广东佛山某地块企业投资项目核准申请报告

目录页码HYPERLINK\l"_Toc139344976"目录1HYPERLINK\l"_Toc139344977"研究摘要5HYPERLINK\l"_Toc139344978"第一章：项目总论1HYPERLINK\l"_Toc139344979"1.1项目基本情况1HYPERLINK\l"_Toc139344980"项目名称1HYPERLINK\l"_Toc139344981"项目建议选址1HYPERLINK\l"_Toc139344982"项目建设规模1HYPERLINK\l"_Toc139344983"项目建设性质1HYPERLINK\l"_Toc139344984"项目申请单位名称1HYPERLINK\l"_Toc139344985"项目投资单位名称1HYPERLINK\l"_Toc139344986"项目申请报告编制单位名称1HYPERLINK\l"_Toc139344987"项目申请报告编制单位资质1HYPERLINK\l"_Toc139344988"1.2项目编制依据和范围2HYPERLINK\l"_Toc139344989"项目申请报告编制依据2HYPERLINK\l"_Toc139344990"项目申请报告编制范围2HYPERLINK\l"_Toc139344991"1.3项目申报单位情况2HYPERLINK\l"_Toc139344992"1.4项目研究结论2HYPERLINK\l"_Toc139344993"第二章：项目建设背景与基本情况4HYPERLINK\l"_Toc139344994"2.1项目建设背景4HYPERLINK\l"_Toc139344995"大**城市发展规划解读4HYPERLINK\l"_Toc139344996"**宏观市场评估结果4HYPERLINK\l"_Toc139344997"**住宅物业市场评价5HYPERLINK\l"_Toc139344998"**商业市场综合研判6HYPERLINK\l"_Toc139344999"2.2项目建设的必要性6HYPERLINK\l"_Toc139345000"2.3项目建设基本情况6HYPERLINK\l"_Toc139345001"地理区位7HYPERLINK\l"_Toc139345002"项目四至7HYPERLINK\l"_Toc139345003"交通条件7HYPERLINK\l"_Toc139345004"项目周边景观7HYPERLINK\l"_Toc139345005"环境卫生状况8HYPERLINK\l"_Toc139345006"第三章：本项目的建设规模和建设方案9HYPERLINK\l"_Toc139345007"3.1本项目建设的规模9HYPERLINK\l"_Toc139345008"3.2本项目的设计要求9HYPERLINK\l"_Toc139345009"建筑物整体立面设计要求10HYPERLINK\l"_Toc139345010"入口和住户大堂设计要求11HYPERLINK\l"_Toc139345011"塔楼电梯部分配置要求11HYPERLINK\l"_Toc139345012"住客会所与功能设置要求12HYPERLINK\l"_Toc139345013"园林景观设计要求12HYPERLINK\l"_Toc139345014"智能化和安防设计要求14HYPERLINK\l"_Toc139345015"节水、节能设计要求14HYPERLINK\l"_Toc139345016"新材料、新技术、新工艺的应用14HYPERLINK\l"_Toc139345017"项目建筑及管理服务的人性化14HYPERLINK\l"_Toc139345018"3.3本项目的建设方案15HYPERLINK\l"_Toc139345019"第四章：资源利用和能源耗用分析16HYPERLINK\l"_Toc139345020"4.1资源和原材料16HYPERLINK\l"_Toc139345021"土地资源16HYPERLINK\l"_Toc139345022"交通资源16HYPERLINK\l"_Toc139345023"供水、供电及通信资源16HYPERLINK\l"_Toc139345024"基础设施16HYPERLINK\l"_Toc139345025"4.1.5生活原料18HYPERLINK\l"_Toc139345026"建设材料18HYPERLINK\l"_Toc139345027"4.2能源耗用和公共设施的占用18HYPERLINK\l"_Toc139345028"4.2.1.能源耗用情况18HYPERLINK\l"_Toc139345029"4.2.2.公共资源的占用18HYPERLINK\l"_Toc139345030"4.3节能和节水措施19HYPERLINK\l"_Toc139345031"4.3.1.项目建设过程之中19HYPERLINK\l"_Toc139345032"4.3.2.项目建成投入使用之后19HYPERLINK\l"_Toc139345033"第五章环境影响分析20HYPERLINK\l"_Toc139345034"5.1建设项目环境现状20HYPERLINK\l"_Toc139345035"5.2项目主要污染源和污染物分析20HYPERLINK\l"_Toc139345036"5.3项目对生态环境的影响分析21HYPERLINK\l"_Toc139345037"工程建设期环境影响分析21HYPERLINK\l"_Toc139345038"5.3.2建成后使用期环境影响分析22HYPERLINK\l"_Toc139345039"5.4生态环境影响的防治措施23HYPERLINK\l"_Toc139345040"5.4.1工程建设期的防治措施23HYPERLINK\l"_Toc139345041"建成后使用期的防治措施25HYPERLINK\l"_Toc139345042"5.5生态环境影响评价26HYPERLINK\l"_Toc139345043"影响结论26HYPERLINK\l"_Toc139345044"5.5.2影响评价27HYPERLINK\l"_Toc139345045"第六章：经济及社会效果分析28HYPERLINK\l"_Toc139345046"6.1投资估算和资金筹措28HYPERLINK\l"_Toc139345047"建设规模统计28HYPERLINK\l"_Toc139345048"投资成本计算分析28HYPERLINK\l"_Toc139345049"6.2经济财务评价35HYPERLINK\l"_Toc139345050"计算设定35HYPERLINK\l"_Toc139345051"项目投资效益分析44HYPERLINK\l"_Toc139345052"项目总体开发盈亏平衡分析45HYPERLINK\l"_Toc139345053"项目敏感性分析46HYPERLINK\l"_Toc139345054"6.3国民经济评价47HYPERLINK\l"_Toc139345055"项目开发风险分析47HYPERLINK\l"_Toc139345056"影响开发效益的主要因素分析47HYPERLINK\l"_Toc139345057"6.4社会效果分析49HYPERLINK\l"_Toc139345058"项目对社会的影响分析49HYPERLINK\l"_Toc139345059"项目与所在地相互适应分析50HYPERLINK\l"_Toc139345060"第七章：项目建设与实施52HYPERLINK\l"_Toc139345061"7.1项目建设实施的安全、消防、卫生等措施52HYPERLINK\l"_Toc139345062"安全措施52HYPERLINK\l"_Toc139345063"消防措施52HYPERLINK\l"_Toc139345064"卫生措施52HYPERLINK\l"_Toc139345065"7.2工程质量要求53HYPERLINK\l"_Toc139345066"工程质量执行标准53HYPERLINK\l"_Toc139345067"室内装修执行标准53HYPERLINK\l"_Toc139345068"7.3.开发建设进度实施计划56HYPERLINK\l"_Toc139345069"第八章：研究结论与附件57HYPERLINK\l"_Toc139345070"8.1结论及有关说明57HYPERLINK\l"_Toc139345071"8.2有关附件58HYPERLINK\l"_Toc139345072"项目损益表58HYPERLINK\l"_Toc139345073"全部投资现金流量表59研究摘要一、项目销售总收入30,115万元元1.1(首层)商场销售收入6,425万元(单价:8,000元//平方米)1.2A栋(4~24层)住住宅销售收入入4,356万元(单价:3,000元//平方米)1.3B栋(4~24层)住住宅销售收入入4,356万元(单价:3,000元//平方米)1.4C栋(4~24层)住住宅销售收入入11,977万元元(单价:3,000元//平方米)1.5停车场销售收入3,000万元(单价:80,000元元/个)二、静态开发总投资19,380万元元(单方成本:1,9995元/平方米)2.1土地成本5,500万元(单方成本:5666元/平方米)2.2建安工程费用12,140万元元(单方成本:1,2250元/平方米)2.3前期费用530万元(单方成本:55元元/平方米)2.4项目不可预见费364万元(单方成本:38元元/平方米)2.5开发期税费420万元(单方成本:43元元/平方米)2.6红线内外工程费425万元(单方成本:44元元/平方米)三、其它期间费用5,987万元3.1销售有关税费2,063万元3.2销售费用1,054万元3.3财务费用532万元3.4所得税2,339万元四、有关本项目经济指指标4.1所得税前净现金流流量7,087万元开发利润4.2所得税后净现金流流量4,748万元税后利润4.3税前成本利润率36.57%4.4税后成本利润率24.50%4.5税前全投资利润率率30.77%4.6税后全投资利润率率18.72%4.7所得税前净现值((FNPV))3,795万元＞0(项目可行)4.8所得税后净现值((FNPV))2,543万元＞0(项目可行)4.9所得税前内部收益益率(FIRR))32.99%＞12%(基准贴现现率)4.10所得税后内部收益益率(FIRR))18.74%＞12%(基准贴现现率)备注：静态开发成本为开发商投资项目所必须发生之建设成本，本项目投资分析详细研究内容详见以下报告内文。第一章：项目总论1.1项目基本情况项目名称**市**地块商住楼工程项目建议选址本项目位于****河以西的**大道北侧，属于**的东区项目建设规模总占地面积11,730平方米（合17.594亩），其中净用地面积9,990平方米，规划建筑面积约为97,119.92平方米，总投资额为19,380万元。项目建设性质新建项目项目申请单位名称**市项目投资单位名称**市项目申请报告编制单位名称**工程顾问有限公司项目申请报告编制单位资质工咨甲**1.2项目编制依据和范围项目申请报告编制依据依据甲乙双方编制本项目申请报告的协议书依据项目申请方所提供的有关本项目的相关资料项目申请报告编制范围主要是针对**市**地块商住楼工程项目建设的必要性、建设规模、选址、规划等方面，提出建设方案，并进行研究论证和经济分析，做出可行性研究结论。1.3项目申报单位情况本项目由**市**商贸有限公司、**市金宇投资有限公司和**市骏盛贸易有限公司等合作进行开发建设。**商贸有限公司是**当地的最有实力的钢材贸易民营企业之一，积累了相当丰厚的原始资金，具备了进入房地产开发领域的自有资金实力。1.4项目研究结论依据本项目开发方案的选定方式，我们得出本次发展研究的有关结论：1．本项目的建设，是符合国家以舒适的环境、优异的工程质量和细致入微的服务为用户提供一个理想的生活居住环境，建立和谐社会和改善人民生活的目标的。2．本项目的建设，通过大量采用模数化设计、工业化生产的新材料、新工艺，带动广东地区建材及其他相关行业的产业升级，提供就业机会，从而促进经济的增长，也是符合国家把住宅建设培育成为新的国民经济增长点的战略决策精神的。3．对于市场发展前景、建筑规划设计、工程技术应用包括各项静、动态的经济技术指标，均显示出本项目的投资风险较低，抵抗风险的能力较强，销售盈亏平衡点比较合理。4．从项目开发全部建设资金的投入与盈利前景来看，整个的开发是完全能够实现盈亏平衡。项目总体盈利情况固然能够满足最低要求，并且从考虑开发的建设资金投入，以完成整个项目开发建设与回笼销售收入的角度出发，也是具有相当好的经济效益的。5综观上述各项具体分析，无论市场前景、建筑规划、工程技术以至于静、动态的经济技术指标，均显示出本项目的投资风险较低，抵抗风险的能力较强，销售盈亏平衡点比较合理。因此，本项目开发是必要也是可行的。第二章：项目建设背景与基本情况2.1项目建设背景从近几年国内外经济大气候、社会环境、经济结构变化的趋势和现况来看，随着经济的发展，城镇居民的消费结构正在发生重大变化，以家电为标志的消费需求已日趋饱和。从调查情况看，房地产成为了城镇居民消费升级的首选商品。房地产项目作为城市规划功能的载体之一，与城市规划之间是一种局部与整体的关系，城市规划影响房地产项目，而房地产项目则反映城市规划内容。特别是在现代中国城市发展的转型期，一个长期的城市规划编制往往通过总体的区域功能划分，产业布局以及基础设施改造来加强或者改变某一区域的区域属性和功能，从而也直接影响了区域内房地产项目发展所对应的资源状态。规划解读作为房地产项目前期策划层进式研究的一部分，主要是通过科学、合理的分析项目所在城市发展的轨迹和未来的规划，准确的判断和预测项目所在的区域属性和功能变化、发展的趋势，在宏观上为房地产项目定位奠定坚实基础。2.1.1大佛山城市发展规划解读一、广佛都市圈和大**城市发展规划中蕴藏着巨大与前所未有的发展机遇二、城市中心组团的未来发展能够迅速提升**作为现代化城区的区域价值三、当前中心组团发展现状在一定程度会制约**发展的步伐四、交通网络设施建设规模与实施速度成为现阶段本区域发展重要利好因素五、中心组团核心区内标志性建筑物的启用将会是**房地产发展的契机2.1.2**宏观市场评估结果一、本地区房地产产业的发展仍仍然是大有可可为二、三大专业市场场专美，产业业结构发展失失衡三、对住宅物业需需求加大，经经济承受能力力强四、居民对投资楼楼宇消费意欲欲欠缺有效激激活五、社会阶层结构构导致商业和和住宅发展方方向的分化2.1.3**住住宅物业市场场评价一、市场特征1、**镇住宅产品质质素仍然处于于从量变至质质变的提升阶阶段，加以***奥园项目目的出现作为为城镇房地产产市场发展的的转折点，扭扭转了房地产产市场低层次次竞争局面。2、**镇房地产市场场销售均价演演变2,100—2,400—2,700三个阶段。随随着产品质数数不断提高，价价格走势越来来越走高，注注重提高产品品附加值将是是直接导致价价格上升元素素。3、根据**镇常规规产品发展路路线，产品以以两房和三房房作为消费主主流。初级形形态的小复式式、入户花园园和小面积（带带套房）体现现一定的产品品创新性。4、产品面积设计从从紧凑型开始始转向舒适型型发展，小户户型的出现给给予外来年轻轻打工一族置置业较低门槛槛，也开拓***镇投资者者的市场空间间。5、从整体营销推广广策略看，***镇现阶段段还没形成成成熟态势，东东区住宅发展展给予欠缺策策略设计与系系统规划的启启示。城东建建房，城西卖卖楼。居住氛氛围没能完全全实现。6、项目销售周期短短，主要是由由于**受到**规划组团团新城区影响响，**潜在客户户群辐射到整整个大**板块，其其次是住宅需需求量不断提提高和低价战战略的密集影影响。7、**镇地产销售采采用套内面积积计算，只有有**奥园按建建筑面积计算算。建筑面积积计算往往导导致最终销售售价格拉升，表表明不同营销销手法埋下价价格伏笔。二、竞争态势1、低档区间竞争高高度集中2、中档区间空隙显显性存在3、高档区间盘活市市场发展三、竞争态势预测测1、地段同质化密集集型竞争2、多层产品合围（小小）高层3、地段价值持续攀攀升2.1.4**商商业市场综合合研判一、社区配套商业业地位明显二、临街商铺成为为绝对主力三、楼层成为租金金重要影响因因素四、中、低档商业业成主流2.2项目建设的的必要性2005年，***市全年完成成全社会固定定资产投资756.442亿元，比上上年增长33.8%。“十五”时期年均增增长29.2%。其中房地产开开发投资141.999亿元，增长47.3%。商品房销销售额149.446亿元，增长31.6%。商品房销销售面积455.663万平方米，增增长16.1%。经济的高速发展为为市民改善生生活条件、提提高生活质量量提供了强大大的物质基础础，同时也对对房地产市场场提出了更高高的要求。以以舒适的环境、优异的的工程质量和和细致入微的的服务促进物物业开发的产产业化，增加加楼盘科技含含量，重视“四新”科技的推广广，为用户提供一个理理想的生活居居住环境，是是符合国家建建立和谐社会会和改善人民民生活的目标标的。同时，通通过大量采用用模数化设计计、工业化生生产的新材料料、新工艺，带带动广东地区区建材及其他他相关行业的的产业升级，从从而带动经济济的增长，也也是符合国家家把住宅建设设培育成为新新的国民经济济增长点的战战略决策精神神的。因此本项目的建建设是必要的的。作为以商、住综合合型的本开发发项目，有着着较好的市场场前景；项目目所在城区无无论交通、市市政及综合生生活配套设施施完善，对比比于其它区域域商住物业具具有较大的先先天优势；作作为以销售为为主的地产项项目，具有较较高的投资收收益率（静态态）和投资、贷贷款偿还能力力，且有较强强的抗风险能能力，因而本本项目的建设设是可行的。2.3项目建设基基本情况2005年1月，**市**商贸有限限公司、***市金宇投资资有限公司和和**市骏盛贸贸易有限公司司合作，在***市顺德区区土地房产交交易中心举办办的土地房产产拍卖会上，通通过公开拍卖卖的方式，以以5,550万元竞得***市顺德区***镇东区**大道北侧15号地块（宗宗地号：1990228-0122）的使用权权。本项目地块呈南北狭狭长的类梯形形，其中北部部约165..3米，东面约98米，西面则为为63米。地块总用地地面积为111,734..49平方米，用途途为商业兼容容住宅，使用用年限至20070年7月27日止。其中，77,420..23平方米土地使使用权由顺德德市**农村信用用合作社委托托交易中心以以公开拍卖的的方式转让，剩剩余的4,3314.266平方米土地使使用权属政府府的储备土地地。2.3.1地理区区位本项目位于*****河以西的的**大道北侧15号地，属于于**的东区，距距离镇中心约约一公里。该区区域未来将发发展成**的居住中中心区，同时时，该区域亦亦紧邻**新城市中中心组团（CBD）。2.3.2项目四四至项目地块的北面紧紧临目前已开开业的**德富塑料料市场，南靠靠**大道，与与**奥园、城城市广场和财财神酒店咫尺尺距离，西接接宽42米的新松路。东东、西两旁现现时仍为空置置的地块。2.3.3交通条条件本项目周边主要道道路包括有：：**大道、325国道（广湛湛公路）以及及三乐路。其其中，**大道位于于项目地块南南面，为双向向八车道三板板块设计，是是联结**与西樵的的主干道，同同时往西接驳驳三乐路至北北滘。325国道位于本本工程地块的的西面，距离离本项目大约约500米左右；从本本项目出发经经325国道过澜石石大桥到城南南约需15到20分钟左右。325国道同时亦亦为本项目与与**镇中心区区联系的主要要道路，从项项目地块出发发开车经325国道折回新新马路到***镇中心区约约需8分钟左右。2.3.4项目周周边景观项目北面为德富塑塑料市场，由由于其定位为为专业市场，多多为低矮的二二层建筑，建建筑形态甚不不美观，景观观价值有限。此此外，商铺内内囤积了大量量的聚乙炳烯烯等塑料半成成品，直接影影响到本项目目的居住感受受。地块东面面为16号地块，届届时将会建一一座多层的商商住楼。项目目南面则为***奥园，与与本地块一路路之隔，但由由于两者距离离较远，故项项目南面的视视野也较为开开阔。项目的的西南面则为为**当地最大大的绿化休闲闲广场—文化广场，其其景观价值足足以媲美河滨滨公园。但***大道的存存在却割裂了了本项目与文文化广场的有有机联系，在在一定程度上上削弱了文化化公园对本项项目人文价值值的支持。总体而言，本项目目各朝向的视视野均较为开开阔，没有大大体量的建筑筑物影响，故故本项目的可可视性佳，有有利于项目在在营销阶段的的信息昭示。2.3.5环境卫卫生状况本项目现状以农用用地为主，地地势较为平坦坦和开阔，无无大型工业污污染源，土地地生态状态十十分良好。从从本区域的风风玫瑰图亦可可得知，该区区域的主导风风向为东南风风，但项目的的南面为交通通主干道，故故将会造成一一定的噪音或或空气污染。第三章：本项目的的建设规模和和建设方案3.1本项目建设的规模模根据本地块规划设设计指标的要要求，3层以上的建建筑覆盖率为为45%，属于密度度较高的限制制规范。本项目建筑技术指指标详见下表表。表3-1 本项目建筑筑技术指标一一览表序号项目名称技术经济指标备注1.0总用地面积11,730.000平方米净用地面积:9,,990平方米规划建筑面积766,999平方米人口净密度3,1168.8人口毛密度4,5583.2住宅户数1,0662户居住人口3,7117人绿地率:8.8%%项目建筑密度约::69.2%%合计停车位约3,,131个自行车位约:1,,368个摩托车位约:1,,368个小汽车位约:3775个(室内)小汽车位约:200个(室外)绿地率:8.8%%建筑密度约:699.2%2.0项目总建筑面积97,119.992平方米2.1地下部分建筑面积积9,644.722平方米2.2地上部分建筑面积积87,475.220平方米3.0绿化用地面积1,032.244平方米4.0容积率(地上总建建筑面积÷实际用地面面积)7.115.0项目住宅户数1,056户5.1A栋住宅户数123户5.2B栋住宅户数123户5.3C栋住宅户数810户6.0项目住宅总建筑面面积68,967.118平方米6.1A栋住宅建筑面积14,521.227平方米6.2B栋住宅建筑面积14,521.227平方米6.3C栋住宅建筑面积39,924.664平方米6.4A栋住宅户型面积118.06平方方米/户6.5B栋住宅户型面积118.06平方方米/户6.6C栋住宅户型面积49.29平方米米/户3.2本项目的设计要求求本项目在建筑规划划设计必须具具备一定的超超前性、先导导性和示范性性，坚持可持持续发展的原原则，充分体体现“以人为本”的设计思想想，努力提高高居住环境质质量，满足住住宅的居住性性、舒适性、安安全性、耐久久性，为住户户提供理想的的康居住宅。3.2.1建筑物整整体立面设计计要求首先，从市场差异异化的角度出出发，鉴于从从项目周边及及整个**市场来看看，以**奥园为代代表的地中海海风格的欧式式建筑依然为为现时**地区各种种档次建筑的的主流方向，它它们的特点是是普遍通过一一些古典欧式式建筑元素来来表达楼盘自自身异域风情情的定位，同同时满足当地地消费者对于于国外高端生生活向往的一一种心理，而而**当地真正正具有时代感感的现代风格格的建筑却寥寥寥无几。其其次，由于***未来由于于市政规划的的因素，在相相当长的一段段时间都会是是一种城市中中心化融合和和改变的渐进进状态，因此此代表时代方方向的现代风风格的建筑必必然是未来***建筑风格格的主流方向向。因此，本着立足于于竖立区域标标志性建筑的的战略出发，建建筑物外观视视觉突破、独独树一帜的目目的，建议本本项目建筑风风格宜采取现现代风格，以以突出项目的的时尚、中高高档的市场定定位，同时还还能符合本项项目公寓类型型产品的属性性契合。由于本项目的裙楼楼商场部分除除去包括商业业以外，很可可能处于成本本控制的因素素要求一层或或者一层半用用于布置停车车位需求，在在立面处理上上要尽可能弱弱化停车层对对建筑立面的的负面作用；；同时出于商商场各楼层价价值最大化的的考虑，建议议在商场二层层设计为临街街形式，使得得二层商业在在**当地普遍遍不受重视的的情况下通过过一些新颖的的设计使得二二层商业的价价值得到最大大的提升。作为项目的公寓部部分，大致呈呈L型分布于项项目的东向和和南向部分，是是项目主要的的展示面之一一。由于高度度限制的情况况下，体量过过大的情况容容易造成建筑筑体型的臃肿肿，因此在公公寓部分的立立面构图上建建议宜采用垂垂直构图，通通过强调建筑筑的竖向线条条，一方面能能消除建筑物物体型臃肿的的不利情况，另另一方面也能能使得建筑外外观更富有节节奏和韵律，同同时挺拔的造造型还能起到到地标性建筑筑的作用。同同时，立面色色彩方面处于于对周边建筑筑形成视觉效效果差异的考考虑，建议白白色（或者近近似的浅色系系的颜色）作作为项目建筑筑主色调，在在公寓部分建建议用能表现现较强金属质质感的银色（或或者近似的冷冷色系的颜色色）进行搭配配（原则上公公寓部分的色色彩搭配不宜宜过于复杂以以破坏建筑外外观的整体感感），在普通通住宅产品部部分则可以适适当的搭配一一些活泼的色色彩进行调剂剂，以增加产产品的亲切感感。作为项目的高端产产品，主要呈呈一个“工”字型布局在项目的西西南朝向，在在立面构图上上主要是注意意在与公寓部部分立面形成成一定统一的的基础上，通通过阳台、凹凹廊、楼梯等等构件处理突突出建筑外观观的水平线条条，使得垂直直体型的普通通住宅部分建建筑外观更舒舒展、更富有有层次感，使使得建筑整体体效果形成完完整、协调的的感觉。建筑顶部作为建筑筑物的第四立立面，给人们们在视觉上的的“第一印象”是项目识别别性的重要标标志，同时也也是项目个性性、风格的最最主要视觉展展示部分，根根据项目特点点建议在公寓寓及住宅的顶顶部分别通过过不同的处理理来展现两种种产品各自不不同的特点。作为现代风格的建建筑一般都是是通过运用大大量的玻璃和和金属材质来来表现建筑的的现代感。考考虑到现阶段段**当地建筑筑上流行的欧欧陆风相比，现现代风格的建建筑更注重通通过一种质感感的营造来体体现建筑物在在外观上的档档次感，因此此建议本项目目在立面材质质上注意较多多的运用节能能环保的材质质。3.2.2入口和住住户大堂设计计要求项目入口作为与目目标客户群活活动及接触最最为频繁的场场所形象上非非常重要，而而且由于定位位一个中高档档商、住混合合项目，入口口的设计不仅仅要在提升项项目的档次感感的同时还要要体现设计上上对客户人性性化的关怀。由由于本项目拥拥有商业和住住宅公寓、酒店公寓、停停车场四种形态的产品品，所以在下下面就塔楼住住宅及裙楼商商场、地下室室内停车场四四个不同部分分的入口设计计分别进行建建议：由于商商业的入口都都是人流最为为密集的区域域，同时也是是项目形象展展示的首要区区域，一般在在需求一个开开敞室外空间间的同时还可可以借助这种种空间塑造一一种项目景观观以提升项目目价值。住宅公寓、酒店公寓寓的大堂作为项项目住户交流流最为频繁的的场所，其设设计方面要注注意采光通风风，同时可以以通过提升大大堂高度或者者大量设置透透光玻璃来增增强空间开敞敞的感觉，再再利用休息空空间和服务空空间的设置来来提升整个大大堂的档次感感。3.2.3塔楼电梯部分配置置要求对于本项目垂直升升降系统的客客货电梯设置置拟建议主要要从三个方面面出发：数量量、档次、内内部装修。一、数量由于本项目出于档档次的考虑要要求在住宅公公寓产品上拟拟建议每层的电梯数量量为不少于2部为宜；而而酒店公寓部分分由于标准层层住户较多，因因此拟建议至至少在9部电梯或以上。二、档次电梯档次主要是看看电梯的运行行性能以及品品牌的知名度度，一般来说说国外品牌无无论是电梯的的运行速度、噪噪音还是内部部舒适度都较较国内品牌好好，但相应的的价格也会高高一点。对于于本项目而言言由于楼层较较高，因此在在速度方面需需要考虑，所以从控制制成本，经济济使用的角度度出发有必要要在电梯品牌牌上优先考虑虑国产品牌，主主要注意选择择噪音较小，尺尺度较大的型型号即可。三、内部装修对于电梯内部装修修，不妨通过过增加电梯内内部的空间感感来提升档次次，其中注意意两个方面：：一是内部空空间要大，这这可以通过加加大电梯内部部面积与增加加电梯内部高高度来实现；；二是装饰材材质尽量使用用玻璃和反光光金属，这样样能通过有限限空间的光反反射来创造大大尺度大空间间的档次感。3.2.4住客会会所与功能设设置要求随着人们对健康越越来越注重，他他们在购房时时对楼盘的健健康、娱乐、运运动设施等配配套的要求也也越来越高。楼楼盘的会所作作为住户生活活中动力、娱娱乐的重要设设施，则越来来越受到买家家的重视，现现在已成为小小区品位鉴定定的重要标准准，而对于类类似本项目在在区域内中高高档次形象的的物业，会所所更是增加项项目附加值必必不可少的手手段，通过会会所细微、体体贴、时尚的的软性服务，可可以营造高尚尚的社区氛围围，为项目品品牌加分。鉴于本小区规模不不大，且同时时**转换层高高度不受层高高限制的因素素，拟提议把把会所设置在在转换层，同同时结合转换换层园林，将将会所的概念念由室内延伸伸到室外，打打造“泛会所”的流行概念念，同时还可可以打造的主主题性会所以以拉开与本区区域内其他中中档或者中低低档商住项目目的差距。考虑到项目周边楼楼盘缺乏休闲闲娱乐场所，而而根据对目标标消费群的调调查显示，属属于本项目消消费群的在当当地属于消费费能力较强的的阶层，所以以建议将本项项目的会所主主题设置为休休闲娱乐型，既既可以填补市市场空白又能能与佛奥的运运动主题形成成差异。3.2.5园林景观设计要求求一、园林景观设计计思路本项目占地规模只只有11,7734.5平方米，在结结合建筑规划划设计后，只只能勉强算是是一个小型的的小区项目，因因此，如果能能够采用立体体景观和集中中景观布局形形式，即：既既能满足居民民在近观赏的的审美要求，又又同时注重居居民在居室中中向下俯瞰时时的景观艺术术效果，尽最最大限度利用用项目各空间间结合为一个个整体，有效效地尽最大限限度弱化项目目规模，提升升单价。二、项目架空层园园林景观建议议本项目在商业和住住宅部分中间间约共8,2200平方米的技术术转换层除部部分作为会所所用途，其余余均作为公共共园林绿化场场所，因此在在考虑本部分分园林景观时时，应最大限限度地利用架架空层内和平平台的空间。为为实现“精品园林”的设计原则则同时结合“国际公寓”的项目定位位，在绿化面面积有限情况况下，建议采采取“亚热带风情情园林”为主题，在在适应南方气气候变化之余余也利于居住住区通风和小小气候调节。三、平台花园本部分空间的园林林绿化设计主主要考虑居民民在居室中向向下俯瞰时的的景观艺术效效果，因此需需以注重园林林的观赏性为为首要前提，务务求以精美的的造园艺术满满足住户的视视觉追求。建建议在架空层层沿边以树群群的形式种植植高大阔叶的的乔木类植物物，借以产生生起伏变化的的背景效果，衬衬托周边建筑筑物，同时也也可起到降温温作用。四、平台花园—架架空层过渡空空间建议在沿架空层外外围布置一条条特色水带，使使水带可流经经入户大堂前前，部分通入入架空层内部部空间。并通通过邻水木栈栈道连接住户户大堂与平台台花园之间的的距离。既可可满足南方人人喜欢依水而而居的习性，也也可让住户在在回家的途中中能有“处处有景观观，处处是乐乐趣”的感觉。出于美观及特色化化考虑，项目目设置水景，即即以水景为题题材将水延伸伸两个空间，一一个为室内，一一个为室外，中中间通过玻璃璃或透明材质质作阻隔。既既可满足住户户俯瞰时的景景观要求，又又可为住户在在架空层游憩憩时提供舒适适的场所。建议关注观赏赏性景观的设设置，因此对对于室外水景景有如下建议议：1、建议在水景周边边种植多种的的灌木和乔木木，提供遮阳阳、暗示空间间的效果，使使之具有遮蔽蔽功能。2、在室外水景周边边，建议布置置与泳池风格格相一致的特特色桌椅以供供住户在进行行体育锻炼时时休息，同时时也可作为点点缀景点之用，3、建议在室外水景景周边或者内内部布置极具具观赏价值、抽抽象的装饰性性小品，借以以提高整个泳泳池环境景观观的艺术境界界。在住宅产业现代化化目标方面，本本项目将特别别强调以下几几点：3.2.6智能化和安防设计计要求本项目属于具有示示范性作用的的楼盘，住户户对城市生活活配套设施的的使用带有一一定超前性及及较强的适应应性。因此，在在规划设计中中，特别将项项目的智能化化提到了很高高的战略高度度来考虑。在在综合布线支支持下，通过过建立小区局局域网，将保保安、消防、设设备监控、服服务呼唤、身身份识别、三三表计量、缴缴费等全部纳纳入智能化网网络系统，由由一个服务器器、一个控制制中心进行集集中控制。为为保持系统的的可扩展性，一一方面实现了了光纤到楼，另另一方面亦实实现了家庭终终端的可扩展展性。在楼盘门禁、楼宇宇防火、防盗盗、防煤气泄泄漏等方面全全方位地采用用最新的实用用科技和产品品，而且将所所有安全防范范设施全部并并入综合布线线支持的小区区智能化管理理系统，便于于统一监控。而而且，为了满满足住户在安安全方面的个个性化要求，户户内还采用了了可扩展的智智能化安全系系统，便于增增加设备或系系统。3.2.7节水、节能设计要要求节水及节能，一方方面有利于降降低住户的生生活居住成本本，另一方面面也是保证全全社会可持续续发展的需要要。因此，本本项目在节水水、节能方面面，采用了十十八项技术及及措施，全方方位地提高小小区及住宅的的节能性能。而而且，在规划划设计中摒弃弃了“南方住宅无无须保温”的习惯思想想，全面采用用高标准的保保温工艺及保保温技术，从从而可以大大大降低住宅空空调的能耗。3.2.8新材料、新技术、新新工艺的应用为支持物业开发产产业化，发展展商从进入本本项目开发过过程的一开始始，即聘请来来自省内、外外各方面的专专家作为技术术顾问，对各各种新材料、新新技术、新工工艺进行了广广泛的调查和和考察，凡对对本项目开发发建设有利、实实用的，在成成本允许的情情况下都进行行了必要的甄甄选与采纳，从从而大大提高高了项目的科科技含量。3.2.9项目建筑及管理服服务的人性化化人性化的建筑规划划设计是高档档商住项目开开发的主流。自自本项目进行行前期策划之之初，即明确确提出了人性性化标准。在在规划设计中中，有意识采采用随地形自自然弯曲的流流线形道路，大大胆使用改性性沥青路面，以以减少道路反反光及高亮度度给住户带来来视觉杀伤力力；在住宅布布局上利用朝朝向有效地避避免了户户对对望，利用二二层架空连廊廊实现了人车车分流；有管管理设施方面面实现了“一卡通”，使身份识识别及收费缴缴费全部实现现无人操作，从从而给住户的的区内活动提提供了完全自自由、无干扰扰的条件，同同时也减轻了了物业管理的的工作量。3.3本项目的建建设方案本项目将按照统一一规划，统一一设计，统一一组织安排施施工，一次性性完成本项目目的建设任务务。目前按受让方针对对项目筹备的的进度和拟订订的计划，受受让方于2006年6月动工建设设，于2008年6月前完成项项目竣工。第四章：资源利用用和能源耗用用分析4.1资源和原材材料本项目位于**市市顺德区*****河以西的的**大道北侧15号地，属于于**的东区，距距离镇中心约约一公里。该区区域未来将发发展成**的居住中中心区，同时时，该区域亦亦紧邻**新城市中中心组团，地地理位置优越越。项目地块的北面紧紧临目前已开开业的**德富塑料料市场，南靠靠**大道，与与**奥园、城城市广场和财财神酒店咫尺尺距离，西接接宽42米的新松路。东东、西两旁现现时仍为空置置的地块。土地资源本项目位于**市市顺德区*****河以西的的**大道北侧15号地，属于于**的东区，距距离镇中心约约一公里。项目总占地地面积11,,730平方米（合17.5994亩），可以满满足项目建设设和发展的需需要。本项目土地利用合合理，用地方方案符合规划划要求，对***地区其它项目目建设及整体体规划不会产产生不利影响响。4.1.2交通资源源本项目周边主要道道路有：***大道、325国道（广湛湛公路）以及及三乐路。其其中，**大道位于于项目地块南南面，为双向向八车道三板板块设计，是是联结**与西樵的的主干道，同同时往西接驳驳三乐路至北北滘。优越的的交通状况，为本项目立足于广佛都市圈圈提供了的有有利条件。4.1.3供水、供供电及通信资资源本项目所在地毗邻邻**中心组团团，供水充足足，敞开用电电，人均用电电量可达29822.6千瓦·时。电话总总装机容量115.5万门；百人人平均拥有电电话37部；电话直直拨180多个国家(地区)和国内500多个城市。4.1.4基础设施施项目地块的北面紧紧临目前已开开业的**德富塑料料市场，南靠靠**大道，与与**奥园、城城市广场和财财神酒店咫尺尺距离，西接接宽42米的新松路。周周围道路、供供水、通信、排排水等基础设设施已建设到到位，完全可可以满足项目目建设和发展展的需要。1.建设场地本项目现状以农用用地为主，地地势较为平坦坦和开阔，无无大型工业污污染源，土地地生态状态十十分良好。从从本区域的风风玫瑰图亦可可得知，该区区域的主导风风向为东南风风，但项目的的南面为交通通主干道，故故将会造成一一定的噪音或或空气污染。四周道路交通方便，已开发程度达“五能一平”，不需拆迁安置，可直接进行项目建设。2.道路状况本项目周边主要道道路有：***大道、325国道（广湛湛公路）以及及三乐路。其其中，**大道位于于项目地块南南面，为双向向八车道三板板块设计，是是联结**与西樵的的主干道，同同时往西接驳驳三乐路至北北滘。3.交通状况325国道位于本本工程地块的的西面，距离离本项目大约约500米左右；从本本项目出发经经325国道过澜石石大桥到城南南约需15到20分钟左右。325国道同时亦亦为本项目与与**镇中心区区联系的主要要道路，从项项目地块出发发开车经325国道折回新新马路到***镇中心区约约需8分钟左右，交交通十分便利利。4.供水、供电情况项目所在地块毗邻邻**市中心城城区，可直接接从**市供水系系统网络取水水，水量充沛，能能充分保证本本项目新增用用水的需要。项目所在地块毗邻邻**市中心城城区，供电系系统可直接驳入**市电网。目前全**市敞开用电，人人均用电量达达2982..6千瓦·时。5.通讯设施项目所在地块的通通信网络可直直接驳入**市通信网网络，数字信信号、数据电电话、有线宽宽带等现代化化通讯设施齐齐全，程控电电话可直拨180多个国家(地区)和国内500多个城市，图图文传真、无无线通信移动动电话等通讯讯网络完善，可可随时随地与与世界各地直直接联系。6.排水设施项目拟选地块开发发程度已达“五通一平”，其市政排排水设施完善善，可通过排排水沟渠向外外排送污水。7.三废处理对于废水、废渣、废废气等三废的的处理，除了了利用市政基基础设施进行行处理外，还还需要根据当当地环保部门门的要求进行行环保防治。8.消防保障本项目的消防安全全主要由城市市三级（***市、顺德区、**镇）消防体系系提供保障，并并在项目区域内设置配套的消防设设施，其室内外消消防管网与给给水管网相同同，消防栓按按规范要求设设置在建筑物物附近及室内内。4.1.5生活原料料项目区域内住户的的生活原料，在在**基本可以以解决，家俱俱及家用电器器至**市亦可采购得到。4.1.6建设材料料1.石料、砂料东平河沿岸有众多多砂石场供应应砂石料，所所供应的砂石石料纯净，级级配良好，适适合本项目建建设的使用要要求。2.水泥、钢材及木材材水泥、钢材和木材材，可在***市及全广东东省范围内选选购。4.2能源耗用用和公共设施施的占用4.2.1.能源源耗用情况经初步分析，本项项目在建设中中和建成后的的能源耗用主主要是用水和和用电。其用用量分别为11086吨/年和115万千瓦瓦时/年。4.2.2.公共共资源的占用用本项目对公共资源源的需求和占占用主要为对对城市道路和和公共交通系系统的依赖及及占用。项目内内住户大部分分将会自备汽汽车，对项目目周边的道路路将会高度依依赖；部分未未备汽车的家家庭会依靠城城市公共交通通系统解决出出行和交通问问题。4.3节能和节水水措施4.3.1.项目目建设过程之之中在项目建设过程之之中，制定一一套节水节电电的管理办法法，由专职人人员进行管理理落实，并通通过对生产单单位的设备进进行检查整改改，消灭跑冒冒滴漏和长明明灯现象，以以达到节水节节电的目标。4.3.2.项目目建成投入使使用之后在项目建成投入使使用之后，要要制定专项的的节水节电管管理办法，并并设立专业部部门和专业人人员进行管理理落实。进行制度化的在职职培训，不断断提高物业管管理人员节能能管理的技术和水平平。建议选用节能型灯灯具，如三基基色灯等。建议生活给水系统统采用分区用用水塑料给水水管材，变频频供水设备，以以节约用水。采取上述节能措施施后，预期将将能达到较好好的节能目标标。第五章环境影影响分析5.1建设项目环环境现状本项目位于**市市顺德区*****河以西的的**大道北侧15号地，属于于**的东区，距距离镇中心约约一公里。该区区域未来将发发展成**的居住中中心区，同时时，该区域亦亦紧邻**新城市中中心组团，地地理位置优越越。项目北面为德富塑塑料市场，由由于其定位为为专业市场，多多为低矮的二二层建筑，商商铺内囤积了了大量的聚乙乙炳烯等塑料料半成品，直直接影响到本本项目的居住住感受。本项目现状以农用用地为主，地地势较为平坦坦和开阔，无无大型工业污污染源，土地地生态状态十十分良好。从从本区域的风风玫瑰图亦可可得知，该区区域的主导风风向为东南风风，但项目的的南面为交通通主干道，故故将会造成一一定的噪音或或空气污染。5.2项目主要污污染源和污染染物分析本项目在工程建设设期和建成后后使用期主要要的污染物有有废水、废气气、噪声和固固体废弃物等等，这些污染染物可能会对对建设项目所所在地的水环环境质量、空空气环境质量量、声环境质质量及生态环环境质量产生生影响。本项目总用地面积积为11,7734.499平方米，用途途为商业兼容容住宅，使用用年限至20070年7月27日止。土地已开开发平整，但但在雨季施工工过程中，由由于土地裸露露会导致水土土流失；在工工程建设过程程中，聚集的的尤其是施工工机械、物料料运输、混凝凝土浇捣、建建筑物装修等等活动还将带带来扬尘、车车辆尾气、施施工机械噪声声、施工污水水、建筑余泥泥垃圾等污染染物，会产生生一定的环境境污染。项目建成后，设有有商场、住宅宅及其它配套套设施等，在在投入使用后后，产生的主主要污染有：：生活污水、住宅厨房油烟、厨房设备噪声、空调噪声、以及生活垃圾、厨房剩渣等。本项目在工程建设设期和项目建建成后使用期期对周围环境境带来的影响响分析如下图图所示：准备期工程建设期建成后使用期带动当地建材市场发展为劳动力提供就业机会合理开发土地社会经济效益自然环境损益满足市场需求为劳动力就业提供机会推动**经济发展噪声污染水质污染废气污染固体污染噪声污染扬尘及废气污染污水污染水土流失提高生活素质因此，应对本项目目建设的环境境影响作全面面调查，深入入分析并提出出相应的环境境保护措施，最准备期工程建设期建成后使用期带动当地建材市场发展为劳动力提供就业机会合理开发土地社会经济效益自然环境损益满足市场需求为劳动力就业提供机会推动**经济发展噪声污染水质污染废气污染固体污染噪声污染扬尘及废气污染污水污染水土流失提高生活素质5.3项目对生态态环境的影响响分析5.3.1工程建设设期环境影响响分析(1)废水污染项目建设过程中，石石材、水泥、石石灰的水洗、水水泥搅拌、混混凝土浇筑养养护、建筑机机械检修清洗洗、以及施工工过程中的降降雨和施工人人员的生活等等，都会产生生一定量的污污水。项目全全面开工后预预计高峰期污污水排放量约约为每天20吨/天。(2)噪声污染项目建设过程中，作作业机械种类类较多，如路路基施工时有有挖掘机、推推土机、平地地机等；地基基处理时有打打桩机、钻孔孔机、压力泵泵和混凝土拌拌和机等；主主体施工时有有搅拌机、切切割机、弯曲曲机、电焊机机等；装修时时有切割机、电电锯、电刨、射射钉枪等机械械。这些机械械运行时在距距声源15米处的噪声强强度为75~1005db(AA)。这些突突发性非稳态态噪声源将会会对周围环境境产生影响。(3)废气污染项目建设过程中，建建筑材料的装装卸、运输、拌拌和等过程中中，会有大量量的粉尘散逸逸到周围大气气中；物料堆堆放期间由于于风吹等原因因也会引起扬扬尘污染。施施工中使用的的各种车辆、内内燃机、打桩桩机等产生的的尾气、烟气气也都会造成成大气污染。(4)固体废物污染染项目建设过程中，平平整土地、深深挖地基、主主体建筑、装装修、机械设设备安装等都都会产生大量量的建筑垃圾圾，同时建筑筑工人在施工工期间日常生生活中也会产产生少量的生生活垃圾，如如不能予以妥妥善处理，将将会对周围环环境造成污染染。(5)生态影响项目建设过程中，因因土木工程的的施工会造成成地面裸露，在在雨季会导致致一定的水土土流失。5.3.2建成后使使用期环境影影响分析(1)废水污染建成后使用期产生生的废水主要要为商场和住住宅居民生活活产生的生活活污水、清洗洗地面时产生生的清洗废水水等。这些污污水经隔油、沉沉渣处理后，一一般可以达到到市政排放标标准。经分析析，通常情况况下本项目的的污水排放对对周围的水环环境影响不大大。(2)噪声污染建成后使用期产生生的噪声主要要是厨房设备备、空调产生生的噪声，对对周围环境不不会产生太大大的影响。(3)废气污染建成后使用期产生生的废气，主主要由厨房炒炒菜和煤气炉炉燃烧时产生生的废气，以以及汽车尾气气，主要污染染物有由烟及及少量的SO2、CO2、NO2等气体。使使用经国家认认可的油烟净净化设施对排排放的废气进进行处理后，在在一般情况下下均可以达到到排放要求。(4)固体废物污染染建成后使用期产生生的固体废物物主要为厨房房作业时产生生的剩饭菜、以以及商场经营营活动、居民日常生活活等产生的生活活垃圾。如不不能予以妥善善处理，将会会对周围环境境造成一定的的影响。如剩剩饭菜及厨房房垃圾长时间间堆放会发酵酵、导致蚊蝇蝇孽生和污水水横流等，对对卫生环境和和水环境产生生影响。因此此必须对本项项目产生的固固体废物进行行处理。如建建立固体垃圾圾收集转运站站进行收集和和转运。只要要注意对固体体垃圾的收集集和管理，不不私自外排，一一般情况下不不会对周围环环境产生影响响。5.4生态环境影影响的防治措措施5.4.1工程建设设期的防治措措施(1)水污染的防治治措施现场施工人员临时时生活设施原原则上安排在在场地范围内内，避免另辟辟场地而破坏坏生态环境。工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。临时生活设施内设卫生间，产生的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理后方可排放。临时生活设施内设生活污水处理设施，污水排放标准为CDO≤90mg/L，BDO≤20mg/L。工程施工期间，生生产单位应严严格执行《建建设工程施工工场地文明施施工及环境管管理暂行规定定》，对施工工污水的排放放进行组织设设计，严禁乱乱排、乱流污污染施工场。在施工过程中，定定时清洁建筑筑施工机械表表面不必要的的润滑油及其其它油污，尽尽量减小建筑筑施工机械设设备与水体的的直接接触，加强对施工机械设设备的维修保保养，避免施施工机械在施施工过程中燃燃料用油跑、冒冒、滴、漏现现象的发生。对对废弃的用油油应妥善处置置，不得直接接向污水处理理设施排放；；必须尽量完完全回收后送送专业部门处处理。生产单单位要制定废废油回收管理理规定，配套套废油收集及及暂存设施。建设场地设车辆冲冲洗槽，并设设置沉沙井和和沉沙池，对对冲洗水进行行沉淀过滤后后方可排放。(2)噪声污染的防防治措施相对于建成后使用用期而言，建建设期的噪声声影响是短期期行为，但由由于施工期应应用的各种机机械都会产生生相当强的噪噪声，其中尤尤以打桩机、搅搅拌机、切割割机等噪声最最大，噪声高高达100db((A)以上。所所以在建设期期内也必须落落实好噪声的的防治措施。合理安排好施工时时间和施工场场所，尽量避避免高噪声设设备在夜间（22：00~7：00）以及中午休息（12：00—14：00）的时间作业。高噪声作业区和高噪声施工机械应远离对声环境质量要求较高敏感对象，如尽可能不安排在距西边界较近的区域施工，尽可能远离附近居民区和其他对声环境较为敏感的建筑物。尽量选用低噪声机机械设备或带带隔声、消声声的设备。工工地不设施工工发电机，使使用电网供电电。对施工设备定期期保养，严格格操作规范。必必要时在高噪噪声源周边设设置临时隔声声屏障，以减减少噪声对四四周边界处和和厂内声环境境的影响。并合理疏导进进入施工区的的车辆，减少少汽车会车时时的鸣笛噪声声。(3)废气污染的防防治措施生产单位要合理确确定水泥、砂砂子等散体物物料的堆场位位置，并加强强对散体物料料堆场的管理理，在堆场四四周设置挡风风墙，减少可可能的起尘量量。运土卡车及建筑材材料运输车应应按规定配置置防洒落装备备，加装蓬盖，装载载不宜过满，以保证运输过程中不散落。运输车辆出场前必须先进行冲洗，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面的机会。对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少车辆运行过程中的扬尘。建设场上禁止将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。施工结束时，应及及时对施工占占用场地恢复复地面道路及及植被。(4)固体废物污染染的防治措施施对建设施工过程中中产生的固体体废物，应加加强管理，统统一收集转运运，严禁固体废物随意排放放丢弃，或进进入水体，对对周围环境和和水体产生污污染。施工时产生的泥浆浆水及冲孔钻钻孔桩产生的的泥浆未经处处理不得随意意排放，不得得污染现场及及周围环境。在在回填土堆放放场、施工泥泥浆产生点应应设置临时沉沉沙池，含泥泥沙雨水、泥泥浆水经沉沙沙池沉淀后排排放。车辆运输散体物料料和废弃物时时，必须密闭闭、包扎、覆覆盖，不得沿沿途漏撒；运运载土方的车车辆必须在规规定的时间内内，按指定路路段行驶。对施工人员产生的生生活垃圾应加加强管理，严严禁乱扔乱放放，需设置生生活垃圾收集集点，统一收收集转运。并并委托当地环环卫部门及时时清运生活垃垃圾。(5)生态影响防治措施施建设场地应按要求求硬地化，尽尽可能减少地地面裸露的面面积和时间。尽可能将造成地面面裸露的土木木工程安排在在非雨季（秋秋冬季）进行行，并尽可能能地缩短工期期，在这些工工程完成后，迅迅速做好场地地绿化工作。5.4.2建成后使使用期的防治治措施1.水污染的防治措施施对商场、住宅等产生生的生活污水水、清洗地面面时产生的清清洗废水等通通过集水沙井井沉淀后可以以排放。2.噪声污染的防治措措施住宅厨房设备、空空调产生的噪噪声，因其属属间歇使用，故故对周围环境境不会产生太太大的影响。3.废气污染的防治措措施住宅厨房炒菜和煤煤气炉燃烧时时产生的废气气，因其量少少分散，直接接排放对环境境不会有太大大影响。但是是如果是营业业性餐厅厨房房，则必须使使用经国家认认可的高效油油烟净化设施施进行处理后后高空排放。要要确保处理过过的废气达到到《饮食业油油烟排放标准准》（GB184483-20001）的排放要求求。4.固体废物污染的防防治措施对厨房作业时产生生的剩饭菜、以以及商场的经经营活动、住宅居居民的日常生生活所产生的生活活垃圾，要加加强管理。建建立固体垃圾圾收集转运站站统一进行收收集和转运，杜杜绝随意丢弃弃和私自排放放固体垃圾的的行为。5.其它措施虽然本项目建成后后如能严格按按照环境保护护规定的要求求，采取必要要的防治措施施，可使使用用期内满足环环保要求，对对周围环境影影响不大，但但为了进一步步减少项目对对生态环境的的影响，还需需采取以下措措施：项目总体规划要与与常年风向结结合起来，最最大限度地减减少污水、废废气、固体废废物对场区和和周围环境的的影响。项目目在建筑设计计上应充分体体现园林式与与现代化相结结合的建筑风风格，与周围围建筑风格相相协调，搞好好园林绿化，种种植多种植物物，提高景观观质量。5.5生态环境影影响评价5.5.1影响结论论通过对本项目的工工程分析和环环境影响识别别，得出本项项目主要的环环境影响是：：建成后使用用期对水环境境的影响，对对大气环境的的影响，对声声环境的影响响等。因为本本项目工程建建设期的影响响是暂时的，所所以下面主要要总结本项目目建成后使用用期的环境影影响。(1)水环境影响由以上分析可知，本本项目的主要要污水是商场场经营和居民民生活产生的的生活污水、清清洗地面时产产生的清洗废废水。这些污污水与一般的的生活污水相相近，指标污污染物为BODs、CODcr、SS、NH3-N。建议采用用专用管道与与城市污水处处理系统连接接，统一进行行处理后再排排放，则对周周围水体环境境的影响不大大。(2)大气环境影响响由以上分析可知，本本项目的主要要废气是食堂堂厨房炒菜和和煤气炉燃烧烧时产生的废废气，以及汽汽车尾气，主主要污染物有有由烟及少量量的SO2、CO2、NO2等气体。因住住宅厨房炒菜菜和煤气炉燃燃烧时产生的的废气量少分分散，直接排排放对环境不不会有太大影影响。但是如如果是营业性性餐厅厨房，则则必须使用经经国家认可的的高效油烟净净化设施进行行处理后高空空排放。要确确保处理过的的废气达到《饮饮食业油烟排排放标准》（GB184483-20001）的排放要求求。在这种情况况下，本项目目对周围大气气环境的影响响是可以接受受的。(3)声环境影响由以上分析可知，本本项目的噪声声主要来自于于厨房设备、空空调产生的噪噪声。住宅厨厨房设备、空空调产生的噪噪声，因其属属间歇使用，故故对周围环境境不会产生太太大的影响。对本项目的噪声排放是在周围环境可接受的范围内的。(4)固体废物环环境影响本项目的固体废物物主要为厨房房作业时产生生的剩饭菜、以以及商场经营营活动和居民日常生生活产生的生生活垃圾。只只要注意收集集和管理，不不私自外排，委委托有资质的的部门回收利利用或进行处处置，一般不不会对环境产产生影响。5.5.2影响评评价本项目在工程建设设期及建成后后使用期内有有废水、噪声声、废气和固固体废物等污污染物的排放放，对周围环环境将会造成成一定的影响响。根据《中中中华人民共共和国环境保保护法》、《建建设项目环境境保护管理条条例》和《广广东省建设项项目环境保护护管理条例》的的规定，本项项目建设、使使用对生态环环境影响的评评价为：项目将会对所在区区域的环境和和生态以及公公众社区的生生活、工作、经经济的发展产产生较大的影影响，这个影影响是利弊共共存的。首先，项目的建设设、既合理开开发并充分地地利用了土地地资源，在建建设期推动了了当建材市场场的发展，为为劳动力提供供了就业机会会；在建成使使用后继续推推动了**经济的发展，改善了了人民生活条条件，提高市市民生活素质质，满足了市市场需求，为为劳动力就业业提供机会，这这是本项目对对社会经济发发展的有利影影响。其次，本项目建成成后，在使用用过程中产生生的生活污水水、废气、固固体废物等会会对周围的水水环境、大气气环境、声环环境等造成一一定的影响，这这是本项目对对当地生态环环境的不利影影响。本项目的建设，是是符合国家以以舒适的环境境、优异的工工程质量和细细致入微的服服务为用户提提供一个理想想的生活居住住环境，建立立和谐社会和和改善人民生生活的目标的的。本项目的的建设，通过过大量采用模模数化设计、工工业化生产的的新材料、新新工艺，带动动广东地区建建材及其他相相关行业的产产业升级，提提供就业机会会，从而促进进经济的增长长，也是符合合国家把住宅宅建设培育成成为新的国民民经济增长点点的战略决策策精神的。提提供优质的建建筑产品，推推动区域经济济的快速发展展，也是符合合**市以产业强市大大方向的。只只要在使用过过程中认真做做好污染防治治工作，保证证项目污染物物的达标处理理，并加强员员工的环保意意识，项目造造成的环境影影响程度就会会减至最低。为为减轻本项目目对周围环境境的污染影响响，要有环保保费用的投入入，会有一定定的经济损失失，但由于本本项目具有显显著的社会效效益和经济效效益，总体来来说，下面效效益大于负面面效益。鉴于以上分析，只只要建设单位位在保证严格格执行建设项项目环境保护护“三同时”制度，对项项目建设和使使用中的各项项污染防治措措施切实逐项项予以落实，并并加强污染治治理设施的运运行管理，保保证各种污染染物达标排放放的前提下，本本项目的环境境影响在周围围环境可承受受的范围内。因此，从生态环境境影响经济损损益分析来说说，本项目从从生态环境的的角度上评价价是可行的。第六章：经济及社社会效果分析析6.1投资估算和和资金筹措本项目开发可供销销售的物业类类型主要包括括：裙楼商场场、塔楼住宅宅、小户型公公寓单元以及及机动车室内内泊车位。由于本项目目前仍仍处于发展研研究和建设前前期阶段，很很多细节尚待待进一步确认认，因此，在在计算建筑面面积特别是可可销售面积时时，只对电梯梯间、楼道、阳阳台、窗台等等公用面积进进行了分摊计计算，而在对对如市政公建建配套设施等等公建面积时时则不进行分分摊。建设规模统计本项目统计的建筑筑面积指标是是依照各功能能面积，结合合实际可销售售面积进行计计算。表6-1 本项目建建筑技术指标标一览表序号项目名称技术经济指标备注1.0总用地面积11,730.000平方米净用地面积:9,,990平方米2.0项目总建筑面