医疗健康投资机构研究地产

医养健康投资研究养老地产研究第一部分市场和政策第二部分案例研究第三部分思考与建议目录第一部分市场和政策养老地产一、市场与政策：1、市场前景：《中国老龄事业发展报告2013》指出，2012年我国老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%，预计2013年老年人口数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%，到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数将达到4亿，预计2050年，中国养老市场的需求有望突破17万亿。2、目标客户：产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群：低端自理型政府和社会福利性质养老院最低成本约束基本养老服务低端介护型中小规模民营养老服务机构灵活服务、满足个性需求中低端养老服务产业的“长尾市场”高端自理型较高文化水平和购买能力几乎没有家庭负担有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子生活和消费理念上更能够接受新式观念高端介护型国务院2013年在《关于加快养老服务业发展的若干意见》提出对所有的养老机构免除营业税。所得税部分，非营利机构全部免除，营利性机构予以减半。《意见》提出试行非营利性养老机构使用划拨土地和集体流转土地；营利性机构使用的土地也必须优先保障。此外，养老用地必须纳入各级政府土地使用规划和年度使用计划。金融土地使用税收《意见》提出将加大金融机构对养老服务业信贷的支持力度并放宽抵押限制。3、政策：养老地产第二部分案例研究养老产业的参与企业大致可以“房企系”，“险企系”，以及其他机构：案例研究地产企业地产项目开发经验与地方政府良好合作关系地产项目短期融资、开发与管理、物业服务保险企业医疗保险与服务等领域经验寿险产品开发管理进行长期经营和开发养老服务周边产品的能力运用保险资金长线投资其他机构形成差异化竞争模式更宽泛地衔接社会资源的核心资源更高效地开展机构运营和价值输出更准确地把握和理解养老市场顾客需求案例研究——地产企业保利地产2011年，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展；并且与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立养老产业专业管理公司，对养老产业进行专业、高效的运作。资金来源自有资金+外部融资资金规模5-10亿案例研究——地产企业“和熹会”老龄公寓投资项目规模建面约2.2万平米，共200多套配备服务综合门诊、24小时999急救中心、多条转诊绿色通道保障、痊愈健体中心等，以及专业的健康状态评估、全方位健康档案服务现状已有114位老人入住，现有专业护理职员70%为护士特色采取异地候鸟式分时度假养老模式，实现“以一地入会多地养老”发展情况已在5个城市有6个在建试点项目产品概况盈利模式服务费补助本钱权限租赁费和四大社区配套服务收费专业介护服务费平衡运营成本REITs上市获得盈利保利地产万科地产万科针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了认真翔实的调查、了解这一特殊客户群体的实际需求之后，认为解决养老保障的基点应放在社区，形成一种全新的社区养老模式——社区全龄化养老体系系统工程。案例研究——地产企业资金来源自有资金资金规模50亿案例研究——地产企业投资项目万科幸福汇规模建设130套，户型面积在60-80平米之间物业“活跃长者之家”“活跃长者住宅”运营特聘在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理配备服务医疗服务站、心理咨询、老年学校、图书馆、健身房等设施，及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务产品概况盈利模式万科地产出租出售利润绿城地产绿城与雅达国际强强联合共同开发养老项目。绿城在养老事业中把自己不仅仅定位成一个开发商，更多的是做服务和配套资源。雅达国际控股有限公司是专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，由和谐基金、红杉资本和云锋基金为主要股东共同出资成立。案例研究——地产企业资金来源自有资金资金规模75亿案例研究——地产企业投资项目乌镇雅园规模总建筑面积约为50万平理念学院式养老模式区位优势距杭州约65公里，距苏州约80公里，距上海120公里功能板块国际康复医院、老年大学、自助养老居住区、养老示范区、星级高端度假酒店和休闲商业区产品概况盈利模式绿城地产物业出售服务费用利润案例研究——保险企业泰康人寿早在7年前，泰康人寿就开始在国内外调研养老项目，就盈利模式、投资模式等重要环节进行过长时间的探索。养老社区将寿险产业链延伸至医疗等领域，还与保险资金在时间周期上相匹配，符合寿险资金对安全性、流动性的要求，因此养老社区未来肯定会是保险资金重要的投资方向之一。资金来源全部来自于保险资金资金规模1000亿元案例研究——保险企业投资项目泰康之家.燕园规模占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米配套服务提供居住生活、美食餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等服务单元分类按照居民的年龄和身体状况分为独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元医疗设施8000平方米、可提供50张床位医疗服务提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢性病管理等服务产品概况盈利模式物业出租会员制资格出售利润泰康人寿中国平安2012年9月23日，对养老地产一直按兵不动的中国平安宣布，通过旗下不动产公司在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。平安将来还会选择在环渤海、珠三角、西南部、海南岛四地进行养老产业布局，形成规模及连锁效应。案例研究——保险企业资金来源集团自有资金+第三方渠道基金募集资金规模170亿元案例研究——保险企业投资项目桐乡平安养生养老综合服务社区规模占地面积达到2800亩，规划面积约80万平米配备服务提供八大服务模块，包括健康服务、护理服务、医疗服务、膳食服务、康娱服务、管家服务等理念三代人全龄共生的社区产品线会员型养老公寓+产权型亲子养老产品+度假休闲产品合作伙伴瑞金医院，韩国三星生命，耀华国际学校产品概况盈利模式中国平安物业出租物业出售利润合众人寿2010年4月16日，蔡甸区人民政府与合众人寿保险股份有限公司在北京正式签订合众人寿健康社区项目投资建设协议，标志着合众人寿健康社区项目正式落户后官湖畔。案例研究——保险企业资金来源自有资金+第三方渠道融资资金规模100亿元案例研究——保险企业合众人寿健康社区投资项目规模总建筑面积160万平方米左右功能板块健康养生、养老服务、临床医疗、学术科研、医学教育理念健康产业服务基地布局“一园三城”（即国药科技园、养生城、养老城、国际医学研究城）产品概况盈利模式物业出售物业出租养老保险产品“合众优年生活”利润合众人寿案例研究——其他机构养老地产中信信托中信信托在云南省昆明地区率先探索医疗养生产业的发展模式，并与国内、国际知名医疗、健康服务机构合作，提出通过健康产业基金的方式，以“嘉丽泽国际健康岛”为示范，形成以医疗、养生、养老为中心，旅游等多项服务为一体的“医养”综合体。资金来源投资人主要为机构投资者资金规模整个基金规模将达到近百亿的金额，近几年大概是10亿~50亿元的体量案例研究投资项目嘉丽泽国际健康岛中信信托规模预计面积100万平方米产品类型国际综合医院健康岛个人理财产品理念国家级健康产业示范园战略伙伴英国医疗健康服务提供商CircleHoldings牛津辅助生殖医疗中心HeythorpHealthcare法国高利泽集团国医园产品概况盈利模式医养公寓销售收益医养服务运营收益自持物业运营收益消费信托产品金融收益利润案例研究——其他机构复星国际2013年5月13日，由复星集团与峰堡投资集团合资设立的上海星堡老年服务有限公司（简称上海星堡）宣布其在中国首个综合养老社区——星堡中环养老社区正式开业。这是美国峰堡集团在中国投资的首个养老地产项目，也是复星集团首次在国内尝试养老地产，今后将以“星堡”作为品牌进行连锁开发，目前正在上海物色其他地块。合资公司中，“美国峰堡与复星的投资比例为各占50%股份”。资金来源自有资金资金规模N/A案例研究——其他机构投资项目星堡中环养老社区建筑面积总面积约18000平方米单元布置150间独立生活单元，50个单独居住和双人居住的协助式护理床位服务项目一站式退休生活服务+定制化协助式生活服务+全天候医疗保健服务+24小时保安物业服务产品概况盈利模式复星国际一次性会费服务费利润土地获取养老用地土地政策尚未明确，目前仍以招拍挂为主资金来源自有资金或私募经营方式出售或出租，出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见运营管理对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源投入产出前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键。开发过程土地取得、建设开发和后期运营总结一：盈利模式：养老产业的盈利模式大致可归为产品主导型、服务主导型和混合型三类。总结二：产品主导型以高端自理型老人为目标顾客群老年公寓等地产项目的开发、销售和管理单位盈余水平很高，而资源周转率很低房地产开发企业服务主导型以会员制的方式吸引高端介护型老人为主体的养老人群建设老年社区资源周转率高，但单位盈余水平低规模效益是其获利的重要保障保险企业混合型主要面向低端自理型老人群体以床位租赁费、外加管理/服务费为主要收益能够获得一定程度的政府补贴通过较低运营成本，获取规模效益的方式实现盈利第三部分思考与建议1、我们的思考：从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅有8%~10%的回报率，这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的中国房地产企业来说，实在是一个艰难的挑战。地产只是基础，而服务和运营能力才是决定项目能否生存的根本。国家还没有出台明确的、可操作的、针对商业养老地产开发建设和管理运营的财政补贴和税收优惠政策。2、我们的建议：投资养老地产企业要有雄厚的资金实力、强大的项目管