房地产项目估算与资金筹措

项目估算与资金筹措投资估算4．3房地产开发项目投资及收益估算4．3．1房地产开发项目投资估算的阶段划分房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的作用不同。随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。表4.5投资估算的阶段划分投资估算阶段划分投资估算误差率（%）投资估算的主要作作用开发项目投资决策策过程1．规划分阶段的投投资估算≥±301．说明有关的各构构成项目之间间的相互关系系2．项目建议书阶段段的投资估算算±30内从经济上判断项目目是否应列入入投资计划；；作为领导部门审批批项目建议书书的依据之一一；可否定一个项目，但但不能完全肯肯定一个项目目是否真正可可行3、可行性研究阶段段的投资估算算±30内可对项目是否真正正可行作出初初步的决定4．评审阶段的投资资估算±10内可作为对可行性研研究结果进行行最后评价的的依据可作为对投资项目目是否真正可可行进行最后后决定的依据据5、落实设计任务阶阶段±10内作为编制投资计划划，进行资金金筹措及申请请贷款的主要要依据；作为控制初步设计计概算和整个个工程造价的的最高限额4．3．2房地产开发项目成本费用构成不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。（5）公共基础设施建设费是指开发项目区域内与项目主体配套的公共基础设施（如道路、绿化、供水、供电、通讯等）的建设费用。（6）代收垫支费用（政府行政性费用）是指政府有关部门通过开发商代收的可列入投资项目的费用，包括：固定资产投资方向调节税、各种增容费以及各类行政事业性收费等。（7）管理费用是指开发商为组织开发经营活动发生的管理费用。（8）销售费用是指开发商为销售房地产所发生的广告费用、销售代理费等。（9）利息支出（财务费用）是指开发商为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息支出等。在经济分析中，上述2~6项之和又称开发成本，7~9项之和又称为开发费用，有时，也把开发成本加管理费用称为建造成本。而1~8项合计称为建设投资，建设投资加第9项利息支出则称职建设总投资，对于全作销售的开发项目，建设总投资也称为总开发成本。下面以南京地区为例，详细说明房地产开发项目的主要成本费用构成及其计算依据，如表4.6所示表4.6房地产开发项目成本费用构成与计算依据项目名称计算标准一、土地征用与拆拆迁补偿费（一）土地征用1．土地出让金30~1500元元/m2（按市区土土地级别及用用途不同而异异）2．用地保证金1．5元/m23．土地征用管理费费土地所有费用×55%4．土地产权测绘费费100元/亩，约约合0.155元/m25．地形图购买费350元/格（110cm×10cm）6．地形图测绘费2500~37750元/幅（1：500，25格）7．规划红线费0．3元/m28．重点项目建设费费1200元/亩9．国有土地有偿划划拔费30~40元/m2（二）土地补偿、折折迁安置1．新粮田开发费2万元/亩2．新菜地开发费3万元/亩3．青苗实偿费60~400元//亩×征地亩数4．粮价补差费3000元/亩5．劳动力安置费8500~155000元/人6．劳动保养费8000~100000元/人7．土地补偿费2400~54000元/亩8．集体土地附着物物补偿费按协议续表4.6项目名称计算标准9．耕地占用费约9万元/m210．水利建设费费2000元/亩11．劳动力安置置各项手续费费约450~5000元/人12．公房收购补补偿费230~510元元/m213．私房收购补补偿费80~510元//m214．搬家奖励费费400元/户15．搬家费、交交通费400元/户16．自过渡费3~4元/原使用用面积×月；最多1220元/户×月17．公企单位折折迁补偿费10元/m218．个体户拆迁迁补偿费300元/人19．代办拆迁劳劳务费补偿安置费总额××5%20．代办拆迁奖奖励费综合计约：40元元/m2×拆迁面积21．拆迁管理费费拆迁补偿总额×22.5%，最最多650元/户22．代管房补偿偿费按协议23．复建安置购购房费按实（相当于购置置商品房用于于安置或自己己建设）24．异地安置奖奖励补偿费按协议25．电话停机、移移机费按电信局规定26．拆迁场地清清理费按实27．拆迁补偿不不可预见费按上述总计的5%%计二、前期工程费1．项目可行性研究究费按协议，一般取多多层1.4元/m2；高层1.88元/m22．规划管理费概算投资×1.55‰~2‰，最少50元3．规划方案设计费费按设计费的10%%4．工程设计费普通高层：6~115元/m2；普通高层：20~~40元/m2别墅：30~400元/m2工业项目：总投资资额×2%5．水文、地质勘察察费10~15元/m26．消防设计审核费费1元/m27．消防设施建设费费3元/m2（10层层以上）8．规划保证金多层7元/m22，高层9元/m29．工程钻探费6~10元/mm210．申领施工许许可证费（1）城市市政建设配配套费120~180元元/m2，按土地级级别不同以建建筑面积计（2）教育附加税28元/m2，建建学校则不收收（3）墙改费10元/m2（4）档案保证金工程造价×1%（5）人防费郊区24元/mm2，城区30元/m2（建人防设设施则不收）（6）商业网点费17．5元/mm2（建网点则则不收）（7）白蚁防治费7层以下2.3元//m2，8层以上0.77元/m2(8)房地产产开发管理费费1.2元/m211．工程招标管管理费工程造价×1‰续表4.6项目名称计算标准12．标底编制费费和审核费``工程造价×1.22‰，工程造价×0.3‰13．场地平整费费按实14．临时用水增增容费￠25：5.04万万元￠80：50.4万元元￠50：21.6万万元￠100：72万元15．临时用电增增容费550元kw16．临时水、电电工程费按实三、建筑安装工程程费（综合单单价）1．多层普通住宅650~750元元/m22．多层综合楼800~900元元/m23．高层普通住宅1300~15000元/m24．高层综合楼1600~18000元/m25．别墅1500~17000元/m26．工程质量监督费费总造价×1.5‰‰7．建设监理费总造价×1‰~33‰8．安全监督管理费费工程造价×1‰四、附属公共配套套建设设施费费参照建安工程费，通通常比建安费费稍高一些五、公共基础设施施建设费1．道路2m以上：3000元/m2；5~7mm：300~4400元/m2；12m以上：5440元/m2；2m以下：2000元/m2；2．道路雨水管线￠300~￠15000：100~800元/m3．区内小型桥梁3000元/mm2（按桥面面面积计）4．挡土墙工程200元/m335．供电工程（外线线）10元/m2（按按建筑面积计计，不含电增增容）6．供水工程（外线线）10元/m2（按按建筑面积计计，不含水增增容）7．有线电视（含外外线）350元/户8．煤气3300元/户9．绿化10元/m2六、代收代支费用用1．投资方向调节税税住宅5%总造价、办办公：15%%总造价、别别墅：30%%总造价2．商业网点费（同第二部分）3．人防费（同第二部分）4．电力增容费4kw/户×5550元/kw5．自来水增容费1000元/户6．污水排放费8.5元/m22（建筑面积积）7．电力集资费2元/m2（建筑面面积）8．小区红线处有关关费用分摊（如道路、供电、供供水、排水、学学校、消防等等等）七、管理费用1．管理费通常为建安成本总总投资额的22%~2.55%，或按南南京市政府规规定可以进入入成本的部分分，一级开发发企业为211元/m2，二级开发发企业为200元/m2，三级以下下为19元/m22．房屋建成后移交交物业管理费费20元/m2续表4.6项目名称计算标准八、利息支出按南京市政府规定定可按开发总总成本的300%计息，多多层计息188个月，高层层计息42个月，利利率按国家届届时规定执行行。4．3．3房地产开发项目的投资估算方法房地产开发项目的投资总额，是指从筹建、施工直至建成交付使有的全部建设费用，其包括内容应视项目的性质和范围而定。如工业房地产项目或整体性民用开发项目，应包括从红线以内的准备工作（如征地、拆迁、平整场地等），主体工程、辅助工程（如电源、水源、动力等供应工程）、室外总图工程（如大型土石方、道路、配套的水、电、气等管线、构筑物和庭院绿化等），直至红线外的市政工程（或摊销）以及其它工程费用。1．投资估算的依据（1）项目建设书和设计任务书，包括文字说明和方案图。（2）单项工程投资估算指标或技术经济（造价）指标。如每平方米建筑面积的单方造价（包括土建、水、暖、电、通讯、空调等全部构成）。（3）单位工程投资估算指标或技术经济（造价）指。如：每平方米建筑面积土建、卫生、照明等单方造价；每kcal/h暖气、空调耗热（冷）量造价；每t/h蒸发量锅炉房造价；每kVA变配电设备的造价等。（4）设计参数（指标）。如各类建筑面积指标（酒店：m2/间等）；暖气、空调工程每平方米建筑耗热（冷）量指标(kcal/h)/m2等。（5）概算指标。如每100m2建筑物、每100m室外管线等主要工程量的工料消耗量及造价指标等。（6）概预算定额及其单价，当地取费标准。（7）当地材料、设备预算价格及市场价格，历年、历季调价系数及材料价差。（8）现场情况。（9）当地有关房地产开发项目的各项行政规费标准。为了保证投资估算的准确性，以上资料应尽可能丰富和完备。但在房地产开发项目初步经济可行性研究阶段或机会分析阶段，其编制的主要依据不可能包括以上全部内容，这有别于根据设计图纸编制工程概预算。针对这种情况，必须根据开发项目所能收集到的资料区别对待，采用可行合理的投资估算编制方法。2．投资估算的方法房地产开发项目的投资估算，一般先从计算房屋的建筑面积开始，然后根据每个单项工程的设计方案要点，逐一估算其单位工程的投资，再分别汇总求每一单项工程的投资。另外，再估算室外工程和其它工程费用。最后根据当地规定计算各项行政规费，并列入不见预见费，便得到一个开发项目的建设总投资。具体的编制方法有以下几种：单位指标估算法这种方法适用于估算有关行政规费和每一单位建安工程的投资。计算方法为：每一单位收费标准或技术经济（造价）指标乘以对应的建筑面积或土地面积，即为该收费项目或单位工程的投资。在使用这种方法求建安工程投资时，必须注意：（1）套用的指标与拟建工程之间的标准或条件有差异时，应加以必要的局部换算或调整。如土建工程中的地面、屋面、门窗、粉刷等。（2）使用的指标单位应密切结合每个单位工程的特点，能正确反映其设计参数，切勿盲目单纯地套用一种单位指标。如动力配线工程套用配线所需设备容量每kVA指标，而不用套用建筑面积每平方米指标。该法由于其指标或标准明确，因此应用比较广泛，即使局部有些偏差，也不会太大的影响整个项目投资的准确性。近似工程量估算法这种方法采用框算工程量后，配上概（预）算定额的单价和取费标准，即为所需的投资。该法适用于那些无规律性指标可以套用的单位工程，也可供换算或调整局部不合适的工程结构件或做法之用。在实际编制投资估算时，常常是在采用单位指标估算法的同时，也使用近似工程量估算法，两者互相配合，互为补充。设备投资可采用市场询价加运杂费、安装费的方法投资比例法有些费用项目是按工程投资乘以一定的比例系数计算的，如设计费、监理费、开发商管理费等。单元法如煤气、闭路电视增容费等。3．投资估算应注意的问题投资估算的不确定性一般在投资分析阶段所作的投资费用的框算，仅满足项目建议书、可行性研究或预可行性研究的需要。很显然，在这阶段中，很难对开发项目进行全面的费用核算，也不可能最终反映投资费用的支出情况。从开发成本费用构成中可以看出，而且开发实践也充分反映，土地费用、建安工程费用以及利息支出，变化可能性是最大的，并且也构成了建设总投资的大部分（60%~80%）。投资机会研究阶段和最终的效益实现之间可能有较长的时间间隔，此时的价格标准，也不能代表实际发生的支出情部。因此，这一阶段的投资估算带有明显的不确定性，需要对其有更深一步的研究。进行有效的投资估算，必须建立在信息充分的条件之下。一是以往的历史数据要真实地反映工程实际；二是有关土地费用和行政规费标准及政策、市场变化要切实把握；三是选用正确的预测和风险的手段。不同的开发商，不同的工程项目，其做法是不同的。这要结合具体的情况，用科学的分析方法对估算依据的数据进行整理和处理，这样才能全面地把握开发项目投资需要量的最可能情况。投资估算要留有余地，应以开发项目方案设计或构思、国家有关规定和估算指标等为依据，按照现行价格进行编制，并且应合理地预测估算基准期至工程竣工期间价格、利率、汇率等动态因素的变化，打足建设投资，不留缺口，确保投资估算的质量。投资估算的审查为了保证投资估算的准确性，要做好投资估算的审查工作，既要防止漏项少算，又要防止高估冒算，以确保质量。在实际工作中，对各类开发成本费用的估算，通常由开发商或受托投资估算的单位内各专业部门或人员分工先行测算，然后汇总。在这种情况下。更要确保口径和价格水平一致，做好核对工作。进行行之有效的投资估算审查工作，是经济评价结论可靠的保证因素之一，也有助于改变普遍存在的“三超”（概算超估算，预算超概算，决算超预算）现象。4．3．4投资收益的估算根据现行财务会计制度规定，开发商利润的基本简化计算方法是：销售利润=销售收入－销售税金－销售成本－销售费用营业利润=销售利润－管理费用－财务费用净利润=利润总额（营业利润）－所得税按照经济评价常用的表达方法，上述计算方法可变形为：令总成本费用=销售成本+（销售费用+管理费用+财务费用）则营业利润=销售收入－销售税金—总成本费用简单地说，销售收入减去销售税金和总成本费用便得到税前利润（营业利润），按照国家税法有关规定缴纳所得税后剩余部分即为税后利润（净利润）。这一计算方法中，对总成本费用分析如下：1）当开发项目全作销售时，销售成本为土地费用加开发成本，开发费用为销售费用、管理费用和财务费用三项费用之和。销售成本加开发费用即形成总成本费用，亦即包含贷款利息的建设总投资，习惯上称为总开发成本。2）当开发项目全作出租时，建设总投资形成房地产的资产原值，出租经营的总成本费用则是按下列构成估算：（1）折旧费=（资产原值－残值）/房屋耐用年限。（2）维修费，包括大修费、养护费等。（3）管理费=维修费×（10%~18%）（4）利息（年利率≥银行平均存款利率）。（5）税金，如房产税、土地使用税等。（6）保险费，近房产原值的1.5‰~2.0‰计。3）当开发项目租售经营并举时，应根据租售面积（比例）安排，划分销售与租赁各部分应承担的建设总投资，相应计算各部分的总成本费用。销售税金包括营业税、城市维拟建设税、教育费附加，还包括印花税。销售税金按实际租售收入，根据税法规定计算。2、土地增值税房地产开幕项目在销售或转让实现销售收入时，根据规定，其增值额还应缴纳土地增值税（在所得税前）。基本计算方法是：土地增值税=增值额×适用税率=（销售收入—根据项目成本计算的扣除额）×适用税率举例如下：某特大型商业中心总建筑面积297000m2，测算其全部销售收入为86066万美元，估算的成本及费用汇总如表4.7。表4.7某商业中心投资估算汇总表项目或费用名称投资金额（万美元元）单方造价（美元//m2）Ⅰ．土地费用11390383．5（一）土地出让金金5510（二）城市建设配配套费2300（三）购买土地使使用权手续费费及税金120（四）土地费用利利息（i=115%,22.5年）3360Ⅱ．开发成本28631964．0（一）拆迁安置补补偿费6370（二）前期工程费费1040（三）建筑安装工工程费16770（四）基础设施费费1340（五）公共配套设设施费1590（六）政府行政性性收费420（七）开发间接费费（（一）~~（六））×4%1101Ⅲ．开发费用11204377．2（一）开发商管理理费（Ⅱ×3%）846（二）销售费用（销销售收入×3．5%）3012（三）财务费用（开开发成本之财财务费用）73461．贷款利息（155%，1.5年）（6678）2．融资手续费用及及佣金（贷款款利息×10%）（668）Ⅳ．与转让房地产有有关的税金（销销售收入×5．48%）4715158．8Ⅴ．其它扣除项目（Ⅰ＋Ⅱ）×20%8004269．5Ⅵ．土地增值税扣除除项目金额（以以上各项总计计）639442153该开发项目应缴纳土地增值税计算如下：①增值税=86066－63944=22122（万美元）②增值比例=22122÷63944=34.6%③适用税率=30%④应缴纳土地增值税=22122×30%=6637.7（万美元）在缴纳土地增值税后的营业利润为营业利润=销售收入－销售税金－总成本费用－土地增值税=86066－4715－（11390＋+28631+11204）－6637=23489（万美元）3．经营成本在建设项目经济评价中，经营成本与会计制度中经营成本不是同一概念，而是指总成本费用中剔除折旧费、摊销和生产经营期的利息支出后的全部经常性的成本费用支出，又称付现成本。在经营成本计算中，折旧费是按建设总投资中形成的固定资产原值计算，摊销费按建设总投资形成的递延资产和无形资产计算。在房地产开发项目经济评价中，由于开发项目的特殊性，其经营成本视经营方式不同有不同的计算方法。（1）在开发项目全作销售的情况下，按房地产企业财务制度规定，该项目投资形成的资产均为流动资产（存货），土地费用及开发成本均进入经营成本，而开发费用中所包含的折旧费、摊销费占总成本费用比例甚小，因此，经营成本一般即取为建设投资。（2）当开发项目全部出租时，经营成本的计算服从于建设项目经济评价中的规定，即在出租经营的总成本费用中剔除利息支出、折旧费与摊销费。在实际评价工作中，一般常根据经验按出租经营的毛收入乘以一个百分数（视项目不同而异）求得经营成本，或者对可识别的主要支出项目给出一些较为精确的费用系数，但这在大多数情况下都是不可靠的。所以，在可能的情况下，都应对支出的实际费用进行估算，而且在估算过程中，要根据有关经验和其它类似项目进行对比。（3）当开发项目部分销售部分出租时，则应根据租售面积及部位划分计算经营成本，关键是要根据租售比例分摊建设总投资。销售部分分摊的投资即为其经营成本；租赁部分分摊的建设总投资是计算折旧的依据，其经营成本应另行估算。4．投资收益在项目建设经营期的任一计算期间，投资收益可按下式计算：投资收益=租售收入－营业税及其附加－建设投资（销售部分的经营成本）－经营成本（