年深圳市商用物业市场

2007年深圳市商用物业市场分析1、近年深圳写字楼新增供应量2003年以来，随着福田中心区逐步进入规模式开发，深圳写字楼发展进入繁荣时期，五年间新增供应面积约177.54万平方米。此后，写字楼开发重心西移，深圳写字楼开发呈下降趋势。近年深圳写字楼批准预售面积2、2007年深圳新入市写字楼项目2007年(截止12月21日)，深圳共有6个写字楼项目入市，新增预售面积17.8万平方米，较2006年同比减少51.85%，是近6年来的最低点。行政区项目名称片区办公福田金运世纪大厦车公庙36853.611华强广场华强北29988.588富春东方大厦农科42073.1南山阳光华艺大厦南头13898.366佳嘉豪商务大厦同乐15270.599海岸大厦南山商业文化中心心区39904.2333、各区写字楼新增供应比重从2007年新入市的写字楼物业的分布来看，仍主要集中在福田区，占全市写字楼新增供应总量的61.19%，但其比重较往年有较大幅度的下降。2003年～2007年间，福田区写字楼新增供应量达到143.33万平方米，占全市的80.73%，其中2005年比重达到88.19%。此外，福田中心区经历几年的集中放量后进入存量消化阶段，2007年没有新项目取得批准预售，而2005年、2006年福田中心区写字楼新增供应量占全市的比重分别为55.15%、54.22%。近年深圳各区写字楼新增供应比重从近年各区写字楼新增供应走势看，南山区虽然总体供应量仍然不大，但是增长迅速，2005年～2007年年同比增幅在35%以上，2007年批准预售面积为6.91万平方米，占全市新增供应总量的38.81%。从目前在建项目工程进度看，香年广场、益田假日广场预计都将在2008年年初入市，供应量约8万平方米，南山写字楼开发有望在2008年继续保持较快的增长态势。2006年宝安中心区成交的多宗写字楼用地项目将在2008年有陆续上市，其中荣超滨海大厦、龙光世纪大厦办公用房面积约8.1万平方米，宝安中心区将成为深圳写字楼市场的又一热点区域。4、2007年1～11月深圳写字楼销售2007年前1～11月，深圳写字楼二级市场成交面积22.03万平方米，同比下降38.29%，主要是下半年受到“限外令”以及银行银根收紧等政策的影响，投资客比重大幅下降所致。上半年，在新增供应量大幅下降的情况下，成交面积16.52万平方米，同比降幅仅为2.42%，第三季度，写字楼市场提前入冬，全季销售面积仅3.21万平方米，环比锐减57.98%，仅为2007年同期22.7%。10月份由于佳嘉豪商务大厦的入市，销售量有一定回暖，但11月再次跌入谷低，预计第四季度销售量将与第三季度基本持平。2007年1～11月深圳写字楼二级市场销售面积（万平方米）随着深圳总部经济地位的不断提升，写字楼市场需求迅速膨胀，2003年～2006年年均增长25.94%，尤其是2006年以来，由于新增供应量的递减，市场呈供不应求的态势。近年深圳写字楼二级市场年销售面积（万平方米）相比市场需求的快速增长，深圳写字楼价值提升速度更快，2007年1～11月，深圳写字楼二级市场销售均价为23604元/平方米，同比增长54.68%，与2004年相比，增幅达到136.11%。近年深圳写字楼二级市场销售均价2007年前三季度，深圳写字楼二级市场销售均价整体呈增长趋势，其中第三季度环比增长31.24%，主要是由于总体成交量较小，且成交物业主要集中在福田中心区或者楼层较高所致使。9月份销售均价达到31770元/平方米，创下历史新高；10月低价写字楼（佳嘉豪商务大厦）入市且成交比重较大，造成了销售均价的结构性下跌；11月总体成交量及佳嘉豪商务大厦成交比重均大幅下降，整体销售均价回升。2007年1～11月深圳二级市场写字楼成交价格走势（元/平方米）5、2007年深圳写字楼市场特点及发展趋势：2007年福田中心区无新写字楼项目入市，全市写字楼新增供应量创近六年最低；写字楼价值不断攀升，单月销售均价创历史新高；2007年下半年，受宏观调控政策的影响，写字楼需求量大幅下跌，单一业权写字楼受到市场追捧；写字楼开发重心继续西移。旧城改造将推动老城区写字楼物业的更新升级（三）2007深圳商业物业市场简析一、深圳商业物业供给分析深圳商业用房新增供给规模经过多年的增长后在2005年达到一个峰值，此后，随着房地产开发重心逐步向特区外迁移，商业用房新增供应规模迅速下跌。根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据统计整理得，2007年（截止12月24日）深圳商业用房批准预售面积44.3万平方米，同比下降42.74%，新增供应量为近10年来最低。近年深圳商业用房批准预售面积（万平方米）与2007年相比，各区除龙岗、罗湖新增供应有所增加外，福田、南山、盐田、宝安商业物业新增批准预售面积均呈现较大幅度的下降。但是，仅从各区商业物业批准预售面积来看，宝安区、龙岗区成为2007年深圳市商业物业新增供应面积的集中供应区，共批准预售商业物业面积30.4万平方米，占2007年新增商业物业批准预售面积的68.62%，可以看出，随着住宅开发重心不断向特区外转移，商业开发也随之转移，这是目前商住混合开发建设的特点决定的，单纯的住宅开发、商业开发逐步减少。其中，龙岗区是深圳市新增商业供给最多的区域，大量社区商业的推出，是该区域商业物业供应量充足的保证。从供给结构来看，除了少量的商业为写字楼底商外，住宅底商的供给面积占总比重高达98.6%。住宅底商供给量占如此大的比重，一方面是受住宅项目开发过旺的影响，另一方面则是受商住配套观念深化的影响。2007年深圳各区商业物业批准预售面积（万平方米）此外，新增商业项目的平均规模明显下降。一方面特区外商业房地产市场尚不成熟，社区商业的销售、经营较为困难，加上近年来特区外商业物业空置率有上升势头，导致开发商在设计社区商业面积比重时更加谨慎；另一方面特区内大型购物中心经过2005年、2006年的开发热潮后趋于饱和，大规模的商业项目日趋减少。统计显示，2005年深圳170个项目新增商业用房建筑面积110.68万平方米，平均每个项目商业面积为0.62万平方米；2006年新增商业用房项目个数为136个，平均每个项目商业面积为0.57万平方米；2007年商业用房项目个数跌至98个，项目平均商业用房面积仅为0.45万平方米。具体来看，近三年，新增商业规模在1万平方米以上的项目比重分别为17.06%、11.03%、8.16%，而规模在0.1～0.5万平方米的项目比重分别为47.06%、51.47%、59.18%。2005年～2007年各项目商业面积规模比重二、深圳商业物业需求分析随着商业用房新增供应量的递减，近年深圳商业用房的需求量也逐年下降，商业用房空置面积稳定在60万平方米以上，但由于新增供应量的降幅要明显大于需求量的降幅因此新增供需比呈递减的趋势。近年深圳商业用房销售面积（万平方米）、新增供需比2007年1～11月，深圳商业用房销售面积29.61万平方米，同比下降29.92%，其中1月份销售7.63万平方米，占前11个月成交总量的25.77%；下半年从8月开始，成交量连续下跌，7～11月总销售面积为11.34万平方米，仅占前11个月成交总量的38.3%。究其原因，一方面是受商业物业的新增供应持续减少的影响；另一方面则是自7月后频出的限外资、税收调节、加强商业性房地产信贷管理等一系列宏观调控政策加大了投资成本和投资风险，投资者普遍采取观望的态度来应对目前的政策风险。2007年1～11月各月商业用房销售面积（万㎡）三、深圳商业物业价格分析2007年，受市场炒作及国家宏观调控的影响，深圳商业物业销售均价波动幅度较大。上半年市场的整体过热运行推动了商业物业销售价格的连续快速上涨，尤其是“地铁物业”概念的炒作导致特区外商业物业价值透支严重；下半年政府加大宏观调控力度，销售价