某咨询-东莞房地产市场二

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]资料来源：中国房地产年鉴，罗兰•贝格分析广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%资料来源：广东省统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞莞市市商商品品住住宅宅销销售售收收入入和和销销售售面面积积增增长长迅迅速速资料料来源：：东莞莞市市建建委委，，中中国国人人民民银银行行，，罗兰兰••贝贝格格分析析东莞莞市市商商品品住住宅宅销销售售收收入入[亿元元]东莞莞市市商商品品住住宅宅销销售售面面积积[万万平平方方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房房开发发建筑筑面积积总额额按镇镇区分分[1998-2000年]描述资料来源：东莞市市建委委，罗兰••贝格格分析城区常平樟木头头篁村东城其它商品房房开发发集中中于东东城、、篁村村、城城区、、常平平和樟樟木头头等地地理位位置优优越、、经济济基础础发达达的地地区1998年年至2000年年底，，商品品房实实际投投入资资金23亿亿元共推出出楼盘盘231个个，建建筑面面积455.7平方方米樟木头头、常常平、、附城城、塘塘夏、、黄江江等镇镇区集集中了了90%的的港资资房地地产开开发商商新开发发的商商品房房楼盘盘集中中在东东城区区和篁篁村，，开发发类型型以多多层和和小高高层为为主，，楼盘盘质数数较高高，开开发理理念在在东莞莞市属属于中中上水水平1998年年至2000年，商商品房房开发发集中中在东东城、、篁村村、城城区、、常平平和樟樟木头头等地地理位位置优优越、、经济济基础础发达达的地地区在未来来五年年内，，多层层和小小高层层仍是是商品品房开开发市市场的的主流流，新新开发发的多多层和和小高高层主主要集集中在在东城城区、、篁村村区和和城区区资料来源：东莞市市建委委，罗兰••贝格格分析多层和和小高高层别墅高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城篁村城区塘夏其它1998年年以后后新开开发的的多层层和小小高层层地域域分布布虎门商品房房立项项开发发类型型比例例[按开开发建建筑面面积]樟木头头常平预计到到2005年年,每每平平方价价格在在2500元以上上的中中高档档商品品房将将占据据市场场86%的的份额额描述东莞市市商品品房开开发档档次逐逐步提提高东莞市市政府府对城城市进进行总总体规规划，，改善善居住住环境境，提提升房房地产产开发发的质质量由于政政府严严格控控制土土地批批租,土地地价格格上升升较快快居民住住宅消消费观观念由由商品品住宅宅理念念的接接受者者转为为理念念的领领导者者,需需求品品位提提高金融机机构对对住房房消费费支持持不断断增强强、按按揭条条件放放宽，，刺激激住房房消费费需求求市场场的增增长东莞市市新的的房地地产开开发商商纷纷纷进入入2500以上上的中中高档档房地地产市市场的的竞争争,如如:新世世纪豪豪园,新新石竹竹,雍雍华华庭,七宝宝一居居等13%50%20%10%2000别墅3500元元以上上*2500-3500元*2500元元以下下*总额8%60%26%6%2005E资料来源：东莞市市建委委，罗兰••贝格格分析*除别墅墅外商品住住宅销销售总总面积积[万平平方米米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房房地产产市场场竞争争格局局可以以从内内部竞竞争状状况等等五个个方面面分析析消费者者潜在的的进入入者房地产产开发发专业服服务提提供者者替代品品政策壁壁垒强强––较较强的的地方方保护护主义义，早早期外外来的的房地地产开开发商商和民民营企企业必必须挂挂靠东东莞市市各区区镇房房地产产开发发公司司，合合作开开发房房地产产经济壁壁垒弱弱––房地地产开开发商商尚未未形成成房地地产开开发的的绝对对成本本优优势势和先先进的的商品品房差差异化化概念念大多数数消费费者消消费观观念尚尚处于于商品品住宅宅理念念的接接受者者主力消消费群群不明明显商品住住宅50%为本本地消消费者者，30%为为港澳澳台消消费者者,20%为为省内内和外外地消消费者者房地产产开发发商纷纷纷聘聘请专专业的的房地地产策策划和和广告告公司司，提提高商商品房房开发发和营营销质质量聘请物物业顾顾问公公司，，提高高商品品后续续服务务质量量商品房房替代代品几几乎不不存在在，安安居房房只占占1%的市市场份份额内部竞竞争状状况城区、、常平平和樟樟木头头集中中了70%的房房地产产开发发市场集集中度度高，，市场场领先先者较较为明明显，，如：：中信信、光光大等等内资房房地产产开发发比例例逐年年提高高，由由1998年的的45%上上升为为2000年的的67%消费者者购买买商品品房考考虑的的因素素价格房型地理位位置和和交通通开发商商品牌牌建筑物物质量量建筑物物外观观环境配套设设施保安和和物业业服务务重要性性考虑因因素12345本地消消费者者外外地地消费费者描述50%为本本地消消费者者，30%为为港澳澳台消消费者者，20%为省省内和和外地地消费费者；；常平平、樟樟木头头地区区港澳澳台消消费者者占90%东莞本本地消消费者者在选选购商商品房房时首首先考考虑环环境和和保安安服务务，其其次是是户型型，显显示了了本地地居民民对自自身安安全和和周边边环境境(包包括教教育)较高高的要要求对于东东莞本本地人人，自自用房房的建建筑面面积在在100-130平平方米米的中中大户户型较较受欢欢迎；；购买买80-100平方方米的的小户户型，，用于于投资资和出出租的的较多多外地消消费者者在考考虑购购买商商品房房时，，优先先考虑虑价格格，其其次是是房型型、交交通的的便利利和物物业管管理，，同时时较重重视开开发商商的品品牌港澳台台和外外国消消费者者把环环境、、地理理位置置、配配套设设施、、保安安和物物业服服务列列在考考虑购购买商商品房房的首首要因因素，，价格格敏感感性不不高越来越越多的的消费费者更更加关关注环环境和和配套套设施施港澳台台和外外国消消费者者不同消消费群群在购购买商商品房房时考考虑因因素的的优先先顺序序不同同资料来源：罗兰••贝格格访谈谈由于开开发商商市场场定位位不准准确，，未能能充分分满足足消费费者的的需求求，造造成东东莞市市商品品住宅宅的空空置面面积较较大，，并逐逐年上上升资料来源：东莞市市建委委，罗兰••贝格格分析东莞市市商品品住宅宅空置置面积积[万平平方米米]描述商品住住宅空空置面面积大大，2000年年底达达到151.6万平平方米米商品住住宅空空置率率高。。2000年，，新推推出商商品房房建筑筑面积积为178万平平方米米，但但平均均销售售率只只有48.6%，新新增空空置商商品住住宅面面积73万万平方方米房地产产业发发展初初期，，存在在盲目目批地地、批批项目目和对对商品品房预预售款款监控控不严严的现现象，，出现现了太太平广广场花花园、、湾景景台、、崇商商花园园、世世外桃桃源等等“烂烂尾楼楼盘””，阻阻碍了了房地地产业业的发发展大量空空置楼楼盘造造成了了建设设资金金沉淀淀，部部分银银行贷贷款不不能及及时收收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政政府今今后对对土地地批租租的严严格控控制，，短期期内商商品住住宅开开发的的增长长空间间有限限将建立立土地地储备备中心心，严格控控制土土地审审批规范土土地交交易行行为，，逐步步实现公开开、公公正、、公平平的土土地交交易市场场行为为必须通通过土土地拍拍卖方方式才才可获获得房地地产开开发土土地使使用权权商品住住宅开发增增长空间有有限严格房房地产产立项项程序序，由由房地地产项项目先先立项项后申申报土土地再再规划划的程程序改改变为为先规规划后后取得得土地地在立立项开开发根据积积压商商品房房数量量和商商品房房销售售情况况，严严格控控制新新项目目立项项和开开工，，对除除市、、镇中中心区区外，，其它它地方方原则则上不不再审审批新新的房房地产产项目目如果开开发商商积压压商品品房面面积超超过企企业近近3年年累计计竣工工商品品房面面积的的20%，，将停停止审审批该该开发发商新新项目目立项项土地批批租房地产产立项项总体上上说，，推动动东莞莞房地地产市市场发发展的的因素素大于于阻碍碍其发发展的的因素素2001年年到2003年年，政政府严严格控控制土土地批批租，，并成成立土土地储储备中中心，，调控控房地地产市市场，，短期期内将将会影影响房房地产产市场场政府严严格控控制房房地产产开发发立项项审批批主力消消费群群不明明显空置商商品房房面积积高，，到2000年年底为为152万万平方方米东莞将将城市市定位位为““制造造业名名城““，树树立““城市市牌、、外资资牌和和民营营牌””，并并将出出资200亿元元建设设新东东莞，，进行行有序序的城城市总总体规规划，，提升升城市市总体体环境境东莞房房地产产发展展与东东莞在在整个个珠江江三角角洲所所处的的经济济地位位不相相匹配配，发发展空空间较较大东莞招招商引引资保保持增增长态态势消费者者对居居住条条件和和环境境的要要求日日益提提高人均可可支配配收入入是全全国平平均水水平的的2.1倍倍，广广东省省平均均水平平的1.3，并并以每每年17%的速速度增增长加入WTO和近年年来，，香港港、澳澳门的的回归归将推推动外外销市市场政府有有意对对外地地人才才采用用购房房入户户、投投资入入户政政策民营企企业将将可以以注册册公司司形式式，独独立开开发房房地产产项目目阻碍东东莞房房地产产市场场发展展的主主要因因素推动东东莞房房地产产市场场发展展的主主要因因素东莞市市住宅宅产业业发展展以住住宅智智能化化、现现代化化为主主要特特征，，并以以进一一步完完善金金融体体系为为保障障以高品品质的的规划划、设设计和和施工工，贯贯彻以以人为为本的的住宅宅发展展方针针扩大住住宅按按揭市市场规规模引用新新技术术、新新材料料，以以提高高住宅宅产业业化水水平通过以以住宅宅抵押押贷款款证券券化，，改变变房地地产开开发领领域的的投资资、融融资体体系推动住住宅产产业科科技化化，推推广智智能化化小区区重环境境和配配套的的大中中型住住宅小小区与当地地政府府良好好的关关系，，以取取得优质、、价廉廉的土土地开发商商的品品牌和和信誉誉开发适适合市市场需需求的的商品品房开发大大规模模的居居住社社区，，营造造良好好的居居住环环境与优秀秀的房房地产产专业业服务务提供供者合合作对市场场机会会、进进入时时间和和市场场风险险的把把握表示不不重要要表示十十分重重要开发适适合市市场需需求的的商品品房提供优优质的的物业业管理理服务务房地产产开发发商在在东莞莞房地地产市市场上上取得得成功功的基基本要要素成功的的基本本要素素目前重重要性性重要性性趋势势A2.2.建建筑安安装市市场分分析广东省省建筑筑安装装工程程市场场的投投资额额平均均每年年以8.9%的的速度度增长长1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.广东省建建筑工程程投资额额[亿元]资料来源：广东省统计年鉴鉴，罗兰•贝贝格分析广东省建建筑安装装工程市市场是竞竞争集中中度非常常低的市市场，并并且越来来越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述广东省建建筑安装装工程市市场的集集中度由由1996年的的9%下下降为2000年的4%，市市场竞争争格局分分散2000年，排排名前三三位的建建筑业企企业分别别是：广广东省长长大公路路工程有有限公司司、江苏苏省建筑筑安装工工程股份份有限公公司深圳圳分公司司、深圳圳市市政政工程总总公司；；产值分分别达到到12.5、9.1和和7.0亿元2000年，排排名前10家的的外省建建筑企业业有2家家：江苏苏省建筑筑安装工工程股份份公司和和中建四四局前10家家建筑企企业业务务起伏大大；1999年年排名前前十家的的企业中中，只有有六家能能在2000年年保持前前十位资料来源：ChinaInfobank，罗兰•贝贝格分析前十位产产值最大大的建筑筑业企业业施工产值值占市场场的%随着城市市化进程程和引进进外资的的不断加加快，东东莞市建建筑安装装工程市市场容量量不断上上升东莞市建建筑安装装工程市市场保持持稳定的的增长态态势，增增长速度度略高于于广东省省建筑安安装工程程市场的的增长速速度引进外资资是推动动建筑安安装工程程市场的的主要因因素日本、欧欧美企业业不断加加大投资资，其用于建建筑安装装工程的的投资额额也不断断上升，，2000年-2005年的的年均增增长率将将分别达达到20%和26%资质较高高的外来来企业已已构成对对本地企企业的威威胁目前市场场竞争以以价格为为主,市市场运作作尚不规规范东莞市建建筑安装装工程市市场的特特点东莞市建建筑安装装工程市市场表现现出比广广东省更更快的增增长19961997199819992000资料来源：东莞统计计年鉴，罗兰•贝贝格分析2005E5256646876+9.8%p.a.东莞市建建筑工程程投资额额[亿元]128+11.0%p.a.宏观环境境、引进进外资和和房地产产市场是是驱动东东莞市建建筑安装装工程市市场的三三大因素素东莞市建建筑工程程市场的的驱动因因素房地产市市场引进外资资宏观环境境政府加快快了工业业园区的的建设，，近期将将建立松松山湖工工业园区区，规划划面积72平方方公里政府引导导重点行行业和企企业增资资扩产外商投资资产业结结构优化化，直接接投资用用

于建建筑工程程的费用用比例增增大东莞市房房地产市市场自1998年以来来进入上上升期，，由此带带动建筑筑安装工工程市场场的稳步步上升东莞将投投资200亿建建设新东东莞，提提升城市市的综合合实力，，建设““城市牌牌”，城城市化进进程加快快加入WTO以后，更更多的外外资将进进入中国国，由于于东莞有有利的地地理位置置和优惠惠、便捷捷的投资资环境，，将吸引引更多的的外资东莞市固固定资产产投资每每年以10%的的速度上上升建设“民民营牌””，推动动民营资资本的投投资房地产开开发市场场对于商商品住宅宅配套设设施和环环境要求求越来越越高，房房地产开开发商相相应用于于建筑安安装工程程的投资资增加随着东莞莞市实际际利用外外资不断断增加，，外资企企业用于于建筑安安装工程程的投资资额增长长较快东莞市实实际利用用外资额额[亿元]外资企业业用于建建筑安装装工程投投资额[亿元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料来源源：东莞莞市对外外贸易经经济合作作局其中，日日本、欧欧美企业业用于建建筑安装工程的投投资额增增长率高高于外商商企业用用于建筑筑安装工程的投投资额的的平均增增长率投资于东莞的的日本、欧美美企业用于建建筑安装工程程的投资额[亿元]战略上，日本本、欧美企业业都把中国作作为巨大的发发展市场日本、欧美制制造大企业从从着重建立出出口加工基地地逐渐转向成成为国内生产产基地已投资的日本本、欧美企业业会带动提供供零部件和原原材料的日本本、欧美企业业数量和投资资额增加东莞招商引资资局通过网上上招商、委托托顾问公司到到日本、欧美美招商、开办办博览会、提提供“一个窗窗口收费”等等服务，吸引引日本、欧美美客户东莞市政府““十五”规划划中，已明确确把引资的重重点逐步转移移到欧美和日日本等国家描述资料来源：东东莞市对外贸贸易经济合作作局，东莞市市建委，罗兰•贝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本欧美东莞市建筑安安装工程市场场竞争仍以价价格为主要竞竞争手段，并并存在不规范范的运作情况况东莞市广州市工程公开招投投标时，报价价最低者中标标—“最低价原则””工程公开招投投标时，报价价不得低于招招标方规定的的标底价，以以工程管理、、组织、技术术方案等指标标综合评分，，以保证工程程质量—““最合理理原则”工程招投标地方保护主义义转分包各镇存在不同同程度的地方方保护主义存在镇政府向向外商指定建建筑工程承包包方的现象鼓励采用市场场竞争方式本省企业和外外省企业公平平竞争存在总承包商商在资格或合合同不允许的的情况下进行行转承包和分分包大体上按合同同规定执行东莞市和广州州市建筑安装装工程市场比比较本地和港澳台台企业选择建建筑安装工程程公司时更注注重价格，而而日本和欧美美企业更重视视质量和工程程管理港澳台企业日本和欧美企企业价格质量施工力量和专专业技术水平平资质证明从事过的工程程和行业内其它公公司的认可工程管理表示不太重视视表示十分重视视选择建筑安装装工程企业的标准本地企业外来企业以其其较高的资质质和凭借规模模效益取得的的成本优势，，形成了对本本地企业的威威胁本地企业、外外来建筑安装装工程企业资资质比较本地拥有资质质的建筑安装装工程企业共共110家，，外来企业共共50家本地一级资质质企业中只有有4家，而外外来企业中拥拥有一级资质质的企业有33家企业的资质不不仅代表企业业建筑工程管管理水平和施施工质量、技技术能力，还还决定了承接接工程量的大大小。如：广广州一建承接接东莞市广东东现代国际展展览中心，建建筑面积7万万平方米外来企业，如如华西建设、、本溪金鼎完完成工程质量量较高，已在在本地拥有样样板工程和优优良工程，口口碑较高，已已对本地竞争争者形成威胁胁描述本地企业外来企业一级二级三级四级一级二级三级36%55%5%4%6%28%66%资料来源：建建委市场科总数[个]11050日资企业选择择标准AB优势日资企业选择择建筑安装工工程企业的标标准和AB优势比较价格质量工程管理资质证明日资办推荐*从事过的工程程和行业内其其它公司认可可施工力量前延或后续服服务专业设计水平平重要性/AB的优势因素12345使AB在日资/外资资公司的建筑筑安装市场上上取得核心竞争争优势建议采采取的措施通过与稳定的的、有资质的的施工建设单单位进行长期期战略合作，，以取得更低低的成本优势势通过与采购商商战略、稳定定的合作，取取得优惠的采采购价格；或或通过外包采采购定单，降降低采购成本本严格质量管理理，建立系统统的质量管理理控制体系与施工建设单单位一同制定定项目进度计计划，协调运运作识别项目进程程中的关键路路线和关键工工序，当与计计划出现偏差差时及时调整整组成虚拟团队队，加强培训训或聘用“外外脑”，提高高业务洽谈和和设计专业技技术水平通过与日本公公司选择建筑筑安装工程企企业的标准和和AB的优势进行比比较，AB公司仍有不断断改进的空间间资料来源：访谈，罗兰•贝格分析高低*日资办的推推荐对日资企企业首次进入入东莞，选择择建筑安装工工程公司影响响大，但对二二期和后期工工程时选择影影响减弱AB公司在保保持原有核心心竞争优势的的同时，应加加强业务拓展展和核心支持持团队的培养养，使工程业业务具有更高高的柔性和市市场反应速度度，赢得提高高竞争力的潜潜在源泉建筑工程业务务今后应加强的的领域充分发挥现有有的优势，系系统、有计划划和重点地开开展业务拓展展贯彻以客户为为导向的服务务理念，延伸伸前延和后续续服务业务拓展与设设计、预算部部门无缝合作作建立完整的工工程计划、控控制和核算体体系培养设计、预预算的核心团团队，支持业业务拓展提高项目管理理能力，合理理配置项目经经理的权、责责、利范围，，并以高效的的管理体系和和组织结构支支持总体上，外部部市场为AB公司的主营营业务发展提提供了广阔的的空间；同时时，AB公司司在高成长的的建筑安装和和房地产市场场上保持高盈盈利能力描述未来五年，东东莞市房地产产行业的年增增长率为20%，能支持持AB公司的房地产产业务战略发发展目标AB公司房地产业业务的利润率率高于行业的的平均水平未来五年，日日本、欧美企企业用于建筑筑安装工程的的投资额年增增长率均高于于20%，可可以支持AB公司建筑安装装工程业务的的战略发展目目标AB公司建筑安装装工程业务的的利润率约为为20%，高高于行业15%的平均利利润率AB业务组合分析析：表示销售额额大小利润率市场增长率10%50%0%12.5%25%建筑安装工程程业务房地产业务低成长低盈利市场高成长低盈利市场高成长高盈利市场低成长高盈利市场房地产业务组组织结构建设设的总体思路路上有三种模模式可以选择择模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能够够短期内有效效解决企业人人才不足的现现状，但以契约关系确确定的合作关关系无法充分分的从企业总总体利益角度度来考虑问题题完全委外的特特点由于人力资源源匮乏，缺乏乏专业性人才才或者招聘专专业人才的财财务成本和时时间成本过高高，在组织结结构各业务职职能领域都和和专业化的公公司进行合作作，借助外部部的专业化经经验和知识来来弥补企业的的不足和满足足企业快速发发展的需求企业自身的业业务运作组织织以精益型为为主，职能部部门的工作重重点主要是控控制、协调和和监督而不是是具体操作建立核心职能能部门，对委委外的工作进进行有效监督督和控制优势有效地解决企企业人才不足足的问题有利于企业的的快速扩张有利于发挥专专业化分工的的优势充分利用社会会资源劣势协调和控制的的工作量和成成本很大项目控制风险险大有可能导致局局部最优化而而不是总体最最优企业无法形成成稳定的竞争争力以契约关系确确定的合作关关系无法充分分的从企业总总体利益角度度来考虑问题题部分委外能能有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足，但委委外职能和和合作伙伴伴的选择至至关重要部分委外的的特点企业在某些些领域缺乏乏专业化的的知识和经经验，因而而在这些职职能领域借借助外界专专业化公司司来进行运运作部分业务职职能领域由由企业自身身来建立，，整个业务务的运作需需要内、外外部人员协协调完成既有以控制制监督为主主要任务的的职能部门门，也有从从事具体操操作的业务务职能部门门优势通过利用社社会资源，，有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足有利于发挥挥专业化分分工的优势势有利于培养养企业自身身的核心团团队和核心心能力劣势协调和控制制的工作量量较大核心职能委委外对企业业总体带来来高风险以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题全部自建有有利于对价价值链的各各个环节进进行控制和和协调，但但管理成本本较高全部自建的的特点企业在业务务运作的各各职能领域域都建立起起相应的业业务部门整个业务流流程体系的的运作主要要依靠内部部的力量来来完成各业务部门门的主要任任务是计划划、监督、、实施和控控制优势有利于企业业形成稳定定的业务运运作体系对价值链的的各个环节节进行控制制和协调有利于培养养企业的组组织优势和和核心竞争争力劣势对专业人才才需求高，，人事成本本较高无法充分利利用外部专专业化公司司的专业经经验和能力力部门之间协协调要求高高管理成本较较高目前国内建建筑工程企企业主要有有两种发展展模式项目公司模模式公司的核心心优势在于于获得工程程项目公司自身不不拥有设计计，土建队队伍与设计公司司，施工队队建立紧密密的合作关关系拥有良好的的项目管理理人员工程多采用用分包形式式来完成建筑安装公公司模式描述公司拥有自自身的设计计，土建队队伍建筑安装业业务完全由由自身完成成公司经营灵灵活性大公司固定成成本小可以实现优优势互补资金需求小小优点公司易于控控制质量和和成本拥有各方面面的专业人人才对其它企业业的依赖性性大质量控制，，成本控制制难度较大大缺点公司固定成成本较高资金需求较较高经营灵活性性较低战略方向的的确定决定定了企业组组织结构的的选择适应发展战略的组织结构设计原则有利于房地地产业务和建筑安装装工程业务的迅速速发展组织结构对市场的快快速反应速速度以”最大限限度满足客客户需求““为目标标有利于公司司内部核心心团队的培培养高效而精简简保持和强化化公司的核核心竞争优优势构建符合战战略发展目目标和市场场竞争环境境的组织结结构是实现现AB战略目标的的前提房地产业务务以操作管管理为主的的管理模式式建筑安装工工程业务以以战略管理理为主的管管理模式有效的决策策,业务务计划,财财务监控体体系合理的集分分权管理模式合理的部门门设置明确的部门门任务、功功能、职责责界定清晰的人员员岗位编制制以及职责责、权力、、能力要求求界定充分考虑保保持和利用用现有的核核心竞争优优势以客户为导导向并且加加快市场反反应速度组织结构构建符合集集团战略目目标和市场竞争环环境的组织织结构确立AB公司的管理理模式，建建立一整套套明确的管管控体系建立相应的的决策和监监督流程重新设计组组织架构，，强化薄弱弱的功能，，纠正职能能错位界定明确的的部门任务务和责任明确管理幅幅度业务流程再再造系统考考虑四个领领域，从而而达到战略略目标对流流程的要求求消除非增值值活动活动间等待待不必要的活活动过量的库存存重复的活动动不同部门重重排的格式式反复的检验验跨部门协调调增加/重排排环节企业用以规规避风险的的关键点企业用以强强化控制的的关键点有利于提升升顾客满意意度的流程程环节可以减少重重复、提升升效率的环环节调整可以缩短时时间、降低低成本的环环节调整简化活动设计合理的的交付品过于复杂的的表格过于专业分分工的程序序复杂的沟通通形式缺乏优化的的物流可以以更低低廉方式进进行分包的的非核心工工作消除各个流流程环节中中不必要的的交付品完善缺少的的交付品设计明确格格式的交付付品明确的交付付人和接受受人对交付品的的监控战略目标减少成本快速响应增加控制节节点明确流程对流程的要求对流程的要要求流程设计的的原则顾客导向原原则快速反应原原则系统优化原原则追求流程整整体绩效最最优集成管理当外部市场场环境发生生变化时，，能迅速调调整竞争策策略追求客户服服务的最终终效果整合的用户户界面，而而非分离的的用户界面面业务流程再再造应遵循循顾客导向向，快速反反应以及系系统优化的的原则强调对外部部市场竞争争环境的快快速反应强调顾客满满意一支相对稳稳定的高素素质的人力力资源队伍伍是实现企企业战略目目标的基本本保证建立一支强强有力的经营管理精精英梯队吸引大批优优秀人才加加入-树立并并宣传企业业良好好形象-有计划划地广泛开开展社社会招聘聘(名牌大大学学，人才招招聘会，委委托猎头公公司等)塑造企业成成功文化，，以激励并并保留优秀秀骨干员工工-营造企企业内部公公平民民主的气气氛，提高高员工的信心心与责任感-创造富富有活力的的内部优胜劣劣汰的竞竞争机机制，激发发员工工的主主观能动性性在完善的人人员长期发发展计划下下培养具有有良好专业业素质和经经营管理潜潜质的优秀秀人才，形形成一支上上下紧密衔衔接的精英英人才队伍伍-“量体体裁衣式””的终身职业培训训(入职培培训，在岗培培训，深造等)-培养““经理候选选人”阶阶梯梯队伍绩效考评体体系建立清晰明明确的岗位位考评标准准，形成权权责相当，，奖惩分明明的制度建立清晰明明确的，并并结合业绩绩和能力的的个人评估估标准，作作为薪酬调调整和职务务任免的决决策基础将考评或考考核的结果果有机地与与薪酬体系系挂钩，并并与员工职职业发展紧紧密联系考评或考核核的结果将将作为人员员晋升的基基本参考标标准，建立立公平有序序的内部竞竞争机制薪酬体系调整原有的的工资体系系，在纵向向分级与横横向分档上上设计合理理的浮动空空间，形成成有激励性性的上升梯梯度确定合理的的固定工资资与变动工工资的比例例结构改善现有福福利机制，，加强非资资本性激励励因素，增增强企业凝凝聚力人员评价和和选拔体系系优化人员招招聘流程，，明确决策策部门，做做到有章可可循建立明确的的员工能力力评估标准准，使之成成为人员选选拔的基本本标准充分结合各各种评估结结果，制定定合理公平平的晋升条条件与途径径，培养与与发掘具有有管理潜质质的优秀人人才需要重新设设计AB公公司人力资资源体系，，使之更制制度化、规规范化，以以适应业务务迅速发展展的需要9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。01:30:5601:30:5601:30