物业集团招商管理工作指引

招商治理工作指引1招商人员聘请及团队组建14部负责编写工程招商、营运人员编制及到岗时间后与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责，开展人员聘请和团队组建。12划到位。营运人员到岗后至工程开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。招商人员培训10负责对当地商管公司开展以下培训：工程解读培训：对招商、企划人员进展工程解读培训。培训内容为：城市综合体整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。培训内容为：招商治理制度、工作流程、合同审批流程等。招商统一说辞培训8当地商管公司招商、企划人员进展招商统一说辞的培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步行街业态表述、城市综合体特色介绍。招商人员考核当地商管公司依据招商人员工作表现，上报转正人员名单及相关材料，地产集团商管物业招商部依据其工作表现审核招商人员转正意见，表现突出者可提出晋级意见。依据招商嘉奖政策，当地商管公司提报招商奖金及安排申请，地产集团商管物业部依据招商完成状况及招商人员工作表现，审核奖金安排方案。2市场调研工作界定工程摘牌后，依据地产集团提出的工程筹建进度，招商部参与由地产集团商管物业部组织各部门开放市调工作。市场调研的内容工程所在城市总体概况：城市经济进展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市将来进展规划等。城市零售业进展状况各主要商圈状况，不同业态在各商圈的分布状况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和进展历程，将来进展规划等。同类竞争对手分析根本状况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费构造〔客层定位，租金价格或合作条件，相关费用〔物业治理费力资源费用、品牌状况，效劳治理、停车位数量、客流量、客单价、招商优待条件等。工程周边环境调研工程所在地理位置、工程规模、周边环境，交通状况，3—5公里半径人口数量构造和特征、商业设施、效劳设施、市政设施、小区数量、人住人口、居住户数、人均收人、人均消费支出、消费特性、物业状况〔规划部供给包括住宅、酒店写字楼、商业的全面状况，工程进度时间等。对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优待政策等进展收集分析。市场调研工作打算及实施每次市场调研的时间安排为5—7天，依据不同的调研内容对人员进展分工。通过查询网上信息和当地政府相关报了解各主要商圈和竞争对手的状况，以及工程周边环境情况。市场调研的分析结论依据各部门市场调研收集的数据进展分析，得出调研结论，形成市调报告。以此作为工程定位、商业业态规划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的依据。3城市综合体的定位、规划工程总体规划设计完毕后，地产集团商管物业招商部参与工程总体定位和规划格局的研讨并提出建议。地产集团商管物业招商部负责确定步行街商业业态规划和招商定位。步行街商业业态规划依据市调报告及进展部供给的相关数据，地产集团商管物业招商部负责审核由当地商管公司上报的工程步行街商业业态规划方案。工程步行街商业业态规划包括步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。步行街商业业态规划一经确定，当地商管公司必需严格执行。假设执行中有调改意见须提报调改方案，按分权手册逐级审批前方可调改执行。4状况、步行街商业业态规划草拟工程步行街招商政策及租金方案。赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策等。团商管物业部论证后按分权手册逐级审批后执行。每个铺位的租金及招商政策，报地产集团商管物业审批。商铺招商政策及租金经地产集团商管物业审批后，当地商管公司需严格执行。公司权限范围内的由当地商管公司总经理负责审批；超过当地商管公司权限的，需按分权手册逐级审批前方可执行。案执行状况。5招商启动预备工作各商铺租金指标分解依据地产集团批准的步行街总租金收益指标和招商政策，地产集团商管物业部下达步行街租金指标和政策给当地商管公司，当地商管公司依据步行街业态、楼层及商铺位置的不同，将租金逐一分解到每一个商铺，按招商洽谈租金标5年租金分解表，按分权手册逐级审批后执行。招商手册的设计及制作当地商管公司必需在招商启动前完成招商手册的制作。招商手册要表达工程的总体定位和主力店、步行街的业态功能组合及整个广场的特色。招商手册必需经地产集团商管物业部审批前方可制作。步行街商铺租赁面积的核定地产集团商管物业招商部依据最终确定的工程步行街各商铺面积的图纸，核定步行街各商铺的租赁面积，作为当地商管公司签约的依据。当地商管公司成立招商治理小组，总经理为组长，负责分管招商营运的副总经理为副组长。对招商人员进展指标分解，按品类或楼层分工，责任到人。招商目标品牌确实定及落位步行街正式招商前，当地商管公司依据市场调研分析结果，以及确定的工程总体定位和各业态功能组合状况，确定步行街招商目标品牌并进展落位，品牌落位图报地产集团1品牌。各种标准合同的拟定及审批在招商工作启动前l个月，当地商管公司制定工程的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等，按分权手册逐级审批后执行。招商工作打算制定工程开业前9个月完成招商预备工作并启动招商，421完成掉铺再招商工作；当地商管公司依据步行街商业业态规划、招商政策及租金方案，制定的招商打算书及招商工作进度打算，并报集团商管物业部审批。招商方案内容招商条件：租金标准及递增比例、确定不同业态的合同年限、租金及押金收取方式、招商优待政策等．招商范围：业态、业种、品牌档次，每个铺位锁定3个目标品牌，分高3招商区域：当地及异地城市。任务指标：铺位数量、面积、分铺租金及租金总目标。时间节点：从启动到完成整个过程的时间节点。由当地商管公司建立目标户资源信息库，并准时进行更。招商目标品牌选择标准目标品牌的商品定位要符合城市综合体步行街的整体定位。目标品牌的经营者要具备较强经济实力和经营治理阅历。目标品牌在国内或当地具有肯定的品牌知名度和市场占有率。目标品牌商户具备较强抗风险力量。4当地商管公司招商工作启动时，地产集团商管物业招商部派出工程招商经理负责跟进和协调招商工作。招商启动后，要优先洽谈知名品牌和重点大客户，招商负责人必需亲自跟进。当地商管公司要做好客户记录，每日登记商户洽谈状况并进展汇总。外出访问商户前要做去向登记；返回后要填写商户洽谈表。依据接待和访问商户的洽谈状况，确定意向目标商户，进展重点跟进和洽谈，并做好洽谈记录。当地商管公司建立招商档案，包括商户资源、商户合同及资料，每周汇总上报地产集团商管物业招商部。当地商管公司招商副总每日组织招商工作分析会，了解商户动态和招商工作中的问题，针对消灭的问题准时调整招商策略。目标商户合同条款确定后，由主谈招商人员办理审批手续，并准时跟进审批结果。各地依据不同状况，可以在签定正式租赁合同之前签订租赁意向书，审批流程与租赁合同流程一样。屋租赁合同及附件》及相关要约文本，并将签字盖章的合同统一编号存档；合作条件变更：租赁合同经过审批后，假设商户合作条件发生变化，需按合同审批流程重办理审批手续。招商工作需严格遵守地产集团商管物业部规定及当地商管公司规章制度和治理方法，认真贯彻和落实招商政策一经觉察将严峻处理并追究其法律责任。当地商管公司应遵循分权手册规定招商审批权限，严格依据各种招商工作流程开展招商工作。对已经形成的工程步行街商业规划定位、执行方案、招商政策、租金价格进展调整和改动的，需按分权手册逐级审批前方可更改执行。当地商管公司每周五将招商进展上报地产集团商管物业招商部。商户进场装修治理工程的装修治理工作由当地商管公司分管工程的副总负责，招商部和工程部人员共同参与。当地商管公司招商部与商户签订正式租赁合同时，会同工程部与商户进展房产技术条件对接，并与当地工程公司确认。当地商管公司招商部和工程部应在招商过程中准时把握商铺交房技术条件的落实和变更状况，随时与商户对接。各招商小组组长负责帮助工程部与商户进展商铺交100天，其他商户50招商人员负责向商户发放商户装修治理相关规定。招商人员帮助工程部与商户一起依据图纸设计、图纸审批、办理施工手续、装修预备、施工组织、装修施工、装修验收、装饰布置等环抑制定装修进度表。招商部与工程部一起审核商户装修设计图纸，招商部负责审核总平面图、效果图、货柜尺寸图、店招图；工程部负责审核水、电、气系统图、装修材质、装修工艺等。经当地商管公司总经理签批后反响商户。招商人员帮助商户办理进场施工手续，包括：缴纳装修保证金、办理施工许可证、办理施工人员出入证、落实临时用水用电等。当地商管公司招商部要对商户装修施工进展监控，催促商户装修进度，检查商户是否依据已审批的图纸进展装修。如觉察未按要求施工的，马上要求商户进展整改。在施工过程中负责协调商户与治理部门的有关事宜。商户装修施工完毕时，招商部要帮助工程部对商户装修工程进展验收。包括装修材质、施工工艺、各系统安全性等，验收合格者，准许开业经营。商户进场效劳与商户签订正式租赁合同后，招商部要安排专人负责协调商户与工商局、税务局、卫生防疫部门、消防局、煤气公税务登记证、卫生许可证以及消防报审和验收，开通煤气、、网络等效劳。招商评估工程开业招商完毕后，地产集团商管物业招商部要根据工程招商租金指标达成状况、招商品牌品质、合同签订情况、招商嘉奖等对整体招商工作进展评估，并编写招商评估报告。6预热期、招商说明会、主力店签约仪式暨步行街招商大会、强势招商期、开业造势期几个阶段，进展招商宣传筹划，并由企划部制定媒体投放打算和资金使用打算。，通过全面宣传到达招商预热的作用，为全面开放招商工作进行铺垫。商管公司适时召开工程招商说明会，邀请有合作意向的主要商户参与，对工程招商工作进展现场解读。内容包括：地产集团进呈现状及将来进展打算、工程总体状况介绍、工程定位及主力店业态组合、步行街定位及规划。招商启动2商管公司召开主力店签约仪式暨步行街招商大会，组织已经签约进驻或意向进驻的商户现场签约，邀请目标商户参观商铺并介绍商场定位、进展前景等状况，邀请当地政府主管部门和闻媒体参与会议，进一步扩大影响。在招商工作完成60％的时候，要通过加强宣传推广力度，形成招商强势宣传期，推动招商工作的进度。l7合同范本的制定及审核当地商管公司拟定工程租赁意向合同、租赁合同及附件、补充协议、广告位使用合同等范本合同。各类范本合同经地产集团商管物业审核后按分权手册逐级审批后执行。在合同签订过程中如需对合同条款进展修改，仍要按分权手册逐级审批后修改执行。8建立品牌资源档案表〔品牌档案明细表〕各地商管公司的品牌资源档案表要求按统一标准填写，并于每月25日前上报品牌更表。地产集团商管物业招商部建立品牌档案资源库，理清品牌资源明细，清算品牌档案总量，依据每月上报品牌资源状况于当月30日对资源库总数进展调整。并定期对品牌资源库内容进展整理，去除无效品牌资源，到达有效化和有用化。建立在场商户调整表各地商管公司于每月20日前对在场经营商户状况进展整理，按统一表格要求上报各地公司在场经营商户变动状况，地产集团商管物业招商部依据各地公司上报的商铺经营状况进展准时更；地产集团商管物业招商部定期对品牌资源库进展整理，并发给各地商管公司，以实现资源共享。重点品牌战略联盟合作及治理地产集团商管物业招商部负责重点商户战略合作洽谈工作，并签订战略合作协议；地产集团商管物业招商部与战略合作伙伴制定合作合同范本，按分权手册逐级审批后执行。签订战略合作协议后，要与战略合作伙伴进展房产技术对接，以便在以后工程规划设计阶段参照商户的需求进展规划设计；与战略合作伙伴建立畅通的沟通机制，定期进展交流和沟通，不定期进展访问，以维护商户合作关系。品牌的拓展地产集团商管物业招商部通过对全国市场进展调研和参与全国各类商品展会，查找和搜集有较强经济实力，有全国拓展打算，有肯定商品特色的品牌，