2022年行业分析房地产供需矛盾成加息助推器

房地产供需矛盾成加息助推器央行在二季度货币政策执行报告中强调，要高度关注房地产价格。目前，宏观调控把房地产供应这一块临时压下来了，但是，购房需求增长反而加快了，供需冲突的加剧突出反映在房价快速上涨上。当前的主要冲突在于，过去几年来的低利率个人住房贷款促成了房地产潜在需求以爆发性方式释放成实际需求，形成了实际需求增长高峰，这已经超出了当前资源的承载力量。仅仅限制供应的话，药不对症，到了该以加息熨平增长高峰的时候了。

低利率促成需求爆发性释放

1998年以来，我国房地产需求形成爆发性释放格局，商品房销售额的平均增长率达到GDP增长率的3.7倍。2022年以来，商品房销售额的大幅攀升带动了房地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递，进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张，最终形成全社会固定资产投资过热。因而，房地产需求的爆发性释放是这一轮投资过热的“热源”，假如“热源”温度降不下来，那么，生产资料部门的盲目投资就无法从根本上得到抑制。

房产是一个几十万元级的商品，假如没有个人住房贷款供应，或者个人住房贷款利率很高，那么，即使有很大潜在的需求，也不行能以爆发性速度释放成实际需求。1998年以来，个人消费信贷的启动以及央行自1996年以来的连续8次降息把我国的个人住房贷款推入了快速增长的轨道。个人住房贷款余额从1998年的426亿元快速增长至2022年的1.18万亿元。2000年个人当年贷款购房的金额比重为71%，到2022年，这一比重仍高达49.5%。可以看出，低利率个人住房贷款促成了房地产需求的爆发性释放。

压制供应将加速价格上涨

今年上半年，商品房市场量价齐涨的局面表明，我们当前仍处于房地产需求释放的增长高峰阶段。今年上半年，全国商品房销售价格上涨了11.6%。房价加速上涨明显不是由供应成本上涨单方面推动的，由于，假如是这样，我们应看到商品房销售额的下降，即开发商标价很高，但购房者不接受。但是，实际状况是，伴随着销售价格的快速上涨，商品房销售额也在加速上涨，今年上半年，商品房销售额增长了40.9%。这表明市场需求非常强劲，开发商借势涨价。

从我们列示的图表可以看出，2022年第2季度的商品房同比涨幅(11.6%)仍旧略低于城镇居民可支配收入增幅(11.9%)。而值得留意的是，2000至2022年，我国商品房价格的同比涨幅始终低于城镇居民可支配收入增幅。依据价格围绕购买力波动的规律，这预示着，从购买力角度来看，我国商品房价在过去几年中已累积了相当的上涨动能，房价将会进一步上涨。

而今年宏观调控对房地产供应的限制将使其供需冲突进一步加剧。上半年，全国完成的土地开发面积同比增长11.5%，增幅比上年同期下降28.5个百分点；全国累计新开工房屋面积同比增长15.2%,增幅比上年同期回落15.8个百分点；竣工房屋面积同比增长15.6%，增幅比上年同期回落24.8个百分点。因此，假如当前的供应限制连续持续下去，随着供需冲突的加剧，下半年和明年，房价将会加速上涨。

应通过加息熨平需求增长高峰

为什么说当前房地产潜在需求转化成实际需求的速度过猛了？理由有二：其一，去年以来煤、电、油、矿的紧急态势表明，房地产投资拉动的全社会投资增速已超出了当前资源的承载力量，即触及“资源瓶颈”；其二，当前房地产投资增速已经引起上游生产资料价格短期内过度上涨，并刺激生产资料部门产能过度扩张。

在需求强劲的状况下，当前限制开发商住房供应只能刺激房价上涨。房价快速上涨只能导致两种结果：一是土地和开发商信贷掌握更加严峻，这可以抑制房地产投资增长，但是也将给房地产业造成硬伤，甚至造成整个经济硬着陆；二是放松土地和开发商信贷，假如这样，房价快速上涨的压力必定导致新一轮投资过热。明显，这两种结果都不是宏观调控盼望看到的。

当前投资过热的主要冲突在于房地产潜在需求转化成实