新城区域营销战略

万辉昆明西山新城

区域营销战略本阶段是本次顾问工作的第二阶段

——制定区域营销战略与策略整体定位和启动期物业发展战略工作内容成果项目所在区域价值定位项目整体发展战略项目定位各开发阶段客户分析和目标体系项目整体规划的调整建议项目启动期物业发展建议项目营销战略与策略区域营销战略区域宏观经济背景研究区域房地产市场调研相关住宅市场分析客户研究城市规划背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究区域认知度调查消费者休闲偏好研究昆明投资物业调查昆明休闲项目调查区域营销案例研究区域营销策略研究区域营销价值诉求区域营销推广策略区域营销展示策略区域营销物业策略项目营销时间计划表2本次汇报主要分为5部分内容前期整体定位和规划简要回顾区域营销的目标分解和现实条件制定区域营销战略的情境分析Part.3Part.2Part.1同类情境的典型案例分析Part.4Part.5区域营销战略要点3我们认为万辉西山项目在昆明城市大背景下面临三个现实挑战问题1、项目所在区域的价值成为最重要资源，如何最佳利用区域价值？问题2、未来太平板块内大规模开发项目推出，项目整体定位如何处理板块内部的关系？问题3、对于2700亩的区域开发，开发周期长，且启动较早，如何确定分阶段目标和客户体系？太平板块现有定位混乱。挑战1挑战2板块内部统一规划缺位。挑战3项目长期开发面临昆明整体市场的快速变化。4本项目必须在板块定义、板块内部站位和动态开发客户选择上进行取舍，明确项目的整体发展战略太平板块现有定位混乱。板块内部统一规划缺位。项目长期开发面临昆明整体市场的快速变化。1.明确太平板块的发展方向和功能定位2.明确项目自身在太平板块中的定位和相互关系3.确定分阶段目标和客户体系跑赢城市发展大势的问题确定项目在板块中站位问题动态开发的路径选择问题太平板块：昆明大都市的休闲板块（中央休闲区）本项目：都市休闲板块中的中心生活区分期开发：基于客户分析的各阶段发展目标我们认为，战略的本质是取舍效应，以及通过取舍建立起来的操作实施系统。5项目整体发展战略在于利用和整合自身资源，形成

中央休闲区，倡导昆明人新的生活方式太平板块在大昆明都市融合的发展趋势下，将弥补城市缺失的都市休闲功能，构建昆明未来的中央休闲区。本项目应充分借助板块的休闲价值实现市场价值；并针对区域生活功能薄弱的缺点，分期逐步打造板块生活中心区。最终本项目成为实现“出则享受自然生态之美，入而享有城市繁华之利”的生活梦想的复合休闲型的生活新城。战略体系营销区域造势：营销区域的休闲价值，为项目实现市场价值区域功能站位：弥补区域生活功能的缺失，与本区域其他项目差异互补，超越竞争发展目标分期逐步打造区域生活中心区，最终成为复合休闲型的生活新城核心理念实现“出则享受自然生态之美，入而享有城市繁华之利”的生活梦想6本项目发展方向——大都市的休闲板块需要形成复合多元的物业组合和休闲配套元素来支持休闲主义生活休闲成为生活的主张；生活作为休闲的表达。自然休闲生活休闲主义生活都市生活整体定位日常生活方式的彻底转换传统生活方式的回归和提升日常生活方式功能定位度假、放松休闲、度假、放松、养老日常居住与自然的关系Oneandonly进一步是自然，退一步是社区远离自然与城市的关系出世离世而不出世入世对交通和配套的依赖较弱，主要强调对资源的拥有对城市配套要求较弱，但要求项目内部有特色配套和便捷交通强，主要依靠城市资源和城市配套生活方式单调静谧缓慢冷清丰富多元时尚创新精神舒适随性鼓励交流丰富，便捷紧跟时尚快节奏的巨大压力居住文化的孤立封闭产品结构单个项目由于资源条件一致往往表现为单一化产品大规模社区，产品结构丰富，满足多元化需求同时营造社区氛围根据项目区位不同，单个项目内部往往表现为相对单一化产品竞争要素自然资源强势度社区生活氛围营造高性价比的产品地段、地段还是地段市场典型野鸭湖本项目主城区楼盘7我们为实现这个目标，确定了整体规划的要点生活中心区适度开放性市镇化特征组团式规划布局半公共空间促进交流街坊院落式居住模式中等密度的整体开发强度增强公共休闲空间复合功能，完善配套物业产品的多样性动态成长性不同组团和分期的差异投资产品的特征配套的分级组团配套的不同主题配套的共享8建议根据路网条件和地形地貌将地块分成四个大的组团。公共中心配套在原有位置不变，良好的昭示性和可达性有助于承担板块和社区级配套的功能。四组团在保持相互紧密联系的同时，应进一步加强组团内部之间的联系，使其产生内部凝聚力和活力。将四个组团作为四个相对独立的小镇来规划和定位，内部分别按照不同分期和相关目标市场来设计混合型社区。不同的小镇各自形成鲜明的配套主题和规划风格。强化各小镇的分组团配套，并作为各项主题的重要载体。各小镇分期分区开发，具备不同的休闲符号；人们的个别行动协作成网络和更大的整体。根据以上要点，我们充分考虑了地块资源条件和开发次序，设计出了分四个主题内容来统领休闲主题的整体规划水岸休闲主题小镇文化休闲主题小镇坡地休闲主题小镇运动休闲主题小镇公共中心配套9我们为本项目制定了第一阶段的开发目标，客户的价值关注点以及核心竞争力第一阶段（2007-2009）第二阶段第三阶段阶段开发目标项目成功启动，完成集团财务目标；初步奠定项目品牌为大都市休闲板块发展方向打下基础保证持续开发，实现高额利润建立项目品牌实现项目整体财务目标建立企业品牌阶段客户类别投资主导型客户别墅梦追寻客户安宁地缘客户异地投资客（养老度假为主）N/AN/A阶段核心竞争力产品的投资价值区域整体投资前景度假休闲社区的营造N/AN/A产品类型小面积联排别墅小独栋叠拼别墅经济型花园洋房Loft极少量大独栋N/AN/A10本次汇汇报的的第2部分分内容容前期整整体定定位和和规划划简要要回顾顾区域营营销的的目标标分解解和现现实条条件制定区区域营营销战战略的的情境境分析析Part.3Part.2Part.1同类情情境的的典型型案例例分析析Part.4Part.5区域营营销战战略要要点11我们对对项目目启动动期的的目标标分解解，认认为必必须在在保证证一期期顺利利实现现市场场消化化基础础上，，为项项目长长期开开发打打下基基础启动期期的目目标首要目目标是是实现顺顺利的的市场场消化化；启动期期并不不以获获取最最高利利润为为首位位目标标。成功树树立项项目形形象，，奠定定项目目品牌牌，并并树立立万辉辉地产产的企企业形形象；；扎根昆昆明，，为长长期开开发西西山新新城项项目打打下基基础；；为大都都市休休闲板板块发发展方方向打打下基基础。。启动动期期自自身身的的财财务务目目标标启动动期期对对于于项项目目整整体体的的任任务务项目目首首期期218亩亩约约570套套，，计计划划于于2007年年下下半半年年入入市市正因因为为启启动动期期肩肩负负着着对对于于项项目目整整体体的的任任务务，，启动动期期营营销销的的策策略略和和成成本本考考虑虑也也应应从从项项目目整整体体角角度度出出发发！！12从启动期期区域营营销的约约束条件件看，万万辉必须须利用企企业现有有资源，，并充分分挖掘外外部资源源，同时时承担完完成项目目营销和和组织区区域营销销的任务务内部约束束条件外部约束束条件推售时间间面临回回款要求求工程进度度进展顺顺利营销费用用需要控控制内部资源源不充裕裕一期所有有物业已已经封顶顶，整体体法式风风格；目目前进行行到样板板房和核核心景观观区阶段段。现场售楼楼处已经经封顶，，设计为为现代风风格。尚尚未确定定市区内内售楼接接待处。。2007年下半半年开盘盘，并保保证基本本完成销销售，计计划10月左右右开始二二期开发发；集团对营营销费用用控制较较严格，，目前集集团建议议包括乙乙方费用用控制在在1000万。。万辉目前前采取的的是精简简式团队队操作，，人力现现状不充充裕。对外交通通状况显显著改善善板块内项项目尚未未大规模模启动昆安高速速2月通通车，连连接太平平镇的引引桥5月月开通。。恒大项目目开始与与营销广广告部门门接洽，，2007年基基建可能能启动；；板块内其其他均正正在酝酿酿中，不不能与本本项目同同期启动动。13本次汇报报的第3部分内内容前期整体定定位和规划划简要回顾顾区域营销的的目标分解解和现实条条件制定区域营营销战略的的情境分析析Part.3Part.2Part.1同类情境的的典型案例例分析Part.4Part.5区域营销战战略要点14情境分析所所思考的关关键问题目前昆明客客户群对安安宁区域和和太平板块块如何认识识的？既然本项目目启动期主主要针对客客户的物业业投资需求求，目前投投资市场的的反映如何何？如何利用休休闲主题使使得本项目目和区域成成为市场认认可的投资资对象？15安宁知道并并且去过，，但是对于于太平镇没没有印象。。——昆明明水利局公公务员安宁是一个个工业区，，污染一直直很眼中，，长期以来来雾气很重重。——气象局局公务员安宁和西山山给人印象象不好，心心理距离很很远，不属属于昆明，，空气给人人印象不好好。——搜房房网昆明站站昆明人将安安宁镇定位位为工业区区；对太平平板块尚缺缺乏明确的的关注和认认知，具有有抗性42%有较大比例例的被访谈谈者认为安安宁镇是工工业区，空空气污染严严重；仍然有较多多市民不了了解太平镇镇或者认为为太平镇交交通不便；；对于太平镇镇通往昆明明道路系统统的改善缺缺乏认知；；对于太平板板块尚未形形成明确的的印象聚焦焦。区域认知区域认知上上的主要抗抗性：16应将区域营营销重点集集中在太平平板块，并并通过营销销推广化解解对于陌生生区域、距距离和环境境的抗性区域推广的的关键任区域推广太平板块安宁市优美环境融入昆明印象聚焦弱化项目与与安宁之间间的关联；；通过宣传太太平板块，，突出项目目的作为““优美环境境，融入昆昆明”的属属性和优势势；在大众心目目中进一步步强化交通通改善及便便利性；切入具体的的营销价值值点来形成成印象聚焦焦。区域认知17主城区外围围尚未出现现主流投资资板块，消消费者投资资热点区域域的选择受受政府和开开发商行为为影响较大大物业投资市市场现状主城区、滇滇池度假区区和呈贡是是市民普遍遍首选的投投资区域对野鸭湖、、北市区、、世博园等等地的投资资兴趣不大大。投资者选择择投资对象象的主要原原因有两个个：第一是是升值潜力力；第二是是置业保值值珍藏的意意愿，这种种意愿的冲冲动主要来来自于项目目所带来的的身份认同同所带来的的归属感，，以及对于于整体认可可之后的珍珍藏冲动。。本项目区域域营销的重重点也是这这两点昆明人眼中中首选的最最具房地产产投资价值值区域：昆明人选择投资物业的要素应对的举措区域前景项目稀缺程程度升值潜力身份认同&归属感对项目和产产品的认可可保值珍藏意意愿化解区域抗抗性增强区域和和项目的特特色吸引力力18对昆明人首首选休闲度度假区域的的调查。太平镇并非非传统的休休闲度假地地，一张白白纸；昆明尚未形形成具备强强势口碑和和影响力的的休闲度假假场所；昆明人生活活方式由于于时间和地地点选择不不同而分割割；短假主主要活动时时间和空间间不统一；；尚未出现具具有较强兼兼容性的休休闲场所；；城市化时尚尚休闲+生生态休闲是是主流的休休闲风格；；同一城市方方向中，温温泉镇较太太平镇具有有较好知名名度；休闲度假市市场现状休闲市场的的主要现状状：的被调查者者将野鸭湖湖世博园片片区和滇池池旅游度假假区作为最最喜爱的休休闲度假区区域；9%的被调调查者将温温泉镇作为为首选的休休闲地；将太平镇作作为首选休休闲地的市市民不足5%；72%的昆明人会会在周末选选择出游；；27%的周周末时间选选择在周末末与朋友喝喝茶；33%的周周末时间选选择在家中中度过。40%对昆明人短短假时间利利用的调查查。19市场对特色色鲜明和有有活力的休休闲地有较较大期待；；通过强化化休闲地的的生活方式式和场所精精神，会加加大到访率率和停留时时间休闲活动缺缺乏新鲜感感，休闲活活动分散无无体系。昆明消费者者的声音：：区域推广的的关键手段段：利用市场现现状，通过过对新生活活方式的营营销突破单单纯项目之之间的竞争争；居住和休闲闲结合起来来进行推广广，体验场场所精神。。超过90%的市民认认为昆明休休闲场所单单调、缺乏乏特色。超过76%的的出游者选择择一天往返，，主要原因是是由于缺乏有有吸引力的配配套设施。相对于休闲环环境来讲，对对于休闲度假假场所的更多多抱怨来自配配套设施不完完善和服务质质量差。90%区域推广的关关键任务：利用板块逐步步形成的特色色休闲所带来来的吸引力；；适当考虑与周周边休闲主体体的关联和整整合；现阶段重点依依靠项目核心心价值点进行行推广；产品商品服务生活方式体验验价值低价值高现有休闲产品品我们的竞争力力野鸭湖水艺天下日式金方柏联国有培训基地地本项目：休闲闲+居住20情境分析对于于区域营销的关键结论:为使西山项目目成为市场认认可的投资对对象，在化解解抗性的同时时，需要从区区域和项目两两个角度迅速速形成市场吸吸引力；必须通过突出出太平板块环环境和交通，，形成消费者者对于区域的的印象聚焦，，化解市场对对于陌生区域域的抗性；项目启动期应应寻找准确的的价值切入点点，来强化休休闲地的生活活方式和场所所精神，建立立市场吸引力力。21区域营营销的的任务务、目目标分分解和和关键键举措措区域营营销的的任务务目标目标的的分解解实现目目标的的关键键举措措2、从从项目目角度度强化投投资价价值1、从从区域域角度度奠定投投资价价值A化解解市场场对区区域的的抗性性B强化化区域域的升升值潜潜力增强项项目的的吸引引力自身环环境印象聚聚焦可达性性区域推推广策策略珍藏保保值意意愿升值潜潜力执行展展示策策略执行产产品策策略执行推推广策策略确定核核心价价值点点——传传递核核心价价值点点——兑兑现核核心价价值点点——承承载核核心价价值点点22本次汇汇报的的第4部分分内容容前期整整体定定位和和规划划简要要回顾顾区域营营销的的目标标分解解和现现实条条件制定区区域营营销战战略的的情境境分析析Part.3Part.2Part.1同类情情境的的典型型案例例分析析Part.4Part.5区域营营销战战略要要点23万科东东海岸岸营销销所面面临的的情境境和任任务区域营营销的的任务务困境困境的的分解解实现目目标的的关键键举措措如何从从区域域角度度强化投投资价价值？？如何从从区域域角度度奠定投投资价价值？？市场对对区域域的抗抗性市场对对区域域的投投资价价值缺乏认认知急需增增强项项目的的吸引引力距离城城市中中心较较远，，交通通不便便，居住陌陌生区区域，，区域域内配配套缺缺乏缺乏稀稀缺资资源，，二线线海景景/山山景区域推推广策策略珍藏保保值意意愿升值潜潜力执行展展示策策略执行产产品策策略执行推推广策策略确定核核心价价值点点——传传递核核心价价值点点——兑兑现核核心价价值点点——承承载核核心价价值点点24东海岸岸项目目依靠靠整体体系统统的营营销手手段形形成奠奠定项项目的的投资资潜力力区域推推广策策略执行行展展示示策策略略执行行产产品品策策略略执行行推推广广策策略略真正正的的海海岸岸生生活活方方式式———传传递递核核心心价价值值点点———兑兑现现核核心心价价值值点点———承承载载核核心心价价值值点点确定定核核心心价价值值点点心理理距距离离：：东部部陌陌生生区区域域：：物业业投投资资潜潜力力：：缺乏乏配配套套：：如何何从从区区域域角角度度强化化投投资资价价值值？？如何何从从区区域域角角度度奠定定投投资资价价值值？？共同同的的海海岸岸生生活活方方式式，，淡淡化化不不同同物物业业的的功功能能和和客客户户特特征征积极极进进行行区区域域价价值值营营销销，，间间接接化化解解抗抗性性低开开高高走走的的价价格格策策略略，，增增强强项项目目的的投投资资价价值值现场充分分展示海海岸生活活方式前期强调调区域，，后期充充分宣传传海岸生生活方式式最大可能能挖掘对对距离无无抗性的的项目所所在区域域机构和和团购客客户充分宣传传和利用用大梅沙沙旅游配配套，强强化度假假概念，，化解对对陌生区区域的抗抗性重点营销销东部海海岸区域域，多角角度强调调区域和和项目的的未来升升值空间间海岸生活活方式的的吸引力力区域物业业巨大投投资价值值体验感＋＋低总价价的吸引引力25万科东海海岸的营营销聚焦焦点一：：

共同同的海岸岸生活方方式，淡淡化不同同物业的的功能和和客户特特征广告的主主打语幸福的人人住在东东海岸引领世界界的海岸岸生活“背山面面海”的的生活才才像样26万科东海海岸的营营销聚焦焦点二：：区域可可达性和和投资价价值强调区域域和项目目与海之之间的距距离从交通角角度消除除客户对对东部可可达性、、不便捷捷的抗性性大梅沙生生态旅游游区盐田7大大交通改改造工程程梧桐山隧隧道工程程27小区设计计和展示示中，特特别注重重气氛的的营造，，通过各各种细节节和元素素，使潜潜在客户户为之吸吸引，产产生震撼撼和共鸣鸣，促成成购买核心展示示区以沙沙滩游泳泳池及艺艺术小品品为社区区营造海海滨生活活的感觉觉通3D技技术宣传传片来展展示未来来生活场场景意象展示示区显示示项目规规模优势势和健全全配套露天游泳泳池水中婚礼礼堂楼体形态态沙滩排球球场泳池和热热带植物物28多渠道、、立体式式、高密密度的广广告投放放，将东东海岸的的信息多多触角的的与目标标客户接接触，使使项目成成为不可可不看/去的焦焦点户外路牌牌/高炮炮平面媒体体杂志/报纸/软文特刊29首期尝试试迎合客客户多种种需求，，物业类类型由混混合向单单一集中中；为增增强投资资价值，，价格低低开高走走时间轴2003—2004第一期10个月月第二期12个月月第三期2004—20052005—建面87003平米容积率0.57总户数759户户建面64000平米容积率0.8总户数436户户建面67400平米容积率1.12总户数753户户分期规模模产品11栋小小高层和和TH单套面积积147平米60%多多层，20%TH多层、小小高层、、公寓和和TH单套面积积114平米小高层为为主单套面积积90平平米均价6500元/平平米7500元/平平米配套社区中心心、商业业街两大公园园商业街、、两大公园园8500元/平平米30万科城与与十七英英里的启启示：““眼见为为实”实实景展展示是最最好的营营销方式式，是豪豪宅热卖卖的支撑撑点去了万科科城现场场之后，，我们的的第一个个想法就就是去抢抢银行或或者拼命命买彩券券。——万科科城拜访访者资料来源源：2004年年10月月世联现现场访谈谈“眼见为为实”是是客户的的真实心心理。营营销的最最终目标标是让客客户引起起冲动，，去认同同，接受受，在这这点上，，万科十十七英里里无疑是是做得比比较出色色的。——营销销专家营销方式式分析模糊概念念用精神距距离“我我能与海海保持的的距离””去弥补补实际的的距离为产品定定义新的的概念，，体现更更深层次次的意义义体验式营营销选房房当日成成交业主主乘游艇艇海上庆庆祝———尊贵的的最佳体体现广告宣传传直击生生活方式式营销活动动打造体体验感受受31SantaBarbara的困境境与观点点SantaBarbara的困境境SantaBarbara的观点点区域十分分陌生，，并非传传统的置置业片区区政府大力力主导城城市向滨滨湖新城城方向发发展，投投资跟进进心理距离离遥远，，片区形形象模糊糊直到你你给他他正确确答案案之前前，消消费者者很少少知道道自己己想要要什么么。天鹅湖湖和魅魅力之之城是是典型型的顺顺势而而为、、跑赢赢大市市的营营销策策略。。马山山项目目必然然与其其不同同，是是化解解抗性性的营营销模模式。。化解抗抗性的的后果果仅仅仅是没没有增强吸引力，是化解抗性的最有效方法。就像防守的最好办法就是进攻。交通迅迅速改改善，，但传传统印印象未未变32圣巴巴巴拉区区域价价值点点聚焦焦---多角度度增强强SantaBarbara吸引力力，是是营销销要解解决的的核心心问题题聚焦生生活方方式：：集中中渲染染纯正正南加加州小小镇闲闲适的的度假假生活活方式式充分体体验展展示：：必须须通过过启动动区核核心展展示区区的全全面展展示，，使拜拜访客客户产产生震震撼效效果产品增增值吸吸引力力：南南加州州风格格、大大面积积水岸岸广场场、地地下车车库、、附赠赠空间间区域价价值营营销：：重点点营销销东部部海岸岸区域域，多多角度度将调调区域域和项项目的的未来来升值值空间间后奢侈侈生活活方式式产品展展示体体验所所带来来的震震撼和和共鸣鸣产品本本身附附加增增值点点区域升升值带带来的的投资资价值值吸引力力来自自于系统广广告宣宣传推推广各节点点会员员参与与性活活动展示区区整体体和细细节效效果营销举举措卖场多多媒体体宣传传平面故故事渲渲染展示区区活动动和现现场效效果展示区区增值值点效效果楼书和和软文文宣传传平面和和户外外广告告宣传传现场营营销活活动的的引导导3334马山营营销活活动实实操效效果评评析时间活动名活动描述费用效果描述效果打分05年6月-06年3月前期蓄势在路牌，媒体上蓄势，05年10月参加房交会，提出马山计划还可以，使人们对马山有了一个模糊的认识，为下一阶段奠定了基础。3分06年3月寻找圣巴巴拉手机后三位为888的用户作为寻找圣巴巴拉的营运者，从而进行扩大影响力15万人民币效果很差，老百姓还以为是移动或电信做的抽奖活动1分06年4月王受之签名售书前期邀请作家王受之撰写一本《微风吹过圣巴巴拉》，现在进行该书的签名销售活动效果一般，仅引起了对圈内人士和媒体的一些关注，社会影响不大2.5分06年4月圣巴巴拉与您相约在城市中心设立接待中心，格调高档装修100万，报媒20万效果较好，在市民中树立了较高档次的形象3分06年5月加长林肯车展示附带宣传广告的林肯车每天往返于市区，房交会期间就停在现场停车场处并有美女模特展示11万/月/辆效果很好，市区与马山间的往返穿梭极大的吸引了市民对该区域和项目的关注，尤其是房交会外的展示，既省钱，效果又很好4分06年6月鲁豫有约，圣巴巴拉格调品鉴会6月10日，主持人陈鲁豫邀请房地产行业四位重量级嘉宾王漓峰，卢尔卡斯，陈劲松，陈志列做客现场，无锡电视台经济频道进行3.5小时的现场直播；1日-10日配合林肯车宣传，11日-30日电台反复播报10日访谈的精华稿，从而强化效果15万效果非常好，启动期109套物业在10日当天售出10套，6月共销售出45套，当月销售量列在无锡前十，引发了后奢侈生活的大讨论，极大增强了该区域的被关注度5分06年7月初百年电影，百年圣巴巴拉活动邀请了资深的四位老艺术家：胡汉三的扮演者刘江，刘兰芳，张目，谢芳做客圣巴巴拉1万/人2位艺术家以折扣价买了两套房，圣巴巴拉进而打出与名人相邻的招牌，使当月又售出10套3.5分06年7月底游艇码头邀请市政府领导为游艇起航剪彩码头30万租30年，游艇20万/艘因当时是周四，来得人很少，此次活动效果一般3分35案例对对标借借鉴主要的抗性化解措施东海岸马山西山新城距离抗性加强盐田七大交通改造工程/梧桐山隧道工程的宣传加强太湖大桥和十八湾公路等主干道施工、拓宽的宣传加强昆安高速主干道，引桥开通的宣传陌生区域和配套抗性宣传大梅沙旅游配套和度假概念强化度假区概念，举办区域内和旅游度假相关的营销活动强调休闲概念，举办参与式的特色休闲活动缺少投资价值抗性低开高走的价格策略低开高走的价格策略，总价主导，淡化单价的概念低开高走，控制总价增强吸引力方式

增强措施东海岸马山西山新城宣传一种新的生活方式引领世界的海岸生活方式后奢侈主义提出一种新的生活方式强调区域，项目未来的升值空间加强政府投资80亿打造大梅沙生态旅游区和交通改造工程的宣传后奢侈主义唯一的享用场所，南加州风格、大面积水岸广场、地下车库、附赠空间特定生活方式下，所含有的升值潜力震撼的启动期展示区眼见为实，全力打造实景展示展示区内做透每一个美国圣芭芭拉的细节，让你感觉真的和在美国一样，冲击力很强体验式的展示区内做透特定生活方式下的细节，增加冲击力36本次汇汇报的的第4部分分内容容前期整整体定定位和和规划划简要要回顾顾区域营营销的的目标标分解解和现现实条条件制定区区域营营销战战略的的情境境分析析Part.3Part.2Part.1同类情情境的的典型型案例例分析析Part.4Part.5区域营营销战战略要要点37本阶段段需要要确定定明确确具体体的区区域价价值诉诉求点点，并并从三三个角角度明明确提提升价价值的的区域域营销销战略略物业策策略展示策策略推广策策略兑现核核心价价值点点承载核核心价价值点点核心价值点传递核核心价价值点点38关于营营销的的价值值切入入点，，考虑虑4个个问题题谁是核核心受受众群群体？？核心心受受众众群群体体的的休休闲闲和和消消费费偏偏好好？？核心心受受众众群群体体的的投投资资置置业业偏偏好好？？从项项目目和和太太平平板板块块两两个个角角度度如如何何落落实实营营销销主主题题？？39我们们确确定定营营销销核核心心价价值值点点的的4个个关关键键原原则则！左岸岸的的后奢奢侈侈的的典雅雅的的乡村村主主义义的的异域域的的怀旧旧的的繁华华的的右岸岸的的特定定功功能能的的………宁静静隐隐秘秘的的奢华华的的能够够与与目目标标市市场场的的生生活活方方式式融融合合和和统统一一代表表目目标标客客户户群群的的集集体体价价值值观观反映映现现状状市市场场所所缺缺乏乏和和陌陌生生的的主主题题和和元元素素代表表市市场场消消费费趋趋势势和和发发展展潮潮流流40本项项目目项项目目前前期期主主要要的的客客户户群群是是本本地地的的投投资资主主导导型型客客户户、、别别墅墅梦梦追追求求客客户户和和异异地地的的投投资资者者来源地客户类型驱动因素支付总价能力RMB万元区域与物业形式进场时间昆明市区内和安宁地区生活升级客户居住面积放大，区域大环境良好和配套完善带来整体生活品质的改善。40-60具备良好大环境，或是未来城市主要发展方向，以及具备优良氛围低密度社区内的洋房或者多层产品。安宁市的生活升级客户在初期昆明市在中后期别墅梦追求客户实现自己能够拥有一套别墅或者有别墅感房子的梦想。主要作为自住度假、父母养老非别墅<40-60万别墅类<100万低总价公寓型产品小面积别墅产品中前期产品升级客户产品形式的彻底改变，以及具备品牌的项目或强势资源的高端产品。100-200万首先选择成熟的低密度区域，或者品牌项目以及具备强势资源的项目。选择独栋别墅或者联排别墅。中后期安宁市在中前期投资主导客户物业的投资价值所在区域的发展前景度假和养老功能作为补充非别墅<40-60万别墅类<100万低总价公寓型产品小面积别墅产品中前期地州和省外异地投资客物业的投资价值所在区域的发展前景度假和养老功能作为补充非别墅<40-60万别墅类<150万低总价公寓型产品中小面积别墅产品项目全程，中后期为主41考虑到昆明的的消费型城市市特点，营销销重点应该集集中于“少数数人的乐园，，多数人的梦梦想”角度。。营销的重点肯肯定是昆明人人和昆明市范范围。昆明人代表整整个昆明房地地产市场的集集体价值观方方向。其他客客户均受昆明明人置业行为为和习惯的影影响和引导。。项目必须参与与昆明市场产产生关联，不不能直接针对对安宁和地州州，即便一期期的重要客户户来自安宁和和地州。昆明人消费特特点：崇尚消消费、超前消消费、内需强强劲。在核心客户群群上向上拔一一个层次。右右岸、繁华和和富人生活应应该是方向。。昆明市中高财财富积累家庭庭异地投资客、、安宁本地客客昆明市中高财财富积累家庭庭产品升级客户户投资主导客户户本项目目标客户群体营销重点目标市场营销聚焦核心价值群体体置业行为话语语权集体价值观高高42区域营销基于于本项目的核核心价值点在在于通过纯正正法国风情的的载体，诠释释“右岸主义，，典雅生活””的主题，统领领典雅、时尚尚、活力、闲闲适的元素。。闲适散漫开放多元生态健康生活方式体验价值场所精神升值潜力珍藏价值保值值启动期为法国国小镇风格昆明人的生活活和休闲消费费特点超越休闲市场场竞争的策略略市场所认可的的投资物业特点典雅时尚活力闲适右岸主主义，，典雅雅生活活43本阶段段需要要确定定明确确具体体的区区域价价值诉诉求点点，并并从三三个角角度明明确提提升价价值的的区域域营销销战略略物业策策略展示策策略推广策策略兑现核核心价价值点点承载核核心价价值点点核心价价值点点传递核核心价价值点点44推广策策略关关键梳梳理从时间间节点点和宣宣传内内容上上入手手，区分区区域推推广和和项目目推广广找出最有效效的推广策策略从而在在控制营销销费用前提提下产生好好的效果重视政府的的导向作用用45研究显示：：口碑传送送，政府导导向的会议议，特色活活动，特色色展示，路路牌，电视视，项目软软性杂志，，车体，报报纸等渠道道被客户认认可度较高高渠道客户接受度客户口碑传诵★★★★★★政府导向峰会，大事件★★★★★★活动大事件，特色活动★★★★★★展示区街区展示★★★★★★样板房展示★★★★★围板、导视系统★★★★楼体条幅★★★★媒体路牌★★★★★电视★★★★项目软性杂志★★★★车体★★★★报纸★★★★普通杂志★★DM★★网络★★客户认可可度较高高的渠道道主要集集中在昭昭示性强强、直观观的渠道道上资料来源源：专家家访谈46推广策略略纲要3月中旬旬5月末7月中旬旬8月中旬旬10月区域推广广阶段项目推广广阶段预期效果果对该区域域加大关关注，扭扭转了一一些不好好的印象象解除四类类抗性，，引发对对所宣传传价值点点的讨论论引发右岸岸主义生生活模式式大讨论论任务消除区域域抗性，，宣传区区域价值值点（时时尚，典典雅，活活力，闲闲适）右岸主义义生活方方式观念念渗透强势营销销右岸主主义生活活方式右岸主义义生活方方式在昆昆明的影影响达到到巅峰右岸主义义方式持持续营销销推广策略方式式路牌，政政府活动动辅以报报纸路牌，活活动，软软性杂志志，报纸纸将项目目信息逐逐步释放放内部开盘盘日开始始报媒集集中报道道，体验验日配合合鲁豫有有约活动动，报道道推向高高潮，为为开盘日日蓄客参与式活活动辅以以媒体报报道让人亲身身体验到到右岸主主义生活活元素，，树立项项目良好好的口碑碑时间安排排依据：：根据样样板房，，核心景景观完成成时间及及营销效效果规律律，我们们最快要要8月初初开盘客户感知知感知，体体验到原原汁原味味的法国国右岸生生活气息息感知到我我项目提提倡的右右岸主义义，典雅雅生活的的概念绝大多数数人都知知道并能能较深刻刻理解右右岸主义义的内涵涵，8.5（开盘日日）7.28（体验验日）7.21（内部开开放日））47核心任务务：消除除区域抗抗性，宣宣传区域域价值点点（时尚尚，典雅雅，活力力，闲适适）（3月中中旬-5月末））---路路牌策略略昆明人，，未来流流行的生生活在哪哪里？？？？全新太平平时尚，典典雅，活活力，闲闲适。---全全新太平平，昆明明人的新新生活。。宣传区域域核心价价值点：：时尚，典典雅，活活力，闲闲适区域推广广阶段消除太平平区域抗抗性：25分钟钟你与市中中心的距距离全新太平平28亿可能与你你的脚有有关昆安高速-全全新太平花香和空气，，穿透你的心扉扉。全新太平消除低投资价价值抗性消除空气污染染抗性48活动配以媒体体报道（3月月中旬-5月月末）区域推广阶段段主题活动活动内容时间活动目的《太平区域发展定位讨论峰会》邀请昆明各大知名开发商和政府领导探讨站在昆明城市的战略高度，如何准确定位昆明各区域尤其是太平板块的发展方向，并指出太平板块定位为时尚，典雅，活力，闲适生活的前瞻性和正确性。4月消除太平区域抗性，传递该区域核心价值点，并得到政府认可传统休闲餐厅整合发展农家乐，但是要注意弱化和项目的关系，并控制费用5月提升太平区域知名度昆明房交会宣传全新太平区域的价值5月全新的太平区域认知逐渐在昆明房地产行业内达成共识昆安高速引桥通车剪彩活动邀请政府领导出席引桥通车剪彩，并将引桥到项目所在区域进行法国右岸气息的包装5月末加大公众对太平区域的关注力度，消除区域距离抗性，传递区域投资价值宣传定位：消消除区域抗性性，传递区域域核心价值点点形式：以活动动和路牌广告告为主，报纸纸杂志为辅，，传达昆明一一种新的生活活方式49核心任务：右岸主义生活活方式观念渗渗透---路路牌及项目软软性杂志策略略（6月初-7月中旬））右岸主义，典典雅生活EVIAN-埃韦昂项目推广阶段段一花香满地，夏夏季优雅的一一个哈欠EVIAN-埃韦昂强调右岸主义义强调参与体验验强调时尚，典典雅，活力，，闲适，与区域价值点点吻合路牌策略：项目软性杂志志策略：右岸生活解读读1一：右岸生活活起源左岸与右岸右岸生活特性性解读思想，经济，，哲学角度认认识右岸二：Evian新城游记记工程报道剪影影设计师简介精英团队组合合房地产新古典典主义趋势右岸生活解读读2右岸生活解读读3三：Evian产品评评论工程报道剪影影客户观点太平地区度假假景点红酒文化与Evian50活动辅以媒体体报道（6月月初-7月中中旬）主题活动活动内容时间活动目的右岸生活与您相约在城市中心设立接待中心，探讨右岸生活主义模式，6月扩大右岸生活在人们心中的知名度宣传定位：开开创新生活时时代----右岸生活主主义解读与讨讨论形式：以活动动和路牌广告告为主，报纸纸杂志为辅，，项目信息逐逐步释放传递递右岸主义生生活方式项目推广阶段段一51宣传定位：开开盘前后强势势营销，将右右岸生活方式式在昆明的影影响引致巅峰峰宣传形式：最最吸引人眼球球的林肯高贵贵车的车载广广告，著名主主持人陈鲁豫豫的王牌节目目“鲁豫有约约—右岸生活活品鉴会”辅以电视，，广播，报纸纸同时报导。。核心任务：强势营销右岸岸主义生活方方式（7月中旬-8月中旬））---活动动辅以媒体报报道主题活动活动内容时间活动目的林肯看楼车启动挂有西山新城--右岸生活宣传画的林肯车，往返于市中心与项目区域之间，每日2次7月中旬开始通过林肯车树立高形象，主要是拉媒体和专业人士到现场内部开放日邀请媒体和专业人士到现场参观，并发表文章宣传7.21-7.22媒体和专业人士宣传造势“鲁豫有约--右岸生活品鉴峰会”邀请著名主持人陈鲁豫及昆明房地产界的重量级人物，召开“右岸生活的品鉴会”，届时，电视，广播，报纸同时报道，将影响引致巅峰7.28-729（体验日）集中爆发：媒体、同行、社会广泛关注，确立了项目的市场形象及地位开盘日项目正式开盘，各项现场展示全面铺开8.5趁热打铁，全面展示项目项目推广阶段段二52核心任务：持持续推广（8月中旬—10月末）---活活动辅以媒体体报道宣传定位：体体验真正的右右岸生活宣传形式：参参与式特色活活动为主，辅辅以媒体报道道。主题活动活动内容时间活动目的法国小镇联谊活动以法国小镇的某个节日为依托，搞一场富有法国风情的联谊活动8月中旬让昆明人亲身体验到法国右岸主义生活是什么样子富含法国风情的西式集体婚礼在一期的钟楼处举办西式集体婚礼，活动前期配合媒体宣传，后期配合报道9月初迎合昆明人“追新崇洋”的偏好，扩大影响，引导潜在客户关注法国知名品牌化妆品促销活动与化妆品商家联合进行促销（可包含打折，抽奖等方式）10月初进一步扩大影响力，挖掘追求“右岸生活”模式的潜在客户项目推广阶段段三53本阶段需要确确定明确具体体的区域价值值诉求点，并并从三个角度度明确提升价价值的区域营营销战略物业策略展示策略推广策略兑现核心价值值点承载核心价值值点核心价值点传递核心价值值点54本项目展示所所面临的现实实环境及相应应对策项目目前处于于启动期，配配套不完善启动期应展示示出项目整体体大盘的气势势，但面临着着以下资源上上的限制营销费用有限限准备时间有限限团队精力有限限加强装修方面的投入，因为这将计入成本而不计入营销费用分阶段兑现价值，分成现在兑现和未来兑现的分层次展示，明确重点面临诸多限制的相应对策55实现法国小镇镇，展示右岸岸主义典雅生生活的的五大大关键点一般来说，要要打造纯正的的欧洲小镇，，应从以下五五个方面入手手自然生态环境境大面积绿地、、森林或生态态公园构成的的绿化体系与与河流、湖泊泊或海域构成成的水系，是是优良生态环环境的重要构构成本项目的两个个天然水库能能集中体现生生态价值，需需要包装展示示规划、建筑特特色低密度、围合合式建筑院落落，人性化尺尺度的街道，，以及由小镇镇广场或教堂堂构成的公共共、开放式活活动空间能体体现小镇规划划建筑方面的的特色本项目的样板板房、营销中中心及部分公公共空间需要要充分体现法法国小镇规划划、建筑的特特色12历史文化背景景欧洲小镇一般般都具有几百百年的历史，，这样的积累累通常能从建建筑和活动上上体现本项目的应加加入法国艺术术品、红酒等等元素以增强强历史文化氛氛围3配套与社区服服务小镇应具有完完善的市政配配套、公建设设施与生活配配套。“平平等、尊重、、关爱”的人人性化服务体体系应渗透到到每一个细节节。由于处于启动动期，本项目目完善的配套套属于未来兑兑现的阶段4和谐的生活方方式与高雅的的生活格调小镇的自然环环境、人性化化尺度的空间间，形成小镇镇特有的生活活氛围，形成成了和谐、高高雅的生活格格调本项目将主要要通过场景、、物业细节与与活动重点展展现右岸主义义典雅生活556纯正小镇之一一——自然生生态环境大面积绿地、、森林或生态态公园构成的的绿化体系与与河流、湖泊泊或海域构成成的水系，是是优良生态环环境的重要构构成57纯正小镇之二二——规划、、建筑特色低密度、围合合式建筑院落落，人性化尺尺度的街道，，以及由小镇镇广场或教堂堂构成的公共共、开放式活活动空间能体体现小镇规划划建筑方面的的特色58纯正小镇之三三——历史文文化背景欧洲小镇一般般都具有几百百年的历史，，这样的积累累通常能从建建筑和活动上上体现59纯正小镇之四四——配套与与社区服务小镇应具有完完善的市政配配套、公建设设施与生活配配套。“平平等、尊重、、关爱”的人人性化服务体体系应渗透到到每一个细节节。60纯正小镇之五五——和谐的的生活方式与与高雅的生活活格调小镇的自然环环境、人性化化尺度的空间间，形成小镇镇特有的生活活氛围，形成成了和谐、高高雅的生活格格调61在项目所面临临的实际情况况及五大展示示关键点指导导下，建议采采用的分阶段段、分层次的的展示体系当前兑现未来兑现集中展示右岸岸主义典雅生生活大规模开发，，完善配套城市意象生态价值当前兑现的一一定要充分做做足，这是打打动消费者的的重点所在未来兑现的一一定要让消费费者感知道，，并对未来能能兑现保有信信心核心展示区意象展示区62核心展示区的的主旨在于利利用各种意象象元素集中塑塑造法国小镇镇风情，充分分展现右岸主主义生活方式式（1/2））节点点：节节点点是是小小镇镇日日常常往往来来必必经经之之点点，，也也是是集集聚聚民民众众、、举举办办公公共共活活动动的的地地点点。。如如小小镇镇的的教教堂堂、、广广场场、、道道路路交交叉叉口口、、车车站站、、酒酒吧吧等等标志志物物：标标志志物物一一般般是是小小镇镇的的特特色色建建筑筑，，是是吸吸引引旅旅游游者者眼眼球球的的焦焦点点，，同同时时也也是是小小镇镇居居民民辨辨认认方方向向的的参参照照系系。。比比如如约约克克大大教教堂堂是是英英国国最最大大的的哥哥特特式式建建筑筑，，也也是是约约克克镇镇历本项目目可在可考虑用精致马车取代一般所用的电瓶车将钟楼楼和营营销中中心将将是本本项目目的标标志物核心展展示区区63核心展展示区区的主主旨在在于利利用各各种意意象元元素集集中塑塑造法法国小小镇风风情，，充分分展现现右岸岸主义义生活活方式式（2/2）边界：一般般是使使小镇镇形成成隔断断的自自然或或人工工因素素。自自然隔隔断如如河流流、湖湖泊。。而绿绿化带带、景景观街街道或或者城城墙则则属于于小镇镇的人人工隔隔断。。比如如穿过过温莎莎公园园的长长达4.8公里里的温温莎大大道，，是人人们通通往温温莎堡堡的步步行景景观大大道。。区域：指小小镇中中空间间较大大范围围的部部分，，一般般具有有二维维尺度度，给给人们们进入入“小小镇内内部””的感感受，，如小小镇的的商业业街、、休闲闲区、、街区区、公公园等等。比比如奥奥地利利因斯斯布鲁鲁克镇镇的玛玛丽亚亚特雷雷萨大大街，，两旁旁是经经典的的古典典建筑筑，同同时又又是人人们购购物、、休闲闲、旅旅游之之地。。本项目目的商商业街街区是是核心心展示示区的的重要要组成成部分分本项目目的外外围边边界和和景观观道应应通过过法式式园林林来凸凸显法法国小小镇风风情核心展展示区区64核心展展示区区范围围及关关键构构成元元素核心展展示区区：样板房房营销中中心钟塔情景商商业街街区形象入入口营销中中心样板房房景观小小品情景商商业街街区形象入入口景观大大道标志性性建筑筑景观大大道核心展展示区区水岸广广场水岸广广场65为展示示未来来完善善配套套，可可采用用在未未开发发地块块上树树立标标示牌牌的方方式结合营营销中中心的的大沙沙盘运运用各各种标标示牌牌将本本项目目全景景展示示出来来，给给到消消费者者以对对未来来生活活的充充分联联想和和对投投资价价值的的感知知学校大规模模开发发，完完善配配套城市意意象生态价价值意象展展示区区66为西山山后山山竖立立灯体体标牌牌和公公园规规划图图———这里里就是是未来来的郊郊野公公园公园位位于西西山后后山，，不在在地块块内；；万辉暂暂未取取得公公园的的开发发权；；公园开开发周周期长长、成成本高高，一一期已已来不不及开开发；；距离开开盘仅仅有4~5个月月，时时间紧紧迫；；作为意意象展展示的的配套套，无无需完完全建建成；；一期开开盘在在即，，配合合性的的设施施工程程难度度及工工程量量要小小，资资金投投入要要少，，否则则人力力、财财力和和时间间难以以顾及及。现实条条件开发任任务展示项项目优优越的的自然然生态态环境境和独独特的的生态态配套套，激激发客客户购购买心心理，，带动动一期期的销销售传递出出生活活方式式中健健康、、闲适适的内内涵为郊野野公园园确定定一个个特色色主题题，例如某某类植植物，，某类类活动动或某某类娱娱乐设设施等等；在公园园边界界上树树立灯灯体标标牌和和公园园规划划图/意象象图；；在公园园内设设置一一些公公共小小品和和座椅椅休憩憩区；；开辟一一条可可供电电平车车行驶驶的观观光道道，连连接营营销中中心与与公园园；在营销销中心心以3D影影片展展示未未来图图景。。展示建建议大规模模开发发，完完善配配套城市意意象生态价价值意象展展示区区67商务别别墅岛岛和艺艺术廊廊岛展展示出出项目目尊崇崇典雅雅的气气质距离开开盘仅仅有4~5个月月，时时间紧紧迫作为意意象展展示的的配套套，无无需完完全建建成一期开开盘在在即，，配合合性的的设施施工程程难度度及工工程量量要小小，资资金投投入要要少，，否则则人力力、财财力和和时间间难以以顾及及；在主水水系中中修建建两个个小岛岛，分分别命命名为为商务务别墅墅岛和和艺术术廊岛岛；作为意意象展展示，，仅需需挖建建出岛岛屿并并用小小桥连连接；；岛上竖竖立标标牌或或围墙墙，并并用绿绿化和和花坛坛进行行装饰饰；商务别别墅岛岛上日日后将将建成成多栋栋大型型别墅墅和水水主题题会所所，是是整个个区域域中独独具特特色的的高档档休闲闲场所所；艺术廊廊岛将将建成成现代代艺术术家的的展示示空间间和创创作空空间，，为整整体项项目增增加典典雅、、高品品位的的艺术术气质质；艺术廊廊岛作作为商商务岛岛的花花园，，与之之用廊廊桥连连接；；岛上用用标牌牌、围围墙等等方式式注明明未来来将在在此建建成的的设施施；在营销销中心心以3D影影片展展示未未来图图景。。商务别墅岛艺术廊之岛廊桥现实条条件开发任任务突出一一期的的水体体景观观；传递二二期水水主题题小镇镇的信信息；；岛上的的特色色配套套示意意为参参观客客户创创造想想像空空间；；展示整整体项项目配配套的的完善善，树树立客客户信信心，，带动动一期期的销销售展示建建议大规模模开发发，完完善配配套城市意意象生态价价值意象展展示区区68意象展展示区区要传传达出出本项项目是是城市市的一一部分分可考虑虑在主主要道道路上上设置置若干干红绿绿灯红绿灯灯永远远亮绿绿灯在适当当的地地方设设置斑斑马线线大规模模开发发，完完善配配套城市意意象生态价价值意象展展示区区69微风拂拂过水水边的的薰衣衣草田田野，，香溢溢肺腑腑，身身心俱俱醉———住住在这这里就就是住住在了了浪漫漫优雅雅的天天堂项目水水库边边种植植成片片薰衣衣草，，体现现项目目的生生态价价值，，营造造法国国小镇镇意象象水库是是整体体项目目中重重要的的生态态资源源，但但于后后期开开发；；水库周边边地块目目前为原原始未开开发状态态；水库周边边地块内内无拆迁迁；距离开盘盘仅有4~5个个月，时时间紧迫迫作为意象象展示的的配套，，无需完完全建成成一期开盘盘在即，，配合性性的设施施工程难难度及工工程量要要小，资资金投入入要少，，否则人人力、财财力和时时间难以以顾及；；现实条件开发任务是项目前期创创造出的吸引引人气的独特特亮点；展示项目优越越的自然生态态环境，激发发客户购买心心理，带动一一期的销售；；传递出生活方方式中浪漫、、典雅的内涵涵在两个水库边边种植大量的的薰衣草，形形成成片的薰薰衣草田；种植的薰衣草草在项目开发发后期亦可作作为园林植物物利用；薰衣草可作为为某些小产品品（如提炼精精油，制作香香皂等）赠送送客户，为客客户满意度增增值。建议水库内放放养鱼类，允允许游人垂钓钓；开辟一条可供供电平车行驶驶的观光道，，连接营销中中心与薰衣草草田。展示建议大规模开发，，完善配套城市意象生态价值意象展示区70现场展示主要要包括核心展展示区和意象象展示区两个个层次层次第一层次：核心展示区第二层次：意象展示区目的考虑到推售时间、营销费用约束，在现阶段应集中精力打造核心展示区，并进行整体现房展示，诠释法国小镇所承载的右岸主义生活方式。在成本控制的考虑下，一是强调项目的规模起势和规划远景价值，并形成更大的物理边界；二是间接宣传2期产品。形式通过采用与法国某小镇对标类比，并从细节上完美再现的形式来进行展示通过体现繁华的城市化意象、优雅生态的周边环境和大规模开发的信心来进行展示范围核心展示区包括法国风情商业街区、部分别墅区、中心景观、售楼中心和人工湖利用项目现有道路、水库、山体和暂未开发空地进行意象性展示重点在核心展示区花最大精力和资源投入到物业内外装修、园林小品设计和配套上，目标是构建纯正法国小镇及其生活方式的意象展示，标准是使核心客户群受到强烈震撼和感染在未开发地块树立标牌表明未来开发方向斑马线和红绿灯特色苗圃绿化小体量公共设施71本阶段需要确确定明确具体体的区域价值值诉求点，并并从三个角度度明确提升价价值的区域营营销战略物业策略展示策略推广策略兑现核心价值值点承载核心价值值点核心价值点传递核心价值值点72商业街区商业规模将将近2万平平米；商业建筑形形式主要为为街墅；建筑外立面面为法式风风格；区域无商业业氛围；商业已接近近封顶；商业街为围围合式街区区；营销费用需