云南2016年房地产估价师制度与政策：城紫钱、绿线、蓝线和黄线管理试题

云南省2016年房地产估价师《制度与政策》：城市紫钱、绿线、蓝线和黄线管理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、一套建筑面积为100面，单价为2000元/面的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%,则该套住宅的。A：实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元B：实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元C：实际单价为2000is/m2,实际总价为20万元D：实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2,成新率为70%,房地产年净收益为140元/m2,土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为元/m2。A：1700B：2000C：2100D：2400E：工业用地的监测点评估价格3、某宗工业用地面积为5000mz,容积率为1.0,楼面地价为800元/mz,若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0,其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2,居住用途建筑面积占60%,楼面地价为1000元/m2。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格4、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章5、()是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A.全面覆盖B.大量定制C.市场专业化D.产品专业化6、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：物业出租经营成本B：业主希望的投资回报率C：通货膨胀率D：同类物业的市场供求关系E：借款合同7、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性8、住宅专项维修资金的使用须经—同意。A.房产管理部门B.物业服务企业C.业主委员会D.业主大会9、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。A：待开发房地产价值B：管理费用C：销售税费D：购买待开发房地产应负担的税费E：工业用地的监测点评估价格10、下列市盈率的表达式中，正确的是_。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流11、路线价的理论依据是房地产价格形成的。A：预期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益递增递减原理E：工业用地的监测点评估价格12、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由｛）规定。A：全国人民代表大会B：国务院C：国土资源部D：住房和城乡建设部E：执行层的组织协调13、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为―。18%20%15%25%14、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。A：科学性B：权威性C：系统性D：稳定性E：执行层的组织协调15、导致某种房地产需求量变化的主要因素不包括。A：相关房地产的价格水平B：该种房地产的开发成本C：消费者的收入水平D：消费者对未来的预期E：工业用地的监测点评估价格16、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是_。10.2%10%11.5%10.52%17、下列应计入用地面积的有。A：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地B：市政管辖的道路、街道等公共用地C：公共使用的河涌、水沟、排水沟D：经规划部门核定需要作为市政建设的用地E：执行层的组织协调18、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金.当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元.（2005年试题）A：13.2B：15.9C：19.5D：20.4E：借款合同19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m?D：915元/m?E：工业用地的监测点评估价格20、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是—分析的目的。A.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率21、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类型物业的市场供求关系22、业主委员会应当自选举产生之日起—日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。1530456023、房地产泡沫产生的基础是。A：投机需求膨胀B：金融机构过度放贷C：房地产市场中的过度开发D：土地资源的稀缺性E：借款合同24、—是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程25、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A.商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B.商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C.商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D.商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0・5分）1、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明_。A.房地产市场存在着泡沫B.房地产市场不景气C.房地产市场很繁荣D.房地产市场不存在泡沫2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于一万元。5365495578163、在城市大气污染中，生活污染源包括等。（2008年房地产经纪人相关知识试题）A：家庭汽车污染B：生活燃料污染C：居住环境污染D：城市垃圾污染E：食品加工形成的大气污染4、下列房地产中，不得设定抵押的有_。A.共有房地产B.未解决权属争议的房屋C.已出租的房屋D.被执法机关查封的房屋E.经济适用住房5、商业银行的职能包括。A：充当信用中介B：变货币资本为货币收入C：充当支付中介口：创造派生存款和信用流通工具E：变货币收入为货币资本6、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就—出台了部门规章。A.红线B.绿线C.紫线D.蓝线E.黄线7、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等内容作出了明确规定。A：房地产交易管理机构人员资格管理B：房地产交易管理机构的管理C：房地产中介服务人员资格管理D：房地产中介服务机构的管理E：房地产中介服务管理等要求8、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。A：城市化水平的提高B：房地产开发建设的技术进步C：房地产本身价格的提高D：消费者收入水平的提高E：房地产开发建设要素价格下降9、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。八：双方达成的是一种单务合同8：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C：甲公司是乙公司的被代理人D：甲公司开始支付的款项是一种定金E：停止侵害10、经济增长通常用一定时期内实际的平均增长率来衡量。A：国内生产总值B：国民生产总值C：国民收入D：国民消费水平E：执行层的组织协调11、城市规划的批后管理主要是。A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证口：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作12、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请_。1〜3人4〜5人6〜10人11〜13人13、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以—状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产14、下列属于损益表内容的有。A：负债B：投资收益、营业外收入C：销售收入、销售成本、销售税金、销售利润D：营业外支出、所得税E：净利润15、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是_。A.属于国有土地的，核发《国有土地使用证》B.属于集体土地的，核发《集体土地所有证》C.使用国有土地的，核发《国有土地所有证》D.使用集体土地的，核发《集体土地使用证》16、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。1.050.950.981.0317、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。A：应付票据B：应付账款C：应交税费D：应付债券E：执行层的组织协调18、银行券具有以下特点。A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通使用E：定期，但可以长期流通使用19、所谓—就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。A.概算设计B.限额设计C.设计概算D.限额概算20、，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：借款合同21、某房地产开发项目的占地面积2万面，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2,预测销售价格为8000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的容积率为。A：1.4B：1.5C：1.6D：1.8E：借款合同22、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。A：调