某地区房地产管理及商业市场报告

PART2岳阳房地产市场分析

读城一、岳阳宏观经济环境二、岳阳房地产发展情况三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析岳阳房地产市场分析

>>一、岳阳宏观经济环境二、岳阳房地产发展情况三、住宅市场扫描分析四、商业市场扫描分析岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市。岳阳湖南1、城市区位岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。珠三角经济圈长三角经济圈长株潭城市群武汉岳阳2、城市文化为湖南四大城市之一，城市规模仅次于长沙、衡阳，略小于株洲。岳阳历史悠久，古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着２５００多年悠久历史的文化名城。岳阳位于湖南省东北部，东接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。3、城市印象岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松，是湘北宜居城市巴陵广场岳阳高铁站岳阳火车站巴陵广场城墙巴陵广场文化活动4、城市交通地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有三位一体的组合交通优势，湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。1、民航交通：支线机场岳阳机场；2、铁路交通：京广铁路、武广高铁客运专线、将规划建成岳吉铁路、岳长城际铁路，荆岳—岳常—岳九铁路、平—汨—益—娄—衡城际铁路，从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。3、公路交通:京珠高速、107和106国道以及多条省道、沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥。4、水路交通：南邻洞庭湖，北接长江，汇湘、资、沅、澧四大水系，现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸、湖南省的航运中心。相关信息来自《岳阳市城市整体规划2008-2030》0.5小时达长沙，武汉3小时南下达广州5小时北上抵北京岳阳素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越。地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有铁、公、水三位一体的组合交通优势，是中南地区重要的交通枢纽，是湖南省3+5城市群规划经济次中心，属于湖南北上、通江达海的窗口，地理位置十分优越。5、行政划分岳阳市现辖4县、2县级市、3区及1经济技术开发区，本案所属岳阳楼区，是岳阳的政治经济、文化中心。岳阳市现辖4县、2县级市、3区及岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积1.5万平方公里，2012年末总人口552万。岳阳楼区地处岳阳市中心城区，是岳阳的政治、经济、文化中心。全区现辖2个乡、14个街道办事处，15个村、107个社区,总人口85万人。岳阳中心城区包括岳阳楼区、经济技术开发区。本项目所在地为岳阳楼区北部。

（数据来源：岳阳政府网站）6、人口分布岳阳城市化率2030年实现70%以上，将建成区域性大城市，市区人口未来15年将增长近80万，城镇人口达435万。城镇化带来的人口转移，为房地产发展带来巨大机遇。2012年，岳阳市年末总人口552.31万人；城镇人口256.08万人，岳阳市中心城区人口95万。岳阳人口基本以5-6‰的增速增长；中心城区的增长速度受人口自然出生率及城市化进程的影响，速度更快。远景规划：近期（2015年）市域总人口570万人，城镇人口315万人，城镇化水平55%；中期（2020年）市域总人口590万人，城镇人口355万人，城镇化水平60%；远期（2030年）市域总人口620万人，城镇人口435万人，城镇化水平70%。（数据来源：《岳阳市国民经济统计资料》及《岳阳市城市整体规划2008-2030》）7、城市经济岳阳GDP保持快速增长，2012年GDP总量突破2200亿元大关，增长近14%，排全省第2，房地产发展却远落后经济发展的速度，未来市场潜力大从2008年至今，岳阳市GDP快速增长，年增长率基本保持在14%以上，2012年受全国经济下滑影响较小，GDP突破2200亿元大关；岳阳市宏观经济目前仍处高速发展阶段。经济总量在全省排名稳坐第二。

近5年来产值连续保持快速增长。增长12.2%，远高于同期全国GDP7.8%的增长。居民收入继续提高，2012年，全市城镇居民人均可支配收入22110元，比上年增长13%。农村居民人均纯收入8326元，比上年增长17.8%。8、产业结构2012年全市二、三产业产值占GDP的88.3%，工业及服务业成为经济支柱，随之催生大量产业就业人群，

带来巨大的购房置业需求第一产业产值占GPD比重逐年下降，反映城镇化率的逐年提高。近5年二、三产业产值占GDP比为82.8%、85.1%、86%、87.9%、88.3%，这说明工业、服务性行业稳定发展，相应的就业人群逐年增加。产业结构继续得到改善，2012年二、三产业的产值增幅均高于同期全市GDP增幅，城镇综合经济实力快速增加。（数据来源：岳阳市统计局）6、居民收入入情况（数据来源源：岳阳市市统计局））9、居民收入入居民收入持持续增长，，促进居民民消费不断断提升，对生活环境境的要求随随之提高，，改善居住环环境的需求求是房地产产发展的机机遇2012年，岳阳市市城镇居民民人均年可可支配收入入达22110元，增长13%；2008-2012年连续5年来，岳阳阳市城镇居居民人均年年可支配收收入的增幅幅均在13%以上，预计计2013年将突破25000元。2012年，岳阳市市城镇居民民人均年可可支配收入入居湖南全全省第四，，仅次于长长沙、株洲洲、湘潭。。南面生态宜宜居区域南南面区域山水资源极极为丰富，，岳阳最宜宜居区域，，先岳阳主主要的大盘盘，别墅盘盘集中在此此区域。10、2008-2030城市规划城市呈现““东拓北进进南移”发发展趋势。据规划，城城区将由主城区及君君山、云溪、路口口城区四区区构成，项目处老城区旧改改板块，将将成为地产产发展的热点点区之一。。高铁、政府府、新区武广高铁岳岳阳站的开开通，岳阳阳各级政府府机关入迁迁，岳阳向向东发展趋趋势明显，，经开区成成为城市发发展热点之之一。旧改、新城城规划推动动传统老城区区，加大旧旧城改造力力度，并进进行重新整整合规划发发展一个现现代化产业业新城。项目处于“第三产业聚聚集区”是岳阳市区区的行政、、经济、交交通、服务务和旅游中中心11、城市发展展总结城市交通系系统发达，，区域位置置优，发展展潜力大——交通咽喉，，城际规划划完善，机机场、铁路路、水运三三位一体——人口规模较较大，规划划人口大城城市——岳阳人口552万，省内排排名第五，，岳阳市规规划为湖南南100万人口大城城市——产业人群基基数大，人均收入全全省第四，消费力强强劲——岳阳人均收收入22110元，人均收收入全省排排名第四——经济总量全全省第二，，经济增长长强劲——2012年GDP突破2200亿大关，年年均增长13%以上——岳阳,一个湖南经经济最强劲劲的地级市市，一个美丽的的滨水之城。岳阳房地产市场分析>>一、岳阳宏宏观经济环环境二、岳阳房房地产发展展情况三、住宅市市场扫描分分析四、商业市市场扫描分分析1、固定资产产投资2012年岳阳固定定资产投资资达1168.11亿元，全省排名第第二；同比增长35.5%，增速处全全省前列。。2、房地产投投资2012年岳阳房地地产投资达达102.06亿元，占整个固定定资产投资资的8.7%,同比增长1.7%,房产投资处处于较低水水平，行业业泡沫小2012年全市完成成房地产投投资102.06亿元，增长长1。7%，近5年来均保持持连续的增增长势头。。2012年岳阳市房房地产投资资居全身第第四位，仅仅次于长沙沙、株洲、、郴州。数据来源：：湖南统计计局、岳阳阳统计局2012年全市房屋屋施工面积积1112.42万平米，增增长明显，，其中新开开工面积425.8万平米，竣竣工面积积302.24万平米。全市商品房房销售面积积持续增长长，2012年销售400万㎡；2013年1-5月，销售面面积92.98万㎡。数据来源：：岳阳市统统计信息网网3、开工、竣竣工、销售售2012年岳阳商品房新开开工425.8万㎡，竣工302.24万㎡；销售售面积为400万㎡，2013年1-5月，岳阳市市区尾盘为为主，仍销销售93万㎡，需求旺盛。4、商品房价价格2012年，岳阳商商品房销售售均价连涨涨四年，达到3324元/㎡，约为09年的2倍；2013年1-5月，岳阳市市主城区多多为尾盘，，成交以县县区为主，，因此拉低全市均价价至3173元/㎡。2009年，受国际际金融危机机冲击，房房价下跌11.5%；2010年，岳阳房房价上涨最最快的一年年，房价上上涨40.8%；2011年，“国八八条”面世世，岳阳房房价的爆发发式上涨势势头得到抑抑制，仅上上涨14.87%；2012年上涨11.13%，房价增幅幅回到合理理水平；2013年，新“国国五条”横横空出世，，受其影响响，1-5月市区无新新盘推出，，成交以县县区为主，，致使全市市销售均价价下跌4.5%。数据来源：：岳阳市统统计信息网网5、土地供应应2012年6月至2013年5月市本级商商住用地供供应共25宗，面积共83.8万㎡；2013年全年计划划出让土地地120万㎡，土地地供应充足足数据来源：：岳阳市国国土资源局局数据来源：：岳阳市国国土资源局局6、土地成交交2012年6月至2013年5月共成交土土地23宗，面积72.5万㎡，主要要集中在南湖及冷冷水铺路两两侧；房地产一级级市场供销销两旺岳阳房地产市场分析>>一、岳阳宏宏观经济环环境二、岳阳房房地产发展展情况三、住宅市市场扫描分分析四、商业市市场扫描分分析1、市场板块块划分岳阳房地产产市场可划划分为四大大板块，其其中南湖板板块和经开开区为目前前市场热点，，城北板块为为价格低洼洼，属政府府旧改规划划重点片区区开发区板块均价4500南湖板块均价5000市中心板块均价5000城北板块均价4300城北片区将将建设成为为洞庭湖畔畔、东风湖湖岸蓝环绿绿抱、宜居居宜憩、环环境优美的的滨水新区区。本项目位于于城北板块块，属政府府重点规划划区域之一一。2、区域在售售项目总览览①目前在售项项目多达89个，30万方以上仅仅有4个，与本案同级级规模竞争争较少。2、区域在售售项目总览览②项目选取原原则：同区域、同同地段、同同等规模且且对本案有有所借鉴意意义的项目目有：备注：岳阳阳其它在售售项目情况况见报告附附件。市场典型项项目分析东湖帝景地址：枫桥湖路与与得胜北路路交汇处总建筑面积积：6.8120万㎡容积率：3.53绿化率：31.5%物业类型：：商业、住宅宅建筑风格：：欧式园林风格：：欧式园林主力户型——90-120平米二房、、三房为主主，纯粹板板楼，舒适适性强两房两厅约约91㎡3+1户型约128㎡②户型配配比户型方正，，功能齐全全主卧次卧均均空间较大大，起居从从容南向双阳台台，生活舒舒适动静未分区区超大入户花花园，可更更改为卧室室4.2米开间客厅厅连接超大大观景阳台台，观景采采光俱佳动静分区，，干湿分离离，居住舒舒适公用卫生间间、餐厅偏偏小区域价值物业服务东湖帝景园林景观产品价值物业服务配套价值核心卖点区域：距步行街走走路仅8分钟，坐拥拥不可复制制的城市核核心，傲立立于老城市市中心园林：精心打造堪堪比艺术珍珍品的中央央水景园林林，并融现现代人文风风格。配套：拟配置大型型超市、高高级餐饮、、银行、娱娱乐休闲等等。步行10分钟步行街街购物，周周边学校，，医院，酒酒店，娱乐乐等配套齐齐全。产品：创意户型型设计，实实用性强地址：枫桥湖路与与得胜北路路交汇点东东侧总建筑面积积：21万㎡容积率：2.19绿化率：46%物业类型：：板楼,板塔结合,高层建筑风格：：欧式新古典典园林风格：：欧式风情主主题园林枫桥尚城①主力户户型——以三室为主主，户型布布局合理，，实用性强强2室2厅约93㎡3室2厅约128㎡空间布局合合理，无过过道浪费，，功能齐全全客厅连接阳阳台，观景景采光俱佳佳主卧带独卫卫、次卧带带阳台，居居住舒适公用卫生间间未功能分分隔空间尺度适适宜，生活活从容宽阔客厅与与主卧共享享花园阳台台，生活舒舒适方正厨房带带生活阳台台，生活便便利公用卫生间间过小②户型配配比区域价值物业服务枫桥尚城园林景观产品价值物业服务配套价值核心卖点区域：城北片区，，临东风湖湖，属政府府规划区域域园林：精致的欧式式风情六大大核心景观观组团，与与235棵40参考年原生生香樟树交交相辉映，，营造公园园式美宅配套：社区规划有有风情商业业街、品牌牌幼儿园等等高端配套套。距泰和和沃尔玛与与步行街两两大商圈步步行仅十分分钟，周边边东方红小小学、岳阳阳楼小学、、市一中、、二中等名名校环绕产品：户型空间间布局合理理，无浪费费空间恒大名都地址：南湖风景区区德胜南路路与求索路路交汇处总建筑面积积：24万㎡容积率：3.27绿化率：35%物业类型：：商业、住宅宅建筑风格：：欧陆新古典典园林风格：：欧式园林①主力户户型——舒适性三房房为主，超超大景观八八角窗设计计私家花园入入户，将自自然移入室室内，健康康舒适4.2米面宽大客客厅直通景景观阳台，，尊崇尽显显超5米面宽豪华华主卧，带带衣帽间、、卫生间、、270°飘窗和超大大观景八角角窗，极致致奢享公用卫生间间位置不佳佳，影响起起居的安静静与私密户型①：三三房二厅约约153㎡入户花园带带工人房，，餐厅带大大阳台，奢奢享豪门盛盛宴4.1米面宽主卧卧，带衣帽帽间、卫生生间、超大大观景八角角窗，尊崇崇尽显独立书房带带飘窗，彰彰显名门风风范公用卫生间间位置不佳佳，影响起起居的安静静与私密户型③：四四房二厅约约162㎡②户型配配比地段价值物业服务恒大名都园林景观品牌价值物业服务配套价值产品价值核心卖点地段：属于南湖片片区，目前前岳阳规划划中的热点点区域。园林：拥18000亩南湖无敌敌景观，870亩金鹗山公公园和16万㎡南湖广广场；4.5万㎡皇家园园林，名胜胜古迹与欧欧陆风情交交相辉映。。配套：一站式滨湖湖BLOCK街区，包括括2万㎡滨湖商商业、1.5万㎡恒大商商业剧场，，还享3.7万㎡城市广广场；5200㎡㎡超五星级豪豪华会所、、室内游泳泳池、健身身房、乒乓乓球室、棋棋牌室、钢钢琴室、台台球室、儿儿童活动中中心等配套套；名牌贵贵族幼儿园园。品牌：恒大品牌价价值产品：超大景观阳阳台设计，，健康舒适适怡禾新天地地地址：建湘路康岳岳花园站（（原毛巾厂厂）总建筑面积积：36万㎡容积率：3.35绿化率：28%物业类型：：商业、住宅宅建筑风格：：新现代主义义园林风格：：现代园林①主力户户型——90平米两房为为主，户内内有花园设设计2+1户型约93㎡3+1户型约118㎡户内大花园园设计，可可改儿童房房或多功能能间全明设计，，动静分区区，实用紧紧凑主卧转角凸凸窗设计，，空间及观观景角度更更加宽阔餐厅采光较较差，空间间较小户内大花园园设计，可可改儿童房房或多功能能间南北通透，，双向采光光动静分区，，设计合理理，实用紧紧凑双卫设计，，主卧未带带独立卫生生间，主人人生活舒适适度下降②户型配配比地段价值怡禾新天地地产品价值物业服务配套价值核心卖点地段：位于岳阳市市建湘路康康乐花园站站，步行至至沃尔玛购购物广场仅仅需10分钟配套：周边餐饮、、娱乐、休休闲、购物物、医疗卫卫生设施齐齐全，生活活一步到位位，自身配配有智能化化物业系统统，生活安安全便利产品：有实力开发发商打造的的品质楼盘盘。凯旋城地址：文化艺术会会展中心南南面总建筑面积积：30万㎡容积率：3.49绿化率：35.2%物业类型：：商业、住宅宅建筑风格：：欧陆风格园林风格：：欧式园林①主力户户型——123-147平米三室为为主要户型型，超大阳阳台设计二房二厅约约89㎡三房两厅约约127㎡各区域合理理分隔，自自然从容多阳台设计计，通透视视野餐厅、厨房房、客厅连连接巧妙动静不分区区，干湿不不分离南北通透，，全明设计计，通风采采光俱佳户型方正，，功能合理理分布，动动静分区主卧套房设设计，起居居舒适私密密次卧开间偏偏小②户型配配比区域价值物业服务凯旋城园林景观规模优势物业服务配套价值核心卖点区域：属于经开区区，目前政政府热点关关注区域园林：大型休闲广广场、花坛坛、台阶、、雕塑、植植被、喷泉泉、流水、、欧式廊亭亭等丰富的的欧式园林林。大型中中心园林景景观、休闲闲景观走廊廊等配套：坐拥南湖、、珍珠山公公园，近邻邻第十五中中学、珍珠珠山小学。。社区有商商业广场、、社区商业业街、室外外游泳池、、社区会所所、儿童乐乐园、幼儿儿园和多达达1230个的地下停停车空间规模：总建筑面积积近30万平方米，，绿化率42%。称是岳阳阳东部第一一个真正意意义上的大大型现代化化居住社区区。中建·岳阳中心地址：巴陵中路与与建湘路交交汇处东南南角总建筑面积积：15万㎡容积率：3.88绿化率：30%物业类型：：商业公寓寓住宅综综合楼建筑风格：：新古典主义义园林风格：：贵族园林①主力户户型——100-120平米的三房房，超大赠赠送面积2+1户型约102㎡三房两厅约约119㎡灵动2+1，买两房享享三房完美动静分分区，干湿湿分离4.2米客厅开间间，南北双双阳台，采采光充足内观景阳台台空间较小小，其位置置较难改装装出入门超宽客厅设设计，尊尚尚居住空间间豪华主卧，，配卫生间间、衣帽间间，彰显主主人尊贵身身份入户花园，，双景观阳阳台，双卫设计，，主卧未带带独立卫生生间，主人人生活舒适适度下降②户型配配比地段价值中建岳阳中中心品牌价值物业服务配套价值物业服务核心卖点地段：地处传统繁繁华正中心心——巴陵路与建建湘路交汇汇处，紧邻邻岳阳未来来花板桥步步行街配套：金鹗山公园园、南湖公公园、大型型图书城、、新华书店店、市七中中、十二中中学、五里里中学、市市一院、市市妇幼保健健医院、湘湘岳医院等等优质城市市资源簇拥拥环抱。小小区内部环环境优雅，，拥有小区区配套幼儿儿园、停车车位840个物业：由多种物业业形态构成成，是目前前唯一位于于岳阳城市市中心的综综合体品牌：由世界500强中建公司司打造，品品牌实力强强劲洞庭湖国际际公馆地址：南湖风景区区黄沙湾居居委会总建筑面积积：300万㎡容积率：1.13绿化率：39.69%物业类型：：商业、住宅宅、别墅建筑风格：：地中海风格格园林风格：：欧式皇家园园林①主力户户型——以二房、三三房为主，，布局紧凑凑，赠送面面积小二房二厅约约88.5㎡三房二厅约约128.5㎡户型方正，，布局紧凑凑双阳台与飘飘窗设计，，通风采光光良好入户门直对对卫生间门门，形成门门冲餐厅、厨房房部分空间间小，较拥拥挤双阳台设计计，生活阳阳台和景观观阳台的功功能分离布局紧凑实实用南北通透，，干湿分离离，动静分分区赠送面积小小，得房率率不高②户型配配比地段价值物业服务洞庭国际公公馆园林景观风水价值物业服务配套价值物业服务核心卖点地段：地处南湖片片区，风景景秀丽，属属政府热点点规划区域域园林：拥18000亩南湖无敌敌景观；自自身打造为为欧式皇家家园林。配套：社区配有五五星级园林林式度假酒酒店、城市市生态体育育公园、大大型水上娱娱乐主题公公园等物业：是一个集旅旅游、度假假、休闲、、娱乐、居居住于一体体的大型旅旅游综合项项目，属岳岳阳高档楼楼盘之一。。风水：位于风景秀秀丽的南湖湖度假风景景区湖滨片片区，是个个风水宝地地中航翡翠湾湾地址：岳阳大道狮狮子山路路往南约200米总建筑面积积：34.6万㎡容积率：1.79绿化率：35.05%物业类型：：别墅、住宅宅建筑风格：：简约欧陆园林风格：：欧式园林①主力户户型——以三室、四四室为主，，方正户型型，全明设设计，实用用性强三房二厅约约116㎡3+1户型约141㎡方正户型，，功能布局局清晰完善善卧室全朝南南飘窗，居居住舒适客厅直通南南向景观阳阳台，采光光观景俱佳佳西侧次卧与与厨房门冲冲，舒适度度降低南北通透，，采用全明明设计，通通风采光极极佳动静分区，，干湿分离离主卧套房设设计，带转转角飘窗，，起居舒适适私密北侧阳台改改房后，餐餐厅稍显局局促②户型配配比地段价值物业服务中航翡翠湾湾园林景观品牌价值物业服务配套价值产品价值核心卖点地段：位于岳阳国国家级经济济开发区，，未来中央央生活区(CLD)核心位置，，升值潜力力很大园林：以“石”，，“湾”，，“绿”，，“水”为为意境元素素，结合现现代艺术营营造打造““南湖之钻钻”的居住住品质。配套：北接城市主主干道岳阳阳大道，东东临地标性性建筑会展展中心；西西拥1380亩国家级珍珍珠山公园园，南望18000亩南湖盛景景。产品：欧式风情湖湖景高层豪豪宅，户型型全明设计计，南北通通透、景观观开阔品牌：由国有企业业中航地产产精工打造造通过对整个个岳阳房地地产典型项项目分析，，我们得出市市场有以下下特征：容积率多在在3.0以上，高层层是供应主主流，多层层和小高层层占比非常常小。项目规模普普遍偏小，，多在15万方以下。。容积率多在在之间，以高高层为主；；整个房地地产市场建建筑面积在在20万方以上的的项目仅8个。目前大规模模社区成为为市场稀缺缺资源。1、规模特征征：市场上有现现代、简欧欧、地中海海等建筑风风格，异域风格较较受欢迎，，但建筑细节有待提提升。东湖帝景巴陵尚都富川鸿景园园凯旋城新辉华府中建岳阳中中心2、风格特征征：市场上园林林风格以欧欧式和现代代风格为主主，但实景景的呈现与与规划存在在一定的差距，多数楼盘不不太注重园园林的打造造，市场上上缺乏水景景主题园林林。枫桥尚城东湖帝景凯旋城洞庭湖国际际公馆3、园林特征征：整个市场户户型供应以以三房为主主，占比50.57%，其次为两房房24.77%、四房12.78%4、产品特征征：中航翡翠湾50及以下7090110130150170190210230250一房二房三房四房复式270290及以上滨水新境界新辉华府凯旋城洞庭湖国际公馆全城热恋中央公园恒大名都巴陵壹号佳汇华庭上东一城锦绣华城巴陵尚都碧水香樟中建岳阳中心怡和新天地富川鸿景园东湖帝景枫桥尚城二房面积以以80-95㎡为主，三房面积以以100-130㎡为主，四房面积积区间115-180。5、面积特征征：城中板块和和南湖板块块价格较高高，高端楼楼盘均价已已达到5500元/㎡。本项目所处处城北板块块均价4300元/㎡全市低端项项目单价基基本在4000元/㎡以下，中中端基本在在4000-5000元/㎡，高端5000元/㎡以上，总总价区间基基本在30-70万之间，之之中40-50总价分布最最多，而高高于60万总价市场场接受度有有所下降。。区域分布而而言，城北北板块价格格与市其他他板块相比比价格稍低低；市中心心板块均价价全市最高高；南湖区几个个优质盘价价格也达到到了全市均均价的高端端水平。6、价格特征征：社区配套单单一，几乎乎所有楼盘盘的配套都都为商业社区运动健健身配套非非常稀少，，仅少数大大盘配有会会所、运动动场地、泳泳池等。多数楼盘设设有幼儿园园配套，全全部楼盘都都没有小学学、中学配配套在售项目配配套多以社社区商业和和幼儿园为为主，会所、泳池成成为稀缺配置置，本项目可酌情情选配7、配套特征：：岳阳房地产市场分析>>一、岳阳宏观观经济环境二、岳阳房地地产发展情况况三、住宅市场场扫描分析四、商业市场场扫描分析1、岳阳商圈格局局分析岳阳传统商圈圈，以步行街街商圈为核心心。其他商圈虽多多，但是大多多功能单一。。目前，天伦金金三角已正式式投入运营，，花板桥步行行街正在建设设，未来中央央商圈逐渐成成形。以传统商圈为为核心，向多核商业发发展，各个商商圈呈围和式式分布，其中东茅岭-步行行街中心商圈圈为城市商业业价值的核心心岳阳市区主要商圈分布东茅岭-步行街商圈汴河街商圈泰和商圈美食街商圈花板桥商圈南湖商圈2、岳阳商业租金金分析岳阳店铺租金金以东茅岭-步行街商圈为为最高，其它它商圈租金适适中，但商业业市场并不景气气，说明岳阳商业已趋趋于饱和。汴河街东茅岭-步行街泰和商圈花板桥商圈南湖商圈美食街东茅岭地下步步行街负2层已停止运营营，原有店主主搬至负1层零时铺位。。据咨询店主主获悉，地下下步行街运营营不景气。步行街苏宁电电器人流非常常少。花板桥商圈的的天伦商业广广场，人流很很少，临街部部分店铺仍未未营业。3、东茅岭-步行街（重点点商圈）分析析东茅岭商圈业业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。以步步行街为中心心的百货商圈，商商业形态主要要以专业市场场和百货为主主，占步行街街商业份额的的70%武商百货康星百货新城百货光宏广场世纪星大厦百盛左岸名品东茅岭-步行街商圈主主要商业分布布东茅岭-步行街商圈，，是岳阳目前前最主要，也也是最大的商商圈。业态构成：东茅岭商圈业业态涵盖了购购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。。商业形态涵涵盖了服装、、鞋类、餐饮饮、专业市场场、银行、百百货、珠宝、、电影院、书书店、美容。。主要客群：该商圈聚合了了追求时尚和和品牌效应的的中高端消费费群体，主要要以25-35岁之间的实力力购买群体为为主，实力购购买群体中女女性群体占到到60%。以步行街为中中心的百货商商圈，商业形形态主要以专专业市场和百百货为主，占占步行街商业业份额的70%。其中服装专专卖占10%，百货占70%，餐饮占10%，其它配套占占10%。人气最旺商圈圈，中低档商商品为主。。人气最旺1.东茅岭-步行街商圈，，是目前岳阳阳人气最旺的的商圈。2.辐射范围—全市档次不高1.百货商场多而而集中，规模模都不大。2.档次普遍低，，中低档商品品为主。3、东茅岭-步行街（重点点商圈）分析析东茅岭沿街商商铺租金更低低、经营状况况好，而步行行街内部店铺铺租金更贵，，因人气不足，，导致经营状状况不佳。租金水平步行街：租金金在150-300元/㎡之间。东茅岭：租金金在100-200元/㎡之间。经营情况简介介步行街内：步步行街内部主主要为百货业业态，经营档档次普遍偏低低，人气不旺旺东茅岭：东茅茅岭沿线有大大量的沿街商商铺，主要为为精品女装。。且岳阳最大大最好的百货货——百盛也在东茅茅岭，因此整整体经营档次次稍高。经营营状况较好。。商圈内商家密密集，商业氛氛围浓厚，岳岳阳的大型商商场全都集中中在这一带，，是目前岳阳阳市最大最繁繁华的商圈。。但步行街内内部人气不足足，且商品档档次过低；东东茅岭中高档档商品消费难难成气候以及及周边物业无无法与中高档档商品消费购购物环境相匹匹配成为了该该商圈发展的的几大阻碍因因素。3、东茅岭-步行街（重点点商圈）分析析4、重点个案分分析—天伦·金三角购物公公园项目位处市中中心黄金地段段，14万㎡大规模商商业体量，并并引入品牌商商业及国际影院入入驻，为岳阳阳目前标杆商商业地产项目目。开发商：岳阳天伦房地地产开发有限限公司产品类型：商铺、公寓项目地址：项目位于岳阳市政府与与岳阳楼区政政府之间。南临金鹗中中路、东临建建湘路，北临临五里牌路，，花板桥路及及青年中路横横贯其中商业体量：14万多平方米（8.9万平方米的天天伦商业步行行街，两栋28层的酒店式公公寓，1-4层商业裙楼总总建筑面积为为1.33万平方米，5-28层公寓建筑面面积为4.39万平方米））开盘时间：2011年5月价格：商铺万元/㎡项目卖点：市中心大盘，，项目规模大大，配套齐全全；大润发、、国际影院入入驻；产品分析：商业体量14万多方，商铺铺主要以37—42为主，9月份会推出2栋28层酒店式公寓寓。1-4层为商业，5-28层酒店式公寓寓；面积为50—60㎡㎡的一房，价格格估计在6000左右4、重点个案分分析—天伦·金三角购物公公园项目业态规划划集娱乐、休休闲、购物、、餐饮于一体体，打造岳阳阳唯一“一站式”购购物中心。4、重点个案分分析—天伦·金三角购物公公园项目2012年9月28日开园，目前人流量量较少，公寓寓出租率低，，部分店面仍仍在招商招租（天伦城开发商商：岳阳习惯惯性消费商圏圏仍为东茅岭岭步行街商圏圏，新兴集中中商业人气不不足。）神圣的工工作在每每个人的的日常事事务里，，理想的的前途在在于一点点一滴做做起。创造性模模仿不是是人云亦亦云，而而是超越越和再创创造。逆境给人人宝贵的的磨练机机会。只只有经得得起环境境考验的的人，才才能算是是真正的的强者。。22:3722:3722:37:3322:37:33所谓天才才，只不不过是把把别人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。强烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有强大大的动力力才能在在好的职职业中获获得成功功。你必必须在心心中有非非分之想想，你必必须尽力力抓住那那个机会会。患难可可以试试验一一个人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以显显出非非常的的气节节;风平浪浪静的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驱竞竞胜。。命运运的铁铁拳击击中要要害的的时候候，只只有大大勇大大智的的人才才能够够处之之泰然然。不放过过任何何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持持久的的竞争争优势势，就就是比比你的的竞争争对手手学习习得更更快的的能力力。把你的的竞争争对手手视为为对手手而非非敌人人，将将会更更有益益。一旦做做出决决定就就不要要拖延延。任任何事事情想想到就就去做做!立即行行动!如果通通用公公司不不能在在某一一个领领域坐坐到第第一或或者第第二把把交椅椅，通通用公公司就就会把把它在在这个个领域域的生生意买买掉或或退出出这个个领域域。我的宗旨一一向是逐步步稳健发展展，既不要要靠耸人听听闻的利润润，也不要要在市场不不景气时，，突然有资资金周转不不灵的威胁胁。05-1月月-2322:37:33在艰难时期期，企业要要想获得生生存下去的的机会，唯唯一的办法法就是保持持一种始终终面向外界界的姿态。。若想长期期生存，仅仅有的途径径就是要使使人人竭尽尽全力，千千方百计让让下一代产产品进入用用户家中。。时间是一个个伟大的作作者，它会会给每个人人写出完美美的结局来来。自始自终把把人放在第第一位，尊尊重员工是是成功的关关键。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2322:37:33在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持持是是一一种种智智慧慧，，固固执执是是一一种种死死板板。。1月月-231月月-23命运运是是一一件件很很不不可可思思议议的的东东西西。。虽虽人人各各有有志志，，但但往往往往在在实实现现理理想想时时，，会会遭遭遇遇到到许许多多困困难难，，反反而而会会使使自自己己走走向向与与志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一举举成成功功。。一个个管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下属属的的工工作作，，那那他他就就无无法法有有效效地地管管理理他他们们。。人们们所所认认识识到到的的是是成成功功者者往往往往经经历历了了更更多多的的失失败败，，只只是是他他们们从从失失败败中中站站起起来来并并继继续续向向前前。。22:37:3322:371月月-23等待待。。我我将将要要在在这这三三块块基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百计计请请一一个个高高招招的的专专家家医医生生，，还还不不如如请请一一个个随随叫叫随随到到且且价价格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是员工工养活活了公公司。。2023/1/522:37能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是伟伟大的的。不满足足让客客户满满意，，要追追求让让客户户感动动，创创造客客户终终身价价值。。新经济济时代代，不不是大大鱼吃吃小鱼鱼，而而是快快鱼吃吃慢鱼鱼。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月202310:37下下午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命运本来就就不公平所所以我要改改变命运。。投机取巧的的人。10:37:33下下午22:37:33质量是维护护顾客忠诚诚的最好保保证。最好的CEO是构建他们们的团队来来达成梦想想，即便是是迈克尔·乔丹也需要要队友来一一起打比赛赛。2023/1/522:371月-23在这个世界界上，没有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念还还站立的话话。一个人要要发现卓卓有成效效的真理理，需要要千百万万个人在在失败的的探索和和悲惨的的错误中中毁掉自自己的生生命。1月-2322:37:33感情投资资是在所所有投资资中，花花费最少少，回报报率最高高的投资资。壮士临阵阵决死哪哪管些许许伤痕，，向千年年老魔作作战，为为百代新新风斗争争。慷慨慨掷此身身。2023/1/522:37:3322:371月-23谢谢各位位！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:37:3322:37:3322:371/5/202310:37:33PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:37:3322:37Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:37:3322:37:3322:37Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:37:3322:37:33January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202310