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文档简介

中外土地管理制度比较谌立平一、各国土地所有制形式我们将世界各国或各地区粗略地分成3种类型,来介绍它们的土地所有制概况:1.1以私有制为基础的土地所有制土地所有权可以私有,并允许买卖,土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。1.2由国家控制的土地所有制

土地属于国家(皇家)所有,使用土地通过批租获得,国家控制土地最终权力并获得大量批租收入。这种土地所有制形式存在于英国、加拿大、新加坡等国家。2.以私有制为基础的土地所有制

土地所有权可以私有,并允许买卖,土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。1.3以公有制为基础的土地所有制

采取一个国家全体人民或集体共同拥有土地所有权,具体由国家(或集体)代表全民拥有属于全民占有、使用、收益、处分的权力。如原苏联、中国、朝鲜、越南、匈牙利等国。(1)美国美国土地有三种所有形式:私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59%,主要分布在东部和中部;联邦政府土地为32%,主要分布在西部地区;州政府土地7%;另有2%为印第安人保留地。互相不能平调,如确实需要,相互买卖和租赁。(2)瑞典瑞典国名为瑞典王国,各种土地所有制的比重分别是;私人占40%,企业占20%,国家占30%,地方政府、教会及其他占10%。(3)日本日本现行土地所有制,共分为三种主要形式,即国家所有,公共所有,个人与法人所有。其中,公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有;土地的个人所有与法人所有都属于私人所有,构成私有制的主体。按土地面积划分,日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7%;属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6%;其余70.7%的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地,因此,日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元,只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6%弱。(4)英联邦诸国(地区)的土地所有制现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚,回归前的香港。英联邦不设立任何权力机构,英国国王为联邦的象征和元首。英国:自从1066年以来,英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有,也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”,土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和,就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权:①无条件继承的土地产业权;②限定继承的土地产业权;③终身保有的土地产业权;④限期保有的土地产业权。前三种属于永业权(Freehold),最后一种属于租业权(Leasehold).英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有,但完全拥有土地权益(即拥有永业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者,只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益,就可以随心所欲地利用和处分土地。英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下:公共部门所有的土地占15.4%,其中中央政府所有为2.6%,地方政府所有为11.0%;民间所有的土地占84.6%,其中私人所有为65.5%,法人所有为14.4%。

值得注意的是:女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。

加拿大:加拿大现为为英联邦成成员国之一一,仍保留留着英王是是加拿大国国家元首的的名义,在在土地问题题上,也仍仍保留着法法律上加拿拿大的全部部土地与英英国本土一一样,最终终所有权均均属于英王王。但如果果从现实的的土地所有有、占用角角度来看。。加拿大现行行土地所有有制分联邦邦公有、省省公有和私私人所有三三种形式。。私有土地比比重不大,,还不到总总面积的11%,但但主要分布布在国土南南端土地肥肥沃的地带带。全国的的城镇土地地、上好良良田、牧场场等经济效效益较高的的土地,大大部分被私私人占有。。其余约89%以上上是公有土土地,其中中41%属属联邦政府府所有,48%属各各省政府所所有。公有有土地主要要是林地、、未开发土土地、水面面、公园、、自然保护护区和印第第安人保留留地,以及及政府和公公营企事业业建筑用地地。新加坡:国有土地,由作为政政府部门律律政部所属属的土地局局掌握和管管理,占53%;公有土地,由作为半半官方机构构的法定局局,如建屋屋发展局、、港湾局、、民航局、、裕廊镇管管理局,以以及其他宗宗教社会团团体所掌握握和使用,,占27%;私有土地只占20%%左右。回归前的香香港:回归前,香香港是英国国殖民地,,其全部土土地归英王王所有,英英王又授权权香港总督督全权处置置。所以,,实际上香香港的全部部土地都归归港英政府府所有。二、国外土土地征收制制度2.1特特点(1)必须须为了公共共目的,非非公共目的的不得动用用征收权。。(2)必须须经过严格格的法律程程序,借助助公示、听听证,申诉诉,审批等等手段避免免公共权力力滥用。(3)必须须参照市场场价格对被被征地者进进行合理补补偿。(4)为了了公共利益益扩大土地地公有权,,限制土地地私有权。。土地征收具具有强制性性,但是土土地征收是是有条件的的为了公共利利益的目的的;“公共利益益”通常包包括交通建建设,公共共建筑,军军用目的,公共辅助助设施,公公园、运动动场建设等等6个方面面的用途。。必须严格依依照法律规规定的程序序;A.征收土土地的公告告或通知;B.被征收收土地权利利人参与土土地过程的的透明程序序;C.申诉程程序。必须予以公公正补偿A.被征收收部分的补补偿,必须须依据土地地的最高和和最佳用途途,根据市市场价格补补偿;B.有害或或不良影响响补偿,主主要针对被被征收地块块剩余的非非征地,因因建设或公公共工作对对剩余部分分造成的损损害;C.干扰损损失补偿,被征地所所有者或承承租人因为为不动产全全部或基本本被征收,因混乱而而造成的成成本或开支支补偿;D.重新安安置的困难难补偿三、国外土土地储备制制度由于土地市市场的不完完全性,政政府需要掌掌握一定的的土地宏观观调控土地地市场。为为此各个国国家普遍建建立了土地储备制制度。(1)土土地储备模模式依据各各地不同的的社会经济济背景进行行选择各各国国根据自己己独特的社社会经济背背景,选择择了不同的的土地储备备模式,都都取得了不不同程度的的成功。明确土地储储备的核心心目标,以以目标为导导向,界定定土地收储储范围。

(2)根据规划指指向和市场场指向,选选择有增值值潜力的土土地分期分分区推进土土地储备第一是规划划指向。新开辟的的(新拓展展的)干线线沿线、规规划中重点点发展区域域如卫星城城、规划中中的物流通通道、各个个组团及活活动中心之之间的交汇汇点、拟建建的公园、、广场、清清水河流周周围及沿线线是具有升升值潜力的的地块。第二是市场场指向。开发商去去寻找那些些适合潜在在的需求的的开发地块块。一般来来说,以市市场为指向向,开发商商所选择储储备的土地地,只要达达到一定的的回报率,,都可以适适量买进。。由人口移移动(迁户户)所形成成的未来居居住区,即即是一个典典型的未来来增长点。。比如,农农村人口向向城郊结合合部的聚集集,外来人人口常住化化形成的某某村、某城城,随着旧旧城改造,,新开辟的的成片外迁迁安置区,,大型产业业基地的建建立所吸引引的人口聚聚集,以上上这些都是是人口指向向所决定储储备土地所所在地。(3)土土地储备政政策保持弹弹性,以满足城市市建设发展展需要土土地储储备政策应应保持弹性性,根据社社会经济状状况,即时时对土地供供应的量和和结构进行行调整,以以满足城市市建设发展展需要。(4)土土地储备要要有完善的的法律体系系支撑,保保留政府以以征用权、、优先购买买权为代表表的强制执执行力美国土地储储备的相关关法律体系系:增长管管理、建筑筑约束、分分区条例、、土地细分分条例、历历史古迹区区保护以及及其他财政政、税务条条例等韩国土地储储备的相关关法律体系系:《国家家均衡发展展特别法》》、《有关关制定及管管理开发限限制区域的的特别措施施法》、《《国有财产产法》、《《有关国土土规划及利利用的法律律》、《韩韩国土地公公社法》等等(5)土土地储备要要优先保障障公共设施施建设和城城市低收入入群体住房房建设等公公益性用地地需求法国:土土地储备备核心目目标是解解决城市市住房困困难问题题/解决决市政设设施不足足问题;;国家和和地方政政府投资资建设优优先发展展区基础础设施。。韩韩国国:保证证低收入入群体居居住条件件:廉租租房建设设、韩国国土地公公社以市市场评估估价格采采用抽签签或摇号号供应住住宅用地地等,保保证国民民居住条条件;保保障公共共设施用用地供应应:在收收购国家家公有地地后,通通常会在在项目开开发建设设中为国国家无偿偿建设一一定数量量的基础础设施。。四、土地地用途管管制制度度4.1加加拿大大的土地地用途管管制制度度加拿大和和美国均均属于人人少地多多的国家家,其中中加拿大大土地面面积约为为997万km2,人均耕耕地2hm2;美国总总面积为为937.3万万km2,人口密密度每平平方公里里229.2人人。两两国虽然然土地资资源丰富富,但为为了防止止城市规规模盲目目扩大,,实现可可持续发发展,两两国都实实行了严严格的土土地用途途管制制制度土地利用用规划是是实行土土地用途途管制的的基础加拿大联联邦政府府主要是是通过制制定计划划和政策策来指导导联邦土土地的利利用,其其土地利利用规划划权主要要集中在在省以下下的地方方政府,,大致可可分为国国家级、、省级、、地区级级和市级级规划。。国家级“土地地利用指指南”主要是制制定联邦邦政府部部门、机机关在执执行各自自的方针针、计划划和活动动时必须须遵循的的原则,,并根据据这些原原则由联联邦政府府土地利利用委员员会对部部门用地地进行指指导和监监督,以以保证土土地资源源的合理理配置。。省级规划划又称省省级政策策宣言,,是一种种贯彻联联邦政府府《土地利利用指南南》精神的相相对细化化的政策策性和纲纲领性文文件,旨旨在划分分城市和和农村地地区的界界线,保保护农业业用地,,提高存存量建设设用地的的利用率率,主要要内容包包括:确定一种种能够促促进经济济强劲增增长的土土地利用用模式;;引导有害害公共健健康和安安全的开开发项目目远离居居住区,,从而减减少潜在在的公共共开支;;保护自然然资源以以确保其其经济效效益和环环境效益益。地区级规规划即土地利用用大纲,它是由由地方政政府制定定,省政政府批准准的政策策性文件件,目的的是把省省级政策策宣言化化为自己己的行动动纲领。。在土地地利用大大纲的指指导下,,市级政政府就可可以编制制土地利利用分区区管理法法即市级级规划。。与省级政政策宣言言和地区区级土地地利用大大纲不同同,《土地分分区管理理法》是法律条条文,非非常详细细和具体体地对土土地用途途、土地地承载密密度、建建筑体积积、停车车场以及及其他有有关土地地的利用用活动进进行了规规定,而而且强制制性大,,弹性小小,能有有效控制制土地用用途方向向的转移移加拿大联联邦政府府在实施施土地用用途管制制时,运运用了多多样化的的手段。。通过《土土地分区区管理法法》实施施用途管管制,也也就是据据此法对对城市按按土地的的功能和和密度进进行用途途分区,,从而保保证公共共设施建建设,居居民居住住环境改改善,交交通便利利,地价价稳定,,用地合合理;通过土地地分块控控制实行行用途管管制,这这种手段段主要是是针对建建成区以以外成片片开发土土地的用用途控制制,规定定成片开开发的土土地必须须经过复复杂的审审批程序序,并上上报图件件以便政政府管理理;通过农用用地的等等级限制制变更制制度来实实施用途途管制,,规定一一、二类类农地不不能改变变用途,,三、四四类农地地有条件件改变用用途,五五、六、、七类农农地可以以改变用用途。4.2美美国的的土地用用途管制制制度美国土地地用途管管制起源源于民法法的地权权限制,,是在地地权限制制难以尽尽收合理理利用土土地之效效时而采采取的一一种法律律手段,,其基本内涵是土土地所有权和和土地使用权权的行使不能能给社会公共共利益和他人人利益造成危危害美国土地用途途管制可分为为两大类,一一类是以控制土地使用用密度与容积积为核心的土地地用途管制,,一类是以控制城市规模模和保护农地地为核心的土地地用途管制。。控制土地使用用密度与容积积,主要是对建筑筑物及其布局局进行管制,,例如建筑物物及其他构筑筑物的高度、、层数、规模模、建筑线,,最小空地率率,建筑密度度,最小容积积率等,这样样综合考虑建建筑物的通风风、光照、景景观和公共设设施配套建设设,将极大有有利于分离工工业区和居住住区,隔离污污染源,保护护生态环境。。控制城市规模模和保护农地地,是通过建筑许许可的总量管管制,实施分分期分区发展展和设立发展展管制区来实实现的,这些些措施以量的的控制和公共共设施的配置置来引导土地地开发利用的的区位和时序序,防止了不不成熟的土地地开发行为;;在保护农业用用地上,则是是通过划定基基本的农地,,实施税款优优惠与减免方方案,制定农农业区划以及及购买或转让让土地发展权权来实现,力力求将政府的强制行行为和土地使使用者的自觉觉行为结合起起来使农地得得到更有效的的保护。美国的土地用用途管制制度度的实施途径径也是土地利利用规划,只不过土地地利用规划体体系自有其特特点。一般地地说,土地管管理的规划权权是属于州政政府的,直接接介入地方土土地管理工作作,要求地方方政府在拟定定土地使用计计划、公共设设施建设及城城市发展方案案等必须将州州政府的土地地管制纳入其其中,而联邦邦政府不参与与地方政府的的规划与土地地管理工作,,只是对联邦邦政府土地的的管理负责。。美国的土地地利用规划由由州土地利用用规划和地方方土地利用规规划构成。州州土地利用规规划是一种政政策性的指导导文件,为下下级政府提供供政策目标。。地方土地利利用规划比较较详细,是一一种实施性文文件,包括作作为土地使用用宪法的总体体规划,详细细直观标明现现状和规划方方案的官方地地图以及划分分用地性质、、范围的分区区规划。美国的土地利利用规划在制制定过程中,,集思广益,,让政府、专专家学者和公公众共同参与与,因此具有有很强的可行行性和明显的的成效。4.3日本本的土地用途途管制制度日本存在人人多地少,土土地资源匮乏乏的情况。日日本国土总面面积为37.78万km2,人口1.24亿,人人均密度达每每平方公里2328.2人。因此此,经济发展与土土地保护的矛矛盾对于日本本来说就显得得尤为严峻,,土地用途管管制在土地管管理中的核心心地位更是不不可动摇。为了从根本上上扼制工业化化迅猛发展带带来的城市盲盲目扩张、耕耕地急剧减少少、交通拥挤挤、环境恶化化等一系列社社会问题,日日本政府早在在1919年年便颁布《《城市规划法法》和《市街街地建筑物法法》,初步确确立了土地用用途分区管制制制度。之后后日本政府又又于1952年颁布了了《农地法》》,1969年颁布了了《新城市规规划法》,1970年年颁布了《建建筑标准法》》,对土地用用途分区制度度作了更为详详细的规定日本的土地用用途分区管制制建立在科学学的土地用途途区域规划的的基础上,所谓“科学学的”就是说说:首先,该该规划的基础础资料是通过过认真调查而而来,不仅内内容全面而且且可靠性强;;其次,土地用用途区域划分分是将不同用用途区域的特特性和各块土土地的具体情情况结合考虑虑而来;最后,该规划的审批十十分严格,既既要接受有关关专家的反复复论证,又要要听取市民的的意见,还要经过各各种法定审批批程序后才能能公布。由于日本全国国的土地分为为都市区域、、农业区域、、森林区域、、自然公园区区域和自然保保护区域,日日本的土地用用途管制制度度也就主要包包括农地管制制制度、城市市土地利用规规划制度、林林地保护制度度和空闲土地地的管制制度度四大部分。。农地管管制是依据据农业业振兴兴区域域的整整治法法律和和农地地法对对农业业区域域中的的农地地加以以特殊殊管制制,一一方面面限制制以耕耕作为为目的的的农农用地地权利利移动动和用用途转转用,,保证证“农农地地农用用”,,提高高农用用地使使用效效率;;一方方面不不断围围海造造地,,减轻轻工业业化对对耕地地占用用的压压力。。这样,,日本本的耕耕地面面积基基本上上就能能维持持平衡衡。城城市土土地利利用规规划制制度突突出强强调合合理利利用城城市土土地,,防止止盲目目扩张张,它它根据据《城城市规规划法法》把把城市市规划划区分分成城城市建建设区区和城城市调调整区区,城城市建建设只只允许许在城城市建建设区区内开开展,,而城城市调调整区区内只只允许许建住住宅或或体育育场,,且审审批严严格,,从而而实现现有计计划有有步骤骤地发发展城城市。。林地地保护护制度度从保保护生生态环环境出出发,,指定定880万万hm2的林地地作为为“森森林林保护护区””,不不得滥滥砍滥滥伐,,其中中60%又又被列列入““国国家公公园””,由由国家家享有有所有有权,,更不不能随随意侵侵占。。空闲闲土地地的管管制旨旨在提提高土土地利利用程程度,,防止止投机机性囤囤积土土地,,规定定凡符符合空空闲地地制度度中关关于确确认为为空闲闲地条条件的的土地地,都都道府府县知知事有有权要要求其其所有有者提提出这这块土土地的的利用用处理理计划划,并并监督督其利利用方方式是是否符符合规规划用用途。。日本的的土地地用途途区域域规定定得很很详细细和具具体,,而且且一旦旦确定定其用用途后后,几几乎不不准变变更,,就算算要变变更也也必须须经过过与其其决定定时同同样的的程序序。因因此,,日本本的土土地用用途管管制有有效性性极强强,能能在满满足当当代人人生存存和发发展需需求的的同时时为后后代人人留下下一定定的余余地为了了保保护护和和合合理理利利用用土土地地资资源源,,这这些些国国家家和和地地区区都都将将土地地用用途途管管制制作作为为土土地地管管理理的的核核心心来抓抓,,并并且且都都通过过土土地地利利用用规规划划来来实实施施土土地地用用途途管管制制。同时时,,他他们们普普遍遍比比较较重重视视土土地地使使用用分分区区,,尤其其是是强调调对对农农地地实实行行特特殊殊保保护护,而而且且还还赋予予土土地地利利用用规规划划法法律律效效力力,将将任任何何随随意意变变更更土土地地用用途途的的行行为为视视为为违违法法,,从从而而保保证证土土地地用用途途管管制制能能有有效效执执行行。。作用用:优优化化土土地地资资源源配配置置、、提提高高土土地地利利用用率率、、有有效效保保护护耕耕地地和和自自然然资资源源环环境境以以及及控控制制城城市市盲盲目目扩扩张张五、、我国国土土地地所所有有制制形形式式在我我国国,,实实行行土土地地公公有有制制,,存存在在两两种种形形式式::即即城城镇镇土土地地国国有有和和农农村村土土地地集集体体所所有有。。5.1国国有有土土地地所所有有权权国有有土土地地所所有有权权,,是是指指由由国务务院院代代表表国国家家行使使的的对对全全民民所所有有的的土土地地享享有有占占有有、、使使用用、、收收益益和和处处分分的的权权利利。。属于于国国家家所所有有的的土土地地有有::(1)城城市市市市区区的的土土地地。。不不能能依依法法证证明明属属于于农农民民集集体体所所有有的的,,都都属属于于国国家家所所有有。。(2)农农村村和和郊郊区区中中已已经经依依法法没没收收、、征征收收、、征征购购为为国国有有的的土土地地。。(3)国国家家依依法法征征用用的的土土地地。。国国家家为为公公共共利利益益的的需需要要,,可可以以依依法法对对集集体体所所有有土土地地实实行行征征用用。。(4)依依法法不不属属于于集集体体所所有有的的林林地地、、草草地地、、荒荒地地、、滩滩涂涂及及其其他他土土地地。。(5)农农村村集集体体经经济济组组织织全全部部成成员员转转为为城城镇镇居居民民的的,,原原属属于于其其成成员员集集体体所所有有的的土土地地。。(6)因因国家组织织移民、自自然灾害等等原因,农农民成建制制地集体迁迁移后不再再使用的原原属于迁移移农民集体体所有的土土地。5.2农农村集体土土地所有权权集体土地的的范围,由由法律作了了明确的界界定。《宪宪法》和《《土地管理理法》都规规定,农村村和城市郊郊区的土地地,除由法法律规定属属于国家所所有的以外外,属于农农民集体———村委会会所有,宅宅基地和自自留地、自自留山,属属于农民集集体所有。。集体所有不不能直接进进入城市土土地市场,,必须经过过土地征用用转化为国国有土地。。六、我国城镇国国有土地有有偿使用制制度6.1我我国传统的的城市土地地使用制度度的特点(1)行行政划拨拨(2)无无偿、无限限期使用(3)禁禁止土地使使用权的转转让1982年年的《中华华人民共和和国宪法》》第10条条规定:““任何组织织和个人不不得侵占、、买卖、出出租或者以以其他形式式非法转让让土地。””6.2我我国传统的的城市土地地使用制度度的弊端(1)国国家在城市市土地上的的收益大量量流失。(2)无无法保证经经济合理地地利用土地地。由于土土地无偿划划拨,“多多占少用””、“早占占晚用”、、“占而不不用”、““优占劣用用”的现象象十分严重重,造成土土地资源的的极大浪费费。(3)土土地无偿使使用,掩盖盖了土地级级差收益。。使企业间间不平等,,不利于企企业经营机机制的转换换。各单位位占地面积积、地段优优劣的差异异在考核企企业的指标标中反映不不出。(4)不不利于对外外开放政策策和吸引外外资。因为为所有外商商投资项目目都涉及土土地使用问问题,如果果土地使用用权不能以以法律的形形式,按国国际惯例加加以确认,,就会影响响投资者的的信心。(5)土土地行政划划拨,不仅仅手续繁琐琐,而且也也容易滋生生各种不正正之风,导导致官僚主主义和腐败败现象的产产生。6.3土土地使用制制度的改革革(1)建建立城市土土地有偿使使用制度;;(2)建建立城市土土地商品化化的流转机机制;(3)建建立城市土土地收益分分配及投入入制度。6.4土地使用权权出让的方方式协议出让土土地使用权权招标出让土土地使用权权拍卖出让土土地使用权权挂牌出让土土地使用权权2002年年7月月1日日起施行行的《招标标拍卖挂牌牌出让国有有土地使用用权规定》》规定:商业、旅游游、娱乐和和商品住宅宅等各类经经营性用地地,必须以以招标、拍拍卖或者挂挂牌方式出出让。2007.11.1《招标拍拍卖挂牌出出让国有建建设用地使使用权规定定》从11号到71号令6.5中国国土地管理理法规历史史沿革50年代———70年年代,1950年6月,,由中央人人民政府颁颁布的《土土地改革法法》。1953年,,政务院公公布了《国国家建设用用地征用土土地办法》》。1957年,农农业部颁发发了《关于于帮助农业业生产合作作社进行土土地规划的的通知》。。1957年,国务务院颁布了了《水土保保持暂行纲纲要》。1959年年,农业部部颁布了《《关于加强强人民公社社土地利用用规划工作作的通知》》。1960年年,农业部部颁布了《《关于善始始善终地完完成土壤普普查进一步步开展土地地利用规划划的通知》》。1979年,国国务院批转转了国家农农委等呈交交的《关于于开展农业业自然资源源和农业区区划研究的的报告》。。80年代,,1982年年,国务院院颁了《国国家建设征征用土地条条例》。1982年年,国务院院颁布了《《水土保持持工作条例例》。1986年,,全国人大大通过了《《土地管理理法》。。1986年,全国国人大通过过了《矿产产资源法》》。1988年,,国务院颁颁布了《土土地复垦规规定》。1988年年12月29日,第第七届全国国人民代表表大会常务务委员会通通过《中华华人民共和和国土地管管理法》。。90年代,1998年8月29日,第第九届全国国人大常务务委员会第第四次会议议通过了《《中华人民民共和国土土地管理法法(修订案案)》。21世纪,,2004年年,出台《《关于停止止经营性项项目国有土土地使用权权协议出让让的补充规规定》。2005年年,1月1日起开始始执行的《《进一步加加强新增建建设用地土土地有偿使使用费征收收使用管理理的通知》》。2006年,,国务院总总理温家宝宝主持召开开国务院常常务会议,,会上提出出了促进房房地产业健健康发展的的六项措施施。国务院院办公厅下下发《关于于调整住房房供应结构构稳定住房房价格的意意见》(九九部委十五五条意见)),对“国国六条”进进一步细化化。建设部部颁发165号文件件《关于落落实新建住住房结构比比例要求的的若干意见见》。国土土资源部制制定的《招招标拍卖挂挂牌出让国国有土地使使用权规范范》和《协协议出让国国有土地使使用权规范范》正式施施行。《国国务院关于于加强土地地调控有关关问题的通通知》。《《土地出让让金收支管管理办法》》。2007年年,国土土资源部第第39号令令,《关关于继续开开展经营性性土地使用用权招标拍拍卖挂牌出出让情况执执法监察工工作的通知知》(71号文)。。《土地储储备管理办办法》出台台。《土地地储备资金金财务管理理暂行办法法》。土地使用权权出让的最最高年限按按下列用途途确定:1.居住住用地70年;2.工业业用地50年;3.教育育、科技、、文化、卫卫生、体育育用地50年;4.商业业、旅游、、娱乐用地地40年;;5.综合合或者其他他用地50年。使用期满::政府可以无无偿收回土土地使用权权。若使用者若若需继续使使用,可向向政府申请请续期,但但需按有关关规定重新新签订合同同,支付土土地使用权权出让金,,以及办理理土地登记记手续。若政府因公公共利益需需要,国家家可依照法法律程序提提前收回,,并根据土土地使用的的年限和开开发、利用用土地的实实际情况给给予补偿。。注意《物权权法》的新新规定七、各国土土地管理体体制比较7.1分分层次管理理模式以私有制为为基础国家家,如美国国、加拿大大、英国等等。7.2统统一垂直管管理模式主要在土地地不足、人人多地少国国家或地区区,实行自自下而上统统一垂直管管理,以加加强土地资资源保护和和合理利用用。如日本本、俄罗斯斯和我国的的香港地区区。7.3多多部门管理理模式这些国家一一般地处亚亚洲、非洲洲和拉丁美美洲,国情情复杂,经经济建设处处在发展阶阶段,土地地以私有制制为基础。。八、土地管管理内容和和目的比较较8.1以以土地合理理利用为目目的的综合合土地管理理主要发生在在土地资源源比较少,,经济比较较发达的国国家。政府府非常重视视对土地利利用过程的的管理,最最突出国家家是日本,,其次是德德国。8.2以以土地市场场为核心的的地籍管理理和权属管管理主要发生在在以土地私私有制为基基础,且市市场经济发发达的国家家,主要通通过对土地地市场交易易的管理,,来促进土土地资源的的合理分配配和利用,,并实现土土地收益再再分配。如如美国、加加拿大、芬芬兰等国家家。九、国外土土地管理经经验1231十、国外土土地政策的的价值导向向追求公平在在许多发展展中国家,,土地是经经济活动和和市场功能能发挥的基基础,也是农村和城城镇穷人最最重要的资资产,因此此土地产权权和利益分分配的不公公平将会导导致经济运运行的扭曲曲,加快穷穷人财富向向富人的转转移,加剧剧整个社会会的不公平平。土地政策策理应承担担起土地公公平合理分分配的重任任,确保穷穷人(或弱弱势群体))与富人在在土地利益益分配关系系中的地位位平等,缓缓和社会财

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