20000元之间的占样本的14%，也有4%收入水平在25000元以上，仍有3%的家庭收入水平在2000元到6000元，这部分家庭应该引起我们的重视。村内主要劳动力511人，从事第一产业的人口为439人，从事第二产业的人口为21人，从事第三产业的人口为51人。主要支柱产业为第一产业，2007年，村集体收入为2.8万元。

从全村的平均情况来看，在支出项目上，以食品和教育为主要的两项，分别占家庭支出的34％和25％。其次为医疗保健和衣着，分别占15％和10％.社会经济现状▍人口现状▍村民生活▍房屋现状▍产业现状02

规划方案

规划目标与定位

规划原则与依据

新村庄选址

村域空间结构规划

规划设计规划目标与定位▍上位规划解读▍规划目标及定位土地利用总体规划02规划方案规划目标与定位▍上位规划解读▍规划目标及定位2.北京总体规划（2004-2020年）

根据北京市规划，望宝川属于可以开展生态、休闲、民俗、文化、度假的地域。3.昌平村庄体系规划（2007-2020年）

根据昌平村庄体系规划，望宝川村主导产业为休闲旅游业，村庄体系分类为保留控制发展型村庄，供水及污水处理方式为单村处理，村庄形态及风貌特色为传统村庄风貌。4.八达岭－十三陵风景名胜区总体规划（2007-2020年）

望宝川在明十三陵保护范围以外，八达岭十三陵风景名胜区以内，位于风景名胜区的边缘，是19个旅游村之一，属于风景名胜三级保护区。望宝川位于银山塔林景区西北侧区位优势明显。02规划方案规划目标与定位▍上位规划解读▍规划目标及定位本次规划拟定村民搬迁安置选址及安置用地的初步规划。规划尊重相关上位规划的基本原则，结合村领导和村民意愿，建设环境舒适、功能配套齐全、以人为本的现代农村住宅区。远期逐步建设以生态农业和观光休闲业为主导的现代型休闲旅游民俗度假村。昌平区村庄体系规划（2007-2020年）定位望宝川村为保留控制发展型村庄。规划目标与定位02规划方案根据望宝川村的特点，凭借其优越的地理位置和自然、交通条件，要使其发展成为现代化的新农村，摆脱传统农业落后，低水平、低收益的生产状况，逐步向现代高效农业、生态农业和观光休闲农业为主体的现代型农业发展。本着节约用地的原则，在可能的条件下，村民点尽可能集中布置，以便于配套完善公共服务设施和市政基础设施，改善居住环境和投资环境。坚持从本地实际出发,尊重农民意愿,坚持统筹规划，突出重点,客观科学，实事求是，因地制宜，讲求实效，量力而行，分步实施的原则推进新农村建设。遵循节能、节水、节地、节材的四节原则。规划原则规划原则与依据▍规划原则▍规划依据02规划方案规划依据建设部关于村庄整治工作的指导意见北京市远郊区旧村改造试点指导意见北京市总体规划昌平区土地利用总体规划昌平区区域规划(1996～2010年)昌平新城规划（2005～2020年）昌平区村庄体系规划（2007-2020年）八达岭－十三陵风景名胜区总体规划修编(2007-2020年)规划原则与依据▍规划原则▍规划依据02规划方案新村庄选址▍规划设想▍新址用地现状分析▍选址规模预测02规划方案

规划设想–镇领导建议搬迁安置用地选址必要时可以考虑村路南北两侧。规划中留出供暖设施预留地。考虑到耐用性，建议将宅前道改为硬化路面。考虑到车辆出行及停车问题，建议宅前路宽度拓宽到5-6米。可考虑主路两侧绿地宽度加宽。建议规划两条公路（望宝川-海子），（望宝川-西湖），将现有村庄主路可以考虑加宽。为了早日实现现代型休闲旅游民俗度假村，解决村民就业问题，建议增加建设用地。村域空间结构02规划方案村域产业空间发展规划主要交通枢纽休闲旅游产业发展轴休闲旅游综合服务区绿化隔离带（园地）村庄居住区自主种植区农业体验区小孤山景观节点因地制宜，调整产业结构，实现资金投入多样化、进行宜农产业的研究。村域范围内，以农业休闲旅游基地为主要产业支柱，将原有传统自然农业转变为集农业、旅游业为一体的新型农业。优化农业结构，进而提高农民收入。通过园地隔离居住区与开发区使之成为相对独立的空间，且又通过循环路网使之紧密项链，相辅相承的农业旅游带。通过增加农民就业机会，使村民不出村就可以打工，有利于解决农村剩余劳动力的就业问题。促进农村发展，缩小城乡之间的差距。提高村民的收入，改善村民的生活质量，利国利民，确保农村的稳定。村域土地使用规划

村域范围内周边均为林地，占村域总面积的82%，村庄周边有部分园地。将村民整体搬迁至村入口处，交通较为便利，以主路为中心分成南北两个组团，总占地面积为10.85公顷。结合镇域总规对该区域的定位，规划将现村址经过土地整理调整为产业用地，用于该区域的产业发展，总占地面积为15公顷。规划设计02规划方案村域用地平衡规划设计02规划方案

类别代码类别名称现状规划用地增减

（公顷）用地面积（ha）比例（%）类别代码类别名称用地面积（ha）比例（%）建设用地村庄建设用地C1村民住宅用地15.892.06C1村民住宅用地10.511.36-5.39C2村庄公共服务设施用地1.700.22C2村庄公共服务设施用地0.220.03-1.48C4村庄基础设施用地1.930.25C4村庄基础设施用地

-1.93

0.00C21村庄幼托用地0.120.020.12C9村庄其他建设用地0.830.11

-0.83小计20.352.64小计10.851.40-9.51城镇建设用地F多功能用地0.000.00F多功能用地13.481.7513.48U市政公用设施用地0.000.00U市政设施用地0.380.000.38S道路用地2.650.34S道路用地6.850.894.2小计2.650.34小计20.712.6818.06合计23.002.98合计31.554.098.55非建设用地

E1水域4.300.56E1水域7.220.942.92E3园地104.5313.55E3园地97.8712.68-6.65E4林地639.8082.92E4林地634.9882.29-4.82小计748.6397.02小计740.0795.91-8.55总计771.63100.00小计771.63100.00002规划方案村域交通体系规划

依据镇域总体规划，在望宝川村域内落实小孤山北侧一条规划的二级公路（望百路）向东通往海子村，可至现状安四路。

村中也规划一条三级公路通往西湖村，与望海路形成连接长久路和安四路的主干路网。

原村路口往北侧移，村庄路口设置规划道路分接口，同时拉直原有弯曲的进村路，达到节约用地要求。

将村域内断头路连接起来，形成内部循环的路网系统。望海路望湖路规划设计规划设计02规划方案

考虑到村庄位置特征，沿路北侧设村委会、幼儿园、商业、卫生所及健身广场，方便南北两侧的村民使用。新村庄的用地结合山区的地理因素及新农村的特点进行规划，不同于以往以连片式规划。且以100米为半径设置五个小的商业点。因新村址地形南高北低，所以在新村庄北侧规划污水处理厂一处，在新村址东侧预留供热站一处。现状望宝川共有972人，320户。按千分之2的人口增长率计算，在预留部分用地，规划后望宝川共990人，370户（北189户，南181户）。规划后人均建设用地为109㎡/人，村庄建设用地为10.85公顷。村庄土地使用规划02规划方案村庄道路交通体系规划

主路贯通南北村庄中间，形成连接村庄内外的主干路，村庄道路分3级规划形成良好的道路网。

村庄主路-根据镇政府意见，考虑村庄远期发展把现有主路拓宽为8m道村庄支路-红线宽6m宅前道-红线宽4m全部采用硬化路面望海路望湖路长九路规划设计02规划方案村庄公共服务设施规划用地为0.22公顷，人均用地面积2.22平方米。

村委会规划于村庄中部，用地面积990平方米。主要服务于当地村民与外来游客，文艺团队可定期在这里举行民俗活动。此外，在村委会里附带一处医疗卫生服务站。村委会西侧为一处幼儿园，按千人指标30座/千人，每座占地面积15平方米计算，结合现实社会的一些情况和当地的人口结构及村庄幼儿园空间大等特点，规划占地面积约1210平方米。规划设计管理性、公益性公共设施用地02规划方案村庄公共服务设施规划规划设计南北两个组团以100米为服务半径规划设置5处小商店，占地总占地面积1900平方米。为丰富功能，满足村民需要，在望宝川新村庄的中部规划有一处集中商业，改善外观造型以符合当地乡土气息。市场性公共设施用地02规划方案村庄市政基础设施规划由于村庄地势的因素，因此在村庄北侧规划污水处理厂一处；在村庄南侧预留供热站一处，总占地面积3453平方米，村庄中部位置规划一处垃圾中转站，占地300平方米。结合村庄的道路系统规划有垃圾收集箱和垃圾筒两种。在村庄内道路以30-50米规划节能路灯，共95盏。规划设计02规划方案村庄市政基础设施规划水源主要来自黑山寒村现有给水厂，规划给水管道从现状村庄望湖路引入。总用水量考虑到高日用水系数约650立方米/日，DN400的给水管道引入村庄内，沿村庄的主要市政道路敷设DN400的管道，支路敷设DN200的管道供村民使用。村内每户安装水表，实行计量收费，以提高居民的节水意识。给水规划设计02规划方案村庄市政基础设施规划现状村庄无污水处理设施，污水随意排放，对村庄及山区的环境污染较为严重，因此在村庄北侧规划污水处理厂一处，占地面积约1700平方米，处理出水应达到现行国家标准《农田灌溉用水水质》（GB20922-2007）的有关要求，用以灌溉农田或排入附近沟渠内，污水量按给水的85%计算，约520立方米/日。沿村庄的主要市政道路敷设DN400的污水管线将村民的生活用水排入污水处理厂。规划设计污水02规划方案村庄市政基础设施规划在村庄北侧组团的西侧现状有一条河流，结合地区地势，雨水就近排入到河道中。在村庄的南侧组团内规划一条10米宽的水域，将北侧河道中的水引进组团内，结合地区地势，雨水就近排入到河道中。规划设计雨水02规划方案村庄市政基础设施规划根据镇里意见，规划近期每户独立供热，远期待条件成熟将集中供热。因此在村庄南侧规划预留供热站一处，占地1500平方米。远期规划组团为集中供热，减少对环境的污染。该区域的供热量为2.24兆瓦。规划设计供热02规划方案村庄市政基础设施规划在村庄内规划公共厕所两处，另外在村庄的每栋居民住宅楼下和部分地方安置垃圾筒，南北两个组团共设置了11处垃圾筒，用来集中收集垃圾。规划设计环卫02规划方案村庄市政基础设施规划结合给水管道的铺设及河道以60米为半径规划消防栓，组团内的空地可做为临时避难场所，村委会为临时指挥部，总指挥为镇、区里统一指挥。新村建筑需满足国家抗震要求。规划设计防灾减灾02规划方案村庄总平面图安置宅数：347宅建筑面积：150㎡/宅造价：2900元/㎡总造价：约238，020，000

元总用地面积：10.85公顷总建筑面积：54850㎡其中住宅建筑面积：52050㎡配套建筑面积：2800㎡容积率：0.5建筑密度：30%户数（户）：370户人数（人）：990人规划设计开放空间02规划方案村庄总平面图村委会中央广场幼儿园规划设计03

房屋样式设计

房屋设计方案1

房屋设计方案2房屋设计方案-103房屋样式设计户型类型:三室三厅两卫用地面积：167㎡建筑面积：142㎡其中首层面积：71㎡二层面积：71㎡首层平面图二层平面图房屋设计方案-203房屋样式设计户型类型:四室三厅两卫用地面积：167㎡建筑面积：150㎡其中首层面积：78㎡二层面积：72㎡首层平面图二层平面图04投资测算02规划方案村庄总平面图安置宅数：347宅建筑面积：150㎡/宅造价：2900元/㎡总造价：约238，020，000

元总用地面积：10.89公顷总建筑面积：54850㎡其中住宅建筑面积：52050㎡配套建筑面积：2800㎡容积率：0.5建筑密度：30%户数（户）：347户人数（人）：990人规划设计根据规划选址方案分为两期，西部回迁房区域和东部开发区域。回迁房区域现状主要为林地，拆迁量很少，可先期启动，开发区域可适当延后。分期方案《北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》（昌政发〔2010〕19号）

《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（北京市昌平区人民政府令第4号）《北京市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（北京市人民政府令第210号）政策依据海字村可开发范围为上图中综合用地的范围，面积8.34公顷。04投资测算序号运作模式居住用地（ha)旅游及公建用地（ha)合计(ha)模式说明1望F18.894.4513.34居住（66.7%）混合公建2望F24.458.8913.34公建（66.7%）混合居住3望C0.0013.3413.34公建望宝川总占地面积15公顷，其中可开发经营性用地13.34公顷，道路等非经营性用地1.66公顷。望宝川村土地开发成本总计预计为42081万元，其中新村建设部分需投资预计21035万元，经营性用地（可上市部分）开发建设投资预计21046万元。开发运作模式组合

市场成交价（元/㎡）折合（万元/亩）出让金（元/㎡）居住348023278旅游及公建2907194169开发投资及上市收益汇总表一、望宝川部分04投资测算序号模式开发成本（万元）政府出让金（万元）市场价值估算（万元）收益金额（万元）1望F1420811445438743472望F242081185041325-26063望C420812254