2022年行业分析房地产市场的非市场因素分析

房地产市场的非市场因素分析

房地产市场很难说是个完整的市场，由于政府本身是土地的全部者，也是土地的供应者，政府本身也是市场中的一个主体，而非仅仅是制定规章，监督规章执行，因此，很难完全根据市场化原则来监管市场

地王频出，房价攀升，最终引起政府部门关注。有消息称，为了预防企业将运营风险转嫁给社会，国土部门将对“地王”开发进行全程监管，包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节，“要从头查到尾，监管究竟”。又有消息说，北京１５家因捂盘惜售的开发商被市住建委约谈告诫，并要求在七日内完成整改。同时，市住建委公布了举报电话和网址供公众举报监督。

金融危机赐予我们的一个教训就是，市场经济并非自由放任经济，它也需要加强监管。因此，有关部门加强对房地产市场的监管，无可非议。亡羊补牢未为晚矣，出了问题自然应当加强监管，但未雨绸缪，在问题尚未消失前就做好监管岂不更好，在这方面，我们还有许多事要做。

政府监管，最主要的工作是制定好规章，并常常性地加以检查，发觉问题准时订正。土地卖出天价，政府乐见其成，但有时候，也未必是好事。以前就有开发商处处天价拿地，开头政府颇为兴奋，但不久就发觉，该开发商没那么多钱，结果怎么办呢，要么重新跟他谈条件，这正是开发商早已算计好的，要么成为烂尾，即所谓将运营风险转嫁给社会。也有开发商拿地后，有钱也不急于开发，而是等待地价上涨后，再倒手出售，或者等待房价上涨时再开发。原来应当政府所得的土地溢价收益，进了开发商的腰包。还有一些开发商胆子大些，眼看根据买地时与政府商定的条件开发要亏损，就静静地通过关系改规划，改用途，改容积率，或者干脆偷偷地多盖几层，以降低买地成本。更有甚者，不少企业在市场不好时将地退还给政府，或者要求政府延期。总之，市场风险全让政府担当，而开发商只坐收其利。

在中国，房地产市场很难说是个完整的市场，由于政府本身是土地的全部者，也是土地的供应者，政府本身也是市场中的一个主体，而非仅仅是制定规章、监督规章执行，因此，很难完全根据市场化原则来监管市场。

你可能感爱好的关于房地产的讨论报告：2022-2023年中国黑龙江省房地产行业市场深度分析及投资战略讨论2022-2023年中国四川省房地产行业市场深度分析及投资战略讨论报2022-2023年中国苏州市房地产行业市场深度分析及投资战略讨论报2022-2023年中国新疆房地产行业市场深度分析及投资战略讨论报告2022-2023年中国泗水房地产行业市场深度分析及投资战略讨论报告查看更多报告上述问题的消失，实际就是政府既要谋利，又要监管这一两难境况的表现。假如政府只是市场中的甲方，按例土地卖给开发商，风险都应当有开发商担当，政府可以不管它。这就跟钢铁厂买了高价铁矿石，遇到钢价下降，不行能再去跟矿业公司谈价格，更不行能将已买的铁矿石退回去，是一个道理。为何政府又要跟他谈条件呢，一是担忧到手的利益无法保障，二是可怕担当政治后果。因此，就只好不按出让土地时商定的规章办事了。他带头坏了自己定下的规章，有了第一例，就会有其次例。最终买地就变成一场开发商和政府之间的嬉戏。

有了规章，不执行是一个方面，还有一个方面是，规章本身有问题，很难执行到位。如政府规定，土地闲置两年不开工将收回，这个规定，原来是要防止开发商坐收土地自然升值坐收渔利，防止项目烂尾，专心可谓良苦，但政府制定的规章太笼统，并没有具体规定开工标准，最终这样的规定形同虚设，囤地成为普遍现象。现在，政府加强监管，在土地出让时，除了规定开工期限，还规定了竣工期限，甚至还规定了开盘销售的期限，看起来，已经没有空当了，但假如没有细节，还是无法落实。比如，开盘销售时点好确定，但开盘销售速度却不是政府所能掌握的了。看起来，政府监管不到位，既有监管措施过粗的问题，也有监管措施太细的问题，政府还需提高监管的水平和力量。

有时，监管措施是好的，监管力度也适当，但执行力不够。许多时候，监管发觉问题后，大都罚款了事，而所罚的款与开发商不当获利相比，简直是小巫见大巫。而罚多少，还是可以商议 的。这就看开发商与政府的谈判力量了，其中更多的要看关系了。这次北京市住建委规定，要对违规捂盘的房企和经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止，或许会比罚款更有威慑力一些。

有规章，也按规章办了，规章制定得也很好，执行也到位，但也有可能由于政出多门而流产。在中国，土地归国土资源部门管，房地产市场归住建部管，两个部门打架的事常有发生。这既让开发商无所适从，又让开发商如鱼得水。有时候，两个部门倒不打架，但你怎么执行的我不知道，我怎么执行的你也不知道。比如，开发商改容积率、改规划，无需找土地部门就可办理，土地部门很可能无从知道。

房地产市场的非市场因素，还有许多，无法一一列举，许多问题还不仅仅是技术问题。因此，房地产业市场化还任重道远，注定还要在市场和政府之间摇摆。但