某地产海上春天房地产市场调查与二

万科海上春天房地产市场调查与分析1-1海上春天项目概况1-1-1、位置及规划面积：1、本项目座落于上海春申示范区总体规划中的4号—9号地块，东西长约800米，南北宽约600米，基地呈长方形，总占地面积66.46公顷，约996.8亩。基地位于浦西闵行区莘庄站南广场以南。1-1海上春天项目概况1-1-2、总体规划设想：1、本项目分四期开发完成，住宅容积率为1.26，总建筑面积48万平方米，以多层和小高层为主，局部规划地低层联体住宅和高层住宅。项目一期总占地面积8.37公顷，约125.6亩，住宅容积率为1.31，建筑面积9.5万平方米。1-1海上春天项目概况1-1-3、一期住宅规划：住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立面景观。建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加空气对流。1-1海上春天项目概况重点特色是建成集购物休闲娱乐为一体的节日集会式商业中心，形成步行街。春申城中的商业中心和文化中心均位于万科海上春天住宅小区内，本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，整治区内河流，并形成活水梯形水域。1-1海上春天项目概况1-1海上春天项目概况1-1-4、周边交通情况：项目地处浦西，为上海新型发展地区，自地铁一号线开通到莘庄，使本住宅项目与市内连为一片，特别是方便了徐汇区及地铁沿线的人群。距地铁一号线的莘庄站仅八百米，北临春申路，南临春申塘，西边莘奉公路（南北快速干线），东临伟业路，与上海春城接壤。公交车线路繁多，通达市区各处，方便快捷。1-2市场环境分析1-2-1、上海楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之交的2000年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。1-2市场环境分析2000年第二季度，上海楼市出现回升之势，实现销售额达123.02亿元，同比增长27亿元，增幅28.5%；从2000年第三季度来看，房地产开发投资达361.51亿元，同比增长53亿元，增幅17.20%；2000年1-9月，商品房销售面积达1054.67万平方米，同比增长237万平方米，增幅28.6%；1-2市场环境分析1-2市场竞竞争环环境随着住住房制制度改改革的的推行行，货货币化化分房房实现现，公公积金金和各各大商商业银银行的的贷款款支持持，政政府一一系列列优惠惠政策策的出出台，，大大大提高高了居居民的住住房购购买力力。“十五五期间间”，，日新新月异异的轨轨道交交通和和环境境建设设，也也将对对本市市住宅宅消费费起到到了积积极拉拉动作作用。。今年年，地地铁二二号线线的正正式通通车、、明珠珠线的的试通通车，，以及及苏州州河整整治一一期工工程、、延中中绿地地等开开工建建设，，都对对周边边楼市市的活活跃产产生了了直接接效应应。1-2-1-2、土土地一一级市市场控控制2000年年，上上海市市府继继续对对土地地的供供给实实施严严格控控制，，有效效地抑抑制了了一级级市场场，今今年一一季度度土地地出让让面积积为188万平方方米，，较去去年同同期减减少6%。其中中，内内销商商品房房出让让面积积占总总量的的49%，较去去年同同期减减少27%，外销销商品品房出出让面面积中中98%是工业业用地地，扣扣除这这一因因素，，外销销商品品房出出让面面积仅仅1.68万平方方米，，比去去年同同期减减少76%。土地地一级级市场场供应应开始始回落落。1-2市场环环境分分析1-2-1-3、房房地产产开发发投资资下降降在房地地产供供求矛矛盾一一时难难以缓缓解的的情况况下，，投资资逐渐渐趋向向理性性，房房地产产开发发投资资额减减少。。1999年一一季度度房地地产开开发投投资额额48.57亿亿元，，与1998年年同期期相比比，减减少28%，完完成土土地开开发面面积为为14.62万万平方方米，，比1998年年同期期下降降36%，，商品品房竣竣工面面积和和商品品房开开发面面积分分别比比98年一一季度度相比比减少少19%和和4%，商商品房房竣工工面积积首次次出现现回落落，形形成了了上海海房地地产开开发商商稳健健经营营的观观念。。1-2市场环环境分分析1-2-1-4、个人购购房比比重不不断提提高1999年一季季度个个人购购买商商品房房的比比重继继续上上升。。外销销商品品房中中销售售属个个人购购买583套，占占68.7%；预售售中属属个人人购买买22790套，占占预售售总额额的95.9%。内销销商品品房中中销售售属个个人购购买22772套，占占91.34%；预售售中属属个人人购买买20862套，占占预售售总额额96.9%。去年年同期期上升升2.5个百分分点。。这表表明，，上海海房地地产业业购房房主要要以个个人购购房行行为为为主房房地产产消费费观念念形成成。1-2市场环环境分分析1-2-1-5、个人购购房比比重不不断提提高三级市市场的的活跃跃对二二级市市场也也具有有较大大的推推动作作用，，一定定程度度上拉拉动了了住宅宅潜在在市场场的需需求，，旧公房房上市市平均均出售售价为为11.24万万元/套，，平均均建筑筑面积积为51.1平平方米米，新新购房房平均均购房房价25.53万元元/套套，平平均建建筑面面积为为92.39平平方米米。可可看出出通过过已售售公房房上市市再购购进新新房来来改善善居住住条件件的市市民是是一个个较大大的潜潜在市市场。。1-2市场环环境分分析1-2-2、闵闵行区区房地地产市市场环环境1-2-2-1、道道路和和交通通构成成了闵闵行区区的新新动脉脉，作作为率率先交交通设设施改改造的的新兴兴城区区，高高架、、地铁铁和公公交形形成了了地面面、地地下的的多层层次立立体交交通体体系。。出行行的方方便让让闵行行与市市中心心的距距离缩缩短，，且各各区到到闵行行的道道路交交通均均不设设过桥桥费用用。1-2市场环环境分分析1-2-2-2、当当年一一号线线的开开通曾曾使众众多闵闵行业业主在在购房房时获获得房房产投投资的的回报报，据据物业业调查查记录录显示示，地地铁一一号线线开通通至今今，沿沿线物物业的的价格格已上上升15个百分分点。。以1995年每平平方米米2200元购进进新梅梅花园园为例例，一一年后后每平平方米米的收收益为为600元，现现在越越来越越多的的人认认识到到这一一点，，把居居住闵闵行作作为投投资置置业的的新时时尚。。1-2市场环环境分分析1-2-2-3、闵闵行区区绿意意盎然然的居居住区区和街街道，，让众众多精精明的的上海海人为为之心心动。。绿化化面积积从1992年年的不不足80万万平方方米，，猛增增到目目前3690万万平方方米，，绿化化普及及率达达98.3％，，今年年小区区绿化化将力力争30.6公公顷的的指标标。同同时通通过实实施““宣教教、碧碧水、、蓝天天、绿绿地、、宁静静、洁洁净、、绿色色工业业和都都市农农业””八大大工程程，成成为全全国第第一个个环境境保护护模范范城区区，并并力争争在今今年创创建园园林城城区。。1-2市场环环境分分析1-2-2-4、同同时时，市市政配配套及及道路路交通通改造造，购购物大大环境境以及及医疗疗环境境的完完善，，也成成了吸吸引市市中心心购房房者的的重要要因素素。作作为上上海市市西南南的新新兴居居住城城区，，因为为“新新”而而吸引引了众众多开开发商商的目目光，，也因因为求求“新新”获获得了了迅猛猛的发发展。。闵行区区新建建楼盘盘分布布，具具有明明显区区域性性，主主要集集中在在虹桥桥、七七宝、、莘庄庄和梅梅陇四四个地地区。。1-2市场环环境分分析1-2-3、闵闵行区区竞争争环境境分析析因万科科海上上春天天位于于闵行行区，，地铁铁、环环境和和规模模是重重要卖卖点，，所以以我们们将重重点对对本案案附近近或地地铁沿沿线的的同质质楼盘盘进行行针对对性分分析。。1-2市场环环境分分析上海康康城上上海海莘城城上上海春春城梅陇城城世纪纪苑望望族族苑西西班班牙名名园阳明国国际花花苑香香树树丽舍舍竞争对对手：：1-2市场环环境分分析1-2-3-1、上上海康康城位于莘莘庄附附近，，占地地100万万平方方米，，绿化化覆盖盖率逾逾50%，，户户户朝阳阳，小小区主主要由由8-12层新新古典典主义义欧陆陆风格格小高高层组组成。。两万平平方米米人造造海湾湾、高高尔夫夫练杆杆场、、亲水水公园园、多多功能能球场场、网网球场场、艺艺术廊廊道等等设施施组成成的高高尚大大型社社区。。1-2市场场环环境境分分析析占地面积25万平方米销售价格2400-3400建筑面积50万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数1300开盘日期2000.5.13容积率1.97入伙日期2001.5.31绿化率50%户型类别发展商商誉高，实力强1-2市场场环环境境分分析析1-2-3-2、、上上海海莘莘城城位于于莘莘奉奉路路，，由由名名贵贵苑苑、、名名城城苑苑和和牡牡丹丹苑苑构构成成，，占占地地160万万平平方方米米的的国国际际化化新新都都市市，，包包括括五五星星级级酒酒店店、、SHOPPINGMALL、、博览览中中心心、、中中央央公公园园。。未未来来规规划划前前景景极极具具诱诱惑惑力力。。社区区内内目目前前销销售售的的是是十十八八层层住住宅宅，，具具有有极极佳佳的的景景观观视视野野，，小小区区物物业业为为点点式式设设计计，，房房型型存存在在一一些些局局限限性性。。1-2市场场环环境境分分析析占地面积89万平方米销售价格2700-3500建筑面积（一期）13.5万平方米付款方式一次性、分期、7成30年按揭套数950开盘日期1998.9容积率入伙日期1999.6.30绿化率45%户型类别5000平方米大型升降式广场，二十项趣智社区景观1-2市场场环环境境分分析析1-2-3-3、、上上海海春春城城位于于春春申申示示范范住住宅宅区区内内莲莲花花南南路路，，属属于于外外环环线线以以外外偏偏远远地地区区，，近近一一公公里里的的中中轴轴水水廊廊大大道道，，两两幢幢建建筑筑间间2500平平方方米米半半合合围围中中庭庭景景观观花花园园，，智智能能化化设设计计。。社区区占占地地面面积积31公公顷顷，，12幢幢小小高高层层，，配配套套设设施施一一应应俱俱全全，，公公交交线线703、、735、、725经经过过，，交交通通便便捷捷。1-2市场场环环境境分分析析占地面积31万平方米销售价格2900-3500建筑面积（二期）31万平方米付款方式一次性、分期（首期三成，七成按揭）、7成30年按揭套数3500开盘日期容积率1.1入伙日期绿化率50%户型类别近一公里的中轴水廊大道体现发展商独到的规划理念1-2市场场环环境境分分析析1-2-3-4、、梅梅陇陇城城世世纪纪苑苑位于于沪沪闵闵路路，，莲莲花花南南路路交交汇汇处处，，地地铁铁一一号号莲莲花花路路站站，，世世纪纪苑苑定定位位中中高高档档，，大大面面积积房房型型设设计计，，完完善善的的会会所所公公建建配配套套，，独独有有的的弧弧型型外外观观造造型型。。由四四幢幢多多层层，，四四幢幢小小高高层层，，一一幢幢高高层层组组成成。。1-2市场场环环境境分分析析占地面积7.9万平方米销售价格3980-4800建筑面积（一期）8.5万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折、7成20或30年按揭套数465开盘日期1999.10容积率2.04入伙日期2000.10绿化率51.5%户型类别1-2市场场环环境境分分析析1-2-3-5、、梅梅陇陇城城望望族族苑苑位于于闵闵行行和和徐徐汇汇之之间间，，大大型型纯纯住住宅宅小小区区，，建建筑筑立立面面采采用用新新古古典典主主义义风风格格，，优优质质面面砖砖铺铺就就，，小小区区由由五五幢幢小小高高层层组组成成，，一一梯梯两两户户或或三三户户。。设设电电子子对对讲讲防防盗盗和和配配备备电电子子监监控控系系统统。。建筑外型型简洁明明快，缺缺点是户户型面积积偏大。。1-2市场环境境分析占地面积3.3万平方米销售价格3500-4500建筑面积（一期）6.2万平方米付款方式一次性9.5折、8成30年按揭套数362开盘日期2000.2.26容积率入伙日期2000.8.12绿化率40%户型类别1-2市场环境境分析1-2-3-6、西班班牙名园园沪闵路旁旁，地铁铁莲花路路站附近近，住宅宅洋溢着着一种浓浓烈、豪豪放、自自由的西西班牙风风情，6000平方米米开放草草原，三三万平方方米二十十一世纪纪休闲广广场，一一条长溪溪将广场场层层相相连，一一川秀水水贯穿社社区主轴轴。小区区由19幢多层层，23幢小高高层组成成。1-2市场环境境分析BlueCreationAd.蓝色创意意占地面积8.5万平方米销售价格3500-4600建筑面积（一期）6万平方米付款方式一次性9.7折、分期（首期三成，余款按工程进度付）7成30年按揭套数670开盘日期2000.4.30容积率1.86入伙日期2001.4绿化率50%户型类别1-2市场环境境分析1-2-3-7、阳明明国际花花苑小区位于于莘庄新新镇水清清路旁，，紧邻沪沪杭高速速公路和和外环线线，小区区由38幢多层层，4幢幢小高层层，4幢幢高层组组成，建建筑欧陆陆风格，，月亮河河贯穿小小区，区区内天然然景致，，雕塑小小品，中中心绿化化等景观观表现出出现代节节奏。因地理位位置原因因，受外外界干扰扰较大。。1-2市场环境境分析占地面积15.9万平方米销售价格3080-4200建筑面积（一期）付款方式一次性9.7折、7成30年按揭套数1980开盘日期1999.10.8容积率1.20入伙日期2000.12.8绿化率50%户型类别1-2市场环境境分析1-2-3-8、香树树丽舍位于水清清路旁，，小区建建筑风格格为欧陆陆古典式式，平顶顶设计坡坡状起伏伏，极具具视觉效效果；小小区规划划全力融融“人，，建筑，，环境，，历史””为一体体，在满满园馨香香和袭人人绿意中中，体现现“老吾吾老以人人之老，，幼吾幼幼以人之之幼”的的温馨主主题。1-2市场环境境分析占地面积8万平方米销售价格2800-3750建筑面积（一期）7.8万平方米付款方式一次性9.6折、分期9.8折8成30年按揭套数504开盘日期2000.7.28容积率1.02入伙日期2001.9.30绿化率41.7%户型类别1-2市场环境境分析分析：从以上资资料可以以看出（（虽然采采样不够够全面）），莘庄庄区的楼楼盘在定定位、价价格、风风格、内内部环境境营造等等方面都都趋向同质质化；万科海上上春天的的形象定定位上要要注意与与其他楼楼盘拉开开差距，，特别是是针对附附近的竞竞争楼盘盘。1-2市场环境境分析1-3目标消费费者分析析1-3目标消费费者分析析1-3-1、目目标消费费群定位位目标消费费群定位位——CBD工作的中中产阶层层或称现现代新上上海人理由：“轨道概概念”形形成的地地理优势势：万科科海上春春天坐落落在CBD的轨道延延展的新新地带环境和风风格：环环境幽雅雅，风格格现代符符合目标标群的品品位和居居住要求求价位：海海上春天天的价位位可以为为中产阶阶层所接接受1-3目标消费费者分析析1-3-2、中中产阶层层的生活活形态分分析1-3-2-1、什么么是中产产阶层非体力劳劳动者，，主要是是三资企企业及小小型私营营企业的的管理层层、金融融、贸易易、传媒媒、演艺艺界、高高科技、、咨询服服务业等等行业的的从业人人员，即白领阶阶层中的的精英1-3目标消费费者分析析1-3-2-2、中产产阶层的的特征年收入在在80000元元以上的的核心家家庭社会地位位在社会会权力分分布的层层次中处处于中间间位置大学以上上学历相对其它它人群，，中产阶阶层当中中归国留留学生和和前沿行行业从业业人员占占的比例例最高1-3目标消费费者分析析马斯洛心心理学需求层次次基本生理理需求中产阶级级已基本实现现自我实现

自尊爱与归属安全生理需求心理需求求中产阶级级梦想实实现1-3目标消费费者分析析1-3-2-3、中产产阶层的的工作态态度中产阶层层相对优优越的生生活是以以超时间间工作为为前提，，以承担担更大工工作压力力及更高高工作强强度为代代价。。需要的话话，可以每天天只睡3个小时时，其余余时间用用来工作作，甚至至可以放放弃假期期1-3目标消费费者分析析1-3-2-3、中产产阶层的的工作态态度具有危机机感、成成就感双双重感受受收入较丰丰厚，有有事业基基础担心自己己落入较较低阶层层与新上司司难相处处世界经济济不景气气时，公公司裁员员新员工对对自己职职位的威威胁——促使使他们高高度敬业业1-3目标消费费者分析析1-3-2-4、中产产阶层的的忧虑和和对策忧虑：对衰老尤尤为恐惧惧，不论论在生理理、年龄龄上，还还是在心心理、知知识上对策：加强个人人培训、、交际活活跃、提提高生活活质素是是中产阶阶层为化化解生存存危机感感而普通通采用的的方式1-3目标消费费者分析析1-3-2-5、中产产阶层的的生活方方式及态态度背景：上海是一一个特殊殊的城市市，起起起落落地地发展进进程中，，让上海海人产生生普遍的的社会心心理———时代复复兴作为中国国民族工工业、进进步思想想的摇篮篮，“东东方明珠珠”经历历了相当当长一段段辉煌的的年代，，走在全全国的最最前沿现代的中中国百花花齐放，，上海渐渐失往日日的风采采，近几几年，历历史的机机遇重新新给了朝朝气蓬勃勃的上海海人1-3目标消费费者分析析1-3-2-5、中产产阶层的的生活方方式及态态度生活方式式：上海中产产之家，，对穿着着、饮食食的时尚尚潮流投投入相对对较多家庭理财财方面选选择股票票较普遍遍，也选选择风险险较小的的储蓄和和购买保保险选择租房房比买房房更普遍遍，这和和上海好好房产价价格较高高有关1-3目标消费费者分析析1-3-2-5、中产产阶层的的生活方方式及态态度生活态度度：追求享受受——““自己工工作那么么辛苦，，就应该该享受好好一些””“享受多多一些，，享受好好一些””是他们们的人生生信条——努力力工作就就是为了了活得更更好1-3目标消费费者分析析1-3-2-6、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费想方设法法于都市市化生活活之外体体验一种种更原始始、更本本能、更更单纯的的生活，，成了现现代人、、尤其是是中产阶阶层中的的一种时时尚。国外、国国内旅游游成为中中产阶层层的又一一消费热热点1-3目标消费费者分析析1-3-2-6、中产产阶层目目前热衷衷于什么么消费虽然中产产阶层中中的大部部分是租租房子住住，但毕毕竟不是是长久之之计；他他们期望望拥有自自己的物物业，真真正落地地生根。。这已成成为他们们储蓄消消费的最最大目标标与其花钱钱租房子子，不如如按揭供供楼银行贷款款的条件件是最大大障碍1-2目标消费费者分析析1-3-2-6、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费购买汽车，，拥有自己己的交通工工具已成为为中产阶层层的一种时时尚消费。。一来汽车车可以作为为交通工具具；二来汽汽车可以体体现个人身身份，让个个性化得到到更好的发发挥另一方面，，汽车市场场的降价也也促使中产产阶层去购购买1-3目标消费者者分析1-3-2-7、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费酒吧是一种种更个人化化、更讲求求艺术品位位的消费场场所，它商商业但不赤赤裸裸，合合乎中产阶阶层追求个个性化消费费的心理（（与之相类类似的有西西餐厅、咖咖啡馆）显示自己的的身份（显显得有文化化修养，有有较丰厚收收入）舒缓工作压压力（在轻轻松的环境境中舒展身身心）1-3目标消费者者分析1-3-2-7、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费因为高强度度的工作和和高度的精精神压力，，中产阶层层的人们意意识到必须须锻炼身体体进健身房成成为越来越越多的人的的一项生活活内容其它的运动动如：保龄龄球、网球球等深受中中产阶层的的欢迎1-3-2-7、中中产阶层目目前热衷于于什么消费费上网已作为为一种时髦髦的生活方方式在中产产阶层中渐渐渐流行，，“你的伊伊妹儿在找找你”已成成为一种时时尚互联网是当当今最新的的媒体中产阶层为为谋求自身身素质的提提高，必须须尽快地熟熟练运用互互联网，以以免被时代代所淘汰通过互联网网接触到的的社会层面面广，适合合中产阶层层交际活跃跃的特点1-3目标消费者者分析中产阶层的的主要消费费趋向———房产、汽车车、旅游1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观消费经验的的积累、受受教育程度度相对较高高决定了中中产阶层将将消费带入入了理智消消费的阶段段，表现在在对自己的的需要、个个人享受的的内容和层层次有比较较实际的认认识，而且且消费的品品位越来越越具有个人人色彩并切切合国际潮潮流1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观在消费取向向上更专注注专家的建建议，对消消费品的质质量及服务务有更专业业化的要求求，而且对对美感的要要求提到了了与实用价价值相等甚甚至更高的的地步了1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观由于生活节节奏的加快快以及生活活压力的加加大，购物物的时间在在缩短，消消费的方式式力求简化化。——速食的的风行、电电脑处理器器的不断升升级、短发发的流行、、小礼服取取代大礼服服、信用卡卡在这个群群体中的普普及、电话话订货的流流行都构成成了他们消消费模式的的特点1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观中产阶层的的消费类型型属于淡漠漠购物的高高档消费型型——这类类消费群并并不喜欢逛逛街购物，，一般的逛逛街购物让让他们觉得得不自然、、不舒服，，而他们一一旦购物，，就会选择择大商场购购买有：一定档次的的名牌产品品或进口产产品1-3目标消费者者分析1-3-2-8、中中产阶层的的消费观中产阶层———消费时尚的的发起人从赶时髦进进入了创造造时尚或追追求时尚的的阶段，对对市场消费费的影响力力逐渐形成成1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响广告及软性性的产品宣宣传文章对对中产阶层层消费行为为是不可低低估的。广广告及宣传传文章所传传递的某些些信息如果果能与他们们对生活的的理解产生生共鸣，或或其中有尚尚不为大多多数人知道道的独到价价值，他们们也会欣然然接受——生活的的真谛是什什么？1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响高知名度的的专业人士士对中产阶阶层的影响响力强，往往往成为他他们的奋斗斗目标或榜榜样——张朝阳阳、王志东东……1-3目标消费者者分析1-3-2-9、广广告对中产产阶层的影影响中产阶层追追求的是有有个性、有有形象、有有档次，需需要得到旁旁人的认同同——广告设设计、软性性文章需要要突显高尚尚、典雅的的文化风格格，打动他他们的心1-3目标消费者者分析1-3-2-10、、商家怎样样影响中产产阶层中产阶层的的种种消费费行为背后后隐藏着许许多文化层层面的因素素，单纯地地为满足生生理需求或或说纯物质质化的消费费模式，对对中产阶层层并不构成成最强的吸吸引力；商商家若能将将消费与精精神愉悦联联系在一起起，就能较较容易地打打动中产阶阶层的消费费者——对于万万科海上春春天：创造美好环环境，迎合合中产阶层层对生活真真谛的追求求1-3目标消费者者分析1-4海上春天SWOT分析Strength（（优势）：万科集团凭凭借品牌和和成功进驻驻上海开发发“优诗美美地”、““华尔兹””的经验和和良好口碑碑，将吸引引广大目标标消费者的的注目。万科海上春春天基地距距地铁一号号线莘庄站站仅八百米米，地铁、、轻轨等捷捷运系统加加上四通八八达的多条条快捷干道道进一步提提升了本案案的便利度度。1-4海上春天SWOT分析社区规模较较大，住宅宅容积率低低，建筑外外观美式风风格，简洁洁明快，屋屋顶和阳台台的精心处处理，更显显阳光、现现代之感，，符合价格格区间内人人群的审美美情趣。社区硬件规规划齐全，，更有委托托澳洲WOODSBAGOT公司精心设设计的SHOPPINGMALL，使在区内购购物时倍添添娱乐、休休闲的气氛氛。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析社区注重生生态环保和和整治河流流，使区内内风景更加加优美，湖湖滨与建筑筑独具匠心心的组合，，并根据地地势阶梯型型规划，形形成舒适怡怡人的外部部空间环境境。万科海上春春天项目规规划和开发发节奏合理理，拥有一一批专业、、敬业的房房地产开发发及销售人人员，是本本案成功开开发的基石石。Weakness（（劣势）：本案地理位位置相对城城市中心较较偏远。本案所处区区域为工业业新区，整整体环境不不理想。本区自身消消化能力有有限，必须须吸引徐汇汇区和地铁铁沿线目标标消费人群群。由于有关部部门和政策策的某些干干预，本案案较难完全全整合资源源，达到尽尽善尽美，，如：社区区内部分街街道以由政政府命名。。1-4海上春天SWOT分析Opportunity（（机会）：2000年年上半年，，我国宏观观经济出现现重大转机机，国民经经济扭转连连年增幅下下降的局势势，可望改改变经济列列车逐年减减速的态势势，为房地地产持续升升温奠定了了基础。随着国家住住房制度改改革的逐步步深入，购购房融资手手段日趋多多样化，市市民购房意意识正逐步步加强，个个人购房行行为开始稳稳定，形成新的住住宅消费观观念，且出出现升值保保值的新投投资趋势。。1-4海上春天SWOT分析2000年第三季度度，上海房房地产市场场出现强劲劲回升，商商品房销售售及存量房房交易量创创出历史新新高。“十五期间间”，日新新月异的轨轨道交通和和环境建设设，也将对对本市住宅宅消费起到到了积极拉拉动作用。。市场已吹起起“海派””风。所谓谓“海派””风指的是是以“新古古典主义””“北美风风情”为主主的崇尚简简约、清新新和现代化化同时融入入上海地方方特色的一一种建筑风风格。万科科海上春天天建筑风格格正属于此此一类型。。1-4海上春天SWOT分析1-4海上春天SWOT分析莘庄区因地地铁效应、、市政设施施和环境改改善，是房房地产市场场新的亮点点。房地产界的的同质化现现象，缺乏乏形象占位位或不到位位，使海上上春天可以以从容把握握楼盘差异异化定位的的先机。上海房地产产广告普遍遍还停留在在表现硬件件的“就产产品卖产品品”的阶段段，而万科科海上春天天卖的是生生活，也是是上海独特特的人文观观点。Threat（问题）：加入WTO后，企业尚缺乏与大举举进入的外外资房地产产开发企业竞争市市场的实力力。上海房地产产界，楼市市存在大量量同质化楼楼盘，与万万科海上春春天品质较较接近的楼楼盘也不少少，但具有有自身鲜明明的品牌个个性的不多多。1-4海上春天SWOT分析1-5结论及相关关建议1-5结论及相关关建议1-5-1、楼市的同质质化为海上上春天创造造了差异化化定位的先先天条件1-5结论及相关关建议1-5-2、从人文角度度考虑，复复兴意识是是当代上海海人潜在的的心声1-5结论及相关关建议1-5-3、建立新概念念社区，卖卖观念，卖卖生活的策策略定位将将使本案形形象个性独独树一帜9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:35:0122:35:0122:351/5/202310:35:01PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:35:0122:35Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:35:0122:35:0122:35Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:35:0122:35:01January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202310:35:01下下午午22:35:011月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/522:35:0122:35:0105January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，