2022年行业分析房地产行业：国内首个房地产信托基金呼之欲出

房地产行业：国内首个房地产信托基金呼之欲出上海浦东首个房地产信托基金REITs即将破壳而出的消息引起市场关注。在此前争论过的众多版本中，最终实行"央行-银监会"版的可能性最大，一旦该方案获批，首个

REITs的主要募集对象将是机构投资者，其形式也更类似于一个封闭式的房地产投资私募基金。

"央行-银监会"版领跑近期有媒体披露，"上海版"的REITs方案已报送上海市有关部门，而最终上报的方案不止一个。其一，为浦东新区方面起草的"央行-银监会"方案，涉及金桥集团、外高桥（600648股吧,行情,资讯,主力买卖）集团、张江集团和陆家嘴（600663股吧,行情,资讯,主力买卖）集团四家大型国企的物业资源，通过银行间市场发行；其二，采纳央行主导模式的"陆家嘴方案"，该方案由陆家嘴集团自行设计，涉及陆家嘴集团旗下的三个楼宇包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园的两幢办公楼宇；最终一个，就是"证监会版"方案，借助交易所市场发行。

分析人士表示，由于此前银监会与央行拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理方法》即将完成，国内首个REITs采纳"央行-银监会"版可能性最大。《管理方法》规定，REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。详细的操作路径是：受托机构将向银监会申请信托发行，获得批准后，经受托人申请，中国人民银行核准，信托单位可以在全国银行间市场发行。信托方案的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担当。

依据上述定义而拟定的"央行-银监会"版方案中，金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团将供应年租金收入可达4.7亿元的物业，把这些物业将来10年的租金收益权"打包"设立信托，然后由发行人托付主承销商，在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证，募集资金总额将达35亿元。以保障顺当发行，此次浦东新区政府邀请了中金公司担当主承销商，并商定由中金公司余额包销。

业内专家表示，与此前"证监会"版REITs相比，"央行-银监会"能规避一些难题，比如法律、税收障碍。证监会版本是盼望将物业打包上市，但如何解决该产品的流淌性以及产品分红的双重征税都还没有完善的解决方案。而依据《管理方法》草案，将来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资私募基金，在银行间市场发行，由机构认购，募资的主要投资方向为境内成熟物业。信托的收益安排，每年不少于一次，而机构持有期不得少于12个月。

市场期盼国内首个REITs房地产投资信托基金，是一种证券化的产业投资基金，它通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金。

用益信托工作室首席分析师李旸表示，由于REITs一般规定要将相关房地产90%的出租收入作为股息派发，因此始终被视为是注意派息回报的投资产品而这样的产品，对于填补投资者在多元化投资上的短板意义重大。

实际上，国内信托公司很早便开头探究REITs的运作模式。在现行的房地产信托产品中，不仅有向开发建设的房地产项目供应贷款类信托，还有一类用信托资金购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入权益信托，后者便是一种准RE-

ITs。"类REITs实际上是基金型的房产投资信托方案，这类产品早在2022年就已消失，不过去年以来REITs产品越来越被投资者所接受，因此类REITs产品开头受热捧。"李旸表示，去年以来，百瑞信托和北京信托分别推出的系列基金型房地产投资信托产品都较具代表性。

目前多个地方政府都在乐观推动REITs，北京、上海和天津都有可能成为REITs首批试点城