二手商品房转让协议

二手商品房转让协议二手商品房转让协议

甲方(卖方)：地

址:

乙方(买方)：地

址:

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产治理法》及其他有关法律、法规之规定，在公平、自愿、协商全都的根底上，就乙方向甲方购置商品房，甲、乙双方达成如下协议：第一条

甲方用地依据及商品房座落位置。

甲方以________方式取得位于____________，编号为________的地块的土地使用权。

(土地使用权出让合同号)(土地使用权划拨批准文件号)为________。

划拨土地使用权转让批准文件号为________

。

土地使用权证号为________，土地面积为________

，地块规划用途为____，土地使用权年限自____年__月__日至____年__月__日止。

甲方经批准，在上述地块上建立商品房，(现定名)(暂定名)________，主体建筑物的性质为____，属____构造，建筑层数为____层。工程建立规划许可证号为________

。

其次条

乙方所购商品房的面积。

乙方向甲方购置商品房(以下简称该商品房)建筑面积共________

平方米(其中实得建筑面积________

平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________

平方米)，共________(套)(间)。(该商品房房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准。)

该商品房分别为本合同第一条规定的工程中的：第________

(幢)(座)____层____号房，

第________

(幢)(座)____层____号房，

第________

(幢)(座)____层____号房。

上述面积为(甲方暂测)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。

依据法律规定的房屋全部权与该房屋占用土地范围内的土地使用权全都的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。

第三条

该商品房销售特征。

该商品房为(现房)(预售商品房)。

预售商品房批准机关为________

，商品房预售许可证号为________

。

该商品房为(内销)(外销)商品房。

外销商品房批准机关为________

，外销商品房许可证号为________

。

第四条

价格与费用。

该商品房(属于)(不属于)政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位面积(暂定价)为每平方米____元，总金额为(____币)________元。

除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府收取以下税费：1.代收______________，计(____币)__________________元；

2.代收______________，计(____币)__________________元；

3.代收______________，计(____币)__________________元。

上述代收税费合计(____币)______________________

元。

第五条

实际面积与暂测面积差异的处理。

该商品房产交付时，________房屋实际面积与暂测面积的差异不超过暂测面积的____％(不包括____％)时，上述房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差异超过暂测面积的____％(包括____％)时，甲乙双方同意按下述第____种方式处理：1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按____利率付给利息。

2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

3._______________________________________________________。

篇2：商品房销售合同条款培训

商品房销售的主要法律问题解析

目

录

第一讲

一些重要的合同概念及应留意的法律问题

一、合同成立与合同生效

二、合同效力待定

三、无效合同与无效合同条款

四、格式条款的法律问题

五、定金与订金的问题

其次讲

商品房销售时常常用到的概念

一、房屋的面积

二、税费概念

三、商品房销售常用名词解释

四、商品住宅的价格构成

第三讲

商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题

一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型

二、商品房广告的法律性质定位

第四讲

商品房预售的法律规定

一、商品房预售合同的法律定义

二、商品房预售合同成立有效条件

第五讲

商品房买卖合同的主要条款法律分析

一、商品房买卖合同文本

二、套内建筑面积与分摊的共有面积处理

三、如何确认所交付的商品房面积

四、规划、设计变更的处理

第六讲

商品房买卖的贷款法律分析

一、住房公积金贷款条件

二、住房公积金贷款金额和期限

三、商品房住房贷款额和期限

四、非居住房屋贷款

第七讲

商品房的交付使用及其质量保证

一、商品房的交付要求

二、交付时应供应的文件

3、

商品房的保修责任与保修期限

4、

商品房质量与合同解除

第八讲

商品房的修理基金

1、

首期修理基金的交纳

2、

修理基金专户的开立

3、

修理基金的使用

第九讲

商品房买卖转移登记和权证办理

一、商品房买卖转移登记需要提交资料

二、预购商品房的预报登记、单方预报登记

三、房地产权证（小产证）的办理时限

第一讲

一些重要的合同概念及应留意的法律问题

一、合同成立与合同生效

合同的成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思全都；而所谓合同生效，是指已成立的合同在当事人之间产生了肯定的法律拘束力或称法律效力。在合同关系的实践中，合同成立是合同生效的前提，就多数状况来说，合同成立与合同生效是全都的，但合同成立绝不等于合同生效，而合同生效肯定有合同成立的前提，也就是说，无合同成立，根本就不存在合同生效、无效的问题。

二、合同效力待定

1.概念

合同效力待定，是指合同成立以后，因存在缺乏以认定合同无效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进展补正或有撤销权的当事人进展撤销，再视详细状况确定合同是否有效。处于此阶段中的合同，为效力待定的合同。

2.

类型

（1）、无行为力量人所订立之合同。

（2）、限制行为力量人缔结的合同。

（3）、无代理权人以被代理人名义缔结的合同。

（4）、无处分权人处分他人财产订立的合同。

三、无效合同与无效合同条款

无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同是不具有法律约束力的合同不受国家法律爱护。无效合同自始无效，但局部条款无效，不影响其余局部的效力。

四、格式条款的法律问题

合同法司法解释二有三处条文涉及：第六条，关于格式条款供应者的提示和说明义务的细化；第九条，格式条款的可撤销性；第十条，格式条款的无效认定。这三个条文所依附的，主要是合同法第三十九条、第四十条、第五十四条等。以上所述条文，构成了格式条款的标准体系，尤其是司法解释二第六条。第一款：“供应格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采纳足以引起对方留意的文字、符号、字体等特殊标识，并根据对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“实行合理的方式”。”其次款：“供应格式条款一方对已尽合理提示及说明义务担当举证责任。”这一条司法解释，对于房地产交易而言也很有针对性。细心的人或许发觉，许多美奂美伦的销售手册，往往会在某个角落里用肉眼难以识别的方式加上一句诸如此类的免责声明：图文均为宣传需要，详细以实物为准，解释权归开发商云云。在几乎全部的认购书中往往夹杂一句：认购人已查看、理解并承受商品房买卖合同及其附件，不得以合同内容未经协商为由拒绝签署。在商品房买卖合同附件中，各种免责、限责条款更是五花八门、不一而足。尽管商品房买卖合同等资料是否属于格式合同在实践上尚有争议，但是进展必要的、合理的提示和说明，对于开发商降低合同风险而言不无必要。特殊是依据司法解释二第六条其次款，说明义务的举证责任被安排给格式条款供应者，对于开发商而言，要求购房人在合同之外签署一份无疑义声明，也不失为一种有效的风险防控手段。

5、

定金与订金的问题

在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区分的。定金是一个标准的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿商定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，进展商不履行合同的，应双倍返还定金。若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。

订金并非一个标准的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，进展商有权没收购房者的定金；若进展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求进展商双倍返还定金。假如认购书中商定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并依据自己的实际状况慎重行事。

其次讲

商品房销售时常常用到的概念

一、房屋的面积

1、(住宅)房屋使用面积

是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧房、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

2、(住宅)房屋建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造坚固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3、成套住宅建筑面积

是指成套住宅的建筑面积总和。

4、危急房屋建筑面积

是指构造已严峻损坏或承重构件已属危急构件，随时有可能丢失构造稳定和承载力量，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。

5、房屋削减建筑面积

指报告期由于撤除、倒塌和因各种灾难等缘由实际削减的房屋建筑面积(包括私有房屋)。

6、房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋全部权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

7、房屋猜测面积

猜测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售工程）销售中，依据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量标准对尚未施工的房屋面积进展一个预先测量计算的行为，它是开发商进展合法销售的面积依据。

8、房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定托付具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、猜测数据及国家测绘标准之规定对楼宇进展的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

9、房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

10、成套房屋的套内建筑面积

由套内房屋的使用面积，套内墙风光积，套内阳台建筑面积三局部组成。

11、套内房屋使用面积

为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在构造面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

12、套内墙风光积

套内墙风光积是套内使用空间四周的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙风光积。

13、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

14、商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购置的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

15、共有建筑面积

(公有建筑面积)

共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和治理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，治理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

16、共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室、治理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

二、税费概念

公共修理基金：依据北京市建立委员会《北京市住宅专项修理资金治理方法》第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主根据所拥有物业的建筑面积交存住宅专项修理资金，首期住宅专项修理资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

在办产权过程中包括：登记费：每建筑平方米0.3元；房屋全部权证工本费：每证收费4元；房屋全部权证印花贴税：每件5元。

三、商品房销售常用名词解释

楼花：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建立的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

外销（租）：经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。

单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的掌握面积又称为一个居住单元。

期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开头至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购置期房时应签商品房预售合同。

现房：是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，马上可以办理入住并取得产权证。

商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

商品房的均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。

复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧房、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他帮助用房，并采纳户内独用的小楼梯连接的房屋。

商住住宅：是soho（居家办公）住宅观念的一种延长。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的兴旺，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更宽阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必需形成真空或气体（如参加惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

基价：经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其到达具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平坦的条件，使二级开发商可以进场后快速开发建立。

三通一平（净地）：指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平坦的条件。

五证两书：“五证“《建筑用地规划许可证》、《建立工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建立工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

一般住宅：一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次凹凸不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关怀物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有肯定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。

建筑容积率：是指工程规划建立用地范围内全部建筑面积与规划建立用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑掩盖率，指工程用地范围内全部基底面积之和与规划建立用地之比。

绿化率：是指规划建立用地范围内的绿地面积与规划建立用地面积之比。

四、商品住宅的价格构成

依据北京市物价局公布的《北京市商品住宅销售价格构成》第四条规定商品住宅销售价格由开发本钱费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政事业型收费和利润构成。其中可列入住宅开发本钱的费用包括土地使用权取得费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施建立费、公共配套设施建立费、开发间接费；期间费用是指商品住宅开发期间的治理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发工程有关的支出；税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建立税、教育费附加等；商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费包括城市根底设施建立费。

第三讲

商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题

一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型

1、商品房环境方面的宣传

2、商品房使用功能广告

3、说明供应优待或附赠送礼品和其它法律制止用语的广告

4、说明商品房证号、面积、价格等方面的广告

二、商品房广告的法律性质定位

1、要约邀请与要约概念

依据《合同法》的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。在实践中，要推断是要约还是要约邀请往往不是一个简洁的过程。我们可以简洁地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。

2、

我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定

依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当担当违约责任。此条有两层含义：其一在通常状况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够详细、明确，一般不含有要约的意思，应依据《合同法》第十五条第一款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。其二只要具备以下条件，就应当视为要约：（1）、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与承诺；（2）、此说明和承诺应当详细确定；（3）、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响。对符合上述条件说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当担当违约责任。

第四讲

商品房预售的法律规定

一、商品房预售合同的法律定义

商品房预售合同，是指房地产开发商企业（以下统称出卖人）或代销商与买受人签订的，由开发商或代销商承诺向买受人到期交付房屋，买受人支付购房款的合同。交付房屋的一方称为出卖人，支付购房款的一方称为买受人。商品房出卖人和买受人双方商定，出卖人在商定时间内将建成的商品房全部权转移于买受人，买受人向出卖人交付定金或局部房款并按期承受商品房的书面协议。

二、商品房预售合同成立有效条件

1、商品房预售合同的主体必需合格

2、商品房预售合同的形式必需符合法律的规定

第五讲

商品房买卖合同的主要条款法律分析

一、商品房买卖合同文本

依据《城市商品房预售治理方法》的规定，商品房预售后，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房预售合同就是规定在房屋预售中，开发商和购房者之间权利义务的协议。

2、

套内建筑面积与分摊的共有面积处理

商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有建筑面积局部为共有产权。

三、如何确认所交付的商品房面积

依据相关规定，在商品房交付时，开发商会向买受人公示其托付的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人供应该商品房的面积实测数据。

四、规划、设计变更的处理

依据相关规定及合同商定，经规划行政主管部门托付的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的以下设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同承受变更。

第六讲

商品房买卖的贷款法律分析

一、住房公积金贷款条件

依据《北京住房公积金贷款方法》第七条规定借款人须具备以下条件：（一）具有合法有效身份；（二）具有完全的民事行为力量；（三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有归还贷款本息的力量；（四）购置、建筑、翻建、大修自住住房；（五）具有购置、建筑、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；（六）符合托付人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；（七）供应托付人认可的担保；（八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；（九）符合托付人规定的其他条件。

二、住房公积金贷款金额和期限

依据《北京住房公积金贷款方法》规定公积金贷款实行限额治理，每笔贷款金额应当同时符合以下限额标准：（一）不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的肯定比例；（二）不得超过单笔贷款最高限额。目前，住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。贷款期限由托付人和借款人商定，最长不得超过30年。

三、商品房住房贷款额和期限

依据《中国建立银行个人住房贷款方法》第七条规定贷款额度最高为所购（建、大修）住房全部价款或评估价值的80%，贷款期限最长为30年。

四、非居住房屋贷款

购置非居住房屋只能商业贷款并以商品房作抵押。

第七讲

商品房的交付使用及其质量保证

一、商品房的交付要求

商品房交付时应符合交付条件即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表并且具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。

二、交付时应供应的文件

开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。向购房人供应《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

三、商品房的保修责任与保修期限

依据《商品房销售治理方法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房担当质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出商定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建立工程承包单位向建立单位出具的质量保修书商定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（下称，规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

2023年1月30日施行的国务院《建筑工程质量治理条例》规定，建立工程承包单位向建立单位出具的质量保修书的最低保修期为：（一）根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

1998年9月1日施行的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的最低保修期为：1、屋面防水3年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5、门窗翘裂、五金件损坏1年；6、管道堵塞2个月；7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；8、卫生洁具1年；9、灯具、电器开关6个月；10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行商定。

举个例子来说，假设房屋于2023年12月31日竣工，而开发商于2023年12月31日向买受人交房，则此时施工单位对屋面防水的剩余保修期为4年，规定中的3年低于该存续期，则保修期应为4年；如开发商于2023年12月31日向买受人交房，施工单位的剩余保修期为2年，少于规定中3年的最低保修期，则保修期应为3年。买房人可与开发商协商延长保修期，但开发商不得要求缩短保修期，其擅自缩短保修期的行为无效。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失担当赔偿责任。因不行抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不担当责任。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。

四、商品房质量与合同解除

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严峻影响正常居住使用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。”

该条以商品房质量问题是否严峻影响正常居住使用为标准，将商品房质量问题分为两类：严峻影响正常居住的商品房质量问题和一般质量问题。

1．一般质量问题，出卖人应当在保修期内担当修复责任

2．因商品房质量问题严峻影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以恳求赔偿损失

第八讲

商品房的修理基金

一、首期修理基金的交纳

公共修理基金指的是住宅共用部位、共用设施设备修理基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。

依据北京市建立委员会《北京市住宅专项修理资金治理方法》第七条规定商品住宅的业主、非住宅的业主根据所拥有物业的建筑面积交存住宅专项修理资金，首期住宅专项修理资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。本方法所称的多层住宅、非住宅是指地上构造最高层数为六层以下(含六层)的建筑；高层住宅、非住宅是指地上构造最高层数为七层以上(含七层)的建筑。

商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项修理资金存入住宅专项修理资金专户。商品住宅的业主、非住宅的业主未按本方法规定交存首期住宅专项修理资金的，建立单位不得将房屋交付购置人。

售房单位可以代收住宅专项修理资金但应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项修理资金专用票据。

二、修基金专户的开立

依据北京市建立委员会《北京市住宅专项修理资金治理方法》规定业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项修理资金，由市住房资金治理部门负责日常治理。经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金治理部门共同打算，由市住房资金治理部门托付本市一家商业银行，作为住宅专项修理资金的专户治理银行，并在专户治理银行开立住宅专项修理资金专户。开立住宅专项修理资金专户，以物业治理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业治理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

业主大会成立后，经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业治理区域的住宅专项修理资金专户，并向市住房资金治理部门申请划转本物业治理区域内业主交存的住宅专项修理资金。市住房资金治理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业治理区域内业主交存的住宅专项修理资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项修理资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。划转住宅专项修理资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本方法规定的危及房屋安全等紧急状况，需要马上对住宅共用部位、共用设施设备进展修理和更新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从修理工程涉及的业主交存的住宅专项修理资金中支付相应费用的授权协议书。

三、修理基金的使用

住宅专项修理资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位的修理和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；(二)楼房外墙消失雨水渗漏，引起外墙内外表浸湿；(三)地下室消失渗漏、积水的；(四)楼房外墙外装饰层消失裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、标准的规定值；(五)增加保温层、建筑保温层消失破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内外表消失潮湿、结露、结霜或霉变；(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层消失开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等消失破损的；(八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的；(九)其它状况。住宅共用设施设备的修理和更新、改造范围包括：(一)电梯主要部件需要进展修理或更换的；(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严峻的；(三)避雷设施不满意安全要求的；(四)配电设备局部电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的；(五)消防系统消失功能障碍，或局部设备、部件损坏严峻的；(六)楼内排水(排污)设备消失故障，给、排水管道漏水、锈蚀严峻、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；(七)其他状况。

第九讲

商品房买卖转移登记和权证办理

一、商品房买卖转移登记需要提交资料

依据《房屋权属登记收件标准》规定新建商品房买卖（首次）的登记条件：开发工程取得房屋全部权证、国有土地使用证（有偿用地）。

（1）房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；

2023年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同；2023年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同；

（2）

签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算确实认书（原件）；

（3）房屋登记表、分户平面图二份（原件）；

（4）专项修理资金专用收据（1999年1月1日以后签订购房合同的）；

（5）契税完税或减免税凭证；

（6）外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购置房屋的，提交北京市涉外工程国家安全审查批准文件；

（7）外国驻华使馆、领事馆购置房屋的，提交外交部批准购房文件。

二、预购商品房的预报登记、单方预报登记

1、预报登记指当事人商定买卖期房时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。也就是说在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进展预报登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进展抵押。

物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，根据商定可以向登记机构申请预报登记。预报登记后，未经预报登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预报登记后，债权毁灭或者自能够进展不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预报登记失效。”

2、单方预报登记是上海市房屋土地治理局首次推出，即购房者在申请购房预报登记后则可取得土地使用权、房屋全部权或房地产他项权利的优先恳求权。这项登记制度被认为是可以避开由于房价上升卖房人违约而给购房者带来的风险。然而，在房价下跌时必定产生相反的情形，即购房者会千方百计躲避履行合同。而这时候，卖房者假如在签订合同后在房交中心办理单方预报登记，也能得进一步的爱护。

三、房地产权证（小产证）的办理时限

依据《房屋权属登记工作标准》北京市建立委员会规定单户办理房产证的时间为10个工作日，批件办理房产证的时间为30个工作日。

20

篇3：商品房购销合同范本

2023商品房购销合同范本[1]

甲方(卖方)：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

乙方(买方)：____________________________________

地址：____________邮码：____________电话：____________

法定代表人：____________职务：____________

姓名：________性别：________年龄：________

地址：____________________邮码：________电话：________

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产治理法》及其他有关法律、法规之规定，在公平、自愿、协商全都的根底上，就乙方向甲方购置商品房，甲、乙双方达成如下协议：

第一条甲方用地依据及商品房座落位置。

甲方以________方式取得位于____________，编号为________的地块的土地使用权。

(土地使用权出让合同号)(土地使用权划拨批准文件号)为________。

划拨土地使用权转让批准文件号为________。

土地使用权证号为________，土地面积为________，地块规划用途为____，土地使用权年限自____年__月__日至____年__月__日止。

甲方经批准，在上述地块上建立商品房，(现定名)(暂定名)________，主体建筑物的性质为____，属____构造，建筑层数为____层。工程建立规划许可证号为________。

其次条乙方所购商品房的面积。

乙方向甲方购置商品房(以下简称该商品房)建筑面积共________平方米(其中实得建筑面积________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________平方米)，共________(套)(间)。(该商品房房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准。)

该商品房分别为本合同第一条规定的工程中的：

第________(幢)(座)____层____号房，

第________(幢

)(座)____层____号房，

第________(幢)(座)____层____号房。

上述面积为(甲方暂测)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。

依据法律规定的房屋全部权与该房屋占用土地范围内的土地使用权全都的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。

第三条该商品房销售特征。

该商品房为(现房)(预售商品房)。

预售商品房批准机关为________，商品房预售许可证号为________。

该商品房为(内销)(外销)商品房。

外销商品房批准机关为________，外销商品房许可证号为________。

第四条价格与费用。

该商品房(属于)(不属于)政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位面积(暂定价)为每平方米____元，总金额为(____币)________元。

除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府收取以下税费：

1.代收______________，计(____币)__________________元；

2.代收______________，计(____币)__________________元；

3.代收______________，计(____币)__________________元。

上述代收税费合计(____币)______________________元。

第五条实际面积与暂测面积差异的处理。

该商品房产交付时，________房屋实际面积与暂测面积的差异不超过暂测面积的±____％(不包括±____％)时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积差异超过暂测面积的±____％(包括±____％)时，甲乙双方同意按下述第____种方式处理：

1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按____利率付给利息。

2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

3._______________________________________________________。

第六条价格与费用调整的特别商定

该商品房消失以下状况之一时，房价款和代政

政府收取的税费可作相应调整：

1.由于该商品房属于政府定价的预售商品房，有权批准单位最终核定的价格与本合同第四条规定的价格不全都，按政府有关部门最终核定的每平方米价风格整。

2.预售商品房开发建立过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。

3.________________________________________________________。

第七条付款优待。

乙方在____年__月__日前付清全部房价款____％的，甲方赐予乙方占付款金额____％的优待，即实际付款额为(____币)__________元。

第八条付款时间商定。

乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的____________银行(帐户名称：________，帐号：________)：

1.____年__月__日前支付全部房价款的____％，计(____币)______元。

2.____年__月__日前支付全部房价款的____％，计(____币)______元。

3.____年__月__日前支付全部房价款的____％，计(____币)______元。

第九条交接商品房时的付款额商定。

在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的____％，计(____币)___________元，其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起____天内付清。

第十条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期其次天起至实际付款之日止，月利息按________计算。逾期超过____天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第____种商定，追究乙方的违约责任：

1.终止合同，乙方按累计应付款的____％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由乙方据实赔偿。

2.乙方按累计应付款的____％向甲方支付违约金，合同连续履行。

3.________________________________________。

第十一条交付期限。

甲方须于____年

月__日前，将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必需的综合验收)合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇以下特别缘由，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：

1.不行抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾难；

2.________________________________________________。

3.________________________________________________。

第十二条甲方逾期交付的违约责任。

除本合同第十一条规定的特别状况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。按本合同第十一条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，月利息在____个月内按____利率计算；自第____个月起，月利息则按____利率计算。逾期超过____个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按以下第种商定，追究甲方的违约责任：1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的____％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由甲方据实赔偿。

2.甲方按乙方累计已付款的____％向乙方支付违约金，合同连续履行。

3.________________________________________________。

第十三条设计变更的商定。

预售商品房开发建立过程中，甲方对原设计方案作重大调整时，必需在设计方案批准后____日内书面通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起____天内提出退房要求或与甲方协商全都签订补充协议。乙方要求退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按____利率付给利息。

第十四条交接通知与乙方责任。

预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知之日起____天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。

第十五条交接与甲方责任。

在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起____天内，双方对该商品房进展验收交接、交接钥匙、

署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起后仍未

进展验收交接，乙方有权按本合同第十二条的商定追究甲方违约责任。

第十六条甲方关于