天津某写字楼市场与

天津写字楼市场研究.（.....）专业提供企管培训资料目录市场概况主要楼盘资料热点区域研究友谊路区域南京路沿线客户研究主要楼盘资料市场概况近年天津写字楼市场分析2004年成交19万施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；租赁价格3.3元，销售价格7800元商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。2005年新增项目9个，总建筑面积43.8万成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22%租赁价格3.4元，销售价格8200元十一经路区域 9.4万平方米小白楼 7.4万平方米2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米，2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%供应量上涨7%2006年新增项目12个，总建筑面积41万友谊路区域 9.6万鞍山西道区域 3.6万低密度写字楼 9.2万.（.....）专业提供企管培训资料天津写字楼发展历史天津第一栋写字楼国际大厦1993年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼”66座，总建筑面积335万平方米，沉淀资金达85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为1996年到1999年体制改革转轨时期特别是国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底，66个停缓建项目已经被“激活”了60个，占全部项目的90%。这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。.（.....）专业提供企管培训资料租金走势受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。售价走势天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率同大面积新增写字楼预期同样对写字楼售价造成较大上涨压力，预计2005-2007年间将维持个案售价下跌趋势，直至2008奥运会的影响可能会带动楼市售价恢复上升。供应量/吸纳量/空置率.（.....）专业提供企管培训资料客户分析甲级写字楼和平国际大厦 金融、物流、货运世贸广场 贸易、电子机械亚太大厦 贸易、运输、电子科技河西金皇大厦 贸易、装饰、运输北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所泰达大厦 货运、评估、咨询华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰峰汇广场 贸易、金融、市政公司天信大厦 船务货运、电器化工、IT万顺国际经济贸易中心 贸易、金融、事务所、物流南开今晚大厦 装饰、IT、房地产河东天星河畔广场 货运、物流、电子、贸易河北远洋大厦 货运、贸易、金融客户分析乙级写字楼和平河川大厦 金融、货运、贸易君悦大厦 通讯、金融、市政新华大厦 房产、贸易、医药、装饰嘉利中心 装饰、广告、事务所河西凯旋门大厦 贸易、运输、IT、事务所合众大厦 贸易、金融、事务所、房地产恒华大厦 运输、贸易、通讯大安大厦 贸易、IT、电讯友谊大厦 金融、贸易广银大厦 物流、贸易河东三联大厦 贸易、金融、通讯南开天津电子科技中心 IT、贸易、金融在津购租房办办公的跨国企企业组成美国 银行行、金融业、、保险类、会会计、咨询类类欧洲 电脑脑、咨询开发发、科技、通通讯类日本 电子、、贸易、金融融、医药、消消费品开发类类韩国 工业、、制造业、电电子业类港澳台 贸易易、食品、中中介、批发零零售类亚洲其它国家家：贸易、开开发、中介类类其它：政府府驻津机构.（.....）专业提供供企管培训资资料从现有交易方方式上来讲，，以租用写字字楼办公的企企业为主，占占总数的94.4%，而购买办公公物业的单位位仅占相当少少量的市场份份额（5.6%）。在租用写字楼楼的客户中，，每天支付元/平方米的租户户占总数的36.6%，而支付2.5-3元/平方米租金的的占30.2%。就被访问公司司现有企业人人数规模而言言，以5-20人的小企业人人数为主，多多为外资或民民营企业驻天天津办事机构构及分公司。。其现有办公公面积多为200平方米米以下下，其其中50-100平方米米和100-150平方米米的办办公单单元较较多，，各占占28%。甲级写写字楼楼市场场市场供供应本市已已经投投放市市场的的甲级级写字字楼只只有17座，其其中绝绝大部部分都都分布布在和和平、、河西西两区区，和和平区区共有有甲级级写字字楼5座，河河西区区共有有甲级级写字字楼9座，从从面积积上分分析，，和平平区的的甲级级写字字楼存存量为为11.8万平方方米，，同样样的数数据在在河西西区则则达到到了27.3万平方方米，，两区区共囊囊括了了14座甲级级写字字楼，，合计计占到到甲级级写字字楼市市场总总存量量的82.4%。甲级写写字楼楼分布布主要要为两两个路路段第一：：内环环线南南京路路南面面(红色区区域)第二：：外环环线的的围堤堤道路路段(黑色区区域)。其中红红色区区域拥拥有甲甲级写写字楼楼10座，数数量上上占有有天津津市甲甲级写写字楼楼的59%，黑色色区域域共有有甲级级写字字楼4座，占占天津津市甲甲级写写字楼楼总数数的24%。形成天天津市市甲级级写字字楼的的分布布集中中的原原因第一：：经济济原因因。和和平区区和河河西区区经济济上一一直以以来都都是天天津市市的经经济中中心、、商贸贸中心心。第二：：历史史原因因。1990年，天天津市市第一一座甲甲级写写字楼楼——国际大大厦出出现在在了南南京路路上，，直到到今天天，国国际大大厦依依然是是天津津市租租金最最高，，出租租率高高居不不下的的甲级级写字字楼，，其领领航作作用，，使得得其周周围的的南京京路段段成为为了天天津市市甲级级写字字楼最最为密密集的的区域域。以上说明明，商务务商业中中心对写写字楼用用户绝对对的吸引引力，有有影响的的写字楼楼能带动动周围相相同业态态的发展展。租售情况况天津甲级级写字楼楼以国际际大厦、、津汇广广场、万万顺/平安大厦厦、信达达广场为为代表，，综合素素质较好好，租金金水平在在3.5-6元/平方米/天左右租售价格格差异很很大，出出租率情情况十分分良好，，除了新新开盘的的信达广广场外，，其他写写字楼的的租售率率都在70%或70%以上，而而且租售售率在90%-99%之间占了了多数，，是总数数的56%，甚至万万顺国际际经济贸贸易中心心的租售售率为100%，全市市的甲级级写字楼楼平均租租售率达达到了87.3%在天津市市区，甲甲级写字字楼的需需求大的的区域还还是以和和平、河河西为主主。.（.....）专业业提供企企管培训训资料甲级写字字楼内部部租金分分级第一等级级，国际际大厦（（7.58元/平方米））；第二等级级，津汇汇广场（（4.63元/平方米））、金皇皇大厦（（3.31元/平方米））、天信信大厦（（2.98元/平方米））；第三等级级，世贸贸广场（（2.84元/平方米））亚太大大厦（2.48元/平方米））、河川川大厦（（1.98元/平方米））、北方方金融大大厦（2.26元/平方米））。乙级写字字楼市场场天津市乙乙级写字字楼的分分布没有有甲级写写字楼如如此集中中，除了了友谊路路上的友友谊大厦厦和大安安大厦，，其他乙乙级写字字楼主要要分布在在内环线线和中环环线之间间。天津市区区现有乙乙级写字字楼12座，其分分布主要要也是在在和平区区和河西西区两个个区域，，其中又又为河西西区最多多，共有有6座乙级写写字楼，，为天津津市区乙乙级写字字楼现实实存量的的50%，和平区区共有4座，和平平、河西西两区共共占有天天津市区区乙级写写字楼现现实存量量的83%。租售情况况和甲级写写字楼比比较，天天津市区区乙级写写字楼销销售情况况更胜一一筹。除除了天津津电子科科技中心心、三联联大厦、、友谊大大厦这3座开盘不不久的乙乙级写字字楼外，，其他乙乙级写字字楼租售售率均在在80%以上，平平均租售售率为92.9%。乙级写写字楼还还有很大大的市场场前景。。市场概况况2005天津写字楼楼市场分析析甲级写字楼楼市场乙级写字楼楼市场.（.....）专业提提供企管培培训资料友谊路区域域区域界定：：东至华盛盛广场，西西至云翔大大厦，南至至黑牛城道道，北至马马场道。目前状况在天津写字字楼市场中中，友谊路路区域属于于写字楼项项目相对集集中地段，，整体商务务氛围较为为浓厚现存的写字字楼大多数数都是2001年之前进入入市场的，，因此无论论从硬件配配置或是开开发商对产产品的理解解方面都存存在相对滞滞后性。近年来该区区域也陆续续推出了诸诸如峰汇广广场、友谊谊大厦以及及津玉大厦厦等项目，，这些项目目对该区域域的确是一一个有益补补充，但仍仍然无法满满足部分高高端客户的的市场需求求。从区域客户户现状看，，由于友谊谊北路区域域写字楼的的品质一般般，因而造造成了平均均价格较低低的市场状状况，进而而也影响了了友谊路区区域整体写写字楼的平平均价格友谊北路写写字楼的客客户多为中中、小型公公司或成长长型公司，，因此客户户的稳定性性相对较低低。友谊南南路区域目目前存在一一些稍高品品质的写字字楼项目，，并且写字字楼的客户户多数为外外地、外资资公司，公公司的知名名度及资金金实力较强强，因此客客户的稳定定性也相对对较高。发展趋势根据市委市市政府规划划，到2010年友谊路区区域将建设设成为以金金融办公为为主，集办办公、公寓寓、酒店、、休闲、商商业于一体体的综合性性商务服务务区，最终终形成一个个资金密集集、信息畅畅通、交易易活跃、功功能完善、、配套设施施齐全、环环境优美的的国际金融融中心，从从而将友谊谊路建设成成为天津的的“华尔街街”。政府加大对对该区域的的建设力度度，例如建建设立体停停车库等，，道路的畅畅通以及配配套设施的的完善将为为今后优化化该区域商商务办公环环境提供有有力的保障障。从今后友谊谊路区域写写字楼市场场看，国际际金融中心心、云顶大大厦、君怡怡大厦等高高档写字楼楼的介入会会使得区域域写字楼市市场面临一一次重新洗洗牌的过程程，届时高高档项目的的进入将会会对现有的的中、低档档项目形成成强有力的的冲击。不不过高档项项目的入市市及部分低低档项目的的退出有利利于区域写写字楼租金金及售价整整体抬升，，进而促进进区域办公公物业市场场的良性发发展，届时时友谊路也也势必会成成为真正可可以与南京京路、小白白楼区域相相抗衡的第第三大办公公区域。从从客户角度度看，高档档写字楼的的入市必定定会吸引高高端客户进进入该区域域，并且随随着政府招招商引资政政策的出台台、落实，，会吸引更更多金融、、保险等相相关行业的的公司进驻驻本区域，，随之也可可以缓解该该区域写字字楼供应量量加大的不不利局面。。.（.....）专业提提供企管培培训资料南京路区域域区域界定：：西至三马马路，东接接曲阜道，，以其（南南京路）道道路两旁的的甲级写字字楼作为样样本。目前状况：：南京路区域域，已经定定型化了的的机构办公公楼还是独独立使用的的出租型办办公楼南京路与新新华路交口口处的国际际大厦，其其作为我市市的第一座座真正意义义的写字楼楼，见证了了我市写字字楼物业的的发展历程程。经过十十多年的洗洗礼，大厦厦内部设施施已经略显显陈旧，但但是由于其其独特的建建筑风格、、优越的地地理位置和和完善的物物业服务使使它依然在在业界有很很高的声誉誉。本区域域另外一个个高档写字字楼项目要要算南京路路与营口道道交口的津津汇广场场了，这这个项目在在2003年年初正式式供应市场场，目前凭凭借自身全全新的设计计理念，完完善周到的的物业服务务，已经吸吸引了超过过110家的中、外外资企业（（公司）入入住其中，，主要以物物流、保险险、电子等等行业为主主。其次同同属于南京京路沿线的的写字楼项项目还包括括：今晚大大厦、河川川大厦、万万科世贸广广场等。在在供应规模模上，南京京路沿线附附近写字楼楼项目约9个，建筑面面积近14万平方米。。发展趋势：：和平区作为为我市的政政治、经济济、文化的的中心地区区，居民生生活配套完完善、商圈圈集中、交交通组织发发达。近年年来，随着着天津中心心区旧城改改造力度的的加大，和和平区的区区位优势更更为明显。。南京路又又是和平区区的中心地地段，拥有有滨江道步步行街，国国际商场、、伊势丹等等大型购物物场所。西西面是海光光寺商圈，，东面与小小白楼商圈圈相连。道道路沿线坐坐落有长途途电信局、、商业银行行、医疗机机构、重点点院校等。。其先天的的地段优势势已经具备备建设高端端、综合性性精品项目目的前提条条件。沿线附近早期期写字楼项目目较多，如：：国际大厦、、经联大厦等等，而近两年年建成的新项项目相对匮乏乏，随着我市市著名“烂尾尾楼”北洋钢钢铁大厦项目目的成功拍卖卖，未来沿线线附近将迎来来一波新的房房地产开发热热潮。南京路沿线区区域将仍以高端产产品为主。从从去年地铁大大厦、北洋钢钢铁大厦的复复工来看，南南京路沿线写写字楼供应将将会掀起一波波新的高潮。。尤其是人才才科技大厦、、和记黄埔项项目以及现代代城项目的规规划已经明朗朗化，建设高高端产品，吸吸引高端客户户进驻将成为为本区域写字字楼未来发展展的趋势。小白楼商务中中心小白楼地区目目前拥有信达达广场、文化化中心、金皇皇大厦、凯旋旋门、ICTC等现代楼宇23座，建筑面积积数万平方米米，已经成为为市内商业、、商务办公较较为集中的地地区，具备了了向“CBD核心商务区””发展的先决决条件。随着着小白楼地区区道路和地铁铁交通的逐步步通畅，高端端客户向这一一区域的回流流也将成为必必然。友谊路围堤道道区域将形成新的金金融聚集地。。据了解，目目前入住友谊谊路的金融机机构26家，其中两家家拥有自我命命名的楼宇，，并且随着浦浦发、华夏等等银行的进驻驻步伐，友谊谊路的金融街街的地位将更更加稳固。今今年，医药大大厦、罗马花花园二期、一一期建设，将将与已建成的的合众大厦、、银丰大厦连连成一体，形形成大型建筑筑群。同时在在永安道与湛湛江路交口处处建设世贸大大厦，友谊路路中段将建成成冶金大厦、、金融大厦、、君谊大厦、、大安大厦Ⅱ期等。河东十一经路路沿线由于地处未来来南站“CBD”核心地区，毗毗邻解放北路路金融服务区区，它将承接接从解放北路路分离出来的的功能，成为为物流、船代代、贸易、保保险、金融、、房地产信息息等第三产业业为主的新型型综合功能区区。鞍山西道及华华苑片区。特殊的市场使使鞍山西道形形成了以IT及相关产业为为主的科贸一一条街，又由由于天大、南南大两所高校校的在人才和和高科技技术术两方面的优优势拉动，华华苑产业园区区也渐渐与鞍鞍山西道联动动形成区域效效应，成为高高科技制造和和创业者的园园地，代表项项目是荣华时时代广场、百百脑汇科技大大厦和即将要要开盘的海泰泰·远舰信息广场场。海泰·远舰项目相关关负责人透露露，项目开盘盘后面对的客客层将明确北方金融大厦厦物业地址：河河西区友谊路路5号电话28357777物业功能底底商，写字间间总占地面积12000m2总建筑面积40000m2发展（开发商商）：天津津亚富物业投投资公司物业管理商：：自行管理理交付时间1997年2月总层数31层智能化程度设设DIV专线，中央报报警联动系统统，自动门禁禁系统，结构构化综合布线线，自动广播播系统租售率85%主要卖点地地理位置优越越，物业规划划设计优秀，，周边商贸氛氛围浓厚，交交通非常便利利，物业服务务水平优秀客户构成以以外国驻津办办事机构及本本地区通讯，，电子，贸易易公司为主公共区域装修修标准入口口大堂及电梯梯前厅铺设大大理石及花岗岗岩，公共走走廊铺设地毯毯交房标准吊吊顶，乳胶漆漆墙面，地毯毯，窗帘，预预留电话及网网络接口租售报价租租：2.50/m2/天售：8800元/m2物业收费0.50元/m2/天面积：80~273m2物业硬件设施施4部OTIS电梯，双电源源供电，中央央空调系统，，结构化布线线物业服务设施施银行，商商务中心，餐餐饮娱乐，会会议厅周边环境地地处友谊路与与中环线交汇汇处，环境优优越，交通便便利，车位充充足整体营销推广广分析前期期以报纸广告告及展销会，，路牌广告为为主，后期以以服务代销售售物业服务水平平中等水平平车位数量地地下2层，租500元/个/月.（.....）专业提供供企管培训资资料远洋大厦物业地址：河河北区远洋广广场1号物业功能底底商，公寓，，写字间总占地面积16000m2总建筑面积75000m2发展（开发商商）天津远远洋房地产开开发公司物业管理商第第一太平戴戴维斯物业顾顾问施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数40层智能化程度5A智能大厦，全全自动管理租售率89%主要卖点地地理位置，远远洋知名度，，物业管理及及服务配套，，功能分区合合理客户构成以以货运及外国国驻津代表处处公司为主公共区域装修修标准入口口大堂大理石石地墙面,走道铺设地毯毯，消防走道道刷油漆,各区域均采用用进口及合资资产材料,较豪华交房标准吊吊顶,乳胶漆墙面,包窗台,窗帘地毯,，预留电话,网络接口租售报价租租3.5元/m2/天(含物业费)，售$1700/m2物业收费40m2~1300m2,物业费0.8元/m2/天物业硬件设施施6部OTIS原装电梯,一部货梯，IBM2综合布线,三洋空调机组组物业服务设施施俱乐部,员工餐厅,洗澡间,咖啡厅,歌舞厅,，台球棋牌室室,美容美发,银行,邮局,健身房周边环境周周边临市中心心绿地广场,及意大利风情情区,面临海河,风景相当优美美,交通状况高峰峰期一般有塞塞车现象整体营销推广广分析前期期以广告宣传传为主,后期以人员内内部渠道推广广为主物业服务水平平较好,但个性化服务务内容车位数量地地上120个、地下156个今晚报报大厦厦物业地地址：：南京京路358号27501108物业功功能底底商商，写写字间间，酒酒店总占地地面积积18000m2总建筑筑面积积81413m2发展（（开发发商））今今晚报报社物业管管理商商北北京城城市阳阳光物物业管管理公公司施工进进度现现楼楼交付时时间1997年9月总层数数地地上40层，地地下3层智能化化程度度大大厦实实现设设备联联动自自动化化管理理租售率率85%主要卖卖点今今晚晚报社社知名名度，，楼宇宇智能能化设设置，，大厦厦硬件件配套套，大大厦软软件配配套，，大厦厦地理理位置置客户构构成网网络络公司司，服服装公公司，，广告告公司司，贸贸易公公司，，电器器公司司公共区区域装装修标标准入入口口大堂堂大理理石地地面墙墙面，，大堂堂面积积大，，各部部分材材料选选用中中高档档装饰饰有一一定档档次公公共走走廊铺铺设地地毯交房标标准吊吊顶顶,乳胶漆漆墙面面,地毯,包窗台台,智能电电话,网络专专线端端口租售报报价只只租租不售售,3.0元/m2/天(含物业业费)，地下下车位位300元/个/月物业收收费写写字字间12~208m2公寓60~200m2物业硬硬件设设施全全部部24部DOVER电梯,消防保保安自自动系系统,中央空空调系系统,双电源源供电电物业业服服务务设设施施商商务务中中心心,游泳泳池池,射箭箭馆馆,咖啡啡厅厅,会议议厅厅,宴会会厅厅,酒吧吧,夜总总会会,洗衣衣房房,娱乐乐中中心心周边边环环境境周周边边环环境境较较一一般般,商务务氛氛围围不不高高,交通通较较便便捷捷,有塞塞车车现现象象,中等等水水平平整体体营营销销推推广广分分析析依依据据今今晚晚报报为为主主,辅以以人人员员直直销销推推广广物业业服服务务水水平平中中等等水水平平车位位数数量量地地上上约约60个、、地地下下156个河川川大大厦厦物业业地地址址：：南南京京路路物物业业功功能能公公寓寓，，底底商商，，写写字字间间总占占地地面面积积20000m2总建建筑筑面面积积50000m2发展展（（开开发发商商））河河川川建建设设开开发发公公司司物业业管管理理商商自自行行管管理理施工工进进度度现现楼楼交付付时时间间1995年6月总层层数数26层智能能化化程程度度普普通通设设置置租售售率率75%主要要卖卖点点入入市市时时机机较较早早，，楼楼宇宇采采用用港港式式风风格格，，地地理理位位置置优优越越宣宣传传推推广广力力度度大大客户构成成银行行，通讯讯，网络络，贸易易等，国国内企业业为主公共区域域装修标标准入入口大堂堂铺设大大理石，，公共走走廊铺设设高级防防滑地砖砖交房标准准吊顶顶，乳胶胶漆墙面面，防火火地毯，，预留电电话，网网络接口口租售报价价租：：3.0元/m2/天（含物物业费）），售：：$1300/m2物业收费费0.7元/m2/元面积积:40~220m2物业硬件件设施6部OTIS电梯,中央空调调，自动动报警系系统，消消防安全全系统物业服务设施施商务中心心,酒店,会议厅,中西餐厅，健健身房,美容美发周边环境位位于南京路沿沿线,地理位置相当当优越，交通通便利快捷整体营销推广广分析前期期以天津,北京,香港开展大量量广告，后期期以坐销为主主物业服务水平平较差车位数量地地下一层2000m2天星河畔广场场物业地址：十十一经路47号物业功能底底商，公寓，，写字间总占地面积18000m2总建筑面积81413m2发展（开发商商）天星置置业发展有限限公司物业管理商自自行管理施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数地上上40层，地下3层智能化程度大大厦实现设设备联动自动动化管理租售率85%主要卖点楼楼宇智能化设设置大厦硬硬件配套大大厦软件配套套大厦地理理位置客户构成服服装公司，外外国驻津代表表处，贸易公公司，电器公公司、货运公共区域装修修标准入口口大堂大理石石地面墙面，，大堂面积大大，各部分材材料选用中高高档装饰有一一定档次公共共走廊铺设地地毯交房标准吊吊顶,乳胶漆墙面,地毯,包窗台,智能电话,网络专线端口口租售报价2.5元/m2/天(含物业费)，地下车位300元/个/月物业收费写写字间40~208m2物业费0.7元/m2/天物业硬件设施施全部6部DOVER电梯,消防保安自动动系统,中央空调系统统,双电源供电物业服务设施施商务中心心,,咖啡厅,会议厅,宴会厅周边环境面面临海河，周周边环境较一一般，交通较较便捷,有塞车现象整体营销推广广分析前期期以报纸广告告，后期辅以以人员直销推推广物业服务水平平中等水平平车位数量地地上约60个、地下120个.（.....）专业提供供企管培训资资料奥林匹克大厦厦物业地址：贵贵州路与昆明明路交口物业功能底底商，公寓总占地面积16000m2总建筑面积75000m2发展（开发商商）华港房房地产开发公公司物业管理商新新加坡物业业管理施工进度现现楼交付时间1997年9月总层数29层智能化程度全全自动管理理租售率75%主要卖点地地理位置物物业管理及服服务配套，功功能分区合理理雄伟外观观客户构成以以外籍员工和和中资高级经经理为主公共区域装修修标准入口口大堂大理石石地墙面,走道铺设地毯毯，消防走道道刷油漆,各区域均采用用进口及，合合资产材料,较豪华交房标准酒酒店式公寓装装修、家具、、电器租售报价租租9元/m2/天(含物业费)物业收费120m2~280m2,物业费0.8元/m2/天物业硬件设施施3部OTIS原装电梯,一部货梯物业服务设施施俱乐部,游泳池，员工工餐厅,咖啡厅,歌舞厅,台球棋牌室,美容美发,健身房周边环境周周边临市中心心五大道风情情区,风景优美整体营销推广广分析前期期以广告宣传传为主,后期以人员内内部渠道推广广为主物业服务水平平较好,但个性化服务务内容车位数量地地上20个、地下120个金皇大厦物业地址：和和平区南京路路20号物业功能公公寓,写字间,商场总占地面积18000m2总建筑面积100000m2发展（开发商商）金皇房房地产有限公公司物业管理商香香港戴德梁梁行物业有限限公司施工进度现现楼交付时间2001年3月总层数地上上47层,底下3层智能化程度美美AT&T综合布线系统统,程控交换系统统租售率25%主要卖点地地理位置，优优异的建筑外外观，知名度度极高，天津津市首座最高高层建筑5A智能性大厦，，完善的商商务配套客户构成以以跨国公司及及当地大型中中资机构为主主公共区域装修修标准外漆漆采用24K镀金中空玻璃璃，入口大堂堂为花岗岩,墙面为天然大大理石，过道道用防滑地砖砖及防火地毯毯交房标准写写字间为复合合地板,乳胶漆墙面，，窗帘,包装台,入户木制门租售报价10800元/m2起价，0.5$/m2/天(含物业费)物业收费0.7元/m2/天48.75m2起至整层物业硬件设施施中央空调调24小时市政供水水,逆渗透供水，，22部OTIS电梯,国际卫星电视视系统物业服务设施施商场,餐厅,咖啡厅,美容坊,酒吧,娱乐厅,会馆,健身房,游泳馆,保龄球馆周边环境位位于中央商业业区小白楼地地段,周边商业,酒店,银行,写字楼林立,交通非常方便便快捷整体营销推广广分析前期期以大版面广广告为主,知名度和品牌牌度很高后期期由于更换代代理商宣传推推广一度停滞滞物业服务水平平未知车位数量地地下车位300个，地上约180个租$120/个/月亚太大厦物业地址：和和平区南京路路35号物业功能底底商，公寓，，写字间总占地面积2800m2总建筑面积34000m2发展（开发商商）天津津津港亚太房地地产物业管理商香香港怡高物物业施工进度内内装修交付时间2002年3月总层数32层智能化程度综综合布线，，宽带网接入入，消防安保保系统租售率23%主要卖点发发展商综合实实力优良的的硬件设施，，中央商务区区核心位置客户构成以以中型公司为为主兼外国投投资机构，开开发区外企在在津设立的办办公分部公共区域装修修标准入口口大堂及电梯梯间为高级云云石铺面，及及优质磨光花花岗岩，公共共走廊为地毯毯交房标准裸裸房+装修菜单（400~1500元/m2）租售报价起起价：7888元/m2，租：3.5元/m2/元（含物业费费）物业收费0.7元/m2/天物业硬件设施施5部日立电梯，，安保闭路监监控系统，办办公区域网设设施物业服务设施施银行，快快餐，中西餐餐厅，酒吧，，商务中心，，员工餐厅，，会议厅，健健身房，KTV周边环境周周边环境一般般,有大树及较多多平房，并有有国贸中心停停工楼，交通通相当方便。。整体营销推广广分析未进进行营销推广广，前期以人人员销售为主主物业服务水平平未知车位数量地地下50个，地上30个万科世贸中心心物业地址：和和平区南京路路129号物业功能底底商，公公寓，写字字间，酒店店总占地面积积5000m2总建筑面积积28500m2发展（开发发商）万万科集团/天津市房产产总公司物业管理商商万科物物业管理公公司施工进度现现楼交付时间1995年12月总层数办办公楼19层，商住公公寓，酒店店为25层智能化程度度DDN专线接入，，消防自动动化系统租售率88%主要卖点万万科企业业知名度南南京路上上优越位置置配套设设施完善商商务氛围围浓厚提提倡家庭办办公诉求客户构成以以外国驻驻津代表处处及中资企企业为主公共区域装装修标准入入口大堂堂铺设花岗岗岩（磨光光），墙面面挂大理石石，公共走走廊铺设地地毯交房标准吊吊顶，乳乳胶漆墙面面，防护地地毯，窗帘帘，预留电电话，网络络专线接口口租售报价租租：3元/m2/天（（含含物物业业费费））售售：：7000元/m2物业业收收费费$2.5/m2/月面面积积：：40~200m2物业业硬硬件件设设施施6部OTIS电梯梯，，楼楼宇宇自自控控系系统统，，卫卫星星电电视视系系统统，，通通讯讯交交换换系系统统物业业服服务务设设施施商商务务中中心心，，健健身身行行，，会会议议厅厅，，超超市市，，娱娱乐乐室室，，酒酒店店客客房房，，员员工工餐餐厅厅周边边环环境境位位于于南南京京路路沿沿线线，，紧紧依依市市城城建建大大厦厦，，地地面面车车位位较较少少，，出出入入不不方方便便，，但但向向外外出出行行较较方方便便整体体营营销销推推广广分分析析前前期期以以广广告告宣宣传传，，人人员员直直销销为为主主，，目目前前以以服服务务及及坐坐销销为为主主物业业服服务务水水平平服服务务水水平平一一般般车位位数数量量地地上上停停车车，，无无地地下下车车位位.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料国际际大大厦厦物业业地地址址：：河河西西区区南南京京路路75号物业业功功能能底底商商，，写写字字间间，，公公寓寓总占占地地面面积积12000m2总建建筑筑面面积积52000m2发展展（（开开发发商商））天天津津华华港港房房地地产产开开发发有有限限公公司司物业业管管理理商商香香港港怡怡高高物物业业顾顾问问公公司司施工工进进度度现现楼楼交付付时时间间1991年9月总层层数数37层智能能化化程程度度DDN专线线，，办办公公自自动动化化，，楼楼宇宇综综合合步步线线租售售率率90.2%主要卖卖点地地理理位置置，入入市时时机及及好，，硬件件设施施完善善，软软件服服务优优秀，，商业业配套套完善善客户构构成以以跨跨国公公司，，知名名的企企业，，金融融机构构为主主公共区区域装装修标标准入入口口大堂堂设大大理石石，自自动扶扶梯，，公共共走廊廊设进进口防防火地地毯，，电梯梯间为为磨光光花岗岗岩，，装饰饰较具具档次次交房标标准吊吊顶顶，乳乳胶漆漆墙面面，包包窗台台，窗窗帘，，墙踢踢脚线线，预预留电电话及及网络络接口口租售报报价租租：：$1/m2/天（含含物业业费））物业收收费0.8元/m2/天面面积：：50~980m2物业硬硬件设设施5部OTIS电梯，，除双双电源源外备备有发发动机机，迅迅速给给排水水，供供电，，中央央空调调系统统等，，均采采用世世界知知名品品牌，，物业服服务设设施中中西西餐厅厅，商商务中中心，，美容容美发发，咖咖啡厅厅，航航空售售票，，邮局局，会会议厅厅，购购物周边环环境为为天天津王王牌写写字楼楼，汇汇集了了大量量全球球500强企业业，商商务环环境浓浓厚，，交通通高峰峰时出出入有有所不不便整体营营销推推广分分析几几度度出现现爆满满现象象，现现阶段段以维维护老老客户户几抓抓住大大客户户为主主物业服服务水水平较较好好车位数数量地地下下一层层及地地上租租：：$120/个/月滨江国国际大大酒店店物业地地址：：河西西区建建设路路105号物业功功能酒酒店店，商商场，，公寓寓，写写字间间总占地地面积积15000m2总建筑筑面积积65000m2发展（（开发发商））滨滨江商商业集集团物业管管理商商万万毫酒酒店集集团及及戴德德梁行行物业业顾问问施工进进度部部分分现楼楼交付时时间2000年11月总层数数48层智能化化程度度5A智能型型大厦厦租售率率80%主要卖卖点地地理理位置置交交通便便捷独独特特外观观配配套齐齐全，，5A智能服服务务设施施完备备美美国酒酒店集集团品品牌客户构构成以以跨跨国公公司，，知名名企业业为主主客户户公共区域装装修标准入入口大堂堂为进口大大理石，墙墙面贴浮雕雕，电梯间间为大理石石地面，公公共走廊铺铺设高级地地砖及防火火地毯交房标准准吊顶顶，乳胶胶漆墙面面，包窗窗台，窗窗帘，墙墙踢脚线线，预流流电话及及网络接接口租售报价价租：：$0.6/m2/天（含物物业费））物业收费费0.5元/m2/天面积积：40~70m2物业硬件件设施9部三菱电电梯，通通讯，给给水，供供电，空空调等均均为国际际知名品品牌物业服务务设施中中日韩韩餐厅，，会议厅厅，美容容美发，，咖啡厅厅，商务务走廊，，航空代代理，商商务中心心，健身身房周边环境境位于于小白楼楼CBD核心区域域，与凯凯旋门大大厦相对对，环境境优美，，面临休休闲广场场，交通通及出入入较方便便整体营销销推广分分析前前期以小小幅广告告为主，，目前以以人员销销售为主主物业服务务水平较较高车位数量量地下下二层，，地上车车位（（地下800元/个/月）华盛广场场物业地址址：河西西区围堤堤道146号物业功能能公寓寓，写字字间，商商铺总占地面面积20000m2总建筑面面积55000m2发展（开开发商））天津津华盛房房地产开开发公司司物业管理理商自自行管理理施工进度度现楼楼交付时间间1997年12月总层数A，B座各31层智能化程程度光光纤入户户，楼宇宇自动系系统，保保安监控控系统租售率93%主要卖点点地理理位置优优越价价格较低低入市市时机好好，销售售策划水水平有一一定可圈圈点之处处客户构成成以中中小企业业及本地地中资企企业为主主公共区域域装修标标准入入口大堂堂为花岗岗岩地面面，公共共走廊为为防火地地毯交房标准准吊顶顶，乳胶胶漆墙面面，防火火地毯，，入口木木门租售报价价租2.20元/m2/天（含物物业费））售3600元/m2物业收费费写字字间8.3元/m2/月公寓寓7.5元/m2/月物业硬件件设施6部DOVER电梯，中中央空调调系统，，底下泊泊车系统统，卫星星电视系系统物业服务务设施购购物，，娱乐，，会议厅厅，洗澡澡间，KTV，酒吧，，中餐厅厅周边环境境位于于友谊路路附近，，周边环环境不好好，交通通较为便便利，垂垂直交通通拥挤整体营销销推广分分析前前期以本本地及香香港地区区用广告告及公关关活动开开展，后后期以小小幅广告告及人员员销售为为主物业服务务水平一一般车位数量量底下下二层150个车位（（租600元/个/月）.（.....）专业业提供企企管培训训资料泰达大厦厦物业地址址：河西西区解放放路256号物业功能能写字字间总占地面面积8000m2总建筑面面积60000m2发展（开开发商））天津津泰达开开发有限限公司物业管理理商天天津市风风荷园物物业有限限公司施工进度度现楼楼交付时间间1997年7月总层数地地上27层，地下下2层智能化程程度INTERJET网络，全全球通讯讯租售率85%主要卖点地地理位置优越越，泰达知名名度，配套设设施完善，交交通便利客户构成市市政协机关，，TEDA驻市机关，广广告公司，药药业公司公共区域装修修标准外檐檐挂板，采用用亮银灰色铝铝合金单板，，美国PPG氟炭烤漆配以以多种进口装装饰材交房标准吊吊顶，乳胶漆漆墙面，入口口木门，防火火地毯，包窗窗台，预留电电话插口租售报价租租：2.7元/m2/天（含物业费费），押三付付一物业收费0.7元/天/m2面积：70~198m2物业硬件设施施美原装OTIS电梯，变频恒恒压供水，美美原装冷水机机组，中央空空调物业服务设施施中心餐厅厅，歌舞厅，，健身房，保保龄球馆，员员工餐厅周边环境地地处天津市经经济商业中心心地带，位于于中央CBD核心区整体营销推广广分析路牌牌，广告兼人人员推广物业服务水平平中等水平平，提供一般般性服务车位数量地地下2层，车位紧张张，800元/个/月合众大厦物业地址：河河西区友谊北北路2号物业功能商商住公寓，底底商总占地面积6677m2总建筑面积52000m2发展（开发商商）合众国国际发展有限限公司物业管理商合合晨物业有有限公司施工进度现现楼交付时间1999年总层数19层智能化程度专专线上网，，自动报警，，可视对讲讲租售率65%主要卖点地地处涉外区，，地热温泉，，优越的地理理位置，及人人文经贸氛围围外檐雄伟伟壮观，规划划分区合理客户构成以以贸易公司及及金融机构为为主公共区域装修修标准入口口门厅地面铺铺设大理石及及水磨石，墙墙面采用高级级内墙涂料，，外墙采用花花岗岩石材及及进口涂料交房标准吊吊顶，乳胶漆漆墙面，窗帘帘，木质地板板，配备厨厨浴设备，入入户三防门租售报价1.5元/m2/天6500元/m2(14层)物业收费1.60元/m2/天（144.2~216.11m2）物业业硬硬件件设设施施楼楼宇宇对对讲讲，，电电脑脑监监控控，，IP电话话，，12部OTIS电梯梯，，地地热热双双水水温温泉泉，，卫卫星星电电视视物业业服服务务设设施施银银行行，，商商务务中中心心，，会会议议厅厅，，员员工工餐餐厅厅周边边环环境境位位于于友友谊谊路路，，是是连连接接涉涉外外商商务务区区（（友友谊谊路路））和和高高尚尚住住宅宅区区（（五五大大道道））的的纽纽带带，，交交通通相相当当便便捷捷整体体营营销销推推广广分分析析前前期期以以大大幅幅面面报报纸纸广广告告及及路路牌牌广广告告为为主主，，后后期期以以小小幅幅面面广广告告为为主主及及人人员员推推销销为为主主物业业服服务务水水平平较较好好车位位数数量量地地下下约约180个车车位位海河河之之子子海河河之之子子地理理位位置置：：天天津津市市和和平平区区张张自自忠忠路路240号开发发商商：：天天津津海海贸贸物物业业发发展展有有限限公公司司代理理商商：：全全程程（（天天津津））投投资资咨咨询询有有限限公公司司交通通状状况况：：地铁铁：：规规划划地地铁铁三三号号线线经经过过赤赤峰峰道道。。轻轨轨：：距距南南站站CBD轻轨轨总总站站300米。桥梁：：从北北安桥桥至解解放桥桥将新新建大大沽桥桥，民民族桥桥，赤赤峰桥桥至光光明桥桥将新新建大大同桥桥、泰泰安桥桥及合合江路路隧道道。装修状状况：：精装装修价格：：起价价：8800元/平方米米均均价：：9200元/平方米米最最高价价：11000元/平方米米户型总总数：：228套主主力户户型为为：92.11㎡——134.36㎡容积率率：10开盘时时间：：2004年8月28日建筑面面积：：51800平方米米占占地面面积：：4945平方米米楼层状状况：：228套租售情情况：：现小小户型型基本本售罄罄，所所剩的的是100平米以以上的的户型型天津文文华国国际商商务中中心项目位位置河河西西区大大沽南南路与与苏州州道交交口开发商商天天津市市康达达房地地产开开发公公司建筑面面积56000余平方方米租售形形式售售租售价价格售售价价：5800元/平方米米（起起）租售比比例90%以上档次中中档档写字字楼车位地地下下车位位约50个，，，租金金：400元/月；地地上车车位约约10个，租租金：：200元/月配套精精装装修，，净层层高2.8米，安安防自自动化化系统统主要进进驻企企业类类型中中等等实力力贸易易和货货运企企业.（.....）专专业提提供企企管培培训资资料峰汇广广场项目位置河河西区围堤道道与黄浦路交交口开发商隆迪迪立川天津国国投建筑面积96000平方米租售形式售售租售价格售售价：写字楼楼7800元/平方米，公寓寓式住宅8000元/平方米租售比例90%档次高档写写字楼车位地下车车位约300个，租金：600元/月；临时车位位300元/月，车位比1：1.5配套每座4部电梯，24小时可调节照照明，全天候候消防监控系系统主要进驻企业业类型房地地产、外资企企业、驻津办办事处、贸易易公司，1-3层法国欧尚万顺国际经济济贸易中心（（平安大厦））项目位置河河西区马场道道59号开发商天津津万顺置业有有限公司建筑面积91686平方米租售形式售售/租租售价格售售价：9100元/平方米（起）），租价：为为3.82元/平方米•天租售比例85%档次高档写写字楼车位地上车车位300元/月，地下车位位800元/月配套23部各类用途电电梯，西门子子控制系统，，空调自控系系统主要进驻企业业类型大型型企业为主、、金融、商务务、贸易、医医药企业，狗狗不理、同仁仁堂信达广场项目位置和和平区曲阜道道与解放南路路交口开发商天津津华信商厦有有限公司建筑面积158000平方米租售形式写写字楼9-20层售，其余层层租；酒店式式公寓租租售价格售售价：写字楼楼15000元/平方米（均）），租金：7元/平米/天，酒店式公公寓27美金/平米/月档次高档写写字楼车位地下车车位500个租金：700元/月配套8部4-6米/秒电梯，写字字间净高2.45米全部精装修修主要进驻企业业类型国内内外著名制造造业、金融、、IT、贸易货贷公公司国华大厦项目位置河河西区大沽南南路与中环线线交口开发商天津津市北辰区房房管地产管局局建筑面积36643.75平方米租售形式售售租售价格售售价：7800元/平方米（均））租售比例50%档次高档写写字楼车位地下一一层车位租金金800元/月，车位比：：1：1配套5A智能化办公设设施，主要进驻企业业类型中小小型贸易企业业.（.....）专业提供供企管培训资资料津玉大厦项目位置河河西区黑牛城城道与友谊路路交口开发商天津津开发区津玉玉房地产开发发有限公司建筑面积约约15000平方米租售形式租租售租售价格售售价：6800元/平方米（起）），租金：2.5元/平方米/天租售比例50%档次中档写写字楼车位地上1000米区域，地下下一层，价格格未定配套三部东东芝电梯，冷冷暖中央空调调。主要进驻企业业类型贸易易公司中小型型企业天信大厦物业地址：河河西区围堤道道125号物业功能写写字间总占地面积3600余平方米总建筑面积40442平方米发展（开发商商）天津信信托投资有限限责任公司交付时间2000年初总层数27层，楼高105.9米租售率不详详主要客户天天津信托投资资，天津国能能投资，大田田集团，金光光纸业，施耐耐德电气，三三星爱商物流流租售报价只只租部售，3.2元/天/平米物业硬件设施施电梯，7部物业服务设施施通讯服务务：宽带、集集团电话、呼呼叫中心、电电话系统维修修服务、会议议系统，特约约保安、特约约保洁周边环境地地处中环线，，友谊路金融融一条交口。。相邻国展中中心，科技资资讯大厦和佟佟楼商业区车位数量100大安大厦开发商：大安安房地产开发发有限公司建筑面积：11000平方米租售形式：租租/售销售均价：8000元/平方米租金：2.5元/平方米/天总户数：100租售比例：95%开工日期：2001年10月23日竣工日期：2003年11月1日配套：宽带网网FTTX+LAN以太网和ADSL数据网，引入入有线电视网网；多级安全全监控系统及及消防喷淋系系统。主要进驻企业业类型：贸易易企业居多友谊大厦开发商：天津津市利泰房地地产开发公司司建筑面积：40080平方米租售形式：租租/售销售均价：8600元/平方米租金：2.8元/平方米/天总户数：171租售比例：90%竣工日期：2004年7月31日入住日期：2004年10月30日配套：智能化化卫星接入系系统，8部24小时爱登堡电电梯，智能消消防系统。主要进驻企业业类型：外资资、贸易、金金融、国外驻驻津企业（西西门子）。富顿广场位置：荣业业大街与福安安大街交口开发商：天津津市金麟置业业发展有限公公司全案代理：中中原地产规划：服务务式公寓占地面积：1万平方米建筑面积：5.05万平方米容积率：5.1车位比例：1：0.8(地下)交工时间：2007年春入住总户数：300.（.....）专业提供供企管培训资资料赛顿广场位置：和平区区西康路与成成都道交口开发商：天津津万顺房地产产有限公司占地面积：15096平方米建筑面积：160000平方米建设施工单位位：天津一建建容积率：车位比例：交工时间：2006年8月30日装修状况：毛毛坯总户数：496套海河规划20座写字楼北安桥桥头北安桥南商务务写字楼北安桥北商务务写字楼津塔天保大厦滨海大厦海贸港湾中心心，和平区紫紫竹林地区德泰大厦，解解放南路，与与42中相邻；天一大厦，河河西区绍兴道道；太平广场写字字楼，河西区区新围堤道三三角地；香港嘉里商务务中心，河东东区南站地块块儿；远洋大厦二期期，海河东路路大沽桥桥头头；泰达运河商务务楼，红桥区区泰达地块儿儿内；华侨大厦，河河西区解放南南路与香江花花园交口；仁恒大厦，南南开区水阁南南地块儿内；；津源里写字字楼，金钢钢桥海河东东路一侧；；水上运动世世界高级商商务写字楼楼，河西区区光华桥桥桥头一侧；；风情区办公公中心，河河北区博爱爱道；新华世纪广广场大厦，，和平区承承德道与大大沽北路交交口；上海陆家嘴嘴商务中心心，原红桥桥区小伙巷巷地块儿内内