房地产投资风险决策

1绪论1.1房地产投资决策房地产投资决策涵义投资决策是在风险识别和风险估计的基础上，判断风险对开发方案的影响。然后，将风险的影响同开发方案其他目标构成一个多目标问题进行决策。房地产开发项目投资大，周期长，影响因素多，涉及面广，风险高。一旦失败，将会导致重大的损失。因此在开发投资前，应对拟议中的开发方案进行详细评价，从而为项目决策提供可靠的依据。投资决策的目的房地产投资决策的目的是：a）对房地产开发进行系统分析，建立客观的、科学的评价指标体系，以全面反映风险对房地产开发的影响，反映开发商的总体开发目标要求[1]。b）全面分析各种风险评价方法，选择适当的评价方法，计算各个评价指标值。c）考虑评价指标特性，选择综合评价方法，对各开发方案进行综合评价决策。投资决策是企业投资成败的关键，在这里我们不得不想起有一个隐患在一直困扰着这个关键，那就是投资风险，投资风险的研究可以帮助房地产投资者进行风险决策，进而为回避这些风险使企业效益达到最大化。1.2房地产投资风险的研究现状国外房地产投资及其风险研究在西方发达国家，虽然系统地进行房地产开发经营风险的研究减少，但是局部投资风险研究却很早就开始了。发展到现在已经有很多的风险分析和评估方法。特别是在近二、三十年来，风险分析不仅是可行性研究中的一项必不可少的内容，而且已经逐渐成为一门独立的学科。在美国、日本、香港等地均有从事房地产市场分析、估价和咨询管理公司，这些机构通常是运用先进的工程——科学管理方法与手段，帮助房地产投资者进行风险决策。可见，国外风险投资方面的系统研究和量化研究都达到了一个较高的水平，是我国借鉴和参考的主要内容。我国房地产投资及其风险研究从我国现实情况看，我国的房地产和西方发达国家房地产业相比还处于发展的阶段，还存在许多问题。比如：投资者风险意识不强，投资决策基本停留在经验决策水平，往往开发商都是片面的追求高额利润，盲目开发经营，违规操作和高风险投资。不重视市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资方法，仅凭检验或简单的计算就进行决策，再加上某些客观不利因素的影响，积极造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的经营风险。同时，房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，资金运转缓慢，财务费用占投资比重较大。一旦决策或时机错失将会产生极大的风险。要避免房地产投资的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定因素作出较为精确的定性分析和定量分析。目前我国房地产业恢复时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作还存在盲目性，对房地产的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究近乎空白，项目投资前的可行性研究只是做一些简单的会计运算，有时甚至仅凭领导人意志拍脑袋决策，造成了大量的决策失误。因此，房地产投资风险的理论研究和实践运作是房地产投资者面临的重大课题。1.3论文研究的目的对当前我国房地产投资风险现状和变化趋势进行分析和预测，使开发商从宏观的角度对其未来的房地产风险有一个清醒而明确的认识。对房地产投资风险进行分析，提出房地产投资风险的定性和定量分析方法，这样就可以使开发商对风险进行量化，并且使风险的规避有了明确的目标。2.房地产投资风险的概述2.1房地产投资风险的内涵一般来讲，风险就是一个事件产生人们不希望后果的可能性。从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益的可能性。或者说，房地产投资风险是由于投资房地产而造成损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。2.2房地产投资风险的类型房地产投资风险，按不同标准可分为不同类别。这里从房地产开发投资的角度，按实质内容的不同，把房地产投资风险分为以下几种：政策风险政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而带来的投资风险。房地产投资是一项政策性很强的业务，它受多种政策的影响和制约，例如，投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策以及税费政策等。这些政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给房地产开发投资者带来投资的风险。市场供求风险任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的，这种动态不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要由市场的供给和需求决定的，房地产市场的经营者所承担的风险比在一般市场情况下要大些。比如，当供给短缺或是需求不足时，都将令房地产市场的主体，即买方或卖方中的一方受到损失，这种由于供给和需求之间的不平衡而导致的房地产经营者的风险之一。因此，只有对房地产供求关系做出客观、准确的判断，并进行科学的预测，把握房地产供求关系的客观规律，才有可能规避该风险。财务风险财务风险指房地产项目融资、负债经营等财务管理方面带来的风险。房地产开发企业负债经营的目的是借助杠杆效应，减少平均负担的固定成本，从而增加额外收益。然而，如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，而失去抵押物或使企业面临破产危险。特别是当房地产市场疲软，销售不畅，利润下降，杠杆效应就会呈现负影响状态。尤其是当开发项目的利润率低于借款利息时，将使企业的税后盈利受到额外的损失。经营风险经营风险是指房地产投资项目经营管理决策失误造成的风险。例如承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的选择、营销策略的制定，价格定位等经营决策上与管理决策上存在的风险[7]。对房地产开发投资来讲，经营风险是一个十分重要的风险项目。通常，开发商都很重视该风险的预防，通过加强市场调研与分析来努力避免该风险的发生。除上述四种类型外，如果按房地产投资开发周期角度来划分，还可以把房地产投资风险分为投资开发前期的风险，开发建设期间的风险，经营阶段的风险，竣工验收风险，管理阶段风险。2.3房地产风险管理风险管理涵义管理风险是在风险分析和评价的基础上，管理者或决策者有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来阻止风险损失的发生，削弱损失发生的影响程度，以获得最大利益的过程[3]。房地产风险管理过程风险管理过程一般包括下列几个阶段：a)风险识别：识别风险的来源和种类。对风险的一个糟糕的定义将导致进一步的风险。b)风险分类：研究各类风险以及对个人和组织的影响。c)风险分析：通过运用分析技术，研究各类风险及风险组合的可能后果，通过运用风险度量技术评价风险造成的影响。d)风险回应：通过采用将风险转移给另一方或将风险自留等方式，研究如何对风险进行管理。这几个阶段综合构成了一个有机的风险管理系统，其主要目的就是帮助参与项目的各方承担合适的风险[4]。房地产风险管理目标风险管理的目的在于将所有应作的工作都做到，以确保项目目标的实现。风险管理可以增加团队的健壮性。与团队成员一起作风险分析可以让大家对困难有充分估计，对各种意外有心理准备，不至受挫后士气低落；而项目经理如果心中有数就可以在发生意外时从容应对，大大提高组员的信心从而稳定队伍。有效的风险管理可以帮助项目经理抓住工作重点，将主要精力集中于重大风险，将工作方式从被动救火转变为主动防范。3.房地产投资风险评估进行房地产投资风险分析，要对影响房地产投资效益的各个因素变化以及对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。风险评估的目的在于估计风险可能给开发活动的结果带来的影响程度，从而为房地产企业投资决策提供依据，使其采用合适的对策，加强风险管理，有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。3.1房地产投资风险评估的定性分析3.1.1概述定性分析又称主观评估法，是直接依靠人们的有关知识、经验和能力等主观因素，通过对影响风险的各种因素的分析，来确定风险的存在和定性评估风险大小及其发展趋势的一种方法。风险定性分析就是从系统的观点出发，从房地产开发项目所涉及的各个方面，研究项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。从错综复杂的关系中找出因素间的本质联系，在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起的投入产出变化的严重程度。在此阶段主要分析：a)在投入与产出过程中有哪些风险应当考虑？b)引起这些风险的主要因素是什么？c)这些风险的后果及其严重程度如何？风险辩识过程通常由风险分析人员与工程的规划、设计人员及其有关专家一同进行。主要方法是通过调查、分解、讨论等提出所有可能存在的风险因素，并且分析和筛选那些影响微弱、作用不大的因素，然后研究主要因素间的关系。3.2房地产投资风险评估的定量分析所谓定量分析是运用现代数学方法，对已有的资料进行加工整理，建立数学模型，以揭示各变量间有规律的联系，对风险发生的概率及其影响程度作出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。常采用不确定性分析方法，包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法3.2.1盈亏平衡分析法盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种不确定分析方法。它的方法既是找出拟建开发项目建成后的盈亏界限，确定合理的开发建筑面积，了解承担风险能力。此分析方法比较简单，具有较好的实用性，既可称为保本分析或损益临界分析。下面通过3-2图对非线性盈亏平衡分析法进行简要说明。收入/成本S利润盈利区CA变动成本CVS*CF亏损区固定成本0Q*Q/开发数量图3-2线性盈亏平衡分析示意图当Q>Q*时，项目盈利；当0≤Q<Q*，项目亏损；当Q=Q*时,项目不亏不盈.由此可见,盈亏平衡越低,达到该点的开发量、销售收入及成本也就越少，只要开发少量的房地产产品就能达到项目的收支平衡。所以，盈亏平衡点的值越小，项目的盈利机会就越大，亏损的风险就越小。盈亏平衡点所谓盈亏平衡点是项目盈利与亏损的分界点，即总收益等于总成本的产量点；它标志着开发项目不亏不盈的生产经营临界水平，反映了在达到一定的生产经营水平时该项目的收益与成本的平衡关系。盈亏平衡点越低，亏损的风险就越小，则开发项目盈利机会越大；反之，说明项目的风险越大，项目容易受销售水平变化的影响。除了用建筑面积来表示盈亏平衡点外，还可用销售额、单价等来表示盈亏平衡点.盈亏平衡点反映了房地产开发项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，房地产开发项目的盈亏平衡点越低，其适应市场变化的能力越大，抗风险的能力就越强。3.2.2敏感性分析房地产投资决策是长期决策，投资分析所采用的数据，大部分来自于预测和估算，存在一定程度的不确定性。敏感性分析就是要找出项目的敏感因素，并确定其敏感程度，以预测项目承担的风险。敏感性分析不仅可以使决策者了解不确定因素对项目评价指标得影响，从而提高决策得准确性，还可以启发评价者对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。在进行方案选择时，人们可以用敏感性分析区别出敏感性大的或敏感性小的方案，以便在经济效益相似的情况下，选取敏感性小的方案，即风险小的方案。通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关中于这些关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资的风险，但它并不能表明这种风险发生的可能性由多大，这就是敏感性分析的局限性。对于不同的项目，各个不确定因素发生相对变动的概率是不同的。因此两个同样敏感的因素，在一定的不利的变动范围内，可能一个发生的概率大，另一个发生的概率很小。很显然，前一个因素给项目带来的影响很大，后一个则很小，甚至可以忽略不计，这就是敏感性分析解决不了的，可以用概率分析进行研究。4.房地产投资风险的防范与控制房地产投资过程中的风险是一个普遍存在的问题，理性的房地产投资开发商并不否认和害怕风险，但也不任由投资风险发生、发展，而是在认识投资风险的基础上，及时发现或预测风险，并采取有效措施，化解、减轻和控制多种风险，实现最可能地减少投资者预期收益损失和保护投资者资金安全的目的。4.1房地产投资风险的防范房地产投资风险的防范是指在损失发生前，采取各种预控手段，力求免除或减小风险。常见的投资风险防范策略与方法主要有：风险预控房地产投资风险预控最积极的办法是做好房地产市场调查研究。房地产投资开发的前提最终落脚在市场上，市场风险是房地产投资最直接的风险，能否降低市场风险，关键要看是否真正把市场的情况调查研究清楚。在正确的市场研究结论的前提下，房地产开发才能按计划进行。不正确的市场研究结论必然导致房地产开发的风险增加。房地产市场调查研究是各种供求数据、收益和支出数据、资金成本数据等的直接或间接来源，也是房地产开发决策的重要依据，所以，必须高度重视房地产市场调研，并切实加强房地产市场调查研究的力量，只有这样，才能减少房地产投资开发的风险。风险回避风险回避，即选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目。风险回避是一种相对彻底的防范房地产投资风险的方法，也是一种消极的风险防范策略，它在有效地防止投资风险发生的同时，也放弃了获取更高利润的可能。正因为这样，风险回避并不是投资者的首选避险策略。只有在风险程度特别高，或者风险程度虽不太高，但获利也不太理想的情况下，才使用该策略。风险转移所谓风险转移，是指房地产投资开发商通过一定的技术措施将其风险有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担的风险防范策略。按照技术措施的不同，风险转移策略又可以划分为以下两种类型：a）非保险型风险转移非保险型风险转移是指房地产投资开发商通过某种方式，将风险损失转由另一方承担和赔偿的风险防范策略。根据具体的转移方式，该策略又分为两种类型：1)合同、契约形式的风险转移，即通过合同、契约的形式，将房地产投资项目的某些活动连同其风险损失的财务负担转移给非保险业的其他主体，以达到降低风险发生频率和减小风险损失程度的目的。例如，在拆迁阶段，开发商可通过拆迁承包合同的签订，将项目征地拆迁过程中可能遇到的各种风险转移给拆迁方。又如，在施工建设阶段，开发商可通过工程项目总承包合同的签订，将项目该阶段面临的建材、设备市场价格波动等风险转移给项目的施工方，等等。2)财务形式的风险转移，即通过发行股票、寻找投资合作伙伴等需求外部资金支持的形式，将部分投资的财务责任、风险损失转移他人的风险转移形式。该形式在转移风险的同时，也把大量的投资收益转移给了他人。从广义上讲，财务形式的风险转移也是一种合同、契约形式的风险转移，因为发行股票和购买股票本身就建立了合同，而寻找投资合作伙伴更需要合同。b)保险型风险转移保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，将开发项目实施过程中可能遭受到自然灾害、意外事故等风险损失转移给保险公司，由保险公司对被保险的经济损失提供保障。虽然房地产投资者必须缴付一定的保险费，但由于这笔保费支出是定期而均匀的，因而它对房地产投资经营者的影响并不大，所以意外风险比较适合采用此策略[10]。不过，不是所有的风险都可通过保险来转移。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以，房地产投资风险只能部分性的转移。4.2房地产投资风险的控制投资风险控制的基本职能在于识别投资风险并采取积极的措施来控制投资风险。房地产投资风险控制的主要手段有：计划控制计划是指对工作和行动的实现安排，使人们基于对现实的认识和未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标以及实现目标的措施、方案、程序、进度以及人事、责任、资金、材料、设备以及技术等所作的安排，房地产投资项目中的计划主要有项目进度计划、项目资金筹措和使用计划以及项目设备材料计划等，这些计划都可以成为投资项目风险控制的有效工具。审计控制审计师之审计人员对被审计单位的财政经济活动及其会计资料的真实性、合法性以及合理性进行的审查和监督。通过审计活动，可以有效地评价投资项目的管理效率，有助于完善管理制度，改善经营管理，提高管理水平，规避和控制经营风险。组合投资控制大多数情况下，组合投资的风险量值（标准差）比个别项目投资的风险量值小，由此可见，组合投资确实能够起到分散风险和降低风险的作用。但另一方面，组合投资收益率期望值通常小于单项投资收益的最大值，组合投资在分散风险的同时，也降低了风险收益。5.房地产投资风险投资风险决策案例5.1项目概况：本项目地块位于山东省青岛市崂山区碧海蓝天度假区王家村，项目南临香港东路，西临北京一路，地块南隔路与悦海豪庭相望，西隔路与美林小镇相临，地块东、北向临王家村民宅，后有某开发商拟开发用地，背山面海，地块中部被路分割成两部分。总用地面积约50亩，临街地块容积率0.7，北面地块容积率为1。本项目尚未进入土地平整，地块为典型的丘陵地形，顺应山势北高南低，起伏平缓，与香港东路路面有约5米高差；目前项目进入前期市场研究阶段，原为苗圃，无拆迁房屋，属于生地状态、七通一平尚未开展。项目用地周边环境调查项目南向为悦海豪庭，项目建筑面积约为5万平米，为高档海景住宅区，于2002年分期开发完成，曾获中国五十名盘，具有一定市场影响力；项目西向为新建项目美林小镇，总占地面积5.3万平米，共200户，建筑面积约5万平米，项目开发基本完成，为联体TOWHOUSE，形象较好。地块交通条件调查项目所在区域为有名的青岛旅游度假区，同时也是海滨比较成熟的中高档居住区，目前该区域已聚集了爱琴海公寓、千禧龙园、卧龙山庄等众多中高档楼盘，区域处于高速发展阶段，项目南靠青岛市重要沿海主干道香港东路，交通便捷，随着本区域城市建设加快，交通将更加便捷、成熟。项目经营方式项目地块现由深圳兆基置业有限公司控制，东营精攻石油开发集团股份有限公司可通过转让或参股合作开发方式介入项目开发，面向市场进行公开销售。如协议达成，项目预计自2006年10月份开工建设，2007年5月可取得政府有关部门颁发预售许可证后对外公开发售。根据市场情况，预计在一年半内销售率达到95%。5.1.4项目主要指标预计建筑面积：2.6万平方米；容积率：0.8；绿化率：45%左右；住宅层数：以低层联排为主，多层为辅；开发周期：2006年10月—2007年12月5.2项目投资背景及计划预期项目不确定性因素分析项目在开发过程中常常会有种种不确定性因素，表现在以下方面：a）通货膨胀和物价的变化在任何一个国家，货币的价值都不是固定不变的，它通常随着时间的增长而降低，随着国际和国家经济的变化而变化。货币价值的降低，必然导致物价上涨；物价的上涨，反过来又促进或加重通货膨胀。通货膨胀导致购买力的降低和融资成本、工程造价的增加，就直接影响项目未来的技术经济效益。这是造成不确定性因素的主要原因。b）国家相关经济政策和法规、规定的变化国家对房地产相关经济政策、法规、规定的变化，将直接影响项目的开发和销售的进度，如按揭利率的变动，国家对房地产金融的支持等。国家实行住房制度改革，各商业银行加大对住宅市场金融支持的力度，日趋健全房地产相关法律，为项目的顺利开发提供了良好的外部环境。从目前宏观经济形势看，贷款利率上调可能性不大。贷款利率的降低，不仅可以减少项目财务费用的支出，降低项目的开发成本，还可减轻消费者银行按接还款的压力，促进项目的销售。c）建设工期的变化建设工期的变化特别是建设工期的延长，将直接影响项目的操作和项目品牌的树立。本项目如果工期不能严格保证，则既会影响楼盘的销售，还会影响楼盘的品牌。d）其他因素影响项目的其他因素有竞争对手的开发面积、推盘时机、宣传推广费用的变化、市场价格的整体变动等。如山水名园、蔚蓝海岸等有较大的市场吸引力和号召力的项目推出。其价格如被市场所接受，因此本项目应根据具体的市场环境适时而变。项目开发进度建议鉴于本项目所面临的市场环境，特别是近期市场竞争项目相对较少，崂山片区土地的政府管制，建议项目于2006年10开工建设，力争在2007年10月竣工，并在2007年4月进行认购登记。项目销售进度建议从2007年4月开始认购登记，主要积累本地客户，并通过2007年5月1日开盘，利用“五一黄金周”市场推广吸引外地客户群，建议把青岛的黄金度假期“五一”至“十一”作为重点推广期。5.3项目投入与产出分析项目投入与成本a）前期工程费1）勘察费项目在开工前，要进行地质勘察，按每亩为3000元计算，地勘费约15万元。2）规划设计费较为高档的项目，规规划设计费（含含初步设计、建建筑设计、施施工图设计、园园林景观设计计等）一般为为40元／平方方米（按建筑筑面积计算），园园林设计费按按20元/平方米（按按建筑面积计计算），则本本项目的规划划设计费为1156万元。3）场地平整等费用本项目在开工前要要做土地平整整、排洪沟处处理、护坡等等前期工作，按按50元／平方方米计算，以以50亩计算，场场地平整费为为167万元。综上，前期工程费费总计约为：：338万元。b）土地费(含土地地综合配套费费)项目土地转让费按按青岛兆基置置业有限公司司报价为1..3亿元。c）建安费本项目的土建成本本按标准15500／平方方米计算（含含建筑主体、安安装、设备等等），所有主主体结构为框框架结构，则则本项目建安安费总计约为为：3900万元元。d）工程建设相关费费用1）招投标费用按建安成本的0..4‰计算，招投投标费用为11.6万元。2）工程建设监理费建筑工程监理费按按建安费的11.2%计算算，则监理费费为46.88万元。3）建设工程质量管理理监督费质量管理监督费按按0.7‰计算，本项项目的质量管管理监督费为为2.7万元。4）物业管理公共基金金按建筑面积的211元/平米计算，本本项目劳动定定额测定费为为54.6万元元。5）白蚁防治费白蚁防治费按2元元/平米收取，则则本项目白蚁蚁防治费为5.2万元6）人防费人防费政府按266元／平方米米收取，则本本项目人防费费为67.66万。7）水土保持设施补偿偿费水土保持设施补偿偿费按2元/平米收取，则则本项目水土土保持设施补补偿费为5..2万元。8）墙体建筑材料节能能费墙体建筑材料节能能费按10元/平米收取，则则本项目墙体体建筑材料节节能费为266万元。9）工程定额测定管理理费工程定额测定管理理费按0.99‰收取，则本本项目工程定定额测定管理理费为3.55万元。10）建筑企业劳劳动保险费建筑企业劳动保险险费按2.66%收取，则则本项目建筑筑企业劳动保保险费为1001.4万元元。综上，工程建设相相关费用合计计为314.66万元。e）智能化系统为顺应时代和市场场的发展，需需配置一定的的智能化设施施，如三表远远程抄送、闭闭路电视、宽宽带、黑白可可视对讲系统统、车库智能能管理、火灾灾自动报警、消消火栓及喷淋淋等系统设备备和管线。费费用为50元/平方米，住住宅总面积为为260000平方米，智能化设备备总费用为1130万元。f）园林景观工程费费高档小区的园林景景观费一般为为150元／平平方米（按建建筑面积计算算），则本项项目小区园林林费为3900万元。g）项目营销费按可销售面积为226000平平方米估算，均均价为8,5500元/平方米销售售总额为2..21亿元，营营销费按2%%估算，则项项目营销费为为442万元。h）不可预见费不可预见费指在项项目开发过程程中，发生的的一些事先难难以预见的费费用，一般以以建安费、智智能化系统和和园林景观费费三项之和的的5%计算，不不可预见费合合计为221万元。i）财务费用财务费指在项目开开发的过程中中，向金融机机构贷款所发发生的利息。房房地产开发企企业最高贷款款达项目总投投资的75%%，东营精攻攻石油开发集集团股份有限限公司资金实实力雄厚，可可直接向项目目追加投资。财财务费在可行行性分析时可可按建筑面积积50元／平方方米计算，财财务费为1330万元。但但在实际开发发过程中按实实际进行成本本核算及还款款。j）管理费管理费指在开发销销售过程中所所发生的管理理人员薪金、福福利，公共关关系费，行政政办公费等，管管理费一般以以以上九项目目之和的2%%计算，合计计为377..3万元。k）相关税费1）营业税营业税按营业额即即销售额的55%计算。即即1105万元元2）城市建设维护税税税率以营业税为计计征依据，税税率为营业税税的7%。即77.44万元。3）教育费及附加教育费及附加以营营业税为计征征依据，税率率为营业税的的3%。即33.22万元。综上，相关税费为为1,2155.6万元。因此项目综合总成成本为：2,,0458..5万元。项目产出本项目在20077年5月进入销售售期后，将会会有销售回款款的资金产出出。项目产出出主要指住宅宅销售收入。按总建筑面积266000平方方米，销售均均价统一估算算为8,5000元/平方米，即即总销售额为为22,1000万元。项目资金筹措从项目开始征地至至2006年10月项目开开工，到20007年5月项目开盘盘销售，累计计需要投入的的资金约188000万。这这也是项目滚滚动开发时需需要投入的最最大数额的资资金。这需要要公司的资金金达到60000万元以上上，项目就能能顺利开发。进进入销售环节节后，销售资资金的回笼能能支撑项目的的正常运转。东营精公石油开发发集团股份有有限公司自有有资金若为66,000万万元，向银行行进行一年期期贷款，数额额为12,0000万元，贷贷款年利率55.94%，利利息约7122.8万元。5.4项目经济济及财务效益益分析项目盈利能力分析析a）财务净现值（FFNPV）财务净现值指按行行业的基准收收益率，将项项目的净现金金流量折现到到建设期初的的现值之和。房房地产行业基基准收益率为为10%。FNPV=Σ(CCI-CO))t（1+ic）-tt=0FNPV…财务净净现值CIt…第T年年的现金流入入量COt…第TT年的现金流流出量ic…基准收益率以2006年8月份份为计算基准准时间点，在在实际折现时时，计算的“年”的起始时间间从8月份至第二二年7月份，第一一年度内销售售房屋面积达达到60%，第二二年度内销售售剩余的400%房屋面积积。据此，项项目现金分年年度流量为年度现金流量表：：表1期初第一年第二年-6,0001,2606,381.5注：现金流动以年年中为时点计计算。FNPV=3811.29（万万元）>0由于FNPV大于于0，因此，项项目可行，可可以接受。财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率指指建设项目在在整个计算期期内净现金流流量现值累计计等于零时的的折现率。它它反映项目所所占用资金的的盈利率，是是考察项目盈盈利能力的主主要动态评价价指标。内部收益率I的计计算公式为：：FIRR=Σ(CCI-CO))t（1+IRRR）-t=0t=1当I=10%时，FFIRR2==14.166%故当I=10%时时项目方案经经济上可以接接受。投资利润率本项目的投资利润润率指项目利利润与建设项项目总投资额额的比率，它它是考查项目目单位投资盈盈利能力的静静态指标。从静态看，项目总总销售额为222,1000万元，项目目总投资为220,4588.5万元。投投资利润率==1,6411.5／22,1000*1000%=6.11%（企业所所得税前）。投投资利润率较较低。本项目目可在成本特特别是地价成成本上进行控控制，可适当当提高项目利利润率。项目清偿能力分析析资产负债率反映项项目所面临财财务风险程度度及偿债能力力的指标，它它表明项目贷贷款的安全程程度。从债权权人立场看，最最关心的是贷贷给项目的款款项的安全程程度，希望债债务比率越低低越好，所贷贷款项不会有有大的风险；；从经营者的的立场看，最最关心项目的的生产规模和和效益，负债债比率越大，可可以用有限的的自有资金进进行大规模的的生产，而且且企业的经营营风险将与债债权人共同负负担。通常认认为项目的负负债应小于自自有资本，这这样在经济环环境恶化时仍仍能保持稳定定。但过小的的负债率会使使项目在稳健健操作时失去去额外利润的的机会，所以以当资产负债债率小于500%时，则可可认为项目所所面临的财务务风险已经很很低。房地产产企业最高资资产负债率为为75%。本项目由东营精公公石油开发集集团开发有限限公司开发，就就此项目进行行贷款时，可可以东营精公公集团作为保保证担保，确确保贷款安全全。贷款还款款期为一年，进进入销售环节节后，项目的的贷款偿还有有保证。5.5项目不确确定性因素分分析项目盈亏平衡分析析通过盈亏平衡点（BEP）分析成本本与收益的平平衡关系。利用本量利分析法法，根据成本本、销售收入入与利润三者者的关系，考考虑利润为零零时的销售收收入与单位均均价，此时假假设项目销售售率为1000%。为便于于计算，本次次测算只考虑虑可售部分的的盈亏平衡，计计算过程如下下：a）销售面积盈亏平平衡点的计算算销售面积盈亏平衡衡点==220,4588.5/77,869××（1-5.555%）=2.277（万㎡）本项目销售面积保保本点为2..27万㎡，占占计划总销售售面积2.66万㎡的87%%。b）销售价格盈亏平平衡点的计算算销售价格盈亏平衡衡点=2,0458..5/260000×（1-5.555%）=7,4332（元/㎡）本项目销售均价保保本点为7,,432元/㎡，占计划划销售均价8,500元/㎡的87%。一般认为，当盈亏亏平衡保本点点在60—90%之间时时，项目风险险较低，本项项目盈亏平衡衡保本点为887%，且销销售量和销售售均价中均未未考虑车位，因因此安全相对对较大。项目敏感性分析影响房地产项目盈盈利因素很多多，如价格、销销售情况、可可变成本（推推广费用）、工工期、宏观经经济形势和不不确定性因素素等。但在一一般情况下，项项目的销售价价格、可变成成本对项目各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值（万元）变化幅度（%）内部收益率（%）变化幅度（%）原基准方案381.29014.160销售价格10%3,338.099

44.95

-10%-181.97

8.16

可变成本10%160.66

11.78

-10%2,995.466

39.13

的影响最为明显。本本可行性分析析报告就以价价格和可变成成本为敏感因因素进行分析析。根据价格格、建设投资资对利润（静静态）的敏感感影响程度进进行分析。由上表可明显看出出，当其他条条件不变时，销销售价格降低低对项目的敏敏感性较大，因因此，在对项项目的价格策策略的制定工工作。价格是是项目最敏感感的因素。投资风险及规避建建议a)项目预计在22007年4月开始认购购登记，20007年5月开始公开开发售，项目目销售状况关关系到公司资资金的运转是是否顺畅。项项目进入销售售环节后，将将大量依靠销销售回款进行滚动投资开发发。项目进入入公开发售后后，在20007年11月至2008年3月面临整个个房地产市场场销售淡季的的冲击。在22007年4月至10月，必须须加大广告宣宣传力度，以以保证项目能能平稳进入下下半年的销售售旺季。b)项目销售时，主主体工程进度度必须与保证证销售进度的的要求。工期期是消费者信信心的保证。c)项目销售时时，面临山水水名园等项目目的市场冲击击，同时青岛岛市房地产市市场整体价格格的变动对项项目也有相当当大的影响。5.6项目评价价结论项目投资风险分析析结论a）通过以上分析和和经济效益评评价的结果说说明，本项目目内部收益率率正常，各经经济指标显示示发展商前期期投入较大，回回收资金能力力正常；有较较强的贷款偿偿还和自身平平衡能力，具具备一定抗风风险能力。b）本项目应加强销销售控制与工工程进度建设设周期的监控控，可适当加加大建设投资资成本，如利利用新