兰考项目简报

兰考项目市场简报兰考

兰考位于河南省东北部，是焦裕禄精神的发祥地；地处中国东部和中部的衔接地带，东连商丘，西通开封、郑州，北接菏泽是通往鲁西南的重要门户。辖11个乡、5个镇，451个行政村，总人口80万人。兰考县概况交通区位优势明显

兰考县域内陇海铁路、连霍、日南、阿深高速公路与国道310、220、106纵横交错，兰考铁路站为三级货运站，郑徐高速铁路规划中还将在兰考设客运站，因此，兰考县区位交通优势十分明显，在开封市所辖县中地位突出。从兰考往西半个小时可到达七朝古都开封，1小时可达中原商都——郑州，往东1小时可达陇海铁路和京九铁路交会城市商丘，往东北1小时可达鲁西南的重要门户菏泽、4小时可达世界著名不冻港口——连云港。优越的交通区位优势给兰考的经济发展和对外开放提供了得天独厚的条件。县城发展现状作为国家级贫困县，兰考县享有财政扶贫资金、以工代赈、农田水利基本建设、农业产业结构调整等多种优惠政策，而这些政策的实施，为兰考县的农村经济发展提供了有力的政策保障。县城北部中原油田兰考基地的扩张建设，南部兰兴集聚区的发展，将会直接带动了兰考县城的南展北扩，对于引导县城建设用地增加有明显拉动作用。工业经济发展迅速

兰考县坚定不移地实施工业兴县战略，工业经济发展迅速，初步形成了“板材加工、吊装机械、民族乐器、纺织”四大特色产业。是河南省最大的桐木板材加工基地，全国泡桐开发大县，豫东地区最大的小型吊装机械生产基地。2004-2009年经济发展状况兰考县经济发展迅速，2004年至2009年生产总值年平均增长率在18%左右。兰考——人均可支配收入

2009年兰考县城镇居民人均收入约1243美元，房地产即将进入快速发展时期，人们对于房地产需求日益增强。良好的发展机遇必然促进兰考县经济社会的快速发展，基础设施、工业集聚区等建设用地迅速增加。同时兰考是国家级扶贫开发重点县，国家、省、市对兰考县经济一直比较关注和支持，有很多特殊优惠政策可以利用，因此，作为河南省确定的25个城镇化建设试点之一的兰考，必将有较好的房地产开发前景。兰考房房地产产市场场房地产产板块块划分分目前兰兰考县县以人人民路路、中中山路路为分分界线线，划划分为为四个个区域域，北北关、、西关关、南南关、、东关关，其其中西西关和和北关关是目目前房房地产产发展展的主主力板板块，，大部部分楼楼盘都都集中中于这这两个个区域域，东东关无无楼盘盘投放放。“行政向北北、生活向向西”是目目前兰考县县房地产发发展的主力力方向。中山街人民路北关南关东关西关本案楼盘分布图图在售项目已售项目排号认筹目前兰考县县共有楼盘盘10个，其中，，有2个项目已经经售完，另另有1个项目处于于前期认筹筹阶段（预预计明年上上半年开盘盘），而正正在销售的的有7个项目，其其中大部分分楼盘已处处于销售后后期，市场场上目前可可售房源相相对较少。。本案黄河花园朗坤华庭中山商业街裕兰大厦黄河佳苑天泉花园兰博湾财富广场西城中央花园西苑名家开发商商：兰兰考东方房房地产开发发有限公司司项目位置：：兰考县汴汴兰大道与与黄河路交交叉口项目概况况：该项项目总建建2万平方米米，由4栋小高层层组成，，临街2层、局部部3层为底商，其其中住宅宅建筑面面积1.4万平方米米，商业业6万平方米米。销售价格格：未定定销售情况况：目前前正在接接受前期期VIP预约登记记总套套数数：106套开盘时间间：2011年上半年年户型面积（㎡）套数三房115321231813656合计：106东方·西苑名家家户型配比比：分析：该该项目地地段佳，，开发商商实力较较强，户户型设计计控制合合理，售售房部管管理较规规范，是是目前兰兰考县新新投放小小高层规规模相对对较大项项目。财富广场开发商商：河河南泰宇房房地产开发发有限公司司项目位置：：兰考西关关汴兰大道道北侧项目概况：：该项目占占地375亩、总建38万平方米，，其中商业业面积18.5万平方米，，住宅面积积19.5万平方米销售价格：：均价1800元/㎡销售情况：：一期已基基本售完，，仅剩余顶顶层少量房房源，二期期于2010年11月份开始排号，目前已已排200号左右总套数：720套（一期）优惠政策：二二期VIP认筹5000元抵10000元户型面积（㎡）套数两房80-9072三房116568130-14072复式8合计：720户型配比：（（一期）分析：该项目目地段位置相相对较好，规规模大，是目目前兰考第一一大盘，未来来将建成集银银行、保险、、宾馆、写字字楼、会展中中心、超市、、医疗诊所、、中小学校于于一体的综合合商业贸易中中心。与本案案较近，后期期将成为直接接竞争对手。。项目名称总建筑面积（㎡）销售均价（元/㎡）总套数已售套数开始销售时间朗坤华庭0.6万260036302010年7月东方西苑名家2万未定10602011年上半年黄河佳苑1.5万160040322010年8月财富广场38万1800720（一期）7002009年8月裕兰商务大厦1.3万250036362010年7月天泉花园0.5万240030222010年7月中山商业大街25万1600600（一期）5802010年1月西城中央花园13万——8328322007年10月供需市场分析析目前兰考县市市场总体供应应量在90万平方米左右右，存量约为为35万平方米。在在售项目仅有有财富广场、、中山商业大大街开发体量量相对较大，，其他楼盘规规模均较小。。在售楼盘价格格分析市场在售项目目均价2083元/平方米，其中中多层项目均均价在1700元/平方米，小高高层项目均价价2400元/平方米。供应产品结构构三房占到市场场供应量的87.6%，其中100-120㎡三房占到总体体市场供应量量的65%，两房、四房房市场投放量量极少。整体去化速度度目前兰考整体体去化速度在在23套/月，其中多层层房源去化速速度相对较快快，财富广场场、中山商业业大街主要以以多层为主，，规模相对较较大，去化速速度较快；小小高层产品由由于入市较晚晚，客户接受受度相对较低低，去化速度度相对较慢。。在售项目月去去化量单位：套市场购房客户户特征兰考房地产市市场供应楼盘盘主要集中在在西关、北关关，而市场购购房客户主要要以自住和改改善性需求为为主，具体购购房客户情况况如下：（1）兰考所辖各各乡镇购房群群体：以周边个体经经营户和在外外务工人员为为主，占50-60%的比例，这些些购房者主要要以自住为主主，生活富裕裕、文化层次不高是他他们的主要特特点。（2）县城工薪阶阶层购房群体体：以各行政单位位人员、教师师、医院等各各事业单位人人员和个体经经营户为主，，占到购房主主体40%—50%，这些购房者主要以自主主和改善性需需求为主，工工薪收入、文文化层次相对对较高，对价价格敏感是他他们的主要特特点。市场小结市场供应量不不足。目前兰考县每每年去化量约约为25万平方米，而而目前市场存存量仅为35万平方米，市市场严重供应不足，后续续项目如无法法跟进，就会会出现供不应应求的局面。。预计2011年市场房价仍仍然会有较大幅度度增长。深耕周边乡镇镇市场推广。。市场客户较为为单一，主要要以县城区客客户为主，并并伴有大量的的乡镇客户，，因此，针对兰考县项项目推广更应应该深耕周边边乡镇市场。。三房110-120㎡为市场主力热热销户型。由于客户主要要以自住和改改善性客户为为主，因此实实用性和高性性价比产品在当地受到到热捧。目前兰考县仍仍处于房地产产发展的初级级阶段，对于于营销宣传等等方法仍然较较为低级，但但同时市场需需求较为旺盛盛，市场缺乏乏大型企业及及推广公司的的介入来引导导整个市场的的开发和宣传传。地块现状及未未来发展前景景项目概况该项目位于汴汴兰大道与310国道交汇处东东500米，总占地570亩，处于目前前兰考县房地地产开发的热热点区域，迎迎合了城市的的发展方向，，交通便利，，开发前景较较好，未来升升值潜力较大大。中山街三一零国道本案汴兰大道未打通道路新修路汴兰大道地块现状地块整体较平平整，规模大大，建成后，，将成为兰考考县第一大盘盘；内部基本本以农田为主主，仅在南段段存在少量的的民房需要拆拆迁。成功案例剖析析——西城中央花园园西城中央花园园2007年开始投放市市场，是兰考考首个规模化化的社区，成成功地打造了了兰考楼王形形象。1、2007年10月29日，西城中央央花园一期开开盘，200套房源，3个小时内被抢抢购一空，销销售均价800元/平方米。2、2007年11月9日，西城中央央花园二期开开盘，200多套房源，三三天内售磬，，销售均价为为900元/平方米3、2008年1月9日，西城中央央花园三期期期开盘，在在1、2期火速售磬的的基础上，开开盘当天销售售近百套，销销售均价为1100元/平方米4、项目四期为为别墅产品于于2009年12月份推出，五五期为临街门门面房，截止止到目前整体体基本销售完完毕，销售周周期历时三年年半。项目位置：人人民路与振兴兴路交叉口开发商商：兰考江江川房地产开开发有限公司司总占地地：186亩总总建筑面积积：13.5万㎡物业类型：多多层住宅南展：铁路以以南地区与连连霍高速公路路之间将形成成兰考县产业业集聚中心，，主要安排高高新技术项目目、外资项目目以及县内新新上的工业项项目，建成工工业经济区。。北联：城北延延伸县城道路路与日南高速速对接，并逐逐步与中原油油田兰考基地地连成一体，，形成行政、、文体、商住住区，成为兰兰考县行政中中心。西扩：随着日日南高速公路路的建设，西西部地区将处处于日南、连连霍两条高速速公路交叉的的区域，交通通条件极为便便利，又是联联系开封市、、郑州市的必必经之道，其其发展动力较较强。东控：东部包包括建设路以以东的广大地地区，其重点点是进行内部部结构的调整整，将原有效效益不佳的国国企土地进行行用地置换，，进行房产开开发，将其建建设成为兰考考的主要居住住区。城市空间发展展取向可以概概括为“东控控北联，西扩扩南展”。兰考县未来发发展方向主要居住区工业经济区居住区行政、文体、商务区老城区兰考县房价走走势分析兰考县房地产产从2007年开始起步，，经过近三年年的发展，房房价增长近3倍，年增长率率约5