某地产项目营销策划报告

大亚湾项目营销策划报告思维导图市场分析营销执行物业评估定位回顾物业建议区域发展研究宏观政策分析规划布局分析商务公寓建议住宅部分定位商业部分定位酒店公寓建议房地产市场分析项目属性概况产品特征分析项目营销策略项目推广策略项目活动策略大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势2006年，大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现100.2亿元，比上年增长90.3%，随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。2002－2006年大亚湾区生产总值（GDP）区域生产总值（亿元）增长幅度占全市比例大亚湾区100.290.3％10.7％惠阳区90.3916.2％9.7％惠城区394.0316.4％42.2％2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局信息来源：市统计局2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。宏观经济—整体GDP以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（GDP）第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中，石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。高新技术产业：大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。单位：亿元2006年同比增长所占比例本区生产总值100.290.3％——第一产业2.42.8%2.4%第二产业72.7150.1%72.6%第三产业25.116.8%25.0%招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8％和63％，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局宏观经济—产业布局石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增——2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司——欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道动工。——2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。——2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。——2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。——2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。——2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币，该项目与大亚湾霞涌紧密相连……大亚湾重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。宏观经济—重点项目（1）

中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。发展格局大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。

港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。

东风本田汽车零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。1998年11月获得ISO9002质量认证；1999年11月获广东省高新技术企业称号；2002年11月获广东省先进技术型企业称号。

中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角宏观经济—重点项目（2）人口变化2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产也快速发展城市/区域惠州市同比增长大亚湾区同比增长GDP（亿元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地产市场启动期平稳发展期减缓发展期房地产发展曲线800美元4000美元8000美元人均GDP快速发展期发展态势：

2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。目前，就人均GDP来看，大亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。宏观经济—与房地产对应关系大亚湾非正常期惠州正常期大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于行政商务区（城市功能重点区）大亚湾区“五区一岸线”规划图“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业行政、金融、商务和居住石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流宏观经济—大亚湾规划本项目位于中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机大亚湾区中心区各片功能规划区域土地面积（平方公里）主要特征发展方向可建设性整体22——惠州城市南部的滨海新区强北片8清华大学编制了概念性规划；无历史遗留问题居住、文化娱乐强中片7环境比较差；设施配套不齐全行政办公、商业服务强南片7环境比较差；烂尾楼林立星级酒店、旅游休闲度假弱中心区北片介绍：

土地面积：位于淡澳河以北，总用地面积为8平方公里，目前建设量较小，规划控制得比较好。

功能定位：是以行政办公、商业服务、文化娱乐、生活居住为主的综合性城市功能区。

规划现状：现已由清华大学城市规划设计研究院编制了北片区核心地段2.3平方公里的概念性规划，近期将先启动建设北区主干道路、市政广场、虎头山公园。信息来源：大亚湾规划局宏观经济—中心区规划大亚湾区产业与周边城区形成有机互补现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地电子加工、纺织、家具……高新技术、金融、物流、制造工业……东莞市深圳市惠州市工业制造、高新技术……石化产业区和港口物流产业基地大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。惠阳区宏观经济—产业融合未来交通网络络提供动力，，为吸引外地地客增多了筹筹码公路方面：连接区内外的的高等级公路路—惠（州））澳（头）疏疏港大道可与与深汕、惠盐盐、广汕、广广惠、惠河等等高速公路联联通；大亚湾湾沿海公路即即将动工建设设，建成后将将使大亚湾至至深圳特区（（关内）的距距离缩短至36公里。铁路方面：京九铁路支线线——惠（州州）大（大亚亚湾）铁路已已建成通车。。空运方面：开发区距深圳圳宝安国际机机场70公里里，距广州国国际机场150公里，距距香港赤鱲角角国际机场120公里，，均在两小时时车程内。2008年3月，惠州机机场将恢复飞飞行。海运方面：开发区内的惠惠州港是京九九铁路南端最最便捷的出海海口，可直航航世界各大港港口。大亚湾立体交交通网络形成引发产业格局局延伸交通优势开发区已初步步形成了由港港口、航空、、铁路、公路路和光纤组成成的立体交通通通讯网络。功能延伸立体交通网络络引发片区新新的产业格局局延伸，未来的大亚亚湾片区依托托海港的独特特优势将会成成为珠三角新新的热点区域域之一。同时，深莞惠惠立体交通网网络将为大亚亚湾带来了大大量深圳等异异地投资客。。宏观经济—城城际交通大亚湾规划———参考图片片大亚湾规划鸟鸟瞰图大亚湾用地规规划图大亚湾规划夜夜景图大亚湾小桂湾湾效果图大亚湾宏观经经济与规划——小小结1、大亚湾区区经济整体呈呈现高速发展展势头，以中中海壳牌为首首的第二产业业发展迅猛，，其辐射性已已延至惠州及及珠三角。2、石油石化化产业成为大大亚湾区经济济的强力引擎擎，国际科技技、管理型人人才剧增，由由此而引来的的住房需求必必将释放。3、大亚湾区区人均GDP大幅增长，，房地产处在在快速发展轨轨道。4、珠三角产产业互补和融融合，大亚湾湾交通网络日日益完善，惠惠深半小时生生活圈（大亚亚湾、惠城、、惠阳和龙岗岗区）浮出水水面。5、本项目位位于大亚湾中中心区北片，，片区的起点点高、可建设设性强的规划划为项目赢得得了发展先机机！2007年1-4月中央央重大政策一一览表类型文件政策内容政策目的对本项目影响金融上调人民币存款准备金中国人民银行决定从2007年1月15日、2月25日、4月16日起，分别三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，人民币存款准备金率升至10.5％。紧缩贷款，以巩固调控成效★★央行再次加息央行3月18日起，个人公积金五年期以上的贷款利率从4.59%调整为4.77%，人民币存贷基准利率将分别上调0.27%。国家针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施★★税收起征土地增值税从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。调节房地产开发企业土地增值收益和利润★★★★（1）城镇土地使用税暂行条例出台2007年1月1日起开始执行的城镇土地使用税提高2倍的政策同样适用于外商投资企业和外国企业。提高城镇土地使用税，加大外商在内地投资限制力度★房产温家宝2007年政府工作报告1、发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式2、发展面向广大群众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度3、正确运用政府调控和市场机制两个手段，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控4、整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管保持固定资产投资适度增长，优化商品房供应结构，增加普通商品住宅，加强房价监管力度★★廉租房制在年底前建立建设部要求尚未建立廉租住房制度的市、县，要在2007年年底前建立。尚未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设比例的城市，要在今年一季度予以明确。增加廉租住房供应，解决人民生活居住问题★★《物权法》物权法明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权★★土地温家宝2007年政府工作报告1、认真执行土地利用总体规划和年度计划2、完善和严格执行节约集约用地标准，提高土地利用效率和集约化程度3、控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准4、落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理5、严格土地管理责任制，落实土地督察制度加强土地监管力度，提高土地利用效率，通过用地税费政策调控土地出让收支管理★★★（2）土地审批下放省级政府报国务院批准的城市建设用地，从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报。加大地方政府对土地的监管力度★运用遥感技术开展第七次土地执法检查国土资源部将应用遥感技术开展第七次土地执法检查，检查北京等90个城市的新增建设用地变化情况。这次检查的范围是卫星遥感监测图片（简称卫片）反映的2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。加大土地监察力度，控制和规范城市新增建设用地情况★★（1）2007年国国家开始起征征土地增值费费，目前大亚亚湾管委会已已开始土地整整治土地工作作，倘若开始始实质整治，，必将影响到到本项目。（2）温家宝在2007年政府府工作报告上上提出加强土土地监管力度度等相关政策策，其作用必必将影响地方方土地市场。。宏观政策后市政策预测测：短期内整整体影响有限限，物权法和和人民币升值值形成正面影影响2007年，，将是房地产产政策、土地地政策和金融融政策执行非非凡的一年，，各类政策完完善和落实必必将成为政策策发展主方向向，主要目标标仍是监控土土地市场、调调整住房结构构和规范市场场秩序等。其其中，◎房地产产政策：2007年年政府必将从从多方位多手手段调控房地地产市场———以国六条为为基础，““90－70”住房结结构政策和经经济适用住房房政策将会得得到进一步落落实，普通商商品房、廉租租房和经济适适用房供应比比例将会历史史性增加。◎土地政政策：地方土地资源源紧缺，2007年土地地调控不会松松弛，调控将将继续在国六六条的“严格格控制土地、、优化土地供供应结构、打打击土地囤积积”框架下进进行，土地政政策（土地增值税）和规划政策将将继续作为政政府调整房地地产市场供给给方面的主要要手段。◎金融政政策：预计2007年房地产调调控将在现有有的框架下持持续，除加强强已有政策的的执行力度外外，增加保障障性住房建设设，加息、提提高准备金、、首付比例、、物业持有阶阶段税费征收收等将可能是是2007年年金融政策调调控的几大热热点。◎物权法：2007年物物权法条文进进一步清晰和和明确，有效效保护权利人人的物权。◎人民币升值：2007年国国际油价、矿矿石价格涨幅幅都很大，房房地产价格持持续上扬，人人民币升值的的预期正在走走强，吸引大大量国际游资资涌入中国。。本项目住宅和和公寓，受此此政策影响较较大，户型设设计90平方方米以下须达达70%以上上。2007年政政府整治土地地市场决心不不减，本项目目土地受政策策影响较大。。若本项目通过过贷款进行建建设，则受金金融政策影响响显著。消费费者方面影响响不明显。置业者购买信信心增强。宏观经济—政政策影响本项目对外资资将更有吸引引力。虽然就现有条条件预测后市市政策对本项项目影响有限限，但是应警警惕国家开发发政策风险（（大亚湾规划划）、城际关关联性开发政政策风险。大亚湾土地政政策：整治拉拉开序幕，难难度和范围不不容忽视大亚湾湾区土土地政政策：：根据大大亚湾湾管委委会惠惠湾[2007]5号文文件显显示：：2007年2月规规划修修编和和闲置置土地地清查查的范范围为为：全全区整整治土土地面面积36.54平方方公里里，其其中西西区上上杨4.92平平方公公里，，霞涌涌大岭岭1.81平方方公里里，响响水河河南部部3.87平方方公里里，中心北北区10.65平方方公里里，占占全区区整治治土地地的29.1％％，中心心南区区15.29平平方米米。本项目目位于于大亚亚湾中中心北北区土土地整整治范范围内内。大亚湾湾区尤尤其中中心区区土地地大多多已出出让，，均掌掌控在在开发发商手手中，，土地地闲置置整治治未落落实之之前土土地入入市时时间不不确定定，项项目未未来竞竞争不不明朗朗。国务院院关于于加强强土地地调控控有关关问题题的通通知））一、进进一步步明确确土地地管理理和耕耕地保保护的的责任任二、切切实保保障被被征地地农民民的长长远生生计三、规规范土土地出出让收收支管管理四、调调整建建设用用地有有关税税费政政策五、建建立工工业用用地出出让最最低价价标准准统一一公布布制度度六、禁禁止擅擅自将将农用用地转转为建建设用用地七、强强化对对土地地管理理行为为的监监督检检查八、严严肃惩惩处土土地违违法违违规行行为。。本项目目宏观经经济——地方方政策策影响响（1）大亚湾湾土地地政策策：土土地放放量较较大，，未来来竞争争形势势严峻峻2007年年惠州州市（（大亚亚湾区区）招招商引引资推推介会会招商商项目目用地地根据惠惠州市市国土土局资资料显显示，，2007年大大亚湾湾区招招商引引资推推介会会招商商项目目用地地合计计37宗，，土地地面积积为691.3万平平方米米，建建筑面面积1382.6万万平方方米，，容积积率多多为08－－2.0，，其中中多为为石化化工业业用地地，居居住用用地仅仅三宗宗，土地编编号为为8、、9、、10号，，土地地面积积约164.7万平平方米米，建建筑面面积329.3平方方米，，地块块之大大不容容忽视视。且于2007年年1月月29日已已集中中挂牌牌成交交。区土地地供应应特征征：土地性性质：：石化工工业土土地占占主体体，居居住用用地面面积约约占23.8％％；居住用用地：：居住用用地地地块数数量少少，但但地幅幅完整整，且且集中中于澳澳霞大大道上上。出让时时间：：三宗居居住用用地于于2007年1月29日日集中中挂牌牌成交交。竞争形形势：：三宗居居住用用地将将与本本项目目形成成竞争争。宏观经经济——地方方政策策影响响（2）大亚湾湾土地地市场场：放放量大大，工工业用用地主主导，，居住住用地地数量量少但但规模模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间1石化工业用地1232892465780.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让2石化工业用地1017972035940.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让3石化工业用地48198963960.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让4石化工业用地1400002800000.8~2.0已完成征地补偿2006年10月14日已出让5石化工业用地965951931900.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让6石化工业用地1154422308840.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让7石化工业用地1798373596740.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让8居住用地800891601782已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交9居住用地90386018077202已完成征地补偿2007年1月29日已挂牌成交10居住用地66287413257482部分征地补偿未完成2007年1月29日已挂牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让13石化仓储用地1130002260000.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让14港口用地964251928500.8~2.0计划2007年9月前完成盘整计划2008年3月前出让15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让16工业用地1000002000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让17工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让18工业用地1120362240721.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让19工业用地524591049181.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让20工业用地40070801401.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让2007年年惠州州市（（大亚亚湾区区）招招商引引资推推介会会招商商项目目用地地表（（一））宏观经经济——地方方政策策影响响（3）大亚湾湾土地地市场场：放放量大大，工工业用用地主主导，，居住住用地地数量量少但但规模模大土地编号土地性质土地面积建筑面积容积率土地现状出让时间21工业用地500001000001.0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让22工业用0~2.0征地补偿未完成计划2008年3月前出让23工业用地1862803725601.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让24工业用地1252622505241.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让25工业用地855271710541.0~2.0部分征地补偿未完成计划2008年3月前出让26工业用地678001356001.0~2.0已完成征地补偿2006年5月30日已出让27工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让28工业用地531251062501.0~2.0已完成征地补偿2006年11月23日已出让29工业用地500001000001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让30工业用地31000620001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让31工业用地25870517401.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让32工业用地28250565001.0~2.0已完成征地补偿2006年8月14日已出让33工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月27日已出让34工业用地20000400001.0~2.0已完成征地补偿2006年10月8日已出让35工业用地997501995001.0~2.0已完成征地补偿2006年7月28日已出让36工业用地967751935501.0~2.0已完成征地补偿计划2008年3月前出让37工业用地94105818821161.0~2.0已完成征地补偿2006年8月29日已出让合计——691288413825768——————2007年年惠州州市（（大亚亚湾区区）招招商引引资推推介会会招商商项目目用地地表（（二））宏观经经济——地方方政策策影响响（4）国家政政策———小小结1、2007年年是中中央和和地方方房地地产、、土地地和金金融等等房地地产相相关政政策落落实年年，国国家起起征土土地增增值税税等相相关工工作，，土地地市场场进一一步规规范，，但后后期政政策效效果有有待观观察。。2、大大亚湾湾区土土地整整治已已展开开序幕幕，难难度和和范围围不容容忽视视（36平平方公公里）），项项目入入市时时间不不明朗朗，项项目未未来竞竞争形形势严严峻。。3、大大亚湾湾区土土地市市场放放量大大，工工业用用地占占主导导，居居住用用地数数量少少但规规模大大。同同时，，产业业的集集聚引引发了了工业业用地地的开开发，，不仅仅拉动动了经经济发发展，，而且且将引引发大大量的的高端端需求求。4、虽虽然就就现有有条件件预测测后市市政策策对本本项目目影响响有限限，但但是应应警惕惕国家家开发发政策策风险险（大大亚湾湾规划划）、、城际际关联联性开开发政政策风风险。。5、周周边项项目入入市时时机难难以把把握，，本项项目面面临竞竞争压压力较较大，，建议议本项项目就就目前前大好好形势势之下下尽早早入市市，抢抢占先先机。。大亚湾湾区供供应集集中，，大盘盘时代代来临临，未未来竞竞争不不明确确峰景湾湾新天名名城SOHO世世纪中天彩彩虹城城富康国国际在售楼楼盘拟售楼楼盘海韵··国际际菩提园园1期期菩提园园2期期熊猫国国际2期熊猫国国际1期三三组团团康汇花花园地块8号君豪国国际公公寓1期君豪国国际公公寓2期地块9号地块10号号南山国国际已售楼楼盘惠阳区区房地产产市场场—大大亚湾湾战国国图坪山葵涌万科17英英里金众项项目珠江东东岸听涛雅雅苑广场明明珠惠景豪豪苑半岛一一号1期锦绣豪豪苑2期华星··金碧碧雅苑苑1期期隆基天地地广场东方新城城1期本因坊··宝家园园都市广场场润鑫花园园丽江花园园尚城世家家1期壹品上城城2期信和苑2期华茂·倾倾城名钻钻长鸿花园园1期河滨世纪纪华城华宇·开开城公寓寓中豪华厦厦中豪国际际峰景左岸岸城市丽景景在售拟售锦上花华星·金金碧雅苑苑2期天安淡水水项目惠阳区快快速成长长，集约约发展已售锦绣豪苑苑3期海岸物业业项目SOHO世纪富康国际际中天彩虹虹城惠阳CBD秋长镇惠阳商业业中心区区房地产市市场—惠惠阳战国国图世贸广场场所属片区楼盘名称户型及比例主力户型大亚湾区熊猫国际一期三组团2房：83—91平方米占21%3房：126－128平方米占43%4房：147-153平方米占36%3房：120—128平方米4房：147—157平方米菩提园一期3房：153平方米占17%4房：204－298平方米占83%峰景湾2房：71-79平方米占23%3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸国际公寓1房：44－52平方米占70%2房：97平方米占10%3房：118－121平方米占20%康汇花园3房：128－136平方米占69%4房：157平方米占23%复式：230–239平方米占8%君豪国际公寓一期单房：28－34平方米占38%1房：36--50平方米占31%2房：61－71平方米占31%惠阳区华星金碧雅苑一期3房：131-133平方米占20%4房：143-151平方米占70%5房：155平方米占10%2房：70—90平方米3房：120—130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60%2房：50-60平方米占40%中雄广场明珠1房：30-62.37平方米占20%2房：70-84.47平方米占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市广场1房：38.9-51.6平方米占80%2房：71.99-76.12平方米占20%半岛一号一期洋房2房：80-91平方米占50%3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米占12%隆基天地广场1房：43－50平方米占20%2房：70－90平方米占25%3房：124－160平方米占55%丽江花园2房：90.43平方米占20%3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%大亚湾区区在售楼楼盘主要要以3房房和4房房为主，，面积大大于惠阳阳区户型构成成对比：：大亚湾区区与惠阳阳区在售售住宅主主力户型型差异大大。大亚亚湾区在在售楼盘盘主要以以3房和和4房为为主，3房面积积为120—128平平方米，，占32%，四四房面积积为147—157平平方米，，占29%；而而惠阳区区主要以以2房和和3房为为主，2房面积积为70—90平方米米，占27%，，3房面面积为120——130平方米米，占32%。。房地产市市场—大大亚湾户户型构成成所属片区楼盘名称户型创新卖点与本项目拟合度大亚湾区熊猫国际一期三组团客厅、餐厅独立布局，增加空间层次感和私密性，超大景观阳台形象、园林、居住环境★★★菩提园一期宽敞进道、宽大客厅、三阳台布局园林、景观★★★峰景湾无创新价格★海岸国际公寓超宽面观景大幅玻璃价格★康汇花园无创新地段★★君豪国际公寓一期结构简约，紧凑实用，投资型户型户型★★★惠阳区华星金碧雅苑一期超大入户花园和景观阳台园林★★壹品上城无创新地段★★中雄广场明珠超大阳台，入户花园地段、景观★★都市广场投资型户型地段★★半岛一号一期特设玄关，客、餐厅全明设计，所有房间观景窗设计形象、园林、户型、居住环境★★隆基天地广场投资型户型，分布合理地段★★丽江花园主卧南向270度落地凸窗，精品入户花园，超宽阳台品牌开发商、地段、景观★★★★假定本项目拟合条件：地段、形象、户型大亚湾户户型亮点点频现，，个别堪堪比深圳圳，初始始卖点为为主（价价格）户型创新新对比：：大亚湾和和惠阳片片区在售售楼盘大大部分户户型各有有千秋，，个别楼楼盘户型型设计新新颖，例例如：熊熊猫国际际一期三三组团———客厅、餐餐厅独立立布局，，增加空空间层次次和隐私私，客厅厅和卧室室共享超超大阳台台，并注注重南北北通透等等。卖点对比比：大亚湾区区主要以以初始为为主要卖卖点，如如价格和和地段，，而形象象、居住住环境、、物业管管理等方方面较少少。房地产市市场—大大亚湾户户型特点点熊猫国际际一期三三组团———户型型展示：：引导韩韩式居住住潮流，，动静区区分离超大景观观阳台独立客厅厅户型方正正，南北北通透客厅餐厅厅独立布布局超大厨房房空间三室两厅厅建建筑面面积：约约126.37—128.83平方方米两室两厅厅建建筑面面积：约约91.63平平方米前后分设设观景及及生活阳阳台客厅、餐餐厅分离离布局，，功能分分区科学学整体户型型方正实实用，通通透更敞敞亮尺度讲究究的凸窗窗，充分分照顾采采光及观观景房地产市市场—重重点项目目案例君豪国际际公寓一一期———户型展展示：公寓楼客客厅和卧卧室共享享大阳台台②①①②一房一厅厅：36—50平方米米两房一厅厅：61—71平方米米户型创新新分析：：客厅和卧卧室共享享超大阳阳台，并并注重南南北通透透户型时尚尚简约，，舒适怡怡人设计紧凑凑实用，，功能分分区清晰晰、合理理房地产市市场—重重点项目目案例所属片区楼盘名称均价（元/平方米）加权均价（元/平方米）大亚湾熊猫国际一期三组团42002845菩提园一期3400峰景湾3200海岸国际公寓2450康汇花园3000君豪国际公寓一期3000（含350装修）惠阳都市广场3700（含400装修）3465中雄广场明珠3600锦绣豪苑二期2100半岛一号一期一期最后一批单位价格未定本因坊·宝家园3200丽江花园3700尚城世家一期二期均价未定隆基天地广场3800（含480装修）润鑫花园2780华星金碧雅苑一期2800东方新城一期3400信和苑2期2300壹品上城4500惠景豪苑2380大亚湾区区在售楼楼盘价格格低于惠惠阳区，，但品质质大盘价价格高达达4200元/平方米米价格对比比：大亚湾在在售楼盘盘加权均均价为2784元/平平方米，，低于惠惠阳区620元元/平方方米，其其中熊猫猫国际一一期三组组团由于于成功异异地营销销策略和和高端形形象，销销售价格格最高，，达4200元元/平方方米，因因此拉升升了片区区销售价价格。注：加权权均价已已扣除装装修标准准房地产市市场—大大亚湾价价格现状状所属片区楼盘名称小区配套市政配套大亚湾熊猫国际一期三组团银行、游泳池、网球场、会所、餐厅、幼儿园、超市大亚湾中心幼儿园、大亚湾管委会、地税局菩提园一期游泳池、娱乐区、会所、网球场西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村峰景湾篮球场、商业群楼西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村海岸国际公寓酒吧、餐厅三星购物广场、大亚湾人民医院、大亚湾邮局、大亚湾中心幼儿园、大亚湾管委会、地税局康汇花园中心花园、会所、幼儿园红树林公园、体育中心、市政广场、大亚湾管委会、地税局君豪国际公寓一期商业街西区中学、兴汉小学、大亚湾西区医院、响水河超市、上杨度假村惠阳华星金碧雅苑一期游泳池、商业群楼惠阳区实验小学、淡水六小、惠阳人民医院壹品上城空中花园、会所、商业群楼好宜多购物广场、沃尔玛购物广场中雄广场明珠商业群楼市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院都市广场商业群楼、空中园林市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院半岛一号一期会所、临时幼教中心、体育公园、高尔夫球场、市政广场、中医院、雅园小学、三和医院隆基天地广场商业群楼市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院丽江花园健身房、超市、咖啡厅、儿童游乐设施、商业步行街、双会所市政广场、中医院、图书馆、雅园小学、三和医院不齐全，，生活环环境有待待进改善善，居住住氛围弱弱配套设施施对比：：大亚湾区区楼盘配配套主要要是会所所、商业业群楼、、娱乐场场、球场场、学校校、医院院、政府府机构等等，但目目前投入入运营较较少，居居住生活活环境落落后于惠惠阳区。。但小区区和市政政配套规规划新，，建设无无障碍，，相信后后期配套套设施完完善，小小区入住住率和居居住氛围围必将上上升。房地产市市场—大大亚湾产产品配套套所属片区楼盘名称客户群体大亚湾熊猫国际一期三组团龙岗厂区中高级管理人员，深圳投资客，中海壳牌及周边企业中高级管理人员菩提园一期深圳、香港养老和投资客户，周边公务员、企业中级管理人员峰景湾深圳及其他外地投资客户，中海壳牌及周边企业中级管理人员海岸国际公寓深圳及其他外地度假、投资客户，澳头及海港厂区的投资客康汇花园周边公务员，部分大亚湾本土客户君豪国际公寓一期龙岗及深圳投资客，部分大亚湾和惠阳的投资客、企业白领惠阳华星金碧雅苑一期大亚湾厂区企业管理者、惠阳本土居民（主要用于换房）壹品上城深圳和本土投资客为主中雄广场明珠深圳、惠州投资客，以及周边原始居民、政府公务员（自住）都市广场深圳及惠州投资客，以及本地居民半岛一号一期深圳投资客户、深惠来往的商务客隆基天地广场深圳、惠州投资客，以及周边原始居民、政府公务员（自住）丽江花园政府公务员、商务人士、深圳投资客和香港人深圳客户户撑起大大亚湾住住房需求求半边天天，投资资市场前前景乐观观大亚湾区区客户来来源———本地客客户：外外地客户户＝5：：5大亚湾区区置业目目的———自住客客户：投投资客户户＝4：：6房地产市市场—大大亚湾客客户群体体大亚湾区区在售楼楼盘深圳圳客户比比例片区项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）规模主力户型目前工程进程入市时间大亚湾新天名城425001625689栋2房72-82平方米3房99-127平方米5月动工2007年下旬听涛雅苑——50000——单房：13平方米1房：28平方米2房：51－60平米已动工2007年5、6月珠江东岸6132281058679——1000套别墅——2007年下旬熊猫国际二期总640000总1110000————未动工——菩提园二期总1077261383935栋3房、4房打地基2007年中旬海韵国际——159561栋——在建10层2007年下旬君豪国际公寓二期总8000总600003栋1房、2房挖坑2007年中旬地块8号80089160178————————地块9号9038601807720————————地块10号6628741325748————————合计30582275889242————————大亚湾区区拟售住住宅资料料表房地产市市场—大大亚湾拟拟售项目目概况大亚湾区区拟售项项目有10个，，整体占占地面积积约306万，，建筑面面积为589万万平方米米，考虑虑分期开开发和推推售时间间等因素素，预计计近期内内推出建建筑面积积约100－200万万平方米米。大亚湾区区近期内内推出建建筑面积积100－200万平平方米截至日期期4月24日片区项目占地面积（平方米）建筑面积（平方米）规模主力户型目前工程进程入市时间惠阳区住宅部分海岸物业项目190841333001栋写字楼，1栋酒店式公寓，2栋住宅——未动工——华宇·开城公寓91391501栋13层单体建筑，底3层未商业群楼1房：35-55平方米2房：57-63平方米快封顶2007年中旬河滨世纪华城1135858977一层商业裙楼5488平方米，和5栋12层住宅楼，4栋18层住宅楼——打地基2007年底峰景左岸5955300002栋小高层——施工至9-10层2007年5月中豪国际900022161——1房、2房施工至10-11层2007年5月中豪华厦900029937——2房、3房施工至10-11层2007年5月中天彩虹城90000460000————打地基——天安淡水项目392000约780000——未定未动工未定华星金碧雅苑2期总30165总98533————未动工2008年城市丽景2964.535217————在建——华茂·倾城名钻38175400023层，1-3层为商场，4层为架空层园林风情1房：56-61平方米2房：87-100平方米3房：120平方米施工至10层2007年5月锦上花约2000约15000——小户型挖地基未定长鸿花园1期——52575————出地面——住宅合计6029371778850————————商务公寓SOHO世纪3610485481栋——5月动工——富康国际6000450001栋——建至6层2007年5月惠阳区拟拟售住宅宅资料表表注：SOHO世世纪、富富康国际际为商务务公寓，，截至日日期4月月24日日房地产市市场—惠惠阳拟售售项目概概况惠阳区近近期内推推出商住住面积178万万平方米米房地产市市场———小结1、目前前大亚湾湾区在售售楼盘竞竞争不算算激烈，，集中于于以熊猫猫国际为为中心的的西区。。2、大亚亚湾区在在售楼盘盘偏向居居家型物物业，三三房和四四房居多多，而投投资型物物业（公公寓）成成为市场场新宠。。3、依托托深圳、、香港和和国际知知名设计计单位，，大亚湾湾区户型型设计亮亮点频现现，得到到异地置置业者的的认可和和追捧。。自身卖卖点较为为初始，，仍需挖挖掘和延延展。4、大亚亚湾在售售楼盘价价格低于于惠阳区区，但品品质大盘盘价格高高达4200元元/平方方米。5、目前前大亚湾湾区市政政配套欠欠缺，居居住氛围围不浓郁郁。随着着后期楼楼盘陆续续入市，，片区居居住环境境将有所所改好。。6、大亚亚湾区高高尚品质质物业和和投资型型物业受受到深圳圳等异地地置业者者的认可可和追捧捧，个别别楼盘深深圳置业业者所占占比例约约五成。。7、近期期市场供供应量较较大，竞竞争市场场趋于不不明朗，，走差异异化路线线是产品品发展的的出路。。思维导图图市场分析析营销执行行物业评估估定位回顾顾物业建议议区域发展展研究宏观政策策分析规划布局局分析商务公寓寓建议住宅部分分定位商业部分分定位酒店公寓寓建议房地产市市场分析析项目属性性概况产品特征征分析项目营销销策略项目推广广策略项目活动动策略项目回顾顾产品定位分析客户定位分析形象定位描述价值预期项目开发思路整体定位位——功能多元元化集办办公、商商务、住住宅、商商业的综综合体满足于多多层次（（城市白白领、商商务人群群、投资资客、实实力型企企业）置置业需要要的高尚尚楼盘区域级商商业中心心+社社区服服务中心心大亚湾CBD城城市综综合体产品定位位－公寓寓大亚湾CBD,国际酒酒店公寓寓大亚湾CBD,国际商商务公寓寓所属区域域处于大大亚湾城城市中心心区，并并在城市市功能中中主要担担当具有有酒店级生生活品质质的居住住产品；属于城市市现实及及未来规规划的CBD核核心区域域的项目目，项目目产品能能够具备备商务接接待与居居住的双双重功能能；具备国际际酒店级级的配套套设施与与高品质质服务（（星级酒酒店式大大堂设计计，叫车车服务等等）；服务的客客户来源源多元化化（包括括外资企企业的外外籍人士士等）所属区域域处于大大亚湾城城市中心心区，并并在城市市功能中中主要担担当具有有商住两两用的高高档居住住产品；；属于城市市现实及及未来规规划的CBD核核心区域域的项目目，项目目产品能能够具备备商务接接待与居居住的双双重功能能；具备小型型商务办办公的软软硬件条条件的居居住产品品；服务的客客户来源源多元化化（包括括外资企企业的外外籍人士士等）产品定位位－住宅宅与商业业大亚湾城城市中心心大型生生活社区区，高尚尚的居家型中中等户型型产品所属区域域处于大大亚湾城城市中心心区，并并在城市市功能中中主要担担当具有有规模化社社区、人人文文化化个性特特点、居居家型产产品；服务的客客户来源源多元化化（包括括异地、、外企、、外籍人人士等））城市级商商业中心心区与风风情商业业街所属区域域处于大大亚湾城城市中心心区，并并在城市市功能中中主要担担当具有有综合型商商业集合合体、别别具风情情的街区区商业、、城市极极具规模模与特色色的商业业中心；；产品功能能、档次次及特征征定位主要满足足当地政政府中高高层管理理人员；；石化及及物流产产业中的的中高级级白领人人士基本本的居住需求；以以两口及及三口之之家为主主要的家家庭结构构特征。。需要长长期在大大亚湾工工作的深深圳商务务客户以以及看重重大亚湾湾未来发发展前景景和良好好居住环环境的较较有实力力的投资客户群体体的投资资需求，，考虑长长线投资资较多；；主要满足足当地政政府部门门高层干干部、石石化及物物流产业业的中高高级管理理人士自住与商商务交流、休休闲娱乐乐的需求；；深圳经经济实力力一般型型投资客户的投投资需求求；考虑虑短线投投资较多多；主要满足足港务、、工业、、城市行行政职能能的商务务人口自自住功能能，满足足深圳中中产阶层层，中小小型投资客户的投投资需求求，产品品主要以以大一房房和小两两房以及及少量复复式产品品为主，，商务公公寓宜商商宜住，，功能复复合，投投资风险险较小。。住宅——本地中高档档住宅，异异地中档住住宅酒店公寓———大亚湾CBD，国际际酒店公寓寓商务公寓———大亚湾CBD，国际际商务公寓寓深圳客户成成为大亚湾湾主流需求求，当地大大型企业员员工及公务务员次之专访发现：：大亚湾购购房者年龄龄集中在25-50岁之间，，文化程度度不高，大大家庭居住住习惯，私私营业主占占多数。且且深圳去大大亚湾购房房都占了相相当的比重重。本地客户职职业构成结论：从在售楼楼盘的客户户组成来看看，深圳客客户占了相相当的比例例，约为35－55％，其中中以坪山、、坪地等邻邻近大亚湾湾的区域的的客户为主主。而当地地的大型企企业的中高高层管理人人员也占了了不小的比比重，另有有部分当地地公务员。。从产品类类型来看，，部分小户户型由于地地段差、产产品不佳等等因素较难难吸引深圳圳客户，但但地段佳、、具有升值值潜力的小小户型吸引引了大批深深圳客户。。购房客户来来源客户定位——片区客户户区域分析析访谈和市场场调研的结结果表明：：本地客户户以自住需需求为主，，深圳客户户以投资需需求为主投资与自住住比例：6:4本地与异地地比例：5:5调研结论：：60.5%的购房者者购房目的的是收益性性投资的深深圳人及当当地的公务务员及企业业管理人员员；二次购购房的购房房者比例仅仅次于投资资者，这部部份人主要要是已有自自建住宅的的当地居民民改善现有有居住环境境，彰显自自己的身份份。客户定位——片区客户户结构分析析调研表明以以投资为置置业目的的的客户占有有市场较大大比重合理的价格格，自然环环境和升值值潜力是访问客户户都比较看看重的因素素。被访者者在购买时时还会考虑虑楼盘的地地理位置及及开发商的的实力。产品购买力力要素分析析—一房（45－55平米））：区域发展及及环境>价价格>户型型>地段>升值潜力力两房（60－85平米））：区域发展及及环境>户型>景观观环境>价价格>地段段三房（90－120平米米）：户型>景观观环境>配配套>价格格>地段四房（120－－150平平米）：户型>景观观环境>配配套>价格格>地段客户定位——片区客户户产品需求求特点访谈表明住住宅置业者者心理接受受价位在3600－－3800元/㎡左右，基基本切合市市场的实际际价格调查结论：：3600元/㎡是是被访者心心理预算价价格，但是是当问及如如果产品较较好但价格格偏高时，，被访者表表示能够承承受的加权权平均单价价在3800元/㎡㎡左右。4200元元/㎡是购购买的极限限能够承受受的价格。。产品户型价价格需求———一房（45－55平平米）：单单价3600－3800元/平米两房（60－85平平米）：单价3400－－3600元/平米米三房（90－120平米）：：单价3300－3400元元/平米四房（120－150平米））：单价3200－－3300元/平米米客户定位——片区客户户价格承受受特点游离客户与大亚湾有有一定工作作缘，亲情情缘，看重重大亚湾未未来发展的的投资型客客户（包括括惠东、东东莞等）重要客户港务流动性性商务人士士，当地政政府部门中中中高层领领导；惠州州，惠阳投投资客户核心客户当地石化及及物流等产产业中的本本地公务员员，当地政政府公务员员，深圳投投资客户客户定位——本项目客客户定位形象定位———大亚湾CBD,国际际领地建筑风格———本项目建筑筑外立面线线条简洁、、流畅；建建筑物顶部部设计简约约；银灰色色调的色彩彩体现国际际化时尚简简约的风格格人文景观特特点——设区的园林林景观设计计中会所以以及社区服服务中心的的设置注重重营造社区区的文化氛氛围，且注注重公共参参与性的园园林景观节节点的控制制产品及客户户特征———大亚湾CBD建筑综综合体项目目，所属区区位具备高高端领先的的形象特征征，物业类类型和产品品功能多样样化；并具具备国际化化的生活标标准，多元元国际的客客户来源进进一步增强强了社区的的异国情调调片区典型项项目价格走走势熊猫国际：：06年12月销售价价格3600元/平平米；07年4月月销售价格格4200元/平米米；5个月实现现600元元的价格增增长,实现现6％的增增长幅度。。君豪国际公公寓：06年12月销售价价格3000元/平平米；07年4月月销售价格格3600元/平米米；5个月实现现600元元的价格增增长,实现现6％的增增长幅度。。市场价格增增长：本项目预计计07年12月推出出，按照目目前市场3200元元/平米的的均价水平平，保守预预计12月月市场均价价增长3800元/平米项目入市期期片区价格格预测基础价值———户型、公建建、园林、、品质拓展价值———交通、地段段、配套、、社区氛围围、物管外延价值———实效营销、、品牌、形形象价值基础价值拓展价值外延价值420040003600住宅价格（单位：元元/平方米米）众厦产品价价值模型根据价格测测算模型本本项目在产产品本身的的基础价值值的基础上上通过一定定的物业建建议和营销销最终实现现价格：公寓的平均销售售价格在：：5000元/平方方米酒店公寓销销售价格范范围：5000－5500元/平平方米(不含500元/平平米装修））商务公寓销销售价格范范围：4500－5000元/平平方米住宅的平均销售售价格在：：4000－4200元/平平方米本项目入市市期价格预预测思维导图市场分析营销执行物业评估定位回顾物业建议区域发展研研究宏观政策分分析规划布局分分析酒店公寓建建议住宅部分定定位商业部分定定位商务公寓建建议房地产市场场分析项目属性概概况产品特征分分析项目营销策策略项目推广策策略项目活动策策略项目属性概概况——区区位、交通通本项目位于于大亚湾经经济技术开开发区，规规划中心区区行政商务务区内，交交通路网发发达距离深圳龙龙岗20分分钟车程距离惠阳淡淡水仅15分钟车程程距离惠州港港仅10分分钟车程项目主要的的通行线路路：1）沿海高高速2）盐坝高高速项目四至及及地块特征征25号云路路澳霞大道地块平整，，呈规则的的长方形状状，且具备备良好的自自然山景资资源项目南临澳澳霞大道、、大亚湾市市政府和体体育馆，东东临25号号云路，西西临市政路路，北临一一条双向四四车道的车车行道本项目自东东向西由低低向高错落落排布，较较宽的楼间间距保证了了项目的高高舒适性楼间距29－33米米，舒适性性佳项目东侧布布置18层层小高层住住宅对东面面行车道抗抗性不大，，西侧布置置较高的高高层住宅最最大程度上上实现了项项目的高价价值项目东侧布布置了3栋栋17＋1层小高高层住宅和和一栋18层酒店公公寓项目西侧为为3栋25＋＋1层的高高层住宅和和一栋28层的商务务公寓项目北侧为为一栋三座座26＋1层的联体体点式住宅宅楼规划