北京青年路某居住用地项目可行性报告

**（即***）项目可行性分析报告项目名称**（即***）项目（暂用名）。位置该用地位于北京市朝阳区***路东，青年沟北侧，北至姚家园路，南至朝阳北路，西至东四环，东至东五环路。三、土地现状情况该地块已经平整完结，已经建规划围墙，地块上仅有几棵数。占地353.85亩。总建筑面积控制在90920平方米。四、用地性质：别墅及娱乐设施。本次规划确定为居住用地建筑控制高度为9米，层数控制在2-3层。容积率为0。38；教育配套设施应与较为协商在周遍地区解决。五、规划控制指标规划工地平衡表：用地名称占地面积（平方米米）占总用地（%）居住用地23590015.19公共用地65810042.23代征绿地58800010.6道路用地7010037.88总用地1552100100.00周边建设情况分析区域：北至姚家园路，南至朝阳北路，西至东四环，东至东五环路。因此区暂未有别墅项目，故扩大调查范围调查了部分东部新出的别墅项目。周边楼盘情况调查及分析：区内在售项目：珠江罗马嘉园、国美第一城、华纺易城、中水金海嘉园。区内待售项目：星河湾周边代表性别墅楼盘（新面市）：香草天空、滨河花园、东山墅。其他住宅：定福家园、北京青年汇、特区808、国门10号、白云生活广场、***小区、甘露晴苑等。与城市热点区域的地理关系:距离朝阳公园3.5公里

距离朝阳体育公园4公里

距离首都国际机场23公里

距离国贸8公里

距离京广中心6.8公里交通状况：北有姚家园路，南有朝阳北路，西有东四环，东有东五环路，路网发达。现北部公交线路尚可，但中部的***暂未拓宽，南部朝阳北路公交较少。周边环境：周边商业氛围不浓，没有已存在的大型商业设施；仅有一座教育情况较差的小学；一个中等规模私立医院；自然环境一般，周边除正在建设的新社区外，**较多，有待政府拆迁，目前状况较差。市调对象总体情况：(详见附件一)在售项目:珠江罗马嘉园项目:由响誉地产界的珠江-合生地产打造，楼盘户型采用板楼、塔楼相结合的建筑形式，全部精装修。社区拥有4万平米欧式水景园林，分布多个主题园林,罗马广场，叠水、雕塑、喷泉富特色的大型水景。设有充满异国情趣的意式风情商业街以及7000平米集运动、休闲于一体的SPA高档主题会所，可为业主提供周到满意的服务。珠江罗马嘉园mini公寓于2004年4月18日开盘，均价：7000元/平方米，精装修,62-320平米的户型中,以140-180平米的三居为主.一期2004.830入住,二期2005.11入住.共有2600户,现一期售完,二期销售过半.社区档次为该地块仅次于星河湾的项目.国美第一城项目:建设用地面积约24.7公顷，总建筑面积近百万平方米，是集住宅、商业于一体的大型居住社区。以塔楼为主,一期已基本销售结束,二期开盘在即，二期共有房屋1636套。内部认购享受99折，起价4888元/建筑平米(10日内有效)。户型为现代家庭量身定做理想居住空间模式，75~130平方米的大二居、小三居设计为主，地板式采暖.项目客户群锁定位于CBD的白领阶层,价位及面积设计符合市场需求,销售极为火爆.现场(周五)有60组以上客户.规划有10万平米的底商，健身设施，学校，配套齐全。华纺易城项目:项目总占地面积25.2万平米，总建筑面积48万平米。为现代、简约的建筑风格，其内部结构设计彻底打破“小面宽、大进深”的传统规格，引入京城罕有的11.8米的进深设计，体现了真正意义的薄板、高通透性、高舒适度、高绿化率完美统一。户型设计上贯穿了“紧凑且舒适”的理念，多达19种的丰富户型尽供选择，户户采光；其中主力户型：二居到三居面积从90--130平方米。项目集园林、休闲、健身、娱乐、购物和现代为一体有幼儿园。受国美热卖及一期售完影响，销售现场较清淡，但总体而言销售状况尚可。售价为5500的均价。二期将5月份开盘。待售项目:星河湾项目:13多万平方米的开发用地规划总建筑面积将达到40万平方米，容积率在3左右，建筑形式将主要是点式小高层和高层。现在整体结构已出来,正在进行外立面部分,精装修未入场.全区共分3个组团，与广州星河湾一样，每个组团内都规划建设会所。在建筑外立面以及小区环境设计的风格上，都将借鉴广州星河湾的做法。其高标准的精装修为其一大卖点,现未设售楼处,但目前透出口风售价将在1.5万元一平米.将成为此地段最贵的住宅.业界目前对其价格在此地段的接受度存在一定的怀疑态度,因现在没有更详细的资料,需要更持续地调查.周边同类项目：朝阳公园周边是京城少有的具有强烈的居住环境特色的区域，这里有都市森林和亚洲最大的城市公园。2004年别墅返城的现象在这里上演。首先是位于东四环边、朝阳公园东侧的东山墅在2004年下半年入市，该项目占地100公顷，155席独栋别墅点缀在森林、河流、湖泊、溪谷之间，销售价格为26500元/平方米。而在04年10月入市的滨河花园位于朝阳公园东北方向，同时还拥有坝河等水系资源，该项目占地4.21公顷，容积率在0.8左右，首席推出的两套全球全程定制的“意式尊贵”和“东方贵族”，价格分别为3500美元/平方米和3000美元/平方米。●香草天空位于朝阳区定福庄南区双桥东路，紧邻康城西部，总占地10.3公顷，风格定位在成熟的欧美郊野别墅形态。其中容积率1.19，绿化率36%，共有384套双拼别墅和叠拼别墅，销售均价为130万元/套。户型边单元下户边单元上户中单元下户中单元上户A333㎡234㎡327㎡227㎡B297㎡234㎡278㎡220㎡C291㎡236㎡278㎡223㎡D189㎡233㎡182㎡219㎡E320㎡251㎡305㎡240㎡●滨河花园位于京城“富人”区上东区域，是阳光上东一期动工兴建的3个组团中的一个，根据规划，滨河花园要真正地体现出低密度的建筑特色，因此以4—6层的板楼为主。占地4.21公顷，容积率在0.8左右，该项目以“全球全程定制城市别墅”的姿态入市，首席推出的两套全球全程定制的“意式尊贵”和“东方贵族”，价格分别为3500美元/平方米和3000美元/平方米。●东山墅位于朝阳公园东岸，占地100公顷，整体规划为11个半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林、河流、湖泊、溪谷之间，有80万平方米的绿化面积、4.5万平方米水面。容积率为0.32，其中美国著名建筑师道格拉斯·道林先生亲自主持设计6款经典户型，面积从400平方米至1150平方米，销售价格为26500元/平方，现已认购约计30套。周边住宅项目：定福家园：位于五环以外，CBD配套经济适用房健康社区位于定福庄地区，由北京城建地产精心打造。定福庄居住集团是北京市重点发展的十大居住集团之一，也是紧邻CBD的纯居住最佳区域。随着CBD的兴起，朝阳北路的贯通，该地区已迅速升温，成为新的居住热点。定福家园经济适用房总面积30万平米，由南北通透的板楼与全明窗设计的蝶塔完美结合，户户朝阳，人文关怀备至；65-119平米多种贴心户型：一居、二居、二居半到三居，盛满幸福生活；2.8米层高，宽阔楼间距，沐浴阳光，享受健康生活。社区交通便利，优势得天独厚：以双向六车道的朝阳北路为主、由朝阳路、京通高速路、东四环、东五环、地铁八通线组成的发达交通网路，迅捷连通CBD、建外、朝外、燕莎几大都市核心区；更有规划地铁六号线途径社区；831、306、991、731、859路等多条公交车穿梭经过，园紧邻北京市绿化隔离带地区，周边环境优美，绿化林间专设有运动跑步径，晨练吸氧、闲庭漫步、悠然自得；成熟黄渠公园碧湖荡漾、柳岸莺啼，观荷望月、涤荡心扉；社区内四季花香风情园林景观，满目苍翠，绿氧生活，健康无价。社区周边生活配套设施完善，幼儿园、小学、超市、银行、医院、麦当劳等一应俱全；华堂商场、易初莲花、京客隆、苏宁电器等大型购物场所林立周边，让都市生活天天精彩。优势：朝阳区**乡黄渠村的经济适用房，靠近朝阳北路，目前外出不会堵车，公交有831路，以后地铁6号线通了，上下班应更方便。一期30万平方米的大规模，主要为高层板楼，户数肯定多，有得选择。区内规划有幼儿园、小学和大型商业设施等，日常用起来方便，还可去已经建好的黄渠公园活动。和周边的楼盘比起来，基准价为3595元/平方米的价格还是最有吸引力的。缺憾：目前小区外的公共汽车站还比较少；日常生活所需配套设施不是很多，还得去朝阳路附近。期房状态，还得等待。容积率2.50,目前价格3595元/平方米。北京青年汇：位置四环至五环，位于朝阳区***与青年北路交汇处向南50米处，北侧毗邻60米宽的朝阳北路，南侧与繁华的朝阳路隔河相望，CBD向东4公里趋车直达性质为公寓，是高层板楼/塔楼，目前价格5800元/平方米，容积率2.96。青年汇总建设用地约为13.7公顷，地上总建设规模约32万平方米。以时尚、新颖的T型塔楼和经典板楼组合而成，项目建成后，中心区形成近万平米的绿化广场，人与车分流，形成行走在风景中，生活在绿意中的诗意效果，项目三面被大面积的绿化环绕，一面紧临治理过的二道沟河，是得天独厚、绿色自然的亲水住宅。青年汇分三期开发建设，目前销售一期。一期占地4.1万平方米，建筑面积12万平方米，规划总户数1600余户。由南北两排住宅间隔交错的5幢“T”型塔楼和四幢板楼组成，整体高度不超过20层，塔板形体相互错落，两排建筑围合成的空间形成东西300多米，南北七八十米的开阔狭长的空间效果。青年汇外形设计由**联合设计公司设计，采用新型T型楼和板楼的设计，规避了目前区域市场塔楼居多的现状，从而有效的保证了户型采光、通风的均好性；项目园林景观由创羿高峰设计，根据建筑总体布局，小区四面皆与城市道路相毗邻的特性，将小区内的车行以及人行路设计成流畅的线条样式，让人穿行于风景中，创造出风景中的建筑。同时运用绿色元素来分割整个空间，创造纯粹的步行绿地的效果，并籍由水景元素来连贯起各具特色的景观区域，从而统一出完整的、通透的社区景观空间。特区808：四环至五环之间，位于石佛营东里，红领巾公园东畔。朝阳北路、姚家园路、东四环路，四通八达的交通干道紧扣相连，611路、705路、712路、859路、831路、829路、808路、608路等直达小区，畅享迅捷交通。目前均价5800元/平方米。以华堂商场为中心的众多生活配套成熟完善，形成CBD地区后生活之城。40万平米的红领巾公园，芬芳飘然入室；320万平米的朝阳公园，姹紫嫣红隔路相望，四环路百米宽的绿化带荫影摇窗……随时可感受到这里空气的鲜朗和景色的诱人。108平米二居，150平米三居……，宽松、舒适，演绎特区808生活质感空间的永恒主题。丝丝宁静中，构筑CBD东区舒适大户生活，尽现大家庭的浓郁亲情氛围。***小区***小区南临***、西靠***，距京广中心仅5公里，市区多路公交线路直达。从交通改善的角度看，京通高速路的建成，地铁复八线、东四环快速路的开通，将带动整个东部地区经济的全面发展。绿化率33.00％

容积率3.000

。小区占地73公顷，规划建筑面积75万平方米，其中经济适用房住宅30万平方米。小区北、东两侧连接150m至250m宽的城市绿化带，环境优美，交通便利。小区第一批经济适用房住宅12万平方米已于1998年开工，首期300余套住宅已于19