建设工程成本控制要点应用说明

立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件

开发形式

1、新征土地征地费用少交或晚交，力争争减免项目部负责详见项目立项成本本控制要点说说明中项目开开发成本构成成表、附表一一、附表二。拆迁安置费用房产确定后办理拆拆迁安置费用用项目部负责大市政费用自建部分按照公司司工程体系走走；交政府部部分按有关规规定办理工程部、设计部和和审计部负责责自建部分；；工程部负责责交政府部分分。规划条件满足公司利益最大大化，合理提提高容积率，降降低土地成本本项目部、设计部负负责2、买断项目买断内容明确买断内容明细细项目部负责详见项目立项成本本控制要点说说明中项目开开发成本构成成表、附表一一、附表二及及买断方式的的成本构成付款总额为公司争取最大利利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的的标准明确验收标准明细细工程部、项目部负负责手续风险与项目付款时间直直接挂钩项目部负责3、合作开发合作方式符合集团要求，有有利于北京公公司；项目部负责详见项目立项成本本控制要点说说明中项目开开发成本构成成表、附表一一、附表二及及合作开发的的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房房工程部负责交房标准不低于合同中交房房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利利益的方式项目部负责项目部负责规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案（1）可行性规划设计计市场信息搜集和分分析市政状况信息分析析规划要点确立可行性研究设计任任务书可行性性设计变更设计部负责，项目目、审计、销销售部配合暂缺相应可操作参参考文件，以以下同（2）方案评审组成可行性规划评评审委员会，对对方案进行评评审、确定。未通过的方案进入入可行性设计计变更环节，再再重新评审。由项目、设计、工工程、审计、财财务、销售等等各部门组成成评审委员会会，总经理负负责

（3）设计成果对可行性规划设计计根据实际情情况进行细节节调整设备选型方案提前前确定设计部负责，工程程部配合

根据提交的设计成成果进行投资资估算审计部负责，设计计部配合

2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营营的情况和市市场分析制订订设计任务书书设计部负责，项目目部、销售部部协作方案设计招投标设计部

方案设计评审招投标评审委员会会

（2）报批注意市政设计注意相关法规，完完善自身报批批规范性，材材料完整项目部负责，设计计部配合

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步步调整设计要求内部审核设计部负责，知会会各部门

（2）成本概算根据扩初设计招投投标方案和设设备选型、实实体研究、环环境方案等因因素对总成本本作出概算设计部与工程部负负责

制订经营指导书审计部负责

（3）扩初设计图根据扩初设计要求求招标专家评审内部评审招投标评审委员会会

设计调整设计部负责

4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料料自己专业人员勘察察设计部负责，工程程部协助

（2）设计方案评审桩基设计2种以上上形式由专家进行桩基形形式和桩基结结构评审

（3）桩基施工图设计调整

5、施工图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计计、桩基设计计、功能设计计及配套设施施等因素，在在扩初图基础础上确立施工工图设计要求求建安施工图中结构构造价、建筑筑造价和环境境设施费等约约占总造价70%的部分属于于设计方可控控部分，应严严格审核。设计部和工程部负负责，其他部部门协助

（2）报建政府部门报批费，按按政府有关政政策交纳。项目部

（3）报施图

（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修修改意见，设设计洽商设计部负责，工程程协助，知会会销售部

（6）面积测算设计图纸测算与实实际施工时检检验相结合设计部负责，工程程部协助

6、销售包装设计

结合营销费用控制制施工招投标

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件7、装修方案设计（1）方案设计要求根据扩初设计图、经经营指导书和和实体研究的的结果确定方方案设计要求求设计部负责，销售售部协助

（2）材料设备选型成本本方案市场信息调研根据设计要求确定定装修材料和和设备设计部负责

制订装修设计目标标成本计划明明细表装饰综合价格拆分分分析参见深圳公司文件件（3）招投标制订设计任务书设计部负责，销售售部协助

评审招投标评审委员会会

8、功能设计（1）小区建筑物功能能的经济评估估市场调研销售部负责

有针对性扩充建筑筑物功能设计部负责，销售售、工程部协协助

（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件件项目部负责

（3）环境方案设计根据投资估算和报报批标准确立立环境设计方方案目标成本本总额设计部负责，项目目部协助

招投标招投标评审委员会会

（4）智能化设计市场现状分析，智智能化必要性性分析智能化内容控制销售部负责

招投标，寻找外部部合作，争取取双赢招投标小组组织，总总经理负责

（5）销售承诺保持各部门与销售售部的信息畅畅通，保障销销售承诺与实实际功能的一一致性设计部负责，工程程部协助

9、设计变更（1）设计调整费用

（2）设计变更洽商严格按照设计变更更洽商流程进进行设计部负责，工程程、销售部协协助详见《工程现场变变更管理规范范》10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确确定材料设备备，使设计在在图纸阶段就就考虑了材料料设备的安装装设计部负责，工程程部协助

（3）采购招投标招投标评审委员会会详见《设备材料采采购规范》其他费用物业管理完善费限额设计审计部

招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程程监理、材料料及设备供货货商名册及资资料库。从公司认可名册中中的承建商、供供货商、监理理公司中选择择投标单位。主办部门推荐五家家投标单位报报招投标工作作组。工程部负责工程监监理招投标合合同；设计部负责设计、环环境、装修招招投标合同。审计部负责材料设设备招投标合合同。销售部负责营销、包包装招投标合合同。详见招投标管理规规范第8条至15条和招投标标管理程序招投标工作小组组审核、考察察、评估、筛筛选三家以上上投标单位报报招投标评审审委员会及主主管领导招投标评审委员会会审核；主管领导批准。详见招投标管理规规范第8条至15条和招投标标管理程序2、招投标文件

各类合同的招投标标书内容应包包含：（1）工期；（2）工程造价或取费费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；；（9）废标条件（投标标书必须加盖盖投标单位法法人印章）；；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意意见；

主办部门起草、制制定招投标标标准文本1、工程部负责工程程监理招投标标合同；2、设计部负责设计计、环境、装装修招投标合合同。3、审计部负责材料料设备招投标标合同。4、销售部负责营销销、包装招投投标合同。详见招投标管理规规范第6条、第16条至20条、和招投投标管理程序序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件2、招投标文件（续续）（14）标准合同条文；；（15）图纸、其他要求求等。

招投标工作组审核核招投标评审委员会会审核；主管领导批准；详见招投标管理规规范第6条、第16条至20条、和招投投标管理程序序3、评标和定标(1)技术性评标标和定标(2)经济性评标标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技技术评标2、审计部负责经济济标书的评标标3、财务部负责审核核广告包装费费详见招投标管理规规范第21条至33条、和招投投标管理程序序综合审核投标单位位；评定中标标单位招投标评审委员会会审核、评定定。主管领导批准详见招投标管理规规范第21条至33条、和招投投标管理程序序施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环节（1）变更评估定准避中计核面造能的见以变各为参审计部负责计算变变更费用（含含可能引起的的索赔）。甲方项目代表执行行修改的工期期评估。审计部成本管理员员负责计算变变更后的成本本现状。详见《工程变更管管理办法》——“工程变更的的控制办法”。（2）变更的审核签认认设成同应认经办部门？详见《工程现场签签证管理规范范》第二条、第第十三条。发生变更项目的负负责人详见《工程现场签签证管理规范范》第5到第8条。变更单部监施同才经办部门详见《工程现场签签证管理规范范》第九到第第十二条。（3）变更的审批主管总经理审批后后方可进行变变更。主管总经理详见《工程现场签签证管理规范范》第十三条条。

2、施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认应应严格按照合合同中所约定定的条款执行行。经办部门（设计部部或工程部）

（2）签证的时限现场签证确需发生生，应坚持当当时发生当时时签证的原则则。详见《工程现场签签证管理规范范》第十条。（3）签证的工程量认真核对签证的工工程量准确。签证的内容、原因因、工程量应应清楚准确、无无涂改、编号号准、全，并并有监理工程程师的签字确确认。经办部门（设计部部或工程部）详见《工程变更管管理办法》——“工程变更的的控制办法”。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、施工现场签证（续续）（4）签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负负责人详见《工程现场签签证管理规范范》第5到第8条。后在确确认签证前，应应按相应审批批程序报审，通通过后方可正正式签证。主管总经理详见《工程现场签签证管理规范范》第十四条条。（5）签证的反馈期汇析统控更意资料工程师详见《工程现场签签证管理规范范》第十八、十十九条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会会审（4）各专业技术图纸纸会审图纸多层次会审会会签及审批制制度。各专业互审互签制制度。力争在开工前把图图纸中的问题题修改完。甲方技术负责人详见《施工环节成成本控制要点点》三、“审图”4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定定通过投标确定配合合费。应避免在施工过程程中修改分包包方式、分包包内容、范围围而增加工程程成本。甲方代表详见《施工环节成成本控制要点点》四、“总分包配合合费”5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间施工所用的各项材材料的选型应应在材料招标标前确定。设计部主要解决的是材料料供应对施工工环节成本的的影响，详见见《施工环节节成本控制要要点》五、“材料供应”先确定材料供应方方式，通过招招标确定相关关费用。审计部组织工程部参加限时编制材料计划划。材料计划签认。甲方代表要考虑可能出现的的问题，留出出相应的时间间。经办部门6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度按合同约定执行付付款。按进度付款。多层次多角度审核核工程进度。甲方代表与监理工工程师审核完完成的形象部部位预算人员审核工程程价值量详见《付款审批程程序规范》附附件2：“工程款付款款流程”（1）付款的审批根据情况由不同级级别人员最终终审批。主管副总或总经理理材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场计划采购招投标及订立立合同时间暂缺工程部招投标规范中未提提及生产周期与工程进度相配合合具体参照标准暂缺缺运输周期具体与采购点远近近相对应安装、验收周期与工程进度相配合合交叉作业时间与工序安排相联系系2、材料的性能价格格比市场信息日常搜集市场信息息，建立材料料市场信息库库。审计部

技术参数材料设备的技术参参数由设计部部确定或封样样。设计部

招投标必须招投标的材料料设备要制定定招投标计划划。不需招投投标的材料设设备，采用三三家以上厂家家报价选择。审计部详见《招投标管理理规范》第六六、七条和《设设备材料采购购规范》第四四条3、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总总额进度控制制。保修款一般不低于于合同总价的的5%。依据合同中约定付付款。经办部门（工程部部或设计部）详见《付款审批程程序规范》附附件3“甲供材料付付款流程”和附件7“采购类付款款流程”4、材料验收数量验收几方共同确认货到到现场数量甲方工地代表或专专业工程师负负责监控验收收详见《设备材料采采购规范》第第八条质量验收外观质量的验收安装后质量的验收收工程部投入使用后的质量量验收物业公司5、材料保管与保修修材料保管在合同中明确货物物的卸货和保保管的责任承承担者工程部详见《设备材料采采购规范》第第九条、第十十三到十六条条材料保修用合同的方式明确确保修责任和和保修期销售环节成本控制要点应用指南销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。

控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案（1）费用总额确定费用目标总额额项目部详见《营销费用管管理规范》（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素素确定具体计计划和费用销售部（5）营销方案审批征求各方面意见，按按审批流程操操作主管总经理详见《营销操作流流程规范》2、营销现场费用（1）现场销售人工费费用销售人数控制销售工作进度控制制奖励办法控制销售部部门经理

（2）现场销售器具费费（3）卖场、现场包装装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品品费（6）展销费

销售部专业经理和和部门经理

详见《营销包装操操作规范》（7）计划额度控制额度内调剂和超额额审批制度主管总经理详见《营销费用管管理规范》3、媒体选择（1）媒体及广告代理理公司信息收收集和分析专人负责销售部详见《营销包装操操作规范》（2）招投标先评后选的原则销售部详见《营销包装操操作规范》内部评审销售部详见《招投标管理理规范》®招投标评审委员会4、样板房装修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标成本本总额设计部、销售部详见《营销包装操操作规范》和和《设计规划划管理规范》（2）材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见《设备、材料料采购规范》（3）信息采集及招投投标招投标招投标评审小组详见《招投标管理理规范》（4）样板房维护委托物业代管协议议物业公司、销售部部详见《物业管理规规范》控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件4、样板房装修（续续）（5）材料回收、保管管和再利用建立材料设备清单单使用登记闲置品评估和处理理设计部负责，物业业、销售部配配合详见《营销包装操操作规范》5、销售回款（1）销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办办法（2）回款周期待定销售前台负责，财财务监督详见《回款管理规规范》6、销售补充条款及及承诺（1）承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负责，设计计、工程监督督待制订相关管理办办法（2）设计变更与承诺诺变更审批与知会制制度承诺变更设计部负责，销售售、工程协助助7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿晚交房原因分类处处理与施工队洽商延长长保修期交房验收协议客户服务中心负责责，销售前台台、物业公司司协作详见《补偿管理规规范》8、其他（1）中介费待定销售部

（2）与销售相关的其其他费用（如如因销售要求求而发生的设设计洽商变更更费）严格按相关流程进进行主管副总详见《工程现场变变更管理规范范》等工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算（1）乙方预算内容的的审查先由造价比例大的的项目看（地地面、墙面、部部分家具），缩缩小及调整面面积。注意报价拆分、施施工方法、报报价及招标方方法不同会影影响成本的问问题审计部负责，设计计部协助参见深圳公司有关关文件控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件2、钢筋用量的核实实（1）施工图中的钢筋筋用量（2）洽商、变更的钢钢筋用量选择并委托现场管管理经验丰富富、职业道德德良好、工作作认真负责工工程造价咨询询公司进行钢钢筋量计算工工作财务部、审计部与与主管副总负负责确定工程程造价咨询公公司。详见正在草拟中工工程预决算管管理规范审计部专人负责抽抽查与核实工工程造价咨询询公司的钢筋筋用量计算工工作工程造价咨询公司司与审计部相相关人员必须须下现场了解解乙方绑扎钢钢筋情况审计部经理监督3、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差严格执行合同中价价差调整办法法及时跟踪价格（材材料、人工、费费用）变化情情况当价格出现异常波波动时，应立立即与相关单单位商量对策策审计部材料组与预预算工程师负负责详见正在草拟中工工程预决算管管理规范4、洽商、变更的费费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方方对图纸的修修改（3）现场签证工程部项目部负责责组织各专业业共同审图，实实行专业负责责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重重大修改之前前，应进行方方案经济比较较现场签证中，应明明确发生费用用的原因和责责任1、设计部负责建筑筑专业图纸质质量的审核2、

工程部负责其他专专业图纸的审审核3、工程项目部负责责现场签证的的监控4、审计部负责审核核洽商、变更更的合理性、完完整性（负洽洽商）及经济济性详见正在草拟中工工程预决算管管理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合合同义务甲方督促乙方履行行合同义务工期与质量重视过过程中控制1、工程项目部负责责施工合同中中技术条款的的监控2、审计部负责施工工合同中合同同条款经济部部分的监控详见正在草拟中工工程预决算管管理规范（3）配合管理工程部项目经理负负责各施工方方的配合问题题工程项目部负责施施工过程中协协调、配合（4）停工、窝工当造成重大停、窝窝工时，工程程部与审计部部及时进行停停、窝工费用用计算审计部负责违约费费用的核实期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用（1）公司开发速度、规规模与贷款计计划制定年度资金计划划资金占压费用估算算与控制1、财务部负责年度度资金计划2、财务部与审计部部配合控制占占压资金量详见付款审批程序序规范中工程款付款款流程、营销销费用付款流流程（2）地价款的支付

制定项目总体开发发计划项目部负责项目总总体开发计划划（3）工程款的支付制定工程年度付款款计划工