广西玉林市房地产市场调查

目录：HYPERLINK\l"_Toc192995304"第一章项目开发环境分析2HYPERLINK\l"_Toc192995305"一宏观环境2HYPERLINK\l"_Toc192995306"1**概况2HYPERLINK\l"_Toc192995307"2**经济运行状况：6HYPERLINK\l"_Toc192995308"3发展规划9HYPERLINK\l"_Toc192995309"4宏观环境小结：10HYPERLINK\l"_Toc192995310"二区域环境11HYPERLINK\l"_Toc192995311"1江南区概况11HYPERLINK\l"_Toc192995312"2区域规划11HYPERLINK\l"_Toc192995313"3区域环境小结12HYPERLINK\l"_Toc192995314"城市开发环境要点提炼：12HYPERLINK\l"_Toc192995315"第二章商品房市场分析13HYPERLINK\l"_Toc192995316"一房地产市场概况13HYPERLINK\l"_Toc192995317"1房地产市场发展轨迹13HYPERLINK\l"_Toc192995318"2房地产需求构成13HYPERLINK\l"_Toc192995319"3**市场供需状况分析15HYPERLINK\l"_Toc192995320"4房地产分布格局17HYPERLINK\l"_Toc192995321"5房地产开发政策环境18HYPERLINK\l"_Toc192995322"6市场概况小结：18HYPERLINK\l"_Toc192995323"二区域竞争市场研究19HYPERLINK\l"_Toc192995324"1板块划分19HYPERLINK\l"_Toc192995325"2市场供给21HYPERLINK\l"_Toc192995326"3竞争市场项目调查23HYPERLINK\l"_Toc192995327"4市场价格分析28HYPERLINK\l"_Toc192995328"5市场去化分析30HYPERLINK\l"_Toc192995329"6市场主诉求分析30HYPERLINK\l"_Toc192995330"7区域竞争市场小结31HYPERLINK\l"_Toc192995331"商品房市场要点提炼：31HYPERLINK\l"_Toc192995332"第三章项目销售分析32HYPERLINK\l"_Toc192995333"一项目定位思考前提32HYPERLINK\l"_Toc192995334"二项目SWOT32HYPERLINK\l"_Toc192995335"三项目定位理解分析35HYPERLINK\l"_Toc192995336"四定位基本方法37HYPERLINK\l"_Toc192995337"1塑造竞争优势37HYPERLINK\l"_Toc192995338"2优化限制条件38HYPERLINK\l"_Toc192995339"3价值最大化38HYPERLINK\l"_Toc192995340"五定位方向39HYPERLINK\l"_Toc192995341"六项目营销方案：40HYPERLINK\l"_Toc192995342"1项目背景40HYPERLINK\l"_Toc192995343"2营销策略41HYPERLINK\l"_Toc192995344"项目销售要点提炼：43**房地产市场调研报告第一章项目开发环境分析（**是一座怎样的城市）一宏观环境城市看区域，区域看项目，经济、规划、产业分布等会对项目产生巨大的影响，让我们先从宏观上感受整个项目。1**概况1）区域位置**是**部一座具有千年历史的古城。地处**部，位于**区交界处，东与**市、广东省**市相邻，南与**市、广东省湛江市毗连，西与钦州市、南宁市交界，北与贵港市接壤。**是桂东南地区政治、经济、文化、交通中心，是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部。市场体系比较健全，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，自古有“岭南都会”美誉，是区域性商贸物流中心。从区域位置来看，广西**不像其它沿海城市拥有先天性的发展优势，改革开放让一部分人先富起来，也没有对**的发展起到很好的推动作用，但该区域作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机。2）行政区划现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，市区建成面积45平方公里。总人口600万人，其中市区人口约70万，有壮、瑶、苗等少数民族10万人，有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。广西最大侨乡的优势与城市发展，招商引资相结合，将给**的发展带来强大的动力。虽然**有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动。3）交通网路**市区位优势明显，交通便利快捷。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉。建设中的南宁经**至广州高速公路、洛湛铁路（**段）正编织以**城区为中心的现代交通网络。市内主要道路骨架为“二纵二横二环路”。江南区中心组团为全区的公路交通枢纽，南北向城市主干道——民主路与东西向城市主干道——新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的**路，并通过**路与**角的火车站场相连。另一条纵横穿过**市域的**路和南宁--广州高速公路正在修建，荔浦—山口高速公路也正在选线当中，随着这些区域性交通设施的建成，**将成长为桂东的交通枢纽，区域地位进一步提升。4）历史沿革**古称郁林。1997年4月22日，设立地级**市，辖玉州区、福绵管理区、容县、陆川县、博白县、兴业县、北流市。5）自然特征**地处桂东南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错，尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积17.4%，丘陵台49.4%，山地占33%。其中，耕地面积19.02万公顷。有林面积68.2万公顷。属典型的南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21℃；雨量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足，年平均日照时数1795小时，无霜期长，年平均无霜天数为346天。6)旅游资源**地处北回归线以南，是“中国优秀旅游城市”，属典型的亚热带季风气候，平均气温21℃，旅游资源丰富，类型多样，有“岭南美玉，胜景如林”之称。以名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色，丹霞地貌和岩溶地貌景观遍布各县(市)区，农业生态资源丰富多彩。主要风景名胜区(点)有：世界最大的铜鼓出土地——北流铜石岭风景区；“天南杰构”全国四大名楼——容县经略台真武阁；亚洲第一天然石桥——博白天仙桥；全国四大名庄之一——陆川谢鲁山庄；中国二十洞天、道教二十二——容县都峤山和北流勾漏洞；唐代杨贵妃及晋代绿珠女出生地遗址，古民居建筑群——兴业庞村古民居；李宗仁屯兵遗址——城隍鹿峰山(龙泉洞)；三大温泉——陆川、博白温罗、容县黎村；森林景观——北流大容山森林公园——六万山；近代名人刘永福、朱锡昂、王力、李明瑞、俞作豫、黄旭初等名人故居；**市佛子山旅游度假区和大型人造景观“云天民俗文化世界”。还有万亩荔枝、龙眼、沙田柚果场和珍稀动物养殖场，有全国闻名的中药材市场，工业品服装市场等十大专业市场，是华南地区重要商品集散地，是侨乡观光、休闲度假、康复疗养、文物考古、宗教文化、商贸洽谈、生态旅游的理想之地。2**经济运行状况：07年**市经济平稳发展，主要有如下特点：1）工业生产平稳增长；7月份，全市规模以上工业增加值6.18亿元，增长20.1%，增幅比上月回落5.1个百分点。1-7月规模以上工业增加值44.25亿元，增长19.8%，增幅比1-6月提高0.1个百分点,比上年同期提高3.2个百分点。分轻、重工业看，重工业增长快于轻工业增长。轻工业实现增加值14.09亿元，同比增长14.2%，拉动全市增长4.7个百分点；重工业实现增加值30.15亿元，同比增长22.6%。拉动全市增长15.1个百分点。分行业看，特色产业、支柱行业快速增长，集群集聚显现。健康、服装皮革、水泥陶瓷、机械及新兴产业电子工业生产平稳，共实现工业增加值30.46亿元，占全市工业增加值的68.8%，同比增长20.6%，高于全市平均增长水平0.8个百分点，拉动全市增长14.1个百分点；其中，机械产业完成工业增加值16.93亿元，占全市工业增加值的38.3%，同比增长25.4%,高于全市平均增长水平5.6个百分点。2）固定资产投资增幅略有回落；1-7月全社会固定资产投资128.71亿元，增长37.9%，增幅比1-6月和上年同期分别降低1.4个和27.2个百分点,其中,城镇完成固定资产投资105.04亿元，同比增长57.4%，其中更新改造、房地产开发分别投资19.20亿元、14.01亿元，分别增长103.1%及11.6%。更新改造增势强劲，房地产投资增速略有回落,增幅比上月回落6.6个百分点。1-7月全市商品房销售面积56.42万平方米，销售额11.38亿元，分别增长44.2%和60.7%。3）市场消费稳中加快。7月份，全市社会消费品零售总额13.54亿元，增长17.4%；1-7月社会消费品零售总额99.06亿元，增长15.4%，增幅比上年同期快0.7个百分点，为今年以来最快增速。4）居民消费价格水平上升势头趋稳。7月份**市居民消费价格总水平同比上涨6.7%，1-7月同比上涨3.7%，涨幅比上半年扩大0.2个百分点。5）财政收入保持快速增长。1-7月，财政总收入22.58亿元，同比增长23.4%；一般预算收入11.9亿元，增长22.1%。

6）金融运行总体平稳。7月末，金融机构各项存款余额393.41亿元，比年初增长8.3%；其中居民储蓄存款余额318.57亿元，比年初增长8.4%。各项贷款余额185.65亿元，比年初增长9.8%。7）全市财政收入稳步增长2007年，全市财政收入40.68亿元，比上年增加7亿元，增长20.8%；规模以上工业实现利润15.47亿元，增加7.26亿元，增长84.9%。万元生产总值能耗得到有效控制；万元工业增加值综合能耗下降到2.103吨标准煤，下降8.96%；8）小结：**市实现生产总值507.37亿元，增长15.3%，增速比上年提高1.8个百分点，经济增长连续四年超过13%，经济呈稳步发展趋势。对房地产事业的发展也将起到良好的支撑和促进作用。3发展规划**城市的性质定为：国家重要的动力工程机械制造基地，全国中药材生产和集散中心，中小企业创业的城市，桂东南区的区域性商贸物流中心。城市建设用地的发展方向为：向南发展建设城南工业区，向东建设城市新区，并逐步向西、向北发展。城市建设工作重点为：a、做好园林绿化工作，力争08年成功申报广西园林城市；b、抓住广西北部湾经济区纳入国家战略的重大机遇，把**打造成为泛北部湾中小企业名城、广西北部湾经济区副中心城市、广西新兴临海工业城市、广西承接产业转移重要基地。c、启动清宁路延长线建设工程。加快“玉-北-福”大道建设，发展北流副城、福绵城区和茂林组团，促进玉北福融合。d、加快房地产业发展，预估08年完成房地产投资32亿元，增长13%以上。**的城市规划中，城市定性为全国中药材生产和集散中心，对本项目形成有利的政策支撑；向南建设城南工业区，主要集中在江南区南侧，对本项目区域环境影响不大，且可为项目提供客源，对区域发展有促进。但现阶段**的规划较零乱，整体水平较落后。4宏观环境小结：1）从区域位置来看，**作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机；2）**有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动；3）**是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉，定性为桂东的交通枢纽；4）属南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21℃，旅游资源丰富，适宜人居；5）**市实现生产总值507.37亿元，增长15.3%，增速比上年提高1.8个百分点，经济增长连续四年超过13%，经济发展势头良好；6）城市定性为全国中药材生产和集散中心，为本项目的发展提供政策支撑；7）城市建设用地发展方向，向南为工业用地，可为本项目的开发提供后续客源。二区域环境1江南区概况1）地理位置江南区与**旧城商业区隔南流江相望，周边有云天文化城、火车站、体育馆、会展中心等重要公共设施，江南区规划范围是东到大坡村，南临苗园路，西至**制药厂，北靠南流江，东西长2.4km，南北宽1.6km，总用地310.38公顷。2）交通状况江南区中心组团为全区的公路交通枢纽，南北向城市主干道——民主路与东西向城市干道——新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路，并通过苗园路与西南角的火车站相连。2区域规划区域定位为**的副中心，规划主要功能：商贸、旅游、居住“三位一体”的现代化、旅游休闲型新城区。以云天文化城作为南北中轴线的起点，轴线两侧公建呈平行状向南延伸，与中央绿轴构成气势磅礴的空间轴线，形成“一轴、两带、三区”的空间结构。一轴：即中央景观轴，宽度控制在100m，轴线起自南流江北岸相望的云天文化城，依传统风水格局设置云天广场、亲水步行带、上升广场等；两带：即沿中轴线两侧建设商业带，西侧为综合商业板块，集休闲购物办公居住为一体，体现聚集效应；东侧为综合服务板块，布置有影剧院、商务中心、美食中心、酒店等，形成商业文娱服务中心。三区：村镇居民拆迁安置区：在东西两侧根据就近原则，布置江南新村；低密度居住区：在江南区东北角沿南流江布置生态低密度居住区；中等密度商住区：在东侧布置中等密度商住区。3区域环境小结1）交通体系良好，可与市中心便捷连通；2）大型公建林立，云天文化城、火车站、体育馆、会展中心等重要公共设施都位于该区域，但缺乏相应的商业配套；3）在江南区“一轴、两带、三区”的规划中，东侧规划中等密度商住区，东北角沿江布置低密度居住区。4）区域内将建设成为**的商贸旅游购物城，与云天文化城隔江相望，周边配套正在完善，区域发展潜力巨大。城市开发环境要点提炼：玉林是怎样的城市？玉林是怎样的城市？城市建设缺乏整体战略规划；玉林城市有一定的经济潜力；玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心地位不明显，城市规划发展滞后。城市建设缺乏整体战略规划；玉林城市有一定的经济潜力；玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心地位不明显，城市规划发展滞后。第二章商品房市场分析（**房地产市场怎样？）一房地产市场概况1房地产市场发展轨迹**房地产市场起步较晚，比较南宁可直观地看出，**的物业形态、建筑风格乃至整个城市规划都要落后于南宁至少5年，**的房地产市场真正起步于2003年，同期，珠三角地区房地产市场已经经历了一次高峰期，处于产品的探索、转型期及市场的持续热化阶段。因市场起步较晚，受其它区域前几年房价快速上涨的影响就较小，价格并未飞速上涨，因此，现阶段的价格仍处于理性范围之内。也正是如此，在07年末，各地价格纷纷“跳水”的同时，**房地产市场价格能不受影响。纵观**房地产市场轨迹，**是一个相对独立的市场，受外界影响较少，从最初的个人建房行为到商品房起步，再到如今的快速发展阶段，**房地产市场已经完成了很好的过渡。2房地产需求构成不同的市场有不同的属性，**的房地产市场构成需求跟珠三角等地有一定差异性，由于**本身的吸纳能力不强，即**的外来人口比例相对较少，对房地产市场发展产生一定制约。**的房地产市场处于封闭状态，主要的供给和需求都集中在当地。依现在市场来看，**的房地产需求主要体现在以下几个方面：婚房需求：这些购房者受到经济承受能力限制，以及累计加息的影响，通常会选择交通方便、配套齐全、总价相对较低的中小户型。改善型住房需求：改善型需求的客户以中年人为主，他们已经有了一定的经济实力，希望通过以小换大、以次换优的方式，来改善自己的居住环境、提升自己的生活品质。因此环境优美的大户型最受他们青睐，加息或者提高首付的政策对他们一般影响不大。拆迁安置需求：随着城市化进程的加快，拆迁的区域跟速度都在进一步加大加快，越来越多的拆迁户手持货币，迫切的需要解决住房问题，这部分人也将成为购房的主力人群，通常这部分人对小区的硬件要求都不高，主要关注的是销售价格，比较倾向大户型；投资型购房需求：虽然政策的不稳定性给投资者增加了相当的风险，但**房地产市场的“原始股”还是会吸引一定的投资客，但08年房产投资将更趋于理性，而且更加趋向于中长期稳定的回报。商住需求**的中小型企业众多，部分客户会考虑就近买房，正如本项目中药港一期的商业客户也会选择本项目的住宅。但此类客户的比例比较有限。上述为现阶段**房地产需求的主力，由于本项目持续周期较长，后期，随城市发展，扩建，房地产需求构成也会有所改变。3**市场供需状况分析1）城镇化进程带来的住房需求：**城市总人口约6000万，按目前前中国普遍的的城镇化速度度1%计，每年约约有6万人涌入市市区，这6万人中约有有一半比例的的人有住房需需求，即3万人要买房房，以平均3人/套来计算，城城市新增住房房需求约为1100万㎡，该需求求不包括城区区改善型住房房需求，即综综合评估**的住房市场场需求约为1140万㎡，现阶段段，市场供给给处于正常状状况。2）二手房市场看住住房需求：**的房地产市场起步步较晚，因此此，二手房市市场相对也较较落后，07年二手房成成交量约为555万㎡，最能反反映城市房地地产发达程度度的二手房市市场成交比仅仅为0.466:1,而发达区域域的二手房成成交量与新房房成交量之比比约为2：1到4：1，因此可以以推断，**的房地产市市场处于发展展阶段，有较较强的市场潜潜力。3）07年7月—12月市场预售项目统统计：项目名称预售面积预售套数用途月亮湾住宅小区88#楼469348住宅月亮湾住宅小区11#、9＃楼759960住宅华商国际E区222＃、23＃、24＃、25＃、26＃栋13318122住宅美林人家3＃、44＃楼506748住宅凤凰苑二期3＃、4＃、5＃、8＃楼25165204住宅玉柴龙华小区梦境境佳苑5＃～8＃楼28993178住宅水电设备厂经济适适用房A、B栋579872住宅弘景·金色蓝湾B3、BB4幢1307466住宅华商国际D区122＃、14＃楼789644住宅**市公交公司城西住住宅小区A＃、B＃楼800266住宅**市煤炭总公司职工工住宅楼367030住宅**市水电技工学校水水科所住宅楼楼A、C栋1165178住宅美林人家1＃、22＃楼506748住宅玉柴白马山庄188＃、19＃、20＃楼1181490住宅玉柴东华小区1＃＃～4＃楼1197684住宅南兴·锦绣江南小区3＃＃、5＃、6＃、7＃号楼936160住宅林丰住宅小区二期期D、G栋楼858772住宅华商国际D区133＃楼15325110住宅南兴·锦绣江南小区1＃＃、2＃号楼587936住宅华商国际E区188＃、19＃楼1099888住宅林丰住宅小区二期期E、F栋楼841372住宅盛业家园A1、BB1座556164住宅华商国际E区3＃＃楼348530住宅银泽庄1#楼390733住宅**市公交公司城西住住宅小区C＃楼333429住宅美林商业街1＃、2＃楼411516商住福豪小区1＃楼4998住宅30套商铺9间商住美林商业街16＃＃楼544618幢商住同安小区Ⅰ1＃楼楼3382住宅16套商住同安小区Ⅱ1＃楼楼3412住宅16套商住万科时代广场16728住宅218套商住华商国际E区8＃＃、9＃楼18390住宅120套商铺388间商住美林商业街15＃＃楼663123商住华商国际D区155＃、18＃～20＃、23＃～35＃楼38145130商住新泰家园31185201商住美林商业街18＃＃楼576518商住中华苑3＃、4＃＃住宅楼25304商住华商国际D区177＃、21＃楼4610住宅20套商铺11间商住凤凰苑二期6＃、7＃楼827272商住美林商业街12＃＃楼C座500717幢商住华商国际D区166＃楼4264住宅20套商铺25间商住盛业家园A2、AA3座第一层商商铺4708267间商业**国际中药港（一期期工程）中药药材市场5～10、13～16、19～24栋527191301商用华商国际E区1＃＃、2＃、7＃楼20316住宅156套商铺222间商用合计5020304491套住宅2601套商业1890套07年下半年**城区区商品房预售售面积为5020330平方，共推推出房源4491套，其中住住宅2601套，商业1890套，市场整整体去化良好好，去化达80%以上。即**平均月去化化面积为6万方左右。平平均月去化在在500-7700套之间。以以此为基础，综综合考虑上半半年市场较冷冷清等因素，城区年去化约为60-70万方，去化套数约为7000套，城区整体市场月去化600套左右。07年玉宁在建项目共共411个，其中城城区90个，总投资32.5亿元，总竣竣工面积119万方，城区区竣工面积约约70万方，据07年统计，**人均居住面面积28㎡；预计08年竣工面积128.333万㎡，人均均居住面积可可达35㎡，90㎡以下占70.3%，计划至2010年竣工面积积可达680万㎡。整体市市场发展趋势势良好，城区区竣工面积与与实际销售面面积基本相符符，结合市场场价格并未太太大上涨，可可反映出**房地产市场场供需基本持持平。4房地产分布格局随着城市规划的重重心向江南和和城东偏移，江江南区域的开开发也呈现出出一片欣欣向向荣的景象，开开发量体持续续增加，后续续供给相当充充足；区域认知度度也逐步提高高，区域环境境明显改善，区区域辐射力进进一步加强。**的房地产市场产品品结构以多层层和小高层为为主，且多为为一梯三户的的产品，因此此项目容积普普遍都比较高高，大都在2.0以上，产品品规划上大都都比较陈旧，还还有很大的更更新空间。在产品的分布格局局上，主要集集中在城东，江江南和老城区区。5房地产开发政策环环境**政府根据城市发展展的需求，提提出到2010年，商品房房建成面积可可达680万平方，对对商品房开发发持鼓励态度度，且各方面面扶持房地产产项目，对**的房地产发发展带有良好好的心理预期期。抓住玉博博会等机会招招商引资，大大力发展房地地产业，加快快**的城市化进进程，缩短与与南宁的差距距。6市场概况小结：1）**是一个相对独立的的市场，受外外界影响较少少，从最初的的个人建房行行为到商品房房起步，再到到如今的快速速发展阶段，**房地产市场场已经完成了了很好的过渡渡；2）**的外来人口比例相相对较少，对对房地产市场场发展产生一一定制约；3）按目前中国普遍遍的城镇化速速度1%计，城市新新增住房需求求约为100万㎡，加上城城区改善型住住房需求，**的住房市场场需求约为1140万㎡，现阶段段，市场供给给处于正常状状况；4）07年二手房成交量约约为55万㎡，二手房房市场成交比比仅为0.446:1,有较大的发发展潜力；5）07年下半年**城区区商品房预售售面积为5020330平方，共推推出房源4491套，其中住住宅2601套，商业1890套，市场整整体去化良好好，林平均月月去化面积为为6万方左右。平平均月去化在在500-7700套之间。二区域竞争市场研究究市场是客观的，短短时间内，项项目对市场不不可能有太大大的改变，但但项目自身的的改变可使之之更适合市场场，符合市场场规律，在市市场中获得最最强的生存力力和最优的竞竞争力。1板块划分**房地产市场按楼盘盘区域分布，可可划分为城中中板块、江南南板块、城东东板块和城西西、城北板块块。城中板块：环线以内，南流江江以北的区域域，该区域房房地产起步较较早，现已形形成浓厚的居居住氛围，区区域内交通便便利，配套完完善，学校、医医院、餐饮、休休闲等一应俱俱全，但该区区域的居住价价值并未得到到广大客户的的认可，商品品房价格与城城东、江南部部分楼盘的价价格持平。由由于土地资源源的稀缺性，市市区开发节奏奏将减缓，市市区商品房的的稀缺性将日日益凸显，其其价格较也将将与其它区域域拉开差距。该该区域内的代代表楼盘有：：盛业家园、金金湾名城等。江南板块：南流江以南，中秀秀路以西为江江南区域，该该区域即项目目所在区域，规规划为大型的的核心生活区区，区域内会会展中心、云云天宫、南流流江等交相辉辉映，景观十十分优美。房房地产开发热热度也持续升升温，房地产产项目众多，大大盘云集，后后期的竞争将将日趋激烈，由由于区域内现现阶段缺少大大型商业支撑撑，显得很冷冷清，各方面面配套都很匮匮乏，但随着着区域内项目目的逐渐完工工，配套匮乏乏的局面将有有所好转。区区域内代表楼楼盘有：华商商国际、金色色蓝湾等。城东板块：环东路以东，南流流江以北，该该区域是新市市政府所在区区域，规划为为行政办公区区域，行政中中心本身的号号召力使该区区域成了新一一轮城市发展展的热点，而而**——北流的交通通枢纽，正位位于该区域。从从城市发展角角度来看，城城东的发展速速度应会领先先于江南，区区域内楼盘众众多，部分新新楼盘如：香香格里拉，出出现联排别墅墅，此类高档档产品的出现现标志着该区区域的房地产产市场正趋于于成熟。该区区域08年的计划供供给量位列全全市之首。区区域内代表楼楼盘有香格里里拉、澳园等等。城北与城西板块城北与城西这两个个区域并非城城市规划的重重点发展区域域，因此其房房地产开发项项目也相对较较少，房地产产开发热度不不高，主要建建设经适房和和廉租房，较较少的体现开开发价值，在在此不作评述述。小结：**除城东东规划为行政政中心，江南南开发项目集集中，规划为为居住中心，使使这两个区域域的概念性较较强外，其它它区域并没有有很明确的界界定，且客户户对区域的心心理界限并不不明显，对客客户的购房心心理影响也不不大。后期的的项目开发中中，可以此为为切入点，打打造江南核心心生活区概念念，即江南区区就是**最适宜居住住的区域，本本项目不仅仅仅是改善居住住空间，而是是建设整个江江南，钩起客客户的江南情情结，客户对对区域的认同同，使区域内内的标杆即本本项目成为最最大的赢家。2市场供给1）08年市场供给计划表表：序号项目名称用地位置面积（万㎡）用地百分比总建面积（万㎡）90㎡以下90㎡以下比例备注1城东新区房地产开开发项目城东新区为民路两两侧33.3346.7%603660%存量2江南新区房地产开开发项目金港大道西侧6.679.3%127.260%存量3西城开发区出让用用地西城开发区内0.130.2%0.230.1775%存量4农批市场配套居住住项目二环北路南侧1014%1813.575%存量5经开区配套居住项项目南流江北侧旺瑶村村附近1014%1814.480%存量6中心城区旧城改造造项目人民东路北侧3.334.7%64.880%存量7**廉租住房建设项目目城西开发区0.330.4%0.40.4100%新增8经济适用住房建设设项目(一)城西开发区4.36%7.77.7100%新增9经济适用住房建设设项目(二)玉柴园区3.334.7%66100%新增合计71.42100128.3390.1770.3%2）08年市场供应面积达达128万方：08年市场总供给约为为128万方，其中中城区供给约约为70万方，07年市场供给给约为119万方，依依市场去化速速度来看，08年市场供给给量处于正常常增长范围；；其中08年新增用地地总建面积为为14.1万方，存量量用地总建面面积为114.223万方，说明**房地产开发发的土地储备备相当充足，市市场上还有大大量土地未消消化；3）08年建设用地供给分分布08年建设用地供给主主要集中在城城东和江南，城城东用地33万方，总建60万方，江南南用地6.67万方，总建12万方，皆为为存量用地；；城北和城西西主要建设经经济适用房和和廉租房，大大都为新增用用地，从数据据中可以看出出，城东为城城市开发重点点。江南次之之。4）08年住房供给面积结结构：住房面积供应结构构上响应国家家号召，90㎡以下占到到了70.3%，此政策对对本项目将产产生较大影响响，可采用单单身公寓产品品来缓解此政政策的限制，同同时合理规划划面积，促进进销售。5）小结：08年市场供应计划主主要以存量供供应为主，且且集中在城东东区域，城东东区域将成为为08年发展的重重点，竞争将将日趋激烈；；据市场调查查了解：城南南区域的土地地储备也较大大，作为**最宜居住的的区域，即将将迎来新一轮轮的发展热潮潮。3竞争市场项目调查查华商国际案名华商国际工程位置江南大道欧景嘉园园南区开发商世纪京华房地产营销企划宝资通规划用途商住基地面积800亩容积率约2.0建筑面积100万㎡建筑楼层6F、11F规划户数约10000户（当当期130套）销售率当期90%规划面积107㎡—1266㎡主力面积110㎡主力户型三室两厅主力总价28.6万价格范围2500—28000元/㎡平均单价多层2500,小高层层2600得房率80%绿化率40%物业费用0.5元/㎡·月月公开日期07年12月交房时间当期08年底配套设施社区商业主诉求印象澳洲，阳光生生活华商国际总占地约约800亩，从03年开始开发发，现已经接接近尾声，还还剩190亩左右未开开发，去化速速度整体良好好，该项目规规模较大，开开发早，已确确立区域领跑跑者的地位，其其价格也是区区域内最高，在**的品牌效应不错，但产品风格，小区规划等并未有特别突出之处，其商业街的设置将承担起区域内商业配套的功能，中药港项目具备超越华商国际的客观条件，在产品、规划、营销通路上超越此项目，就可成为江南区域的翘楚。金色蓝湾案名金色蓝湾工程位置江南大道会展中心心斜对面开发商宏景地产营销企划自销规划用途住宅基地面积5.1万㎡容积率2.9建筑面积14.78万㎡建筑楼层6F、11F、19F规划户数约1000户（当期期160户）销售率当期90%规划面积112㎡—1499㎡主力面积119㎡主力户型三室两厅主力总价30.9万价格范围2400—27000元/㎡平均单价多层2400,小高层层2600得房率80%绿化率40%物业费用0.6元/㎡·月月公开日期07年5月交房时间08下半年配套设施2000平米蓝湾湾会所主诉求蓝调人居港湾从规划来看，金色色蓝湾应数江江南区规划最最好的楼盘之之一，其良好好的景观绿化化，大气的建建筑风格，合合理的建筑摆摆布以及项目目内部水景资资源的均好性性，都处处显显示出该项目目的独具匠心心之处。项目目属玉博会招招商项目，地地理位置优等等，现2600元/㎡的价格较较华商国际更更具性价比优优势。锦绣江南案名锦绣江南工程位置**城站路中药材市场场北面开发商**南兴房地产营销企划自销规划用途住宅基地面积1.5万㎡容积率2.4建筑面积3.6万㎡建筑楼层6F规划户数约300户（当期996户）销售率92%规划面积126㎡—1388㎡主力面积126㎡主力户型三室两厅主力总价21.4万价格范围1600—20000元/㎡平均单价1700元/㎡得房率88%绿化率40.53%物业费用0.5元/㎡·月月公开日期07年6月交房时间08年下半年配套设施无主诉求百姓专属，绿色家家园该项目是南兴江南南系列产品之之一，项目的的产品定位为为中低档公寓寓，客户群定定位为普通百百姓，因此价价格上也较低低，高绿化是是小区唯一的的亮点，现项项目处于尾盘盘阶段。后续续项目为盛世世江南，从现现阶段的高调调宣传来看，预预计会改变其其客群定位，将将高调入市。财富100案名财富100工程位置**火车站广场开发商广西东臻置业营销企划自销规划用途住宅基地面积2760㎡容积率4.3建筑面积1.3万㎡建筑楼层19F规划户数约182户销售率95%规划面积28㎡—41㎡主力面积30㎡主力户型一室一厅主力总价11.4万价格范围3600-40000元/㎡平均单价3800元/㎡得房率80%绿化率40.53%物业费用0.5元/㎡·月月公开日期07年12月交房时间08年5月配套设施1-4楼商业，顶顶层休闲咖啡啡厅主诉求商贸中心，全新投投资型公寓“财富100”属烂尾楼楼改造项目，打打投资型公寓寓的概念，现现阶段酒店公公寓在全国市市场反应都比比较不错，该该项目10年连续返租8%，10天免费入住住，确实有不不错的吸引力力，关键看后后续的经营，该该项目正位于于火车站附近近，有打造经经济型酒店的的优势，带租租约销售可很很好的盘活其其资金链。龙城花园案名龙城花园工程位置苗园路387号开发商**龙城房地产营销企划自销规划用途住宅基地面积1.2万㎡容积率2.3建筑面积2.7万㎡建筑楼层6F、11F规划户数约200户销售率93%规划面积121㎡—1333㎡主力面积121㎡主力户型三室二厅主力总价24.2万价格范围1900-21000元/㎡平均单价2000元/㎡得房率80%绿化率30%物业费用0.5元/㎡·月月公开日期07年7月交房时间08年下半年配套设施沿街商业主诉求便捷空间，谐美生生活龙城花园总占地不不大，项目07年初仅卖1600元/㎡左右，下下半年上涨幅幅度较大，现现阶段均价为为2000元/㎡左右，已已基本售罄，仅仅有10套左右房源源剩余，多为为9F和10F，价格约为2100元/㎡，预估实实际成交价格格约为2000元/㎡左右。项项目布局紧筹筹，毫无韵律律感，小区配配套也不完善善，但较低的的价格，以及及区域市场的的强势需求也也使项目顺利利去化，现后后期无销售压压力，价格有有所上涨。该项目免10年电电梯费，是针针对区域客户户对小高层抵抵抗心理一种种销售策略。4市场价格分析1）**市场价格轨迹07年**市场未受其它区域域下跌的影响响，仍然保持持平稳增长，从03年的800元/㎡到07年的均价2200元/㎡，已完成价格跳跃，其中07年上涨幅度最大，在外界市场大环境不稳定的形势下仍能保持增长，也说明了当地市场尚未饱和。2）市场在售楼盘价价格表项目名称销售均价区域位置华商国际2600元/㎡江南板块金色蓝湾2600元/㎡江南板块财富1003600元/㎡江南板块锦绣江南约1900元/㎡江南板块盛世江南预计2000以上江南板块丽景花园约1800元/㎡江南板块龙城花园1900元/㎡江南板块江景园2100元/㎡城中板块盛业家园2500元/㎡城中板块德兴花园2200元/㎡城中板块金湾名城约2900元/㎡城中板块香格里拉预计2900元/㎡城东板块以上为在售楼盘目目前的均价，基基本反映**房地产市场场的消费水平平，其中城中中板块的金湾湾名城以soho概念打造的的高层现售价价最高，约为为2900元/㎡，香格里里拉由于其景景观的优异性性也达到2900元/㎡的价格。区域价格图**市场价格并无太大大区域性差异异，实际平均均市场价格约约为2200元/㎡（房管局局统计约为2020），其中江江南区域楼盘盘数量众多，虽虽华商国际、金金色蓝湾价格格约为2600元/㎡，但其它它楼盘拉扯均均价，实际市市场均价约为为2200元/㎡，城中与与城东的价格格接近，预示示**市场竞争并并不激烈，城城东区域将成成为08年**市场的热点点区域。5市场去化分析案名价格（08年3月）推盘户数公开时间月去化销售率金色蓝湾2600元/㎡160套2007年5月16套90%锦绣江南1900元/㎡96套2007年6月11套92%财富1003600元/㎡180套2007年12月月66套95%龙城花园1900元/㎡200套07年初约16套93%华商国际2600元/㎡840套2007年5月79套85%值得关注的是华商商国际从07年5月至今，推推出840户住宅，推推案量最大，其其市场领导者者的地位已经经确立，消费费者的认知度度也较高，因因此2600的市场价格格也能较好的的去化，平均均月去化约79套；其它楼盘由于在利利润追求上有有一定区别，价价格较低，也也顺利去化；；财富100年返利8%%，此类投资资型产品也得得到了市场的的认可，现仅仅有9户滞销。6市场主诉求分析项目名称主诉求语诉求重点华商国际印象澳洲，阳光生生活生活财富100商贸中心，全新投投资型公寓产品盛业家园**首席体验式商业街街区产品德兴花园新行政中心高档社社区地段、品质江景园市中心270度全全江景美宅景观金色蓝湾蓝调人居港湾生活锦绣江南百姓专属，绿色家家园绿化盛世江南江南园林景观建筑筑群，城市中心榜榜样生活圈地段、风格、景观观香格里拉现代中式人居院落落风格、产品丽景花园舒适生活，从丽景景开始生活龙城花园便捷空间，谐美生生活交通、生活金湾名城SOHO，都市地地标，尽揽繁繁华地段、生活市场现有主诉求主主要是以生活活、风格等为为主，并无太太大新意，其其中盛世江南南以江南园林林景观建筑群群，城市中心榜榜样生活圈为为主诉求，较较其它项目更更具煽动力，企企图以榜样的的力量来号召召群众，达到到宣传的目的的。建议本项目可从其其它项目无可可匹及的规模模、品牌上考考虑诉求方向向，如“200万㎡新城生生活理想………”等。7区域竞争市场小结结1）城东规划为行政政中心，江南南规划为居住住中心；2）城东板块将成为为**房地产开发发的热点区域域；3）07年市场供给约为1119万方，其中08年新增用地地总建面积为为14.1万方，存量量用地总建面面积为114.223万方，说明**房地产开发发的土地储备备相当充足；；4）创新型产品成热热点，如财富富100投资性质的的酒店公寓，金金湾名城的soho概念的高层层，都获得了了不错的市场场反响。商品房市场要点提提炼：玉林是怎样的市场？玉林是怎样的市场？玉林的市场跟城市一样缺乏规划；玉林的市场跟城市一样缺乏规划；市场整体去化良好，但趋于平稳；市场整体去化良好，但趋于平稳；市场项目并不多，但单个量体都很大；市场项目并不多，但单个量体都很大；市场产品形态存在较大缺陷，销售形态相当落后。市场产品形态存在较大缺陷，销售形态相当落后。第三章项目销售售分析（我们应该怎样做做？）一项目定位思考前提提我司认为，在进行行项目定位思思考前，我们们要明白项目目本身对各环环节的意义：：项目百万平米的大大盘契合项目目连续开发的的步调，实现现价值的最大大化；本项目是银丰在***的第一步，契契合银丰发展展**房地产市场场的战略步骤骤；项目位于江南区，契契合整个**的发展规划划。二项目SWOTS（优势）**房地产市场起步较较晚，受外界界市场价格波波动影响较小小，可持续发发展周期较长长；市场形势处于上升升阶段，有较较大的市场潜潜力和空间；；市场价格位于合理理的可接受范范围之内；全市610万人口，008年仅128万方的供给给，市场竞争争相对较弱；；受泛北部湾发展战战略影响，**将成为重点点发展城市，城城市化进程的的加快，也将将带动房产市市场的发展；；江南区在城市规划划定位中，定定位为**的核心生活活区，即大型型的居住组团团，该区域的的居住氛围将将日趋浓厚，项项目辐射能力力进一步增强强，项目辐射射范围进一步步扩大；政府领导刚刚换届届，迫切需要要政绩支撑，而而中药港的品品牌形象，无无疑将成为其其重点关注对对象；开发公司已成功上上市，且在全全国各地都有有项目，**国际中药港港自身的品牌牌优势和开发发商的实力将将形成一股强强大的凝聚力力，对客户形形成强势引导导；项目北侧为南流江江，景观资源源丰富，东侧侧为学校，人人文气息浓厚厚，南侧为中中药港市场交交易区，人气气旺盛；项目产品规划略优优于周边项目目，市场认可可度应高于周周边项目；项目占地大，整体体规划战略性性强，可在景景观配套以及及商业上做足足文章；**人本身对产品的辨辨别能力不强强，市场的可可引导性较强强；土地成本60万//亩不到，容容积较高，可可创造较大的的利润空间；；项目靠近城市中心心绿轴、会展展中心、体育育馆、云天宫宫等，此类配配套有较强的的商务代表性性，已现城市市新中心的雏雏形。W（劣势）江南区的发展速度度与其区域内内的配套完善善进度并不相相当，现阶段段配套滞后，配配套处于相对对匮乏状态；；周边道路现状有待待改善，不利利整体形象；；周边紧临民居，对对小区档次有有一定影响，同同时，周边有有其它公司地地块，其规划划会与本项目目的规划产生生不和谐；项目周边居住氛围围不浓，而居居住氛围的形形成需要较长长的时间；且且项目成熟度度不及华商国国际，市区核心地段，肯肯德基附近的的盛业家园，仅仅售2500元/㎡，综合评评述，本项目目与其它项目目相比，性价价比并不具备备太大优势；；中药港的主诉求，诉诉求重点转到到药材交易市市场，对住宅宅的带动不大大，作为项目目主轴的住宅宅方面显得很很薄弱；项目的容积在2..0以上，在此此基础上的产产品，必然在在间距、采光光，通风、绿绿化而有所欠欠缺；现有规划设计缺少少现代感，与与“国际”之主题不相相符合，缺少少统召力，无无法在住宅市市场上树立“霸主”地位；教育配套相当匮乏乏，短时间内内无法改善；；公交体系不不够发达。O（机会）随城市扩张步伐的的加速，城南南区作为**的CLD，有独特的的优势，景观观资源丰富，发发展空间大，可可塑性强；项目位于江南区的的核心区域，是是所有配套，公公建的中心，担担负着引领江江南区改造的的重任；同时时也是**城市建设的的重要环节，项项目的成功开开发将影响整整个**；**的药材经营户众多多，且本身药药材资源丰富富，给专业市市场提供了空空间，借老药药材市场搬迁迁的东风，可可更好的提升升项目知名度度，同时本项项目的远景规规划也可得到到宣传；新政府换届需要政政绩支撑，而而本项目的开开发建设，与与其需求一直直，可与之更更深入合作，获获取更多扶持持；江南区规划为以居居住为主的中中央生活区，对对商品房住宅宅需求将持续续增长；区域内无名副其实实的高尚住宅宅区，高品质质住宅基本处处于空白，为为本项目的市市场突围提供供了空间；开发公司已成功上上市，有雄厚厚的资金实力力，良好的品品牌形象，对对项目将有很很大的促进。T（威胁）项目总建约2000万㎡，可持持续开发周期期长，受政策策影响大，如如持续加息、土土地增值税、政政府领导换届届等；老药材市场已确定定要搬迁，但但仅依靠本项项目的引导明明显不够，需需政府协商，而而政府部门的的效率与力度度将对本项目目的开市构成成一定影响；；其它区域药材连锁锁店的兴起，将将与本项目争争夺资源，对对本项目的开开发与经营构构成影响；项目北侧南流江对对面的江景园园仅1870元/㎡起，龙城城的价格约为为1900，周边众多多楼盘的低价价策略对本项项目构成威胁胁，需要跳出出限制；**经适房和廉租房建建设力度的加加大对本项目目也构成一定定威胁。三项目定位理解分析析综合以上因素，项项目在**存在较大的的发展空间，但但项目200万的总建势势必持续较长长的周期，那那如何从战略略意义上规划划这个项目才才是项目能否否成功的关键键所在。我司认为，本项目目的成功与否否，关键在于于能否成功借借势发展，跳跳出限制，超超越自我。借势借势跳出超越借势1000亩的项目目，规划国际际中药港，本本身就有很强强的号召力，有有做成区域明明星楼盘的潜潜质，但仅仅仅依靠项目本本身的号召力力，略显单薄薄。“君子性非异，善假假于物也！”，如何借政政府发展江南南，打造**核心生活区区的“势”，发展好项项目，是项目目成功的前提提，也是项目目成功的第一一步。借泛北部湾经济区区开发战略之之势：今年1月中旬，国家批准准实施《广西西北部湾经济济区发展规划划》，标志着着广西北部湾湾经济区开放放开发已经纳纳入国家发展展战略，为北北部湾经济区区开放开发带带来了前所未未有的发展机机遇。给广西西的房地产也也注入了新的的活力；借城市向南之势：：江南区规划为大型型的生活中心心，CLD的规划将带带来区域开发发的热潮，借借政府大力发发展江南区之之势，打造城城市新中心；；借中药港品牌之势势：中药港的品牌在***已经深入人人心，且已建建立起良好的的形象，运用用好中药港的的品牌优势，对对项目的开发发和推广将起起到事半功倍倍的效果。跳出：每个人都会有思维维的限制，不不懂得跳出限限制的人，将将注定平庸；；而不懂得跳跳出限制的地地产人，带来来的将是一件件失败的作品品，可惜的是是一块热土。跳出本身限制：由于本项目的可持持续开发周期期较长，且拥拥有极强的延延续性，因此此，本项目应应跳出本身的的限制，要拥拥有良好的大大局观。跳出区域的限制：：不应把项目市场设设定为江南区区域，200万平方的项项目，仅依靠靠江南区域来来支撑，明显显不够，应把把项目辐射区区域放大至整整个**，乃至整个个广西。跳出周边项目限制制：不仅仅是在江南区区域做项目，而而是通过项目目把区域变成成**的中心。准准确的说，不不是在规划一一个项目，而而是在规划一一座“城市”，要以城市市生活缔造者者的姿态来开开发、看待整整个项目。跳跳出周边项目目的限制，从从战略上藐视视它们，在战战术上重视它它们，形成良良好的大局观观。把项目的的利益点放在在整个项目的的成功开发基基础上。超越：因项目持续周期较较长的客观因因素，本项目目在产品规划划上必须有较较强的超前性性，能保证整整个项目5年以内，规规划、产品都都能保持一定定的超前，而而且能适度领领先，这样，后后续的开发才才能在保证整整体风格一致致的前提下，不不至于落后于于整个市场。超越传统开发理念念：以城市的角度看待待项目，承担担更多的城市市功能，把握握住目标客群群需求特征，营造全新的理念，多多种类、多元元化的集合式式产品，提升升项目产业功功能价值。超越传统产品功能能：引领区域市场的发发展，打造创创新型产品，使使项目入市时时在与区域内内已成形的项目竞争中体现自自身优势和价价值，完善区区域功能。超越同期同区域竞竞争项目通过创新产品和创创新产业理念念，稀缺的产产品形式，完完善的配套设设施，超越同同期同区域上上市项目,增加客户的的价值认同，并并借助推售时时机，形成时时间上的垄断断。四定位基本方法本项目定位过程应应用的基本方方法将从价值值最大化、提提升项目竞争争力和满足自自身条件三个个维度进行定定位1塑造竞争优势通过对于不同发展展方向的有效效的产品组合合，运用成本本差异及集中中化开发等策策略塑造竞争争优势；1）利用竞争策略提提升客户竞争争力2）利用竞争策略提提升产品竞争争力3）通过对竞争环境境的分析，我我们可以采用用下列策略提提升竞争力差异化策略产品差异化：在区区域竞争市场场内形成差异异化特质客户差异化：跳出出区域竞争市市场，挖掘新新市场环境组合化策略产品组合化：不同同类型产品的的集中化组合合客户组合化：不同同客户的集中中化组合解决方法：a、产品组合与市场场细分采用北高南低的规规划摆位，同同时结合多种种产品的组合合，提高项目目多元化竞争争力，提高整整体项目错落落有秩，和谐谐共生的视觉觉效果，以寻寻找足够大的的未被满足的的客户。b、提升产品及配套套,挖掘产品背背后价值强调人性化的设计计理念,在现有的基基础上不浪费费客户一平米米的面积，同同时加入新风风,中空玻璃等等高科技元素素，结合创新新型户型，用用建筑细节表表现对产品更更深层次的理理解。从而让让建筑真正融融入生活，提提高产品的综综合性价比的的优势，引导导客户生活的的新方向。2优化限制条件结合项目自身限制制条件筛选出出最优方案，优优化限制三部部曲：1）满足规划限制条条件项目高达3.0的的容积，与市市场总需求仍仍偏向多层相相矛盾；2）规避项目开发运运营风险国家9070的政策对对项目的开发发造成较大影影响3）实现项目开发目目标目前市场需求已完完成了从多层层到小高层的的过渡，主力力需求仍集中中在110-1130㎡的三房产产品为主。解决方法：a、通过推盘策略与与销控策略，让让项目始终成成为区域价格格的引领者，拉拉开项目品质质，同时形成成了区域内差差异化营销的的亮点；b、项目入市阶段依依靠商业聚集集人气，推出出小高层和单单身公寓产品品，在保证现现金流的前提提下确保项目目品质,后期推出高高层及低密度度住宅产品，通通过推售策略略，提升项目目价值。3价值最大化根据项目可能的发发展方向，通通过一系列的的提升价值手手段，提升项项目定位价值值，找到能够够实现最大化化价值的有限限个定位方向向；解决方法：a、寻找最有价值客客户群，分析析最满足客户户群需求特征征的物业，从从市场角度结结合客户需求求特征来确定定产品；b、拆分容积率，形形成多元化的的产品梯度，提提高项目产品品的丰富层次次；c、一期商业配套先先行，商业配配套可以集中中型商业形式式出现，可引引进大型超市市，弥补区域域不足，打造造外向型社区区商业街，形形成商业示范范区,吸引客户关关注，同时营营造生活氛围围；d、强化配套景观提提升价值，项项目高层中心心景观的打造造,提高不同产产品的生活感感受；局部组组团景观巧妙妙运用；充分分考虑园林小小品的介入；；强调景观实实用主义及可可参与性;来放大景观观对建筑的影影响,实现多剃次次产品不同生生活感受，从从而展现景观观与生活的互互融。五定位方向本项目总建约2000万方，其中中住宅部分初初步估略约170万方，按平平均面积100平方估算，约约有17000户，以一家家三口计，总总居住人口可可达5万人，如此此大的居住规规模，不仅仅仅是一个项目目，而应该是是一座“城”，应该以“城”的理念来开开发整个项目目。要名副其实的称为为城，必须符符合以下几个个条件：a项目具备一定的规规模：项目必须要有一定定的规模，至至少2万的居住人人口，才能达达到城的定义义；b配套要完善：“城”内就能提供所有的的配套：餐饮饮、娱乐、休休闲、教育、医医疗等；c丰富的物业形态：：单一的建筑无法称称之为城，多多元的建筑形形态，良好的的建筑分布，才才能符合“城”的含义。综上所述，本项目目完全具备打打造“城”的条件，可可以打造居住住中心的理念念来开发项目目，同时在“城”的丰富涵义义下，提升项项目的竞争力力。1）整体定位200万㎡新城生生活理想………复合生态社区，宜宜居生活城社区是开放的而非非封闭的：社社区与都市的的融合户型是舒适的而非非奢华的：实实用和简约的的融合环境是环保的而非非污染的：科科技与自然的的融合2）客户定位核心客户：中心城城区升级所带带来的新生购购买力置业目的：改善居居住环境，追追求国际化高高品质居住环环境及精神上上的满足重要客户：周边镇镇街的改善环环境客户置业目的：改善居居住环境追求求，婚房需求求潜在客户：外地客客户，包括中中药港的投资资客户等置业目的：投资、生生活过渡3）产品定位：产品定位原则：a在满足打造区区域领先产品品的基本前提提下，兼顾销销售速度和利利润要求；b产品类型必须符合合区域未来发发展趋势，有有升值空间；；c符合地块资源条件件和客户需求求各类物业的作用高密度产品现现金流产品——提升整体消消化速度——能够与其它项目实实现差异化——有可能实现较高的的利润低密度产品形形象标杆——树立国际化化社区的价值值标杆——总价高，销售速度度稍慢——对利润率贡献较大大先开发高密度产品品，获取现金金流支撑，最最后开发低密密度精品来获获得较高的利利润，同时，此此类产品也可可有利提升项项目形象（香香格里拉已出出现别墅产品品）。六项目营销方案：1项目背景**国际中药港已建立立起良好的品品牌及口碑，项项目一期专业业市场已成功功完成销售，现现处于二期住住宅的启动阶阶段，二期原原有规划为药药材交易区，现现规划更改为为住宅，该地地块西侧靠近近江南区中心心绿轴，与华华商国际项目目相望，东侧侧有药材交易