东莞世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告二

世纪城国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司1/20/2023商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用2概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；3周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建4汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨5东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；6大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；7商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；8商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：

——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；9东莞商商铺调调查小小结购买商商铺的的客户户主要要目标标是保值和和增值值；“一铺铺养三三代，，”主要体体现了了商铺铺的价价值，，而被被集中中商业业推广广所套套用，，误导导消费费者；；商铺售售价及及租金金以城城区政政府为为中心心向四四周呈呈递减减趋势势，但但回报报率比比较稳稳定；；东莞商商铺的的投资资回报报率在在4.2％％～5％左左右，，南城城区的的商铺铺回报报率略略低（（在4.0％～～4.5%之间间）；；投资客客户与与商铺铺使用用客户户分离离，用用于自自己经经营的的买家家极少少；10汇报思思路东莞商商业物物业市市场分分析世纪城城国际际公馆馆商业业街价价值分分析商业物物业价价值判判断世纪城城国际际公馆馆商业业街营营销策策略分分析和和实施施方案案世纪城城国际际公馆馆商业业街核核心均均价的的探讨讨商业物物业价价值判判断11商业物物业价价值判判断商业物物业投资价价值一铺养养三代代的““铺””周边人人流量量多少少商圈内内的消消费能能力优惠政政策是是否有有足够够的吸吸引力力非短期期的租租金回回报，，而在在于长长期的的升值值空间间街铺：：自我我调节节能力力强。。是适适合大大众投投资的的传统统的商商业物物业投投资品品种集中商业的的内街：不不适合分拆拆销售，适适合大基金金的长期战战略投资经经营12关于两种商商业类型的的价值对比比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于东莞目目前商业物物业投资价价值的思考考大型集中商商业的集中中面世，给给东莞商业业物业的长长期竞争和和发展带来来极大的压压力。东莞城区需需要多少商商业物业？？城区大型集集中商业的的面积已经经超过100万平方方米；东莞城区大大大小小的的商业物业业面积之和和超过200万平方方米；最近几年全全东莞集中中面世的商商业物业面面积总量300万平平方米；按照东莞四四区的总人人口100万计算，，人均商业业服务面积积超过2M2/人；参考值：城城市人均商商业服务面面积常规指2/人，上海海市1.2M2/人；14汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业物业价值值分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨世纪城国际际公馆商业业街价值分分析15世纪城国际际公馆商业业物业价值值分析世纪城商业业街——最最大的商业业价值在于于未来升值值潜力：位于东莞最最有发展潜潜力的城市市生活圈内内，生活圈圈内的总人人口将可望望突破10万人；将形成东莞莞规模最大大，档次最最高的社区区；将拥有含金金量最高的的客户群体体；五环路东莞大道世纪城四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小小城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈圈日渐成型型16本项目商业业物业的可可能性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商业业街为主的的运作模式式最为可行行；17汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业街价值分分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案18商业街的SWOT分分析S（优势））：全街铺；公馆社区品品质和客户户群的含金金量；；高起点的商商业街规划划和品质；；泛世纪商圈圈的逐步形形成；W（劣势））：目前基本无无商业氛围围，无法立立即持续经经营；O（机会））：街铺是最受受广东投资资者关注的的投资型物物业；公馆二期集集中商业即即将动工，，三-五千千平方米的的主力店可可望进驻；；T（威胁））：东莞投资类类型商业的的总体供应应量巨大；；大型集中商商业的推广广力度和声声势占据先先机；营销策略让客户回归归于关注商商业价值的的本源；通过设计全全新的形象象，形成差差异化；降低置业门门槛，有效效扩大客户户层面；打造泛世纪纪城商圈蓝蓝图；19推广形象的的确定推广名建议议：东方魅力形象延展：：与上海新天天地，香港港顶级娱乐乐明星组合合投资的价价值直接链链接；经营组合：：高档餐饮；；西餐、清吧吧；银行、证券券业；高尔夫艺术术精品店等等运动特区区；书店、药房房、电器；；美容化妆品品、服饰；；鲜花店、24小时便便利店；20营销举措1：新闻发发布会举措：邀请请各家媒体体和专业人人士参与；；主题：1、泛世纪纪城生活圈圈商业价值值分析；2、集中商商业和商铺铺的投资价价值论；目标：引发对世纪纪城商业街街面世的广广泛关注：：引发业内和和专业人士士对集中商商业和商铺铺的投资价价值分析和和争论；21营销举措2：产品包包装方式一：卖卖商业街物物业；——“东方方魅力”商商业街，““地块升值值潜力”………。方式二：复复合型金融融投资产品品——“东方方魅力”商商业街，““地块升值值潜力”，，——东莞2004年年最有吸引引力的金融融投资产品品——最低首首期，最高高投资回报报率的东莞莞商业物业业投资品种种操作方式122操作方式拉高未来价价值，降低低现有的置置业门槛；；帐面定价=实收均价价/79%；购房时发展展商一次性性按照7%的年租金金回报率支支付三年租租金；客户购买商商业物业后后由发展商商统一招商商经营，三三年后可收收回经营权权自用；23案例分析假设某铺位位面积：40平方米米，实收均均价20000元/平方米，，总价80万。普通销售方方式：首期期四成，32万，卖金融产品品：售价=20000/79%=25316元元/平方米米，总价1012640万；；（首期四成成应付，405056万）；；一次性返租租三年抵扣扣首期年回报率7%，返还还款212654万万；客户实际缴缴纳首期款款192400万，，相当于19%；降低首付；；年回报率高高出市场一一般水平的的80%；；24营销举措3：挖掘老老客户老客户投资资计划:1、老业主主购买商铺铺的的额外外回馈措施施；——2%额额外购房优优惠措施；；2、购买商商铺和住宅宅的客户特特别优惠措措施；——3%额额外购房优优惠措施；；25营销举措4：业态招招商规划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层国际一线品品牌折扣店店东方魅力酒酒吧特区餐饮类美容服饰特特区茶馆、咖啡啡馆等等运动特区儿童迪士尼尼特区日常购买类类、如医药药等书吧等日常常服务特区区锁定目标招招商（如肯肯得基、麦麦当劳）同一品牌，，招商时承承诺在商业业借不出现现第二家；；进行清晰的的分区，如如精品区，，餐饮区，，清吧特区区、金融区区等等，并并增加临街街面集中排排烟的设施施，保证临临街面有做做餐饮的可可行性；——“点””对“点””有效控制制经营风险险的模式26营销举措5：一本商商铺投资价价值报告《泛世纪城城生活圈商商业投资价价值报告》》报告的结构构设定：泛世纪城生生活圈的由由来；专业的招商商规划；街铺投资技技术分析全街铺，零零风险投资资产品；最适合东莞莞人的投资资物业品种种；财富的贮存存地；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销举措6：1-2层商铺组组合操作计计划二层和一层层打通捆绑绑销售，联联动解决传传统二层经经营和销售售的难题；；一、二楼打打通捆绑销销售，提升升二层的价价值，并利利于销售；；方式：下铺铺+上铺方式一方式二28营销实施方方案东方魅力商商业街展示示攻略营销组织攻攻略——以“国国际化”，，“时尚””为核心的的展示要求求；——最大限限度利用御御膳坊；——以新闻闻发布会为为推广的引引爆点，逐逐步蓄客，，集中解筹筹。29展示攻略———Action展现商业氛氛围和街铺铺的临街面面气势：局部店铺的包装装展现东方方魅力的时尚和国际化；高空气球；；丰富并且个个性化的导导示牌或门门店牌；30展示攻略———Action1丰富并且个个性化的店店牌，可以以形成独具具特色的商商业街风景景；图片借鉴图片借鉴31展示攻略———Action2高档次餐饮饮的介入对对商业街整整体价值的的提升作用用明显方案：御膳坊坊延伸和利利用左证：华侨城波波托菲诺———丹桂轩轩的引入32营销组织攻攻略——销销售节奏2004年年8月7月6月9月关键节点及及条件前期预热公开发售前期准备阶阶段：确定合作的的广告和礼礼仪公司；；局部环境、、橱窗、灯灯观光效果果的展示；；《泛世纪城城生活圈商商业价值报报告》；招商工作开开始筹备；；新闻发布会会筹备；预热阶段：：商圈人文及及配套地图图；宣传单张和和户型图的的制作和完完成；售楼处的包包装；发售方案确确定；完成价格表表；7.18日日泛世纪商商圈投资研研讨会；公开发售阶阶段：后续媒体发发布；营销策略的的调整及后后续方案制制订；推广媒体形象强强势推广期期媒体投放（（报纸、网网络、影视视）；南城城土地拍卖卖升值的话话题炒作；；软文+广告告牌/认购购信息发布布；世纪商商圈投资研研讨会；持续销售形象推广期期33汇报思路东莞商业物物业市场分分析世纪城国际际公馆商业业街价值分分析商业物业价价值判断世纪城国际际公馆商业业街营销策策略分析和和实施方案案世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨世纪城国际际公馆商业业街核心均均价的探讨讨34商业街核心心均价的探探讨均价范围的的确定：市场比较法法对比项目的的确定对比项目的的综合比较较分析比准均价的的确定营销可能提提升的溢价价空间目标均价的的初步确定定35对比项目的的确定原则：目标客户相相似、推售售时机接近近、第一国际/世博广场场/地王广广场/华南南MALL石竹新花园园/景湖花花园/宏景景花园/36对比项目的的综合对比比分析——商业物物业的价值值与品质和和档次的相相关不大，，而与地段段、商圈相相关；1、纯商业业不具备真真正的可比比性，参考考值弱，均均价选取1/2F的的平均价格格试算；2、最具可可比的是住住宅裙楼，，如新天地地、石竹新新，景湖等等；37比较分析和和比准均价价区间的确确定比准均价为为20500；38营销组合和和产品包装装可能提供供的溢价空空间市场比准价价＋目标均价＝营销组合溢溢价+金融投资产品包装高档餐饮价价值附加到到商业；招商规划三年投资利利率保证；；溢价3％溢价4％39目标均价建建议均价区间＝＝比准均均价＋营销销组合溢价价+金融投资产产品溢价价＝【20500＋＋20500××3%＋＋20500××4％；】】＝【22000】比准均价＝＝2050040演示结束，，谢谢！1/5/20239、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。11:45:3911:45:3911:451/5/202311:45:39AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2311:45:3911:45Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:45:3911:45:3911:45Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2311:45:3911:45:39January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202311:45:39上上午午11:45:391月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:45上上午1月-2311:45January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/511:45:3911:45:3905January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:45:39上上午午11:45上上午午11:45:391月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。11:45:3911:45:3911:451/5/202311:45:39AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2311:45:3911:45Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。11:45:4011:45:4011:45Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2311:45:4011:45:40January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月202311:45:40上午午11:45:401月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月2311:45上上午1月-2311:45January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/511:45:4011:45:4005January202317、空空山山新新雨雨后