某房地产商业项目营销策划方案

上东锦城商业营销方案——嘉联.上东锦城项目组谨呈：第一部分项目区域商业情况第二部分项目商业整体定位第三部分项目商业销售思路区域商业分布区域商业市场[报告脉络]区域商业分布——【区域交通】项目成龙路与三环路交界处，交通便捷；但由于位于娇子立交桥下，单行立体通车，不便于人流、车行组织；同时由于项目位于快速通道旁，三环路市政绿化50米，成龙路市政绿化20米，项目商铺基本被市政绿化覆盖，商业昭示性极差。项目商业覆盖面受限区域商业分布——【区域商业集中点分布】川师校园广场区域商业中心万科城市花园社区商业中心万达区域商业中心东润风尚社区商业中心区域商业中心—万达广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：城东、城南区域商业副中心—川师校园广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：成龙路片区社区商业副中心—东润风尚：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边社区商业副中心—万科城市花园：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边

项目5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居民选择较广。本案区域商业分布——【区域商业集中点分布】本案万科城市花园社区服务商业蓝谷地社区服务商业卓锦城社区服务商业锦江城市花园社区服务商业社区服务商业—万科城市花园业态：餐饮、社区服务消费群体：业主社区服务商业—蓝谷地：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—卓锦城：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—锦江城市花园业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民

新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，居民日常消费遵循就近原则项目商业：受交通环境、开发环境影响，商业覆盖面小，预判消费群体社区居民万科城市花园四川师范大学蓝谷地卓锦城锦江城市花园成龙路万科城市花园校园春天蓝谷地卓锦城锦江城市花园成龙路区域商业分布——【区域商业分布特征】【特征二】：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则【特征三】：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目【特征四】：社区商业业态以日常服务型业态为主【特征一】：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远区域商业市场——【商业市场调研】调研对象：已售项目租赁价格项目环境销售价格业态规划推售模式产品情况在售项目销售价格项目环境推售模式产品情况量价关系选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好万科城市花园、蓝谷地、卓锦城研究属性：锦江城市花园研究属性：成龙路位置及交通成都万科城市花园位于成都东南方向，成龙路8号，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，至二环路1500米，到九眼桥8—10分钟车程。交通四通八达，路况良好万科城市花园规模总占地面积760亩地，总建筑面积约50万平方米，可容纳20000人居住，商业消费市场庞大社区配套商业配套：一期近4700平方米商业面积，规划设计60余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、CD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市，面积约450平方米。另规划菜市500平米教育配套：社区内规划有幼儿园、小学、中学。

可完全满足社区业主不出社区就能享受便利生活社区人口众多，消费能力旺盛，主要商业位于成龙路沿线为入城必经地段，口岸较好，业态齐备，覆盖范围较大商业市场调研——【万科城市花园】万科城市花园上东锦城成龙路万科城市花园城市花园商业广场花园后门商业广场社区内商业街1-3F独立商业广场餐饮、教育、超市、银行、美容美发等1F社区内住宅底商教育、便利店、二手房店、按摩店、诊所等日常服务业态1-3F住宅底商+独立商业广场餐饮、银行、药店、洗车行、超市、咖啡馆、书吧等商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区生活服务区文化家居区文化家居区餐饮休闲区万科城市市花园———城市市花园商商业广场场（餐饮饮休闲区区）邻成龙路路，社区区入口旁旁，口岸好昭昭示性强强。1-3F独立立商业，，布局以以围合式式形成人人流循环环。烘托托商业氛氛围，商家入住住率达85%，，经营状状况良好好1F（33-1490㎡）业业态主要要为银行行、餐饮饮、超市市，2F-3F（43-781㎡））业态为为美容美美发、教教育培训训、咖啡啡水吧、、美体健健身等。。1-3楼以5部楼梯梯、2部部电梯连连接，2-3楼楼走廊为为跑马廊廊设计，，店招位位昭示性性较好。。2-3F商铺铺空置率率比1F高15%，2-3F业态对对居住人人口消费费能力及及消费习习惯要求求较高。。业态齐备备，人流流通达性性好地段人流流吸附力力较强，，为区域域较大商商业广场场，对社社区业主主及周边边居民均均有吸引引力，经经营状况况良好，，大社区区过万户户居民提提供庞大大的消费费市场。。销售价格格及租金金按1-3F逐逐渐递减减，业态态种类丰丰富，覆覆盖日常常生活类类、品质质提升类类、教育育培训类类等诸多多业态万科城市市花园———城市市花园商商业广场场（餐饮饮休闲区区）良好的社社区地段段优势、、优化的的业态、、良好消消费能力力、过万万消费人人群奠定定了该物物业价值值，确立立了可观观回报率率及良好好的经营营状况少而精，，业态不不重复，，点状分分布于社社区内部部，坐拥拥社区消消费消费群体体规模、、消费能能力决定定商业价价值万科城市市花园———社区区内商业业（生活活服务区区）万科城市市花园———花园园后门商商业广场场（文化化家居区区）临成龙路路，靠近近川师南南大门，，为二期期业主出出入社区区必经之之路。商商业广场场主体区区为半围围合式结结构，中中庭为休休闲广场场。与广广场道路路相隔有有中餐馆馆、银行行、社区区服务中中心等1F物业业目前广场场主体临临成龙路路方向1F利用用成龙道道主干道道车流较较大及业业主私家家车优势势甚至汽汽车美容容业态，，2F-3F为为物管办办公室。。靠中庭庭面1F业态为为洗衣店店、超市市、药店店等，2-3F为咖啡啡馆、书书吧、社社区活动动室、诊诊所。合理利用用商业周周边环境境，弥补补消费空空白万科城市市花园———花园园后门商商业广场场（文化化家居区区）平衡大社社区商业业集中度度，弥补补消费空空白区域域，经营营状况良良好社区商业业推售模模式带租约销销售自然销售售对象：商商业广场场对象：社社区商业业底商作用：合合理进行行业态规规划，保保证差异异化、多多样化业业态类型型，保证证后期经经营业态态不重复复措施：对对商业广广场整体体进行招招商，确确定业态态种类，，引进商商家入驻驻，提升升投资者者信心，，招商完完毕进行行商铺销销售自然销售售原因：：面积小小、总价价低、数数量少，，为稀缺缺型产品品。控制制招商成成本双模式结合，，保证投资者者信心、后期期经营效果、、降低成本，，提升大面积积、昭示性较较差劣势产品品投资价值产品附加值专业商业经营营管理公司商家停车位配配备万科物业管理理公司服务部分非住宅底底商，有烟道道多层物业，面面积利用率高高大社区，消费费市场庞大带租约销售，，投资有保障障项目启示产品启示：社区内底商面积控制合理理，达到控制总价目的，降低投投资门槛产品设计硬伤伤少，内部无承重重柱过多造成成面积浪费等等问题针对2-3楼楼，为提升昭昭示性采用了了跑马廊设计计，并设计多多部通道通往往2-3楼，，多通道设计保证证1F以上较较好的人流通通达性销售措施启示示：招商先行：销售前期引引进招商公司司进行商业招招商，后期提提供整体商业业经营管理带租约销售，提升产品附附加值及客户户投资信心划分业态区域域：客户业态指指引范围内自自主选择经营营的产品，保保证业态多样样化不重复2-3F商铺铺贷款：利用开发商商品牌知名度度，做到2-3楼商铺可可以进行商贷贷位置及交通蓝谷地位于三三环路与成龙龙路交汇处，，四川师范大大学南大门旁旁。至二环路路仅5分钟，，至天府广场场15分钟，，交通十分便便利万科城市花园园规模总占地面积300亩地，，总建筑面积积约52万平平方米，可容容纳12000人居住，，社区消费市场场较大社区配套商业配套：社社区商业公园园总面积约在在2万平米，，可经营便利利店、小超市市、美容美发发、面包屋、、音像店、干干洗店、小五五金等各色各各样的日常生生活所需的社社区配套及服服务性行业。。教育配套：社社区内规划有有幼儿园大规模社区为为社区商业提提供了庞大的的消费市场。。服务业态仍仍以社区服务务型为主商业市场调研研——【蓝谷地地】上东锦城蓝谷地商业分分析主要商业聚点点蓝谷地商业公公园位于二、、三期交汇处处，呈三叉形形分布，规模模较大，覆盖盖整个大社区区蓝谷地商业分分析繁荣区萧条区根据实地调研研,蓝谷地商商业经营状况况有以下特征征:繁荣区：临近近社区主入口口、临近公交交站点等位置置的商业入驻驻率较高萧条区：多为为消费盲区，，人流动线不不达。无特色色业态吸引，，多与繁荣区区业态重合。。商铺口岸、业业态是否差异异化为影响经经营状况的重重要因素公交站点蓝谷地商业分分析-繁荣区区商业分析关键词:社区区入口、出入入路线、交通通站点蓝谷地商业分分析-繁荣区区商业分析以口岸优势为为依托，经营营业态丰富，，形成良好的的商业氛围，，保证了商铺铺收益提升蓝谷地商业分分析-萧条区区商业分析空置……整条街空置………与繁荣区商业业本同根生，，为何后天发发展却如此不不堪蓝谷地商业分分析-萧条区区商业分析萧条原因：不临社区入口口、偏离人流流聚集线路（（公交车站点点）机遇：这部分分商业临天域域较近，在蓝蓝谷地天域交交房入住后，，新增入住人人口将提供新新的庞大的消消费人群，促促进商业价值值提升蓝谷地商业产产品分析蓝谷地已推售售商铺为68套,05年年开始陆续推推售,截止目目前仍有部分分商铺滞销社区底商全部部位于1F,无2F,主主力产品面积积控制在31-60平米米,占产品总总数的77%.另有部分分91-160的中大面面积产品商铺户型方正正，产品无硬硬伤，店招位位昭示性较好好，内部空间间设计合理，，利用率高户型方正无硬硬伤，面积控控制合理，达达到控制总价价，降低投资资门槛的目的的蓝谷地商业业业态分析业态种类丰富富，能较好满满足业主社区区消费餐馆、超市、、药店、美发发业态数量较较多，另外蓝蓝谷地二手房房租售市场较较好，二手房房店分布较多多。蓝谷地社区商商业推售模式式带租约销售招招商与销售并并行业态规划：为维护投资者者的利益，保保障蓝谷地商商业的有序经经营，开发商商对蓝谷地商商铺的经营业业态会有一个个指引范围，，客户可以在在这个业态指指引范围内自自主选择经营营的产品，保保证业态多样样化不重复经营管理公司司统一管理：：蓝谷地社区商商业由管理公公司提供统一一的管理服务务，管理公司司保障项目统统一形象及经经营秩序，充充分给予各业业主和商家独独立经营的自自由及经营特特色，以保持持项目的可持持续性发展，，为业主创造造收益良好的配套：：蓝谷地商业区区区域内规划划有地下停车车场和大量地地面停位供消消费者使用，，公交车辆直直蓝谷地形成成以业主出行行线路为核心心的商业带。。蓝谷地社区商商业附加值住宅底商可做做餐饮：同样为住宅底底商，目前蓝蓝谷地部分底底商已有餐饮饮业态，如：：中餐、火锅锅、冷锅串串串。弥补了项项目性质导致致的业态缺失失位置及交通卓锦城位于城城东南方，位位于三环外，，临近成龙大大道，周边即即为四A级旅旅游风景区。。至二环路仅仅8分钟，至至天府广场15分钟，交交通十分便利利。交通便利，周周边环境无遮遮挡卓锦城规模总占地面积969亩地，，30000余人居住。。消费市场庞大大社区配套商业配套：3万平方米的的集中商业卖卖场（规划中中）、红旗超超市、、多功功能高档会所所、时尚商业业街、品种繁繁多的农贸市市场教育配套：新新加坡伊顿幼幼儿园、泡桐桐树小学城东南千亩大大盘，内部规规划大型卖场场，为东部新新城副中心核核心位置。居居住人口众多多，商业发展展前景广阔四海逸家鑫苑名家锦江城市花园园美林湾商业市场调研研——【卓锦城城】卓锦城商业分分析售楼部成龙路商业1、2期住宅宅目前卓锦城已已入驻商业较较少，仅在临临成龙路其售售楼部对面有有部分商业该处商业目前前主要服务于于1、2期入入住业主，业业态种类主要要以餐饮、超超市便利店为为主等社区商商业业态规划中的大型型卖场目前还还未开始建设设施工卓锦城商业业业态分析卓锦城商业主主要分布在垂垂直于成龙路路以带状分布布商铺临街面共共18间商铺铺，目前已入入驻14家商商户，入驻率率较高经营业态丰富富，主力业态态主要为餐饮饮、彩票点，，其他超市、、二手房、水水果布艺等日日常服务业态态均有设置经营业态丰富富但不重复，，形成“垄断断经营”，这这与招商前期期定向招商进进行业态区域域规划密不可可分，保证了了在小体量商商业环境下全全面满足居民民日常消费需需求卓锦城商业分分析依靠卓锦城1、2期已入入住居民，商商业经营状况况良好。考虑虑利润最大化化及后期区域域发展潜力（（大型卖场规规划），开发发采用先租待待售模式进行行商铺销售操操作，期望利利润最大化。。位置及交通位于锦江区三三环路外500米三圣乡乡片区内,成成龙大道与香香樟路交汇处处,成龙大道道北面,香樟樟路以东,近近靠成龙大道道与幸福梅林林.众多路网网交叉,公交交线路众多.交通较为便便利卓锦城规模总占地面积150亩地，，3800户户约7500余人居住。。社区人口众多多，有一定消消费市场社区配套商业配套：主主要依靠自身身社区底商,附近卓锦城城社区商业和和大型卖场也也是宣传配套套之一小户型、大社社区，社区底底商拥有庞大大的消费市场场商业市场调研研——【锦江城城市花园】12345678锦江城市花园园-1期商铺铺锦江城市花园园一期商铺主主要分布在1、6、7、、8栋临街底底商，无二楼楼商业。开始始销售时间为为09年4月月8日锦江城市花园园-1期商铺铺锦江城市花园园商铺类型为为社区服务型型，商铺面积积集中在21-60平米米，占商铺总总量的90%，小面积商商铺为锦江城城市花园主打打产品从4月8日至至6月8日，，锦江城市花花园共销售13套商铺，，平均每月销销售6.5套套。根据开盘监控控了解到，锦锦江城市花园园商铺销售价价格为起价6800元/平米，均价价为8500元/平米客户反应：社社区距入住成成熟尚距一定定时间，此时时下手商铺资资金有较大风风险，社区商商铺需要稳定定、较高的入入住率，这样样才能保证投投资收益卖点：全临街街、全现铺、、三环70万万㎡超高人气气大盘推广手段：短短信、网络、、报广20-50平平米小面积临临街现铺为主主，业主尚未未大规模入住住，商铺客户户客户购买信信心不足区域市场特征征【社区服务型型】区域内商业均均以社区服务务型商业为主主主力消费群均均以自身社区区业主为主，，依靠周边环环境带来少量量周边社区居居民消费业态为日常就就近消费为主主，业态越丰丰富，对居民民便利性越大大【社区底商1F为主】区域内商业均均以住宅底商商为主，主要要为1F底商商，2F及以以上商业较少少销售初期规定定不能做餐饮饮，但如蓝谷谷地在社区商商业成型后仍仍有餐饮业态态入驻【带租约销售售】区域内商业除除开锦江城市市花园（自然然销售）外，，其他社区商商业均引进招招商公司以招招商先行，采采用带租约销销售模式进行行推售【产品设计合合理】就商铺产品本本身而言，面面积控制合理理（32-58平米），，区域社区商商业产品设计计上并无硬伤伤，面积利用用率较高店招位昭示性性较好，2-3楼通达性性较强【平均租金收收益达6%以以上】经营状况良好好的1F商铺铺售价在7900-8500元/㎡㎡，回报率在在7%左右2F商铺售价价在5000元/㎡，回回报率在6%左右【社区规模影影响商业经营营】社区规模大小小影响商业经经营状况，从从而对租金、、售价、业态态种类、居民民便利度等产产生影响第一部分项项目区区域商业情况况第二部分项项目商商业整体定位位第三部分项项目商商业销售思路路项目产品分析析项目产品定位位项目价格定位位[报告脉络]项目商业基本本信息项目所处环境境3栋底商7栋底商2栋底商娇子立交辅道三环路待开发土地市政规划道路路住宅住宅位于立交桥、、三环快速通通道侧，交通线路及昭昭示性受阻,所在位置与东东面蓝谷地一一桥之隔，西西、北、南均均为快速通道道或待开发土土地，距离最近的公公交站约500米远项目AB区之之间市政规划划道为连接东东光小区区域域，但是开通通仍需时日周边待开发土土地未来十年年规划将形成成数十万人的的高尚住宅区区，区域发展展前景广阔但但现今消费市市场欠缺、消消费氛围不足足受周边环境影影响，目前项项目商业为该该地段“孤岛岛商业”项目与周边社社区商业中心心关系万达广场覆盖盖圈校园春天广场场覆盖圈对本项目住宅宅的影响：可可提供购物、、休闲、娱乐乐等配套，使使生活更便利利对本项目商业业的影响：项目位于二者者覆盖圈范围围内，但因成成龙路沿线商商业分布以社社区商业点状状为主，本项项目受立交、、三环影响与与其他商业隔隔绝，二者对本项目目商业促进作作用并不大校园春天广场场万达广场商铺性质2栋底商3栋底商7栋底商本项目商业主主要是1-2F底商,但但由于高层住住宅下的商铺铺，限制了本本项目商业仅能是以社区区服务为主的的商业配套，，且不能经营营餐饮配置。。商铺产品分析析项目商业产品品面积偏大，，尤其是2F产品且银行规定2F商业不能能贷款，投资资门槛较高本项目商铺：：1F产品套均均60.93平米，跨度度17-139平米，数数量占65.79%1跃2F产品品套均242.36平米米，数量占31.58%，面积占61.6%纯2F产品1套，面积为为287.66平米商铺产品分析析—【2栋】2栋二层商铺社区内入口2栋一层商铺承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙承重墙共用楼梯承重墙楼梯共用楼梯卫生间楼梯卫生间承重墙多，造造成使用缺陷陷，面积浪费费1-2F通达达性好，双通通道过于浪费费2F五间商铺铺3个卫生间间，使用不便便利承重墙多，造造成使用缺陷陷，面积浪费费5间1跃2一一楼设置楼梯梯，1F使用用困难部分2F卫生生间下设至其其它商铺尾部部开间3-4.9米,展示示面宽,社区区昭示性好临街面全窗，，采光、社区区昭示性较好好临1、2栋社社区入口，出出入社区必经经之路，口岸岸中等1跃2楼数量量比仅为36%,但面积积占68%,面积过度集集中,为销售售重点。公摊摊17%3栋一层商铺3栋二层商铺商铺产品分析析—【3栋】承重墙承重墙承重墙承重墙楼梯楼梯公共楼梯楼梯卫生间承重墙多，造造成使用缺陷陷，面积浪费费5间1跃2一一楼设置楼梯梯，1F使用用困难部分2F卫生生间下设至其其它商铺尾部部开间3-4.9米,展示示面宽,社区区昭示性好承重墙多，但但情况较2号号楼商业好1-2F通达达性好，仍存存在双通道浪浪费1F、2F均均有卫生间，，使用便利临街面全窗，，采光、社区区昭示性较好好临社区主建筑筑群入口,沿沿规划路人流流动线分布口岸价值最优优社区内入口纯2F商业1跃2F产品品数量相对2栋少,但仍仍为消化重点点，公摊18%7栋二层商铺7栋一层商铺商铺铺产产品品分分析析—【7栋栋】】部分分商商业业临临社社区区主主建建筑筑群群入入口口,口口岸岸位位置置较较好好，，但但有有商商业业远远离离社社区区入入口口，，恐恐形形成成死死铺铺口岸岸价价值值综综合合评评定定最最差差三大大黄黄金金小小铺铺18-22㎡㎡社区区内内入入口口连连接接3间间1跃跃2承重重墙墙承重重墙墙承重重墙墙承重重墙墙承重重墙墙公共共楼楼梯梯卫生生间间远离离主主入入口口产品品整整体体方方正正，，但但仍仍存存在在承承重重墙墙问问题题2F商商铺铺仅仅一一间间有有卫卫生生间间，，使使用用不不便便1-2F通通达达性性好好，，仍仍存存在在双双通通道道浪浪费费2F商商业业的的1F门门厅厅过过大大40-55平平米米2F面面积积所所占占比比例例较较大大，，部部分分户户型型承承重重墙墙较较多多且且无无口口岸岸优优势势，，综综合合价价值值较较小小，，公公摊摊8%2栋底商3栋底商7栋底商商铺铺产产品品分分析析人流流盲盲区区从小小区区入入口口设设置置及及人人流流消消费费动动线线预预判判断断：：项目目入入口口仅仅2个个，，人人流流进进出出线线路路为为辅辅道道——小小区区入入口口方方向向7栋栋楼楼西西面面大大部部分分底底商商将将面面临临人人流流消消费费盲盲区区，，其其商商业业经经济济价价值值将将遭遭受受消消极极影影响响。。人流流消消费费动动线线各楼楼栋栋综综合合价价值值预预判判2栋栋3栋栋7栋栋楼栋栋对比比因因素素打分分原原则则：：满满分分为为5分分，，最最优优为为5分分，，次次优优为为4分分，，合合格格为为3分分，，达达标标为为2分分，，较较差差为为1分分各楼楼栋栋产产品品小小结结【通通达达性性】】优势势：：1-2F多多通通道道设设计计，，人人流流通通达达性性较较好好劣势势：：多通通道道设设计计包包含含公公共共楼楼梯梯及及1跃跃2独独立立楼楼梯梯，，造造成成面面积积浪浪费费【产产品品设设计计】】优势势：：1楼楼商商铺铺开开间间为为3-3.9米米，，进进深深12-13米米，，2楼楼商商铺铺开开间间7-13米米，，进进深深12-13米米，，户户型型较较为为方方正正，，社社区区昭昭示示性性较较强强。。部部分分产产品品公公摊摊仅仅8%劣势势：：承重重墙墙过过多多导致致面面积积浪浪费费，，使使用用不不便便部分分1跃跃2卫生生间间设设置置不不合合理理1跃跃2产产品品1F内内含含楼楼梯梯通通道道，，其1F面面积积为为40-50平平米米，，不不易易打打造造【口口岸岸价价值值】】优势势：：依依靠靠社社区区消消费费人人群群，，2、、3、、7栋栋（（部部分分商商铺铺））沿沿人人流流动动线线分分布布，，口口岸岸性性较较好好劣势势：：7栋栋部部分分商商业业远远离离社社区区入入口口，，偏偏离离人人流流动动线线，，难难以以吸吸引引消消费费者者，，口口岸岸价价值值较较低低项项目目地地段段住住宅宅开开发发尚尚不不成成熟熟，，发发展展尚尚需需时时间间【产产品品配配置置】】优势势：：产产品品配配置置多多样样化化，，拥拥有有区区域域内内较较稀稀缺缺1跃跃2产产品品劣势势；；1跃跃2产产品品面面积积占占比比61.6%，，约2908平平米米，，体体量量大大，为为销销售售重重点点及及难难点点产品品劣劣势势明明显显，，存存在在产产品品硬硬伤伤项目目商商业业附附属属配配套套2栋底商3栋底商7栋底商烟道道：：住宅宅底底商商，，不不能能做做明明火火餐餐饮饮，，无无烟烟道道设设计计车位位配配备备：：车位位共共计计约约500个个，地地下下、、地地下下车车位位均均位位于于社社区区内内部部，，仅仅供供业业主主使使用用，，不具具备备中中大大型型业业态态所所需需业业态态配配备备商业业街街沿沿：：商商业业建建筑筑距距市市政政规规划划路路有有约约10米米距距离离，，易形形成成消消费费群群循循流流，加加强强商商业业氛氛围围项目目商商业业附附属属配配套套少少，，产产品品附附加加值值欠欠缺缺【孤孤岛岛社社区区商商业业】】周边边环环境境影影响响，，目目前前项项目目商商业业为为该该地地段段““孤岛岛商商业业”其他他社社区区商商业业及及商商业业中中心心对对本本项项目目商商业业经经营营促促进进作作用用不不大大【产产品品存存在在硬硬伤伤】】产品品面面积积偏偏中中大大，，总总价价较较高高导导致致投投资资门门槛槛升升高高1跃跃2产产品品面面积积过过大大，，平平均均面面积积约约240平平米米，，且且承承重重柱柱子子过过多多造造成成面面积积浪浪费费1跃跃2部部分分产产品品1楼楼门门厅厅过过大大,对对于于主主要要使使用用2楼楼的的商商家家来来说说过过于于浪浪费费2F不不能能做做贷贷款款【社社区区底底商商性性质质业业态态缺缺失失】】产品品性性质质为为社社区区服服务务型型，，住住宅宅底底商商无无烟烟道道，，不不能能做做餐餐饮饮，，将将造造成成业业态态缺缺失失，，将将影影响响整整体体商商业业氛氛围围打打造造【人流流动线线盲区区】7栋部部分商商业远远离社社区入入口，，偏离离人流流动线线，难难以吸吸引消消费者者，口口岸价价值较较低项项目地地段住住宅开开发尚尚不成成熟，，发展展尚需需时间间项目产产品小小结【附属属配套套较少少】车位、、烟道道等支支持无无，不不利于于项目目附加加值提提升项目SWOT分分析项目产产品定定位项目规规模小小，邻邻立交交桥，，交通通不便便。不不具备备大型型商业业中心心打造造条件件周边商商业主主要以以川师师校园园经济济、各各社区区服务务型底底商为为主，，对本本项目目商业业直接接促进进作用用不大大自身条条件周边商商业项目紧紧邻娇娇子立立交桥桥与三三环路路。受受二者者影响响较大大，外外部商商业对对本项项目促促进作作用不不大周边环环境项目周周边待待开发发土地地较多多，易易形成成规模模。卓卓锦城城地块块规划划有大大型商商业配配套，，这将将整体体带动动项目目所在在区域域物业业价值值。发展潜潜力从项目目周边边环境境、自自身条条件、、周边边商业业及未未来发发展潜潜力综综合考考虑，，本项目目商业业应为为社区区服务务型商商业。项目商商业价价格预预测——市场场比较较法通过比比较周周边商商业租租售情情况得得出1F均均价约约7500-8500元元/㎡㎡左右右,2F商业业销售售均价价约4000——5000元/㎡左左右项目商商业价价格说说明区域内内各社社区商商业比比较:满分分为5分,区域域最优优者为为5分分,””—””为未未定事事项通过以以上各各社区区商业业纬度度分析析,得出项项目在在社区区规模模、产产品、、交通通动线线上弱弱于其其他社社区，，在同同等价价格下下，项项目属属性对对价格格支撑撑不够够,所所以必必须在在销售售措施施上有有所突突破第一部部分项项目区区域商商业情情况第二部部分项项目商商业整整体定定位第三部部分项项目商商业销销售思思路销售节节点安安排项目销销售策策略[报告告脉络络]开发商商目标标价格目目标销售目目标整体销销售均均价达达6500元/平米米开盘后后6个个月销销售率率达70%(约约3303㎡)商业整整体营营销策策略安全销销售树立形形象策略落落地尊重定定位维护开开发商商国企企亲民民形象象,完完善风风险规规避体体系,加强强案场场管理理,杜杜绝风风险以实事事求是是为根根本,充分分尊重重项目目商业业定位位,保保障后后期推推售、、价格格、推推广等等策略略趋向向合理理性与住宅宅形成成差异异化形形象，，但可可借势势住宅宅前期期建立立形象象及市市场美美誉度度，重重新树树立项项目商商业形形象执行为为王，，全面面贯彻彻项目目营销销策略略落地地，杜杜绝说说起来来是重重点、、做起起来是是难点点、查查起来来是弱弱点策略阐阐述相关工工作：：销售售百问问、销销售合合同及及使用用说明明书、、置业业顾问问培训训（工工程、、商业业）策略目目标商业安安全销销售，，无重重大客客户投投诉，，并贯贯彻始始终，，维护护开发发商正正面形形象终端强强化完善营营销流流程，，做好好备忘忘录完善商商业销销售百百问，，做到到问有有所答答，答答必避避规拟订商商业销销售合合同及及使用用说明明书，，注重重法律律风险险规避避置业顾顾问培培训：：进行行商业业工程程、商商业销销售等等培训训，做做到专专业、、严谨谨，杜杜绝风风险做好各各策略略性执执行的的风险险规避避策略阐阐述塑造项项目产产品形形象，，设置置分案案名考虑到到上东东锦城城已经经历了了限价价房、、商品品房等等属性性经历历，目目前商商铺销销售进进入了了全新新的产产品销销售阶阶段，，我们们需要要塑造造商铺铺产品品的形形象【锦街街】延续上上东锦锦城““锦””字传传统，，保证证与主主案名名的关关联度度与锦里里、锦锦江联联系，，充满满了本本地传传统气气息，，代表表了成成都特特色“街””字一一目了了然感感受到到大街街上熙熙熙攘攘攘的的人群群、琳琳琅满满目的的商品品，代代表了了繁荣荣的商商业氛氛围，，让人人一听听即知知道是是商业业地产产【锦街坊】【【大街坊】【【锦巷巷子】】【【上东东金座座】延续上上东锦锦城““锦””字传传统，，保证证与主主案名名的关关联度度以街坊坊作为为后缀缀，体体现社社区商商业为为居民民服务务的便便利性性，蕴蕴涵商商业气气息但但无铜铜臭味味策略阐阐述-现场场包装装意境图图展示示区域规规划展展示社区商商业收收益展展示引进商商家展展示以展板板形式式在售售楼部部内部部展示示，加加强商商业氛氛围烘烘托上东锦锦城商商业卖卖点梳梳理地段资金安安全性性升值潜潜力客户重重点关关注点点川师旁旁-校校园经经济覆覆盖，，利于于人口口入驻驻带来来消费费市场场三环内内-周周边社社区人人口众众多，，区域域交通通便利利项目属属性特特殊，，自住住比例例高，，约5000人人固定定消费费群体体引进招招商公公司，，商铺铺带租租约销销售，，稳定定收益益，投投资有有保障障周边商商业原原始股股，周周边未未来规规划完完善，，享受受整体体发展展利好好周边社社区配配套相相对完完善，，整体体生活活氛围围较好好，利利于商商业氛氛围建建立产品独立产产权临临街商商铺，，产品品多样样化面积控控制合合理，，18-80平平米，，投资资门槛槛低策略阐阐述-推广广策略略节点爆爆破，，多渠渠道结结合【推广措措施】报广：：重要节节点投投放，，树立立项目目形象象，重重要节节点预预告短信：：针对成成都私私家车车主、、企业业主等等高收收入人人群进进行短短信投投放网络：：更新门门户房房产网网信息息，在在若干干商业业网站站上进进行项项目商商铺信信息投投放，，在周周边社社区业业主群群进行行项目目宣传传外销：：寻城东东南片片区高高收入入人群群积聚聚地：：高档档茶楼楼、咖咖啡馆馆、万万科城城市花花园、、蓝谷谷地社社区、、周边边加油油站、、商业业中心心进行行项目目宣传传楼体：：设置吸吸塑字字“社社区旺旺铺发发售””在楼楼体上上，拦拦截过过往客客户老业主主回访访：针对商商铺发发售面面向老老业主主制定定老带带新优优惠政政策，，如推推荐客客户购购买商商铺，，奖励励物管管券2-4张（（根据据商铺铺总价价确定定）推广力力度；；项目目亮相相蓄客客期、、大型型开盘盘节点点以及及强销销期加加大推推广力力度通过蓄蓄客期期对客客户属属性进进行研研究，，进一一步确确定客客户特特质及及分布布区域域，进进行重重点推推广销售策策略-商业业销售售模式式基于市市场、、项目目环境境、自自身定定位，，建议议项目目销售售模式式采用用带租约约销售售+直直接销销售策略下下措施施【引进进招商商公司司】【合理理规划划项目目业态态】引进招招商公公司，，对1跃2及2F产产品进进行招招商，，形成成带租租约销销售模模式，，增加加客户户投资资信心心，保保证客客户投投资收收益，，降低低投资资风险险购物功功能综合服服务功功能修理服服务功功能其他家政服服务功功能餐饮服服务功功能社区商商业业业态设设置购物功功能—————提供供主/副食食品/生活活日用用品修理服服务功功能—————日常常用品品修理理的需需要；；餐饮服服务功功能—————提供供早餐餐、正正餐和和老年年人用用餐；；综合服服务功功能—————社区区居民民理发发、洗洗衣、、服装装加工工以及及彩扩扩等在在社区区内完完成；；家政服务务功能————社社区能帮帮助居民民雇用小小时工/请保姆姆和家教教等。策略下措措施【提升产产品附加加值】住宅性质质底商不不能做餐餐饮，将将会造成成业态缺缺失，弱弱化项目目商业氛氛围，投投资者抗抗性较大大。看能能否通过过开发商商渠道进进行沟通通项目车位位位于社社区内部部，商业业无配属属停车位位，如本本项目1跃2引引进商业业、未来来区域发发展成熟熟项目产产品商业业价值提提高后均均对停车车位有一一定要求求，因此此建议向向相关部部分提出出申请设设置临时时停车位位项目规划划临时停停车位【优惠阶梯梯：三级级优惠政政策】一级优惠惠：置业业顾问二级优惠惠：销售售经理三级优惠惠：开发发商以三级优优惠阶梯梯增加与与客户谈谈判空间间，不同同优惠幅幅度需想想该级别别优惠把把控负责责人申请请销售措施施【付款方方式多样样化】因本项目目商业2F商业业不能进进行商贷贷，但是是2F产产品面积积较大、、总价较较高，不不能进行行商贷会会造成投投资门槛槛提高而而使客户户产生抗抗性建议付款款方式多多样化：：商业贷款款五成十十年分期付款款采用4+3+3分三三期付清清，合同同签订时时付4成成，2月月后再付付3成，，交房前前1个月月再付3成一次性付付款销售措施施销售措施施【捆绑销销售】优劣搭配配，1F、1跃跃2搭配配，大小小搭配在项目亮亮相后，，根据客客户对项项目产品品的需求求情况将将对项目目产品进进行捆绑绑销售，，原则如如下：推售策略略1-整整体推售售7月1日日8月1日日9月1日日10月1日11月1日蓄客期10.10日商商铺开盘盘商铺筹备备期优势：整体推售售，货源源充足蓄客时较较为充分分劣势：造成产品品走量不不均衡，，优质产产品走量量较快蓄客时间间过长易易造成排排号客户户流失产品价格格不能进进行实践践检验推售策略略2-推推售有序序，优劣劣搭配，，以销代代试10.31商铺铺2批次次正式开开盘7月1日日8月1日日9月1日日10月1日11月1日蓄客期8.1日日商铺面面世9.19日商铺铺1批次次开盘商铺筹备备期蓄客期优势：可尽早开开盘，避避开售楼楼部搬迁迁时间分两批入入市，保保证各类类型产品品均衡销销售价格经过过实际检检验，将将对二批批次产品品进行参参考劣势：蓄客期较较短后期工作作量大具体实施施措施-分批次推推售产品品7栋2栋3栋分批次原原因：优劣搭配配:3栋栋和7栋栋结合推推售，通通过价格格杠杆促促进产品品均衡销销售，以以销代试试测验客客户难点点产品意意向度，，提前做做好准备备保证货源源充足：：依据销销售目标标及项目目实际（（售楼部部搬迁）），将多多数产品品集中于于首批次次推售，，保证开开盘货源源充足推广计划划7月1日日8月1日日9月1日日10月1日11月1日蓄客期商铺筹备备期蓄客期报广短信网络回访外销楼体预计费用用15万6万00约0.5万约1万合计：约约22.5万（此费用用为预算算，仅供供参考，，最终以以实际实实用为主主）以多渠道道结合方方式保证证项目市市场影响响力工作时间间表1、商铺图纸纸：请开发商商提供商商铺完整整图纸一一份（纸纸质及电电子CAD）2、商铺铺按揭问问题：银行一般般仅针对对一楼临临街商铺铺提供按按揭贷款款，需要要确定本本项目1跃2商商铺及2楼商铺铺是否能能够进行行按揭；；3、商铺铺销售需需准备的的文件：：a/商铺铺交房标标准、商商铺使用用说明书书等相关关文本；；b/商铺铺合同及及合同附附件的准准备及确确定；c/商铺铺合同合合同附图图准备；；4、商铺铺销售物物料：a/各楼楼栋商铺铺平面分分布图；；b/商铺铺宣传DM单。。5、商铺铺培训：：请开发商商工程人人员对项项目组成成员进行行工程培培训6、引进进招商公公司：确定招商商公司，，尽早开开展招商商工作7、楼体体广告8、商铺铺意境图图最为命命运所所屈辱辱的人人，只只要还还抱有有希望望，便便无所所怨惧惧。这个世世界并并不在在乎你你的自自尊，，只在在乎你你做出出来的的成绩绩，然然后再再去强强调你你的感感受。。1月-231月-2322:44以爱为为凝聚聚力的的公司司比靠靠畏惧惧维系系的公公司要要稳固固得多多。珍惜今今天的的拥有有，明明天才才会富富有。。一个公公司要要发展展迅速速得力力于聘聘用好好的人人才，，尤其其是需需要聪聪明的的人才才。3岁前后严严格管理理，做孩孩子的家家长；13岁前后逐逐步放手手，做孩孩子的朋朋友。有有效的教教育是先先严后松松，无效效的教育育是先松松后严。。有效的的激励是是朝五晚晚九，无无效的激激励是朝朝九晚五五。1月-231月-2322:441月-23怀疑和否定之之海，围绕着着人们小小的的岛屿，而信信念则鞭策人人，使人勇敢敢面对未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运用用，仅仅限于于收罗是远远远不够的，重重要的是对人人才不仅要善善于识别其长长处，而且要要敢于大胆地地使用，以让让其充分显示示自己的才能能。微软公司在用用人上所表现现出的胆略与与气魄是别的的公司无可比比拟的。因为有了感谢谢之心，才能能引发惜物及及谦虚之心，，使生活充满满欢乐，心理理保持平衡，，在待人接物物时自然能免免去许多无谓谓的对抗与争争执。只有一条路不不能选择22:44:2322:44:23一个人在科学学探索的道路路上，走过弯弯路，犯过错错误，并不是是坏事，更不不是什么耻辱辱，要在实践践中勇于承认认和改正错误误。业精于于勤，，荒于于嬉。。1月-231月-237622:44:231月-23合作是是一切切团队队繁荣荣的根根本。。我知道道什么么是劳劳动:劳动是是世界界上一一切欢欢乐和和一切切美好好事情情的源源泉。。世间间没没有有一一种种具具有有真真正正价价值值的的东东西西，，可可以以不不经经过过艰艰苦苦辛辛勤勤劳劳动动而而能能够够得得到到的的。。22:4422:44:231月月-2322:44靠制制订订和和管管理理标标准准吃吃饭饭的的，，有有什什么么样样的的判判断断就就会会有有什什么么样样的的产产品品，，有有什什么么样样的的标标准准就就会会有有什什么么样样的的人人才才。。讲到到国国家家的的政政治治，，根根本本上上要要人人民民有有权权；；至至于于管管理理政政府府的的人人，，便便要要付付之之于于有有能能的的专专家家们们。。只要要有有坚坚强强的的持持久久心心，，一一个个庸庸俗俗平平凡凡的的人人也也会会有有成成功功的的一一天天，，否否则则即即使使是是一一个个才才识识卓卓越越的的人人，，也也只只能能遭遭遇遇失失败败的的命命运运。。有信念不不一定成成功，没没信念一一定会失失败。1月-231月-231月-231月-23我这一生生基本上上只是辛辛苦工作作，我可可以说，，我活了了七十五五岁，没没有那一一个月过过的是舒舒服生活活，就好好象推一一块石头头上山，，石头不不停地滚滚下来又又推上去去。2023/1/522:4422:4422:44:23一次良好好的撤退退，应和和一次伟伟大的胜胜利一样样受到奖奖赏。有非凡凡志向向，才才有非非凡成成就。。10:44:23下下午午1月-2322:44:23我的人人生哲哲学是是工作作，我我要揭揭示大大自然然的奥奥秘，，并以以此为为人类类服务务。我我们在在世的的短暂暂的一一生中中，我我不知知道还还有什什么比比这种种服务务更好好的了了。抓住时时机并并快速速决策策是现现代企企业成成功的的关键键。最有希希望的的成功功者，，并不不是才才华最最出众众的人人，而而是那那些最最善于于利用用每一一时机机发掘掘开拓拓的人人。05一一月月202305-1月月-23一个伟伟大的的企业业，对对待成成就永永远都都要战战战兢兢兢，，如覆覆薄冰冰。如果强强调什什么，，你就就检查查什么么；你你不检检查，，就等等于不不重视视。为了能拟定定目标和方方针，一个个管理者必必须对公司司内部作业业情况以及及外在市场场环境相当当了解才行行。22:4422:44:23一月23诚恳待人是是迈向成功功的唯一途途径。这与与没有尝过过辛苦，而而获得成功功的滋味迥迥然不同。。不下功夫夫，却能成成功，根本本是不可能能的事情。。管理关系就就是人的关关系。22:442023/1/522:44创新是惟一一的出路，，淘汰自己己，否则竞竞争将淘汰汰我们。危机不仅带带来麻烦，，也蕴藏着着无限商机机。人生是尊贵贵的。大家家重新励志志，努力奋奋