物业管理综述知识

物业管理综述知识

开篇问题1、物业是什么？主要内容理论篇——以理论为基础

实务篇——以实务为核心

人员篇——以人才为关键

法规篇——以法律为依据

理论篇——以理论为基础一、物业相关概念二、物业服务的内容三、物业服务的基本环节四、物业企业服务的目标一、物业相关概念（一）什么是“物业”？(RealEstate/RealProperty)1、“物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。（二）什么是“物业管理”？

是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理的性质

Ａ、物业管理是以“

”为核心的产业。Ｂ、物业管理是以“经济性质服务”为核心的

。Ｃ、物业管理以提供优质服务为自己的_____。服务第三产业灵魂（三）什么是“物业服务企业”？1）指按合法程序成立并具有相应资质条件的、经营物业管理业务的企业性经济实体，是独立核算的企业法人，能独立承担民事和经济法律责任。2）物业企业资质管理设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1）多层住宅100万平方米；2）高层住宅50万平方米；3）独立式住宅（别墅）8万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。一级资质1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接

30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接

20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。1.固定性所有的建筑物及构筑物及配套设施必然依于一定的地块，建成以后，在一般情况下是搬不走、挪不动的。这就是说物业具有不可移动的固定性特点.所以,在建造物业之前,一定要有长远观念,在各级政府规划部门的规划范围内,进行精心策划,在施工中严格管理,保证质量,新建的物业,要和周围的协调一致创造良好的自然环境。2.耐久性物业的建造,一般都需要较长时间,物业的使用时间就更长了,我们经常看到在建筑业中提到，“精心设计，百年大计”这样的口号，说明建筑物一般是要使用数十年甚至更久的时间，特别是具有纪念价值和文物保护价值的建筑物，更应当长久地保留下去。3.多样性物业范围非常广泛，规模各不相同，高矮各不相同，形状各有差异，颜色五花八门，居住用房，商业大厦，写字楼，工业厂房，仓库、寺庙、、文化娱乐场所、体育竞赛场馆及其配套设施、水、电、气、暖庭院、道路、树木、花草、等，物业类型多样，而且每一个单体物业都有独到之处，物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采。4.高值性物业，不仅具有使用价值，而应当具有较高的观赏价值。各种建筑物及其配套设施、设备以及场地的综合价值是很高的，特别在人口密集、可用土地较少和人口逐渐增多的大中城市，物业的价值就更高了，因此，如何为业主的物业保值、增值，自然成了物业管理企业的重要职责。5.权益性《房地产业基本术语标准》特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体而且包括依托于物质实体上的权益。物业的法律属集中反映在物权的关系上央我国房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋使用权及其占有土地的使用权物业的特征二、物业管理的内容业主业主大会业主委员会街道居委会派出所供水电气通讯城管环卫工商日常物业管理常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务物业管理产品线1、常规性的公共服务⑴房屋管理服务⑵房屋装修管理服务⑶物业共用设施设备管理服务⑷环境清洁卫生管理服务⑸绿化管理服务⑹安全管理服务⑺文化、娱乐服务⑻其他同时惠及全体业主、使用人的服务2、针对性的专项服务⑴代办类服务，如代缴水电费、煤气费、费等；⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务；⑷其他一定比例住用户固定需要的服务。3、委托性的特约服务⑴代订代送牛奶、书报；⑵送病人就医、喂药、医疗看护；⑶代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；⑷代接代送儿童入托、入园及上、下学等；⑸代购、代送车、船、机票与物品；⑹代洗车辆；⑺代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；⑻代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。

4、社会性管理与服务

就具体工作而言，物业管理公司必然要和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接受有关方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理（如协助控制SARS之类的传染病等），协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、计划生育等。三、物业管理的基本环节1、物业管理的早期介人2、前期物业管理准备3、验收接管4、入住期管理服务5、档案资料的建立6、正常期管理服务7、后期管理1、物业管理的早期介入

⑴早期介入的原因一开始许多项目都是在建成以后才引入物业管理，但这往往会导致一系列问题，如房型不佳，缺管理用房，泊车位不足，电梯容量不够，空调、排油烟机位置未考虑或预留位置不适用，管线布局不合理，安全防范技术设备缺少等。归结起来可以说没有早期介入难免会产生物业配套不完善、布局设计不合理、质量不过关、资料欠缺等问题。所以，人们越来越清晰的认识到物业管理企业在接管物业之前，就要参与物业的策划、规划设计和建设，充分利用自己的专业经验，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，把好物业规划设计、质量关，以便物业建成后能满足业主、使用人的要求，方便物业管理。⑵物业管理早期介入的具体工作在物业开发建设的不同阶段内容不同，具体为：立项决策阶段主要是在项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少物业开发决策的盲目性和主观随意性。规划设计阶段物业管理企业人员在此方面长处主要体现在：对细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；更能直接地把以往物业开发的“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。施工安装阶段该阶段的主要工作内容是监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。注：这种早期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而是指物业管理人员为发展商提供各方面的咨询意见和代为监督，目的是确保物业的设计方案合理、施工质量可靠，以使后期使用管理有良好的基础。2、前期物业管理准备⑴与房地产开发企业接洽前期物业管理服务事项，制定接管方案⑵管理机构的设立与人员的培训⑶制定系列管理制度⑷完善管理及办公条件

3、验收接管⑴验收内容物业公司要依照国家建设部制订的《房屋接管验收标准》和当地的有关接管验收规定，对物业主体结构是否安全，是否满足使用功能要求等进行再检验，对公共配套设备与设施的配备、安装、运行状况进行验收交接。⑵移交内容物业公司要在查明物业的全面状况的基础上办理书面移交手续，明确交接日期，对物业及配套管理办公用房、经营用房、各种产权和技术资料进行全面移交，移交的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书等。4、入住期管理服务⑴做好物业的清洁“开荒”等准备工作⑵为业主办理入住手续⑶装修搬迁管理5、档案资料的建立⑴物业资料主要包括物业的各种设计和竣工图纸。⑵业主和租户的资料主要包括