东莞盛世华南号楼战略营销策划报告

－盛世华南8号楼(盛华阁)营销策略报告盛世华南8号楼战略营销策划报告正太联合事先声明!1.出于我司对华南MALL的感情和责任的角度,本报告在对项目及市场环境的评估上,有可能在语言上过于刻薄,但我们必须要找出问题的所在;2.本报告受时间限制,只在战略和观念上进行阐述,技术部分我们坚信我们的实力,在具体细节上再另行提交;3.由于对本案深度的理解,我们希望有机会当面向贵司进行提案,更好的阐述我们对本案的认识.4、本方案拒绝简单的罗列及形式，主要抓住核心问题进行创作！基于项目的特殊性，我们打破以往传统方案格式，你所能看到想到说到的均不在本次报告范围！——标题便已经决定了我们要干什么：第一部分:原罪第二部分:救赎第三部分:责任第四部分:信心第五部分：关于服务内容及收费

目录

第一部分

原罪1:05年,没有土地证的情况下,继续违建2:05年12月31日为交楼时间3:05年底,因拖欠建筑工费停工,业主群起闹事4:06年中旬,业主集体游行,并上告地方法院,两次开庭处理,业主胜诉5:06年9月当业主被告知以后所有事宜交由旭昆房地产开发公司后,引起业主恐慌,群起闹事多次6:06年12月,眼看房产证问题没有解决的希望,开发商强行抵制业主挂条幅,业主闹事频繁7:07年5月,更换物业管理公司,引起业主恐慌8:07年8月14日,至市政府门前闹事,并集结业主准备再次将开发商告上法院.9:内部消息说,开发商准备再次游行,时间是,8号楼销售当天..

….盛世华南大事记回顾项目历程2006-4时间太长,问题重重重新开工2007-3-4双方交涉2007-5更换物业管理2006-9-20闹事

2007-8-14请愿2004-4-1动工建设2004-10工时不连续2005-9-16停工闹事2005-12游行闹事2005-12-26闹事他们不是在买楼他们是在退楼看清了借图交楼延期房产证遥遥无期户口得不到解决配套不兑现物业管理差园林问题建筑质量差盛世华南七宗罪(业主们如是说)

盛世华南，多么亲近的名字.现在,我们至少还有40多位朋友住在里面··· 5年后，华南MALL的原班操作团队重回华南MALL,但，三元盈晖不再是以前的三元盈晖，华南MALL也不再是以前的华南MALL···子债父还现在我们无无法回避过过去几年那那么多的问问题和事件件.业主的呼声声我们再三要要求都没有有取得开发发商的说法法，迫不得得已我们打打出了横幅幅！！曾经我们对对开发商一一次又一次次的忍让，，一次又一一次的听他他们的解释释，可是交交楼期依旧旧是一拖再再拖，销售售中心曾经经让我们充充满了期盼盼，而现在在却是我们们头疼的地地方！我们的行动动受到了保保安的阻拦拦，其实我我们的行为为还是很理理智的，再再者也不是是我们必须须要这样做做的，如果果三元盈晖晖正确对待待业主的问问题，给我我们业主一一个说法，，一切会发发生吗？业主的行为为都是很理理智的，三三元盈晖的的领导们，，难道只有有靠保安来来替你们出出头吗？现在让我们们一起来唾唾弃这下三三滥的行为为吧！他们们以为抢走走我们的横横幅就表示示他们胜利利吗？其实实他们错了了，这明摆摆着“此此地无银三三百两””，恶劣的的行为必然然招来更大大的怒火，，奉劝你们们一句，如如不正确对对待此事，，后果只会会越来越严严重！！！！当时时我我们们也也没没有有反反映映过过来来就就被被人人抢抢了了横横幅幅,太太气气人人了了,一一次次一一定定带带多多几几幅幅字字去去,抢抢了了一一幅幅,还还有有更更多多的的幅幅!看看他他抢抢不不抢抢得得完完····大家家来来看看看看，，盛盛世世华华南南一一直直还还是是这这样样子子都都没没动动，，听听说说老老板板逃逃了了是是真真的的吗吗？？当我我们们走走到到肯肯德德基基门门口口时时，，却却受受到到保保安安的的阻阻拦拦，，声声称称我我们们盛盛世世华华南南有有问问题题，，不不应应该该到到华华南南MALL这这边边来来，，真真是是让让人人感感到到可可笑笑！！！！难难道道路路人人皆皆知知的的华华南南MALL不不是是三三元元盈盈晖晖的的吗吗？？！！难难道道三三元元盈盈晖晖开开发发的的盛盛世世华华南南不不是是华华南南MALL的的吗吗？？！！开发发商商也也太太过过分分了了，，这这样样的的楼楼即即使使建建好好了了你你敢敢住住吗吗？？以以后后说说不不定定什什么么样样呢呢。。以下下是是摘摘自自网网络络信信息息出于于谨谨慎慎,也也是是对对项项目目和和企企业业负负责责的的角角度度,在在11月月13日日我我们们接接到到这个个案案子子的的同同时时,在在当当晚晚我我们们请请来来了了几几位位业业主主到到我我们们公公司司进进行行了了一一次实实地地采采访访.“我我们们最最大大的的担担心心就就是是房房产产证证问问题题，，三三元元盈盈晖晖一一拖拖再再拖拖，，之之前前有有个个政政府府官官员员曾曾说说11月月份份会会有有个个明明确确的的答答复复，，到到时时候候看看吧吧，，如如果果还还没没个个答答复复，，我我就就组组织织人人到到市市政政府府前前抗抗议议，，不不行行就就到到107国国道道游游行行””。。－－－－－－－－－业主主何何先先生生，，8··14事事件件的的先先行行者者，，曾曾突突破破武武警警的的重重围围独独自自一一人人冲冲进进华华南南Mall售售楼楼处处讨讨说说法法，，言言谈谈间间，，其其对对三三元元盈盈晖晖和和盛盛世世华华南南的的深深深深失失望望溢溢于于言言表表······业主主一一:何何先先生生采访访地地点点:正正太太联联合合会会议议室室时间间:11月月13日日21点点林：：证证的的问问题题还还一一直直没没拿拿到到，，8月月份份（（抗抗议议事事件件））没没参参加加过过，，听听说说政政府府与与开开发发商商都都作作了了表表了了态态，，大大家家都都在在等等，，三三元元被被北北大大接接手手了了，，总总不不至至于于看看着着我我们们闹闹吧吧，，那那可可砸砸他他的的牌牌子子哟哟梁：：等等吧吧，，不不信信政政府府不不管管这这事事，，总总有有人人闹闹，，上上次次官官司司（（三三元元））不不输输了了吗吗？？再再拖拖下下去去，，华华南南MALL也也活活不不了了－－－－－－－－－业主主林林女女士士梁梁先先生生业主主二二:林林先先生生采访访地地点点:正正太太联联合合会会议议室室时间间:11月月13日日23点点“我我们们的的配配套套呢呢？？会会所所去去哪哪里里了了？？之之前前说说得得漂漂漂漂亮亮亮亮，，现现在在呢呢？？啥啥都都没没有有，，这这样样肯肯定定不不行行的的，，你你到到里里面面去去看看看看，，到到处处破破破破烂烂烂烂的的，，哪哪像像个个住住宅宅小小区区嘛嘛，，连连农农民民房房都都不不如如””！！－－－－－－－－－业主主王王先先生生，，温温文文儒儒雅雅，，言言谈谈举举止止很很有有学学者者风风范范，，谈谈到到盛盛世世华华南南，，其其脸脸上上充充满满失失望望和和悲悲哀哀，，不不知知是是为为自自己己的的冲冲动动购购买买，，还还是是为为开开发发商商的的不不负负责责任任······业主主三三:王王先先生生采访访地地点点:正正太太联联合合会会议议室室时间间:11月月13日日22点点听人人议议论论过过北北大大接接管管了了华华南南MALL，，但但还还是是不不清清楚楚华华南南MALL与与三三元元的的关关系系，，也也不不清清楚楚北北大大与与盛盛世世华华南南有有没没有有关关系系。。北北大大如如果果真真接接手手了了盛盛世世华华南南，，就就该该当当有有个个说说法法，，三三元元现现在在说说话话算算不不了了事事，，只只有有闹闹才才能能让让那那帮帮人人解解决决问问题题。。北北大大大大家家都都知知道道的的，，很很有有名名的的，，真真是是这这么么回回事事，，我我们们多多少少会会有有些些底底……－－－－－－－－－业主主洪洪先先生生，，正正在在装装修修……业主主四四:洪洪先先生生采访访地地点点:正正太太联联合合会会议议室室时间间:11月月13日日23点点30分分关于于盛世世华华南南：GOOGLE查询询到到139,000项信信息息。。搜索索用用时时0.11秒谁来来还还债债?“北大大”?其实实----没有有人人会会怀怀疑疑盛盛世世华华南南的的未未来来只是是不不满满现现状状而而已已更多多的的是是对对北北大大太太多多的的期期待待北大与与华南南MALL战略略商业面面积达达40万平平方米米的华华南MALL于于2005年5月1日正正式营营业；；但但是,由于于经营营情况况一直直不甚甚理想想，2006年年，华华南MALL开开发商商悄然然将20亿亿的股股权转转让给给北京京北大大资源源集团团；；2007年年9月月19日华华南MALL正正式更更名为为新华华南MALL··生活活城；；一年来来，随随着新新的战战略合合作伙伙伴加加入，，华南南MALL团队队主要要在进进行内内部整整合和和债权权债务务的清清理，，接下下来就就是软软件的的投入入，计计划在在三到到五年年内能能够基基本完完成整整个生生活城城的布布局；；但如果果要完完成华华南MALL后后续投投资初初步估估算还还要耗耗资20亿亿元，，对于于华南南MALL新的的战略略合作作伙伴伴来说说，这这是一一个巨巨大的的考验验。。8#楼楼和10平平方的的滨江江地产产项目目的开开发销销售，，将是是新华华南MALL··生活活城改改造造的一一个重重要战战略支支点！！盛世华华南要想活活下去去,就就必须须“认认罪””做10件事事不如如做1件事事现在在北大大应应该该做做一一件件事事情情－－－－让所所有有人人都都知知道道北大大对对盛盛世世华华南南负负责责！！责任任肩负负起起华华南南MALL建建设设大大东东莞莞城城市市发发展展的的大大旗旗重塑塑华华南南MALL的的品品牌牌和和房房地地产产领领导导地地位位这也也是是政政府府和和人人民民给给予予北北大大最最大大的的期期待待!学习习潘潘石石屹屹学习习自自我我批批判判soho尚尚都都还还是是婴婴儿儿，，没没有有长长大大，，需需要要大大家家爱爱护护。。或许许，，既既然然你你都都买买了了soho尚尚都都，，就就应应该该把把它它当当成成自自己己的的儿儿子子，，既既然然是是自自己己的的儿儿子子就就应应该该小小心心呵呵护护，，不不管管是是否否与与之之前前的的预预期期相相差差多多少少。。《现现代代城城批批判判》》其实实有有点点流流氓氓,但但他他是是一一个个高高尚尚的的流流氓氓.原因因很很简简单单,那就就是是经经常常会会展展开开批批评评与与自自我我批批评评,受到到了了大大多多数数人人的的好好评评;不过过是是经经常常进进行行自自我我批批评评的的一一个个专专家家高高手手而而已已!这是是当当今今大大多多数数企企业业的的现现象象,也也是是企企业业不断断发发展展和和完完善善的的重重要要过过程程……从问问题题发发现现到到检检讨讨问问题题,展展开开批批评评和和自自我我批批评评,企企业业再再发发展展,再从从问问题题发发现现到到检检讨讨问问题题,展展开开批批评评和和自自我我批批评评,企企业业再再发发展展,再从从问问题题发发现现到到检检讨讨问问题题,展展开开批批评评和和自自我我批批评评,企企业业再再发发展展,…………………………………我们们为为什什么么要要这这样样?为什什么么市市场场对对华华南南MALL和和盛盛世世华华南南这这么么刻刻薄薄?因为为它它曾曾经经是是东东莞莞的的骄骄傲傲;因为为它它曾曾经经是是所所有有东东莞莞人人的的梦梦想想;因为为它它曾曾经经是是人人们们奋奋斗斗的的目目标标;…………………所以以……对它它的的期期望望,对对它它的的要要求求,对对它它的的信信心心会会更更高高!这也也是是北北大大未未来来发发展展和和生生存存之之道道.8号号楼楼的的成成功功直直接接意意味味着着北北大大未未来来的的发发展展战战略略和和成成功功,要想想北北大大全全面面的的胜胜利利和和未未来来的的成成功功,今天天,就必必须须要要认认罪罪,就必必须须要要来来为为过过去去的的错错误误买买单单,这是是最最明明智智的的选选择择,也是是最最英英明明的的壮壮举举!270万万元元人人民民币币能能换换来来什什么么?注：：270只只是是一一个个抽抽象象的的说说法法：：1374户户盛盛世世华华南南全全体体的的业业主主ＸＸ2万万元元工工程程维维修修款款=270万万元元成成本本付出出给我我们们带带来来的的利利润润却却是是……8号号楼楼顺顺利利销销售售+滨滨江江项项目目成成功功+北北大大品品牌牌树树立立+市市场场信信任任度度+…………………………………8号号楼楼181户户业业主主的的直直接接成成本本Ｘ2万万元元工工程程维维修修款款=36万万元元成成本本直面面事事实实盛世世华华南南的的问问题题全东东莞莞人人都都知知道道如果果把把别别人人当当傻傻瓜瓜自己己就就是是最最大大的的傻傻瓜瓜东莞莞人人是是聪聪明明的的北大大应应该该更更聪聪明明正视视这这个个事事实实并勇勇于于承承担担责责任任为盛盛世世华华南南负负责责为北北大大的的未未来来和和品品牌牌负负责责第二二部部分分救赎赎电影影《《肖肖申申克克的的救救赎赎》》的的一一句句名名言言：：救赎赎主题题是是两两个个字字：：希希望望。。《旧旧约约．．以以赛赛亚亚书书》》中中说说道道：：““锡锡安安必必因因公公平平得得蒙蒙救救赎赎，，其其中中归归正正的的人人必必因因公公义义得得蒙蒙救救赎赎。。但但悖悖逆逆的的和和犯犯罪罪的的必必一一同同败败亡亡；；离离弃弃耶耶和和华华的的必必致致消消亡亡。。””不被被救救赎赎的的主主题题也也是是两两个个字字：：死死亡亡。。SayYes!希望望!死亡亡!SayNo!北大大与与华华南南MALL战战略略8号号楼楼问问题题?本案案的的核核心心问问题题危机机好像像没没有有，，但，这些些年的““三元盈盈晖事件件”,““华南Mall事件””,“盛盛世华南南业主维维权事件件”····如果盛世世华南的的问题不不解决，，同样会会波及到到华南Mall的改造造和滨江江项目的的发展！！盛世华南南跟华南南Mall的关关系8号盛世华南南华南MALL江滨项目目后期项目目唇齿相依依命命运相关关北大来来了一年了!资源北大的的承诺有了了!资源2006年11月-2007年11月2007年8月月14-年底之之前北大做了了什么?北大从接接手华南南Mall开始始就注定其其在东莞莞的发展展是危机机重重现在马上上就要到到2007年底底了,1年了北大可能能做了很很多的事事情但别人只只知道华华南Mall换换成了新新华南Mall生活城城，其他的依依然没有有变化其实，在在新华南南Mall的启启动过程程中北大一直直在寻找找在东莞莞登台亮亮相的时时机却忽视了了就在眼眼前的事事件现在，年年尾了,也承诺诺了···临界点:危机公公关为什么要要危机公公关？一定要解解决危机机才能发发展！当危险来来临时，，转身逃逃跑，则则危险翻翻倍；直直接面对对，则危危险减半半！－－拿破破仑·波波拿巴快速资金金回笼1个月内内完成8号楼90％的的销售率率信任重塑塑重新塑立立消费者者对华南南Mall、盛盛世华南南及滨江江住宅项项目的信信心利润最大大化在现实的的情况下下实现合合理价格格，获取取最大利利润①②③公关的目目标北大的的危机机在哪里里？危机1：：业主危机2：：产品危机3：：北大的的公信力力拖拖拉拉拉3年又又3年，，三元盈盈晖在考考验业主主的耐心心，兔子子逼急了了也会咬咬人的！！任何房子子都会有有问题，，这是现现实，但但，盛世世华南的的问题也也未免太太多太明明显了点点，而且且偏偏又又在这个个时候！！华南Mall才才是北大大的重头头戏，8号楼和和滨江住住宅项目目都是为为它铺路路的！如何危机机公关？？说真话说真话，，不为自自已的过过错找借借口，对对于个人人来说，，是品德德高尚；；而对企企业来说说，则是是危机公公关的真真谛。项目基本本情况总建筑面面积:21195.27㎡总户数:181户面积区间间:3/2/2135.74-136.6363套比例:34.81%套套比例:18.23%套套比例:46.96%商铺待售售间数:12间间商业面积积:1132.46㎡㎡8号楼商铺现场实景景:8#楼问问题SWOT营销分分析SWT华南MALL所所奠定的的无可复复制的地地段优势势&文化化优势交通商业文化WOT娱乐中心形态品牌权证明晰晰园林招标标新华南新生活都市主义义北大入主主华南MALL，托管管盛世华华南：新新华南MALL盛世华南南事件后后遗症理想0769、、风临美美丽湾已已借势超超越建筑户型品质园林华南MALL前前程未卜卜????口碑权证会所配套破而后立立新----(毛主主席如是是说)因此,我我们要反反其道,而行之之吹响北大大品牌和和建设城城市的号号角,以以点带面面,重塑塑形象.正太联合合因此而而来机缘责任信心一切的一一切我们有理理由相信信8#楼的的开盘销销售很有可能能将成为盛盛世华南南业主们们又一次次的维权权时机在新政的的背景下下别人可能能是门可可罗雀我们可能能是门庭庭若市只不过可可能是静静坐抗议议····因为这就就是我们们现在生生活的环环境(业主说说)这不应该该是盛世世华南现现在的形形象,更更不应该该是北大大形象!现在，我我们有责责任,也也有信心心完成这这一任务务.因为，我们很了了解万江江:从华华南MALL到到理想0769再到水水印长堤堤…主力客群群分析盛世华南南万江本土居民公务员群群体周边生意人士白领阶层价值认同同感身身份的的象征升升值潜潜力楼楼盘的综综合素质质

生活活的品位位东莞成功功人士聚聚居的社社区城城市的新新中心东莞未来来最有发发展潜力力的地段段北大地地产建设设的鼎力力之作国际化、、格调感感的生活活[目标消费者的需要][盛世华南能给予的]消费者对对盛世华华南的需需要内在三大大问题点点房产证迟迟迟不能能解决工程质量量的隐患患。业主大面面积的负负面呼声声新政策的宏观影响地产市场的洗牌调整投资客退场观望外在三大大问题点点以上六大大问题点点，在盛世华华南推广广中是无无法回避避的也是我们们的营销销推广策策略中必必须面对对和解决决的。首先重新新定义本本项目,以此点点燃北大大建设城城市的引引擎.再从案名名上进行行突破.现在我们们要做的的是----用局部的的损失来来换取北北大全面面的胜利利,270万万对北大大的战略略发展实实在是大大海里的的一页孤孤舟.付出270万！！市场一一定会还还你一片片大海！！予人一瓢瓢，可拥拥有沧海海桑田！！还要让所所有人记记住一点点……“北大。。真正的的王牌””对盛世华华南的重重新定义义理解不仅仅是是在规划划上和城城市,和和自然共共融。它和城市市的血脉脉关系，，它和时代代的渊源源，它和目标标群之间间的精神神共生，，我们应该该在这次次传播的的过程中中用心挖挖掘。[正太观观点]现实的目目的是推推广[8号楼]更大的目目的是带带动[北大地产产]8号楼并并不愁卖卖把眼光局局限到一一栋盘上上，不是是我们的的真正的的目的在尽可能能短的销销售周期期内能完成项项目销售售同时有有效提升升企业品品牌!项目入市市后，消消费者的的反应是是什么？？[认同物物业品牌牌]华南盛世世是东莞莞中央高高尚社区区之一[改变他他们的态态度]盛世华南南，品质质、档次次超越以以往所有有华南MALL开发的的项目，，既享有有万江社社区的成成熟，享享受全新新生活方方式的同同时拥有有更尊贵贵的全新新居住体体验。[认同发发展商品品牌]北大--华南MALL，品质质与品牌牌并重。。盛世华南南气质描描述一个现代代洋气，，内涵丰丰富的生生活领地地一个尊贵贵大气，，内敛不不张的艺艺术世家家一个人文文茂盛，，品质隽隽永的传传世名宅宅一个和谐自由，城城市精英英的身份份标示……重塑精神神关于案名名的重新新定义盛世华南南·8号号生活馆馆我不是8号楼,我是----因为责任任，因为为正视，，因为勇勇气…北北大不选选择逃避避！因为华南南MALL，因因为一脉脉同根，，因为新新生活理理念…主题定位位盛世华南南8号生活活馆新都市主主义生活活盛世华南南收宫之之作楼王8号生活活馆产品定位位政府会为为你鼓掌掌！业主主会为你你欢呼！！同行会会为你喝喝彩！坦诚相待待该图为我我司设计计图片和谐发展展业主参与与园林规规划业主欢呼呼：北大大是可信信的，这这下不用用担心住住烂尾楼楼了！北大为盛盛世华南南负责！！真心承诺诺注:此版版面由我我司临时时设计,不作为为报纸新新闻关于事件件营销，，后续我我们会提提供详细细方案····在营销的的技术面面和操作作执行面面,我们们坚信我我们的能能力…对于市场场的详细细分析,受时间间限制,在这里里不在做做详细阐阐述,因因为在座的每每一位领领导对我我们的市市场和项项目都太太熟悉了了…第三部分分责任任主要竞争争楼盘分分析理想07690769相对本本案不具具备地段段优势。。作为同同时期开开发产品品，本案案如果不不是因为为发生了了诸多的的问题，，完全有有刺目在在价格上上超过0769。0769通过三三年的发发展，优优势已明明显超越越本盘。。具体体体现在大大盘及产产品品质质升级上上。2800540065002004年2005年2006年2007年9000竞争楼盘盘分析风临美丽丽湾2007.92007.1165006300风临美丽丽湾相对对本案完完全不具具备地段段、交通通、商业业、文化化、娱乐乐与配套套等综合合优势。。无问题遗遗留与品品质形象象是风临临美丽湾湾的明显显优势。。本案在保保证产权权承诺、、园林配配套承诺诺、综合合优劣势势情形与与风景美美丽湾具具有平衡衡竞争力力。同时，其其下探的的趋势将将直接影影响到消消费群的的观望情情绪。水印长堤堤：地址：万万江区万万高路高高埗大桥桥旁占地面积积：20万发展商：：东莞市市世纪海海怡花园园建造有有限公司司代理：正正太联合合总套数：：420户型：3房2厅厅，4房房2厅户型面积积：125－290销售均价价：6000推货情况况：2期期别墅全全部售罄罄，3期期洋房12月2日推出出主要客群群：本地地客，中中小企业业主，高高级白领领竞争楼盘盘分析8#楼对对于北大大战略的的意义我们在前前面谈过过，8#楼最主主要的价价值在于于重塑市市场对北北大、三三元盈晖晖、盛世世华南以以及后续续项目的的信心，，其次才才是快速速回笼资资金和利利润最大大化；因此此，，6000－－－－8000都都可可以以卖卖，，但是是，，我们们需需要要在在三三者者之之间间寻寻求求最最佳佳的的结结合合点点。。几个个问问题题要要说说明明:即使使我我们们认认罪罪,即即使使我我们们的的客客户户和和市市场场重重新新认认识识我我们们,但有有一一个个致致命命的的问问题题…………这是是不不可可避避免免的的事事实实,这这也也是是无无法法更更改改的的历历史史.世界界上上的的人人最最恨恨的的就就是是有有想想当当婊婊子子有有想想立立牌牌坊坊的的人人既然然我我们们已已经经决决定定坦坦然然面面对对,就应应该该有有博博大大的的胸胸怀怀!我们们坚坚信信北北大大用用最最低低的的代代价价换回回来来的的是是盛盛世世华华南南、、华华南南MALL甚甚至至是是北北大大在东东莞莞辉辉煌煌的的未未来来!销售售速速度度的的要要求求因此此，，建建议议本本项项目目实实现现均均价价为为6500/㎡㎡快速速资资金金回回笼笼开盘盘1个个月月内内完完成成8#楼楼70％％的的销销售售率率受大大环环境境的的整整体体影影响响,也也为为北北大大重重新新树树立立形形象象,鉴鉴于于2008年年是是中中国国的的传传统统节节日日‘‘春春节节’’,因因此此建建议议整整体体销销售售分分为为三三个个阶阶段段完完成成.第一一阶阶段段:项项目目预预热热传传播播期期时时间间:2007年年12月月1日日——12月月31日日第二二阶阶段段:项项目目认认购购开开盘盘期期时时间间:2008年年1月月1日日---1月月31日日第三三阶阶段段:项项目目尾尾盘盘清清仓仓期期时时间间:2008年年2月月1日日---3月月31日日注明明:春春节节前前后后近近两两个个月月为为整整个个楼楼市市的的低低谷谷期期,我我们们必必须须也也要要理理性面面对对这这个个传传统统习习惯惯项目目销销售售周周期期第四四部部分分信心心本案案营营销销原原则则其实实，，就8#楼楼而而言言，，华南南Mall的的万万江江核核心心地地位位已已经经确确立立，，其又又位位于于整整个个项项目目最最优优势势的的位位置置，，它是是不不愁愁卖卖的的，，但它它必必须须担担负负起起历历史史所所赋赋予予它它的的使使命命，，重塑塑信信任任！！卸掉掉盛盛世世华华南南的的历历史史包包袱袱,以以全全新新的的形形象象推推向向市市场场！！推广广总总原原则则1、、继继承承与与突突破破继承承————因因为为8号号楼楼体体量量较较小小，，一一直直在在进进行行盛盛世世华华南南的的系系列列产产品品开开发发，，所所以以建建议议案案名名进进行行调调整整、、标标志志变变化化，，在在一一个个新新的的层层面面上上进进行行推推广广突破破————形形象象拔拔高高，，突突破破以以往往的的表表现现形形式式，，增增加加一一些些个个性性的的色色彩彩2、、高高端端与与低低调调高端端————北北大大形形象象+物物管管+产产品品+城城市市配配套套+人人群群高高端端低调调————包包装装+广广告告表表现现调调性性（（文文案案+色色调调+创创意意画画面面）），，朴朴实实,简简单单而而大大气气，，以以感感情情+哲哲理理的的诉诉求求方方式式打打动动客客户户的的心心，，得得到到认认同同3、、紧紧凑凑与与升升温温紧凑凑————推推广广节节奏奏环环环环相相扣扣，，速速战战速速决决升温温————加加大大营营销销推推广广手手法法的的力力度度，，从从认认筹筹到到开开盘盘将将营营销销氛氛围围步步步步升升温温4、、坚坚持持与与创创新新坚持持————坚坚持持北北大大企企业业品品牌牌与与项项目目品品牌牌联联动动推推广广；；形形象象和和产产品品同同步步进进行行创新新————开开创创新新的的营营销销策策略略组组合合形形式式，，实实行行直直复复式式一一对对一一,点点对对点点的的营营销销手手法法和和通通路路.我们不赞赞成做大大规模的的营销推推广，一一是出于于成本考考虑，二二是事件件本身就就将成为为东莞各各路媒体体争相报报道的焦焦点；我们会利利用专注注于东莞莞地产6年来的的丰富积积累，利利用渠道道进行推推广。让我们一一起进入入推广时时空感受激动动人心属属于盛世世华南的的2008年………时间节点点12·11·11·71·141·2112·1是北大大在东莞莞的第一一次亮相相，其对对盛世华华南的态态度会影影响整个个战局争取1月月１奠定定胜局！！并将战斗斗结束在在3月！！决定性决定性决定性重要性重要性181套套住宅，，是问题题,也不不是问题题！住宅销售售面积：：21195.27㎡㎡可可售套套数：181套套8号楼住宅房型面积㎡套数比例3/2/2135.74-136.636334.81%116.23-125.153318.23%2/2/299.03-102.648546.96%总数

181100%销售思想想：“危”“机”公关是基基础销售手法法应相对对强势用策略性性打折带带动老客客户购买买对前期业业主进行行深入问问卷访谈谈,及时时回复解解决问题题,表明明立场,让业主主真实感感到北大大在做工工作,北北大在努努力,北北大在改改变.我们不用用他们自自发的来来滋事,我们请请他们到到我们的的现场来来,我们们用心与与他们沟沟通,向向他们表表明态度度,表明明观点.让我们的的销售现现场真正正成为:“静观世世上百家家愁,唯唯我一家家去偷欢欢”的热热销场面面北大的态态度应该该是:亮剑剑明知道是是强大的的对手,但狭路路相逢勇勇者胜,敢于亮亮剑,以以决雌雄雄,我们们要的就就是这种种精神和和这种气气质.北大---我们们相信你你有!政府和人人民也相相信你有有!销售模拟拟－充分利用用高潮达达到高潮潮12·112·151·11·71·218·1成交货量量客户关注注曲线1·14销售原则则势造势、顺顺势、借借势！推货策略略－水无常势势，因势势而变！！进行不同同产品的的组合，，用高价价的好景景观面带带动低价价的次景景观面，，用高价价的高楼楼层带动动低价的的低楼层层销售；；认筹数量量影响推推货策略略，推货货策略根根据销售售情况不不断调整整；开盘时期期根据认认筹数量量决定推推货数量量，其后后根据销销售情况况进行低低价格涨涨幅高频频率推货货或高涨涨幅低频频率推货货的交叉叉调整；；销售管理理－－组建建“特种种部队””他（她））们均来来自作战战部队，，是精英英中的精精英；他（她））们的外外观形象象、素质质、气质质均为上上乘；他（她））们的单单兵作战战能力强强，不管管是一对对一还是是一对多多，均能能挥洒自自如；他（她））们团队队意识浓浓，讲求求团队配配合作战战；···他他们是““新盛世世华南··8#公公馆”的的特种部部队！销售管理理－－市场场调查和和培训我们在12月初初就开始始组建销销售团队队成员，，在开盘盘之前，，他们需需要对东东莞楼市市进行深深度调查查，了解解目前市市场情况况，竞争争范围内内各个楼楼盘的详详细资料料；他们们必须充充分了解解项目基基本资料料，对《《销售200问问》要了了如指掌掌；他们们必须针针对客户户的各种种问题先先有预演演，研究究出在不不同情况况下的相相互配合合的战术术····销售管理理－－管理理&控制制我们以开开盘当天天即完成成所推货货量的100%为目标标进行目目标管理理，在每每个环节节都注重重细节，，加强对对销售人人员的现现场成交交能力培培训；应对变化化，做好好各阶段段的口径径制定，，注重前前后口径径一致；；我们采取取“销售售经理坐坐堂制””，兼顾顾整个销销售现场场，组织织销售人人员配合合作战，，并随时时为需要要的销售售人员提提供帮助助，从而而提高成成交率！！销售管理理培训＋激激励从各销售售阶段的的培训、、销售人人员的奖奖惩制度度等去激激励销售售人员，，让所有有的销售售人员都都能保持持良好的的心态，，以强烈烈的信心心和愉悦悦的心情情去认真真接待每每一个客客户。－－销售管理理－做好预警警措施各大销售节点点的现场效果果存在各种变变数，我们会会事先做好预预警措施，预预估可能出现现的情况，并并定好相应的的处理措施，，力求一击必必中，保证整整个销售环节节的流畅运行行！商业问题就现有商业条条件而言，本本案底商很难难卖到高价格格，建议等入住率率达到70％％以后，再进进行销售，则则更加符合利益最最大化的原则则。必须以住宅带带动商业商业：我们更更主张进行自自然销售！在一个特殊的的地方，有一个特殊的的项目，为一个特殊的的群体所期待待......所以，我们要为项目目塑造一个特特殊的形象，，并将以特别的的手段进行推推广……..让我们拭目以以待……全程营销策划划广告设计及品品牌推广销售代理总收费:项目总销售额额1%服务内容及收收费:第五部分：谨以此报告献献给为本报告告付出整整21个小时正正太联合的专专案组成员,并献给深深深热爱盛世华华南这片热土土的人们!本案汇报完毕毕THANKS！中国●东莞●正太联合9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。11:52:0911:52:0911:521/5/202311:52:09AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2311:52:0911:52Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。11:52:0911:52:0911:52Thursday,Jan