承德市房地产市场XXXX

目录第一章：项目概括第二章：宏观市场分析第三章：区域房地产特征第四章：竞争项目分析第五章：区域未来发展趋势第一章项目概括1.项目大环境分析2.项目基本信息第一章项目概括1.项目大环境分析2.项目基本信息1.1项目大区位环境分析-----------地块价值升值空间大承德位于位于河北省东北部，滦河与武烈河交汇处。西南距首都北京180公里，距省会石家庄540公里。北靠内蒙古自治区，东与辽宁省接壤，西邻张家口市，西南与北京市、天津市毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。东西最大横距280公里，南北最大纵距268公里，辖区总面积39548平方公里。本案180公里540公里承德作为旅游城市，优化配置商业资源，打造成为立足河北东北部，面向京、津、唐，辐射蒙、辽和华北地区的商贸流通中心。未来地块价值发展空间也是相当大的。本次市调的区域为双桥区双桥区是承德市中心区，西部与双滦区毗邻，西南部与滦平县交界。境内有驰名中外的避暑山庄和外八庙，全区共辖6个镇，68个行政村，7个街道办事，68个社区。区内有满族、回族、蒙古族、壮族、朝鲜族等25个少数民族，少数民族人口为4.5万人

双桥区在未来的规划中，老城区主要承担风景名胜和核心旅游职能，南区(开发区）主要承担政治、经济中心职能，双滦区主要承担工业中心和附属旅游区职能。南区发展规划期限至2020年，到规划期末，南区规划人口规模38万人，规划城市建设用地面积42.14平方公里。老城区南区双栾区1.2人口分析人口数（人）比重(%)2000年2010年全省71854202100100石家庄市1016378813.8614.15唐山市757728410.5610.54秦皇岛市29876054.134.16邯郸市917467912.5812.77邢台市71041149.979.89保定市1119437915.7015.58张家口市43454916.286.05承德市34731974.984.83沧州市71340539.969.93廊坊市43588395.756.06衡水市43407736.236.04本案承德市人口变不大，总人口34.7万人，其中农业人口8.6万人，少数民族人口为4.5万人，作为旅游城市是一个吸引了大量外地中高端客户的城市，外地车牌轿车在大街上也常见，表明临沂市场潜在购房人群数量庞大。承德人口虽然只占全省4.83%，但由于承德旅游城市。人口的增长速度不是很明显，属于观光旅游，对当地房地产业带动不大观光旅游对当地产地产影响不大1.3承德气候双桥区处于暖温带向寒温带过度地带，属于温带半湿润半干旱大陆性季风型山地气候，其气候特点是冬季寒冷干燥，时间长；春季多风干燥，历时短；夏季清凉多雨，适宜避暑消夏；秋季天高气爽，昼夜温差大，降水年、季变化大。多年平均气温8.9℃，年极端最低气温-24.2℃,（出现在1月份），极端最高温度41.5℃（出现在7月份）,全年无霜期157天。年累积日照时数为2903小时。流域内多年平均降水量560毫米，日最大降水量151.4毫米，时最大降水量52毫米，年内雨量主要集中在七、八、九三个月份。

承德的气候适度，给当地造就一个宜居的生态城市，必然促进当地的房地产发展温度适宜宜居城市1.4承德区交通网络承德有公路向四周辐射，境内有101、111、112国道通过，向北可通往内蒙古，向东可达辽宁，西南前往北京，东南则到天津。从北京到承德京承高速只需要2个小时，构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津承围，承赤，承张）高速公路为核心的综合交通网络京承高速111国道四通八达的交通网络直接带动当地的经济发展，为当地房地产的发展起到了铺垫作用交通网络四通八达为房地产业做铺垫1.5承德旅游资源源承德历史承德原名热河河，历史悠久久,有着丰富的多多民族历史文文化内涵自秦汉以来，，历代中央政政权都曾在承承德设立郡、、府、州、、县等行政机机构；在清雍雍正元年设热热河厅，乾隆隆四十三年改改为承德府承德属河北省省省辖市，辖辖八县三区：：承德县、隆隆化县、滦平平县、兴隆县县、平泉县、、宽城满族自自治县、丰宁宁满族自治县县、围场满族族蒙古族自治治县和双桥区区、双滦区、、鹰手营子矿矿区旅游资源丰富富的历史名城城承德市1998年底被国家旅旅游局列入首首批中国优秀秀旅游城市，，有“紫塞明明珠”之称。。我国现存最最大的皇家园园林--——避暑山庄（世世界文化遗产产）。承德外八庙：：是指清朝在在承德避暑山山庄周围依照照西藏、新疆疆、蒙古喇嘛嘛教寺庙的形形式修建的十十二座喇嘛教教寺庙群第二章宏观环环境分析1.承德市功能定定位2.城市规划3.宏观指标分析析4.承德房地产市市场发展分析析5.房地产相关政政策6.未来发展预测测1.承德市功能定定位2.城市规划3.宏观指标分析析4.承德房地产市市场发展分析析5.房地产相关政政策6.未来发展预测测第二章宏观环环境分析2.1承德市功能定定位优化配置商业业资源打造京京、津、唐辐辐射的商贸流流通中心承德城市建设设一直囿于避避暑山庄周围围约16平方公里的狭狭小河谷地带带，城市的““金边银角””大都被机关关单位、住宅宅区占用，产产业发展不起起来，居民收收入提不上去去，城市产业业承载力和聚聚集功能弱化化。为此，承承德市委市政政府决定实施施“中疏”战战略：“疏出出”机关、““疏出”企业业、“疏解””住宅、“疏疏出”人口，，使老城区由由过去承担所所有城市功能能向功能分区区合理布局转转变。历史文化名城城、温度适宜宜、宜居城市市承德是一座美美丽的山城。。城区内河流流交汇、滦河河和五烈河交交汇，五烈河河将承德市一一分为二，两两本靠山。四四季分明。冬冬天虽然寒冷冷，但由于四四周环山，阻阻滞了来自蒙蒙古高原寒流流的袭击，故故温度要高于于同纬度其他他地区；夏季季凉爽，雨量量集中，基本本上无炎热期期北区西区南区老城区承德由老城区区、北区、西西区和南区组组成，更加有有利于老城保保护和新区发发展的组团式式城市结构。。北区南与老城城区相接，北北到双峰寺小小东沟，主要要职能为休闲闲度假、会展展和现代物流流区承德医药学新新校区普宁寺北区因为挨近近避暑山庄，，主要的职能能就是休闲度度假，山庄占占承德市面积积的三分之一一，主要为山山区，而且北北区公交较少少，配套不完完善，不适合合宜居。西区位于城市市西部的双滦滦区，其主要要职能是工业业和附属旅游游区双栾区作为离离承德中心最最近的一个区区域，由于工工业的发展使使当地没有适适合宜居的位位置，主要的的职能是工业业。中心城区以老老城区为核心心，沿武烈河河、滦河向北北、向南、向向西发展老城区作为承承德的市中心心，交通配套套十分完善，，由于开发较较早目前土地地十分稀缺，，在这个寸土土寸金的地方方，已经批阅阅住宅用地。。老城区房屋屋建设落后，，客群南迁，，从而可以看看出政府对于于老城区开始始进行保护措措施，重力打打造旅游城市市。南区北起武烈烈河大桥，南南至西营，主主要职能为行行政办公、高高新技术产业业和教育功能能区河北民族师范范学院京承高速承德大学城南区规划将着着力解决目前前老城保护和和新区建设、、工业发展和和旅游发展的的矛盾，迁出出老城区全部部工业及南区区部分工业企企业在距避暑暑山庄25公里外的上板板城规划建设设工业园区。。使南区成为为一个适合工工作，居住的的城市。本案1.承德市功能定定位2.城市规划3.宏观指标分析析4.承德房地产市市场发展分析析5.房地产相关政政策6.未来发展预测测第二章宏观环环境分析环首都经济圈圈建设的总体体思路邻近北京将近近1000公里的范围内内，利用3到5年时间，打造造环首都经济济圈包括张家口、、承德、廊坊坊、保定四个个地级市，以以及涿州市、、涞水县、涿涿鹿县、怀来来县、赤城县县、丰宁满族族自治县、滦滦平县、三河河市、大厂回回族自治县、、香河县、广广阳区、安次次区、固安县县13个县（市），这些城市群首首尾相连，全全长999．5公里，面积达达到27060平方公里2.2城市规划环首都经济圈圈，打造大北北京环北京“一小小时经济圈””河北省将通过过高铁（京沈客运专专线）与北京衔接，，北京10分钟可到廊坊坊，15分钟到涿州、、怀来，30分钟到承德，，高铁网将在在一年至两年年内全部形成成“高铁时代””的“高铁经经济”紧紧围绕建设设“国际旅游游城市”总体体目标，使城城市的交通区区位、土地资资源、旅游资资源、人文优优势得到进一一步发挥和提提升，打响““高铁经济””品牌空前优惠的““特区政策””环首都经济圈圈将环绕北京建成成一个全封闭闭的城市带。。对这个特区区，“将给予比深圳圳更优惠的政政策”。在规划上，，将借鉴东京京、首尔等首首都经济圈的的经验，制订订总体规划、、专项规划、、控制性详规规等，预计将将在2011年1月底前完成河北省环北京京13个县市，将采采用“三零”的方式大搞招招商。即零溢溢价、零成本本注册和零成成本审批，这这在全国的招招商政策中是是很少有的环首都经济圈圈，打造大北北京城镇镇体体系系的的空空间间结结构构一核核中心心城城区区三带带围场场—隆化化—中心心城城区区—承德德县县—宽城城城城镇镇带带丰宁宁—滦平平—中心心城城区区—平泉泉城城镇镇带带兴隆隆—鹰手手营营子子矿矿区区—承德德县县—平泉泉城城镇镇带带“一核核三三带带”的的城城镇镇体体系系空空间间结结构构城市市发发展展战战略略通过过““南南扩扩、、西西进进、、北北延延、、中中疏疏””带带动动城城市市向向南南、、西西、、北北三三个个方方向向发发展展，，疏疏解解老老城城区区职职能能，，形形成成组组团团式式结结构构“南扩扩、、西西进进、、北北延延、中中梳梳””的的总总体体战战略略南扩扩北延延西进进交通通规规划划为为承承德德发发展展提提供供动动力力全面面升升级级的的交交通通网网络络体体系系公路路2009年，，承承唐唐、、承承朝朝高高速速公公路路路路基基全全部部完完成成，，承承秦秦高高速速全全面面开开工工，，力力争争承承赤赤高高速速开开工工奠奠基基到2012年，，承承德德市市高高速速公公路路通通车车里里程程超超过过500公里里铁路路京沈沈客客运运专专线线起起自自北北京京站站，，途途径径承承德德、、朝朝阳阳、、阜阜新新，，到到达达辽辽宁宁沈沈阳阳北北站站，，新新建建线线路路正正线线全全长长676.335公里里，，估估算算投投资资961.6亿元元建成成后后，，承承德德至至北北京京的的行行车车时时间间，，将将由由目目前前的的4小时时10分钟钟缩缩短短为为1小时时以以内内航空空拟建建的的承承德德旅旅游游支支线线机机场场的的定定位位为为国国内内旅旅游游和和支支线线机机场场，，初初步步预预期期建建于于双双峰峰寺寺1.承德德市市功功能能定定位位2.城市市规规划划3.宏观观指指标标分分析析4.承德德房房地地产产市市场场发发展展分分析析5.房地地产产相相关关政政策策6.未来来发发展展预预测测第二二章章宏宏观观环环境境分分析析2.3宏观观指指标标分分析析承德德市市地地区区生生产产总总值值发发展展状状况况近6年承承德德国国民民经经济济稳稳步步发发展展，，GDP总值值增增长长速速度度每每年年均均在在10%以上上，，但但增增速速已已有有所所减减缓缓，，2010年，，承承德德GDP达880.50亿元元，，通通过过增增长长11.4%。增增速速比比2009年增增长长0.4个百百分分点点360.0016.50%425.90714.90551.60763.70880.5011.00%15.70%17.30%11.40%13.00%承德德经经济济正正处处于于持持续续快快速速发发展展阶阶段段元近年年来来承承德德人人均均GDP同样样保保持持持持续续快快速速增增长长，，2010年承承德德人人均均GDP达21988.4元，，低低于于同同期期河河北北省省人人均均GDP水平平。。21988.41935421048163771072312688元承德德经经济济正正处处于于持持续续快快速速发发展展阶阶段段2005——2010年承承德德人人均均GDP统计计2005——2010年承承德德产产业业结结构构变变化化亿元元75.113998107.2111.165.1223.4183.8304430.2402.9449.5127.4111.06149.6177.5249.7292912.38.4012.40511.4023.723.919.312.710.2011.81313.59.713.211.2013.30二产产为为主主导导，，三三业业发发展展滞滞后后，，但但呈呈递递增增之之势势近6年，，承承德德固固定定资资产产投投资资增增长长迅迅猛猛，，每每年年增增速速均均保保持持在在25%以上上，，且且呈呈加加速速增增长长.2010年，，三三大大产产业业增增加加值值占占地地区区生生产产总总值值的的比比重重分分别别变变化化11.4%。10.2%和13.3%第三三产产业业比比重重增增加加明明显显2010年，，三三产产业业发发展展基基本本稳稳定定，，第第一一产产业业和和第第三三产产业业分分别别增增长长1.25%和0.5%增长长幅幅度度不不是是很很大大。。第第二二产产业业下下降降1.76%。第一产业比重第二产业比重第三产业比重2005年18.0851.0630.852006年17.6352.4529.912007年17.7755.1127.122008年15.0060.1824.832009年14.5552.7632.702010年15.851.0033.2二产产为为主主导导，，三三业业发发展展滞滞后后，，但但呈呈递递增增之之势势年份份产业业比比重重189.40230.50300.30388.00567.00751.325.732.530.3029.2045.3032.5近6年，，承承德德固固定定资资产产投投资资增增长长迅迅猛猛，，每每年年增增速速均均保保持持在在25%以上上，，且且呈呈加加速速增增长长状状态态2010年，，承承德德固固定定资资产产投投资资达达751.3亿元元，，同同比比增增长长32.5%，比比09年下下降降12个百百分分点点承德德市市社社会会固固定定资资产产投投资资情情况况亿元元固定定资资产产投投资资高高速速增增长长，，投投资资环环境境不不断断改改善善近6年承承德德社社会会消消费费品品零零售售总总额额持持续续快快速速增增长长，，每每年年增增速速保保持持12%以上上，，基基本本呈呈逐逐年年增增长长之之势势受拉拉动动内内需需等等系系列列政政策策影影响响，，2010年承承德德社社会会消消费费品品零零售售总总额额达达254.6亿元元，，同同比比增增长长18.5承德德市市社社会会消消费费品品零零售售额额总总额额亿元元117.9218.2132.9152.818512%12.7%15%21.1%18%18.5254.6消费费品品市市场场平平稳稳快快速速发发展展，，市市场场需需求求不不断断增增长长城乡乡居居民民收收入入增增长长，，购购买买力力提提升升，，扩扩大大消消费费动动力力近6年承承德德城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入每每年年保保持持8%以上上的的增增速速2010年承承德德人人均均可可支支配配收收入入13212元，，同同比比增增长长10.6%，比比09年增增长长0.6个百百分分点点承德德市市城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入情情况况亿元8476.99439.610861.3743611951132129.2%10%8.1%15.8%15.1%10.6%河北省内内的二线线城市，，房地产产空间较较大名称2010GDP（亿元）总人口承德880.5023.17唐山4469.0873.5秦皇岛930.49287邯郸2342.2942.8石家庄34001016河北省内内的二线线城市从城市人人口及经经济宏观观数据来来看的总总体规模模来看，，承德属属于河北北省内的的二级城城市河北省内内旅游城城市的第第二梯队队相比秦皇皇岛来说说，承德德的整体体水平仍仍相对较较弱，属属于河北北省内旅旅游城市市的第二二梯队《承德城市市总体规规划2010年—2020年》到2020年承德市市区人口口规模规规划达在在80万人左右右，人口口的增加加带来区区域房地地产长期期向好年度市区人口规模（人）规划面积（平方公里）20105758.8320208084.00发展空间2321.17从消费结结构中可可以看出出，城市市最基本本的衣食食消费占占据了绝绝对的主主导地位位，占整整个消费费结构的的53.1%城市的主主流消费费结构仍仍为中等等和中低低的收入入家庭，，从当地地的实际际产业和和人群来来看，确确实存在在一批极极为富裕裕的阶层层，消费费结构呈呈现明显显的“哑哑铃状””分布特特征37.8%37.8%37.8%37.8%37.8%20.9%2010年承德消消费结构构消费结构构呈明显显的哑铃铃状城市市人群结结构1.承德市功功能定位位2.城市规划划3.宏观指标标分析4.承德房地地产市场场发展分分析5.房地产相相关政策策6.未来发展展预测第二章宏宏观环境境分析1.由于承德德市规划划三年大大变样，，老城区区南迁，，直接带带动开发发区经济济发展，，针对老老城区客客户，在在开发区区置业是是首选。。2.人口目前前增长速速度不明明显，购购买力不不足，但但由于老老城区南南迁，刚刚性需求求客户巨巨多，目目前房地地产发展展速度高高于平常常。3.承德人均均GDP达到21988.4元合3402美元，承承德正处处于快速速发展阶阶段，目目前房地地产供给给需求旺旺盛，开开工面积积，竣工工面积年年销售量量增幅较较大。房房地产价价格持续续上浮，，价格增增长水平平远远大大于同期期经济发发展水平平和居民民收入水水平。房房地产开开发水平平不高，，升幅较较快。承德房地地产市场场处于快快速发展展阶段2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP和房地产产关系1.承德市功功能定位位2.城市规划划3.宏观指标标分析4.承德房地地产市场场发展分分析5.房地产相相关政策策6.未来发展展预测第二章宏宏观环境境分析宏观政策策影响性性有限，，承德市市场敏感感度低政策目的的：支持持自住，，打击投投资加大调控控力度稳定房价价不力将将问责：：将房地地产调控控作为考考察执政政的重要要因素加快建设设住房信信息系统统：银行行与住建建部联合合，实行行第二套套认定标标准从严严，按房房不按贷贷，按家家庭认定定的原则则差别化信信贷政策策实行更为为严格的的差别化化住房信信贷政策策：增加加第二套套购房首首付比例例，实行行二套房房贷上浮浮利率高房价地地区三套套房停贷贷：大部部分城市市停止发发放第三三套房贷贷，打击击投机行行为提高购房房门槛增加外地地人购房房难度：：部分地地区对不不能提供供1年以上当当地纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非本地地居民暂暂停发放放购买住住房贷款款限制购房房：地方方人民政政府可根根据实际际情况，，采取临临时性措措施，在在一定时时期内限限定购房房套数响应国家家号召，，积极支支持房地地产业承德市政政策情况况总体调控控力度较较弱，积积极执行行“三年年大变样样”发展展战略仅执行银银行系统统内部的的强制规规定，在在其他层层面仍有有促进房房地产利利好的相相关政策策出台大力执行行“三年年大变样样”省级级发展战战略，推推动旧城城改造，，进一步步扩了城城市基础础需求客客群限制主城区区供应量，，信贷政策策适当宽松松出台主城区区无新建商商品房的政政策，一方方面限制主主城供应量量，有利于于价格水平平的提升；；另一方面面，为新区区的未来发发展奠定了了良好的客客源基础实行第二套套房首付不不低于50%，利率上浮浮1.1倍；严控第第三套房贷贷款，基本本不发放，，但目前未未出台如何何认定三套套房的方式式；外地人人购房可不不提供一年年当地纳税税证明，但但需当地人人进行担保保并提供收收入证明；；目前承德德尚未限制制家庭的购购房套数1.承德市功能能定位2.城市规划3.宏观指标分分析4.承德房地产产市场发展展分析5.房地产相关关政策6.未来发展预预测第二章宏观观环境分析析未来房地产产发展潜力力巨大，投投资客户增增加城市南迁给给开发区带带来了大量量的人口，，人口带动动经济，作作为未来城城市中心，，房地产发发展速度会会大大增加加。十一五规划划中，规划划未来人口口达到80万人，增长长23万人，土地地规划80平方公里，，增加25.17平方公里，，人口的增增加直接影影响房地产产供应量的的增加，土土地面积的的增加证明明政府对规规划的力度度很大，开开发商纷纷纷拿地，未未来的竞争争很强烈。。目前房地产产市场处于于快速发展展阶段，在在未来规划划中会向平平稳发展阶阶段过渡，，土地供应应量，开工工面积，竣竣工面积都都会相对的的减少，价价格平稳。。承德市旅游游城市，夏夏天温度适适宜，在未未来规划中中可以达到到和三亚一一样的旅游游城市，居居住和旅游游观光于一一体，这样样投资的客客户会大大大增加，增增加购买力力，进一步步提高房地地产发展第三章区域域房地产特特征1.承德土地市市场成交量量分析2.承德开发商商分析3.承德价格分分析4.承德客户群群分析第三章区域域房地产特特征1.承德土地市市场成交量量分析2.承德开发商商分析3.承德价格分分析4.承德客户群群分析承德市场三三年大变样样，从09年开始推进进，目前效效果已经明明显。2010年土地供应应量已经达达到240万平米。在在售项目结结余存量、、新入市土土地在09年获得集中中释放，09年市场的已已供应和潜潜在供应根根据统计，，已达到188万平米。07-09年土地供应应量万平米未来房地产产发展潜力力巨大，投投资客户增增加101.17188.6624047.28第三章区域域房地产特特征1.承德土地市市场成交量量分析2.承德开发商商分析3.承德价格分分析4.承德客户群群分析第三梯队第二梯队第一梯队鑫苑、顺弛弛、绿地、、建业等品品牌开发商商金源、布瑞瑞克、汉飞飞、开元等等知名开发发商其他中小企企业第一梯队核核心竞争力力：品牌、、产品创新新能力第二梯队核核心竞争力力：对本地地市场的把把握处于第一梯梯队的外地地实力企业业由于产品品品质较好好和创新较较多，在郑郑州市场上上形成了一一定程度的的品牌知名名度，积累累了一定品品牌价值（（天山水榭榭花都）处于第二梯梯队的本地地知名企业业由于对本本地消费者者需求的准准确把握，，虽然形成成了一定的的品牌知名名度，但是是品牌价值值较低。（（新世家））目前房地产产开发商均均属于第二二梯队目前房地产产开发商均均属于第二二梯队省内实力开开发企业纷纷纷进驻承承德市场河北天山房房地产，以高端为主，，08年进入承德德，建筑面积积23万平方米。。隆基泰禾实业集团，以薄利多销项目为主宏达房地产产，以中高档项目位置凤凰山房地地产，以高端项目为主项目名称项目规模（万平米）天山水榭花都23御龙翰府105凤凰御景114阳光四季城8.5世纪城120港湾花园25.2第三章区域域房地产特特征1.承德土地市市场成交量量分析2.承德开发商商分析3.承德价格分分析4.承德客户群群分析10年市场整体体价格达到到5400元/平米的水平平，其价格格涨幅较大大。11年市场价格格区间6000-12000元/平米价格一路上上行且涨幅幅较大商品住宅中中07年90平米以下占占住宅供应应量的14%，08年由于小户户型集中放放量，90平米以下已已占到40%，目前现状状市场中，，90平米以下的的有所减少少，占总市市场的27%别墅在商品品住宅中07年占比约13.16%，且全部集集中于双桥桥区，08年市区无别别墅供应。。高密度住宅宅频频亮相相，低密度度住宅缺乏乏三年内各面面积区间比比例第三章区域域房地产特特征1.承德土地市市场成交量量分析2.承德开发商商分析3.承德价格分分析4.承德客户特特征分析客户特征承德市场的的高端客户户以本地客客户为主，，外地客户户比例在逐逐年增加市区的客户户以大型企企业的中高高层及公务务员居多，，包括承钢钢、电场、、电力局、、医院等下面县市的的客户以私私企老板居居多，主要要是矿主（（铁矿、金金矿、煤矿矿等）客户比例呈呈哑铃型结结构，顶端端客户群数数量有限客群呈哑铃铃型结构，，高端客户户以本地居居多第四章竞争争项目分析析1.各项目基本本信息2竞争项目分分析3.针对本案对对比第四章竞争争项目分析析1.各项目基本本信息2.竞争项目分分析3.针对本案对对比项目名称天山水榭花都承德世纪城三期港湾花园凤凰御景和润新城御龙翰府文轩茗园阳光四季城总建面（平米）23万22万（共143万）11万52万100万50多万10多万76.7万产品类型别墅，板楼塔楼高层、小高层高层、多层、别墅高层、别墅高层高层高层、多层高层、多层容积率别墅0.72.21.81.152.52.942.82.5建筑楼层1层洋房7栋；3+1层洋房4栋；22层两栋；7、12、[1]18、21、25层各一栋25\28\32层高层和10层小高层6栋6层、6栋11层、4栋17层及5栋2-3层别墅12、18、25层29层25-26层27-33层27层层高（米）2.9米2.92.92.92.92.92.92.8户型面积区间（平米）50-20093-16288-15580-26093-141100-15042-17060-200立面风格现代简约现代简约北美风情现代简约现代简约现代简约现代简约立面材料涂料涂料涂料面砖、涂料涂料涂料涂料、底部面砖涂料双桥区项目目概括建筑风格以以现代简约约为主，大大多无明显显的建筑风风格特色目目前市场上上仅天山水水榭花都、、欧尚风景景以欧式风风格为主，，定位市场场高端天山水榭花花都阳光四季城城港湾花园现代简约为为主，大部部分无明显显风格容积率大多多在2.5以上，高层层为主，少少量项目有有低密度产产品建筑排布呈呈阵列式或或围合式大多配以底底商及幼儿儿园等设施施集中商业较较少，仅天天山水榭花花都规划5万平米左右右商业德润庄园港湾花园御龙翰府以小高层，，高层产品品为主，容容积率略低低于主城区区户型较为单单一主要以二居居、三居为为主，少量量项目如天天山水榭花花都有赠送送面积赠送面积户户型受欢迎迎客户注重户户型的性价价比优势，，喜欢实用用面积较大大的户型，，如天山水水榭花都90平赠20平面积的户户型畅销重视朝向市场上认可可南北向户户型，仅武武阳丽园出出现纯北向向户型，但但因其价格格较低，固固不太敏感感。现代城：三三室二厅102平米客厅主卧阳台餐厅卫生间卫生间卧室构架构架构架构架厨房水榭花都：：二室二厅厅90平米，赠40平米户型较为单单一，重视视南向朝向向从客户来源源来看，主主要以本市市的事业机机关单位、、私营业主主、拆迁户户及外县的的矿主为主主，其中，，拆迁户成成为普通住住宅的购买买主力军双桥区作为为承德老城城区，总体体项目档次次及价格较较高，其购购买客群偏偏中高端15%20%15%20%20%客户多为中中高端客户户从年龄来看看，30-50岁客户是市市场的主力力军，占市市场的50%，50岁以上客户户购买力也也不示弱占占15%.主要客群在在30-50岁之间10%15%35%25%15%市政府南迁迁，重点规规划发展区区域供应量大而而集中，未未来城市主主要住宅区区拆迁力度大大，未来供供地充足第四章竞争争项目分析析1.各项目基本本信息2竞争项目分分析3.针对本案对对比天山水榭花花都规划承德•天山水榭花花都，占地地80845平方米，建建筑面积23万平米，打打造闹市中中的低密度度住宅天山水榭花花都位置目前从北京京开车至承承德需2.5个小时，09年9月京承高速速修通后仅仅需1.5个小时，待待京承城际际铁路通车车后，从北北京到承德德仅需50分钟。北京京——-承德，一小小时生活圈圈指日可待待。项目周周边交通网网络四通八八达，开车车出行各处处都十分方方便快捷。。门口就有有6、10、16、26、28、118路等多条公公交路线。。。多条交通主主干道交相相贯穿其间间，距离市市中心广场场约1500米，距离避避暑山庄约约2000米，翠桥路十分钟车程五分钟车程市中心高端端住宅，低低端决定价价值市场稀缺的的西班牙风风情建筑群群建筑特色布局依照地地形，错落落有致红色坡屋顶顶、圆弧檐檐口，、文文化石外墙墙、马蹄窗窗、弧型墙墙及一步阳阳台，卷拱拱、陶瓦、、气孔配合合文化石与与手抹墙面面承德首席台台地水景园园林园林依势而而建，同时时融溪水、、跌水、叠叠水、薄水水于一体，，营造出““隐、闲、、散”的生生活意境，，构筑承德德首席台地地水景园林林马德里、风风景山城以以及滨海城城市三大南南欧主题景景观组团，，将建筑、、环境、自自然、人文文交融提炼炼，通过艺艺术的排布布，形成清清晰的景观观轴线，贯贯穿小区南南北充分考量地地块的特质质，结合国国际最新规规划理念，，通过大量量水景的打打造，将水水系最大限限度的引入入整个社区区，并一直直延伸到社社区每一个个角落，丰丰富水系随随着原生的的地貌变化化起伏有致致，浑然天天成，把““碧、漾、、游、趣””的园林精精髓发挥得得淋漓尽致致实力力团团队队建筑筑设设计计：：【澳大大利利亚亚伯伯涛涛】澳大大利利亚亚最最大大的的建建筑筑设设计计公公司司，，1999年世世界界建建筑筑杂杂志志的的排排名名第第八八位位园林林设设计计：：【美国国贝贝尔尔高高林林】在全全世世界界规规划划设设计计的的专专业业界界中中保保持持领领导导地地位位，，20年获获奖奖超超过过百百余余项项物业业管管理理：：【天山山物物业业】国家家三三级级资资质质的的物物业业管管理理企企业业，，先先后后三三年年荣荣获获省省级级、、国国家家级级多多项项荣荣誉誉开发发商商：：【天山山地地产产】河北北天天山山集集团团创创始始于于1980年，，总总部部设设在在石石家家庄庄，，下下设设十十三三个个全全资资子子公公司司和和多多个个工工业业园园区区，，拥拥有有员员工工一一万万多多名名，，集集建建筑筑、、房房地地产产开开发发、、高高科科技技工工业业发发展展、、市市政政工工程程、、质质量量检检测测、、物物业业管管理理、、休休闲闲娱娱乐乐为为一一体体，，具具备备国国家家建建筑筑总总承承包包一一级级资资质质、、国国家家房房地地产产开开发发一一级级资资质质，，2006年跻跻身身““石石家家庄庄市市百百强强企企业业前前十十名名””，，系系河河北北省省重重点点扶扶持持的的民民营营企企业业之之一一营销销代代理理：：【合富富辉辉煌煌】业内内知知名名营营销销代代理理商商实力力团团队队联联手手打打造造项目名称花园洋房高层别墅商业面积（万平米）2.39.21.54销售情况100%85%85%80%一期期开开盘盘2栋，，二二期期已已开开售售3栋都都已已基基本本售售罄罄自2008年8月开开盘盘至至今今，，月月均均销销售售量量3700平米米，，月月均均销销售售套套数数20-30套项目目一一期期推推出出花花园园洋洋房房和和13#小高高层层、、14#高层层，，花花园园洋洋房房以以大大面面积积的的赠赠送送，，6500元/平米米的的高高性性价价比比给给市市场场带带来来惊惊喜喜，，去去化化速速度度较较快快，，是是最最早早售售罄罄的的部部分分小高层和高层层以7000元/平米加赠送面面积的方式赢赢得了市场认认可，实现了了平稳销售，，目前均价价价格已达到8500元/平米，最高价价格达到15000元/平米。销售情况整体体平稳客户特征年龄：35-45岁家庭结构：以以三口之家为为主客户来源：90%本地客户，包包含市区及外外县；10%外地客户，北北京投资客户户为主职业特征：大大部分私企老老板，主要是是矿主，少部部分公务员，，包括电力局局、医院等客户偏好：40岁以上客户倾倾向于低密度度产品，关注注立面和户型型客户以私企老老板、矿主、、公务员为主主天山水榭花都都产品分析承德•天山水榭花都都，俊秀的三三角屋顶，赭赭褐色建筑立立面，透出西西班牙宫廷贵贵族般独有的的高贵浪漫，，错落有致的的建筑结构、、高低错落的的布局、通透透的阳台和通通达的列柱、、丰富的虚实实对比、柔和和的色彩序列列、质朴的材材料搭配细腻腻的装饰点缀缀，诸多元素素完美结合，，打破了传统统居住建筑呆呆板的格局，，使得建筑整整体上更富有有层次。浓郁郁的西班牙气气息更深化了了优雅的品位位，让您在品品味生活之时时，亦会深深深领悟到宫廷廷贵族的特权权。承德天天山水水榭花花都14号楼高高层A户型（（标准准层））3室2厅1卫1厨119.11㎡㎡赠送面面积达达到15-0平米客厅和和餐厅厅相连连，大大大增增加客客户的的使用用面积积名厨明明卫设设计通通风采采光效效果更更佳户型基基本方方正，，双南南向卧卧室，，通风风采光光效果果好，，户型型线路路流畅畅，动动静分分离。。卧室室能做做到干干湿分分离室内全全是剪剪力墙墙结构构，自自由空空间较较少，，阳台台空间间过大大，使使用率率不高高承德天天山水水榭花花都13号楼小小高层层E户型2室2厅2卫1厨105.60㎡㎡户型实实用率率不高高，进进深过过长，，不能能完全全得到到日照照，客客厅和和餐厅厅为一一体，，客户户活动动受到到限制制户型功功能房房搭配配合理理，双双南向向卧室室，采采光效效果好好，明明厨名名卫，，通风风效果果好。。能做做到动动静分分离。。赠送面面积能能到10平米客厅和和餐厅厅为一一体功功能区区公用用，客客户活活动受受到限限制楼梯的的设计计大大大增加加户型型的是是使用用率承德天天山水水榭花花都13号楼小小高层层B户型1室1厅1卫1厨60.80㎡户型设设计独独特，，中间间阳台台设置置，花花园做做到户户内，，名厨厨明卫卫。通通风好好，客客厅和和餐厅厅相连连，舒舒适度度提高高。户型进进深过过长，，厨房房和卫卫生间间布局局不合合理，，没有有做到到污静静分离离，阳阳台设设在中中间大大大减减少空空间的的使用用率。。没有有赠送送面积积双南向向卧室室，采采光好好阳台的的设计计减少少空间间使用用率，，使空空间布布局不不合理理天山水水榭花花swot分析优势危机机会劣势项目自自身位位置优优越，，处于于双桥桥区市市中心心，使使项目目交通通，教教育，，医疗疗等配配套十十分完完善，，增加加项目目价值值。天山开开发商商是河河北有有名的的开发发商，，品牌牌的树树立对对项目目发展展有极极大的的帮助助。项目本本身为为低密密度住住宅，，承德德市场场缺乏乏，低低密度度住宅宅发展展前景景好。。项目附附加值值够多多，能能够吸吸引客客户相对独独立的的商业业配套套，包包含酒酒店、、商业业街，，独栋栋商业业，促促进价价值提提高项目本本身户户型设设计有有一些些缺点点，进进深长长是共共同点点。项目定定位为为高端端，服服务于于高端端客户户，像像低端端和中中端客客户无无法满满足。。周边的的烈士士陵园园对项项目产产生一一定负负面影影响户型设设计可可以向向提高高使用用率的的方向向发展展。城区南南迁开开发区区。老老城区区作为为旅游游区，，升值值潜力力可以以得到到提升升。可以发发展自自身项项目的的配套套设施施，提提升项项目自自身价价值。。低密度度产品品去化化速度度慢，，影响响开发发商回回款，，不方方便滚滚动开开发。。天山水水榭花花都新世家家位置：：位于于双桥桥区老老城区区翠桥桥路西西侧，，交通通，配配套十十分完完善。。配套：：最近近的超超市，，学校校，医医院等等配套套只需需要十十分钟钟车程程。产品：项目目自身以低低密度产品品为主，其其他产品为为辅。打造造宫廷贵族族的生活气气氛周边环境：：多以老旧旧小区为主主，没有较较大的园林林和水系。。位置：处于于承德双桥桥区开发区区市政府西西侧。前交交通配套基基本完善。。配套：由于于是开发区区。目前规规划有限，，没有大型型的超市，，医院，学学校，最近近的大学城城也要十分分钟车程。。产品：本案案多以高层层为主，花花园洋房为为辅。打造造观景大宅宅。周边环境：：本案西边边紧靠五烈烈河，东边边九华山，，风景空气气都十分不不错。第五章承德德未来发展展规划承德加快建建设国际旅旅游城市加强生态建建设彰显魅魅力多年来，承承德依托““三北”防防护林体系系建设，实实施了退耕耕还林、京京津风沙源源治理等林林业重点工工程，以库库区周围、、风沙前沿沿、河流源源头等生态态脆弱区和和环城镇周周围生态敏敏感区为重重点，进行行综合治理理，初步建建成了滦河河上游水源源涵养林、、沿边沿坝坝防风固沙沙林、低山山丘陵水保保经济林等等五大防护护林为主的的“生态屏屏障”。承德市37个项目提升升城市品质质加快便民市市场建设承德市坚持持公益性和和市场化相相结合，旧旧市场改造造和新市场场建设相协协调，设施施建设和运运行管理相相衔接的思思路，新建建了三个大大型综合市市场，设有有725个摊位，新新设便民商商亭100个，设置小小摊点20个；关闭了了西大街夜夜市，在城城郊处开辟辟了新市。。合理布局建建设停车场场。强化改造扩扩容，对旧旧小区内规规模小、设设施不完善善的停车场场实施扩容容，提档改改造；对改改造建设的的繁华街区区，预留停停车场地，，有条件的的转入地下下；利用空空闲场地建建设公共停停车场，在在新建居住住小区规划划临时停车车位，并新新建了两处处较大停车车场和一处处立体停车车库。提升亮化美美化水平，，打造皇家家特色景观观带。围绕避暑山山庄、外八八庙古建筑筑群，实施施了亮化提提升工程，，打造独特特的皇家山山庄和佛家家寺庙夜景景观。提升升城市景观观带和服务务休闲场所所的亮化水水平，打造造宜游的城城市夜景体体系。新增增了避暑山山庄宫门及及山庄内古古建筑亮化化点位11处、外八庙庙古建筑亮亮化点位8处、武烈河河沿线重点点建筑亮化化点位9处，完善了了市中心区区原有点位位的亮化。。高标准实施施园林绿化化工程。今年重点实实施山体园园林景观建建设、滨河河园林景观观建设、景景区周围园园林景观建建设、道路路绿化景观观建设等八八个项目，，开工建设设武烈河上上游至双峰峰寺水库间间的河道生生态景观，，完成城市市中央湿地地公园、新新城滦河景景观带建设设，继续实实施滦河市市区段、狮狮子沟旱河河的绿化工工程，完善善二仙居旱旱河绿化，，推进红石石砬、大石石庙、石洞洞子沟、牛牛圈子沟旱旱河的绿化化。同时，，大力实施施避暑山庄庄及外八庙庙周围地域域的绿化工工程，建设设自然式园园林景观，，为山庄和和外庙戴上上“绿色项项链”。承德市37个项目提升升城市品质质承德的未来来规划说明明承德当前前的房地产产已出现转转折点，不不在是价格格的竞争，，已经从价价格的竞争争晋升到产产品的竞争争。房地产的竞竞争发生改改变价格竞争产品竞争当前未来‘一核两带四四个增长极极’是承德德加快发展展的‘新引引擎’，加加速转型的的‘助推剂剂’一核两带四四个增长极极“一核”即国国际旅游城城市核心区区，包括双双桥区、双双滦区、营营子区、高高新区及承承德县。未未来的5年，承德市市将以转型型提升为目目标，以开开放创新为为手段，以以产业聚集集为重点，，以新城建建设为平台台，加快发发展休闲旅旅游产业，，大力发展展现代服务务业和高新新技术产业业，建设功功能完善、、产业发达达、环境优优美、品牌牌响亮的国国际旅游城城市核心区区。一核“两带”即西西南丰滦兴兴经济带和和沿辽蒙经经济带。西西南经济带带，包括紧紧临北京的的丰宁、滦滦平、兴隆隆3个县，将主主动接受首首都辐射带带动作用，，推动传统统优势产业业提层级、、战略性新新兴产业成成规模、现现代服务业业上水平、、现代农业业增质效，，努力打造造实力雄厚厚的经济崛崛起带。两带“四个增长极极”，即加加快建设国国际休闲旅旅游基地、、国家钒钛钛资源利用用产业基地地、首都绿绿色有机农农产品生产产加工基