商业地产开发的一般流程商业地产项目开发一般流程

商业地产开发的一般流商业地产项目开发一般流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。思考。该地区投资建设大型商业房地产项目。2、项目位置选择都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。析，也可以委托专业咨询机构进行选址。3、判断可发展规模的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。74000199820002000个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。4、项目土地取得及政府许可应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。项目土地取得有两大标准：得够用。土地价格越低，前期资金压力越小。5、项目定位细化彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。开始。6、项目规划设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为7、设计方案的市场化这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。例：第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合9、项目方案的政府许可项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。交通审批消防审批指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查最终确定该方案是否符合国家消防规范是否可以予以批准的过程如果消防部门最终否定了该项目的消防设计那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工这将造成极大的浪费。 一般来说项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情毕竟国内的消防规范很保守而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目不突破中国的消防规范的话几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。规划审批大。必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。10、项目招投标11、项目的财务核算地产项目，财务核算的工作很简化很多。12、资金需求方案最终完成该项目的资金需求方案13、融资方案象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。以上测算及相关方案的准确度会直接影响投资商决策的准确度。14、项目融资项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。资商及金融机构了解该项目的有效渠道。方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。2.5-5%的费1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成项目的融资。15、市场策划16、招商项目招商的方式主要有两种，即：1）17、价格策略价决策的准确性将有利于项目的出售操作。价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。18、租金策略19、管理公司的选择商业房地产管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理参股；2）、聘请管理公司。大型商业如用零售额测算商业体量，你可以先收集项目所在区域（城市）一般在政府统计部门可拿到；再除以项目所在区域（城市）商业总面积，就可得出。其实国际上有根据商业面积辐射消费人口的方法去评估商业项目的体量。如你有兴趣可e-mail给我，索取有关数据标准。商业地产，路在何方-------浅谈对目前商业地产发展的认识一、我们看到的商业地产发展现状商业地产带来房产市场快速发展的第二个春天目前城市商业地产发展存在不均衡状况，带来商业资源及社会资源的极大浪费l市商业网点布局不合理，这种不合理布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。l规模小，大型的综合商业地产项目较少，都是一些零星小商业项目。l极大的盲目性。我国的商业投资环境还有欠成熟，世界级商业群体极少进入中国商业市场50017二、我们对商业地产发展意义及运行规律的理解败的关键。产要素随着全世界商业微利时代的到来，商业地产将从暴利走向微利，这是一个不可阻挡的趋势，规避商业地产投资与运营双重风险成为发展商业地产要素。成功的商业地产项目需要充分的依托于市场需求，明确目标消费群，做充分的市场调查商业地产业成为城市经济繁荣发展的旗舰三、我们对商业地产业态形式的认识及依托政府支持开发商业步行街的几多商业地产业态。者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，实际上是产权证券化的前奏。步行街的商业运作模式成为城市商业发展的主流，但其具有区域性限制，即须在城市中代商业地产运作模式，也将造就极丰富的投资机会。四、我们对具有投资价值的几种商铺的认识15ft东半岛经济开放区城市之一，也是中把对具有投资价值的几种商铺形式的认识，拿来与对投资感兴趣的业主进行分享：l临街铺面街面铺位聚集的人流多，并且经营自主，只受地段商业气氛的影响而与其他商铺的经营无关。l还要看租的比例大还是卖的比例大。大商场，经营不好有很大程度是因为卖散的缘故。l “车赶人”而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便捷交通，容易把人流吸纳进来。l10适宜小资产投资者。l将旺未旺的商铺从商铺经营角度看可分为旺场、“将旺未旺”和预热型三种。旺场售价也能预见，还有升值空间。投资就要低势进，高势出。五、我们认为好的商业地产项目应具备的条件是：l良好的地段l政府的大力支持、（各种税收的减免或优惠、交通路线的保障）l准确的市场定位，优秀的项目规