成都某项目营销定价依据

****1#楼目前营销形势下的定价依据大城创行不动产有限公司2008年03月05日目录HYPERLINK\l"_Toc192501975"前言3HYPERLINK\l"_Toc192501976"一、定价依据3HYPERLINK\l"_Toc192501977"1、价格决策模型3HYPERLINK\l"_Toc192501978"2、营销形势评估法及其结论4HYPERLINK\l"_Toc192501979"3、市场比较法的两种结果6HYPERLINK\l"_Toc192501980"（1）市场价格评估原则6HYPERLINK\l"_Toc192501981"(2)比对个案参考均价评定（见附件）11HYPERLINK\l"_Toc192501982"（3）市场比对评估12HYPERLINK\l"_Toc192501983"(4)方法1:市场比较法的销售价格13HYPERLINK\l"_Toc192501984"(5)方法2：价格基数与修正结果16HYPERLINK\l"_Toc192501985"4、项目定价结论：18HYPERLINK\l"_Toc192501986"附件：市场比较法比对的个案19HYPERLINK\l"_Toc192501987"华东装潢建材博览城19HYPERLINK\l"_Toc192501988"宝源大市场21HYPERLINK\l"_Toc192501989"南昌富地干鲜副食品批发大市场24HYPERLINK\l"_Toc192501990"旧货大市场27HYPERLINK\l"_Toc192501991"南昌小商品城31HYPERLINK\l"_Toc192501992"金城国际33前言此价格体系说明在以下前提下做出:1、由于大城创行未介入到医疗器械的具体招商和营销工作中，因此本价格体系是在无法做出销售执行方案的情况下给出的一个预案；2、本价格体系只适用于当前情况和针对医疗器械经营户的销售；3、市场依据1：结合目前市场形势及华东自身的销售情况。4、市场依据2：2007年11月到2008年02月最新商业地产市场个案的价格销售情况一、定价依据1、价格决策模型运用：市场比较法、商业地产投资法、营销形势评估法。把现有销售的物业进行价值评估,同时根据市场蓄客价格测试的营销形势而定。本价格体系采取两种方法（市场比较法、营销形势评估法），最终选择两个方案的区间为价格范围，在此基础上明确均价。2、营销形势评估法及其结论（1）优势：1号楼是华东沿街商铺，具有良好的位置；目前沿街商铺的开业率较高，有良好的商业气氛；（2）劣势：开业的商铺业态比较杂乱，且档次较低，无统一业态的规划；部分商铺的位置较阴暗，处于死角位置；平均得房率为70%，得房率不高。（3）本案11月推售前价格走势：年平均涨幅为：9.75%（4）本案2-7#楼07年11月至08年02月期间的营销情况本案2-7#于07年11月开盘，销售2—7#时均价为4305.00元/平米，开盘时预约了110套，250间，销售了84套，183间，销售率达到73.2%，在开盘未成交部分的主要因素是由于价格太高(畜客时客户的心理价位为4000左右)及对市场的预期无信心所造成.07年12月至08年02月共计销售了6套。其中12月5套，10间，1月1套，2间，2月0套。目前2-7#剩余余铺20套，55间。同时考虑07年下半年受宏观政策的影响中国房地产市场在深圳、广东、北京、上海市场价格下降较大，南昌市场有价无市，****自身市场的整体经营状况不是很理想，受周边道路和配套设施的影响，市场增长的后劲不足。（5）结论根据营销形势，结合1#的龙头地位在原价格基础上，确定1#楼的基准均价为4250—4500元/平米。此价格比2—7#价格上扬0—4.5%，而营销形势和自身市场的经营局面比2—7#销售更严峻。3、市场比较法的两种结果（1）市场价格评估原则影响商铺总体价格的主要因素 商业项目的总体价格主要受地理位置、交通状况、商业氛围、项目规划等13项因素影响，根据经验，各影响因素及权重如下：各影响因素细分A、地理位置12分在城市发展中所处的地位5未来区域的发展趋势及发展潜力5来往市中心的距离和时间2B、交通状况12分物流输送的通达程度（铁路、公路、水路）3是否临近城市主干道交汇点或城市主干道3目标客户群主要交通工具通达情况2道路状况2未来发展2C、商业氛围10分商业网点密度4人流量3未来发展3D、人口状况6分人口数量2人口结构2主要消费群体状况1人口收入水平1E、项目规模 9分总占地面积5总建筑面积4F、铺位结构 8分展示面积占铺位面积比例4店铺的面宽、进深及层高2店铺的面积2G、总体规划 8分各功能区的划分与协调4配套功能及设施2建筑外观2H、内部交通 8分人流、车流、货流的动线协调组织3市场内道路宽度2车位数量2停车方便度1I、市场设施及绿化景观 3分绿化面积1园林绿化施工效果1路灯、市场广播等1J、发展商实力 5分发展商资金实力2发展商品牌知名度1.5发展商口碑1.5K、经营商实力及经营管理 5分经营管理公司品牌1经营管理理念1物业管理服务水平及服务质量1物业管理收费1增值服务内容1L、政策支持 7分工商、税收的减免1.5划行归市力度4其他政策优惠1.5M、行业前景7分行业经营现状4行业发展趋势3(2)比对个案参考均价评定（见附件）参考华东装潢建材博览城的价格制订及市场反应；参考南昌小商品城价格制订及市场反应；参考金城国际价格制订及市场反应；参考旧货大市场的价格制订及市场反应；参考宝源三期的价格制订及市场反应；参考富地干鲜果品大市场的价格制订及市场反应；考虑本案的现状分析。（3）市场比对评估序号评估项目满分南昌小商品城华东建材装潢博览览城宝源大市场副地干鲜果品市场场旧货大市场金城国际本案评分评分评分评分评分评分评分1地理位置12661111101162交通状况1267999.59.573商业氛围1045998564人口状况62.534.54.55535项目规模985.5654566铺位结构856777767总体规划86.56666668内部交通855.54.54.55569绿化景观及市场设设施321.51111110发展商实力及资源源5434344511经营商实力及经营营管理5343323412政策支持734.54.54.54.54.54.513行业发展前景754.555.555.54.514合计1006061.574.5737171.565(4)方法1:市场比较法的销售价格A、可比项目参考价格以上各参考项目的平均售价是根据市场售价计算而来。但由于各市场所处销售阶段不同，且部分市场现推单位具有一定的特殊性，因此，我们分别对其予与甄别确认：南昌小商品城目前价格为3960元/㎡。华东建材装潢博览城:去年年底就停止销售，在此，我们把去年最后一期的售价作为当前的市场均价——3050元/㎡作为参照价格。宝源三期大市场:去年年底就停止销售，在此，我们把最后售价作为当前的市场均价——4500元/㎡作为参照价格。富地干鲜果品大市场:销售均价为4600元，因此，我们把4600元/㎡作为本市场的参照价格。旧货大市场:目前对外销售均价为4800，在此，我们把目前对经营户销售的均价作为当前的市场均价——4800元/㎡作为参照价格。金城国际:已经完成约定，均价为5500元/㎡。可比项目参考权重小商品城位于城市二环线上，与本项目同属于与市区有一定距离的专业市场，故设定其参考权重总体占为30%。华东建材装潢博览城与****工业博览城位置相近，且其推出时也没有合法的土地证件，造成后期遇上很多麻烦，与本项目相类似。故设定其参考权重为25%；宝源三期大市场属于洪城商圈，与本项目区域较近，且最后销售时间与本项目相差不久，因此，设定其参考权重为15％；富地干鲜果品大市场属于洪城商圈，与本项目区域较近，目前正在销售，对本项目有一定参考价值，因此，设定其参考权重为15％；旧货大市场地处解放东路与青山湖大道汇合的黄金十字路口，位于昌东板块，与本项目同处二环线上，对本案有一定的参考价值，但是，由于其周边商业氛围、区域的成熟度等与本项目环境相差较大，故设定其参考权重为15％。金城国际参考权重25%。本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。项目权重本案小商品城华东建材宝源富地干鲜旧货市场金城国际参考权重W1=20%W2=20%W3=10%W4=15％W5=10%W6=25%均价（元/m2）Px=XP1=3960P2=3050P3=4500P4=4600P5=4800P5=5500合计100Qx=65Q1=60Q2=61.5Q3=74.5Q4=73Q5=71Q6=71.5修正后各相关项目的价格PI’PI’=（Qx/QI）×PI注：PI为销售均价P1’=（Qx/Q1）×P1=(65/60)×3960=4283P2’=（Qx/Q2）×P2=(65/61.5)×3050=3224P3’=（Qx/Q3）×P3=(65/74.5)×4500=3926P4’=（Qx/Q4）×P4=(65/73)×4600=4095P5’=（Qx/Q5）×P5=(65/71)×4800=4334P6’=（Qx/Q6）×P6=(65/71.5)×5500=5035则项目整体均价为：PX=ΣPiWi=P1’W11+P2’W2+P3’W3+P4’W4+P5’W5+PP6’W6=4283**20%+33224*220%+39926*100%+40995*15%%+43344*10%++5035*225%=856+6645+3993+6144+433+1259=4200（此价格格为当前营销销形势下的本本案的销售基基准价）(5)方法2：价价格基数与修修正结果价格基数决策模型型价格基数指数分类指数值比对项目2005年市区商商品住宅销售售指数30852006年市区商商品住宅销售售指数34492007年昌南板板块住宅价格格指数4100魏玛峰尚2007年洪大板板块市场型典典型物业价格格指数4550宝源4500富地干鲜460002007年其他板板块市场型典典型物业价格格指数3960小商品城39600旧货大市场48000金城国际550002006年昌南板板块市场型典典型物业价格格指数3800华东建材30500****余铺377502007年昌南板板块市场型典典型物业价格格指数4200****余铺42200最终2007年基数值值4200价格修正值决策模模型价格修正值定量部分（20%%）修正因素分类修正因素值权重城市化率年增长5%30%区域GDP年增速16%25%区域商贸业增长37%5%五金机电产业生产产年增长率30%5%项目物业价值年增增长率（05-06）12%（月均1%%）5%2005年、20006年市区住宅宅平均增长率率9．6%20%定量部分11．39%定性部分（80%%）修正因素分类修正因素值权重市场比对因素（与与6个市场的比比对）65%10%市场营销形势（根根据市场蓄客客形势）65%10%市场预期因素（根根据市场价格格测试）-96%30%定性部分7.5%定量、定性综合评评估（20：80）最终价格修正值7%销售价格=20007年销售基数数价格4200*（1+7%）=44944、项目定价结论：：取两个方法测算评评估的价格区区间为：42200元/平米——4494元/平米之间以上价格为营销形形势下本案的的销售基准价价，根据1#在整体市场场的特殊位置置建议在基价价上提高到：：4250—4500元/平米附件：市场比较法法比对的个案案华东装潢建材博览览城地理位置距市中心5公里左左右，车行20分钟；位于南昌市广广州路189号，洪都铁路路专线以东，广广州路以南，南南钢铁路专线线以北。交通状况公交线路1路、2234路直达。项目目旁有洪都铁铁路专线通过过，其他几向向道路通畅。商业氛围作为城市新开发区区域，常住人人口较少，主主要以农村居居民为主，商商业氛围淡薄薄，网点稀疏疏，零售业主主要以便利店店为主，其他他配套业态中中以便民性质质的理发店、快快餐店为主，无无大中型零售售、配套设施施；人口状况项目周边2公里范范围内居住人人口约为4万人；主要以企事业单位位职员、学校校师生、农村村常住人口为为主；居民的人均月收入入为500－600元。项目规模总占地面积约4000亩，总建建筑面积26.8万㎡，总投资资近6亿元人民币币。铺位结构项目由大卖场、两两层独立商铺铺组成，也有有个别建筑为为一层。独立店铺建筑形式式为筒子楼，店店铺面积大约约在60~2000㎡不等；店店铺面宽：3米；进深：：不同的户形形有不同的进进深，多数约约10米、12米；层高：：一层3.6米，二层大大概3.0米；总体规划博览城由六大功能能区、八大专专业市场组成成，博览城是是一个集建材材贸易、商务务办公、展览览展示、仓储储物流、休闲闲餐饮等综合合商贸服务于于一体的现代代大型专业博博览城。建成成后将成为南南昌最大的装装潢建材销售售中心、江西西最大的装潢潢建材批发中中心、华东重重要品牌的展展示推介中心心。内部交通内部道路通畅，主主干道约244米，次干道道约12米，商铺铺间隔：6米；市场内内无停车位，来来往车辆一般般停靠在道路路的两边。绿化景观大门处有绿化景观观及广场，绿绿化率低，市市场上基本无无绿化。发展商实力深圳温馨家园实业业有限公司和和上海文鸿企企业发展有限限公司，具有有一定的行业业影响力。经营商实力及经营营管理物业管理费为：11.66元/㎡/月。政策支持物业为40年产权权；无其他优优惠政策。行业前景随着居民生活水平平不断提高，行行业居住条件件不断改善，装装璜建材行业业未来的发展展预期良好。宝源大市场地理位置离八一广场市中心心20分钟车程。位于灌婴路（原赣赣抚路）与市市场东路交汇汇处，位于洪洪城商圈。周边为富地干鲜大大市场与金润润广场，旁边边为两个大的的物流中心，正正面为灌婴路路（四车道）直直通生米大桥桥，目前，项项目周边没有有很大的人口口密集度，随随着，未来的的发展，其地地理位置优势势明显。交通状况目前连接项目的主主干道有灌婴婴路（四车道道）与市场东东路（两车道道）两条到达项目地的公交交线路有：216、13路，直达市市中心。主干道灌婴路目前前行驶车辆较较少，路面情情况较好，相相对灌婴路来来说，市场西西路使用时间间较长，车辆辆较多，路面面较窄，路面面情况不是很很好。商业氛围项目地属于洪城商商圈，周边有有富地干鲜与与金润大市场场,商业氛围良良好.目前市场内内一、二期规规划的汽配市市场店铺经营营率达到100%,项目本身也也创造了良好好的商业氛围围.由于项目地处于洪洪城商圈的边边端，周边的的金润等市场场还不是很成成熟，还没有有与周边的联联信、五华等等成熟市场形形成一体化。所所以市场周边边主要人口为为经营户，人人口结构比较较单一化。人口状况由于受市场刚建成成，项目周边边有没有什么么住宅地，交交通线路少等等因数影响，项项目周边人口口结构比较单单一。人口数量较少，主主要为经营户户。项目规模两期总占地1600亩，为17栋多层商业业办公用房。总建筑面积479945.7平方米，其其中商业157688.8平方米，办办公及社区用用房321766.9平方米。铺位结构筒子楼，三层建筑筑形式；层高高一层5米，二层4.5米，三层3.3米；开间4米，进深7.5米；每4间共用1个楼梯。店铺单层面积为330平米左右，三三层店铺面积积为90平米。总体规划市场内部对人流、货货流、机动车车的道路规划划没有很明确确的划分.位于洪城商圈内，有有着很好的购购物环境。二期为16栋营业业房；三期规规划为13栋营业房与1栋宾馆办公公楼。二期定位为汽车配配件、三期定定位为摩托车车配件、电动动车配件。内部交通市场内部由一条宽宽十米的主干干道连贯市场场南北面.主干道北与与市场东路连连接,南与市场一一条两车道连连接(宽7米左右),.市场内部店店铺之间分八八条支路(宽六米)与市场主干干道垂直连接接.市场内部对人流、货货流、机动车车的道路规划划没有很明确确的划分,车流主要通通过主干道向向外流通。市场内道路宽敞很很方便停靠车车辆，市场内内没有规划专专门的停车场场。市场设施及绿化景景观作为市场该项目内内部没什么绿绿化景观，加加上市场外部部的绿化情况况看，不超过过1%。市场设施施较齐备。周周边配套设施施不是很完善善。发展商实力南昌宝源房地产开开发有限公司司，开发商实力力一般。经营商实力及经营营管理由开发商自己组建建的经营管理理公司和物业业管理，经营营实力较弱。政策支持项目为商业用地，产产权年限为40年。免一年工商管理费费；物业管理理费已包含在在租金内；仍以租赁为主,每每铺押金为5000元；10年返租，根据实际际租金扣除管管理费后每年年支付一次。行业主要经营为汽配行行业，随着汽汽车的大众化化，南昌市乃乃至江西汽车车越来越多，汽汽配行业的前前景也空间广广阔。南昌富地干鲜副食食品批发大市市场地理位置离八一广场市中心心20分钟的车程程。灌婴路（原赣抚路路）与市场西西路交汇处，属属于洪城商圈圈内。项目对面为金润物物流开发的一一期项目，旁旁边为两个大大的物流中心心，正面为灌灌婴路（四车车道）直通生生米大桥，目目前，项目周周边没有很大大的人口密集集度，随着，未未来的发展，其其地理位置优优势明显。交通状况目前连接项目的主主干道有灌婴婴路与市场西西路（两车道道）两条，到达项目地的公交交线路有：216、13路，直达市市中心。主干道灌婴路目前前行驶车辆较较少，路面情情况较好，相相对灌婴路来来说，市场西西路使用时间间较长，车辆辆较多，路面面较窄，路面面情况不是很很好。商业氛围项目地属于洪城商商圈，周边有有宝源大市场场，金润广场场，联信大市市场等，有着着浓烈的商业业氛围。虽然项目地连接着着联信大市场场，由于，项项目地处于洪洪城商圈的边边端，周边的的金润还在建建设当中，周周边主要人口口为经营户，人人口结构比较较单一化。人口状况由于受市场刚建成成，项目周边边有没有什么么住宅地，交交通线路少等等因数影响，项项目周边人口口结构比较单单一。人口数量较少，主主要为经营户户。项目规模占地面积：400000平方米；建筑面积：500000平方米；铺位结构整个市场店铺分九九排：（物流流4排、干鲜5排），店铺铺为一梯一户户，分三层，一一、二、三层层捆绑式销售售（三层面积积各为28平方米、三三层总共84平方米），销销售均价4600元/平方米。一一楼为店铺,二楼为仓库,三楼做住宅宅用.店铺的面积分为::120平方米(沿街)、84平方米(市场内).店铺的层高高一、二层:4.5米、三层:3米.店铺面宽:4米.进深:7米.总体规划项目本身对人流、车车流、货流有有较好的规划划。车流、货货流市场内主主要依靠连接接市场东路与与市场西路的的环形主干道道向外流通。项目位于洪城商圈圈内，有着很很好的购物环环境。该项目为南昌首家家产权式干鲜鲜副食品专业业市场，由19栋条形建筑筑组成，共有有商铺500间，中部6省最具规模模的现代化干干鲜副食品批批发大市场，南南昌首家产权权式干鲜副食食品专业市场场，位居南昌昌洪城批发商商圈核心，配配套大型冷库库、仓库、物物流中心，是是江西干鲜副副食品批发商商户做大、做做强的最佳平平台。项目总总体规划为东东西两区,东区为四排排物流区,西区为五排排干鲜货品区区.内部交通市场内部由一条宽宽十米的主干干道连贯市场场东西面.主干道东与与市场东路连连接,西与市场西西路连接,中间经过市市场正门与灌灌婴路连接.市场内部店店铺之间分八八条支路(宽8米)与市场中路路垂直连接.市场内部道路对人人流、货流、机机动车的道路路规划有较好好的划分.市场外划分一停车车场地,可停车辆200辆左右.市场内道路路宽敞很方便便停靠车辆.市场设施及绿化景景观作为市场该项目内内部没什么绿绿化景观，加加上市场外部部的绿化情况况看，不超过过1%。发展商实力项目发展商为：江江西富地（上上海）置业有有限公司经营商实力及经营营管理 经营管理及物业管管理为发展商商自己组建的的公司管理，实实力一般。政策支持项目为商业用地，产产权年限40年一次性、银行按揭揭5成10年，投资户户与经营户在在价格上没有有差异返租三年，回报224％租金收益行业该市场主要为副食食品、果品行行业。旧货大市场地理位置离八一广场市中心心20分钟的车程程。旧货大世界位于解解放东路与青青山湖大道汇汇合的黄金十十字路口，处处于昌东版块块，所处区域域属于政府重重点规划地，有有一定的发展展潜力。旧货大市场，原江江西旧货大市市场洪都南大大道旧址新迁迁升级版，是是整个省内，通通过政府规划划的唯一产权权式旧货大市市场。交通状况项目地正面批邻主主干道解放东东路（为四车车道）、西面面为政府规划划的一条两车车道，东南为为五干分渠。目前有旅游1线、206路、11路（长班）到到达项目地。由于大量货车的通通行，道路有有点破损。商业氛围该项目周边有香江江家具城，以以及规划中的的废旧金城国国际。人口密集度不是很很高，人流量量主要以周边边村镇人口为为主，商业氛氛围不是很好好。但项目所在地是属属于政府重点点规划区域，依依托香江家具具城和周边日日趋成熟的商商业氛围，依依靠旧货大市市场本身的市市场知名度，未未来的发展还还是不可估量量的。人口状况目前，项目周边主主要以一些小小工厂，村镇镇为主，有一一定的人口数数量。人口结构比较单一一，随着区域域的开发、规规划、周边住住宅楼盘的建建成入住，会会逐渐成为一一个人口较密密集的区域。人人口结构也会会多层次化。项目规模总占地面积：299269平方米总建筑面积：877736平方米铺位结构项目店铺面宽：44.5米进深：8.3米层高4米店铺面积：95平平方米（临街街店铺）项目规划该项目对人流、车车流、货流等等进行了很好好的规划、划划分。项目后后方项目规划划的中型停车车场，可停车车辆350辆。车流、货货流主要由市市场两条主干干道四个市场场主出路口向向外流通。项目周边没有大型型的购物中心心，位于解放放西路的沃尔尔玛购物广场场离项目地有有10分钟车程。新旧货大市场将设设10个区，经营营的项目有：：A五金家电区区、B日杂区、C家具交易区区、D信息服务区区、E二手手机区区、F旧书区、G儿童旧玩具具置换区、H机电设备区区、I二手机动车车区、J古玩区。内部交通项目内部交通道路路为十字型划划分，分为两两条主干道，主主干道宽12米。八条支支路（宽8米）。项目的后方为一个个中型停车场场，可停车辆辆350辆左右。道路较宽畅，加上上有一中型停停车场，很方方便停车。绿化景观该项目绿化率达到到25%项目设计效果，为为项目本身营营造了一个优优美的市场经经营环境。发展商实力项目发展商为：江江西省旧货大大市场置业有有限公司经营商实力及经营营管理项目经营管理公司司为：江西旧旧货大市场。政策支持项目为商业用地，用用地年限为40年。一次性付款9.88折，按揭付付款9.9折暂时没有特殊优惠惠政策。行业发展前景随着经济的发展，家家庭经济收入入的增加，家家庭生活水平平逐渐提高，旧旧货淘汰率越越来越高，旧旧货的交易率率也逐年攀升升，行业目前前经营状况及及发展前景较较好南昌小商品城地理位置位于南昌市赣江生生米大桥以东东，西临江滨滨大道（大道道宽约80~1220米、300米绿化隔离离带），南临临昌南大道及及桃花公园，北北隔赣江正对对火车站西客客站。交通状况公交线路241路路直达，交通通目前不便利利。商业氛围新兴开发区域，常常住人口不多多，基本无商商业氛围，主主要是以便民民性质的洗头头店、快餐店店为主，无大大中型零售、配配套设施；人口状况项目周边人口不多多；人口结构构参差不齐；；项目规模占地面积16055亩，总建筑筑面积151万㎡，规划划年交易额将将在100个亿以上。铺位结构交易区内以3层｛｛店面+展示(办公)+住宅的三层层楼通天式商商铺｝店铺式式市场为主,商铺宽3.8米，进深11米，双向店店面。一楼层层高3.7米，二、三三楼为3.1米，且设有有洗手间。商商铺南北朝向向，东西坐落落，非常适合合经营户的实实际经商、生生活的需要。店店铺72幢1822间,辅以集中式式大型市场5幢,规划东西向向步行景观购购物街和南北北向景观大道道。总体规划南昌小商品以突出出浙江特色的的专业市场为为主，市场规规划将实行统统一管理行业业种类分区经经营。每一区区块形成一个个特色鲜明的的专业市场。如如小商品市场场（义乌特色色），五金市市场（永康特特色），服装装电器市场（温温州特色），塑塑料制品市场场（台州特色色），建材装装璜市场，文文化旅游用品品市场，绿色色食品市场等等等的合理布布局打造成一一流的小商品品批发市