某地产商业项目拓展选址要点

张华容

2013年1月7日商业项目拓展选址要点第一章“商业”释义共识第二章商业选址基本要点第三章商业立项调研的要点第四章项目落地的辅助要素目录1、红星商业形态2、爱琴海商业业态级功能3、星银海商业业态及功能4、商业结构

第一章：商业释义共识

1、红星商业综合体形态

双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。单MALL之“爱琴海”：第一章：商业释义共识定位：中端、区域型商业

区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集中区域、规模较小或非自持性物业规模：小于或等于5万平方米定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业10-20%，装修档次高于行业水平20-30%。区位：

一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域;规模：10-20万平方米单MALL之“星银海”：

2、爱琴海商业业态及功能5+3八大主力业态:精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会所、星梦儿童乐园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。第一章：商业释义共识零售生活配套餐饮合计35%20%45%100%一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售\精品\餐饮\时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满足时尚\生活\休闲\娱乐之需;业态百货影城婚庆高尔夫儿童大餐超市冰场KTV合计面积㎡20000500060006000+1200040004000160001000400066000

一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群第一章：商业释义共识3、爱琴海商业业态及功能

3、星银海商业业态及功能：

星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。如表：第一章：商业释义共识业态楼层面积㎡备注主力店超市B1F15000必须为生活超市零售集合店1F5000快时尚或儿童/生活卖场或电器1F4000结合面积情况考虑餐饮风味餐饮2F800地方有号召力的餐饮连锁快餐2家1F800中西式各一家地方特色5家B1F-2F800或1家美食广场零售超外零售1F-2F5000服饰及饰品家居用品配套服务数码/电信2家1F500含移动联通服务便利店1家1F100个人护理1家1F-2F300屈臣氏等钟表眼镜2家1F-2F200各一家银行\ATM1F50有独立门厅药房1家1F150具备医保资质洗补店3家1F-2F80洗衣\修鞋\修表等茶叶1家1F100副食\糖果3家1F-2F300知名连锁品牌和地方特色烟酒\礼品1F-2F1001-2家合计33280

3、星银海商业业态及功能第一章：商业释义共识可增加项影院1家顶层5000知名连锁院线KTV4000大众中端消费电玩3F或以下2000与影院结合最优大型主题餐饮5000考虑排烟和独立交通美容或休闲会所3000可适当考虑康体类项目服饰或集合店1F-3F5000总计57280业态楼层面积㎡备注商业部分由由单体大商商业、室内内步行街、、室外玫瑰瑰天街、星星级酒店、、高端写字楼楼、特色景景观大道或或水系、大大型停车场场、大型城城市广场（不少于3000平方米）等等构成。。一、二线城城市核心地地段，含地地下不超过过6层；城城市副中心心、政府重重点发展扶持持区域，含含地下不超超过5层；；城市发展展中的次级级商圈、新新开发区、三三线城市含含地下商业业不超过4层；第一章：商业释义共共识4、商业业结构1、只选折适适合做商业业的城市和和土地应首选在大大城市和经经济发达地地区及企业业在当地已已具备资源源的战略性性城市发展展。根据城城市市辖区区经济规模模、人口、、社零总额额为主要指指标，辅以以职工工资资、人均储储蓄、生活活支出指标标加以修正正，主要应应考虑：城市区位及及相关数据据城市发展规规划城市商业格格局土地性质土地尺度周边交通第二章：商业选址基基本要点2、“地地段决定论论”尤为重重要大城市、城城市核心地地段是稀缺缺资源，必必须及时迅迅速地占领领。这样的项目价价值远远大大于小城市市以及新区区项目的价价值。要选址在商商业中心、、城市副中中心以及即即将成为城城市中心的的地段。选折临城市市内轨道交交通和主要要交通干线线的地块。。第二章：商业选址基基本要点3、人口规规模是重点点指标：理想状态：：地块周边边半径3km常住人口30万以上，同时，最好好半径5km常住人口50万以上。以上人口口强调为““常住人口口”，因为为这些人群群才是消费人人群，游客客、打工者者、过路者者都不是稳稳定的消费费群。做商业“人多”是必必要条件，，房价、购购买力等，，不是必要要条件！对于城市副副中心、新新中心项目目须非常谨谨慎，必须须具备人口口规模，周周边必须成熟。。例如，经经过地块四四至的公交交车自然形形成量至少少10条线路以上上。下表所列是是常驻人口口需求的最最低指标。。第二章：商业选址基基本要点第二章：商业选址基基本要点关于购物中心选址参考标准辐射半径辐射常驻人口2公里（步行客流）3公里（生活圈）5公里（生活圈+短程10分钟车程）10公里（外延辐射商圈）单体商业规模（不含销售部份）中心城区新区三线城市现在（大型商业基本条件）中心茂8万-10万10万-15万15万-20万30万以上方案1：10万m²左右含地下不超过6层方案2：15-20万m²左右含地下不超过5层面积不超15万m²；含地下不超过5层6-10万m²左右；含地下不超过4层社区茂5万以上7万以上12万以上2年内（满足开业后基本客流）中心茂10-15万15万-20万20万-40万40万以上

社区茂7万以上10万以上12万以上3年（第一批合同到期，租金及业态调整）中心茂15万-20万20万-30万30万-50万50万以上社区茂8万以上11万以上13万以上5年（第二批合同到期租金业态调整）20万-30万30万-50万50万-70万70万以上8年（第三批合同到期租金业态调整）30万以上40万以上50万以上100万以上第二章：商业选址基基本要点业态商业面积㎡日销售额.万元客单价.元提袋消费率客流量人次主力店≥2000㎡800002205065%28600非主力店400001806050%15000合计12000040043600客流量假设设：以上说说明12万万平方米的的购物中心心在满足合合理租费比比和基本盈盈利的情况况下所需的的日客流量量是4.3万人。第二章：商业选址基基本要点经营期有效效消费客流流预测辐射半径常住人口（增数）万人消费单位。个（5人为一个家庭单位）消费频率人/天日消费人数人2公里15300000.7210003公里5100000.770005公里20400000.351400010公里10200000.163200合计5010000045200人2-3公里里单位消费费频次：1人3天1次生活必必须品消费费；2人2周1次休休闲消费；；4人3周周1次改善消费。则1/3+2/14+5/21=0.7人/天;5公里单位消消费频次:4人3周1次次,5人1月月1次则:4/21+5/30=0.3510公里单位位消费频次:5人1月1次则5/30=0.164、租金覆盖盖率是立项的的关键——租金覆盖盖率：是商业业自持物业累累计年度租金金贴现净值冲冲抵物业投资资额的比例，，租金越高，，年度利润贴贴现净值越高高，投资覆盖盖率越理想。。——根据租金金覆盖率和租租金贴现，结结合销售物业业的覆盖率，，可核算整个个项目覆盖率率与自持物业业租金收益之之间关系。第二章：商业选址基本本要点4、租金覆盖盖率是立项的的关键案例：4.1租金-投资资覆盖率关系系租金单价：A；投资覆盖盖率：B；租租金贴现参参数：C；投投资额：I商业经营面积积：L总关系公式：：I*B=A*C*365*L﹥﹥B=365*A*C*L/I4.2如如爱琴海购物物中心：总建建筑面积160000平平方米，地上上经营面积120000平方米，地地下经营面积积20000平方米，合合计140000平方米米，包括地上上6层、地下下1层，车库库面积为20000平方方米第二章：商业选址基本本要点4、租金覆盖盖率是立项的的关键4.3土地地成本按300万/亩计计；租赁面面积占经营面面积比为0.6；单方方建安造价为为3000元元/M2;单单方装修成成本为4000元/M2;贴现率率为7%；按按年增5%计计10年租金金贴现参数为为4.01；；按购物中中心经营面积积为14万、、10万、6万平方米，，租金单价按按1、2、3、5、7元元/天计；则租金-投资资覆盖率关系系为：第二章：商业选址基本本要点租金覆盖率核核算依据租金-投资覆盖率关系（14万平方米经营面积）租金单价A元/M2/天投资额I万元备注：10年贴现，覆盖率1794001230115%2

2460231%3

3690346%5

6150577%7

86106108%租金-投资覆盖率关系（10万平方米经营面积）租金单价A投资额I备注：10年贴现，覆盖率161000878614%2

1757329%3

2635943%5

4393272%7

61505101%租金-投资覆盖率关系（6万平方米经营面积）租金单价A投资额I备注：10年贴现，覆盖率142600527212%2

1054425%3

1581537%5

2635962%7

3690387%正常租金水平平一般3-6元/M2/天，对应的的投资覆盖率率如上表，且且随规模的增增加，相应租租金的投资覆覆盖率提高。。5、地块尺度度及用地性质质：——标杆企业商业业综合体项目目地块的标准准尺度约为（（300～400）×（160～180）米，值得借借鉴。——地块必须有足足够的沿主街街道展示面（（300米以上）；最最好有两边沿沿主路；用地地形状完整，，尺度方正、、比例恰当。。——尺度一般都超超过城市控制制性详规切分分地块的习惯惯，往往需要要进行规划沟沟通，取消把把地快分割太太小的次级道道路。基于商业综合合体的尺度，，商业地产项项目一般最小小100亩，120亩以上的地块块才够做酒店店；完整的城城市综合体，，200亩左右是较好好的选择第二章：商业选址基本本要点5、地块尺度度及用地性质质：——不宜在立交桥桥下，或者被被铁路、高速速公路、河流流、山体等天天然屏障分割割，且到达本本地块主要人人流流向不需需逆行、调头头。——城市市综合体的功功能内容包括括商业、酒店店、住宅、办办公、公寓等等，用地性质质有商业用地地、商服用地地，也有综合合用地、住宅宅用地等，应应争取最长的的使用年限。。第二章：商业选址基本本要点6、规划条件件第二章：商业选址基本本要点——综合体的的核心条件性性指标：建筑筑密度，是是商业地产最最重要的规划划指标，商业业部分至少60％；多地块大大规模综合体体项目（例如如总用地面积积达200亩）平均覆覆盖率也应50％以上。——综合体的的核心条件性性指标：绿地地率，也是商商业地产重要要的规划指标标，商业部分分最好不超过过5％，最多不能能超过10％，最好不作作要求；——核心指标标：商业比例例，此项指标标须结合规划划总图、覆盖盖率与容积率率关系等综合合确定。7、商业综综合体拓展选选址前期调研研50问第二章：商业选址基本本要点综合：1、该城市市现有商圈地地理位置、主主导商业业态态及规模？地地块四至周围围2公里是否有同类项项目?2、当地关关于用地性质质的规定：商商业、酒店、、居住、办公公、文化、教教育各类用地各如何何规定？土地现状：8、是否有变变电站、管线线等在地块内内或经过地块块？是否有穿穿越该地块的的管线？如电缆等等；尤其是邻邻近房屋正在在使用的公共共管线是否穿穿越该地块？？规划设计：19、当地或或所在省份有有否专门的规规划技术管理理规定或规范范？如有则对对于城市规划中单地地块建筑密度度所规定的上上限为多少？？绿化率的下下限是多少？？税收政策：23、所得税税税率？所得得税预征计税税毛利率？。。。。。。。。小结：第二章：商业选址基本本要点能做商业综合合体、人口规规模足够、规规划条件适合合、租金覆盖盖率达标，是是商业项目选选址的基本要要点。1、城市市商业业格局局2、商圈圈发展展演变变特点点3、标杆杆项目目及竞竞争对对手详详细商商业情情况（（项目目定位位、业业态结结构、、品牌牌、租租费、、经营营业绩绩、调调整情情况等等）4、项目目所在在区域域的人人口结结构和和特点点，周周边的的企事事业单单位情情况；；5、城市市发展展的关关键指指标数数据第三章章：商业立立项后后调研研要点点（简简略））1、找找图发发展的的城市市、想想做事事的领领导2、发发现现政府府领导导的积积极分分子———区区长很很重要要3、争争取证证照办办理、、行政政事业业申报报审批批的优优惠政政策和和绿色色通道道4、尽尽量争取的的优惠惠政策策，如如：综合体体项目目的优优惠政政策；；省省市重重点项项目的的优惠惠政策策；招商引引资项项目的的优惠惠政策策；引引入世世界500强优优惠政政策；；首次引引进的的主力力店业业态优优惠；；开开发期期税费费补贴贴减免免；经营期期税费费补贴贴减免免等。。第四章章：商业立立项落地地的辅辅助要要素感谢聆聆听！！我自己己从网网上找找的：：我自己己从网网上找找的：：一、红星美美凯龙龙（拓展选选址信信息）合作作模式式1.合资2.合作3.加盟二、红红星美美凯龙龙整体体优势势1.品牌优优势：：红星美美凯龙龙在全全国范范围经经营80余家大大型家家居卖卖场，，拥有有国内内知名名的““红星星美凯凯龙””品牌牌，2010年销售售额超超400亿元，，是中中国家家居流流通行行业的的绝对对第一一品牌牌，也也是第第一家家向消消费者者承诺诺对所所售商商品负负全责责的家家居商商场。。红星星美凯凯龙对对于家家居建建材的的招商商、运运营、、管理理方面面的标标准流流程专专业化化运作作，在在消费费者和和商家家之间间搭建建了直直效平平台。。在合合作过过程中中，红红星美美凯龙龙输出出商业业品牌牌、全全国性性媒体体支持持、高高效的的管理理运营营团队队、成成熟的的经营营理念念。2.宏观政政策：：政府出出于民民生问问题的的考虑虑，近近期出出台了了多种种政策策限制制住宅宅地产产的发发展。。在未未来发发展过过程中中，经经济指指标仍仍然作作为各各地政政府工工作的的主要要内容容。鉴鉴于人人民币币对美美元汇汇率的的长期期看好好，大大量国国际游游资进进入中中国市市场。。于此此同时时，国国内企企业在在产业业升级级过程程中大大量的的流动动性过过剩资资金也也在寻寻求合合适的的投资资机会会。地地产业业作为为现期期中国国投资资商客客的首首要选选择，，住宅宅地产产受政政策限限制的的同时时，商商业地地产完完全可可以作作为资资金积积累的的洼地地。3.政策策支支持持：：红星星美美凯凯龙龙已已开开业业家家居居商商场场90余家家，，门门店店分分布布于于国国内内的的一一、、二二、、三三线线城城市市。。在在商商业业运运营营管管理理、、门门店店数数量量、、销销售售总总额额到到消消费费者者服服务务、、品品质质保保障障中中绝绝对对第第一一的的行行业业地地位位。。红红星星美美凯凯龙龙商商场场开开业业后后，，皆皆成成为为所所在在城城市市的的地地标标性性建建筑筑，，政政府府对对于于红红星星美美凯凯龙龙品品牌牌认认可可度度极极高高。。鉴鉴于于红红星星美美凯凯龙龙商商业业的的强强辐辐射射力力，，对对周周边边地地块块在在物物流流、、餐餐饮饮、、住住宅宅等等方方面面的的强强力力提提升升作作用用，，商商业业经经营营过过程程中中政政府府税税收收的的长长期期持持续续性性保保证证，，红红星星美美凯凯龙龙商商业业项项目目皆皆作作为为所所在在地地政政府府的的重重点点招招商商引引资资工工程程，，享享受受最最大大程程度度的的配配套套优优惠惠政政策策。。4.土地地获获取取：：鉴于于红红星星美美凯凯龙龙商商业业项项目目的的辐辐射射效效果果，，建建成成后后对对于于周周边边地地块块价价值值的的提提升升能能力力，，所所在在地地政政府府对对于于红红星星美美凯凯龙龙商商业业地地块块的的支支持持力力度度极极大大，，优优先先保保证证我我司司对对于于商商业业地地块块在在交交通通、、区区位位方方面面的的土土地地需需求求。。鉴鉴于于我我司司商商业业经经营营过过程程中中自自持持物物业业、、投投资资回回报报期期较较长长的的特特性性，，政政府府在在土土地地价价格格方方面面的的支支持持力力度度较较大大。。红红星星美美凯凯龙龙行行业业领领先先的的属属性性，，对对于于政政府府在在土土地地定定向向挂挂牌牌过过程程中中的的规规划划指指标标设设定定具具有有绝绝对对优优势势，，可可保保证证土土地地的的低低价价摘摘牌牌。。由由于于红红星星美美凯凯龙龙商商场场总总体体影影响响力力要要依依托托于于商商业业体体量量的的大大小小，，因因此此对对于于政政府府在在土土地地高高容容积积率率指指标标的的设设定定和和调调整整方方面面具具有有重重要要作作用用。。鉴鉴于于我我司司在在项项目目前前期期的的巨巨大大资资金金投投入入和和非非销销售售物物业业的的长长期期投投资资回回报报特特性性，，政政府府低低价价配配套套住住宅宅用用地地面面积积较较大大，，可可提提升升项项目目的的盈盈利利点点，，缩缩短短资资金金投投资资回回报报期期。。5.长效影响响：在加盟和和合作项项目中，，鉴于红红星美凯凯龙品牌牌的商业业影响力力以及项项目建成成后对于于所在城城市居民民消费观观念的转转变、消消费热情情的激发发，消费费者对于于品牌的的认同作作为一种种无形资资产，有有利于合合作公司司今后的的地方性性商业及及住宅产产品开发发。借助助红星美美凯龙的的品牌影影响力，，项目的的落成为为合作公公司成长长为地方方明星企企业提供供了坚实实基础。。在商业业运营过过程中同同政府各各职能部部门的业业务往来来，有助助于奠定定合作公公司今后后项目的的发展与与推进，，对于合合作公司司深耕所所在地商商业市场场具有积积极作用用，有利利于维系系长效的的政商合合作关系系。意向城市市深圳广广州及及全省GDP前5位的地级级市9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:24:1521:24:1521:241/5/20239:24:15PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:24:1521:24Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:24:1521:24:1521:24Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2321:24:1521:24:15January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20239:24:15下午21:24:151月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:24下下午午1月-2321:24January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/521:24:1521:24:1505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:24:15下午午9:24下午午21:24:151月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。21:24:1521:24:1521:241/5/20239:24:15PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2321:24:1521:24Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。21:24:1521:24:1521:24Thursday,January5,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-