2023年房地产开发与经营离线作业答案

浙江大学远程教育学院《房地产开发与经营》课程作业姓名：学号：年级：学习中心：第一章绪论一、名词解释.房地产：房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如社区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地以及与它们相应的各种财产权利。.房地产开发与经营：房地产开发：是房地产公司的生产和再生产过程，也是完毕房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营:是指房地产公司为实现预期目的拟定实现目的的战略和策略并故意识、有计划地加以实现的经济活动过程。.土地储备开发:指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地并组织实行拆迁和市政基础设施建设达成土地供应条件的行为。.房地产公司:是从事土地和房屋开发建设以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织是房地产经济活动中的重要成分。.房地产项目定位:是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断结合项目自身特有的其他制约因素找到适合于项目的客户群体在客户群体消费特性的基础上进一步进行产品定位涉及住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。二、问答题1.对比分析房地产公司五种一般组织结构设计的优缺陷。答：直线制组织结构优点是命令统一责权分明维持成本低快速灵活。缺陷是不利于公司成长过度依赖领导人的才干和技能。职能制组织结构优点是运用专门化、一、名词解释.房地产营销:通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动也是把土地或房屋产品转换成钞票的流通过程。.房地产市场细分：是指人们在目的市场营销观念的指导下依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。.房地产市场营销策划:运用整合营销的概念从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合合理拟定房地产目的南场的实际需求在进一步了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上为开发项目规划处合理的建设取向使产品及服务完全符合消费者的需要并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程二、简答.简述房地产市场细分的作用答:1、有助于房地产公司发现新的市场机会2、有助于房地产公司选择目的市场和制定市场营销策略3、有助于房地产公司集中资源开发市场。.简述房地产市场细分的过程答：1、明确细分因素2、根据细分因素进行市场划分3、评价市场细分结果涉及销量和利润、消费者的可接近性、消费者的敏感性。.房地产市场营销的环节是什么？答：1、房地产市场调查研究涉及宏观、中观、微观等方面2、拟定营销目的涉及长期与短期3、制定市场营销组合计划4、营销计划的实行5、反馈与调整。.房地产广告策划的原则有哪些？答:时代性、创新性、实用性、阶段性、全局性。.简述房地产广告策划的内容答：广告目的、市场分析、广告策略、广告计划、广告效果测定。.房地产营销的4R重要内容是什么？答：1、与顾客建立关联。2、提高市场反映速度。3、关系营销越来越重要。4、回报是营销的源泉.简述房地产促销策略内容答：.让利促销策略、广告促销策略、营业推广策略。.简述房地产市场品牌营销策略的实行？答：1、精确的市场定位是房地产品牌营销的基础2、卓越的质量体系是创建知名品牌的保证3、以良好的社会形象树品牌4、以优秀的品质树品牌5、以创新精神树品牌6、以优秀的公司文化树品牌。.选择房地产销售渠道的重要因素和策略有哪些？答:重要因素1、商品房因素2、市场因素3、公司自身的因素4、国家政策、法令因素。策略1、直接渠道和间接渠道2、短渠道和长渠道3、宽渠道和窄渠道。三、论述题.论述房地产市场新推楼盘的各开价策略合用情况和优缺陷答：一、低价开盘适应的情况1、产品的综合性能不强没有什么特色2、项目的开发量相对过大3、绝对单价过高超过本地主流购房价格4市场竞争剧烈类似产品多。优点:便于迅速成交促进良性循环便于日后的价格调控便于财务周转、资金回笼。缺陷:首期利润不高楼盘形象难以提高很高。二、高价开盘适应的情况具有别人所没有的明显的楼盘卖点产品综合性能上佳量体适合公司信誉好市场需求旺盛。优点:首期利润高楼盘形象容易提高高。缺陷：不利于迅速成交难于形成良性循环不利于日后的价格调控不利于资金周转、资金回笼。三、促销策略优点：一是提供信息情报二是引起购买欲望三是宣传产品特点与公司形象保持产品竞争力四是扩大市场份额四、渠道营销策略作用把产品从生产者转移到消费者所必须完毕的工作加以组织消除生产者与使用者之间的距离。规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺陷是容易部门分割不了解其他部门的工作部门追求各自的职能利益。直线职能制结构优点是统一指挥与专业分工相结合缺陷是横向协调难度大人员多效率低管理成本高。事业部制组织结构优点是强化了决策机制总公司层领导着重研究政策和战略发展提供各种服务调动事业部的积极性强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任有助于培养人才增强了内部竞争。缺陷是活动和资源的反复配置导致成本上升效率减少。矩阵型组织结构优点是公司可以很好地协调夏杂又互相依存的组织活动不同的专业人员可以很好地沟通和交流并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺陷是消除了统一指挥后也许导致一些混乱员工缺少安全感产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争容易引起组织的矛盾。.我国房地产公司的特性有哪些？答:一方面房地产产品的地区性、空间固定性和唯一性决定了房地产公司的地区属性。另一方面土地市场的垄断性决定了房地产公司的不完全竞争性。最后房地产公司存在专业化和综合化发展两个趋势。.房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大房地产的投资大资金运转周期长。政策性强房地产业是民生热点是国民经济的龙头产业。.简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择（2）项目定位⑶前期工作（4）建设阶段（5）租售阶段（6）物业管理。.简要叙述市场宏观环境涉及哪些因素。答:经济国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特性此外文化环境、行业环境、技术环境等。.房地产经营决策程序是什么?答：(1)发现问题(2)拟定目的(3)拟制方案(4)分析评价(5)选择方案(6)实行追踪。.简述房地产开发与经营决策的内容答：1、财务策略2、生产策略拟定房地产公司的生产规模明确开发或经营项目生产量调节以及生产作业方式拟定等3、市场开发策略市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等4、价格策略高价策略低价策略均衡价格策略等。8.简述房地产行业管理的重要内容。答：行政管理重要内容一、是公司设立时的注册登记二、是公司房地产从业相关资质的审批三、是房地产公司的行业监督检查。行业组织管理重要内容一、是行业专业管理二、是建立行业内部运营规则促进行业内部各成员间的公平竞争三、是研究行业发展规划开展学术研究与国际交流。三、论述题1.阐述我国房地产价格上涨的因素。答：1、初期房地产调控措施不协调加剧了供求矛盾初期“管住土地控制信贷”的调控措施克制投资增长力度较大加剧了供求矛盾一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动土地储备和“招标、拍卖、挂牌”制度实行以来对增长土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增长还应涉及新建住宅品质提高所带来的成本增长。4、房地产投资结构仍不尽合理。供应结构不合理导致供需脱节中低价位商品住房供应量下降高档商品房供应增长使得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的因素还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称媒体宣扬“房价还要继续上涨”进一步强化老百姓的心理预期。第二章土地制度演变与出让方式一、名词解释.土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。.土地使用权划拨：指县级以上人民政府批准在土地使用者缴纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。.土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。.土地征用：国家为了建设及兴办社会公益事业的需要采用行政手段依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地有偿转为国有土地的一项措施。.土地储备制：为加强对土地一级市场的统一管理，政府依照法定程序,运用市场机制，按照土地运用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。二、简答题.对土地使用权出让方式做出比较。答：1、出让程序不同样。2、合用范围不同协议出让合用于公益、福利事业科研文教非赚钱的机关、团队及某些特殊用地招标出让使用于优化土地布局的地段重大工程的较大的地块拍卖出让合用于区位条件好、功能便利的繁华地段土地运用上有较大灵活性的地块。3、优缺陷协议出让选择受让人的自由度大不利于公平竞争招标出让利于公平竞争给出让方留有选择的余地拍卖出让利于公平竞争方法简便易行出让方不易控制最高价。.土地使用权转让必须符合哪些条件？答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让协议规定的权利义务范围内进行权利人不得扩张其权利的内容2、按照出让协议的约定受让方已经支付所有土地使用权出让金并取得土地使用权证书。3、按照出让协议进行投资开发属于房屋建筑工程的要完毕开发投资总额的25%以上属于成片开发土地的要形成工业用地或者其他建设用地。.简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体机个人法律关系法律关系不平等,具有垄断性法律关系平等市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制年限按协议规定，不超过国家规定协议年限■已使用年限转移方式协议、招标、拍卖出售、互换、赠与.房地产项目土地费用涉及哪些费用？答：涉及土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安顿费及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安顿动迁房支出等。.简述土地使用权转让的程序。答：1、转让申请2、签订转让协议3、转让协议公证4、缴纳土地出让金和土地增值税5、土地使用权变更登记。.简述划拨土地使用权的特点。答：1、划拨土地使用权的取得具有行政性2、划拨土地使用权具有无偿性3、划拨土地使用权具有无期限性4、划拨土地使用权的流转具有限制性。.简述协议出让土地使用权的特性。答:1、非市场出让没有竞争者2、政府对低价较易控制3、价格和使用范围受到限制。.划拨土地使用权获取过程中的重要成本和税费涉及哪些？答：1、土地补偿费2、安顿补贴费3、地上附着物及青苗补偿费4、拆迁补偿费5、其他费用。.我国土地使用制度存在的问题有哪些？答：I、土地双轨制划拨历史遗留和新划拨和商业出让并存2、管理和监控水平低3、土地市场不统一土地杠杆失灵4、权力滥用乱批开发区越权批地5、转轨中土地收入的流失6、市场上开发水平良莠不齐关系强、水平低的非专业开发商多7、滋生腐败。三、论述我国现阶段土地使用制度的特点答：1、批租制由于我国实行土地公有制不管是国有土地还是农村集体所有的土地其所有权均不允许买卖在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权并且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让也就是所谓的批租其实质但是是土地使用权的长期出租而己只但是租金一次性缴清罢了。所以说在我国的土地制度中不存在真正的土地买卖只存在长时期的土地使用权出相即批租制。2、垄断制第一层含义我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团队拥有土地这自身就是一种垄断。第二层含义在土地交易市场上只有政府一个土地供应者其他任何一个机构和团队都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地必须通过国家征用由集体土地转变成国有土地后方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。3、双轨制所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得而赢利性土地用途则必须通过出让方式取得。第三章房地产市场调研.房地产市场有哪些特殊性？答:产品具有固定性产品具有唯一性产品的耐久性市场具有双重属性消费、投资市场是不充足市场。.简述房地产供应的特点？答:1、市场供应缺少弹性短期内难以增长房地产市场供应。2、市场供应的异质性产品的位置、环境、新旧、配套等不同市场细分有必要性。3、市场供应的区域性产品的固定性导致“地产地销”。4、市场调节的不完全性住房保障的存在经济合用房、廉租房土地的垄断性政府的宏观调控。5、市场需求的广泛性房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。6、市场需求的多样性消费需求、经营需求和保值需求经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同需求多元化。7、市场需求的融资性资金数额大短期内难以所有支付融资手段很重要8、市场需求的长期性使用期限长再次交易间隔的时间长存量市场将占据市场主导位置。.需求法则和供应法则的含义是什么？答：需求法则假定其它条件不变则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。供应法则假定其它条件不变则某一商品的供应量与其自身价格呈正方向变化。.均衡价格的概念是什么？答：均衡价格是指在假定其它条件不变时商品需求量与供应量相等时的价格。.房地产市场分析的内容答：市场环境宏观环境涉及经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。区域环境涉及分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位分析交通与出行条件分析影响区域发展的其他因素和条件历史、文化、发展水平等区域内楼盘价格水平与供求关系项目微观环境。消费者分析涉及消费者购买力水平、购买倾向、购买特性等。竞争楼盘涉及产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。竞争对手分析涉及专业化限度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。第四章房地产项目可行性研究一、名词解释.可行性研究：投资决策前对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理并对方案进行优选的科学方法。.财务内部收益率：指使项目净现值等于零的折现率。.财务净现值：指将项目寿命期内的净钞票流量用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。.市场调研：运用科学的方法有目的、有计划地收集、整理与公司市场营销有关的各种情报、信息和资料调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断为公司营销决策提供依据的信息管理活动。二、问答题.房地产市场调研的内容涉及哪些？答:一、市场宏观环境状况重要涉及政治环境、经济环境、社会文化环境此外还涉及行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。二、城市房地产市场概况涉及：1、市场整体状况2、土地市场情况3、商品房市场情况4、全市房地产价格走势不同区域和物业类型的价格类型5、全市重要发展商开发销售情况6、三级市场交易情况此外本地房地产业相关政策法规等。三、消费者行为与市场需求容量涉及消费者的购买水平、购买倾向、共同特性城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目的、居民平常消费支出水平与消费结构。四、项目所在区域环境状况。五、项目基本情况调查涉及对项目的用地现状及开发条件进行分析，对项目所在地的周边环境进行分析。.简述可行性研究的作用？答：1、可行性研究是投资决策的重要依据。2、可行性研究是项目审批的依据。3、可行性研究是项目资金筹措的依据。4、可行性研究是编制设计任务书的依5、可行性研究是开发商与各方签订协议的依据。.房地产投资项目可行性研究涉