广州某物业管理公司管理手册

序言广州市**物业管理有限公司是隶属于**房地产开发有限公司的下属子公司，专责处理**房地产辖下住宅小区的物业管理事务。设有：管理处、办公室、各区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部，现有员工108人。自去年二月份成立至今，迎来第一批业主后，管理公司全体员工以“依法管理、业主至上、热情周到、服务第一”的宗旨为业主及住户提供良好服务，力求使**房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。在对物业进行管理的同时，我处更切身处地想业主所想，不断开拓提供多项服务，并赢得了普遍业主和住户的认同。以致曾多次收到业主各住户来人或来函表扬。在此，管理处全体将继续秉承一贯的宗旨，不遗余力为业主和住户创造并保持一个优美舒适的生活环境。广州市**物业管理有限公司2003年7月30日第一编主要职能**物业管理公司主要功能：作为**房地产对外的主要窗口，也是业主与**房地产的联系渠道；协调管理处与业主或住户的关系；代表业主向公司反映意见，代表公司向业主传达管理方的精神；为业主提供全方位的配套服务；目的：最大限度地满足业主或住户的生活要求，使业主或住户住得放心；解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题；通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从以达到物业管理的目的；通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。职责范围：办公室统筹计划管理处各部门工作的分配安排；负责与各公司（部门）的工作协调与沟通；跟进会所范围内的商铺租赁手续；收发并整理管理处对外及外来文件；每月汇总管理处各部门员工的考勤；每月核对各部门领料记录；向各部门传达经理室下达指示或向经理室汇报各部门情况；整理收楼资料，建立及管理业主资料档案；各区管理处办理业主收楼手续；办理业主所需的各类服务申报手续；办理装修申请及各类出入证手续；办理业主日常项目申报等有关手续；有偿服务的咨询及办理有关手续。协助业主处理日常生活中遇到的问题。接待来访单位或个人及其来电（函）；接收及记录业主报修工程项目，并落工程单到各有关部门；监督并反馈业主工程检修问题的处理进度及结果；管理未收楼单位或已收楼单位留下的门匙；接听业主日常来电咨询，并落工程单跟进；协助财务部处理有关业主缴（欠）费事宜；清洁绿化部负责对小区的公用娱乐设施、公园、道路、车站、公共楼梯间、楼宇外墙、样板房等地的卫生清洁工作；对未收楼的单位进行日常养护工作；负责行政办公楼的日常清洁；看管样板房，防止室内饰物被窃或破坏；负责清运小区淤泥、垃圾；为业主或住户提供家居清洁、灭鼠灭蚊、收送洗衣等有偿服务（暂未有）；服务过程中，听取客人意见，及时向上级汇报并反馈有关部门；定期对全区公共场所进行灭“四害”工作；积极、认真地完成上级交办的各项任务。工程维修部1）水电维修组保持小区内水、电等资源的供给与管理及其工程的养护与维修；对小区内机电、消防、配电房、水泵房等设施、设备进行操作管理、维修、保养等工作；负责协助小区的通讯设备、有线电视天线的维修保养和故障检修；对管理处各部门传达或本部巡查发现所得有问题的公共设施进行检修；与相关部门保持良好关系，及时处理相关问题；定期巡查区内设备房设备用及各游乐设施的运行情况，并认真做好巡查记录和值班记录；每月抄录住宅单位水电表，进行月度水电耗用分析对比，及时发现并杜绝浪费现象；保持值班室、配电房、加压泵的清洁、设备保养及维修等；确保各苑区的电房设施、公用设备的运行、维修和保养工作有序开展，并在紧急情况下及时派遣相关工作人到现场排除故障；遇到突然停电或其它突发性事故时，迅速赶往现场，保持镇定，按操作规程及时排除故障或采取有效的应急措施，及时处理问题；积极、认真地完成上级交办的各项任务。2）土建给排水维修组严格遵守公司（部门）规章制度，维护公司（部门）利益，工作中按实际情况、实事求是地为业主解决问题；在业主收楼前提前介入社区的管理工作，协助各部门对社区的管理， 使业主的交楼工作能顺利进行；对小区物业进行维修、部分安装、修改工程的计划、组织施工、进度跟进、质量监督；定期与管理员陪同业主到楼宇现场进行验收交接工作，并对物业手尾工程进行跟进；负责跟进各部门传达或巡查发现的小区公共设施问题及收楼后业主提出的物业更改工程，组织各施工部门施工及按实际情况制订施工时间；定期组织相关部门对小区内公共道路、设备设施、暗藏管网、给排水系统等进行维修工作；跟进工程过程中保持与业主或各区管理处联系，及时反馈工程情况，从而降低投诉率；积极、认真地完成上级交办的各项任务。第二编组织架构图第三编职务说明书（含岗位责任制）管理公司经理室职务名称：经理所属部门：管理公司经理室直接上级：**房地产开发有限公司副总经理工作概况：根据《物业管理条例》的有关规定，贯彻实施公司的工作要求及完成总经理室下达的工作任务，起到上传下达的桥樑作用，以及负责处理小区管理处的相关事项，负责与小区对外部门的沟通联系。工作要求：熟悉相关的物业管理法规，熟悉行政管理程序，具有良好的社会关系，善于沟通，具有较强责任感，工作认真、细致，积极、主动。职责范围：每周参加公司总办召开的行政会议，会后及时传达、落实会议精神。审核管理处每月财务状况、物料耗用情况，对异常现象及时处理。每月审核辖下各部门员工的考勤情况，批核各部门增减人员的申请。及时与相关部门进行沟通联系。对管理处日常事务作出审批与决策。调节辖下员工内部或与客户的关系。衡量标准：小区服务事件发生率。事件处理的及时性。管理费欠费率。业主（住户）满意程度及社会反响。工作难点：在维护公司利益立场上，满足业主要求。工作禁忌：利用职权之便，以损害公司利益达到管理目的及效果。与工作有联系的部门：内部：**房地产各职能部门，**物业管理有限公司各职能部门；外部：政府、电信局、邮政局、国土房管局、物价局及其他有关部门；任职资格：身体：健康学历：大专以上工作经验：具有五年以上大公司相关工作经验个人素质：责任心强，工作认真、细致，具有较强逻辑思维和统筹分析能力。职务名称：工程部副经理所属部门：管理公司经理室直接上级：**物业管理有限公司经理工作概况：根据《物业管理条例》的有关规定，贯彻实施公司的工作要求及完成经理室下达的工作任务。对工程难题及时提出处理方案及跟进。与小区的施工单位做好沟通协调。工作要求：熟悉相关的物业管理法规。熟悉楼宇的工程结构，具有良好的工程检修知识，具有较强责任感，工作认真、细致，积极、主动。职责范围：每周参加公司总办召开的行政会议，协助经理落实会议精神。审核工程部每月物料耗用情况，对异常现象及时处理。每月审核辖下部门员工的考勤情况，批核本部门增减人员的申请。及时与相关部门进行沟通联系。对工程部日常事务作出审批与决策。调节本部员工与客户的关系。衡量标准：设备故障发生率及其返修率。工程处理的及时性及完成工期。客户的投诉量。工作难点：以最少的资源完成工程的检修、并能最大限度地满足业主（住户）要求。工作禁忌：对工程问题妄下判断，从而造成延误维修或增大维修成本。与工作有联系的部门：内部：各区管理处、水电维修组及其他各部门。外部：机电公司、装修公司、土建给排水维修组及其他有关部门。任职资格：身体：健康学历：大专工作经验：具有相关工作经验个人素质：责任心强，工作认真、细致，具有一定的专业水平各区管理处职务名称：主任所属部门：各区管理处直接上级：**物业管理有限公司经理工作概况：根据《物业管理条例》的有关规定，贯彻实施公司的工作要求及完成经理室下达的工作任务。对业主提出的难题及时提出处理方案及跟进。与管理公司辖下各部门做好沟通协调工作。工作要求：熟悉相关的物业管理法规。具有行政管理及服务意识，具有良好的物业管理知识及与人沟通的技巧。具有较强责任感，工作认真、细致，积极、主动。职责范围：按时参加管理公司经理召开的主任行政会议，贯彻落实经理室会议精神。审核各区管理处每月物料耗用情况，对异常现象及时处理。每月审核本部门员工的考勤情况，负责本部门增减人员的申请。及时与相关部门进行沟通联系。对各区管理处日常事务作出审批与决策。调节本部员工与客户的关系。衡量标准：业主（住户）的满意程度及其反响。投诉项目的处理速度及效果。客户的投诉量。工作难点：灵活发挥承上接下的桥梁作用。熟悉业主（住户）的合理需求。工作禁忌：滥用职权，私下对业主（住户）作出超越权限的承诺。与工作有联系的部门：内部：工程维修部部、水电维修修组及其他各各部门外部：机电公司、装装修公司、土土建给排水维维修组及其他他有关部门任职资格：身体：健康工学历：大专工作经验验：具有相关关工作经验个人素质：责任心心强，工作认认真、细致，职务名称：管理员员所属属部门：各区区管理处直接上级：各区管管理处主任工作概况：根据《物物业管理条例例》的有关规规定，积极主主动完成上司司下达的工作作任务，及时时处理业主（住住户）提出的的合理要求。保保持与管理公公司辖下各部部门的沟通协协调。工作要求：熟悉相相关的物业管管理法规。具具有良好的服服务意识、物物业管理知识识。懂得灵活活运用的技巧巧。职责范围：按时参加本部门会会议，严格落落实会议精神神。对业主（住户）的的投诉项目分分类、及时处处理。保持与业主（住户户）的良好关关系，及时反反馈业主（住住户）意见。在工作中发现问题题，主动提出出个人建议。保持与相关部门进进行沟通联系系。妥善、分类保管各各类资料，不不外泄业主（住住户）个人资资料。衡量标准：业主（住户）的满满意程度及其其反响。投诉项目的处理速速度及效果。客户的投诉量。工作难点：跟催相关部门处理理工程报修项项目。与业主（住户）保保持朋友式的的服务关系。工作禁忌：脱离工作立场，堕堕入业主（住住户）角色。向业主（住户）泄泄露公司管理理运作及制度度或其他业主主资料。带有个人感情或情情绪工作。与工作有联系的部部门：内部：工程维修部部、水电维修修组及其他各各部门外部：机电公司、装装修公司、土土建给排水维维修组及其他他有关部门任职资格：身体：健康学历：大专工工作经验：懂懂得本行业的的原理及要求求个人素质：工作主主动、认真、细细致，具有良良好的自我调调节能力及团团体合作精神神三、公司办公室职务名称：办公室室主任所属属部门：办公公室直接上级：**物物业管理有限限公司经理工作概况：根据《劳劳动法》等有有关规定，贯贯彻实施公司司的工作要求求及完成经理理室下达的工工作任务，起起到上传下达达的桥樑作用用，以及负责责处理管理公公司人事行政政相关事项，负负责与公司对对外部门的沟沟通联系工作要求：掌握较较全面的人事事劳动法规知知识，有较强强的文字表达达能力和沟通通能力，具有有较强责任感感，工作认真真、细致，积积极、主动。职责范围：按时参加管理处经经理召开的主主任行政会议议，贯彻落实实经理室会议议精神。定期审核物料耗用用及物料物料料采购情况，对对异常现象及及时处理。主管公司行政人事事工作，根据据经理室的指指示做好人员员的接受、调调查、辞退、考考核等管理工工作。负责公司对外联络络工作，组织织安排接待、参参观等公关活活动，出具有有关证明。跟进辖下各区的商商铺、住宅的的租赁手续。负责公司工作计划划、总结、规规章制度等各各类文件的起起草审核工作作。对各区的业主资料料进行整理、分分类、保管、录录入。衡量标准：人事档案清晰，合合理安排公司司有关人事变变动，提前做做好各部门人人力资源计划划。能否全面客观地反反映公司员工工的考勤、培培训考核情况况，不偏私。能否盘活公司辖下下物业（商铺铺、住宅）。采购物品是否及时时、有效，能能否有效控制制成本。工作难点：能否贯彻落实公司司的人事培训训考核制度。能否最大限度地发发挥公司辖下下物业的社会会效益和经济济效益。工作禁忌：利用职务之便，在在后勤采购工工作中收受好好处，在人事事工作出现偏偏私行为。与工作有联系的部部门：内部：各区管理处处、保安部、工工程维修部、清清洁绿化部、、绿绿化部外部：区、镇主管管行政部门、石石基镇教育部部门任职资格：身体：健康学历历：大专工作经验：：有相关行政政人事管理经经验个人素质：责任心心强，细心，工工作认真、细细致，有相当当的工作能力力及业务水平平职务名称：办公室室文员所属部门门：公司办公公室直接上级：办公室室主任工作概况：根据公公司的制度和和上级的工作作安排，处理理办公室的内内务工作及与与相关部门联联系工作。做做好文书记录录工作，接听听电话，每月月定时做考勤勤及部门报表表等。工作要求：要有一一定的文书写写作和电脑操操作经验，掌掌握资料管理理的知识和相相关程序，工工作能认真、主主动、积极、热热情、细心。职责范围：按时完成考勤记录录汇总、周报报、月报等工工作。接听电话，联络和和接待本部门门的工作。负责文书与通信处处理，处理部部门公司（包包括业主、住住户）资料、文文件存档。负责对相关部门工工具的收发，保保管及领用所所需物品。协助主任安排及分分配工作。衡量标准：部门资料、文件的的收发速度。接收公司指导及向向上汇报的及及时性。资料、文件的存档档量及其条理理性。工作难点：因工作烦琐，工作作量大，工作作中安排能否否有条不絮。工作禁忌：工作粗心大意，文文件收发不及及时，文档管管理混乱。与工作有联系的部部门：内部：各区管理处处、保安部、工工程维修部、清清洁绿化部、绿绿化部任职资格：身体：健康学历历：高中以上工作经验验：有相关文文职管理经验验个人素质：责任心心强，细心，工工作认真、细细致，有条理理清洁绿化部职务名称：主任所属属部门：清洁洁绿化部直接上级：**物物业管理有限限公司小区管管理处经理工作概况：根据《物物业管理条例例》的有关规规定，贯彻实实施公司的工工作要求及完完成经理室下下达的工作任任务。监督清清洁公司的日日常保洁情况况，对日常工工作中遇到的的难题及时提提出处理方案案及跟进与管管理公司辖下下各部门做好好沟通协调工工作。工作要求：熟悉相相关的清洁绿绿化知识及其其操作程序。具具有行政管理理及服务意识识，具有良好好的物业管理理知识及与人人沟通的技巧巧。具有较强强责任感，工工作认真、细细致，积极、主主动。职责范围：按时参加管理处经经理召开的主主任行政会议议，贯彻落实实经理室会议议精神。审核清洁绿化部每每月物料耗用用情况，对异异常现象及时时处理。每月审核本部门员员工的考勤情情况，负责本本部门增减人人员的申请。及时与相关部门进进行沟通联系系。对清洁绿化部日常常事务作出审审批与决策。调节本部与相关部部门的工作关关系。衡量标准：业主（住户）的满满意程度及其其反响。投诉项目的处理速速度及效果。客户的投诉量。工作难点：灵活发挥管理公司司与清洁外包包公司之间承承上接下的桥桥梁作用。有效地监督清洁外外包公司的工工作情况。工作禁忌：工作粗心大意，未未能将突发事事件及时处理理或上报。工作分工安排中带带有私人感情情以致管理偏偏私。与工作有联系的部部门：内部：各区管理处处、保安部、工工程维修部、水水电维修组、及及其他各部门门外部：外包清洁绿绿化公司任职资格：身体：健康学学历：大专工作经验验：具有相关关工作经验个人素质：责任心心强，细心，工工作认真、细细致，五、工程维修部职务名称：土建给给排水维修组组主管所所属部门：工工程维修部直接上级：广州市市**物业管理理有限公司工程副经理理工作概况：贯彻实实施公司的工工作要求及完完成经理室下下达的工作任任务。负责组组织落实工程程维修项目的的管理工作和和运行情况。督督导辖下员工工与业主进行行楼宇验收交交接。对工程程维修服务中中遇到的难题题及时提出处处理方案及跟跟进。与管理理公司辖下各各部门做好沟沟通协调工作作。工作要求：掌握较较全面的房屋屋构造、施工工、维修知识识及相关的处处理程序，具具有行政管理理及服务意识识，具有较强强责任感，工工作认真、细细致，积极、主主动。职责范围：按时参加管理处经经理召开的主主管行政会议议，贯彻落实实经理室会议议精神。审核工程维修部每每月物料耗用用情况，对异异常现象及时时处理。协助工程（副）经经理每月审核核本部门员工工的考勤情况况及本部门增增减人员的申申请。及时与相关部门进进行沟通联系系。对工程维修部日常常事务作出审审批与决策。调节本部与相关部部门的工作关关系。衡量标准：业主（住户）的满满意程度及其其反响。2．工程维修项目的的处理速度及及效果。3．客户的投诉量。4．突发性事故处理理的及时性。工作难点：1、对业主（住户）报报修项目作出出合理报价。2、如何调动员工的的积极性，保保持班组团结结。3、与相关部门的协协调。工作禁忌：对工程维修问题妄妄下判断，从从而造成延误误维修或增大大维修成本。与工作有联系的部部门：1、内部：客户服务务部、工程维维修部、家政政服务部、、绿绿化部及其他他相关部门2、外部：机电公司司、装修公司司、土建给排排水维修组、铝铝窗部及其他他有关部门任职资格：身体：健康学学历：大专工作经验：：有相关房屋屋构造及物业业管理知识个人素质：责任心心强，细心，工工作认真、细细致，有相当当的工作能力力及业务水平平职务名称：土建维维修工所属属部门：工程程维修部直接上级：土建给给排水维修组组主管工作概况：贯彻实实施本部门的的工作要求及及完成（副）主主管下达的工工作任务。或或协助（副）主主管完成上级级交办的各项项任务，处理理本部门的突突发性事故，联联系并监督相相关部门的维维修人员完成成业主（住户户）报修的工工程维修项目目。与业主办办理楼宇验收收交接手续。工作要求：了解房房屋构造、施施工、维修知知识及相关的的处理程序，具具有良好的服服务意识与较较强责任感，工工作认真、细细致，积极、主主动。职责范围：按时参加部门（副副）主管召开开的部门会议议，贯彻落实实会议精神。协助（副）主管处处理突发性事事件，采取有有效的应急措措施，对异常常现象及时处处理。根据业主（住户）报报修项目要求求，联系相关关部门进行工工程维修。每日巡查报修单位位的工程维修修进度，并做做好每日巡查查记录。与业主办理楼宇验验收工作，并并对工程遗留留问题进行跟跟进检修。协调上门维修人员员与业主（住住户）的关系系。衡量标准：业主（住户）的满满意程度及其其反响。工程维修项目的处处理速度及效效果。客户的投诉量。处理突发性事情的的积极性及其其处理措施与与效果。工作难点：按业主（住户）的的报修要求，及及时安排相关关部门上门检检修工程项目目。与相关部门的协调调。工作禁忌：不及时汇报工程情情况，对业主主（住户）的的投诉实行隐隐瞒。利用职务之便，私私下为业主（住住户）提供有有偿维修服务务，获取私利利。向外来工程装修单单位提供业主主（住户）资资料。与工作有联系的部部门：内部：各区管理处处、工程维修修部、家政服服务部、、绿绿化部外部：机电公司、装装修公司、水水电维修组、铝铝窗部及其他他有关部门任职资格：身体：健康学学历：中专工作经验：：有相关房屋屋构造及维修修工程知识个人素质：责任心心强，细心，工工作认真、细细致。善于与与人沟通。职务名称：水电维维修组主管所属属部门：水电电维修组直接上级：**物物业管理有限限公司小区管管理处经理工作概况：根据《物物业管理条例例》的有关规规定，贯彻实实施公司的工工作要求及完完成经理室下下达的工作任任务。负责组组织落实水电电维修工程的的管理工作和和运行情况。对对水电维修服服务中遇到的的难题及时提提出处理方案案及跟进。与与管理公司辖辖下各部门做做好沟通协调调工作。工作要求：掌握较较全面的水电电安装、维修修知识及相关关的处理程序序，具有行政政管理及服务务意识，具有有较强责任感感，工作认真真、细致，积积极、主动。职责范围：按时参加管理处经经理召开的主主任行政会议议，贯彻落实实经理室会议议精神。审核水电维修组每每月物料耗用用情况，对异异常现象及时时处理。每月审核本部门员员工的考勤情情况，负责本本部门增减人人员的申请。及时与相关部门进进行沟通联系系。对水电维修组日常常事务作出审审批与决策。调节本部与相关部部门的工作关关系。衡量标准：业主（住户）的满满意程度及其其反响。维修项目的处理速速度及效果。客户的投诉量。突发性事故处理的的及时性。工作难点：对业主（住户）报报修项目作出出合理报价。如何调动员工的积积极性，保持持班组团结。与相关部门的协调调。工作禁忌：工作分工安排中带带有私人感情情以致管理偏偏私。对水电维修问题妄妄下判断，从从而造成延误误维修或增大大维修成本。与工作有联系的部部门：内部：各区管理处处、保安部、工工程维修部、清清洁绿化部、、财财务部、会所所维修部外部：机电公司、装装修公司、土土建给排水维维修组、铝窗窗部及其他有有关部门任职资格：身体：健康学学历：大专工作经验：：有相关水电电设施安装及及维修经验个人素质：责任心心强，细心，工工作认真、细细致，有相当当的工作能力力及业务水平平职务名称：水电维维修工所属部门：：水电维修组组直接上级：水电维维修组主管工作概况：贯彻实实施本部门的的工作要求及及完成领班下下达的工作任任务。或协助助领班完成上上级交办的各各项任务，完完成业主（住住户）报修的的维修项目。对区内的水电设施进行维修养护。工作要求：掌握相相当的水电安安装、维修知知识及养护处处理程序，具具有良好的服服务意识及责责任感，工作作能认真、主主动、积极、细细心。职责范围：按时参加部门（副副）主任召开开的部门会议议，贯彻落实实会议精神。负责维修业主日常常生活的大小小问题。协助处理突发性事事件，采取有有效的应急措措施，对异常常现象及时处处理。根据设施的结构性性能和保养方方法对区内路路灯、配电房房等有关设施施（设备）进进行定期养护护。负责看管看板房和和熟悉板房的的设施的运作作及维修性能能。日常巡视，确保供供电正常并对对区内的水制制保养和维修修。衡量标准：业主（住户）的满满意程度及其其反响。维修项目的处理效效果及其时效效。客户的投诉量。工作难点：以最少的物料耗用用，完成项目目的维修，并并得到客户满满意。与相关部门的协调调。工作禁忌：利用职务之便，私私下为业主（住住户）提供有有偿维修服务务，获取私利利。对业主（住户）的的投诉实行隐隐瞒。对维修项目处理程程序不熟练，及及上门维修服服务时欠缺礼礼貌。与工作有联系的部部门：内部：各区管理处处、保安部、工工程维修部、清清洁绿化部、、财财务部、会所所维修部外部：机电公司、装装修公司、土土建给排水维维修组、铝窗窗部及其他有有关部门任职资格：身体：健康学学历：中专工作经验：：有相关水电电设施安装及及维修经验个人素质：责任心心强，细心，工工作认真、细细致，有相当当的工作能力力及业务水平平六、保安部职务名称：保安（副副）队长所属部门：：保安部直接上级：广州市市**物业管理理公司经理工作概况：贯彻实实施本部门的的工作要求及及完成领班下下达的工作任任务。或协助助领班完成上上级交办的各各项任务，完完成业主（住住户）报修的的维修项目。对区内的水电设施进行维修养护。工作要求：掌握相相当的水电安安装、维修知知识及养护处处理程序，具具有良好的服服务意识及责责任感，工作作能认真、主主动、积极、细细心。职责范围：1.加强巡岗，制制止和纠正保保安班长擅自自离岗，早退退，纪律松散散等现象2.审核保安部每月物物料耗用情况况，对异常现现象及时处理理。3.每月审核本部门员员工的考勤情情况，负责本本部门增减人人员的申请。4.及时与相关部门进进行沟通联系系。5.对保安部日常事务务作出审批与与决策。6.调节本部员工与业业主的关系。7.做好紧急情况处理理方案，做好好消防设备和和保安器材的的检查保养工工作，做好安安全检查工作作。8.加强与当地公安机机关联系。抓好保安员的培训训和学习工作作。衡量标准：1.业主（住户）的满满意程度及其其反响。2.投诉项目的处理速速度及效果。3.客户的投诉量。工作难点：1.灵活发挥承上接下下的桥梁作用用。2.熟悉业主（住户）的的合理需求。工作禁忌：与业主住户发生冲冲突与工作有联系的部部门：内部：、各区管理理处及其他各各部门外部：业主(住户户)、石基派出出所任职资格：身体：健康学学历：大专工作经经验：具有相相关工作经验验个人素质：责任心心强，工作认认真、细致职务名称：保安班班长直接上级：保安部部队长所属部部门：保安部部职责范围：1.按时参加本部门会会议，严格落落实会议精神神。2.以身作则，忠于职职守，严守纪纪律3.加强巡岗，制止和和纠正保安员员擅自离岗，早早退，纪律松松散等现象4.迅速查明、上报、处处理好异常现现象5.牢记紧急情况处理理方案，熟悉悉市场消防设设备的性能、位位置和使用方方法6.带领全班保安员认认真做好防火火、防盗、防防毒、防事故故工作7.带头学习相关的法法律知识，规规章制度，业业务知识技能能，不断提高高自身素质衡量标准：1.业主（住户）的的满意程度及及其反响。2.投诉项目的处处理速度及效效果。3.客户的投诉量量。工作难点：1.灵活发挥上传传下达的桥梁梁作用。2.熟悉业主（住住户）的合理理需求。工作禁忌：与业主住户发生冲冲突与工作有联系的部部门：内部：保安部、、客客户服务中心心及其他各部部门外部：业主(住户户)、派出所、任职资格：身体：健康学学历：高中工作作经验：具有有相关工作经经验个人素质：服从命命令，责任心心强，工作认认真、细致七、客户服务部职务名称：客户服服务部（副）主任任所属部部门：客户服服务部直接上级：**物物业管理有限限公司经理工作概况：是公司司内部唯一的的独立监督部部门，根据《物物业管理条例例》等有关规规定，贯彻实实施公司的工工作要求及完完成经理室下下达的工作任任务，起到投投诉分析、投投诉跟进情况况监督以及协协助管理处处处理重大投诉诉事项等作用用。工作要求：扎实的的物业管理专专业知识和先先进的投诉分分析处理方法法，掌握客户户服务技巧，有有较强的文字字表达能力和和沟通能力，具具有较强原则则性，工作认认真、细致，积积极、主动。职责范围：按时参加管理公司司召开的行政政会议，贯彻彻落实经理室室会议精神。定期审核本部门（包包括监控室）物物料耗用情况况，定期招开开本部门会议议，对异常现现象及时处理理。对各区投诉进行整整理分析，定定期向经理室室提交《月度度投诉统计分分析表》，并并提交切合实实际的整改方方案，对个别别个案进行有有针对性的回回访。与各安防公司紧密密联系，确保保各区弱电安安防系统正常常运作，定期期向经理室提提交《弱电系系统报障汇总总表》，并分分析各类故障障成因。与管理处主任一同同跟进各区重重大投诉。监察公司工作计划划、规章制度度的落实和执执行情况，落落实公司规范范化进程。直接参与组织物业业管理公司员员工在职培训训,负责编制培培训预算、计计划书。衡量标准：投诉分析的准确率率。重大投诉处理速度度及效果。各区安防弱电系统统报障报修率率。业主（住户）满意意程度及社会会反响。工作难点：能否贯彻落实公司司的人事培训训考核制度。能否最大限度提高高公司辖下各各部门的办事事效率。工作禁忌：利用职务之便，在在后勤采购工工作中收受好好处，在人事事工作出现偏偏私行为。与工作有联系的部部门：内部：各区管理处处、保安部、工工程维修部、清清洁绿化部、、绿绿化部外部：业主（住户户）、国土房房管局、物价价局及其他有有关部门；任职资格：身体：健康学历历：大专以上工作经验：：有其它公司司相关任职经经验个人素质：责任心心强，工作认认真、细致，有有相当的工作作能力及统筹筹分析能力。第四编操作作程序第一部分各各区管理处一、操作要求：（一）各区管理处处主任/管理员/收费文员操作要求熟悉《小区管理公公约》、《前前期物业管理理协议》、《物物业使用守则则》、《装修修管理规定》的的内容。与业主做好沟通工工作，注意与与业主建立良良好关系。处理并跟进业主有有关投诉或意意见等，分类类汇总后根据据实际情况把把有关的投诉诉或意见反映映到有关部门门进行处理，并并跟进事情的的发展，及时时把投诉或意意见的处理结结果反馈给业业主。提供业主相关的咨咨询服务。建立和完善业主档档案，做好资资料（锁匙）收收发、存档及及记录工作。由填写人将服务之之完成情况记记录，并交收收费文员存入入业主档案。应注意言行举止、仪仪容仪表、坐坐立姿态及接接待客人的态态度。当客人人进入前台区区域时，应主主动站起，并并面带微笑说说“先生/小姐，您好好！有什么可可以帮您吗？？”待客人座下下后，工作人人员方可座下下。当客人欲欲离开时，应应与客人同时时站起，并说说：“请慢行”。（以上语语句仅作参考考）。任何人不能擅自在在业主面前作作任何解决承承诺。以免实实际处理情况况与承诺发生生差异时引起起不必要的纠纠纷。接待业主时，必须须要做到“主动热情、耐耐心周到、百百问不烦”。应有较好的自控能能力，善于控控制自己的情情绪。客户提出之问题，必必须详细记录录并据实际需需要出工作单单再由有关部部门跟进（此此项工作需多多次复查，确确保无遗留项项目）。对曾接触过之客户户应切记其称称谓，待再次次见面时就能能主动称叫客客户，以示对对他（她）的的重视。所有表格、协议应应书写好，必必须按有关操操作程序认真真填写，字迹迹工整清楚，有有关内容表述述清楚，不应应有错别字的的现象发生。所要送递给其它部部门的资料必必须严格执行行签收制度，以以免产生不必必要的纠纷而而影响工作质质量。对各部部门分别建立立资料签收簿簿，由收费文文员统一管理理。所用资料文件的存存放应固定合合理，并准备备充分齐全，避避免工作过程程中临时找寻寻，影响服务务形象。工作台面应保持整整洁，除相关关工作用品资资料外，不得得摆置其余私私人物品（如如茶杯、化妆妆品等）。离离开工作位置置时，应将所所用座椅摆放放整齐，文件件资料的存放放应整齐划一一，方便取阅阅。建造和保保持一个良好好优雅的工作作环境。接听电话时间：响响铃第二声起起接听，但不不能响太久。接听语：“早晨，小小区管理处”、“您好，小区区管理处”，“有什么可以以帮到你”。接听要求：语调温和，吐字清清晰，礼貌委委婉。语言应以来电人所所讲语言为准准（必要时，以以国语为准）。询问来电人称呼、路路址、联系电电话、来电内内容。应清楚了解来电内内容或投诉项项目并详细记记录，必要时时向客户重复复一遍来电内内容，并待客客户认同挂线线后方可轻力力放下话筒。当来电需要对方稍稍等时，需向向对方说明稍稍等原因并得得到回应后方方可离开话机机，但应避免免对方久等。2、操作程序：（1）收楼的操作程序序确认业主身份需带带备之有关资资料。若业主主不能亲临收收楼可委托代代理人，代理理人除必须携携带收楼通知知书、购房合合同及有关发发票收据外，还还必须出具业业主的授权书书（律师签证证）、业主身身份证明文件件原件、代理理人的身份证证明文件。由业主填写《商品品房移交接收收书》（附表表1）及签署《前前期物业管理理协议》（附附表2），《小区管理理公约》（附附表3），一式二二份，一份交交留业主，一一份归存业主主档案。由业主签收《商品品住宅质量保保证书》、《商商品房使用说说明书》（附附表4、附表5）、《物业业使用守则》《房房屋装饰装修修管理规定》（附附表6、附表7）等有关资资料和房屋全全套锁匙（锁锁匙数量须于于《锁钥签收收簿》内注明明）。业主填写《住户卡卡申请表》（附附表8）申领“业主卡”，若需要租租用摩托车//小汽车车位位的同时填写写《车位租用用协议》（附附表9）。交纳业主（住户）卡卡工本费20元，及室内/室外摩托车/小汽车车位位月租（由驻驻前台收费文文员收取）。由业主签署《业主主委托农业银银行代缴费用用委托书》（附附表10）。通知业主/业主委委托人到现场场验楼，验楼楼完毕后，业业主/业主委托人人填写《保修修项目登记表表》（附表11），并由业业主确认。管管理处在填写写《工作单》（附附表12）后归存业业主档案。将以上有关资料分分类整理，然然后装入文件件盒并作准确确清晰的标识识存档。办理房屋装修申请请的操作程序序装修单位需提供的的有关资料：：装修施工单位营业业执照复印件件、资质证明明复印件各一一份。如业主主不能亲临时时，必须由业业主本人填写写委托书并签签名（业主委委托施工单位位施工之证明明）。房屋各层平面图。室内供电系统图，给给、排水管网网图。填表：客户于前台台索取《装修修申请表》（附附表13）一式三份份，填写装修修项目等内容容，附带有关关图纸（如室室内装修布置置图、水电安安装图等），由由业主及施工工单位负责人人亲笔签署后后交还管理处处（对有关影影响外观及结结构的项目将将不予批准）。注：各施工图纸一一定要正规，具具备尺寸、比比例尺及图例例等；装修如如有凉亭、假假山、水池（多多层、高层不不予批准），需需标明其高度度或深度及其其离房屋、铁铁栏距离。申报人于图纸最后后一页注明图图纸总页数并并签署。填写《装修承诺书书》（附表14）一式三份份，《装修委委托书》（附附表15），由业主主、装修负责责人签署。审批：呈交所有装装修资料及《装装修申请表》给给管理处审批批（最长审批批期限三个工工作天，无特特殊情况当天天能批核）。通过审批后，由管管理处整理分分类有关资料料，业主手持持《装修申请请表》（副本本）《装修承承诺书》（副副本）各一份份，装修负责责人手持《装装修承诺书》（副副本）《装修修委托书》（副副本）各一份份，水电维修修人员手持《装装修申请表》（副副本）一份，其其余资料（正正本）由管理理处统一归存存。收费：装修单位需需缴交费用。装修押金：二期非非复式800元，复式/商铺2000元，其余各各区800元。装修期管理服务费费每天每户元元（待定）。装修工人出入证按按金每个50元，工本费费每个5元。将新办理装修的单单位名单（副副本）交保安安部一份！办理装修工人出入入证：必须核实该单位已已办理完有关关的装修报批批手续。必须由业主或装修修负责人（持持装修委托书书）亲临申办办。必须提交装修工人人1寸近照一张张、身份证复复印件一份。填写《装修工人出出入证》应注注明有效日期期及办证日期期。装修负责人之出入入证应于正面面姓名后加以以注明。贴相、盖章、收费费。装修工人如需在区区内加班的，业业主或装修负负责人必须填填写《加班申申请表》（附附表16）。经审批批通过后须复复印一副本到到保安部，以以便其清场。（装装修工人一律律不得留宿）。如装修工人于区内内有违规现象象（在装修人人员出入证背背面已注明相相应违规项目目）发生，管管理处人员/保安人员有有权没收其出出入证。严重重者除需承担担一切后果及及罚款外，今今后将不得再再进入区内。办理装修退场手续续：在综合验收后三个个月（铺位另另计），业主主可能管理处处办理装修退退场手续。将按金发票、施工工许可证、装装修工人出入入证和装修工工人出入证按按金发票收回回。工作证押金需凭证证及发票退回回（缺一不可可），工本费费不可退还。由收费文员填写《**物业管理理有限公司洋洋房装修退场场手续表》（附附表18）一式二份份，交审批。审审批后，一份份归存各户档档案，一份留留给业主作取取还装修押金金的凭据。水电维修的处理操操作程序适用项目：室内设设施损坏之维维修或更换（如如：水龙头、排排气扇、灯饰饰、洁具、门门锁、玻璃座座架及其它水水电设施等）。接到业主的水电维维修要求后，在在《**物业管理理有限公司工工程预约登记记表》（附表表19）上作详细细记录，查实实需维修项目目已否过保修修期，若已过过保修期，则则需即时与业业主说明有关关事宜，并据据收费标准收收取有关费用用。填写《工作单》（附附表12）。填单要求：注明出单日期、填填写人姓名。注明业主可否留家家或已否留匙匙。注明需维修项目的的约定维修时时间及其是否否属于保修范范围。本单一式二份，第第二联交水电电维修组，第第一联本部留留底。通知水电维修组派派员签单。跟进：工程完工期期到后，跟进进人员凭水电电维修组反馈馈之维修单核核对完工情况况（必要时致致电业主征询询意见）。当当超出约定时时间（以一天天为准）仍未未完工时，跟跟进人员须向向水电维修组组详细了解原原因并应立即即向业主进行行解释，解释释应得到业主主的认同。如如业主不能认认同的，应立立即向主任汇汇报。主任接接到汇报后，应应立即与水电电维修组主管管沟通协调，商商定解决措施施，并亲自向向客户进行解解释。资料记录存档：由由跟进人员负负责对有关部部门的维修反反馈单进行核核销，本部留留存的维修单单交收费文员员存入业主档档案。工程维修的处理操操作程序适用项目：房屋基基建或配套工工程问题的检检修（如：地地板、墙身、地地脚线、天花花、厨柜、铝铝窗、阳台不不锈钢管、大大门变形、门门锁，更换座座厕等）。接到业主的工程维维修要求后，在在《投诉处理理记录表》（附附表17）上作详细细记录，查实实需维修项目目已否过保修修期，若已过过保修期，则则需即时与业业主说明有关关事宜，对于于个别未能即即时报价维修修的项目，需需另作处理。并并立即填写《工工作单》。填单要求：注明出单日期、填填写人姓名。注明业主可否留家家或已否留匙匙。注明需维修项目的的约定维修时时间及其是否否属于保修范范围。本单一式二份，第第二联交工程程维修部，第第一联本部留留底。通知土建给排水维维修组派员签签单。必要时时，应立即由由跟进人员亲亲自将单送往往土建给排水水维修组。跟进：参照上一程程序资料存档：参照上上一程序投诉处理客户的投诉可能有有以下几种形形式通过书面形式进行行投诉（包括括信函、传真真、电子邮件件等）。通过电话形式进行行投诉。直接到各区管理处处面对面进行行投诉。针对不同形式的投投诉，采取以以下相应的处处理操作程序序对书面形式的投诉诉处理操作程程序。详细阅读所来的投投诉资料，必必须弄清楚业业主的投诉目目的（如有疑疑惑之处，应应立即致电业业主了解清楚楚）。致电业主表明我们们已收到其投投诉资料，正正着手安排解解决，并表示示歉意，请求求谅解。按投诉资料的投诉诉情况填写《投投诉处理记录录表》（附表表17），并连同同投诉资料交交由主任签署署。按主任已签署的《投投诉处理记录录表》上的处处理意见开出出相应的通知知单，由跟进进人员送往相相关处理部门门与相关部门门达成处理共共识，主要是是投诉处理开开始及完成时时间要相关部部门予以明确确。再次致电业主，表表述我们的处处理意见及计计划完成时间间，征询业主主之意见。跟进人员必须紧密密跟进有关部部门的处理情情况，在处理理过程中发现现影响处理执执行的情况应应立即向主任任汇报，由主主任亲自与其其他部门进行行协调解决。如主任也无法协调调解决的问题题，应立即通通知客户服务务部协助跟进进，仍无法解解决的由经理理进行协调解解决。投诉处理完后，由由跟进人员致致电业主对处处理情况及结结果进行意见见征询。跟进人员将业主对对处理情况及及结果的意见见详细记录在在《投诉处理理记录表》上上，并由主任任签署后交收收费文员归存存。客户服务部定期到到各区收取业业主的书面投投诉资料及《投投诉处理记录录表》（副本本），进行整整理分析，并并向上级部门门提出分析报报告和整改方方案。对来电形式的投诉诉处理操作程程序对投诉来电应耐心心听取，尽量量避免在电话话里进行解释释，对关键要要点应在便条条上即时记录录（以便准确确完整记录在在《投诉处理理记录表》上上）。对不清清楚之问题应应在业主投诉诉完后，客气气地进行询问问明确，目的的要准确无误误地了解业主主的投诉要求求。在来电结束前应向向客户表示歉歉意，请求业业主的谅解。对直接到各区管理理处面对面进进行投诉的处处理。在业主进行投诉时时，接待人员员要耐心平静静地聆听，对对关键问题要要及时在便条条上予以记录录（以便准确确完整记录在在《投诉处理理记录表》上上），不要在在业主投诉过过程中进行申申辩解释。待业主投诉完后，视视投诉情况对对业主表示歉歉意并请求谅谅解，并在对对业主的投诉诉情况发生之之原因在有充充分了解情况况的条件下作作恰当的解释释（这点可灵灵活掌握）。向业主表示我们将将尽快与有关关部门联系解解决业主的投投诉，并客气气礼貌地陪送送业主至门口口外。来访登记的工作操操作程序操作要求人员放行：适用于于未办卡业主主、访客等。物品放行：适用于于所有进出园园区之物品2、操作程序人员放行：保安部部向业主或其其委托人核实实身份后开出出《人员/车辆放行条条》并给出指指引。物品放行：进出园园区物品需由由业主或其委委托人核实（物物品带出园区区要求有业主主到场签实）后后开出《***物业管理有有限公司物品品放行条》（附附表26）（一式两份份：一份交对对方，一份本本部存档）。以上操作程程序视实际运运作情况之效效果，不定期期作相应调整整。第二部分清清洁绿化部主任上班前，检查辖区区内列明清洁洁绿化项目的的完成情况或或积存量；认真阅看部门通知知，严格按上上级的指示工工作，主持每每日班前会，分分配员工的工工作；检查属下员工的考考勤，仪容仪仪表，表扬好好人好事，处处罚违纪人员员，做到奖罚罚分明，督促促属下员工的的工作，通过过谈心等形式式掌握员工的的思想动态，发发现问题及时时处理，努力力提高工作质质量及效率；；做好与各部门人员员的沟通联络络工作，以便便在工作中互互相配合、支支持；必须熟知辖区的一一切情况，包包括建设和装装修工程情况况、工程进度度、损坏和维维修情况、入入伙情况；执行公司发出的一一切指示，并并积极配合各各部门的工作作。做好交楼楼、入伙及参参观前的准备备工作。要完完满快捷地完完成业主提出出的一切合理理要求和以最最好的姿态迎迎接客人；做好对员工的岗前前和岗位培训训，让员工对对其岗位职责责和要求熟悉悉，不断提高高员工素质及及服务素质；；每日巡查辖区，监监督辖区清洁洁工的工作纪纪律及纠正违违规现象，并并做好记录；；巡查每宗《工作单单》的完成情情况，检查及及处理清洁单单位的不正常常现象等，遇遇有问题应及及时通知上级级或各区管理理处，以便与与业主联系；；检查苑区的公共卫卫生，道路、梯梯间等地方有有否积存垃圾圾杂物，及时时调动人员清清运；下班前，检查辖区区内的防火、防防盗、门窗和和水电掣是否否关好等安全全工作，检查查并督促属下下员工认真做做好安全检查查。做好每周总结。对对存在的问题题积极找出原原因并与客户户服务部商议议提出合理建建议和解决方方案。第三部分工工程维修部水电维修组水电维修工操作程程序接单后详细地分析析工程项目，对对需要换材料料的工程应先先开单到仓库库领料。领料料时需于《领领料登记表》（附附表30）上如实列列明领用物料料等项目（为为维护公司利利益，对超出出维修能力外外的配件才予予以更换）。同同时按该工程程项目所需向向仓管员办理理借用工具手手续，如实填填写《工具借借用登记表》（附附表31），对借用用工具加以爱爱护，如有人人为损坏，则则需由损坏人人按公司规定定赔偿；上门维修工程时，必必须着装整齐齐、不准袒胸胸露背，踩鞋鞋帮。用手轻轻力敲门或礼礼貌地按门铃铃。业主开门门后，必须主主动表明身份份，说明来意意，业主认可可后方可内进进，进门前需需尊重业主生生活习惯（例例如：脱鞋等等）；工作中如遇有家具具或其它物件件妨碍时，应应征得业主同同意后方搬开开，贵重物品品建议由业主主自己搬；工作中如有可能污污损其它物件件时，应请业业主移开或用用报纸、旧布布遮盖；工作中业主要外出出而不留人在在场时，应请请求业主稍候候片刻或与主主协商约定下下次上门工作作时间。施工工人员中途外外出时立向业业主说明去向向和返回时间间；工作完成后清理好好现场。将废废、旧料带走走，并协助业业主将物品移移回原位；当业主要求做超出出当次工程单单项目或工作作范围的事时时，不能断言言回绝，应礼礼貌地向业主主解释，并引引导业主向管管理处反映。遇到维修人员能力力范围外的问问题（例如屋屋内电线在墙墙身内断路或或墙身水管漏漏水、主排污污管渗水等），必必须由维修人人员对该项目目详细情况反反馈文员；完成维修项目后，由由业主验收并并在工程单内内“业主验收”栏签名确认认。若在维修修项目进行中中，遇有需有有偿换件的项项目，必须征征求业主意见见并得到业主主认可后方可可更换。对于有偿项目的收收款，若业主主需要交现金金时，由业主主到各区管理理处财务收款款处缴交；若若业主要求签签单时，由业业主签署《费费用通知单》一一式三联，维维修人员带回回《费用通知知单》交给文文员，由文员员每月5日前交到各各区管理处汇汇总，统一由由财务部每月月从业主银行行账户中扣除除。（可能在在多元化经营营中实行）A、水泵房的操作保保养程序水泵房全天二十四四小时派人轮轮流值班，保保证运行正常常。每周进行一次一般般性检查保养养，每半年进进行一次全面面保养。潜水泵每半年进行行一次全面保保养，潜水泵泵的水池每周周进行一次清清洗，以确保保排污畅通和和潜水泵长期期通电状态。泵体及其阀门、压压力表、气压压罐、管道等等保持正常。每每周一次外观观清洁，及时时补扫油漆。保保持相关的阀阀门灵活可靠靠，阀体内外外无渗漏，压压力表指示准准确，表盘清清晰。每次检查加压泵后后，均需认真真如实地填写写《加压泵运运行记录表》（附附表32）。泵的保养：检查铭牌完好，泵泵体应无破损损，水流方向向指示明确清清晰。检查盘根密封情况况，若有漏水水应及时维修修或更换胶垫垫。与泵体相连的联接接螺丝和机座座螺丝做好定定期坚固工作作，并做防锈锈处理。因水泵长期运转频频繁，每年应应拆开联轴器器的轴承进行行清洗或更换换。定期拆开电机接线线盒内的导线线连接片，用用500V摇表摇测相相与相，相与与地间电阻值值不低于0.5MΩ并检查三相相连接片牢固固紧密。观察电机的运行方方向，特别是是在停电或维维修之后应点点动判断水泵泵转向是否正正确。控制柜保养：断开控制柜总电源源，检查各转转换开关可否否灵活可靠地地运作。检查柜内空气开关关、接触器、继继电器、变频频器等电器是是否完好。紧固各电器接触线线头和接线端端子的接线螺螺丝。清洁柜内的灰尘。合上总电源，检查查各指示灯是是否能正常工工作。每日观察并记录，电电机运行时的的线电压380V，运行电流流（每台电机机额定电流42A），设定压压力0.45MMpa与表的指指示压力相等等，变频器的的工作数据，各各控制开关的的设置状态等等。储水池的保养：供水阀正常开启和和关闭，以确确保市政水在在常压下开启启并能在浮球球的自动装置置控制下关闭闭，使水池水水长期保持满满水干净。定期清理水池污物物，以确保干干净用水。B、配电房操作程序序进入配电房工作前前，必须具备备必要的电工工知识，熟悉悉供电系统和和配电房各种种设备的性能能和操作方法法，并具备在在异常情况下下采取应急措措施的能力；；必须报请主任并经经批准后方可可单独巡视高高压设备及担担任监护人的的人员；高压设备不论带电电与否，值班班人员不得单单人移开或越越过遮栏进行行工作。若有有必要移开遮遮栏时必须有有监护人在场场，并符合设设备不停电时时的安全距离离；雷雨天气需要巡视视室外高压设设备时，应穿穿绝缘鞋，并并不得靠近避避雷针或避雷雷器；巡视配电装置，进进出高压室，必必须随手将门门锁好；停电拉闸操作必须须按照油开关关（或负荷开开关等）、负负荷侧刀闸、母母线侧刀闸的的顺序依次操操作；高压设备停电工作作时，距离小小于工作人员员工作中正常常活动范围规规定的设备必必须停电。距距离大于规定定的设备必须须在与带电部部分不小于距距离处装设牢牢固的临时遮遮栏，否则必必须停电。带带电部分在工工作人员的后后面或两侧无无可靠措施者者也必须停电电。停电时，必必须切断各线线可能来电的的电源；在一经合闸即可送送电到工作地地点的开关和和刀闸操作手手柄上均应悬悬挂“禁止合闸，正正在工作”的标示牌。工工作地点两旁旁和对面的带带电设备遮栏栏上和禁止通通行的过道上上悬挂“止步、高压压危险”的标示牌。工工作地点应悬悬挂“在此工作”的标示牌；；发生人身触电事故故和火灾事故故，值班人员员应不经联系系立即断开有有关设备的电电源，以进行行抢救；电器设备发生火灾灾时，用适用用于高压电房房的灭火器扑扑救。变压器器着火时，在在周围全部停停电后方可用用泡沫灭火器器扑救，配电电室门窗加设设网栏以防鼠鼠害。二、土建给排水维维修组土建维修工操作程程序每天上下午两次到到管理处前台台领取当日派派单（急单由由前台派员送送至）；接到工程单后要认认真细致审核核，对错误或或项目不详的的工程单及时时进行修改、退退单处理，如如有疑问向上上级反映；据据问题类型派派工程单给相相关的公司（部部门）。要求求准确分类，以以便能直接到到达有关部门门，具体分工工如下：装修公司：木地板板、木门、墙墙身的ICI、厨柜、门门窗等。建筑公司或土建维维修：地面、内内外墙瓷片、排排污管、卫生生间沉箱等。机电公司：水龙头头、花洒、水水管、洗手盆盆、座厕、浴浴缸、电线、灯灯具等。绿化部：花园绿化化、鱼池、苑苑区内外的绿绿化。根据派单内容分类类（机电公司司、装修公司司、土建维修修、水电维修修、绿化、铝铝窗、土建等等）。要注意意出单日期及及要求完成日日期，对工程程问题较为严严重的及时向向上级汇报，并并对约时工程程单作好记录录。接派单时做好签收收记录，以保保证责任落实实。约时工程单要催促促跟办部门按按时到场，以以免失信于业业主从而造成成投诉；对有关部门完成工工程后的回单单作好审查、分分类、记录及及存档，必要要时致电业主主了解有关工工程的质量与与进度。s修。跟单程序：在工程跟进期间，按按工程单所注注的客户要求求进行现场工工程监督，并并协调好各公公司（部门）的的关系。对于已入住单位的的工程检修，必必须注意爱护护室内家私用用品，需搬动动或拆装时必必须小心。每天工程完成后，必必须通知家政政部清理干净净现场，尤其其业主已正常常入住的单位位。高度重视约时工程程，在征求施施工员意见后后合理安排工工作时间，保保证施工顺利利进行。如维维修人员不能能准时到达的的，要和业主主解释情况，并并跟催施工员员。如跟进工工程时，业主主不能在指定定时间内到达达，需再约时时间，则同业业主协商约好好时间，并跟跟催施工员。日常程序每周检查未售出单单位各项目：：包括木装修修、木门、地地板、厨柜等等是否变形、发发霉现象，墙墙身、瓷片等等是否开裂、破破损，水龙头头、花洒、座座厕等是否漏漏水，地漏、洗洗手（菜）盆盆去水是否畅畅顺。公司装装修出售的别别墅还包括窗窗帘、电器、绿绿化等。雨汛期，检查苑区区内道路、花花园、各单位位的排水是否否畅通、楼宇宇窗台、天花花、墙身是否否有渗漏。工程项目检修程序序墙身开裂，裂缝附附近如有空壳壳、松动，要要凿开墙身批批荡，重新补补批荡，并扇扇灰。裂缝无无空壳、松动动，基本属收收缩开裂，贴贴网重新扇灰灰、扫ICI即可。如砖砖墙变形，基基础下沉等引引起裂缝，屡屡经处理无效效后及时上报报处理。机电方面的有墙内内水管接口胶胶水不足、粘粘贴不牢、外外力破坏、弯弯头接口、直直通、三通、角角阀的连接不不当、构件受受损、未拧紧紧等使给水系系统漏水，严严重的需更换换地板、重做做墙身，发现现漏水问题及及时处理，处处理一定要把把有可能漏水水的认真检查查，排除隐患患，施工影响响其他单位的的要提前通知知业主。天台、阳台等地面面水平差、积积水，需要开开凿瓷砖重做做。卫生间、厨房沉箱箱内排水管漏漏水，当二排排和沉箱都有有问题时，会会造成漏水，严严重损坏墙身身、地板，且且维修时间长长，处理复