物业市场拓展方案

物业工程拓展方案拓展工作效率，特制定该方案。一、适用范围适用于公司各部门/员工与工程拓展有关的组织及其组织行为。二、职责〔一〕总经理负责批准公司工程拓展工作目标。(二〕市场拓展部负责组织物业工程拓展工作，并对物业拓展工作进展指导和评审。三、公司物业对外拓展的优势(一)公司物业效劳品牌文化效应；〔二)在＊*20500备技术、资源的支持力；(三〕健全的治理制度；〔四〕标准的效劳标准及要求；〔五)三标一体治理体系根底效劳的推行;四、拓展进展目标〔一〕定位1公司各部门依据公司要求,有力量、有时机的要争取接收更多工程。2不管承受何种模式对外拓展治理,均属于外接工程有效治理面积。3、领域定位:中高档型住宅、商业工程、政府机关办公大楼、学校教学楼、医院及大型企业后勤〔包括工业园区〕等。4拓展,不求多,只求精,以到达培育品牌和业务建设的目的。5接收任何物业类型工程必需以盈利为前提,依据物业类型及面积的不同进展盈利测算。〔1〕建筑面积小于1万平米时,利润不得低于本钱测算的15％〔含税金〕;〔2)建筑面积在1--—-—5万平米时，利润不得低于本钱测算的；10％〔不含税金)；〔4)建筑面积在10—-—-20万平米时，利润不得低于本钱测算的8％〔不含税金)；建筑面积大于205%〔不含税金)；工业园区及后勤工程依据工程效劳内容洽商实际状况进展测算10%〔不含税金〕.(二)拓展原则：〔1)具有肯定盈利的各类物业工程，包括住宅、商业、政府办公楼及学校等,要乐观争取接收；〔2)一般工程但对星海品牌进展有肯定影响力的,在能保证合同期内收支根本平衡的，也要乐观争取接收；〔3〕个别盈利不高或略有亏损的工程,但对品牌进展有肯定影响力的，经总经理审批同意后，可以接收；〔4)在对外拓展工程中,要乐观主动将星海模式引入到工程现场治理中，促进对外拓展工程治理形成常态化;外接工程治理，物业效劳签约期限不得少于12—3年，假设治理稳定正常，争取延长或续签治理年限；(7〕曾因工程问题引起业主公愤、被媒体屡次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的工程不接；业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的工程不接〔限于成熟小区；以客满足为根底，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象。五、拓展业务范围(一〕物业治理全托付效劳方式:全托付治理，从物业的前期介入、物业的入伙到物业的日常治理如客户效劳、秩序维护、环境治理、公共房屋维护治理、共用效劳费收取方式不同，可分为“包干制“和“佣金制”二种。客户对象:当地缺乏物业治理操作思想的开发商开发的工程、政府工程机构的办公楼、学校园区物业等。效劳特色：乐观的前期介入。从物业治理角度，帮助开发商进展工程的规划设计及有关设施设备的选型.营销推广的协作。以一流的物业治理品牌，帮助开发商增加购房客户对将来生活品质和效劳档次的信念。(3〕高品质的物业治理，员工具备高水准的职业道德、专业学问与效劳阅历；(4〕供给行业内性能价格比的高品质效劳;〔5确保治理效劳水平；ISO(二)参谋治理将星海物业标准化、标准化的物业治理体系,效劳承诺的指标，使开发商的物业治理快速到达行业一流水平。由星海物业派驻专职参谋常驻工程现场对效劳工程进展物业治理的询问、筹划、指导，使开发商的小区治理快速到达行业先进水平，但日常治理由现场治理机构实行。依据合作协议商定,对菜单式的组合、专项式的参谋指导，考核制度的适用性等.客户对象：本市有需求的开发商、物业治理公司等。效劳特色：〔1)帮助客户量身订做符合实际需要的组织架构；〔2)标准业务程序,引入ISO治理体系；(3〕运用物业治理软件，构建高效率的治理平台；帮助选聘人才,培育专业化的物业治理队伍；掌握本钱费用,优化物业治理投入产出关系；(6)确保业主承接查验、入伙、业主大会会议等重大事项的顺当筹划和举办。(三〕深层合作经营治理效劳方式：与友好同行业企业合作，通过达成战略合作伙伴方式进展双赢合作模式,星海物业通过以无形资产与资金投入,及派遣有关人员负责工程治理。双方的收益与风险依据所投入的资金比例进展安排。与其他企业合资合作进展工程治理的,可先签订战略合作协议，具体工程再单独签订物业效劳合同，并以工程合同为最终解释权。客户对象:缺少专业物业效劳的商业综合体或大业主等。六、拓展洽商要素(一先人后事,与对方相关人的关系极为重要,否则很有可能为他人作嫁衣;(二〕要从多方面尽可能把握对方信息,了解对方的需求，这是确定是否拓展、实行哪种方式的根底；(三)知己知彼,尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短；〔四)要以内部了解和外部公关的方式，以方案的制作质量为根底，小事多作让步,大事让情不让理,以退为进;(五〔尤其是我方的义务、费用标准)；〔六如对方提出的参谋工程或要求与法律相悖或我方自身力量缘由而不能承受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全,使自己陷入被动；(七)在对方不能确定应承受哪种治理模式时，应正确分析、引导并向其解释实行某种模式的缘由，尽量留意实效；〔八〕依据对方工程实际状况，依据盈利定位要求来确定测算结果。七、拓展程序及操作指引〔一)物业工程拓展运作流程图物业工程信息猎取物业工程信息猎取有效联络与进展商(业主)初步交涉治理模式确实定〔二〕物业工程信息猎取，搜集有以下途径：(1)实地收集建、在建或已建物业的工程信息;〔2〕集团、物业治理主管部门及政府相关机构的推介;(3〕中介机构及房地产相关行业之各类企业单位的推介；〔4〕公私关系之熟人、朋友及已签约开发商〔业主)的推介;〔5)主动上门联络的开发商〔业主)；(6)参与工程的公开招投标或邀请招投标；业主委员会重选聘物业公司的工程信息;(三〕物业工程实地考察要素：〔1)物业类型、规模及定位〔通过实地考察或模型、效果图、销售价格等了解工程档次定位等；〔2〕所在区域及其地理位置；(3〕开、竣工时间及其开盘、入伙时间；〔4〕开发商〔业主)联络方式、背景资料及其物业治理合作意向；〔5)对于市场,须充分调查当地物管状况物管消费心理、进展前景等；(6〕其它可于第一时间收集到的信息.〔四〕工程调研报告各部门/员工将搜集到的工程信息的各类要素进展整理分析，认清工程物业治理的特点，了解工程运行状况，与开发商〔业主〕作进调研工程进展评审。各部门/员工尽可能多接档次高、规模大的楼盘或较好的商业、写字楼等能为公司带来经济效益及社会效益的工程。(五〕有效联络及跟踪洽谈1、工程跟踪人员通过面谈、、、电子邮件、邮政速递等方式与开发商主管及高层人士、业主代表、业主委员会联络。2、联络洽谈内容及有效记录：(1〕了解工程具体状况，争取获得工程相关图纸、资料；员会组织状况，开发商〔业主〕对工程物业治理的合作意向等。〔。应开发商〔业主〕要求或工程需求，可邀请其来我公司参观考察。在工程跟踪过程中如发生部门内部工作调整或公司人事变动等状况，原工程负责人及接手的员工必需认真做好工程移交工作,原工程料及开发商〔业主)有效联络人员的联络方式，原工程负责人须安排接手人与该工程开发商〔业主)有效联络人员面谈一次。(六〕物业治理方式确实定依据公司供给的三种物业治理方式 ,分别为全权托付治理效劳型、参谋治理效劳型、合作治理效劳型，市场拓展部应从为公司争取最大利益的角度动身，并结合物业的实际状况、开发商〔业主〕的合作意向等确定建议开发商(业主)承受的物业治理方式.〔七〕投标根本流程及物业效劳费测算要点1、了解招标文件具体要求,依据招标文件要求调整标书格式与内容.2并预备好与工程关键人物进展相关事宜的沟通,以进一步探听对方意图。3、投标书〔方案〕编写内容〔准〕(1〕投标说明、法人代表证明文件;(2〕企业根本状况及资质文件;〔3〕治理效劳特色；(4〕治理效劳设想;各项物业治理效劳工作方案；治理效劳费用；物资配备明细。4、物业效劳费测算内容〔一般包含以下内容，具体内容以工程实际为准〕(1〕人员工资本钱。包括根本工资，绩效工资,员工福利，社保,商业险等；办公费。包括效劳中心、物业用房的水电开支，办公用品损消耗，办公设备设施的维保费，通讯网络费，交通费,报刊资料费等；秩序维护治理费。包括员工宿舍使用费,安防器械修理更换费，警示牌、指示牌挡车桩等更换、补充费等；，四害消杀费，化粪池、沙井疏通清理费二次供水水池清洗检测费,垃圾清运费,绿化补种费等;费，消防系统维护、检测费，给排水系统维护费,闭路监控系统维护费，通风排风设施保养费,车场道闸系统维护费，公共设施及照明易耗品更换费，房屋主体维护费，设备设施修理耗材费,公共设备能消耗,车库水电能消耗等；固定资产及前期投入摊销费。包括办公区装修、办公家具选购费,各类办公设备设施选购费，工程修理工具配置费，公共区域及设备房标识标牌制作费,员工后勤生活物资配置费，各类垃圾箱配置费，秩序维护工具配置费等(此项费用假设甲方购置可无视〕;社区活动费及节日装饰费〔8)不行预见费(9〕第三者公众责任险及设备保险费〔10)税费及治理酬金5、市场拓展部通过物业治理本钱测算结果，组织各部门参与商讨,总经理参会听取各阶段状况汇报,参与投标书和合同的评审，最终拍板审定.6〕和投标保证金，按要求参与投标现场辩论等程序,最终等待开标结果。〔八〕合同评审及备案23，避开短期经营难以回收本钱，造成公司不必要的损失；品质部依据与开发商〔业主〕的洽谈意见，按标准合同范本拟制合同稿,编制版本号,经自审后与工程资料一并提交总经理审核。〔3)合同签订后由办公室负责后续物业备案工作。〔4)品质部帮助工程资料移交工作，市场拓展部与工程负责人开会、交代工作.〔九)工程接收，与开发商〔业主〕的资料移交发文中提示开发商〔业主〕准时支付合同近期款,并告知我司银行帐户及财务室相关人员联络方法。确保资料齐全、移交顺当。八、拓展盈利安排鼓励。九、相关支持性文件和质量记录〔试行〕《市场拓展规程》《物业工程信息表》《投标工程评审场拓展全员鼓励方案一、目的:

〔试行〕为快速扩大公司规模，实现员工与企业共赢,公司打算开展全员不损品牌,并对拓展成功签约的员工赐予提成、提薪、提级、提职的鼓励原则。二、适用范围：公司各部门及员工。三、鼓励方案:(一)参谋工程提成比例为一次性工程利润的〔其中展部嘉奖〕,具体方案如下：1/4%提成嘉奖；2、各部门/员工供给参谋工程有效信息，并乐观协调跟进,最终成功6％提成嘉奖；8%提成嘉奖；4、发放时间及形式：提成费用按合同付款时间计算，原则上随当月工资发放，特别状况下，公司亦可选择其他形式另行发放.5、留意事项：拓展费用及公司内部提成两项费用总和不得超过整个10％。6、如参谋工程年参谋费用利润在10〔1〕2%：2023〔2〕4%:4000〔3〕6％:6000(4〕8％：8000〔二)全委工程提成比例为一次性工程利润的5〔拓展部嘉奖)，具体方案如下：1/6％提成嘉奖；2、各部门/员工供给全委工程有效信息,并乐观协调跟进,最终成功签8%提成嘉奖；3、各部门/员工供给全委工程有效信息,独立对接并最终成功签约的,10%提成嘉奖。4发放,特别状况下，公司亦可选择其他形式另行发放。515%。610〔1〕4％：4000〔2)6％：6000〔3)8%：8000〔4)10％：10000〔三〕如拓展工程属代表性业态、区域标志性建筑、有较大社会影响力，或对公司市场拓展做出做大奉献的,在上述鼓励政策的根底上，2%的金额嘉奖。〔四〕额外鼓励在提成鼓励的根底上，额外鼓励政策如下：1、提薪：在公司调薪窗口优先予以调薪或加大调薪幅度；2、提级：可优先享有同职位级别提升；优先考虑；4、年终评忧设立专项嘉奖名额，同等条件下，其他评忧时予以优先考虑.5、其他：原则上拓展工程在同一区域的，优先由拓展业务的部门进展治理。四、费用治理各部门/员工在初期了解、接洽工程过程中,所发生的费用由部门/个人自行担当.经公司同意后所发生的部门/个人相关拓展费用,可由公司先行垫付，签订合约后，在后期各部门/员工提成中予以冲抵。各部门//员工工资中扣除公司垫付的全部费用。五、备案、报批治理展部备案的部门为准,经公司市场拓展部报总经理通过后，方可进展深入洽谈或投标。市场拓展规程一、目的物业的品牌.二、范围适用于公司市场拓展和物业治理工程的招投标工作.三、职责〔一〕市场市场拓展部负责物业信息资料收集、整理、分析和工程的跟踪、洽谈;以及投标书和托付效劳合同的编制并组织评审。〔二〕市场市场拓展部负责工程考察的工作。〔三〕品质部负责物业治理本钱测算。〔四〕总经理听取各阶段状况汇报，参与投标书和合同的评审，最终拍板审定。四、工作程序〔一〕楼盘工程信息收集其进展整理汇总并报市场市场拓展部及总经理审核.2、市场市场拓展部对收集的楼盘信息进展过滤和分析，最终确定有价值的工程并组织跟踪了解.3内容如下：〔1〕前期物业治理楼盘了解◆物业类型〔和竣工验收状况。◆物业所在区域、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积。◆开发商、施工单位、将入住和已入住的业主状况.◆开发商心中物业治理公司效劳价位及局部业主心中物业治理公共效劳价位.〕车位、会所等状况；◆开发商心中物业治理单位资质、品牌要求。〔全委或参谋)。(2)成熟楼盘状况了解◆原物业治理单位治理效劳状况及亏赢状况；各种配套设备设施有无损坏，相关物业资料和档案是否齐全。◆业主委员会发挥的作用及在业主心目中的形象，对物业公司要求和定位。◆物业类型(多层、小高层、高层、商住楼、别墅等)。◆物业所在区域、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积等。◆开发商、施工单位、已入住和未入住业主的状况。◆原物业公司与开发商的关系，业主对原物业治理公共效劳质量和价位是否满足及缘由所在。统、监控系统、停车场(库〕车位、会所等状况；4、市场市场拓展部依据现场调研状况编制报告,并报总经理进展评审。(二〕洽谈跟进1、市场市场拓展部和开发商、业主委员会建立联系后要常常跟进，保持信息畅通.23、经公司领导同意承受市场化方法交往和跟进.4、初步达成合作意向。5、了解招标文件具体要求。6、预备投标书〔方案〕并预备好与工程关键人物进展相关事宜的沟通，以进一步探听对方意图。(三〕投标书〔方案〕编写内容：〔一〕投标说明〔二〕企业根本状况(三〕治理效劳特色(四〕治理效劳设想〔五)各项物业治理效劳工作标准〔六〕治理效劳费用(七〕物资配备明细〔四〕投标书〔方案〕的评审市场部组织相关部门对投标书〔方案〕进展评审。(五)投标书(方案〕送达由市场拓展工作人员将评审合格的投标书送达招标方。(六)物业效劳托付合同制定和内部评审〔一)品质部负责草拟合同并报送总经理对合同的具体条款进展评审。〔七)物业效劳合同的签订五、相关质量记录《物业工程信息表》《投标工程评审表》物业治理工程信息拓展人员： 年 月 日工程名称座落位置原物业治理单位物业类型

标准

定位档次占地面积〔M2〕总建筑面积开工时间竣工时间供给图纸住宅面积(M2〕户数

容积率 绿化率 绿化面积一期( 〕M2、二期〔 )M2开盘时间入伙时间□总平面图 □首层平面图 □地下室平面图 □其他Ｍ２ 多层〔 〕栋〔 〕Ｍ２ 小高层〔 〕栋〔 )Ｍ２高层〔 )栋〔 )Ｍ２ 别墅〔 )栋〔 〕Ｍ２写字楼〔 〕Ｍ２〔 )层(〕栋商业面积〔 〕Ｍ２( 〕层会所(M2〕功能配置停车位地下( 〕辆，地上(〕辆，租〔 〕％，售( 〕％智能化设施 门禁 □电子巡更 □停车场IC卡 □闭路监控配电总容量

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