房地产投资风险

房地产投资风险研究房地产又称不动产，是指土地，建筑物及其固定在土地、建筑物上不可分割的部分。由于房地产具有消费、保值、增值和高收益等功能，房地产投资已成为投资领域的一个热点，房地产业也成为当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是在进行房地产开发和经营的基础上，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

一、房地产投资风险

二、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势

三、房地产投资风险的防策略

改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力。从1998到现在这段时期，房地产开发进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好的发展态势。但是在房地产业高速发展的背后，其所带的风险也日益增大。

影响房地产投资风险的不确定因素很多，既有来自房地产投资开发活动本身，又有来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理可控性的局限性，乃至来自大自然的灾害等等。进行房地产投资风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素变化以及对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果明显变化的因素，并进行控制，可以有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。房地产投资风险分析及防范策略房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1、利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。2、购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。3、资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。二、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。1、经济风险降低，技术风险、政策风险增加房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。2、房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。3、投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。三、房地产投资风险的防策略房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。2、投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。3、保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。[/1.1通货膨胀的风险也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其房地产投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险不仅仅对一个投资者所不能避免或消除的。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此应该引起房地产投资者的高度重视。投资者在进行投资决策时，要充分考虑到通货膨胀的影响，适当调整其要求的最低收益率。1.2市场供求风险市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。更为严重的情况是，当市场内某种房地产的供给大于需求达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题：资金收不回来，无力偿还贷款，这很容易导致投资者的破产。1.3周期风险周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。有人统计，美国房地产业的周期大约为18-20年，香港约为7-8年，日本约为7年。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。例如，美国1991-1992年的房地产萧条期中，房地产成交价一般只有原价的1/4甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的三万五千亿美元跌到1991年的一万五千亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。1.4变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价的损失。1.5政策性风险由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，对土地出让、使用的政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策，都给房地产投资者带来风险。在我国现阶段房地产市场很不完善、房地产制度尚不健全的情况下，政策性风险尤其需要引起房地产投资者的关住。例如，我国1993年的对房地产投资的宏观调控政策和1994年出台的土地增值税征收条例等都对房地产业产生了显著的影响。正如一家房地产公司的总结报告所说，“自1993年下半年实施的宏观调控政策将蓬勃发展的房地产业抛入低谷，1994年初开征的土地增值税又使惨淡经营的房地产业雪上加霜”。可见政策性因素对房地产投资的影响之大。1.6利率风险调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。利率的升高会对房地产投资产生两方面影响：一是对房地产实际价值的折减。利用升高的利率对现金流折现，会使净现值减小，甚至出现负的净现值；二是利率的升高会加大投资者的债务负担，引起还贷的困难。利率提高还会抑制对房地产的需求，从而导致房地产价格下降，而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。1.7政治风险房地产的不动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成：政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其它风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。例如1992年伊拉克入侵科威特事件，不仅给在科威特的包括中国在内的各国承包商造成了巨大的损失，而且给投资者（业主）造成了更为严重的损失。2非系统风险2.1经营管理风险经营管理风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。2.2财务风险财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。通常投资者负债比率越大，财务风险就越高。财务风险可以进一步分为内部财务风险和外部财务风险：内部财务风险指项目不能够产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险；外部财务风险指投资者不能从资金市场或其它机构获得投资所需资金的风险。2.3其它个别风险自然风险、近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样、纷繁复杂的。一种风险是系统风险还是非系统风险，并不是绝对的、一成不变的。例如变现风险，对市场上所有房地产投资项目来说，它是系统风险，因为任何房地产都有流动性差即变现性差的特点，但是，对于某个具体的投资项目来说，可能由于该项房地产的用途、功能、位置等具体情况使该项房地产更难于在短时间内兑现，这种变现风险是个别房地产项目的风险，属于非系统风险