产品基础知识培训-住宅规划

产品基础知识住宅规划住宅规划——基本概念居住区居住小区居住组团居住区居住小区居住组团城市道路小区道路城市级公共服务设施小区级公共服务设施住宅规划——基本概念居住区总用地居住用地其他用地住宅用地公共绿地道路用地公共服务设施用地城市规划用地：——居住区用地（R）——住宅用地（R01）

——公共服务设施用地（R02）——道路用地（R03）——公共绿地（R04）R=R01+R02+R03+R04住宅规划——基本概念城市规划中有两个重要的用地概念——公共服务设施用地（R02）——道路用地（R03）公共服务设施用地（R02）

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地（R03）

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。

住宅规划——基本概念指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）住宅用地指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等公共服务设施用地指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带公共绿地指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场道路用地其他用地指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等住宅规划——基本概念用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。道路红线规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。1、用地性质

2、用地面积

3、用地红线

4、容积率

5、建筑控制高度

6、建筑密度

7、道路红线

8、建筑红线后退距离

9、建筑线

10、绿地率

11、交通出入口方位

12、停车泊位

13、建筑间距

14、日照标准

15、日照间距系数

16、城市绿线规划常用术语及指标住宅规划——基本概念建筑容积率：地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）建筑密度：即建筑覆盖率基底面积之和/规划建设用地面积绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。７０％至８０％的使用率比较合理。集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10％。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。住宅规划——基本概念总建筑面积容积率=净用地面积包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..）不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地住宅规划——基本概念基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87

覆盖率：41%容积率的计算？住宅规划——基本概念道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

车行道绿化带人行道建筑后退道路红线建筑控制线居住区道路小区路组团路及宅间路纵墙面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5住宅规划——基本概念住宅规划——基本概念实例——西半岛道路中心线用地范围线建筑退线道路中心线与与用地范围线线之间区域为为代征道路用用地，不计入入净用地范围围用地范围线与与建筑退线之之间区域为净净用地范围，，属于项目使使用，围墙可可以建到用地地范围线处住宅规划——基本概念实例——金色家园道路边线为规规划道路的控控制线，用地地范围线为项项目建筑用地地范围的控制制线，在临城城市道路的项项目中，道路路边线与用地地范围线局部部是重合的。。道路中心线用地范围线道路边线住宅规划——基本概念日照间距的概概念为保证每户都都能获得规定定的日照时间间和日照质量量，要求条形形住宅长轴外外墙之间保持持一定距离，，即为日照间距。（1）高层住宅的的小套、中套套应有一个居居住空间，大大套应有两个个居住空间能能获得冬至日日连续满窗有有效日照不少少于1h。（2）多层住宅间间距在中心城城浦西地区不不得小于南侧侧建筑高度的的1.0倍，在浦东新新区、郊区、、县城镇等地地区不得小于于1.2倍。（3）朝向为东西西向的〔指正东西向和和东（西）偏偏南45度以内（不含含45度），下同〕，其间距在浦浦西内环线以以内地区不小小于主朝向一一侧遮挡建筑筑高度的0.9倍，在其他地地区不小于1.0倍，且其最小小值为6米。住宅规划——基本概念居住建筑日照照要求——国家规定：从从居住建筑住住户底层窗台台面算起，大大寒日满窗日日照的有效时时间不少于连连续2小时；如果是是新建建筑对对自身的遮挡挡，局部的确确有困难时，，可以放宽至至1小时。住宅规划——基本概念各类建筑基底底总面积建筑密度=净用地面积相同容积率下下，平均层数数越高，建筑筑密度越低，，可用于景观观用地越多正常情况下。。居住区建筑筑密度一般在在12%~30%住宅规划——基本概念各类绿地面积积总和绿地率=净用地面积小区集中绿地地不少于总用用地面积的10%。居住小区的绿绿地率不少于于总用地面积积的35%。各类绿地包括括：公共绿地地、宅旁绿地地、公共服务务设施所属绿绿地和道路绿绿地（即道路路红线内的绿绿地），地下下或半地下建建筑的屋顶绿绿地、水面折折算各类绿地不包包括：屋顶、、露台的人工工绿地住宅规划——基本概念公共绿地满足规定的日日照要求、适适合于安排游游憩活动设施施的、供居民民共享的集中中绿地，应包包括居住区公公园、小游园园和组团绿地地及其它块状状带状绿地等等。公共绿地名称最小规模居住区公园10000平米小游园4000平米组团绿地400平米块状带状绿地400平米，宽度不小于8米住宅规划——基本概念用地平衡是规规划过程中从从总体衡量并并控制规划的的重要指标用地构成经验值备注住宅基底12%~30%即建筑密度道路10%~18%一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停车，会超过12%，直至18%景观、绿化50%~70%包括硬地、水面、绿化说明：上表与与居住区规划划中的用地平平衡指标表不不同，三项主主要用地统计计后与净用地地基本一致。。住宅覆盖率根根据建筑物业业形态不同差差别较大，住住宅小区的一一般规律是中中等以上规模模小区高度越越高建筑覆盖盖率越低。住宅规划——基本概念居住区道路分级居住区级道路不小于20米居住小区级道路6-9米组团级道路3-5米宅间小道不小于2.5米停车设施规划划设计1、居住区道路路分级2、道路系统规规划人车分流人车混流3、停车设施规规划设计单建式附建式混合式住宅规划——基本概念满足经济要求住宅群体组合合基本要求：日照通风安静舒适方便安全交往满足功能要求满足美观要求住宅规划——基本概念住宅群体组合合基本形式①行列式③点群式纽约罗斯福岛东伍德小区公寓柏林某住宅混合式住宅规划——基本概念早晨的太阳照进室内很深冬季早晨很暖但午后很冷。午后的太阳照进室内很深，夏季特别热。夏季太阳高，向室内照射不深，冬季向室内照射很深，室内暖和。整天没有日照，冬季迎北风，冷。光线全天都是平均的。干燥室浴室洗脸间更衣室仓库暗室锅炉房车库书房工作间储藏室厕所家务室厕所卧室餐厅厨房卧室起居室餐厅家庭间娱乐室音乐室起居室餐厅儿童室阳台北东西南生活空间于环环境条件的关关系住宅规划——基地特点规划（基地特特点）1.滨水；2.坡地；3.山地；4.高尔夫;5.平地住宅规划——基地特点滨水住宅项目目，都会明显显的突出利用用水景资源价价值。住宅规划——基地特点坡地。住宅规划——基地特点山地项目，在在突出利用山山地景观和地地形变化的前前提下，还要要规避山地由由于坡度变化化带来的采光光和交通问题题。住宅规划——基地特点高尔夫项目，，规划设计注注重高尔夫景景观的最大化化利用。住宅规划——基地特点平地。住宅规划——利用基地资源源进行规划的的案例分析红树西岸住宅规划——利用基地资源源进行规划的的案例分析万科东海岸住宅规划——规划图分类1、鸟瞰图2、总平面图3、各类分析图图4、组团平面图图规划（规划图图类型）住宅规划——规划图分类鸟瞰图——鸟瞰图为反映映出小区整体体或局部规划划面貌的高空空拍摄图片。。实景、模型型或者电脑模模型。住宅规划——规划图分类总评面图——总平面图就是是能反映出整整个小区的规规划，其中包包括小区的主主体建筑物和和配套设施，，小区的道路路系统，小区区的景观绿化化的平面图住宅规划——规划图分类各类分析图——分析图就是对对总平面图的的道路交通、、规划进行分分析，图中虚虚线表示该小小区的道路系系统。住宅规划——规划图分类各类分析图——从规划——小区路——组团空空间——院落空空间，，其中中“组组团””就是是组成成小区区的基基本单单元。。住宅规规划——规划图图分类类组团平平面——组团平平面图图就是是能反反映出出小区区中某某个组组团的的规划划，其其中包包括组组团中中的主主体建建筑物物，道道路系系统和和景观观绿化化等的的平面面图。。住宅规规划——规划图图分类类住宅规规划——规划图图分类类住宅规规划——规划图图分类类住宅规规划——规划图图分类类住宅规规划——规划图图分类类住宅规规划——规划图图分类类住宅规规划——规划图图分类类1、公建设设施配配套的的分类类住区公共服务设施教育医疗卫生文体商业服务金融邮电市政公用行政管理其他2、2、公建建设施施的规规划布布置A、位置置在几几何中中心B、位置置沿主主要道道路C、位置置在主主要入入口D、位置置分散散在道道路四四周住宅规规划——