以房屋买卖形式为借款提供担保,不能办理过户

以房屋买卖形式为借款提供担保，不能办理过户刁某红向本院提出诉讼请求：1判.令解除我与丹某、贡某立格于201年27月19日签订的房屋买卖合同；2.判令丹某、贡某立格退还我房款15万0元；3.判令丹某、贡某立格赔偿我房屋差价损失60万0元。诉讼费由丹某、贡某立格承担。事实和理由：201年27月19日，我与丹某、贡某立格共同签订了房屋买卖合同。合同约定丹某、贡某立格向我出售其二人所有的位于北京市海淀区倒座庙X号X楼X号房屋（以下简称涉案房屋），售价每平米131元6，0建筑面积113.平9方8米，总价15万0元。合同签订后，我委托王昕分别于201年27月19日、7月20日向丹某账户支付11万0元、40万元，合计15万0元。丹某也确认收到该笔购房款。根据合同第六条约定，丹某、贡某立格应于合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给我，并应自收到该房屋全部价款之日起10日内，将该房屋付给我。由于该房屋为央产房，无法上市交易，故我方主张解除合同。合同解除双方均有一半过错，故主张差价损失的一半60万0元。丹某、贡某立格辩称：不同意刁某红的诉讼请求，请求依法驳回刁某红的全部诉讼请求。理由如下：一、本案发生的背景因素。201年27月份，我们的大儿子宝某尔通过中间人张鑫介绍，认识经营放贷业务的王昕、王林、陈娇、陈涛等人，这些人都是一家公司。经过商谈后，王昕等人同意借给宝某尔15万0元，利息为银行贷款利息的4倍，借期3个月。因宝某尔在北京没有资产，出借人要求以我们的名义借款并进行债权公证。201年27月19日，我们及宝某尔、出借人王昕来到北京方正公证处（公证处系王昕指定并约好）。王昕将一打准备好的材料让我们签字，说都是办理借款手续要签的，刁某红出示给法庭的《房屋买卖合同》应该在这一打材料中。我们在签字的材料中没有看到“刁某红及房屋买卖合同”的字样。所有签字的材料都没有给我们。作完公证当天王昕打给我们11万0元。我们在收到款的当时，就在银行取出18万元现金给付王昕作为利息。第二天王昕又打给我们40万元。借款到期后，宝某尔未能一次性偿还借款，分多次偿还。并按王昕的指示还款打给陈娇、陈涛、王林等人，201年5始，王昕、陈娇等人向我们讨债，我们及小儿子毛某尔都在还款。201年52月14日深夜，陈娇、王林、陈涛三人来到我们家要钱，大吵大闹，双方都报警了，警察出现场要求陈等人通过法律途径解决。当时，双方写了还款协议，毛某尔帮助还款。201年55月的一天，刁某红到我们处讨债，我们所居住的物业门卫要求其出示身份证，并将刁某红的身份证拍照。因我们未在家，这次刁某红未见到我们。本案第一次诉讼，刁某红未到庭诉讼，法庭依法裁定按撤诉处理。刁某红未到庭，是因为我们儿子偿还一部分借款，王林等人同意暂缓诉讼。因此，刁某红、王昕、王林、陈涛、陈娇等人与这15万0元借款有利害关系。二、对本案中出现的二个法律关系分析。201年27月19日，刁某红和我们之间存在一份“房屋买卖合同”，约定房屋总价为15万0元。同日，我们和案外人王昕签订了借款协议：约定王昕出借给我们15万0元，之后双方签订了“具有强制执行效力的债权文书公证书”。我们与案外人王昕之间存在借款关系，与刁某红不存在房屋买卖合同关系。理由如下：第一，刁某红自认其委托王昕支付房款15万0。如果这笔钱是房款，那王昕与我们之间就不存在借款关系。同一笔15万0元的汇款，不可能即是房款又是借款。第二，如果刁某红和我们之间存在房屋买卖合同关系。应该在买房前看房子，应该和卖方见面，应该核实房屋能否交易，应该有基本的协商过程；在刁某红支付15万0元房款后，按约定出卖方应该在收到房款10日内交付房屋，刁某红却不要求我们交付房屋，办理过户登记，且在庭审中自认在201年4底才见过涉案房屋。这些都不符合房屋买卖合同的基本交易流程。自201年27月19日至我们201年511月接到法院通知之日，在长达3年的时间里，刁某红从未拿到房屋钥匙，也从未占有房屋，这不符合常理。房屋买卖通常是会保留一定的尾款，在房屋过户后再交付，不会一次全部付款。涉案房屋是央产房，没有房产证，刁某红却不担心自己买的房屋无法过户，轻易的就支付了全部房款。这只有一个合理的解释，那就是刁某红和我们之间不存在房屋买卖合同关系。第三，我们向王昕支付了利息，这更不符合买卖合同的特征。201年27月19日，我们与宝尔乐、借款人王昕办理完公证后，当天王昕就汇给我们11万0元。我们收到后，就在银行取出现金18万元交给王昕作为利息。倘若王昕支付的15万元是房款，就不应有利息18万元。基于上述事实，刁某红与我们之间不具有房屋买卖合同关系，我们与王昕之间存在借款合同关系。之后我们及儿子偿还借款行为、陈娇等人上门讨债行为，都证明我们向王昕等人借款的事实。三、双方签订“房屋买卖合同”无效，不存在解除问题。在本案中，存在两个法律行为，一个是刁某红和我们之间所签订的“买卖合同”，另外一个是我们和案外人王昕所签订的借款协议。这两个法律行为都是基于15万0元汇款而产生，在同一笔款项上既有“买卖”又有“借款”，这说明只有一个是真实的，另外一个则是虚假的。王昕出借15万0元给我们的债权，已经经过公证，具有较强的证明效力，因此推定借款合同是真实的，因而也是有效的。因此，王昕就不可能再代本案刁某红支付房款，买卖合同中亦未约定代付款，王昕的证明及刁某红的陈述显然是虚假的。纵观本案的事实，我们与刁某红之间表面签订了“房屋买卖合同”，所隐藏的是借款合同。根据刁某红陈述其与王昕是朋友关系，她们之间存在串通的便利及利益。该房屋买卖合同的签订非当事人真实意思，即双方当事人之间未有买卖房屋的真实意思。房屋价款严重偏离市场价格，且与我们当日的借款金额完全一致。证明当时真实的交易只有借款一项，而房屋买卖则是虚假的。刁某红作为买房人从未支付房屋价款，从未提起房屋买卖之事。若干年之后，为追讨欠款之目的，与王昕串通出具“代付房款”的伪证。根据上述事实分析，刁某红无购买房屋的真实意思，我们无出售房屋的意思表示且处于不利地位情况下签订合同，双方签订的房屋买卖合同无效。既然房屋买卖合同无效，则自始无法律约束力，不存在解除问题。四、我们未收到刁某红房款，不存在返还房款问题。五、双方签订的《房屋买卖合同》无效，我们对该无效合同的形成无过错，不存在赔偿刁某红损失的问题。综上所述，双方之间不存在房屋买卖合同关系，双方签订的“房屋买卖合同”无效，请依法驳回刁某红的诉讼请求。丹某、贡某立格主张其在签字的材料中没有看到“刁某红及房屋买卖合同”的字样。刁某红对此不予认可。本院认为，刁某红提交的房屋买卖合同中，“房屋买卖合同”标题下方的出卖方部分有丹某、贡某立格手写的姓名及手印、身份证号、地址、邮政编码、联系电话；合同尾部的出卖方有丹某、贡某立格手写的姓名及手印、日期；合同侧面有骑缝手印和丹某签字。庭审中，丹某自认合同第一条房屋的基本情况部分的“出卖方房屋（以下简称该房屋）坐落于”后的“海淀区”系其手书，且旁边有丹某的签名和手印。丹某还自认合同中手写的“113”.、9“8住宅”、“现为央产房未办房产证，合同期内产权所有人全程协助办理房产证”、总金额等处手印均系其捺的。本院询问丹某、贡某立格为何在合同中有多处捺手印、手书字样，却称不知道这是房屋买卖合同，二人称是捺手印、签字，但不知道签订的房屋买卖合同。本院认为，根据本院查明事实，可以认定丹某、贡某立格知道其所签文件是涉案房屋买卖合同。丹某、贡某立格的主张明显不合常理，本院不予采信。丹某、贡某立格申请宝某尔出庭作证，证明借款的事实。宝某尔作证称：我是丹某、贡某立格的儿子，我从王昕处借款，201年5刁某红跟王昕一起找我要过钱，就见过两次。我从王昕处借款，抵押涉案房屋，因为房子是我父亲丹某名下的，就由我父亲出面签订借款协议。当时王昕去我父亲家签订了两份合同，一份是出租合同，一份是借款合同。出租合同是若我方不能及时还款则抵押的涉案房屋由他们代为出租。当时在家签完借款合同后，就去公证处进行了借款证明公证，是我父母与王昕办理。当时去公证处就是为了借款公证，我方交付借款千分之三的公证费。当天下午和次日王昕就支付了我父亲15万元。当天我方支付了王昕18万元利息，约定借款时间三个月，每月还款1万元，通过我的银行卡转账还款，可以查我的银行卡转账证明。因为之前我方一直还的利息，如果还的钱不算利息，我仍欠王昕几十万元，之前见过刁某红两次都是关于借款还钱。还利息一直是通过网银转账，因为王昕他们之间是亲属，我就一直没有较真。刁某红是我方债主，来过我家谈还款事宜时见过一次，后又在王昕公司见过刁某红一次。我一开始是口头与刁某红协商还款，后又签订还款协议。因为我一直是与王昕、陈娇借款，还款协议就是我与其二人签订的。我父亲曾接到过刁某红电话，以为是催债，父亲态度不好，刁某红就称要告我，结果接到法院传票。我方多次与刁某红通过电话协商还钱事宜。陈娇、王林一直说借给我的钱是从刁某红处借的，刁某红要其二人还款。201年55月就见过刁某红商议还款，见过刁某红后又给陈娇她们还过部分钱。经质证，刁某红不认可证人证言，证人称自己为实际借款人，并由父母出面办理借款协议，但其与证人父母签署的房屋买卖合同，不清楚借款关系，证人所述与本案无关，且是丹某、贡某立格的亲属，证明力不高。丹某、贡某立格认可证人证言，认为证人所述的为基本事实，证人就是为了借款，并由作为父母的我们与王昕签订借款协议。证人与我们并没有任何资料留存，出借人让我们签字，我们就签字了，才出现本案的纠纷。本院认为，证人虽系丹某、贡某立格之子，但其所述与本案有关联的部分内容有本案其他证据和事实予以佐证，故本院予以采纳。法院经审理查明：201年27月19日，丹某、贡某立格（出卖方）与刁某红（买受方）签订房屋买卖合同，有关约定如下：出卖方房屋建筑面积113平方米；现为央产房未办房产证，合同期内产权所有人全程协助办理房产证；该房屋售价每平方米131元6，0总金额为15万0元；第六条交付期限：出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起10日内，将该房屋付给买受方。第八条出卖方逾期交付房屋的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的购房款向出卖方追究违约利息。逾期超过12个月，则视为出卖方不履行本合同，买受方有权按下列第2种约定，追究出卖方的违约责任。2出.卖方按买受方累计已付款的10向%买受方支付违约金，合同继续履行。该合同的第三条土地使用权性质，第五条付款方式，第七条买受方逾期付款的违约责任，第九条关于产权登记的约定等部分项下需双方协商确定的内容空格处均未约定。庭审中，丹某、贡某立格称此时房屋市场价格为每平米5万元，刁某红认为201年27月房屋市场价值受到年3、4月的限购政策影响。同日，丹某、贡某立格（借款人，甲方）与案外人王昕（出借人，乙方）在北京市方正公证处公证员面前签订《借款协议》并向该处申请对《借款协议》进行公证并赋予该《借款协议》强制执行效力。《借款协议》有关约定如下：甲方因资金周转需要，向乙方借款15万0元，双方经过协商，就借款事项达成如下条款：一、甲方二人系夫妻关系，于201年27月19日向乙方借款15万0元，借款以银行转账的方式支付。二、上述借款利息为银行同期贷款利率的四倍。三、借款期限为三个月。甲方于201年210月18日向乙方一次性还清上述借款。四、甲方如逾期不还，每逾期一日，甲方应按日万分之伍向出借人支付违约金。同日，王昕向丹某银行转账11万0元。201年27月20日，王昕向丹某银行转账40万元。王昕出具《代付款》文件，载明：本人王昕按照购房人刁某红指示，分别与201年27月19日、201年27月20日共计转账给卖房人丹某购房款人民币15万0元。特此说明。代付款人：王昕，代付日期：2012.，72.01192.。7.20201年27月23日，北京市方正公证处就《借款协议》出具（201）京方正内民证字第127号0《4具有强制执行效力的债权文书公证书》。201年51月6日，案外人陈娇出具收条，载明：201年51月6日收到丹某还款500元0整。201年52月14日，陈娇到涉案房屋处找丹某、贡某立格要钱，并报警。同日，丹某、贡某立格手书还款协议书，载明：春节前（20年月日）给陈女士（XXXXXXXXXXX）还叁万元，之后从三月16日至五月16日每月还贰万元。五月16日后如何还款再协商解决。还款人：丹某、贡某立格。后二人之子毛某尔于201年53月14日、201年54月16日、201年55月15日分别向案外人陈涛转账万元、万元、元。年月日，手机号XXXXXXXX机主向丹某、贡某立格发送彩信称：这是给你家门上贴的（催款文件），今晚下班去你家大门口，贴条幅，贴完给你发彩信。你家院里的保安，现在我们都联系上了，他们帮我们看着。门上贴条的事儿，你俩儿子都知道，我还要去你们单位闹接着去你小儿子单位闹去。201年55月，刁某红带张洪宝去涉案房屋处找丹某、贡某立格索债未果。小区保安留下二人身份证复印件。201年57月13日，刁某红向本院提交起诉状，诉讼请求如下：1判.令丹某、贡某立格立即交付涉案房屋；2.判令丹某、贡某立格全程协助其办理涉案房屋房产证；3判.令丹某、贡某立格交付15万元违约金，并承担诉讼费。201年612月21日，丹某、贡某立格向本院提交调查取证申请，称201年52月14日晚因出借人到其家讨债，双方发生冲突，报警后海淀派出所出警，故申请本院调取出警记录及出警情况说明。本院从海淀派出所调取了两张110接处警记录，第一张记录显示：陈娇于201年52月14日0时0分7秒报警称在涉案房屋与人纠纷，有人骗其钱，其找到对方家了。该记录反馈情况处显示与XXXXXXXX同件。第二张同件关联记录显示：报警人王燕滨于201年52月13日时分秒报警称在海淀区王公坟小区X号楼X单元X室有、4名陌生男子闹事敲门，称房东欠钱，但连房东姓名都说错了，肯定是骗子。该记录反馈情况处显示民警到现场核实：双方为债务纠纷，没有过激行为，现双方正在协商处理。201年75月18日，丹某、贡某立格向本院提交调查取证申请，称涉案房屋是国家民族事务委员会建设的央产房，不能上市交易，其亦无出售该房的意思表示，请本院核查。经本院调查，201年75月27日，在京中央和国家机关住房交易办公室向本院复函称经查询住房档案备案情况，涉案房屋在其办所建档案不完善，能否上市交易需与原产权单位核实。201年76月26日，中国民族语文翻译中心向本院复函称丹某系其中心退休干部，涉案房屋是单位分配，且于20年月日由本人购买的成本价房。目前，倒座庙X号院（包括涉案房屋）规划验收还没有通过，房屋的工程验收还没有做，无法办理房屋产权证，不具备上市交易条件，不能上市交易。201年79月12日，刁某红在庭审中将原诉讼请求变更为请求判令解除房屋买卖合同，丹某、贡某立格退还其房款15万0元，并赔偿房屋差价损失。为查明差价，刁某红申请评估涉案房屋现市场价值。后因涉案房屋不能正常上市交易，刁某红于201年711月20日将评估内容更改为申请对涉案房屋参照周边同等条件可上市交易的房屋出具现市场价值的参考值。本院后依法委托北京华信房地产评估有限公司进行评估。刁某红预交了评估费299元5。8201年85月4日北京华信房地产评估有限公司出具房地产估价咨询报告，估价结果为涉案房屋周边同等条件可上市房屋在价值时点201年84月17日的房地产市场价值为1163万.元8。6经质证，刁某红对此认可，丹某、贡某立格对真实性无异议，认为该估价结果不能作为证据使用，其前提和依据都是假设的，评估报告中所述的出让和上市情况都不存在，不能做定案依据。另查明，201年64月13日庭审中，经本院询问，刁某红代理人称刁某红201年27月通过王昕了解房屋出售信息，当时房屋价格低于市场价，因为整个小区没有房产证，在低价诱惑下刁某红愿意承担风险，于201年26月左右将房款15万0元给了王昕。201年27月1日、7月20日王昕将房款15万0元代支付给丹某、贡某立格，当时王昕做了代支付房款的公证。因刁某红与王昕是朋友，才让王昕把房款代转给丹某、贡某立格。刁某红不清楚王昕与丹某、贡某立格之间的借款关系。双方约定等房产证下来办理过户，但201年5双方因为产权产生争议诉至法院。201年26月刁某红去涉案房屋看过，看房时王昕、丹某、贡某立格在。丹某、贡某立格否认见过刁某红本人，只见过刁某红身份证复印件。201年612月21日庭审中，刁某红到庭参加庭审。经本院询问，刁某红本人称不记得具体看房时间，确实去过多次，物业的人其都认识并在物业那留过其本人的身份证复印件。签完合同后其看过房，201年4底其去看房，有其、其弟弟、丹某与贡某立格之子一起看房。其与丹某、贡某立格见面是在王昕公司借款时，签合同时其见过丹某、贡某立格，签约前没有看过房。丹某、贡某立格否认签约时见过刁某红。201年86月18日庭审中，经本院询问，刁某红称第一次见到丹某、贡某立格的具体日期记不清了，地点是东三环写字楼别人的公司里，时间是借钱前。宝某尔找过其和其老公刘原无数次要借钱，所以第一次见面时间是借钱前一两个月。其与王昕算是认识。其看到过王昕、陈娇手里有丹某、贡某立格与宝某尔的借条，有四百多万元。他们家不止一次借款，好多人都去他们家贴条。其不知道201年27月19日王昕与丹某、贡某立格签订借款协议，只听说过他们之间有债务。其知道王昕转给他们的两笔款项，是其转给王昕，王昕再转给他们的。“一开始他们儿子说借款我们说不能借，他们说把房子卖给我们，才签合同。”201年27月19日公证时其不在场，不知道此事。涉案合同签订日期是合同上的签字日期，地点是东三环的写字楼，京瑞大厦。陈娇与其都在山水文苑开店，陈娇在把口，其在街里面，双方认识十来年了。王林与陈娇是夫妻，陈涛其不认识。其去过很多次涉案房屋，第一次去是合同签订前，当时丹某、贡某立格不在，宝某尔带其去的，毛某尔在家，其与其一朋友去的，不是王昕、陈涛、王林或陈娇。宝某尔带其看房，是因为宝某尔想向其借款，说其父母有房，可以卖房给我，说带我去看看，让他父母签字。其不知道宝某尔借款多少，不清楚他们向王昕支付过利息。其第一次主张交付房屋时间差不多是签约后二十多天。经丹某、贡某立格询问，刁某红称其与二人就涉案房屋买房价格、交易时间、过户时间、交房时间等应该没有商议过程，直接看合同签字。丹某、贡某立格称第一次见到刁某红是刁某红第一次到庭参与开庭的时候。签订涉案合同地点是公证处，但签字时其都不知道有房屋买卖合同，当时是签了一沓材料，只在公证处签过一次字。法院判决：驳回原告刁某红的全部诉讼请求。北京市东元律师事务所李松律师认为：根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，刁某红与丹某、贡某立