前期策划提案前期策划提案

前期策划提案

长安镇房地产宏观市场调研与分析

2.1东莞及长安镇经济环境状况区域经济现状与发展

产业结构情况政府推动经济发展的重大举措

小结

①东莞各镇区经过二十多年的经济发展，积累了财富，提高了居民的综合素质，各行各业得到长足的进步，以房地产业为代表的城镇建设取得巨大的成果，东莞正逐渐成为继广州、深圳后又一个地区中心城市，市场潜力巨大；

②长安镇作为东莞的经济强镇，外向性经济一直走在东莞甚至全国的前列，雄厚的经济实力支持城镇建设快速发展，居民对改善居住环境的需求不断扩大；

③随着“把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”战略目标确定，长安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸引更多的投资者，创造更多的就业机会，也给房地产带来新的市场。

2.2长安镇房地产市场分析

●供求分析

●市场宏观预测

风险预测

●商业楼盘少，消费者可选性小

●土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争加剧

机遇预测

●经济持续稳定增长，城市化要求越来越高●外来人口的持续增加

●城乡居民投资手段单一

2.3长安镇房地产市场概况

发展特点

●中心区土地资源稀少，可发展规模小

●锦厦村将成为新的商务文化居住中心

●市场需求潜力大●小高层、高层逐渐兴起

地段特征●锦厦村区域域●中心区区域域●咸西村区域域2.4长安镇竞争对对手分析住宅部分价格分析分析：上述楼盘中，，价格集中在在2450-4000元元/M2与项目最有竞竞争的城市花花园、莲花苑苑售价在4000元/M2左右，也间接接反映本项目目的价格定位位区间。楼盘莲花苑锦江花园城市花园莲花广场销售均价4000245039803200户型分析项目名称一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房二厅六房三厅复式莲花苑

√√√√√√√√锦江花园√√√√√√

城市花园

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√莲花广场

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分析：●从上述在售楼楼盘户型分布布结构上看，，户型主要集集中在二房二二厅、三房二二厅和四房二二厅，反映当当地对户型的的消费接受程程度。●上述楼盘当中中，莲花苑和和锦江花园销销售最好，共共同特点是产产品线丰富，，偏向中小户户型；反观城城市花园和莲莲花广场，大大户型占有相相当比例，偏偏离市场需要要，销售不太太理想。项目目户型定位要要避免重复。。配套设施分析析●长安楼盘配套套设施主要集集中在会所，，占38.9%；游泳池池，占38.9%；休闲闲广场，占27.8%；；士多店，占占22.2%；儿童乐园园，占16.7%；●以上可以看出出，长安楼盘盘配套设施项项目单薄，很很难适应不断断发展的消费费者对高质素素住宅小区的的综合需求，，项目需要在在配套设施上上将不断发展展的需求考虑虑在内，并做做一定程度的的超前设计，，才能在激烈烈的房地产市市场竞争中赢赢得消费者。。小结1、长安镇经经过二十几年年外向型经济济的发展，不不断吸引外资资企业的投资资，也不断吸吸引全国各地地乃至全世界界的人才来创创业和工作，，使得长安的的房地产业不不断的发展和和壮大，他们们已经成为住住宅小区的主主要购买者；；2、当地人已经不不是房产消费费的主要消费费者，但城市市人口的增长长，租赁市场场的活跃，使使物业投资市市场潜力增大大，只要有质质优、环境幽幽雅、管理良良好的住宅小小区，就有购购买力；3、项目要充分结结合当前的市市场形势，利利用自身位置置、规划等优优势，避免现现有楼盘的缺缺点和重复。。商铺部分①商业楼盘只只有50%设设置商业用途途，面积基本本在10000平方米以以下，主要以以单间商铺为为主，占52.6%，超超市、连锁店店、便利店占占42.1%；②主要作为楼楼盘配套设施施，经营范围围狭小，集中中在饮食、日日常消费品、、美容美发、、服装；小结1、商铺不是楼盘盘开发重点，，只是配套设设施的一部分分；2、多种经营营的商铺，能能最大限度的的满足业主的的需要，提升升楼盘附加值值。A、B项目的定位策策略我司对两个项项目定位的中中心思想：创造项目的差差异化、提高高项目的竞争争平台——贵司项目与本本地项目的差差异化——A和B项目之间的差差异化A项目中惠锦苑苑策划案（中惠锦苑以以下统一简称称“A项目”）A项目SWOT分析2.1项目的优势（（Strength）地理位置项目规模2.2项目的劣势（（Weak）周边环境人文环境工地现场A项目SWOT分析2.3项目的威胁（（Threaten）内忧外患2.4项目的机会点点（Opportunity）需求市场情况况良好租赁市场情况况良好项目可创建自自身优势A项目市场发展展定位项目定位策略略创造长安中心心商务居住区区域垫高项目的竞竞争平台项目定位策略略——利用项目目所在区域将将成为未来长长安中心——利用WTO带来的庞大商商机——利用五星星级的“长安安国际大酒店店”配套功能能互补——利用五星星级的“长安安国际大酒店店”租赁价值值的对比项目定位策略略通过首期开发发的酒店式商商务公寓，拉拉动项目的整整体档次往高高层次发展，，真正塑造我我司建议整体体项目定位的的高档次社区区。起到引爆爆当地高档楼楼盘市场的作作用。后期整体的纯纯住宅定位须须不如前期的的高开，但也也会利用前期期的优势继续续在市场上保保持相当的高高度！项目整体定位位长安首个国际际化大型、高高档社区首个个———特显项目在地地区的唯一性性国际化———项目的开发理理念与世界同同步大型型———体现项目的规规模高档———项目的售价将将高于市场上上平均售价，，但性价比更更高，更能满满足目标客户户群的需要社区区———除生活元素外外，加入更多多的人文文化化的交流空间间整体产品定位位：长安首个国际际化大型、高高档社区前期产品定位位：首个酒店式服服务的商务公公寓作用：提升项目档次次产品发展定位位：首个大型高档档社区机会：延续高开的档档次项目首期开发发定位首个酒店式服服务的商务公公寓首个个——特显项目在地地区的唯一性性酒店式服务——以“一把钥匙开启启一个全套的的家”为理念，营造一个“既有居家的亲亲切与温馨，，又有酒店的舒适与与优越”的典型生活品品味。商务公寓——着眼于21世世纪“SOHO”家庭办公的工工作与生活方式，，将办公与居居家完美地融融合起来。本定位的支撑撑平台：——本地该类产品品的稀缺性——本地两间四星星级酒店的出出租率达9成成——大量外地人员员对商务居住住的需求（酒酒店长包房可可见一斑）——自身完善的商商务配套、小小区配套5.2项目目标客户户细分及定位位本项目的目标标客户定位思思路在于锁定客户层面面，企业金领领、企业投资资者和吸引投投资客户。置业目标客户户群：——外资企业的投投资者、高级级金领、外籍籍技术人员投资客户目标标群：——二次或多多次置业的外外商——拥有大量投资资资金的本地地人5.3项目形象设计计定位尊贵的、现代代感的、国际际化的尊贵的——项项目在长安所所有项目中的的表现特色，，所面对的潜潜在客户群在在社会上的地地位、身份现代感的———项目形象的的超前性、时时代发展的前前瞻性国际化的——反映项目素质质与其他项目目的差异化，，定位与世界界同步根据项目上述述的形象特征征，我们联想想起一个国家家……——国际化的的现代大都市市——亚洲四小小龙之一的国国际金融中心心——高素质的的人文环境新加坡首期项目形象象设计建议狮城国际商住住社区——新加坡异异域园林风情情5.4项目价格定位位根据我司本次次建议项目产产品的开发理理念，形成的的产品与目前接近本本项目的市场场在售楼盘作作比较，选取取三个接近的的楼盘莲花苑、城市市花园、莲花花广场，进行市场比比较法：A项目权重修正正价为4535元/㎡根据：——市场比较法得得出的数据支支持——争取市场竞争争优势——酒店式公寓适适合带装修发发售我司建议A项目初步的均均价定价为：：4700元/㎡--4900元/㎡㎡（带约500元/m2装修）A项目规划建筑筑概念设计6.1项目用地概述述6.2项目规规划设计原则则及意境的建建议规划目标原则则规划意境“新加坡式现代代社区”规划意境涵义义:（2）针对目标客客户群的可行行性分析联想示意图：新加坡式现代社区经济发达现代城市管理完善相符点商务化都市气息高质素配套服务客户需求商务的使用功能现代社区社区配套齐全优美环境世界花园良好小区园林6.3规划整体布局局6.4分期物业开发发的建议采取同期开发，分分阶段推出销销售的策略6.5交通系统建议议6.6环境、景观设设计建议园林主题是：：狮城园林6.7空间序列组织织建议6.8建筑风格及色色调建议6.9住宅设计建议议平面组织单体交通组织织外立面设计新技术设备的的介绍结构设计6.10物业管理及智智能化建议6.11项目配套功能能建议B项目中惠高尔尔夫花园策划划案（中惠高尔夫夫花园以下统统一简称“B项目”）B项目SWOT分析7.1项目的优势（（Strength）地块环境项目规模7.2项目的劣势（（Weak）地理位置人文环境工地现场B项目SWOT分析7.3项目的威胁（（Threaten）内忧外患7.4项目的机会点点（Opportunity）需求市场情况况良好项目可创建自自身优势B项目市场发展展定位8.1项目产品定位位长安大型、中中档、年轻态态精品小区大型型———体现项目的规规模中档———项目在售价方方面应该贴近近目标客户群群且具备市场场竞争力精品———代表发展商的的开发理念和和决心做好产产品信心年轻态———小区设计风格格更能活跃、、节奏更轻快快小区区———体现出项目生生活配套设施施的完善8.2项目目标客户户细分及定位位本项目的目标标客户定位思思路在于保障应有的客客户层面，扩扩大客户来源源。以企业白白领阶层为基基础，广泛吸吸引投资客户户。主要目标群：：——外资企业业管理人员和和白领阶层扩大目标标群：——二次次或多次次置业的的香港人人——拥有有大量投投资资金金的本地地人8.3项目形象象设计定定位悠闲、清清新、浪浪漫悠闲———生活节节奏的放放缓，轻轻松、写写意的享享受生活活每一个个细节清新———轻盈、、明快、、有节奏奏感浪漫———漫步桃桃花银柳柳丛中，，融入溪溪流花影影之下，，“初恋恋”的感感觉从现现眼前项目整体体形象建建议桃花映轩轩——桃花花主题园园林风情情8.4项目价格格定位根据我司司本次建建议项目目产品的的开发理理念，形形成的产产品与目前接接近本项项目的市市场在售售楼盘作作比较，，选取三三个接近近的楼盘盘莲花苑、、城市花花园、莲莲花广场场，进行市市场比较较法：B项目权重重修正价价3780元/㎡㎡根据：——市场比较较法得出出的数据据支持——争取市场场竞争优优势——利于将装装修费用用打入楼楼价进行行按揭，，降低置置业门槛槛我司建议议B项目初步步的均价价定价为为：4000元/㎡㎡--4200元/㎡㎡（带约约350元/m2装修）B项目规划划建筑概概念设计计9.1项项目用地地概述9.2项目规划划设意境境的建议议桃花映轩轩9.3规规划整体体布局9.5交通系统统建议9.6环境、景景观设计计建议园林主题题是“缤纷烂烂漫桃花花境”造园手法法的建议议9.7空间序列列组织建建议总体空间间形态控控制天际线的的建议空间序列列9.8建筑风格格及色调调建议9.9住住宅设计计建议9.10物业管理理及智能能化建议议9.11项目配套套功能建建议谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。12:26:4812:26:4812:261/7/202312:26:48PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2312:26:4812:26Jan-2307-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。12:26:4812:26:4812:26Saturday,January7,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2312:26:4812:26:48January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月202312:26:48下下午12:26:481月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:26下午1月-2312:26January7,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/712:26:4812:26:4807January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。12:26:48下下午12:26下午12:26:481月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。12:26:4812:26:4812:261/7/202312:26:48PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2312:26:4812:26Jan-2307-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。12:26:4812:26:4812:26Saturday,January7,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2312:26:4812:26:48January7,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。07一月月202312:26:48下下午12:26:481月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2312:26下午1月-2312:26January7,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/712:26:4812:26:4807January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。12:26:48下午午12:26下下午12:26:481月-239、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。1月-231月-23