某县房地产项目营销策划方案

《萧县石榴园地块》策划总纲​目录第一部分萧县房地产市场综述第二部分项目定位1-项目SWOT分析2-项目在周边环境所处地位分析3-项目定位1-萧县房地产供给分析2-

萧县房地产发展趋势分析“萧县石榴园地块”策划总纲第三部分项目营销策略1-项目案名、主推广语2-

开发节奏及入市时机分析3-销售与推广策略----三位一体协同配合建议​“萧县石榴园地块”策划总纲第一部分萧县房地产市场综述​“萧县石榴园地块”策划总纲1-萧县房地产市场供给分析​“萧县石榴园地块”策划总纲1-1萧县简介地理位置：位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处。城市面积：全市总面积1871平方公里，人口约135万人；辖18镇5乡708个行政村。区域交通：萧县紧靠徐州都市经济圈中心徐州市，县城距京航运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里。旅游资源：千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库、汉墓群、宋朝的古窖群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南朝宋国开国皇帝刘裕故里、苏轼发现煤炭处。​支柱产业：煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造。现有一500余亩的工业园区以及一条集书画创作、装裱、展览、交易、鉴赏于一体的书画艺术街全国100个重点产煤县之一

，全国防腐第一县

,中国书画艺术之乡

萧县风情特点概括矿产资源丰富：煤炭、磁铁矿、大理石、瓷石瓷土等

旅游资源丰富：旅游资源丰富，特色独具。萧县古迹遍布。人文资源丰富：自古有“文献之邦”之美誉，风骚人物荟萃，春秋三贤（闵子骞、颛孙子张、颜子柳）皆孔门高足“萧县石榴园地块”策划总纲​“萧县石榴园地块”策划总纲1-2

区域市场近期供销比及市场分析2008年区域在售楼盘只有1个：凤山花园,未来竞争区域内竞争项目有苏商·新嘉园、柏星·碧水星城、瑞豪花园分类数据凤山花园合计07-08年供应面积（m2）约7万m2约7万m207-08年供应套数约500套500套全年销售面积（m2）约6.5万m265000m2全年销售套数482套482套供销比约1﹕0.96A.区域年供销比情况分析：从一期年供销比看，周边区域供基本处于一个合理状态,​“萧县石榴园地块”策划总纲分析：从下阶段供应情况比来看，市场供大于求，将会形成成买方市场。根源：一方面是区域大盘云集，08-09年集中放量供应造成；另一方面，萧县作为一个半封闭市场，自身消化量也有限。预测：随着北区政务区的完善，周边居住环境的改善，萧县市民将更加认同北区价值，市场环境更加趋好。B.未来区域供应情况分类数据凤山花园苏商新嘉园柏星·碧水星城瑞豪花园供应面积（m2）约8.5万m2约7万m2约65万m2约16.6万m2供应套数426套630套5800套1366套总计供应套数8222套(除新嘉园)​“萧县石榴园地块”策划总纲1-2

区域市场楼盘基本情况对比分析1、景观景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：凤山花园的景观规划上就比较重视；但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。2、配套◆通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；◆安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有24小时保安巡逻智能化：◆会所：在一半楼盘中设有会所，但面积不大，也没有起到实质性的作用。居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高。​“萧县石榴园地块”策划总纲3、物业类型型及形式本区域还是以以多层物业为为主，新兴的的楼盘中也有有小高层出现现，但是市场场接受度较低低。4、户型及面面积各楼盘的户型型面积涵盖面面较广，基本本集中在80—120平平米左右，面面积最大有200多平米米的别墅物业业/顶层复式式住宅。户型型也基本以三三室两厅一卫卫、二室二厅厅一卫为主力力户型，三室室二厅多集中中在95—120平米左左右，二室二二厅多集中在在80—90平米左右。。5、外立面本区域的外立立面形势还处处在不断发展展的阶段，部部分楼盘的外外立面从色彩彩及建筑形式式等方面已比比较成熟，色色彩明亮，有有现代感、跳跳跃感，充分分采用了外飘飘窗、落地阳阳台、欧式构构建等形式，，但大多数楼楼盘还处在从从经济适用房房向现代成熟熟住宅发展的的阶段，门窗窗、阳台、屋屋顶等形式较较为简单，多多以涂料饰面面为主。​“萧县石榴园地块”策划总纲6、付款方式式各楼盘都可提提供7成30年按揭贷款款和一次性付付款两种方式式，但本次市市调结果显示示，客户群选选区较多的付付款方式为分分期付款和一一次性付款。。7、价格因为没有太多多的参考价格格，主城区楼楼盘均价约为为1750元/平米左右。8、物业管理理物业管理越来来越被萧县市市民所重视，，部分楼盘聘聘请了专门的的物业管理公公司做物业顾顾问，多数楼楼盘是开发商商自己的物业业公司管理，，基本的24小时保安巡巡逻、卫生保保洁、公共设设施维护等物物管内容都已已具备。​“萧县石榴园地块”策划总纲1-3萧县房地产发发展趋势产品根据规划，城城东将会规划划为教育型居居住新区，主主要以中高端端住宅为主，，小高层也已已经在萧县出出现，所以未未来萧县的住住宅产品将会会朝复合型产品方向发展，在规模、景观观、建筑、房房型、规划、、智能化和物物业管理等方方面都将有一一个整体的提提升。个性化、形象象化竞争日益益激烈，将成成为萧县房地地产发展的潮潮流。物业项目要要取得优异的的销售业绩，，就必须把握握时机，竭尽尽利用自身的的个性资本和和雄浑的势力力，把自身打打造成极富个个性和口碑，，拥有良好公公众形象的楼楼盘。◆供应量综观周边相邻邻县市的供应应量，萧县的的土地供应量量不大，而且且随着城市化化进程的加快快以及居民改改善住房条件件的接受过程程来看，萧县县的房产开发发的潜力比较较大，但是本案周边推出出的2个大型型项目会对本本案未来的销销售造成相当当大的竞争。。​“萧县石榴园地块”策划总纲价格通过市调的结结果可以得出出，县城市民民的收入差距距相当大，富富裕阶层与低低收入阶层呈呈漏斗型比例例；而萧县的的房价相对于于普通家庭收收入已经相对对较高，高收收入阶层的人人群有一部分分已经在徐州州、淮北购置置房产。而普普通收入家庭庭面对07年年才出现的房房产开发小区区购买欲望比比较强，但是是对于价格的的接受度不是是太高。需通通过适当的包包装策划以及及市场引导期期来慢慢适应应。如果本案在产产品的规划理理念上能够创创新，本案的的市场机会是是相当大。​“萧县石榴园地块”策划总纲1-3综合评析1-3-1、、地域住宅消消费心理特点点分析1）消费观念念保守区域性居住观观念严重，不不了解房地产产市场，对住住宅贷款认识识不足，但对对建筑期内分分期付款接受受度较高。受受收入所限，，对住房消费费态度积极性性弱，绝大部部分人群无住住宅投资能力力。2）城市文化化氛围淡薄人们对住宅消消费的综合认认识、接受及及提升还需要要一定的过程程。3）认可朋友友间的介绍比较相信和认认可亲朋的推推荐，在销售售过程中可巧巧以利用。​“萧县石榴园地块”策划总纲1-3-2、、目标客户群群定位分析根据市场调查查，目标客户户群集中在三三个不同的受受众层，相对对需求及其可可承受的价格格、总房款能能力主要集中中在三个需求求接受层面：：A、中低层面面解决基本生生活需求的购购房者

政府府机关、事业业单位青年公公务员

个体体工商业主

外出出打工人员这一人群，年年龄大约在28-35岁岁之间，收入入较同龄人稍稍高，主要购购买力在总款款15—18万，面积90—100㎡之间。​“萧县石榴园地块”策划总纲B、中层及中中层以上改善善居住条件的的购房者

政府机机关、事业单单位中层管理理者

周边企企事业单位中中高层

周边学学校教职工

私营个个体业主这一人群在企企业内部是中中层或中层以以上管理人员员，原有住房房太小或位置置较差，随孩孩子成长和经经济条件的改改善。有稳定定高收入，经经济上有一定定积蓄，注重重生活舒适性性，对物业要要求较高，追追求更高的生生活质量，舍舍得花钱买服服务。主要购购买力在16—20万，，面积在100—120㎡之间，注注重实用性，，对房型设计计、楼层选择择、地段位置置、配套完善善、社区规模模需求较高（（同僚间潜在在攀比意识强强）。​“萧县石榴园地块”策划总纲C、中上及上上层追求生活活品质和生活活情趣的购房房者

私企成功功人士

高级级管理层

政府府事业单位高高层这一人群年龄龄多在45岁岁以上，在商商海征战多年年，有一定的的经济实力，，对于大户以以及别墅的需需求有一定量量。要求绝对对的工作生活活环境，安静静从容。高生生活品位，周周边绿化环境境，人文氛围围，住宅有私私密性要求，，对邻里知识识层次因素考考虑多。对住住房要求面积积在130㎡㎡或以上。但但萧县这一人人群现所占比比例较少。​第二部分项项目定位“萧县石榴园地块”策划总纲​“萧县石榴园地块”策划总纲1-项目SWOT分析​“萧县石榴园地块”策划总纲优势（S）1、紧邻萧城一中中校区，具有有相当大的教教育优势势；2、地块规模较大大，利于形象象塑造，可设设置比较完善善的配套；3、地块整体规划划尚可，产品品形态丰富；；4、项目内部配套套齐全，造城城概念性强5、依虎山脚下，，北侧为圣泉泉寺，自然资资源优厚，文文化氛围浓厚厚，有一定的的历史沉淀；；劣势（W）1、目前交通周边边环境配套不不完善；2、地块形状不完完整，不利于于项目的整体体规划3、道路交通配套套不完善，出出行不方便；；4、项目内部配套套功能不完善善；5、处于虎山脚小小，山上绿化化植被不茂盛盛，坟堆太多多，对于客户户传统思想的的影响太大；；6、处于萧县当地地城区的边缘缘地带，客户户的传统地段段观念需要引引导；7、周边竞争个案案未来放量很很大，使本案案楼盘的推广广难度加大；；机会（O）1、政府正在在着力进行城城市形象面貌貌改造,城城市的整体形形象将有较大大的改观和提提升，必然导导致区域房地地产市场的全全面上升；2、萧县的整整体房产市场场尚未全面开开发，对于操操作本案的市市场空间很大大；3、如果本案案能够充分的的运用虎山这这一自然资源源，结合景观观整体规划，，对于项目的的整体形象的的提升后销售售将大有好处处；4、坚持走差差异化楼盘路路线，加以全全新的概念包包装，充分彰彰显项目个性性与优势，就就有很大的机机会占领市场场；威胁（T）1、周边地块块尚未开发，，潜在竞争对对手较多；2、开发商大大盘开发经验验较为缺乏；；3、国家宏观观政策对房地地产行业的规规定，对小城城市影响较大大​“萧县石榴园地块”策划总纲2-项目在周边环环境所处地位位分析​“萧县石榴园地块”策划总纲本案在周边竞竞争环境中的的地位竞争环境分析析产品同质化客群同性化营销同流化品牌优势化以差异化产品品形态占领区区域市场的高高点在恶劣竞争环环境中的出路路​从以上的分析析不难看出：：本案在诸多多方面都有一一定的优势和和市场机会，，是比较理想想的住宅建筑筑用地。另本本案周围在建建楼盘定位以以中档为主，，因此，本案案的定位不应应偏离中档太太多，如想明明显区别于周周围楼盘，需需在建设设计计上、环境规规划上、楼盘盘品质上以及及楼盘包装上上超过其他楼楼盘，才能获获得较好的售售价和销售形形势。“萧县石榴园地块”策划总纲​“萧县石榴园地块”策划总纲3-项目定位​“萧县石榴园地块”策划总纲1、寻找令人人心动的项目目主题定位定位原则主题定位就是是用最简练又又有感召力的的方式告诉消消费者我是谁谁，一个项目目的主题定位位的准确与否否，会直接影影响项目在消消费者心目中中的形象，所所以提炼一个个让人一见倾倾心的主题定定位对项目非非常重要。为了寻求本项项目主题定位位的突破点，，我们结合项项目本身的特特征，深入挖挖掘其近有虎山、圣泉寺的自然景观优优势，又紧临临萧城一中这一教育资源源,决定了她她可以具有学区与生态并行的品牌内内涵元素。我们尝试从三三个角度提炼炼主题定位：：一是从项目目的自然资源出发；二是从从项目的教育资源出发；三是从从项目的大盘资源出发。结果,单一拎出任任意的资源,都不足以支支撑本项目,最终综合考考虑，把自然资源、、教育资源、、大盘资源等等因素全部融融入进主题定定位中.由此，我们将将该项目主题题定位首先导导入全新的理理念初步定：：高质感生活居居住区​“萧县石榴园地块”策划总纲解析依据此前的市市场调研获悉悉,城东将规规划为中高端端为主的教育育型居住新区区。就目前而而言,萧县房房地产市场处处于起步阶段段,且土地供供应量不大,现阶段唯一一的在售项目目“凤山花园园”则围绕着着项目品质来来做文章.后后续也将有2个规模较大大的楼盘面市市,其竞争性性不可言语.本案总体上来来看，也是一一大盘，因此此为取得长效效的竞争力，，我们必须以以差异性的定定位入市，区区别现有市场场,赋予本案案的独特的个个性,在产品品形式上则走走精细化路线线，以独特的的产品形态发发动，以优质质的性价比取取胜，弱化本本案由于开发发节奏而造成成的品质、配配套等方面的的劣势，从而而以独特的产产品优势撬动动市场，达成成目标。​对本案案的所所在地地进行行深入入思考考,萧萧县的的人文文资源源十分分厚重重,是是全国国首家家”书书画艺艺术之之乡””,而而目前前市场场上所所开发发的楼楼盘却却无一一利用用此资资源,是市市场上上的空空白点点,利利于我我们对对项目目塑造造独特特的个个性,在在这里里我们们又提提出了了“融合合、居居住、、品位位”的概概念。。所以我我们初初步对对本项项目提提炼出出的主主题定定位为为———“萧县石榴园地块”策划总纲萧县首首席“融合居居住品品位的的高质质感生生活新新领域域，引引领未未来生生活””​“萧县首首席国国际人人文复复合生生态之之城”再者,萧县县“十十一五五”规规划中中指出出,萧萧城将将做为为徐州州的卫卫星城城,人人口口、面面积都都将增增长,届时时城市市的功功能更更加完完善、、城市市的辐辐射力力、带带动力力也势势必加加强,拥有有悠长长历史史的萧萧城将将插上上腾飞飞的翅翅膀,将越越来越越有活活力,萧萧县需需要有有个国国际化化的建建筑蓝蓝本,不光光提升升萧县县形象象,更更能吸吸引人人才,达到到“人人才强强县””的战战略经过对对项目目层层层理解解,整整合资资源,最最终对对本项项目有有了清清晰的的主题题定位位为———“萧县石榴园地块”策划总纲​“国际际人文文生态态”社社区定定位的的优势势与风风险预预测优势风险经济效效益考量基基础适合当当地民民众消消费习习惯：利用当当地民民众攀攀比性性重，，高端端物业业更被被消费费者看看好定位差差异化化：与竞争争楼盘盘以多多层物物业(6+1)为主主的中中高端端物业业形成成了竞竞争的的差异异性产品质质量保保障推广费费用保保障风险一一：市市场需需求不不足解决方方案：扩大大区域域＼降降低门门槛＼＼开辟辟直销销战场场风险二二：价价格上上不去去解决方方案：提升形形象＼＼增加加产产品附附加值值＼销销控，，延缓缓推盘盘节奏奏“萧县石榴园地块”策划总纲​“萧县石榴园地块”策划总纲第三部部分项项目营营销策策略​1-项目案名及及推广语“萧县石榴园地块”策划总纲​“萧县石榴园地块”策划总纲1-1市市场上楼盘盘命名浏览览凤山花园瑞豪花园柏星·碧水水星城苏商·新嘉嘉园以自然资源源命名,突突出“凤山山”以开发商命命名,前+后缀方式式以开发商命命名,突出出意境,给给人以“城城”的感觉觉以开发商命命名,谐音音方式“嘉嘉”-“家家”​1-1本本案命名名原则“萧县石榴园地块”策划总纲l突出项目卖卖点.l满足目目标客户的的精神需求求l能给人人以诗意栖栖居的美好好联想l案名要要简洁易记记，朗朗上上口、易于于传播​“萧县石榴园地块”策划总纲首推案名瀚锦华府1、具有相当美美感与气势势，与周边边楼盘的气气势抗衡（（如柏星·碧水水星城），并与目目前萧县楼楼盘纯景致致化、单一一化命名相相区别，如如“凤山山花园”，，“凤山花花园”已面面市许久，，消费者会会逐渐对其其渐渐失去去感觉，市市场需要新新鲜感。2、瀚——本项目所处处地域历史史人文风情情浓厚,是是中国第一一个书画艺艺术之乡,境内文化化古迹丰富富,“瀚””字意喻长长久,无边边无际,多多用做形容容历史,同时“瀚””字具有动动感效果,意喻悠久久的人文历历史将延续续,并见证证萧县古代代文明与现现代科技相相融相汇;3、锦——“锦锦”字多见见于“锦绣绣”、“锦锦绣”多用用于“锦绣绣前程”,其多比喻喻事物的美美好,由于于项目紧临临萧县两所所省师范高高中之一的的萧城一中,其大学升升学率也稳稳居前列,项目能够够起到很好好的借势作作用;4、华府——““华府”最最早是香港港人对Washinton(华盛顿顿)的粤语音译译,到90年代多指指白宫,白白宫是美国国历任总统统的办公场场所,一直直是“尊贵、奢奢华、安全全”的代名词,项目以““华府”做做后缀,不不光能拉高高项目的品品质感,还还能使整个个案名显得得朗朗上口口,也使的的整个项目目的定位得得到很好的的诠释​“萧县石榴园地块”策划总纲兰亭水云涧涧1、兰亭——王羲之著名名书法“兰兰亭序”，，作为中国国第一家书书画艺术之之乡的萧县县，用“兰兰亭”来借借物喻事，，最贴切不不过

2、与项目景观的对位水——小区自身水景，喷泉，水帘设计。云——山与云的距离感最近，周边已有楼盘均以山为题（凤山花园），我们避免雷同，以云代山，富于想象更具浪漫色彩涧——与涧搭配最紧密的词汇就是“山涧”，与本项目山景相适应，同时“涧”字的动感效果使整体名称更活跃并具有现代气息次推案名​“萧县石榴园地块”策划总纲3、与项目自身身优势进行行充分的对对接，“兰兰亭”偏重重人文色彩彩，“水云云涧”偏重重生态景观观，避免了了单纯人文文或生态的的片面性，，并可有效效规避书画画艺术与目目标群体的的亲近局限限性4、水云涧很容容易让人联联想到琼瑶瑶小说《梅梅花三弄》》中的《水水云间》，，而《水云云间》小说说本身具有有相当广泛泛的社会影影响力，对对我们的传传播起到相相当大的借借力作用；；同时小说说的故事主主人公为画画家，与书书画艺术紧紧密联系，，书中的描描述让人想想到浪漫闲闲适的仙境境生活。5、更为重要要的是我我们所倡倡导的虚虚实相生生的生活活方式相相吻合，，正如“飘若浮浮云矫矫若惊龙龙”恰是我们们的生活活态度，，居家生生活的闲闲适恰若若“山中中浮云””，工作作事业的的积极进进取恰是是“水中中蛟龙””，一实实一虚，，天作之之合，完完美一生生​“萧县石榴园地块”策划总纲项目定位位语260000平平米人文文府邸··魅力之之邦​“萧县石榴园地块”策划总纲项目主推推广语承载一座座城市的的人居理理想！备选推广广语人文之都都生生态之之城​“萧县石榴园地块”策划总纲推广语一次相遇遇一一生情怀怀推广语临山当风风唯唯我天天地推广语人文尚居居让让生生命更生生命备选案名名翠山豪庭庭虎啸山庄庄书香华庭庭​2-项目入市市时间分分析“萧县石榴园地块”策划总纲​“萧县石榴园地块”策划总纲2-1最最佳入入市时机机分析竞争项目目开发推推广状况况凤山花园园苏商新嘉嘉园柏星·碧碧水星城城瑞豪花园园08年6月推出出二期，，按其目目前去化化速度，，在09年2月月份后进进入尾盘盘销售正处于拆拆迁当中中,预计计下半年年进入销销售项目筹建建中,体体量大,去化速速度将在在2-5年项目筹建建中,体体量大,去化速速度将在在2-5年市场空档档分析2008年底——2009年上半半年区域内没没有新盘盘上市在售项目目新推房房源少价格提升升，市场场炒热​“萧县石榴园地块”策划总纲现场服务务标准化化客户逼定定技巧培培训现场真实实一刻培培训案场包装装改造户外形象象系统建建成楼盘巡回回展SP活动动08.1009.208.908.1208.111.1一一期盛大大开盘售楼处启启用，进进场产品发布布会客户联谊谊活动09.309.409.5本案一期期入市时时间及重重大节点点建议价格分开开内部认购购业主社区区形成，，暑期奖学学活动举举行业主社区区形成，，暑期奖学学活动举举行业主社区区形成，，暑期奖学学活动举举行项目封项项，品牌牌形象提提升​“萧县石榴园地块”策划总纲3-销售推广广策略​3-1项目问题题树分期开发发品品质不认认可配套不认认可产品不认认可品牌不认认可价格不认认可同质竞争争大认可度差差竞争度强强可控问题题不可控不不可解决决问题可解决问问题核心竞争争力缺失失本项目问问题解决决的核心心思路是是：弱化不可可控不可可解决问问题；尽量解决决可控问问题；对可解决决问题提提出全面面解决方方案。“萧县石榴园地块”策划总纲​3-2聚焦→核核心策略略链：问题原点点聚焦不可控不不可解决决问题分期开发发品品质不不认可可控问题题可解决问问题交通及配配套不认认可同质竞争争大价格不认认可产品不认认可品牌不认认可项目分2大模块块开发挖掘项目目价值及及卖点加强媒体体引导强调私车车使用、、高车位位配置自身配套套完善能否通过过产品的的细分以以非同质质产品跳跳出现有有竞争？？能否通过过价值和和性价比比的比较较来获得得价格的的认同？？能否通过过拓展沟沟通渠道道和增加加沟通机机会来进进行一个个好产品品的推荐荐？能否通过过公关和和传播活活动打造造项目和和企业品品牌的双双赢？完全可以以完全可以以通过创创造与客客户更多多和更深深的沟通通机会来来解决和开发商商协商解解决加强引导导可以弱弱化问题题“萧县石榴园地块”策划总纲​核心策略略链产品细分分跳出竞争争解决同质质化产品品的恶性性竞争问问题解决产品品、价格格和品牌牌的不认认可问题题扩大受众众沟通升级级高绿地高高层变身身“公园HOUSE”多层变身身“退台洋洋房”别墅变身身“私家庭庭院”比多层更更舒适比洋房更更洋房底层全架架空硬绿地与与软绿化化结合纯板式楼楼规划顶层挑高高客厅全赠送落落地凸窗窗。。。。。。。变推销为为拉销变单方诉诉求为双双向沟通通延伸销售售现场样板体验验活动营销销造影响响，增加加沟通机机会公关制造造公信力力形象包装装感染现场真实实一刻刀锋行动动皇冠计划划产品支撑撑比别墅更更尊贵“萧县石榴园地块”策划总纲​公关活动动，事件件制造如何跳出出竞争?市场领导导者品牌牌的塑造造营销渠道道的拓展展样板体验验的营造造公众影响响力的制制造政府舆论论行业内专专家及权权威声音音圈层营销销刀锋营销销样板示范范区、样样板房先造景、、后卖房房，体验验式震撼撼式销售售主流价格格高价值值感产品品的打造造差异化的的品牌识识别系统统品牌承诺诺的兑现现市场原点点----如何何跳出竞竞争？“萧县石榴园地块”策划总纲​刀锋截客客如何锁定定客户?客户在哪哪里？如何实现现消费？？如何找到到客户？？其他客户户渠道创创新和拓拓展口碑传播产品利益点终端服务标准准达标竞争项目成交交客户统计分分析调研、分析和和论证区域消费特征征和习惯营销活动集客客品牌形象高点点现场体验点客户原点----如何锁锁定客户？“萧县石榴园地块”策划总纲​刀锋截客如何锁定客户户?客户在哪里？？如何实现消费费？如何找到客户户？其他客户渠道道创新和拓展展口碑传播产品利益点终端服务标准准达标竞争项目成交交客户统计分分析调研、分析和和论证区域消费特征征和习惯营销活动集客客品牌形象高点点现场体验点客户原点----如何锁锁定客户？“萧县石榴园地块”策划总纲​刀锋截客如何锁定客户户?客户在哪里？？如何实现消费费？如何找到客户户？其他客户渠道道创新和拓展展口碑传播产品利益点终端服务标准准达标竞争项目成交交客户统计分分析调研、分析和和论证区域消费特征征和习惯营销活动集客客品牌形象高点点现场体验点客户原点----如何锁锁定客户？“萧县石榴园地块”策划总纲​如何提升价值值?有视觉震撼性性和价值感的的建筑立面改改造、立体绿绿化样板体验，步步步增值的看看房通路设计计全封闭智能化化安全社区典典范知名物管公司司托管高实用性高观观赏性立体绿绿化现代经典的高高价值感建筑筑立面公共空间精装装修高增值酒店式式物管服务军事化物管服服务建制物管增值产品原点----如何提提升价值？震撼式销售大户型“宽公公馆”包装产品附加值打打造面积赠送可拆卸式凸窗窗“萧县石榴园地块”策划总纲​3-3规划→战略路路径线：皇冠计划刀锋模式策略总架构形象包装塑品品牌案场外刀锋团团队集客销售现场“真真实一刻”提升终端服务务标准式管理理提高现场协作作逼定技巧示范景区形成成情感震撼力力案场包装形成成视觉感染力力全面推行客户户管理法活动营销造影影响户外形象形成成领地归属力力全面经营客户户感觉事件营销提升升品牌美誉度度活动营销提升升品牌影响力力政府舆论提升升品牌公信力力业内营销提升升口碑宣传力力大众媒体提升升品牌知晓度度主动集客，变变推销为拉销销制造更多的客客户双向沟通通形成更大的客客户全接触面面减少广告成本本，更大绩效效“萧县石榴园地块”策划总纲​战略路径-----整体体推盘节奏推盘周期合围期强销期运动期歼灭期品牌内涵延伸伸期价值诉求形象导入价值体验认知升级价值挖掘对症下药价值提升美誉增加忠诚度建立对接二标段虚张声势势震憾登场场焦点运动动尾盘促销销内部认购购一标段开开盘阶段目标标推盘节奏奏知名度建建立价值认同同建立美誉度建建立影响度建建立■整体推盘盘节奏采采用多频次小小盘量开盘，一一方面充充分把握握市场需需求，另另一方面面期望制制造市场场饥渴效效应，不不断形成成市场热热度，在在上一期期即将形形成尾盘盘时下一一期顺势势开盘。。“萧县石榴园地块”策划总纲​3-4一期开盘盘前客户户锁定步步骤：蓄势，赢赢得市场场主动造势，广广域锁定定客户体验，深深度锁定定客户氛围，激激发消费费欲望开盘，转转化购物物热情盛大开盘盘，引爆爆市场促销优惠惠政策发发布开盘前1个月左左右内部部认购样板景观观示范区区公开开盘前3个月左左右，产产品解释释会，正正式蓄水水“萧县石榴园地块”策划总纲​报纸、广广播、电电视等业内产品品论证、、发布、、推介等等媒体新闻闻、政府府言论等等售楼处内内外氛围围、销售售物料等等工地/围围墙/导导视/样样板示范范区等“六位一一体”的的形象包包装策略略大牌、车车身、户户外引导导系统等等品牌形象象业内形象象公众形象象卖场形象象现场形象象户外形象象围绕活动动展开产品推介介会软新闻、、公众事事件售楼处优优化增加导视视牌、围围墙改造造、样板板区工程程进度加加快市内大牌牌等户外外引导增增加3-5整体形象象包装策策略“萧县石榴园地块”策划总纲​VI系统统规划基础部分分应用部分分车身广告告（往邵邵伯、丁丁伙等镇镇的车））、围墙墙、道旗旗、灯箱箱等销售中心心挂旗、、形象墙墙、太阳阳伞等服装、工工作牌、、名片等等信封、信信纸、档档案袋、、手拎袋袋、纸杯杯、礼品品、邀请请函等售楼处室室内功能能牌、看看房通道道导视牌牌、样板板间户型型介绍、、火炬形精精神堡垒垒等形象导视道具广告包装项目标志志LOGO标志变体体设计标志组合合规范标准色/主色/辅助色色规标准字字范组合合“萧县石榴园地块”策划总纲​物料制作作规划及及节奏工地形象案场形象道具物料长效广告时效广告进驻期导入期蓄水期开盘期强销期运动期尾盘期户外大牌牌公交车身身道旗售楼处门门头等形象象围墙指示大牌牌形象类的的布幔条幅幅楼书户型图置业计划划表手拎袋礼品等名片胸牌牌室内主形形象墙吊旗等促销认购购类的展架架广告画面面沙盘户型等促销类的的布幔条幅幅促销类的的布幔条幅幅促销类的的布幔条幅幅促销礼品品海报DM电视广告告宣传车车报广短短信海报DM电视广广告宣传车车报广短短信过街横横幅过街横横幅DM阶段开工宣宣传“萧县石榴园地块”策划总纲​最为命运所所屈辱的人人，只要还还抱有希望望，便无所所怨惧。这个世界并不不在乎你的自自尊，只在乎乎你做出来的的成绩，然后后再去强调你你的感受。1月-231月-2321:20以爱为凝聚力力的公司比靠靠畏惧维系的的公司要稳固固得多。珍惜今天的拥拥有，明天才才会富有。一个公司要发发展迅速得力力于聘用好的的人才，尤其其是需要聪明明的人才。3岁前后严格格管理，做做孩子的家家长；13岁前后逐步步放手，做做孩子的朋朋友。有效效的教育是是先严后松松，无效的的教育是先先松后严。。有效的激激励是朝五五晚九，无无效的激励励是朝九晚晚五。1月-231月-2321:201月-23怀疑和否定定之海，围围绕着人们们小小的岛岛屿，而信信念则鞭策策人，使人人勇敢面对对未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运运用，仅仅仅限于收罗罗是远远不不够的，重重要的是对对人才不仅仅要善于识识别其长处处，而且要要敢于大胆胆地使用，，以让其充充分显示自自己的才能能。微软公司在在用人上所所表现出的的胆略与气气魄是别的的公司无可可比拟的。。因为有了感感谢之心，，才能引发发惜物及谦谦虚之心，，使生活充充满欢乐，，心理保持持平衡，在在待人接物物时自然能能免去许多多无谓的对对抗与争执执。只有一条路路不能选择择21:20:1121:20:11一个人在科科学探索的的道路上，，走过弯路路，犯过错错误，并不不是坏事，，更不是什什么耻辱，，要在实践践中勇于承承认和改正正错误。业精于于勤，，荒于于嬉。。1月-231月-235821:20:111月-23合作是是一切切团队队繁荣荣的根根本。。我知道道什么么是劳劳动:劳动是是世界界上一一切欢欢乐和和一切切美好好事情情的源源泉。。世间没有一种种具有真正价价值的东西，，可以不经过过艰苦辛勤劳劳动而能够得得到的。21:2021:20:111月-2321:20靠制订和管理理标准吃饭的的，有什么样样的判断就会会有什么样的的产品，有什什么样的标准准就会有什么么样的人才。。讲到国家的政政治，根本上上要人民有权权；至于管理理政府的人，，便要付之于于有能的专家家们。只要有坚强的的持久心，一一个庸俗平凡凡的人也会有有成功的一天天，否则即使使是一个才识识卓越的人，，也只能遭遇遇失败的命运运。有信念不一定定成功，没信信念一定会失失败。1月-231月-231月-231月-23我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2023/1/521:2021:2021:20:11一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非凡志向向，才有非非凡成就。。9:20:11下下午1月-2321:20:11我的人生哲哲学是工作作，我要揭揭示大自然然的奥秘，，并以此为为人类服务务。我们在在世的短暂暂的一生中中，我不知知道还有什什么比这种种服务更好好的了。抓住时机并并快速决策策是现代企企业成功的的关键。最有希望的成成功者，并不不是才华最出出众的人，而而是那些最善善于利用每一一时机发掘开开拓的人。05一月202305-1月-23一个伟大的企企业，对待成成就永远都要要战战兢兢，，如覆薄冰。。如果强调什么么，你就检查查什么；你不不检查，就等等于不重视。。为了能能拟定定目标标和方方针，，一个个管理理者必必须对对公司司内部部作业业情况况以及及外在在市场场环境境相当当了解解才行行。21:2021:20:11一月23诚恳待待人是是迈向向成功功的唯唯一途途径。。这与与没有有尝过过辛苦苦，而而获得得成功功的滋滋味迥迥然不不同。。不下下功夫夫，却却能成成功，，根本本是不不可能能的事事情。。管理理关关系系就就是是人人的的关关系系。。21:202023/1/521:20创新新是是惟惟一一的的出出路路，，淘淘汰汰自自己己，，否否则则竞竞争争将将淘淘汰汰我我们们。。危机机不不仅仅带带来来麻麻烦烦，，也也蕴蕴藏藏着着无无限限商商机机。。人生生是是尊尊贵贵的的。。大大家家重重新新励励志志，，努努力力奋奋斗斗，，为为时时应应犹犹未未晚晚。。观念念决决定定思思路路，，思思路路决决定定出出路路。。1月月-232023/1/521:20:11谢谢谢各各位位！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:20:1221:20:1221:201/5/20239:20:12PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2321:20:1221:20Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:20:1221:20:1221:20Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2321:20:1221:20:12January5