房价高涨原因及中国未来房价走势之探讨

房价高涨原因及未来房价走势之探讨摘要：虽然中国经济在不断发展，人民的收入也有了一个阶段性的提高，但房价与收入之比却呈倍数增长，且已经严重背离了其本身的价值。文章主要探讨分析了高房价已经不是大城市的专利，中小城市的房价也跟上了这次房价的上升之风呈急速增长之势；表达了就三、四线城市来说，即使有国家政策的调控，近几年的房价也将有一个质的上升，且拥有国家战略规划的地区价格升势将会更为突出的观点。关键词：房价；政策；汇率；热钱；国家战略中图分类号：[TU-9]1引言针对房价的高升不止，中央政府在10年和11年都出台了一系列调控房价政策，对一些大城市房价上涨的势头确实有了一定的遏制作用。2010年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年相比下跌达40%，而且上海在今年2月份成交量和房价都有下滑，一手商品住宅2月份的成交量为17.2万平方米，而去年12月的高峰期成交量为140万平方米；成交均价也从去年12月的2.508万元/平方米的高位，回落到2月的2.0946万元/平方米，跌幅达16.5%，天津、南京等二线城市全年成交量也同比下跌超过两成。在广东，深圳市2010年商品住宅成交面积仅为309万平方米，创下十年新低。主要城市房地产市场前景都不容乐观，那么市场上这些钱准备投到哪？首选应该是具有发展潜力的三四线城市及一些城镇。2房价上涨引发的思考自从中国加入WTO以来，房价就开始了疯狂上涨，几乎到了07年底都是呈几何指数上涨，从08年到09年底是处于稳中有升，但升的幅度也是很大的，从10年开始到现在除了有些地区还在稳升之外，有些地区的房价似乎有遇冷之势，但以海南这些城市为代表的房价却开始暴涨，这归咎于中央：“将海南建设成为国际性旅游度假城市及将山西煤矿整合为大煤矿”的政策，致使山西的浙商煤老板把钱撤出而流入海南进行炒房；但像长三角地区的房价还是处于稳定状态，而南京在10年春节的交易量几乎为零，这绝对是一种怪现象。但这也不必奇怪，细想一下，09底的时候，中央政府曾把地方房价上涨离谱的责任归咎于地方政府一把手，而且现在各一、二线城市的房价都高的离谱。我们可以发现在11年春节前后包括北京、上海、重庆、南京等大城市的房价政策陆续出台。当然这些政策都将是抑制房价过快增长，即只是抑制的是过快增长，涨还是允许小幅增长的。中央及地方政府在抑制房价上总是有投鼠忌器的感觉，让我们来了解一下房地产市场的运转情况及房价疯涨的具体原因。“炒房”二字对于现今社会已不陌生，在此我就从“炒房”这里来对房地产市场的火爆现象做一个简单的解释，比如说今天一个建筑公司建完了一栋别墅，这栋别墅造价只有50万。本来想定价65万，现在有五个中国人想买这栋别墅，开发商一看有五个人想买，说明这别墅确实有市场，所以定价80万，由于这80万还是在这五个中国人经济承受范围之内，每个人仍想买，因为买这房是为了满足自己的住房需求（这就是硬性需求），而不是炒房，开发商一看，还是有这么多人想买，看来这房价定的有点低呀，于是又编了一些借口将房价定为150万。此时房价已经超出了五个中国人的购房能力（因为他们手里只有100万），所以他们都犹豫了，开发商见他们有点不想买了，就开始做起了降价的打算（总不能让建好的别墅在那发霉吧）。然而就在此时出现了一个香港人，这家伙一想，这别墅竟然在短短的半年时间内从80万上涨到150万，看来房地产在大陆还是很有发展潜力呀，我如果把这房买下，说不定半年后能涨到250万，开发商笑了，本打算降价的，现在竟然150万卖出了。中国的商业银行发现这五个中国人买不起房，如果贷款给他们自己岂不是也可以赚点？于是乎就增加了信贷业务，可是社会上没有这么多钱来开信贷业务怎么办？这事情由中国人民银行负责，中国人民见社会上的钱不够流通，所以就开启印钞机又印了150万投到了房地产市场上。这样中国人就可以通过向银行贷款还买这栋别墅，然而由于这五个人每个人现在都有能力购房了，这别墅价格也就被推到了250万这个价位，美国人一看中国的房地产市场真是火爆，炒房想不赚都不行呀，于是从香港人的手中以300万（此时中国人通过贷款手中也只有250万）的价格将这栋别墅买了。就这样这栋别墅被不断地转手，价格不断攀升，银行只得又印了N个150万，就这样钞票被印的越来越多，可是当这栋别墅不停的被转手时，大家并不觉得市场上的钱多，产品价格还是原来的那样。可是当这个别墅不转手或转手变慢时，大家会觉得钱多了，此时如果当持有别墅的人一不开心将别墅烧了，那就等于市场上凭空多出N多个150万来，怎么办，央行最害怕的就是这栋别墅没了。它没了中国产品的价格就会飞涨，就会通货膨胀。房地产市场之前的火爆已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，等于把别墅烧了，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。这将不得不使我们把10年第四季度的物价飞涨与房地产行业联系起来。所以房价猛跌将会严重损害中国的经济体系。3调控房价之利弊现在房价是处于降也对不降也对的境地，降房价将导致通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀。所以我们现在可以做也只能做的事情就是稳定房价。我们通过上文可以发现导致通货膨胀的唯一因素就是市场上的人民币太多了，这才是我们要解决问题的本质，钱多它也是具有相对性的和绝对性的，相对性就是市场上流通的钱相对于社会产品多，解决方法就是增加社会产品。绝对性就是这钱真的是多了，怎么办？那只能钱从哪来就从哪回去。中国人民银行可以提高商业银行的准备金率，这样可以直接导致商业银行的可支配资金减少，进而导致信贷规模缩小，市场上流通的资金减少。第二，商业银行对房贷规模加以限制，并对房贷手续办理手续严格化。通过这种组合拳来使中国经济软着陆，我们看到的一切政令也是这个逻辑，这可以通过近年来政府发布的一系列调控房地产业的措施来证明，也是最好的办法。事物的发展是有其原因所在的，房价上涨亦如此，究其原因的根本是利益的驱动。正如我在上文中所说的为了赚取超额利润的开发商，他们是房价上涨的推手之一，那些通过炒房投资的“香港人”他们也是，当然为了个人形象工程和个人利益的地方政府；然而这些都不是最大动力，最大动力是我上文说的“美国人”——外资。懂点经济学的人都知道，根据价值规律，当商品的价格和价值严重背离时，会有一种趋向正常价格回归的力量抑制价格的上涨。在上文中我们说了，当开发商打算从150万往下降时，香港人以150万买入，当香港人打算以250万卖出时美国人却以300万的高价买入。现在我们就可以显而易见地发现这种规律在中国的房地产业行业不起作用的原因了，即用高价买入来推动市场价格走高—托市。而这个托市的人正是能在房地产业失控时得到巨额利润的人。那么到底这个托市的“有钱人”到底是谁呢？两方面考虑，不是内资就是外资，对于内资我们在此做几点探讨，第一，内资没有那么大的资本，因为房地产市场的资金已经撼动了整个中国的经济，第二，中国的社会体制也不可能让国内的资本动摇国家的经济命脉，第三，国家出台些政策就可以把国内“托市资金”制伏（银行政策，毕竟他们大部分的钱存在国内银行）。那么剩下来就是外资了，当然我们也不能随便就说这是外资干的，我们可以通过数据分析得出结论。先让我们先了解一下中国的外汇储备情况：在2005年是2400多亿美元，而到了2010底时已经达到28473.38亿美元，扩大了10倍多，并且还在迅速的增长，看中国的GDP增幅就知道，外汇储备的增长速度明显大于GDP的增幅。我们知道外汇来源有两种，一种是国家之间的贸易带来的顺差，还有另一部分就是外来投资，所谓的“国际热钱”是外来投资的一部分，而国际热钱的涌入的目的只有一个，就是要取得高额的回报。外国货币在中国是不能用的，所以他们第一步就是将外资换成人民币，外资进入多少就意味着人民币得多发行多少。换成人民币的外资通过房地产炒作，把中国的国价格水平无限制的提高。如果在人民币兑换美元的汇率达到美国预期最高时，国际热钱能把房产成功解套全部变现，那么在中国房地产市场上的所有热钱会一夜之间全部兑换美元逃离。此时中国市场上将会有无尽的人民币，中国将会重蹈民国时期的高通货膨胀，拿着几亿人民币去买个汉堡将不是什么神话。我们可以发现自从2005年中国汇率改革以来，美国不断的通过政治、贸易等手段逼迫人民币升值，而中国政府迟迟不升值或小范围的升值，远远没有达到美国政府的预期，因为政府已经意识到快速升值的危害。所以中国政府会严把汇率关，可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值，升是为了给那些贪婪的外资一点希望，让他们产生一种错觉就是人民币还是会升值的，还是有赚取超额利润的机会的，如果一点不升，那么外资就会集体撤离中国找其他能够获取高额利润的国家或地区的市场。那么此时中国的市场上仍然是人民币泛滥，导致严重的通货膨胀。严重影响我国的经济发展。我们在之前说了对付通胀的办法是增加银行的准备金率等，这样可以间接地限制房产转手速度，即房产流动性，而外资的热钱大多是投放在房地产市场的，限制了房产流动性也就限制了资产流动性。房产流通性减弱，资产流动性减弱，那么需要印刷的人民币就减少。就像那个别墅，不流通马上通胀，不涨价流通没问题，可是行不通，外资也不同意。既然是不断的上涨价格，只能一步步地限制房产流通，只要房产流通性少一点，通胀就会显现一点，然后再通过上调准备金率和加息等柔性政策来调整一点，这就是政府的策略。从官方媒体就能看到相关的消息：楼市签约率在下降，即流通性在下降，然后物价开始有所涨幅，如猪肉等副食产品（如10年第四季度的物价上涨），但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。可预期的是，到完全化解危机之前，会不断地加息和调高准备金率，同时房产流通性会越来越弱。我认为，房地产价格要想回归真实价值，就必须消除经济过热导致的通货膨胀。3柔性调控综上，中国的房地产业不会猛的一声塌陷。政府也不会让他塌陷，那么房价将会持续这样的走势，稳中有升，但升不会离谱。其实可以再深入考虑一下，既然大城市房价不会太升，那么那些海外热钱和一些炒房团的钱将会流入哪些地方，在我看来那些钱将会流入那些中小城市，特别是最近几年中央批准的上升为国家战略的地区—珠江三角洲、长江三角洲、天津滨海新区、福建省海峡西岸经济区、关中—天水经济区、图们江经济区、黄河三角洲、江苏沿海、横琴新区、安徽皖江城市带等，使这些地区的房价将会有较大幅度的提升；但现在各地方政府的相应政策出台是针对那些房价很高的大城市的，一些小城市的房价还是比较低的，就算是再高点也看不出来，更何况房地产业是国民经济的支柱产业，可观的税收不正是那些发展比较缓慢的小城市的政府官员所希望的吗！国家出台的政策以及银行政策是想让房价健全地发展。可是大的政策必然会带有宏观性，而不是“一刀切”，执行上就会导致不确定性。例如今年春节国家出台了“新国八条”，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高或上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和实施住房限购措施，并对具体情况作出相应的规定。然而可以发现这有很大的模糊性，因为房价上涨过快、房价过高的城市很难界定。有些中小城市政府很可能觉得自己的房价涨得并不如北京上海涨得那样快、那样高，所以不大愿意主动采取限购令，因为高房价对政府还是有利的：第一，可以拉动GDP，提高自己的业绩；第二，高房价还可以推动地价的走高，带动政府的财政收入。三、四线城市特别上述地区将会在制定房价政策上有所放宽，但那些一线大城市（是国际热钱的乐园，也是房地产市场最火爆的地方）可就没那么轻松了，因为它们的一举一动实在是引人注目，所以现在这些地方政府制定政策也很为难，不希望它猛涨，当然也不希望它价格暴跌，只是为了让它在小范围内波动。既然房价将会被严格的控制在小幅波动范围之内，那么这就使得那些炒房团和国际热钱在大城市以房地产来挣钱将会变得很难，要想盈利，就必须把钱投入到那些欠发达但此时正在快速发展并有巨大发展潜力的地方，特别是那些上升为国家战略的地方。上面已经介绍过，国八条虽然有规定让各个城市政府出台一些限房价的政策，但在笔者看来是特指诸如北京上海这些房价极高的一线城市和二线城市，如果一、二线城市的房价能够被控制住，那么可以预期身处三、四线城市、内陆城市和具有发展潜力的县域城镇的房价将会进一步地走高。因为根据相同资本利益最大化原则，国外热钱或者内地的炒房者的资本将会朝着更高收益的地区流动。这样三、四线城市以及具有发展潜力的县域城镇房屋投机行为就会高涨。对此，在两会期间也有相应的保障性住房政策出台，未来5年中国将建设3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，保障性住房的覆盖率将达到20%；也许这个政策确实能够稳定甚至达到降低房价的效果。但是这不能理解为我国所有的地区将会出现房价下降的可能，众所周知：购房人群最多的以及房价最高的并且财政实力雄厚的是诸如北京、上海、广州、深圳、南京这些一线城市，他们的保障性住房的量也应该很大，这样确实能够有效打压房地产市场的投机行为，可对于那些身处内地或者三、四线城市，他们的房价未必会受到影响，甚至很可能因为从一线城市转移的资本通过投机行为推高房价。4结语国家为限制房价上涨尽两年出台了好多政策，地方政府也相应出