某房地产项目市场及地块报告

卡子湾项目市场及地块分析报告本次报告的目的是：通过对目前乌市房地产开发环境及竞争项目的分析对本案初步确定产品提供依据，以及对地块自身分析，论证项目开发的可行性。乌市房地产开发环境分析乌市经济概述宏观政策解读乌市2011产品供应分析宏观政策分析年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”为核心前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步调控）经历了由刺激→整顿→遏制的过程2010年稳增长、调结构（调控促进平稳，收缩促进发展）调控从“无为”转“有为”（持续抑制不合理需求，减缓泡沫增速）2011年稳物价,宽财政、调结构,控房价部分城市开征房产税、加大保障性住房供给、抑制投机性需求（国家继续加大调控力度）国家宏观经济基调及房地产调控政策概述房地产业的发展与整个宏观经济发展基调相一致，而“十二五”的开局年政府以调控楼市为重点，速减房地产泡沫，对整个房地产业来说是一个调控严厉年。国五条国十一条国家楼市政策回顾国十条国八条宏观政策分析首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任首套90㎡以上首付3成，二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠首套首付3成，二套房首付不得低于6成，利率1.1倍限购政策出台保障性住房在十二五期间3600万套的供应乌市七条2011-3-10近期乌市楼市新政1）进一步建立健全和完善住房保障制度2）暂时限定居民家庭购房套数，严格限制投机性购房3）强化市场监管4）严格执行房地产税收政策5）切实执行差别化住房信贷政策6）严格住房用地供应管理7）发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从“乌七条”发现此次调控并没有明细调控细则，调控政策出台的时机并不成熟，但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响，尽管限购令目前并没有“完全”实施，却影响到置业者的置业心理，造成目前的观望情绪。2010年乌市国民生产总值1311亿元，与去年同期1095亿元相比，增长12.2%。2011年乌市完成国民生产总值目标为1630亿元，比上年增长17%。以2010年为基数，力争2013年国民生产总值翻一番，到2015年地区生产总值达到3500亿元，按可比价格计算年均增长18%。乌市经济分析2010年政府完成固定资产470亿元,增长13.92%。十二五期间年均达到29%的增长。乌市GDP增速与固定资产投资情况

从图表中可以看出：2010年在高供应量的支撑下，新市区、沙依巴克区和米东区成交量排在前列。其中新市区（包含高新区区域）全年商品房成交量191.7万㎡，住宅成交182.26万㎡，占比41%，米东区住宅成交量55.8万平米，占比12%，俨然成为房产开发热点区域！乌市住宅发展已开始向城北集中乌市住宅发展趋势预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中2010年项目续建量在：320万平米左右，2011年新增供应量在：255万平米左右。2011年各区供应量：单位：万㎡区域高层小高层多层别墅、洋房汇总水区28.536334100.5沙区26672615134天山区40---40新市区&高新区3356238120头区&经开区255823.513119.5米东区73619-62汇总159.52539470575乌市2011年各区投放量预测从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力刚性需求5500元/㎡以下6500元/㎡8000元/㎡10000元/㎡首次改善需求二次改善需求三次改善需求预计开发量：65万平米

预计开发量：48万平米

预计开发量：117万平米

预计开发量：160万平米

预计开发量：185万平米

乌市2011年商品房按价格统计1、近期期的楼楼市调调控政政策对对乌市市中高高端楼楼盘冲冲击较较大，，刚性性产品品受调调控影影响较较小，，整个个市场场受““限购购效应应”影响存存在短短期的的观望望情绪绪。2、乌市市整体体经济济发展展趋势势较好好，这这种经经济发发展态态势导导致——乌市城城市化化进程程加快快，有有力的的支撑撑了居居民住住房消消费，，为乌乌市房房地产产发展展提供供了动动力。。3、从2011年供应应产品品分析析可知知小高高层产产品已已在市市场上上的认认知度度越来来越高高成为为供应应主力力，刚刚需产产品供供应预预计185万㎡左左右，，与去去年相相比下下降50%左右，，刚需需产品品成为为市场场稀缺缺产品品。房地产产开发发环境境概述述竞争项项目分分布图图阳光绿绿地潜在竞竞争项项目通嘉地地块健坤地地块高新北北区板板块米东板板块板块分类项目名称开发企业占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率规划情况主力户型（㎡）销售率高新北区板块和兴嘉苑和兴房产1096292203592二期：规划6栋小高层（18f）、9栋多层（1031户）80-12070%（二期）锦绣年华霄龙房产10万26万2.2二期：约960户9150%（二期）博雅馨园华源实业1737003442001.9三期：11栋24F、28F98，105，128，13990%（三期）米东板块座标2020金科地产25286801762.7一期4栋6F多层、4栋18层小高层；总户数：649户；二期续建2栋18F小高层;89-13098%普罗旺斯广汇房产2万4万2556户；5栋小高层89、108100%荷兰小镇广汇房产1975953951902二期总户数4475户；总47栋；8栋多层；32栋小高（小18F）；7栋24F85-11430%（二期）水木尚城特变房产22万34万1.55共3期；约2000户；今年推600套90-13090%（一期）竞争项项目基基础信信息社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路221号开发企业乌鲁木齐和兴房地产开发公司项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价5200元/㎡主力户型80-130㎡销售状况70%（二期）客户特征新市区的客户为主，30%以上外地户口优势劣势备注1、开发商口碑较好；2、小区规模适中，较为管理；3、多层产品目前在市场上较为受欢迎；1、离铁路较近，噪声污染；2、周边配套设施不完善；今年将多层和小高层全部推出竞争案案例—和兴嘉嘉苑社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌市长春路与杭州路交汇处开发企业新疆霄龙房地产开发有限公司项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价5800元/㎡主力户型91㎡销售状况50%（二期）客户特征新市区客户占70%沙区、水区占10%、内地客户占20%优势劣势备注1、物业形态以市场认可度较高的多层为主；2、户型多样，选择范围广；3、离美居、铁路局商圈较近。1、目前配套不完善；2、交通不够便利，公交路线较少；项目销售情况较好，从年初到现在价格提升较快，目前所剩房源不多，热销户型为91㎡。竞争案案例—锦绣年年华社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路498号开发企业新疆华源实业有限公司项目定位中端产品形式多层、小高层、高层、洋房即时单价5300元/㎡主力户型98-139㎡销售状况90%（三期）客户特征新市区客户占主导客户优势劣势备注1、小区开发规模较大；2、开发商口碑较好；3、户型多样，可选范围较多；4、产品多样：多层、高层、洋房1、周边环境较差、有污水处理厂；2、区域内配套不健全；目前该项目主要剩余6、7、9三栋高层大户型为主的三房，由于户型偏大，使得总价过高，在该在区域难以得到购房客群认可。竞争案案例—博雅馨馨园社区形象鸟瞰图外立面区位图项目位置米东南路1032号开发企业金科地产项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价4400元/㎡主力户型89-130㎡销售状况98%客户特征米东周边客户优势劣势备注1、户型在区域内相对受欢迎2、入市价格低，客户容易接受1、项目体量较小；2、周边配套不完善；项目客群以新华凌商圈为主。2011年续建续建2栋18F高层，暂未售。竞争案案例—座标2020社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东南路开发企业广汇房产项目定位中端产品形式小高层即时单价4300元/㎡主力户型89、108㎡销售状况100%客户特征周边客户及华凌商圈投资客居多优势劣势备注1、哥特风格建筑，建筑形式新颖；2、周边各种职业学校众多，文化气息浓厚；3、乌市与米东区枢纽地带。1、项目体量小；2、周边配套不完善。该项目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，销售节奏较快，均价由3400元/㎡上升到最后清盘价4300元/㎡左右。参考案案例—普罗旺旺斯社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区碱沟西路开发企业广汇房产项目定位中端产品形式多层、小高、高层即时单价4360元/㎡主力户型85-114㎡销售状况30%（二期）客户特征水区六道湾、七道湾客户和华凌商圈客户为主优势劣势备注1、小区整体规模较大；2、首家业主专属巴士推广1、开发商口碑较差；2、离乌市较远，出行交通不便。项目2010年开出房源2000套，销售情况较好，价格提升较为均匀，去年11月中旬开盘，至今30%的销售率。竞争案案例—荷兰小小镇社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置米东区广兴西街开发企业新疆特变房产项目定位中端产品形式多层、小高层即时单价4150元/㎡主力户型90-130㎡销售状况90%（一期）客户特征新市区、米东区客群优势劣势备注1、开发商品牌优势；2、建筑节能工程项目；1、附近有污水处理场，空前污染严重2、离市区较远，市场认知度低今年先推600套多层、小高层竞争案案例—水木尚尚城潜在竞竞争项项目基基础信信息项目名称项目位置占地面积容积率建筑面积投放面积投放物业形态通嘉地块区五建地块喀什路区五建家属院（钢材市场后侧）22.7万㎡2.556.75万㎡5万㎡高层（22-33F）健坤项目喀什路与南湖北路交汇处10万㎡2.525万㎡10万㎡小高层（18F）阳光绿地二钢家属院附近5.3万㎡2.8315万㎡5万㎡小高层、高层备注：：阳光光绿地地项目目属于于棚户户区改改造项项目，，部分分房源源对外外出售售竞争项项目价价格及及去化化分析析板块划分项目名称主力户型（㎡）目前售价（元/㎡）销售率高新北区板块和兴嘉苑80-120520070%（二期）锦绣年华91580050%（二期）博雅馨园98，105，128，139530090%（三期）米东板块座标202089-130440098%普罗旺斯89、1084300100%荷兰小镇85-114436030%（二期）水木尚城90-130415090%（一期）竞争市市场小小结销售均均价：：高新北北区板板块竞竞争项项目目目前整整体均均价在在5400元/平米左左右，，米东东板块块竞争争项目目目前前整体体均价价4300元/平米左左右，，价格格上升升幅度度较快快去化率率：竞争项项目整整体销销售率率达到到75%左右，，去化化较好好产品形形态：：从2011供应产产品看看区域域内小小高层层产品品供应应占主主导客群分分析：：目前竞竞争项项目多多为刚刚性需需求客客户为为主，，70%以上置置业客客户来来自乌乌市中中心区区域的的夹心心层市场分分析结结论：：1、政策策调控控主要要针对对投机机性需需求，，暂时时对刚刚性需需求影影响不不大2、乌鲁鲁木齐齐城市市发展展加速速，整整体开开发北北移，，促使使本案案所在在区域域开发发环境境更加加成熟熟。3、项项目所所在区区域内内供应应项目目去化化率和和去化化速度度高，，说明明所在在区域域已被被市场场认知知。4、市场场供应应结构构逐步步转向向改善善型住住宅产产品，，市区区内刚刚性需需求产产品可可选范范围极极小。。5、小高高层、、高层层住宅宅产品品市场场开发发已经经成熟熟，客客户已已经基基本接接受此此类住住宅产产品市场大大环境境发展展良好好的情情况下下，项项目自自身是是否具具备开开发条条件？？我们们将通通过对对项目目地块块及后后期发发展潜潜力分分析，，提出出初步步建议议。项目界界定米东版版块长喀版版块红光山山版块高铁版块美居版块城市北北扩，，居住住北移移乌鲁木木齐城城市化化进程程加快快，新新市区区住宅宅开发发由07年的单单一版版块开开发。。转变变成为为多版版块共共同发发展的的格局局。高新北北区刚性住住宅供供应逐逐步边边缘化化。喀什东东路、、米东东新区区的双双向发发展，，促进进本案案区域域不断断成熟熟。区区域认认知度度相对对往年年有很很大提提高高铁车车站飞机场场火车站站喀什路路西延延西山高高架苏州路路高架架东外环环西外环环河滩高高速首府城城市路路网建建设逐逐步增增强，，各城城市主主要交交通道道路共共同组组成了了通达达全城城的立立体交交通路路网，，区域域通达达性较较好。。交通拉拉近区区域距距离铁路局局商圈红光山山片区区美居、、小西西沟商商圈南湖、、华凌凌商圈友好商圈高铁商圈便利的的交通通环境境，拉拉近了了本区区域与与主城城区的的距离离，与与主城城区的的关系系逐渐渐紧密密，并并可享享受主主城区区的大大配套套。河滩高高速半半小时时生活活圈与主城城区的的距离离：小西沟沟CBD：20分钟车车程铁路局局商圈圈：15分钟车车程高铁商商圈：：20分钟车车程友好商商圈：：25分钟车车程南湖商商圈：：25分钟车车程米东区区的规规划影影响米东区区将建建百万万人口口新城城由于乌乌鲁木木齐新新修编编了城城市总总体规规划，，对米米东区区进行行了重重新定定位，，根据新新的定定位，，米东东将建建成和和谐稳稳定、、宜居居宜业业、充充满活活力的的乌鲁鲁木齐齐中心心城区区，努力力在十十二五五实现现城市市建成成区100平方公公里、、工业业集中中区200平方公公里、、工业业总产产值1000亿元、、全口口径财财政收收入超超100亿元的的奋斗斗目标标。根据新新的定定位，，米东东区将将衔接接绕城城高速速公路路、地地铁、、城际际轻轨轨等重重大交交通建建设项项目规规划，，积极开开展米米东区区与乌乌鲁木木齐市市中心心城区区间大大容量量、快快速的的客、、货运运输及及城市市轻轨轨等交交通体体系一一体化化的建建设工工作，，实现现综合合交通通快速速协调调发展展。随着华华凌畜畜牧业业基地地、华华凌石石材的的迁入入，项项目周周边将将形成成巨大大的商商贸区区，地地块周周边也也将有有大批批的商商业人人口迁迁入，，不但但对于于住宅宅有需需求，，对于于办公公、投投资的的需求求也将将在最最近几几年内内大幅幅增加加。华凌畜畜牧石石材基基地带带动区区域发发展华凌基基地的的不断断完善善，带带动了了区域域范围围的商商业化化发展展，同同时带带动大大量人人员涌涌入，，既改改善了了本案案的区区域环环境，，又能能带来来大批批的刚刚性需需求群群体。。4号线一一期工工程：：西起高高铁片片区，，沿河河南路路、七七道湾湾西路路布设设，经经过高高铁站站、铁铁路局局、汽汽车城城、会会展中中心、、七道道湾等等区域域，长长15.2km，设车车站11座，线线路西西端设设二宫宫车辆辆段，，东端端设七七道湾湾停车车场。。地铁规规划增增加购购房者者信心心从区域域发展展角度度，弱弱化小小范围围配套套匮乏乏的影影响，，强化化大区区域、、大配配套的的认知知观念念，突突出项项目的的交通通便捷捷、高高新北北区、、米东东区的的发展展前景景。本案学校学校空地厂房厂房地块除东侧侧外，西、、北、南三三侧均为厂厂房、库房房等建筑。。形象较差差。西侧污污水处理厂厂后期影响响项目品质质提升。地块概况座标2020普罗旺斯荷兰小镇售楼处污水处理地块西侧地块南侧东南侧入口口地块东侧地块内外暂暂无强势资资源，除地地段、交通通外，无明明显优势区域范围内内缺少购物物、娱乐场场所，生活活配套匮乏乏项目SWOT分析项目优势（（S）项目地块：地块规整整，无大量量拆迁，利利于快速启启动，便于于规划建设设资源景观：紧邻轻工工学院（原原为卡子湾湾公园）景景观绿化条条件优越交通环境：项目附近近有北联路路、米东大大道、河滩滩高速，城城市通达性性强规模优势：项目总建建约25万平米，属属于中等规规模楼盘，，具备大盘盘的影响力力项目劣势（（W）当前环境：地块北侧侧、西侧、、南侧环境境较差，项项目形象会会受到影响响距离主干道道有一定距距离，前期期昭示性弱弱。西侧污水处处理厂对项项目刚需虽虽影响不大大，但妨碍碍本案后期期品质形象象提升公共交通：公交线路路少，后期期无车族出出行不便配套设施：医院、中中小学、购购物、娱乐乐等生活设设施匮乏项目机会（（O）区域发展：所在区域域为十二五五重点规划划区域，受受城市北扩扩、米东扩扩张双重利利好区域认知：其他项目目已经树立立了区域的的认知度，，客户基本本认可区域域价值环境改善：其他项目目后期交付付，改善区区域配套环环境及汇聚聚大量人气气，形成居居住氛围市场发展：市区内刚刚性购房客客户已经没没有可选择择的房源，，高层开发发相对已经经成熟客户需求：城市化进进程加快，，外来人口口涌入，刚刚性需求量量大项目威胁（（T）政策风险：调控政策策持续，市市场短期内内存在观望望情绪保障房、经经济适用房房对刚需市市场冲击较较大竞争风险：区域内待待建、续建建项目近期期供应，造造成客户分分流一次置业为为主的刚性性需求产品品快速去化的的现金流产产品综合分析后后的项目界界定SWOT应对策略及及项目建议议建议：项目容积率率2.5，整体建议议规划为小小高层，主主要基于以以下几点原原因：1、小高层市市场已经成成熟，市场场接受度提提高。2、减少建筑筑密度，增增加绿化和和公共空间间面积，提提升社区空空间舒适度度。3、项目所在在区域限高高，若做多多层，容积积率用不完完，利润降降低。4、户型规划划建议如下下：紧凑二房65~7530%紧凑三房80~9030%舒适二房80~9020%舒适三房100~12020%5、建议板式式楼为主，，局部做做一梯三户户、一梯四四户的塔楼楼。价格目标：4300元/㎡入市，2011年实现均价价4500元/㎡，整盘销销售均价实实现4800元/㎡以上9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:47:0722:47:0722:471/5/202310:47:07PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:47:0722:47Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:47:0722:47:0722:47Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:47:0722:47:07January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:47:07下下午22:47:071月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:47下午1月-2322:47January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/522:47:0722:47:0705January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。10:47:07下午午10:47下下午22:47:071月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。22:47:0722:47:0722:471/5/202310:47:07PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2322:47:0722:47Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。22:47:0722:47:0722:47Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2322:47:0722:47