房地产投资信托基金的概述

【房地产投资信托基金的概述】就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由特地投资机构进展房地产投资经营治理，并将投资综合收益按比例安排给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年月的其他金融创一样，REITs也是为了躲避管制而生。随着美国政府正式允许满足肯定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开头成为美国最重要的一种金融方式，一般状况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，治理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其根底资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛 7.2%，九龙33.8%，界59%。领汇承诺，会将扣除治理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，假设领汇日后需要收购物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆 (资产负债率最高可达45%)的方式而实现。房地产投资信托〔REITs〕最早的定义为“有多个受托人作为治理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为特地持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。 此后伴随着税法的衍变，REITs在美国经受了数次重大的调整，同时 REITs在各国推广的过程中也存在很多差异，但都没有转变REITs作为房地产投资基金的本质。不过 REITs与一般的房地产投资基金有显著区分：REITs通常可以获得肯定的税收优待，但需要满足肯定的设立条件等。从本质上看，REITsREITs典型的运作方式有两种，其一是特别目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业进展商将旗下局部或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成假设干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者供给的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节〔资本运作、设计筹划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业效劳〕的分工合作，随着政府执政力量渐渐加强，房地产行业的渐渐标准而消灭的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的标准，所以，猛烈建议尽快在我国立法支持并推广。另外，从REITs的国际进展阅历看，几乎全部REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进展开发性投资的 REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产工程融资。【REITs分类】依据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。依据组织构造不同，可以分为契约型 REITs和公司型REITs两种。依据投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。4)依据组建和运营方式的不同和所处进展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托 DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股“(Paired Share)，以及“纸夹’’(Paper Clip)构造。REITs融资的优势】REITs,而且是以专业的人员进展房地产工程的投资选择及运作治理，因此在可运作的资金标准上、治理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，由于 REITs一般是由专业的房地产公司发起并治理的，能够合理地选择投资的工程，并能对其进展科学的治理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营治理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产工程 从而分散了投资风险。最终，由于 REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。假设从银行贷款，房地产企业要按借款合同商定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的工程向银行申请贷款； EITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和工程的掌握权和自经营权。【REITs国际运行模式的比较】房地产投资信托基金作为房地产企业一种创的融资手段，首先产生于 20世纪60年月的美国。20世纪60年月后期，美国、日本等兴旺国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年月之后，房地产证券化得到了迅猛进展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 2023年,房地产投资信托开头进入香港房地产市场运作，其资金治理实行外部治理方式。 2023年6月，香港公布规章允许房地产投资信托投资海外地产， 并允许借款不超过持有房地产价值的45％。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法打算。 REITs像其它金融产品一样，必需符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优待的一些主要条件，从而解释为什么了美国 REITs在构造、组织、投资范围，收益安排等的进展都会围围着税法的变更而开放。 2023年7月,香港证券和期货事务监察委员会〔香港证监会〕公布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织构造、从业人员资格，投资范围、利润安排等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国 REITs的构造，以信托打算(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产治理公司和信托治理人供给专业效劳。按《房地产投资信托基金守则》规定，香港 REITs每年必需将不低于90％的净利润以红利形式安排给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对 REITs的收入安排都有要求，但是这些国家对 REITs的安排要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs进展根本上是税收优待驱动，收入安排要求其实是避开双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的 REITs必需交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港承受的是比较慎重而且限制性较强的模式，除了对构造、投资目标、收入安排等方面的规定外 ,《房地产投资信托基金守则》对REITs构造中的各参与方的资格和责任等方面作了格外严格的规定。可见，美国的REITs是始终围围着税法来进展的,其REITs的起源有明显的税收优待特征;而香港对REITs的标准不是通过税法中税收优待的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或建法令，对 REITs的构造、投资目标、收入安排等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优待驱动的特征，因而可以说香港的REITs是进展是专项法规型，这种模式对掌握 REITs这类产品的风险有乐观的作用。美国的REITs的进展格外迎合市场的要求，所以可以说格外市场化，其REITs市场化导致的构造变异也得益于比较成熟的市场化经济， 以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的进展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的标准框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的构造上的变异。【房地产投资信托进展意义】我国引入房地产投资信托基金有着格外重要的作用。首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融进展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必定选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将肯定程度提高房地产金融当期的系统风险化解力量，提高金融体系的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避开单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度， 有助于缓解中国金融体系的错配冲突。房地产的固有特性打算了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相比照较稳定。REITs的进展政策建议】1、加快相关政策和法律法规制定(REITs)作为一种的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公正、公正、公开和透亮，进而推动房地产投资信托业安康、理性地进展。要必需将法律制定工作细化、完备化，要到达此目标还必需配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定特地针对投资基金进展的《投资公司法》、《投资参谋法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项治理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开头就以较标准的形式进展。另外，还需对目前的税法进展改革，避开双重征税问题，为其进展制造良好的税收环境。2、加快房地产信托特地人才的培育加快、加强REITs的人才培育。进展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、生疏业务运作的特地治理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产工程操作力量，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的工程进展恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培育，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，生疏业务运作的特地治理人才队伍。与此同时，还需乐观促进信托业务所必不行少的律师、会计师、审计师、资产评估师等效劳型人才的队伍建设。3、防范运作中的道德风险从美国的房地产投资信托运作阅历来看，其经营与治理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必需是“独立”的。借鉴美国阅历，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务进展打算，并且要求受托人与投资参谋和相关的房地产企业没有利益关系，还要制造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与治理者的利益相全都，对 REITs的进展就显得格外关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和鼓励的问题，治理者担当的无限责任以及治理者的业绩回报制度，能将治理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，鼓励治理者努力治理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。4、建立信托企业信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的安康进展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；进展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范进展信用评级行业；大力进展信托企业信用治理教育。5、健全信息披露制度有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进展担保，但信托合同中对此没有提醒，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、准时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大大事临时报告等，在年报中披露各类风险和风险治理状况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的状况等。【中国内地房地产投资信托基金的定位】鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场兴旺，租售比价严峻不合理；房地产企业资金过度依靠银行贷款，房地产业投资风险增大；构造性冲突日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求等问题，中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房， 并辅以肯定比例的经营性公建工程，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的进展意义深远： 一是有助于增加租赁住房供给，改善住房供给构造，进展住房租赁市场，并为中低收入居民提供适宜的租赁住房；二是有利于促进房地产业的专业化进展，使房地产融资、开发、物业治理和投资治理等活动相对分别，促进其效率和水平的提高；三是有利于丰富房地产直接融资形式，推动金融体系改革与创，有效利用社会闲置资金，扩大直接融资规模，优化融资构造，降低融资本钱，同时为群众和保险业供给了有适当收益、低风险的投资品种；四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的根底： 一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金供给宽阔市场。二是中国内地房地产市场持续进展日益成熟，在国家宏观政策指导下，金融机构的风险得到有效掌握，房地产金融秩序比较稳定，为信托基金供给了良好的市场环境。三是国际和国内阅历可资借鉴。近年来，北京国际信托投资、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及治理的各个阶段供给融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些探究对设立信托基金均具有借鉴作用，并积存了肯定阅历。四是国内的信托投资公司、资产治理公司、物业治理公司、基金上市发行效劳机构，也已具备为信托基金供给专业效劳的力量。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来，加上原来经济适用房“补砖头”的优待政策以及土地出让金等，再加上社会投资和经营性公建的高租金收入，这类房地产投资信托基金的回报率不会太高，但肯定高于银行存款。【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】1、可供选择的三种模式。信托打算模式。这种模式的优势在于能从构造上确立受托人的资产治理职能，在保证基金的投资和收益安排策略顺当实施的同时，有效地保护投资人(托付人)的利益。目前的房地产信托打算上升到房地产基金的层次上，就要抑制其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流淌性问题；三是债权性质，使得不能像真正的 REITs那样参与工程的治理和投资决策。房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公司法》和《证券法》为根本依据；二是现有上市公司的经营和监管实践供给了丰富的阅历；三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金治理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有成熟的阅历可借鉴。这种模式面临的问题有：一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的 50％”对于主要以收购的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍； 二是面临着公司制下公司治理与房地产工程治理混杂所简洁消灭的潜在利润冲突问题。封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借鉴我国现有的证券投资基金的阅历；二是避开公司法对公司对外投资 50％限额比例的限制；三是通过基金的构造从而引入对房地产工程的监管与治理。这种模式面临的问题有：一是基金治理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。2、选择信托基金。在上述三种模式中，我们认为，利用现有的信托法规及信托制度，在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务根底上设立本基金，法律、政策障碍少，可行性强，试点工作成功的时机更大。相对完善的信托法律法规有助于基金的标准运作。2023年以来，我国相继公布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司治理方法》、《信托投资公司资金信托治理暂行方法》《信托投资公司信息披露治理暂行方法》及《信托业务会计核算方法》。信托法律法规体制已经相对完善，便于基金标准运作及获得有效监视。现有的集合资金信托打算为本基金的设立奠定了根底。第一，此类打算广泛地投资于房地产，已经为房地产企业、投资者和监管部门所生疏，具有较好的市场根底。其次，信托投资公司已经开头利用此类打算来探究设立外乡化房地产投资信托基金的途径。如2023年12月北京国投推出的一个打算，就是直接购置一个商铺的产权，信托打算投资者的回报源自商铺的租金收入。该打算在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功阅历。美国现有的房地产投资信托基金有一局部是承受信托形式。 加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也承受信托形式。 承受信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”；在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”，而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时， 把基金治理人和基金托管人视作共同受托人，并分别赐予其治理基金和保管财产的义务，两者分别对基金治理不当和财产保管不当负责。但是依据我国信托法，共同受托人所担当的义务是一样的，必需对信托财产的治理、运用及保管不当负同一责任。因此，证券投资基金法与信托法存在冲突。假设我们要借鉴加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金， 同样面临着上述法律冲突。因此，我们认为，借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系，在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。REITs根本框架设计】1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式，信托基金承受契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，承受公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并依据国际惯例赐予其可以增发的功能。信托存续期不低于