中原-武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告

“金都汉宫”项目全程策划报告湖北中原地产营销策划有限公司二OO五年七月七日项目背景：本项目位于武昌临江大道；是武汉市首个达到“3A”标准的地产项目；由实力开发商打造……这些表明该项目具备了打造武汉市典范豪宅的属性，同时她也将成为武汉市新人居的转折点。因此，怎样彰显“金都汉宫”项目的多重意义，是开发商和我们需要共同考虑的问题。如何实现项目的多重意义？项目具有怎样的市场空间市场篇我们将扮演何种角色定位篇我们将如何启动市场营销篇我们的品牌如何形成推广篇如何实现项目的多重意义？第一部分市场篇一、武汉市高端市场研究二、区域市场分析三、项目竞争环境分析定义:◆它们是位于武汉中心城区的住宅项目；◆它们均价在5000元/平米以上；◆它们拥有稀缺的景观资源、或优良的品质、或优质的物业服务……市场－－武汉市中心城区高端市场研究分布：●目前已形成三个片区：汉口沿江大道片区、西北湖片区和东湖片区；●三大片区都拥有良好的自然景观资源；●同样具有极佳自然景观的积玉桥区域，随着几大开发商的进驻，将形成继以上三片区之后的又一个高档住宅片区。●四个片区的形成，表明武汉市高端住宅在呈现片区化的同时，朝着多元化的趋势发展。市场－－武汉市中心城区高端市场研究项目名称销售时间售罄时间地理位置建筑面积（㎡）户数成交均价（元/㎡）二手价（元／㎡）世纪华庭2001年2003年西北湖建银大厦旁4000018941006300-6800东湖林语2002年2003年武昌东湖路368号7000045545006000-8000怡景花园2003年2005年卢沟桥路1号7358129960006500-6800◆以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右◆以上项目在二手市场均价已经达到6000－7000元/平米，与开盘期相比，价格涨幅较大，最高超过100％；

已售项目概况市场－－武汉市中心城区高端市场研究项目名称项目地址住宅户数剩余户数成交均价惠园CP惠济路10号159套约110套5000万豪国际西北湖路3－85号394套约6套6000香榭水岸东湖路329号478套约200套5300中侨观邸台北一路31号451套约300套6000东湖天下武昌东湖路189号889套约730套8600总计/2371套1346套6180在售项目概况市场－－武汉市中心城区高端市场研究◆

目前，在售楼盘均价已经超过6000元/平米，较当前房地产均价翻番；◆高端住宅市场价格增长速度加快，短短4年的时间价格增长50%以上。◆在售项目和二手市场所反映出来的变化表明，武汉市高端住宅产品具有很大的升值空间，投资意义较大。

市场－－武汉市中心城区高端市场研究◆上述数据表明明，项目消化化速率较快，，形式较好。。◆从目前推盘量量和消化量来来看，武汉高高端市场的整整体状况看好好。◆根据现有的销销售速度，预预计到2006年4月，将剩余400余套左右。项目名称开盘时间消化时间消化套数万豪国际2004.612个月约380套香榭水岸2004.612个月约278套中桥观邸2004.1010个月约151套东湖天下2005.61个月约150套在售项目消化化情况市场－－武汉汉市中心城区区高端市场研研究◆2005年下半年至2006年,高端住宅市场场总体供应量量约156万方。◆考虑到市场消消化速度，预预计到2006年4月份总体市场场供应量（包括市场存存量）在100－120万平米之间。。2005年下半年及2006年即将推出项项目项目名称地理位置建筑面积(万㎡)预计估价(元/㎡)水岸星城武昌沙湖65.05000锦江国际城武昌区沿江大道55号14.05000华润·凤凰城中山路与和平大道交汇处14.16000南岸金都武昌沿江大道30.0——外滩·棕榈泉沿江大道与山海关路交汇处7.16000九龙仓时代广场汉口沿江大道兰陵路口15.010000城开玉桥新都武昌积玉桥和平大道10.95500总推盘量——156.1——市场－－武汉汉市中心城区区高端市场研研究政策下的高端端市场发展趋趋势◆提高了高端市市场的准入门门槛；◆有效刺激了市市场游资放弃弃沿海市场，，转向投资潜潜力更大的武武汉市场；◆新一轮的市场场淘汰，使开开发资格提高高，高端产品品品质也在迅迅速提升。市场－－武汉汉市中心城区区高端市场研研究市场－－武汉汉市中心城区区高端市场研研究2006年，大量豪宅宅项目即将推推出，更多更更高品质的高高端项目将会会呈现；通通过供应市场场的引导，消消费市场也在在朝着利好的的方向发展。。2006年，高端市场场将精彩纷呈呈。综述：一、武汉市高高端市场研究究二、区域市场场分析三、项目竞争争环境分析积玉桥片区房房地产市场发发展概述“四快”◆片区均价上涨涨较快；◆市场供应量增增长较快；◆产品品质提升升较快；◆区域形象提升升较快。市场－－区域域市场分析项目所属区域域状况区域环境临长江、依沙沙湖，原始自自然资源丰丰富富，但周边现现有居住人员员结构复杂交通状况近20路公交车，通通往武汉三镇镇；过江隧道的建建设提供了更更为便利交通条件。。配套分布片区内各类配配套虽然比较较完善，但档档次较差。区域未来格局局政府规划，将将积玉桥打造造成集商贸旅旅游、办公居居住为一体的的综合服务中中心。市场－－区域域市场分析积玉桥片区虽虽属老城区，，区域形象基基础较差，但但是通过实力力开发商的进进驻和区域未未来的规划，，区域现状变变化较快，前前景很乐观；；地处城市核心心区域，紧邻邻七大商圈，，交通便捷，，大大节约了了生活、商务务的时间成本本；拥有先天的景景观优势、丰丰富的土地资资源。高品质的商贸贸、旅游、居居住的多功能能区域定位。。为本项目立足足高端市场提提高了先决条条件。总评：市场－－区域域市场分析一、武汉市高高端市场研究究二、区域市场场分析三、项目竞争争环境分析片区竞争分析析市场篇－－项项目竞争环境境分析汉口沿江大道道片区特征：：●政治中心；；单体楼宇为为主；●北面为老城城区，视觉效效果有限西北湖片区特特征：●商业中心、、单体●可开发土地地资源有限东湖片区特征征：●旅游资源特特色，人文气气息浓厚●小区型产品品为主，物业业形态丰富●土地资源缺缺乏，●缺乏商业氛氛围，市政配配套不足积玉桥片区特特征：●知名开发商商共同打造●小区型产品品，物业形态态丰富●土地资源丰丰富●发展前进看看好总结：积玉桥片区将将是－－武汉市项目最最集中、规模模最大的高端端住宅产品聚聚集地。武汉市最具发发展潜力的高高端市场片区区。武汉市第一个个国际化的社社区集合点。。市场篇－－项项目竞争环境境分析市场篇－－项项目竞争环境境分析竞争对手原则则根据在地段、、价位、规划划、目标消费费群、策略等等各方面都存存在的特性：：—可比性—相近性—差异性根据上述原则则，并结合我我们在该区域域做的市场调调查，我们发发现以下楼盘是2006年南岸金都推推盘的主要竞竞争对手：同品质楼盘竞竞争环境分析析东湖天下开发商：：武汉天时物物业地理位置：东东湖规模模：占地6.8万㎡859套建筑形态：高高层、小高层层、别墅绿化化：46.32%容积率：：2.57车位比：：1：1.2小区配套：会会所、商业街街主力户型：160-270㎡均价价：8600元/㎡项目定位：：东湖畔，22万平米别墅级级社区市场篇－－项项目竞争环境境分析外滩·棕榈泉开发商：：武汉新鸿基基房地产有限限公司地理位置：沿沿江大道规模模：占地2万㎡2梯4户324套建筑形式：高高层住宅、写写字楼主力户型：130-180㎡均价价：7000-8000元/㎡项目定位：：CBD滨江第一毫宅宅九龙仓时代广广场开发商：：九龙仓集团团地理位置：沿沿江大道兰陵陵路口规模模：占地1.7万㎡㎡建筑筑形形式式：：高高层层住住宅宅、、商商业业楼高高：：56层，，176米建筑筑形形态态：：高高层层住住宅宅，，商商业业均价价：：10000元/㎡㎡同品品质质楼楼盘盘竞竞争争环环境境分分析析市场场篇篇－－－－项项目目竞竞争争环环境境分分析析区域域内内竞竞争争楼楼盘盘分分析析锦江江国国际际城城开发发商商：：武武汉汉天天实实物物业业地理理位位置置：：武武昌昌积积玉玉桥桥江江边边景观设计：棕棕榈园林占地面积：6万㎡建筑面积：14.3万㎡总户数：880户建筑形式：高高层、小高层层绿化化：：45.47%容积率率：2.38小区配套：会会所、商业街街主力户型：130~200㎡预计开盘时间间：2005年10月均价价：：5000~6000元/㎡项目定位：：三重景观、、国际水岸名名宅市场篇－－项项目竞争环境境分析华润凤凰城开发商商：华润置置地（武汉））有限公司地理位置：中中山路与和平平大道交汇汇处总建筑面积：：16万㎡建筑形式：高高层、多层洋洋房小区配套：会会所主力户型：160-270㎡预计均价：5000元/㎡以上项目定位：新新武昌传世世艺术家区域内竞争楼楼盘分析市场篇－－项项目竞争环境境分析水岸星城开发商商：武汉福福星惠誉地理位置：沙沙湖北侧规划设计：香香港罗麦庄马马景观设计：加加拿大奥雅园园境师事务所所总建筑面积：：65万㎡建筑形式：叠叠加别墅，花花园洋房和高高层小区配套：会会所、商业街街、幼儿园主力户型：130~200㎡预计开盘时间间：2005年9月预计均价：5000~6000元/㎡项目定位：内内环线65万㎡滨湖梦寐寐境地区域内竞争楼楼盘分析市场篇－－项项目竞争环境境分析竞争对手形象象概念华润凤凰城，，以建立华润润艺术馆来体体现项目的文文化特色，提提升楼盘的形形象档次。东湖天下，借借助东湖的景景观优势和区区域的高端形形象，打造“别墅级”社区。水岸星城，占占据沙湖200亩的湖面景观观资源，营造造武汉“最美的岸边“。锦江国际城，，大打临江的的“景观“牌，借助地理理位置优势诉诉求（三重景观、国国际水岸名宅宅）。外滩棕榈泉和和时代广场则则依托一线江江景和汉口的的成熟商圈。。小结：竞争对对手楼盘普遍遍属于景观依依赖型，依托托希缺的景观观资源和得天天独厚的地理理位置，作为为主要诉求点点。“南岸金都””项目虽然在在规模、地段段、交通、设设施方面和竞竞争对手相比比有，优势并并不明显。但但按照开发商商的建设规划划来看，作为为湖北的首个个3A工程项目，它它的产品，无无论从建筑材材料还是施工工技术，在武武汉都是绝对对超前的和领领先的。那么么如何把项目目的优势提升升到一个绝对对高度，以超超越所有竞争争项目，则是是我们要做的的主要工作。。结论：武汉市高端住住宅随着近几几年的发展，，无论从开发发体量、产品品品质，已经经得到了质的的提高。同时时通过开发商商的不断教育育，消费者也也在逐步认同同并开始接受受高端住宅。。随着武汉经济济的飞速发展展，人均消费费水平的不断断增长，消费费者对高品质质住宅的需求求也在不断提提高。众多有有实力的品牌牌开发商也都都看好了这一一发展趋势，，纷纷投身武武汉的高端市市场。可以说：2005年是武汉市豪豪宅元年，2006年将是武汉市市豪宅的急速速成长年。市场篇－－综综述同时，我们也也应该看到，，随着消费者者消费观念的的改变，以前前那种单一的产品优优势和操作手手法已经不能能吸引市场，，只有在各个个方面均做到最好才才能成为市场场的热点和焦焦点。因此，虽然本本项目具有良良好的市场基基础和机遇，，但是我们更更应用一个超越于现现有市场的标标准来考虑项项目的发展和和项目的操作作，只有这样才能真真正打造出具具有引领性的的豪宅产品。。第二部分定定位篇篇一、项目SWOT分析二、目标客户户群定位三、项目的整整体定位四、项目的市市场定位五、项目的形形象定位六、项目的价价格定位七、项目的传传播策略定位位定位——项目SWOT分析优势：区域未来良好好的发展前景景丰富的景观资资源优势项目自身的产产品优势开发商自身实实力较强威胁点：项目入市时正正值武汉高端端住宅项目集集中开发，竞竞争激烈以滨江、国际际化社区、豪豪宅为概念的的项目太多，，不利于市场场推广劣势：目前区域的高高档形象尚未未完全树立本项目相对其其他高端项目目切入市场较较晚机会点：武汉高端居住住产品的开发发价值尚未充充分挖掘浙江住宅文化化在武汉认知知程度较好，，品牌可塑力力强项目所在片区区内高端项目目的扎堆有利利于形成区域域高档居住区区形象小结：南岸金都项目目虽然拥有高高科技含量的的产品、丰富富的江景资源源等多项优势势，但面对武武汉日益激烈烈竞争的高端端住宅市场,如何发扬项目目优势,运用营销手段段规避项目劣劣势,将是我司后续续定位及营销销策略阶段重重点针对并解解决的！只有具有一定定实力、市场场定位准确、、规划布局新新颖、包装推推广到位的个个盘才受市场场追捧和认可可。定位——项目SWOT分析因此对于“南岸金都”项目，我们认认为，作为一一个开发商在在武汉市场想想极力打造的的品牌项目，，它更需要寻寻找和形成自自己鲜明的“核心概念”（这包括市场场定位、包装装推广等方面面），以这个个“核心概念”贯注整体、形形成合力，通通过一系列的的有针对性和和准确的营销销传播吸引社社会关注，方方乃“制胜之道”。一、项目SWOT分析二、目标客户户群定位三、项目的整整体定位四、项目的市市场定位五、项目的形形象定位六、项目的价价格定位七、项目的传传播策略定位位定位——目标客户群定定位我们通过对武武汉高端市场场的研究，综综合对项目自自身的分析，，本项目的目目标客户群定定位为：1、国内的投资资人群2、武汉财富精精英1、国内的投资资人群特征他们熟悉国内内房地产投资资市场，有较较强的经济实实力和投资眼眼光，注重购买房产产的升值潜力力。他们的投资理理念是风险小小、投资潜力力大，因而武武汉这样具有有极大投资价值的城市市绝对是他们们所关注的热热点。他们平时了解解房地产的信信息主要通过过当地的各种种主流媒体，，各类财经类杂志志和权威性房房地产专业杂杂志。定位——目标客户群定定位2、武汉财富精精英特征定位——目标客户群定定位他们遍布武汉汉：成功私营营企业家、大大型集团高级级主管、以及及高级知识分分子。他们事业有成成、身家丰厚厚、注重生活活品质、行事事稳重、行踪踪较隐秘、重重安全、私生生活丰富、希希望自己的成成就被社会认认同。他们的年龄约约35-50岁，有车有房房，属于成熟熟期家庭。他们多为多次次置业者，注注重所购房产产的现行价值值和未来价值值。他们除了希望望居住地拥有有希缺的景观观资源外，同同时也注重细细节，注重建建筑内外的高高品质。他们能够承受受高投入的购购买力，追求求的不但是舒舒适的居住环环境，更是消消费所能带来来的尊贵身份份体现。定位——目标客户群定定位他们的生活方方式已经趋于于上层，豪华华汽车汽车、、沙龙聚会、、高尔夫球、、雪茄、红酒酒，都是他们们生活的一部部分。他们对于房地地产项目的认认知主要通过过媒体的宣传传和圈内的口口碑传播，较较为肯定圈内内口碑对于房房地产项目的的理解，购买买行为较为慎慎重。定位——目标客户群定定位一、项目SWOT分析二、目标客户户群定位三、项目的整整体定位四、项目的市市场定位五、项目的形形象定位六、项目的价价格定位七、项目的传传播策略定位位定位——整体定位把项目打造成成为国内豪宅宅的标杆，营营造一种顶级级居住文化。以高贵、典范范、唯美彰显显南岸金都生生活的雍容华华贵。以气派、唯一一、尊贵彰显显南岸金都金金都人士的显显赫身份。尊贵典范一、项目SWOT分析二、目标客户户群定位三、项目的整整体定位四、项目的市市场定位五、项目的形形象定位六、项目的价价格定位七、项目的传传播策略定位位定位——市场定位国家级豪宅典典范我们要将项目目打造为中国国的豪宅典范范，我们要让让“南岸金都“成为豪宅的标标准。定位——市场定位一、项目SWOT分析二、目标客户户群定位三、项目的整整体定位四、项目的市市场定位五、项目的形形象定位六、项目的价价格定位七、项目的传传播策略定位位30万方滨江南岸岸尊贵社区定位——形象定位明确了项目“滨江南岸·尊贵社区”的个性方向，，在将来的市市场推广过程程中，我们则则将用利用差差异性的内容容以及针对性性的表现形式式全力打造项项目推广个性性。定位——形象定位一、项目SWOT分析二、目标客户户群定位三、项目的整整体定位四、项目的市市场定位五、项目的形形象定位六、项目的价价格定位七、项目的传传播策略定位位通过市场比较较法，得出本本项目的营销销参考价格，，南岸金都项项目价格定位位为8000—9000元。定位——价格定位一、项目SWOT分析二、目标客户户群定位三、项目的整整体定位四、项目的市市场定位五、项目的形形象定位六、项目的价价格定位七、项目的传传播策略定位位传播策略：定位——传播策策略定定位大众媒体知名度度+形象品牌嫁嫁接点对点点营销销小众媒体定位——传播策策略定定位“点对点点“的的营销销豪宅营营销要要从消消费者者独特特的生生活模模式和和心理理需求求出发发，以以非同同于一一般住住宅项项目的的营销销手法法来打打动消消费者者。除除了卖卖点必必须具具有唯唯一性性、排排他性性外，，豪宅宅的消消费者者在信信息获获取渠渠道上上与普普通住住宅消消费者者有着着很大大的区区别。。“点对对点““的营销销才能能迅速速锁住住目标标客户户，通通过精精心策策划独独特的的公关关活动动来达达到圈圈层传传播的的目标标。品牌嫁嫁接虽然“品牌牌嫁接接“不直接接与销销售挂挂钩，，但运运用此此种特特殊营营销手手法，，一方方面可可以提提升楼楼盘的的品牌牌价值值，从从而树树立和和提高高其品品牌形形象进进而提提高其其市场场售价价，另另一方方面也也可以以间接接促进进销售售。定位——传播策策略定定位第三部部分营营销销策略略一、总总体营营销思思路二、销销售部部署三、项项目现现场包包装营销策策略——总体营营销思思路由外往往内，，由全全国带带动武武汉营销策策略——总体营营销思思路中原网网络，，全国国发售售中原地地产的的销售售遍布布全国国的20多个城城市，，是实实现本本项目目全国国发售售的最最佳销销售与与宣传传平台台。营销策策略——总体营营销思思路中原全全国网网络，，打造造强势势销售售平台台一、总总体营营销思思路二、销销售部部署三、项项目现现场包包装1、入市市时机机建议议※工程条条件工程进进度达达到销销售许许可条条件。。眼见为为实的的营销销，入入口到到售处处景观观完成成。营销销中心心的生生活示示范区区、样样板间间等已已完成成并包包装到到位。。※销售氛氛围配合营营销开开展的的销售售中心心、宣宣传用用品、、等准准备事事项包包装到到位。。营销策策略——销售部部署我们建议南南岸金都项项目正式销销售时间分分为对外和和对内两个个不同的时时间段：对外营销启动在项目目产品取得得预售许可可证之时；；对内营销启动在对外外营销启动动之后21—30天。项目正式销销售时间定定为武汉外外区域2006年4月中旬左右，武汉汉本地2006年5月中旬左右。营销策略——销售部署2、销售阶段段的划分及及推售建议议根据项目确确定的竣工工进程以及及开发商的的初步设想想情况下，，我们先把把销售阶段段划分为四四个阶段营销策略——销售部署第一阶段：：预热期（（2005年8月—2006年1月）第二阶段：：启动期（（2006年2月—4月）第三阶段：：开盘期（（2006年5月—7月）第四阶段：：持续期（（2006年8月-12月）营销策略——销售部署推进策略预热期启启动期期开开盘期持持续期文化引导形象导入品牌建立情感诉求文化攻势产品核心品牌提升公关互动品牌销售惯性销售知名度时间预热期启动期开盘期持续期05年8月-06年1月2月—4月5月—7月8月-12月中原全国网网络开始对对项目进行行宣传和营营销，借此此带动武汉汉本地的销销售。次阶阶段辅以强强势公关活活动启动销销售。硬性广告结结合小众媒媒体，巩固固项目的品品牌形象，，并且以有有轰动性的的公关活动动聚集人气气，最大限限度地推动动销售持续的、间间歇性的硬硬性广告投投放，配合合阶段性的的公关活动动，巩固品品牌形象，，实现惯性性销售通过软性广广告和访谈谈节目，对对“浙江制造”这个主题进进行系列的的宣传，树树立公司及及项目形象象。营销策略——销售部署第一阶段、、预热期（2005年8月——2006年1月）目标：树立立公司及项项目形象最大化促进进目标客户户群观望本阶段核心心主题－－－“浙江制造“营销策略——销售部署执行策略：：由于在武汉汉消费者心心中，“浙江制造“就是高品质质、精制产产品的代名名词，因而而本阶段，，我们将围围绕“浙江制造”这个主题，，通过一系系列的软性性宣传，对对开发商的的开发理念念、开发历历程等方面面进行介绍绍，推广公公司及项目目品牌，树树立良好的的市场形象象。中原地产营营销网络针针对全国一一线城市执执行南岸金金都项目形形象推广策策略。举办新年音乐会会，通过大型型公关活动动，引起市市场的关注注。媒体：大众众媒体为主主。长江日日报整版周周期性发布布。配合生生活手册的的发放。营销策略——销售部署营销策略——销售部署8月9月10月11月12月06年1月“浙江制造““主题的贯贯穿中原全国网网络开始执执行推广策策略大型公关活活动造势报纸媒体及及电视媒体体的运用，，持续性的的软性宣传传发放南岸金金都的生活活手册，进进行软性宣宣传。大型新年音音乐会，树树立形象。。第二阶段、、启动期（2006年2月——4月）目标：制造造轰动效应应，引起目目标客户群群的更大关关注，树立立项目形象。。积累客户（（全国一线城城市于4月中下旬开开始发售，，武汉市开始始意向登记记）核心主题：：营造高尚尚生活方式式营销策略——销售部署执行策略：：中原地产营营销网络开开始针对全全国一线城城市，发售售南岸金都都项目。武汉开始内内部意向登登记。品牌嫁接营营销－－游艇沙龙、、鸡尾酒会会、高尔夫夫球赛、香香格里拉大大酒店举办办产品推荐荐会。媒体：报纸纸+户外广告+高档次小众众传播方式式（财经杂志、、楼宇电视视广告、企企业高级客客户刊物、、飞机视频频广告、生生活手册等等）+电视广告营销策略——销售部署营销策略——销售部署06年2月3月4月大众媒体中原全国网网络开始发发售品牌嫁接中原网络，，全国发售售高尔夫球比比赛游艇沙龙产品推介会会报纸媒体、、户外、电电视媒体，，持续性的的形象宣传传小众媒体《新地产》、财经杂志志、楼宇宇电视广告告、企业高高级客户刊刊物、飞机机视频广告告、生活手手册第三阶段、、开盘期（2006年5月——7月）目标：提升升品牌形象象，保持持持续销售完完成主体销销售任务。。扩大知名度度，建立充充分的美誉誉度。核心主题：：产品核心心营销策略——销售部署执行策略：：中原地产营营销网络继继续全国一一线城市发发售南岸金金都项目。。树立项目尊尊贵形象，，采取VIP预约看房方式。南岸金都都项目开开盘系列列活动（（开盘游艇艇鸡尾酒酒会、现现场冷餐餐会）。。建立“顶级会所所”商业联盟盟，搭建建定向沟沟通平台台。举办经济济及管理理类论坛坛等一系系列公关关活动（如邀请请经济界界名人在在武汉举举办论题题讲座或或财富论论坛，吸吸引目标标客户群群参加，，隐性推推广项目目形象））。生活示范范区及样样板间完完成并对对外开放放（结合情景景互动营营销手段段）。媒体：报报纸+户外广告告+高档次小小众传播播方式（（财经杂志志、楼宇宇广告、、企业高高级客户户刊物、、生活手手册等）+电视广告告营销策略略——销售部署署营销策略略——销售部署署5月6月8月大众媒体体中原全国国网络开开始发售售品牌嫁接接中原网络络，全国国发售开盘游艇艇酒会财富论坛坛报纸广告告、户外外和电视视广告，，持续性性的形象象宣传小众媒体体《新地产》、财经杂杂志、楼楼宇电电视广告告、企业业高级客客户刊物物、飞机机视频广广告、生生活手册册顶级会所所落成开开张第四阶段段、持销销期（2006年8月——12月）目标：维维持品牌牌形象，，促进主主体销售售任务的的完成核心主题题：生活活氛围的的营造营销策略略——销售部署署执行策略略：中原地产产营销网网络持续续对全国国一线城城市发售售本项目目。系列公关关活动举举办（东方马城城慈善马马术赛＋＋国际经经典老爷爷车展）。媒体：户户外广告告+高档次小小众传播播方式（（楼宇广告告、企业业高级客户刊刊物等）+报纸营销策略略——销售部署署营销策略略——销售部署署8月9月10月11月12月大众媒体体中原全国国网络开开始发售售品牌嫁接接中原网络络，全国国发售东方马城城慈善马马术会老爷车展展报纸广告告和户外外，持续续性的形形象宣传传小众媒体体楼宇电视视广告、、企业高高级客户户刊物、、生活手手册一、总体体营销思思路二、销售售部署三、项目目现场包包装营销策略略——项目现场场包装1、工地现现场包装装建议2、营销中中心建议议3、园林、、会所包包装建议议4、样板间间包装建建议5、户外指指示包装装建议1、工地现现场包装装建议工地现场场包装整整体上达达成“大气、简简洁、现现代、超超前”的视觉氛氛围，打打破工地地现场的的单调性性，运用用独特的的包装手手法，吸吸引过往往人群的的关注。。工地现场场的包装装主要为为立于项项目的楼楼体包装装。营销策略略——项目现场场包装营销策略略——项目现场场包装楼体包装装参考图图片2、营销中中心建议议营销中心心的选择择建议分分二步走走，建议议设立项目现场场营销中中心和水上形象象展示中中心（租赁游游艇，包包装为水水上展示示中心)。现场营销销中心内内部参考考图片营销策略略——项目现场场包装营销策略略——项目现场场包装建议在营营销中心心设立生生活示范范区，通通过“角角色扮演演“和““情景营营销“，，把客户体体验做到到极致，，让每个个到现场场的客户户都能充充分感受受到居住住其中的尊贵贵感。2、营销中中心建议议水上形象象展示中中心水上形象象中心参参考图片片(内部)营销策略略——项目现场场包装3、园林会会所包装装建议（1）、园林林包装建议能融融合武昌昌江滩的的景观性性于一体体，达成成相辅相相成的视视觉观感感，营造造布局恢恢弘大气气的氛围围。营销策略略——项目现场场包装园林包装装参考图图片营销策略略——项目现场场包装园林包装装参考图图片营销策略略——项目现场场包装园林包装装参考图图片（2）、会所建议议营销策略略——项目现场场包装会所定位位：建立“顶级会会所”商业联盟盟，搭建建定向沟沟通平台台。打造上层层精英专专属的顶级会所所，建筑顶顶级化的的上层交交流平台台。顶级会所所能吸引引到我们们的目标标客户群群前来，，同时也也能树立立项目的的高端市市场形象象。会所选址址建议：：建议选择择项目内内1栋或多栋栋别墅，，打造成成为武汉汉的顶级级会所。。营销策略略——项目现场场包装会所功能能建议红酒馆雪茄屋咖啡会名车会高尔夫俱俱乐部商业联盟盟（机票和和酒店预预定，境境外出行行咨询，，品牌名名店贵宾宾折扣等等）营销策略略——项目现场场包装会所包装装建议以豪华、、尊贵为为主体风风格，体体现雅致致、舒适适、私密密的氛围围，临江江部分建建议设置置内视落地地窗（内内可视外外，外不不能视内内）。会所包装装参考图图片4、样板间间包装建建议样板间包包装建议议选择楼楼层较高高，适宜宜最大化化观望江江景的常常规户型型作为设设计户型型，包装装设计力力求讲究究雅致、、健康、、豪华的的设计风风格，能能够体现现对江景景文化的的包容性性和可观观瞻性。。营销策略略——项目现场场包装样板间包包装参考考图片5、户外指指示包装装建议针对户外外包装的的把握，，主要体体现在二二个方面面：一为为项目营营销过程程中展示示项目的的品质的的外在形形象的树树立，二二为项目目客户入入住后的的实用性性特征，，针对此此，户外外指示包包装建议议如下：：※道路系统统包装※工地围墙墙包装※商业街包包装※小区入口口包装营销策略略——项目现场场包装（1）、道路路包装道路的包包装，主主要是对对客户到到现场看看房路线线所经过过的道路路进行包包装。包包装应具具备功能能性、展展示性和和美观性性。营销策略略——项目现场场包装（2）、工地地围墙包包装工地围墙墙的包装装，建议议体现出出新颖、、现代的的视觉效效果，成成为临江江大道的的一组风风景线。。营销策略略——项目现场场包装（3）、商业业街包装装商业街的的包装，，建议将将商业街街的上部部打造成成一个艺艺术长廊廊，同时时具备观观景性、、艺术性性和标志志性。营销策略略——项目现场场包装（4）、小区区入口包包装小区入口口的包装装，建议议能体现现出高贵贵、威严严的入口口氛围，，自身成成为风景景，同时时让普通通消费人人群望而而却步。。营销策略略——项目现场场包装9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。14:37:2414:37:2414:371/7/20232:37:24PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2314:37:2414:37Jan-2307-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。14:37:2414:37:2414:37Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2314:37:2414:37:24January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20232:37:24下午午14:37:241月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:37下下午1月-2314:37January7,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/714:37:2414:37:2407January20231