东玺门营销战略策略报告

东玺门营销战略策略报告1/20/2023报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略2报告核心内容概要：营销战略与策略形象攻略展示攻略推广攻略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点。建立超越竞争的营销举措超越竞争的营销战略3东城版块—项目所处版块，传统意义上的“东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题。区域居住价值关键词：高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府、东方新城（5千余户）。优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐饮环绕。学区：芙蓉中学、育英小学比邻。这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区。项目区位分析4项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小区，3期L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学。项目总建面约40万平米项目三期基本资料占地面积：370亩建筑面积：458989.66平方米，其中商品房178181平方米。经济适用房191355平方米。总户数：3500户，其中可售商品房1520户。车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房。商品房（5栋32层高层）东方新城2期经济适用房经济适用房芙蓉中学育英小学东方新城1期经济适用房备注：1、芙蓉中学、育英小学待建。2、东方新城1期2期5000余户已入伙。项目规划5欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息。项目立面6项目户型特点：3梯5户，私密性较差。东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房81-8760440%3房128-13462441%4房140(未定)29219%合计1520100%关键点：经济型户型。1梯5户，私密性较差。户型方正，经济实用。干湿分离，飘窗设计。部分户型非正南北朝向。部分客厅无阳台,采光面不够.3房3房2房2房4房项目户型7项目主要营销节点项目节点2007.1.VIP卡认购；2007.3.30售楼处整改装修完备；2007.4.21第一批单位公开发售；2007.4.29—2007.5.3参加长沙春季房交会。…………目前工程进度：L4栋４层。8报告的思路及框架项目背景市场分析目标下的问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难点项目核心价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略9项目目标回款目标：：07年全年年实现销售售收入3.32亿亿（销售主要要集中在商商品房住宅宅及车库销销售，经济济适用房和和商业销售售除外），，折合项目目面积约7万平方米米，均价实实现3600—3700元/平方米。。车库销售售约300个。品牌目标：：通过项目的的热销，巩巩固新金鸿鸿的企业品品牌影响力力。目标意味着着：从4月份开开始计算，，平均每月月销售7800平方方米，约合合70—75套。每月至少销销售34个个车库。10项目限制条条件经济适用房房的“烙印”：项目属于东东方新城经经济适用房房里的商品品住宅，整整个项目被被打上了经经济适用房房的“烙印印”。为项项目形象提提升产生负负面影响。。较低的营销销预算：项目全年的的营销整体体预算仅489万，，占目标销销售收入的的1.47%，用于于推广的费费用较低。。11报告的思路路及框架项目背景市场分析目标下的问问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难难点项目核心价价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略1206年长沙沙市房地产产市场供销销两旺局面面，全年供供应751万，销售售690万万，各区域域呈现供销销两旺的局局面。06年各区区商品房供供应面积（（万平方米米）06年各区区商品房销销售面积（（万平方米米）06年住宅宅累计供销销比例为1.05：：1。长沙市房地地产需求仍仍以刚性需需求为主，，对于政策策的承受能能力较强。。13长沙房地产产市场的版版块格局：：“西文东东市，南帝帝北丐”全全面开花，，竞争主要要集中在同同区域内的的同品质楼楼盘。河西版块北城版块东城版块项目所在版块。中心版块中心南版块新南城版块星沙版块中心北版块块：以五一大道道为主干道道，北至三三一大道，，南以人民民路为界，，西靠沿江江大道，东东达东二环环。代表楼楼盘为：金金色屋顶，，华盛·新新外滩。河西版块：：湘江以西，，由两个组组团构成，，市府麓谷谷片区和麓麓南片区。。主要代表表楼盘：阳阳光100，卓越··未来海岸岸，长沙玫玫瑰园。东城版块：：以芙蓉区政政府和体育育新城为核核心，东至至二环和万万家丽路，，北以浏洋洋河为界。。代表楼盘盘：完全竞竞争市场，，所有不同同类型的楼楼盘。新南城版块块：以省政府和和天心区政政府新址为为核心向周周围扩张，，北达东二二环，西至至湘江，东东到万家丽丽路。代表表楼盘：长长沙奥林匹匹克花园。。中心南版块块：以东塘·侯侯家塘为中中心辐射，，南以南二二环为界，，东至东二二环，西临临湘江。代代表楼盘：：融科·三三万英尺。。北城版块：：包括北二环环以北，湘湘江以东，，东二环以以西区域，，由三个核核心组团组组成：开福福区政府组组团，四方方坪组团，，青竹湖组组团组成。。代表楼盘盘：珠江花花城，顺天天·黄金海海岸。星沙版块：：星沙版块由由两个核心心组团构成成，一是以以广电中心心为核心辐辐射周边区区域，一个个是星沙。。代表楼盘盘：藏珑滨滨湖国际社社区。长沙沙·碧桂园园。见附件11406年东城城版块在售售项目/07年即将将发售的楼楼盘概况。。在售项目产品规模产品类型户型面积价格长房·东郡30万平方米小高层板楼120平方米3房主力户型内部价格2800元。上河国际35万（住宅）小高层板楼待定3100西子花苑30万小高层板楼3房主力户型3400银港·水晶城34万平方米小高层板楼3房主力户型3100一品·东庭6万平方米小高层80—125平方米——万科西街花园25万平方米多层洋房120—250平方米4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层97—234平方米3房、4房、5房3500绿城·桂花城22万多层、洋房110—140平方米4200银港水晶城城绿城桂花城城锦湘国际上河国际一品国际西子花苑长房·东郡郡万科西街本项目的竞竞争主要来来自东城版版块的同品品质楼盘的的完全市场场竞争。区域竞争分分析15东城版块各各项目都在在抢占先机机，抓住旺旺销季节，，截流客户户，以面对对激烈的竞竞争。区域竞争分分析6月5月7月8月9月06年4月10月12月11月3月2月4月5月07年1月本项目长房东郡上河国际西子花苑万科西街花园中城丽景香山一品东庭银港水晶城锦湘国际绿城桂花城1期售罄，，2期08年年初。。1期销售中中，2期4月份推出出。2期3月17日开盘盘。5月20日日洋房开盘盘，2期下下半年开盘盘。2月27日日，主推88平方米米2房售罄，剩商商业。9月底2期期开盘3月25日日，中央官官邸公开从推广上来来说本项目目已失先机机，并且将将遭遇激烈烈的市场竞竞争。163梯5户的的高层点式式，使项目目在梯户比比、通风、、采光、朝朝向、得房房率上存在在明显的竞竞争劣势。。楼盘主力产品产品分析长房东郡全小高层板楼，主力户型３房１12－１24平方米．户型紧凑实用，大面宽，短进深，一个阳台3个飘窗。西子花苑全小高层板楼，３房１２０－１３０平方米．户型以135平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型．户型方正紧凑．万科西街花园洋房，109、136平方米3房，160平方米4房。低密度、阳光房。中城丽景香山洋房、小高层132—234平方米3房、4房、5房级版短板小高层为主，辅以豪华退台式情景洋房及局部景观高层一品东庭77、88、97平方米2房120平方米三房户型紧凑实用。锦湘国际131平方米3房。164平方米4房。主卧套房设计，带大凸窗、大阳台、大客厅、方正实用绿城桂花城现房销售中117平方米2房。140、151平方米2房。全现房销售，园林景观完全展示，户型属于舒适型户型。区域竞争分分析东方新城3期（商品房）户型面积区间套数套数比2房78-8460440%3房117-12762441%4房140(未定)29219%合计1520100%在户型面积积上，本项项目与竞争争对手处于完完全竞争市市场。本项目2房房将成为本本区域内稀稀缺性产品。。17东城版块价价格主要依依靠低密度度物业拉动动，3600—3700是需需要突破的的片区小高高层物业均均价。区域竞争分分析竞争项目产品规模产品类型价格长房·东郡30万平方米小高层板楼内部价格2800元。1期对外3200元。上河国际35万（住宅）小高层板楼3100西子花苑30万小高层板楼3600一品·东庭6万平方米小高层3500万科西街花园25万平方米多层洋房4000中城·丽景香山39万平方米洋房、小高层3400绿城·桂花城22万多层、洋房40002006供供应楼盘，，最新价格格刷新。以别墅、类类别墅、多多层、洋房房为主的楼楼盘均价已已突破4000元。。小高层物业业均价保持持在3500元左右右。本版块截止止目前尚未未有高层住住宅销售。。18根据对竞争争项目调查查分析，客客户主要来来自本版块块内的各大大市场、政政府机构、、医院、学学校等事业业单位。物流区小商品市场场聚集地全国知名的的高桥大市场，总经经营面积5万平方米米。建材市场，，社区。本版块的政政务区。重点客户锁锁定：商人：高桥桥市场、马马王堆陶瓷瓷建材新城城、万家丽丽建材广场场、东方家家园建材超超市、高桥桥水暖器材材城等、马马王堆蔬菜菜批发市场场。公务员：芙芙蓉区政府府等事业单位：：教师、医医生。客户分析19本项目目标标客户锁定定东方新城经经济适用房房业主及其其介绍的老老客户。政府公务员员、医生、、教师等。。外地经营户户（小老板板）“望子成龙龙”学区驱动客客户。其他区域的的客户。1、芙蓉中中学、育英英小学的强强大吸引力力。置业目目的为了子子女的教育育和前途。。2、慕名而而来的客户户。小商人：高桥市场、、马王堆陶陶瓷建材新新城、万家家丽建材广广场、东方方家园建材材超市、高高桥水暖器器材城等、、马王堆蔬蔬菜批发市市场。公务员：芙芙蓉区政府府等事业单位：：教师、医医生。老带新：东东方新城老老业主转介介的新客户户。核心客户重点客户游离客户客户分析20分类分布生活状况置业需求特征描述公务员客户区政府机关家庭月收入3500-5000已经有过置业行为年轻人偏向二房30-45岁者改善生活，偏向三、四房少量官商一体偏向于投资，保值升值素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识事业单位客户通讯系统医疗卫生系统教育系统家庭月收入在3000-3500元左右不愿居住于老的集资房中，但喜欢聚居，多集体团购换房需求者倾向于三房或四房，期望有好的配套和教育环境年轻人无分房，偏向于经济的二房素质较高，内敛，低调，不显富，见识较广，交际广泛，信息渠道多，社会强势群体，有较强的投资意识生意人建材，服装，餐饮，电器为主年收入在15万以上多拥有不止一套住房偏向与舒适的大户型，或具有投资价值的物业(如连天连地)见识广，交际广泛，低调，信息渠道多，重实际。有很强投资意识“望子成龙”系全市主要为子女教育置业。客户分析客户共同点点描述：既既好面子又又重实惠。。21客户价值驱驱动：本区区域客户购购买因素排排序：产品品品质＞价价格＞配套套＞推广因因素＞品牌牌等．绿城城桂花城和和长房东郡郡的畅销说说明了这一一点．东城板块００６年在售售代表性项项目．万科西街花花园产品品质成成为开发商商竞争的利利器便捷程度及及成熟度客客户的主要要关注点配套产品区位推广价格品牌长房东郡西子花苑绿城桂花城生活配套是否成熟及对中年客户影响较大各项目推广范围广，推广手段多元，但对客户购买影响力较大．开发商品牌对客户购买存在一定影响，但与其他因素相比，影响最弱性价比，成为客户购买的重要考量因素，价格高企需要有相应的产品品质与之相匹配．客户分析2206年长沙沙市房地产产市场供销销两旺局面面，全年供供应751万，销售售690万万，各区域域呈现供销两旺的局面。长沙房地产产市场的版版块格局：：“西文东东市，南帝帝北丐”全全面开花，，竞争主要集集中在同区区域内的同同品质楼盘盘。东城版块各各项目都在在抢占先机机，抓住旺旺销季节，，截流客户户，以面对对激烈的竞竞争，从推广上来说说本项目已已失先机，，并且将遭遭遇激烈的的市场竞争争。3梯5户的的高层点式式，使项目目在梯户比比、通风、、采光、朝朝向、得房率上存存在明显的的竞争劣势势。3600——3700是需要突突破的片区区小高层物物业均价。。东城版块的的核心客户户集中在本本区域内的的市场、政政府机关、、事业单位位里。客户价值驱驱动因素：：产品品质质＞价格＞＞配套＞推推广因素＞＞品牌。市场分析小小结23报告的思路路及框架项目背景市场分析目标下的问问题营销目标策略思路策略执行项目概况项目目标目标分解项目限制条件区域市场分析竞争分析客户分析项目营销难难点项目核心价价值梳理案例借鉴策略推导形象攻略展示攻略服务攻略推售攻略推广攻略24达成项目目目标，营销销所面临的的问题从4月份开开始计算，，平均每月月销售7800平方方米，约合合70—75套。每月至少销销售34个个车库。销售均价3600——3700元/平方米项目目标：：Q2如何建立营营销渠道，，有效积累累客户？实实现较快速速度、较高高价格的销销售Q1属于于经济适用用房社区中中的部分商商品住宅，，本区域中中的第一个个高层项目目，如何区隔东东方新城经经济适用房房，打赢市市场竞争，，确立东玺玺门高端的的商品住宅宅形象面临的问题题：25项目营销问问题剖析———到底底难在哪？？1属于经经济适用房房社区中的的部分商品品住宅，消消解负面影影响的难度度。2本区域域的第一个个点式高层层项目，应应对小高层层产品和多多层产品竞竞争的难度度。3实现高高价快销的的难度。项目难点：：难易程度度评估：：事实状态态：东方新城城作为长长沙的经经济适用用房已经经文明遐遐迩，口口碑好，，产品品品质感强强，况且且2期也也有商品品房销售售。因此此难度相相对较低低。客户接受受度低，，得房率率低，通通风、采采光相对对较差。。本区域域内第一一个点式式高层项项目，将将面临着着市场的的考验。。难度最最大。东城在售售楼盘持持销期内内每月销销售50-70套，市市场容量量大。市场价格格通过自自然增长长，可突突破3600——3700元/平方米米。26我们必须须通过对对长沙本本土同类类项目的的研究，，深挖项目核心心价值的的方法，，找到解解决问题题的方向向。27高层代表表性楼盘盘1—融融科三万万英尺：：优越的的地理位位置。完完善的展展示系统统、超高高性价比比，独到到的传播播概念，，独树一一帜的价价格策略略，体现现项目强强大的实实力后盾盾。项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点营销借鉴：3万英尺将高度展现得淋漓尽致。集约式的媒体轰炸。分户型定价，化解高层抗性。

完善的、创意性展示体系。长沙高层层案例研研究28代表性项项目2——华盛··新外滩滩：顶级级的江景景景观资资源，墨墨绿色的的外立面面，体现现无可替替代的天天赋优越越。项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点以无敌的江景资源作为项目核心价值点。化解高层抗性于无形。长沙高层层案例研研究29案例研究究结论将高层的的高度、、视野作作为项目目传播的的价值诉诉求，变变劣势为为优势。。高层项目目位置优优越，具具有无法法复制、、替代的的特点。。长沙高层层案例研研究对于本项项目，相相对于区区域内竞竞争对手手而言，，在缺乏乏先天的的资源优优势和地地段优势势情况下下，如何何摆脱高高层产品品的市场场抗性？？30SWOT分析项目核心心价值梳梳理SWTO地段价值值：优越越的地理理位置：：地处万万家丽路路与荷花花路交界界处，成成熟、优优越的城城市生活活配套聚聚集。城市地标标。学区价值值：芙蓉蓉中学、、育英小小学比邻邻。品牌价值值：东方方新城的的口碑和和新金鸿鸿企业品品牌（水水云间））。产品：高高层点式式，户型型设计差差．口碑：东东方新城城经济适适用房的的负面口口碑影响响．竞争：下下阶段推推出项目目多，竞竞争剧烈烈．07年长长沙房地地产市场场将保持持持续快快速的发发展，市市场保持持供销两两旺的局局面。地段决定定价值。。抢占市场场推广先先机。同区域内内市场营营销水平平粗放，，不成体体系。31报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略32要想本项项目实现现高价快快销的目目标，并并从竞争争中突围围，需要要建立超越竞争争的全攻攻略。33本项目如如何超越越竞争？？1、建立立高端的的品牌形形象工程程。2、压迫迫式推售售策略。。3、整合合资源，，渠道取取巧。34形象攻略略展示攻略略推广攻略略超越竞争争的营销战略略服务攻略略推售攻略略破旧立新新，高举举高打，，重新塑塑造项目目高端商商品住宅宅形象，，形成与与东方新新城经济济适用房房相区隔隔的高品品质楼盘盘的市场场意象。。高标准、、高形象象的展示示与服务务体验，，建立高端话语语权，从从服务上上建立与与品牌体体验相一致的竞竞争力。。小步快跑跑，多频频次推售售开盘，，制造供供应稀缺缺，保持持市场热热度。主动式营营销，高高性价比比推广载载体，以以活动营营销为主主线，不不端制造造项目热热点。建立超越越竞争的的营销举举措35报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略形象定位位与推广广行业营销销行动36项目形象象定位尚东区40万平平方米城城市海拔拔。华丽于城城市之上上东玺门——案名名——形象象定位——主推推广语37项目形象象推广行行动：任任何出街街的行动动均展现现高品质质的项目目形象。。Action1:高15米米的工地地围板广广告，表现本项项目强势势的、本本项目尊尊贵、高高品质的的调性及及项目的的卖点。推广时Action2:芙蓉广场场的广告告牌以宏宏大的气气势、典典雅的形形象对项项目形象象进行推推广。推广时间Action3:通过项目目网站推推广项目目形象；；调性仍仍然是区区位的优优越、项项目本身身的尊贵品质生活活。网络投放放时间：Action4:现场场包装/楼书物物料/报报纸等都是推推广项目目形象的的路径。。在这些物物料中可可以凸现现项目的的高品质形形象！38行业营销销行动：：以高调调、从容容的姿态态面对行行业人士士，展现现大盘、、大气风风范。Action2:与与剑客合合作，长长期进行行关于东东玺门的的销售状状况的网上讨论论。时间间：2007.4Action3:印制东玺玺门业主权益益手册，，并长期在在售楼处展展示。时间：2007.5Action1:在在售楼处处设置专专业客户户人员，，专门负责接待待业内人人士参观观。时间：2007.4月Action4:充分利用用“5.1”房房展会，，创意性的的布展从参展单单位中脱脱颖而出出。时间：2007.539报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略建立高标标准、精精细化的的生活示示范与展展示40营造精细细化的高高品质的的产品和和卖场展展示系统统，让客客户实实实在在感知高品品质的/尊贵的的未来生活活。展示体系系产品价值值展示卖场氛围围展示关键物料料展示售楼处样板房指示系统统看楼通道道围墙模型宣传片楼书户型资料料楼体展示示41全方位展展示售楼处售楼处3月30日整改改完毕，，对外开开放。围墙3月月25日日完工。。看楼通道道4月17日对对外开放放。L4栋清清水房4月17日对外外开放。。L4栋地地下车库库样板对对外开放放。42售楼处：：东玺门门体验生生活馆1、展板板展示2、夜晚晚外立面面灯光效效果1、模型型展示1、整体体典雅的的氛围武装到牙牙齿！43样板房：：将主题题样板房房进行到到底。将将缺陷遮遮掩得干干干净净净，将优优势发挥挥得淋漓漓尽致。。很强烈的的地中海海风格，，热情洋洋溢、自自由奔放放、色彩彩绚丽。。不需要要讲究太太大的技技巧，而而是保持持简单的的信念，，捕捉光光线、取取材于自自然，大大胆而自自由地运运用色彩彩、造型型。A-117.25平米米平面3房热情符号号—奔放放绚丽的的西班牙牙44样板房展展示一切超乎乎想象的的事物都都能被设设计师们们幻化成成家具，，让人看看得目瞪瞪口呆，，然后是是会心的的一笑，，这也许许就是波波普艺术术特有的的幽默。。C-119.84平米米平面3房华美符号号—意大大利风情情.45样板房展展示严谨符号号—精细细简洁的的德国重视厨房房和卫浴浴。德国国的厨房房和浴室室装饰风风格一般般都很简简洁，但但对功能能性的设设备却十十分讲究究。D-83.78平米平平面2房房46样板房展展示文化符号号—文化化意味的的中式风风格木质家具具、中国国古典文文化装饰饰墙、富富有中国国传统特特色的雕雕像和器器具，都都是映射射出深深深的中国国情结E：140平米米平面4房47楼体展示示：楼体体灯光字字，楼体体条幅。。截流客客户，彰彰现项目目昭示性性。48看楼通道道：精细细化、人人性化、、异域风风情弥漫漫。精致的各各类标识识牌49报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销销目目标标策略略思思路路策略略执执行行项目目概概况况项目目目目标标目标标分分解解项目目限限制制条件件区域域市市场场分析析竞争争分分析析客户户分分析析项目目营营销销难难点点项目目核核心心价价值梳梳理理案例例借借鉴鉴策略略推推导导形象象攻攻略略展示示攻攻略略服务务攻攻略略推售售攻攻略略推广广攻攻略略高标标准准、、高高形形象象的的展展示示与与服服务务体体验验，，建建立立高端端话话语语权权，，从从服服务务上上建建立立与与品品牌牌体体验验相相一致致的的竞竞争争力力。。504大大服服务务突突破破，，完完全全超超越越现现有有楼楼盘盘服服务务水水平平。。1、、入入口口处处，，以以亲亲切切微微笑笑的的服服务务人人员员来来造造场场。。2、、““购购买买风风险险””的的提提示示。3、、将将《《东东玺玺门门业业主主权权益益手手册册》》在在售售楼楼处处公公示示。。4、、业业主主生生活活手手册册周边边生生活活配配套套、、教教育育配配套套、、交交通通配配套套信息息，，以以及及生生活活配配套套中中吃吃喝喝玩玩乐乐的的信信息都都融融入入到到业业主主生生活活手手册册中中。。51报告告的的思思路路及及框框架架项目目背背景景市场场分分析析目标标下下的的问问题题营销销目目标标策略略思思路路策略略执执行行项目目概概况况项目目目目标标目标标分分解解项目目限限制制条件件区域域市市场场分析析竞争争分分析析客户户分分析析项目目营营销销难难点点项目目核核心心价价值梳梳理理案例例借借鉴鉴策略略推推导导形象象攻攻略略展示示攻攻略略服务务攻攻略略推售售攻攻略略推广广攻攻略略52分批批推推售售原原则则工程程进进度度原原则则：：在政政府府政政策策许许可可的的范范围围内内，，根根据据各各栋栋的的工工程程进进度度和和取取得得预预售售许许可可证证的的时时间间，，合合理理安安排排没没期期推推售售的的产产品品量量。。户型型均均好好性性原原则则：：推货货时时，，各各类类户户型型均均好好搭搭配配推推出出，，保保证证产产品品线线供供应应丰丰富富，，为为客客户户广广度度提提供供保保证证。。小批批量量推推售售原原则则：：小货货量量推推售售，，制制造造需需求求紧紧俏俏，，小小步步快快跑跑，，营营造造热热销销氛氛围围。。价值值提提升升原原则则：：根据据热热销销局局面面，，为为下下一一批批单单位位的的价价格格提提升升奠奠定定基基础础。。5307年年4月月推推售售产产品品安安排排由于于L4、、与与L5栋栋的的户户型型基基本本重重叠叠，，相相差差不不大大，，加加之之L4栋栋较较之之L5栋栋工工程程进进度度快快，，因因此此，，初步步确确定定07年年4月月整整栋栋推推售售L4。。L4栋栋处处于于项项目目的的园园林林中中心心位位置置，，较较L5有有比比较较优优势势，，首首期期推推出出，，也也避避免免了了初初期期客客户户因因产产品品选选择择面面较较小小而而流流失失。。5407年年4月月推推售售策策略略栋号户型套数户型展示说明需求说明推售策略L4二房（78-84平米）103套（40%）1）清水房展示；2）非南北朝向需求大，市场供应短缺。总价突破难度大。实现速度，走量。部分保留有利后期销售。四房（140平米）48套（19%）需求较大。实现价值三房（117-130平米）105套（41%）清水房展示市场需求大，供应量多。实现价值；满足市场主流客户。首批批推推售售户户型型种种类类丰丰富富，，能能够够满满足足不不同同层层面面的的客客户户需需求求，，产产品品的的细细分分使使初初期期客客户户面面保保持持较较宽宽的的状状态态，，大大量量吸吸客客。。高高低低搭搭配配，，降降低低市市场场门门槛槛，，造造成成市市场场热热点点。。5507年-08年年东玺门门推售计计划6月5月7月8月9月4月10月12月11月08年1月首推L4栋258套。。7月上旬旬推L5。6月中旬旬车库推推售500。L1、13。08年推推L2及及商业门门市。开盘一周周销售150套套房展会累累计销售售200套L4栋销销售90%。2批房号号开盘销销售30%2批房号号开盘销销售60%2批房号号开盘销销售80%L4、L5销售售80%节奏目标实现现56报告的思思路及框框架项目背景景市场分析析目标下的的问题营销目标标策略思路路策略执行行项目概况况项目目标标目标分解解项目限制制条件区域市场场分析竞争分析析客户分析析项目营销销难点项目核心心价值梳理案例借鉴鉴策略推导导形象攻略略展示攻略略服务攻略略推售攻略略推广攻略略客户策略略媒体策略略活动营销销57客户策略略：多点点封杀，，全方位位锁定。。ACT1：DM直邮定定点投递递。ACT2：大市市场、大大卖场阶阶段性条条幅。ACT3：深度度挖掘东东方新城城老业主主，充分分发挥老老带新效效能。ACT4：定向向短信群群发。58ACT1：点对对点直邮邮寄送。。直邮时间点：前前，2007.6.30前直邮内容：项项目的形象、、基本描述、、户型及价值值点介绍样板房、售楼楼处、园林现现场实景图；；59ACT2：东东城各大市场场阶段性条幅幅推广项目信信息。重要投放时间间节点把握：：开盘前后。。把广告做到客客户购物、做做生意、工作作的地方。60ACT3：深深度挖掘东方方新城老业主主，促进老带带新。目的：东方新城1、、2期5000余户的老老业主是庞大大的潜在客户户。发动他们们转介新客户户，迅速扩大大项目口碑。。形式：以赠送项目宣传传资料，发放放业主权益卡卡，转介成功功或购买客户户直接享受优优惠等方式。。时间：2007.4-6月周末61客户策略6月时间5月7月8月9月4月10月12月11月直邮户外条幅工地围墙广告牌户外广告（形形象宣传，开开盘预告等））一批客户挖掘掘形象宣传，建建立强烈的第第一意象二批客户挖掘掘开盘预告定点拦截短信售楼处、样板板房开放及开开盘节日问候节日问候二期开盘62媒体策略：低低成本营销的的媒体投放策策略推广渠道活动营销报纸电视、电台直邮网络短信展示策略售楼处样板房形象墙条幅（灯光字字）本项目媒体选选择及组合策策略：路牌：树立形象，截截流客户，传传播力较强的的传播路径；；工地围板：指向性较强，，直接传播项项目形象或利利益点；直邮：直邮的作用较较为有限，关关键要找到有有效客户群体体进行点对点直邮；；网络：网络营销是传传播项目形象象、口碑、影影响力及在关关键节点信息息的有效途径径；短信：是传达即时信信息的低成本本高效手段；；报纸：报纸主要用在在项目区域及及行业营销的的媒体配合及及同时发布项项目的重要信信息；少而精精。路牌符合项目预算算范围的媒体体组合方式。。项目全年营销销预算为：489万元。。63媒体推广策略略6月时间5月7月8月9月4月10月12月11月直邮报纸网络广告牌项目形象、开开盘信息网站宣传及网网络剑客炒作作户外广告（形形象宣传，开开盘预告等））一期客户挖掘掘二期客户挖掘掘动态新闻跟进进二批开盘预告告客户挖掘户外条幅重要信息预告告重要信息预告告重要信息预告告64活动营销围绕学区进行行的系列宣传传活动；围绕营销节点点进行的庆祝祝活动；维系客户的营营销活动。65ACT1：东东玺门、育英英小学签约仪仪式暨新品鉴鉴赏会。主题：东城新新贵，签约未未来时间：4.10地点：长沙某某5星级酒店店。人物：前期积积累客户、设设计院、政府府部门相关人人员、媒体、、意见领袖、、发展商及朋朋友、育英小小学领导。重要项目：政府部门代表表东城趋势及及规划。设计院宣讲产产品设计理念念及特点。签约仪式。现场售卡。现场可以穿插插比较优雅、、舒缓的活动动钢琴、小提琴琴的独奏、伴伴奏表演现场有饮料、咖啡和和水果供应同时可以请外国人做礼仪先生/小姐66ACT2：开开盘庆典67ACT3：参参加春交会，，高姿态、高高标准，赢得得展会的深刻刻记忆。68展位流程设计计配合活动：进入展位的客客户销售代表讲解解项目销售代表引导导诚意客户做做访谈策划人员客户户访谈礼仪小姐引导导客户进入展展位送客户离开对访谈客户派派送精美礼品品礼仪小姐派发发礼品案例借鉴：淘淘金山项目2005春交交会参展效果果活动一：不定定时派发便签签纸（利用排队形形成人气，汇汇集人气，并并由销售代表表筛选诚意客户做做客户访谈））活动二：诚意意客户访谈、、派送小礼品品（通过客户访访谈，初步了了解本项目目目标客户特征征，留下下客户资料，，为项目客户户积累作铺垫垫）69案例借鉴：淘淘金山项目2005春交交会参展效果果形象展示：以深圳一线生生态毫宅的高高端形象亮相相；客户摸底：通过诚意客户户的深度访谈谈，了解诚意意客户的需求及客客户对本项目目的理解。预期目标实际效果形象展示：简洁而个性的的展位设计，，强调项目的的生态资源优势，，通过客户访访谈造成项目目的口碑传播；客户摸底：登记诚意客户户449批，有效深度度访谈问卷137份，并通过深深度访谈寻找找目标客户，洞察客户户需求。701.开盘方案案/价格报告告确定2.样板房展展示到位3.产品发布布会4.媒体跟进进及户外更换换画面5.客户深深度摸底6.销售筹备备时间7月6月4月销售阶段营销节点宣传推广5月关键工作2007年售楼处施工4月21日开开盘4月29日春春交会8月9月10月11月12月L5栋销售蓄客期开盘旺销持续销售围墙/户外广广告/网络/报媒短信直邮/报报媒/项目一期营销销执行总纲详细工作计计划见《开盘盘前工作计划划》71报告附件1：：长沙市房地地产版块概况况

报告附件件2：《开盘盘工作计划》》

报告附件件3：《中信信红树湾案例例》THEEND72长沙市房地产产市场版块划划分新南城版块：：以省政府和天天心区政府新新址为核心向向周围扩张，，北达东二环环，西至湘江江，东到万家家丽路。代表楼盘：长长沙奥林匹克克花园。中心南版块中心南版块：：以东塘·侯家家塘为中心辐辐射，南以南南二环为界，，东至东二环环，西临湘江江。代表楼盘：融融科·三万英英尺。中心北版块中心北版块：：以五一大道为为主干道，北北至三一大道道，南以人民民路为界，西西靠沿江大道道，东达东二二环。代表楼楼盘为：金色色屋顶，华盛盛·新外滩。。北城版块北城版块：包括北二环以以北，湘江以以东，东二环环以西区域，，由三个核心心组团组成：：开福区政府府组团，四方方坪组团，青青竹湖组团组组成。代表楼楼盘：珠江花花城，顺天··黄金海岸。。新南城版块东城版块星沙版块河西版块星沙版块：星沙版块由两两个核心组团团构成，一是是以广电中心心为核心辐射射周边区域，，一个是星沙沙。代表楼盘：藏藏珑滨湖国际际社区。长沙·碧桂园园。河西版块：湘江以西，由由两个组团构构成，市府麓麓谷片区和麓麓南片区。主要代表楼盘盘：阳光100，卓越··未来海岸，，长沙玫瑰园园。东城版块：以芙蓉区政府府和体育新城城为核心，东东至二环和万万家丽路，北北以浏洋河为为界。代表楼盘：完完全竞争市场场，所有不同同类型的楼盘盘。73新南城版块：：随着省政府府南迁，市政政设施和生活活配套设施的的南迁，其未未来发展前景景值得期待。。新南城版块的的特点分析：：基础建设完善善，交通体系系，城市功能能配套建设逐逐步成熟中，，发展潜力大大。“天心生态新新城”的城市市定位，使该该片区为长沙沙“宜居”的的典范区域成成为可能。房地产开发规规模宏大，完完全市场竞争争状态，目前前价值被低估估。产品主要以小小高层和高层层为主。74版块代表项目目—长沙奥林林匹克花园：：以完美的现现房展示和强强大的品牌积积淀撬动市场场。给客户勾勾勒出现代、、健康、体面面的生活前景景。新南南城城版版块块项目规模建筑面积55万平方米，容积率1.9。产品类型小高层，高档综合住宅户型特点面积区间：112—122平方米。180度阳光卫生间，独立家政体系，主仆双通道，8米大横厅，景观花园。价格范围均价3500—4800元/平方米，销售情况北京公馆销售已愈80%。客户特点40%以上湘籍外地客户。项目特色天心生态新城中心，中央政务区运动型豪宅，外立面俊朗，运动主题花园型社区。营销特点南城乃至长沙全市代表性楼盘，无论是在产品打造（包括建筑、园林）、营销展示、售楼处包装、推广活动等，都可算是标杆性典范。代表了长沙房地产开发和营销的最高水平。主要借鉴点：完美的现房、园林展示。良好的口碑效应和品牌积淀。75中新新南南版版块块——城城市市资资源源的的稀稀缺缺之之选选，，城城市市功功能能发发达达，，地地块块稀稀少少，，产产品品朝朝高高端端、、高高密密度度、、小小户户型型发发展展。。未未来来前前景景有有限限。。76代表表性性楼楼盘盘——融融科科三三万万英英尺尺：：优优越越的的地地理理位位置置。。完完善善的的展展示示系系统统、、超超高高性性价价比比，，独独树树一一帜帜的的价价格格策策略略，，体体现现项项目目强强大大的的实实力力后后盾盾。。中心心南南版版块块项目规模8栋30层高层T型短板。产品类型高层，高档综合住宅户型特点风景玄关、空中庭院。价格范围均价4300—4500元/平方米，目前均价达4900元/平方米。销售情况1期销售告罄,2期销售达70%。客户特点40%以上湘籍外地客户。追求品质、身份感。项目特色规划设计由澳大利亚柏涛（墨尔本）担纲，点阵式T形短板的规划实现了住宅的南北通透和全明设计。园林设计出自“中国品牌年度大奖（园林景观）”获得者美国奥斯本之手，东南亚热带风情雨林，并通过“恋恋巴厘”、“云顶雅境”、“苏美香域”三大组团景观汲取了东南亚园林景观的精华。物业服务由全球顶级“英式管家”之第一太平戴维斯全程提供。营销特点项目品质感较高，体现了高档物业的气势和身份感。营销借鉴：集约式的媒体轰炸。分户型定价。

完善的、创意性展示体统。77中心心北北版版块块——寸寸土土寸寸金金，，商商业业发发达达，，长长沙沙商商业业旗旗舰舰，，投投资资置置业业的的上上选选之之地地。。78代表性项目目—华盛··新外滩：：顶级的江江景景观资资源，墨绿绿色的外立立面，体现现无可替代代的天赋优优越。中心北版块块项目规模20万平方米。产品类型点式高层，高档综合住宅户型特点70-190平方米，户型面积可选择大，错层弧形观景阳台。价格范围均价6000元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达70%。大户型销售缓慢。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产的绝版之地。项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾商业与休闲两大功能。项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。营销特点产品实现度不够。项目营销乏善可陈，物业管理差，销售员接待怠慢。现场管理混乱。项目展示、体验点不多，未能充分展现项目的高档品质感。79代表性楼盘盘—湘湘域中央：：城市优越越领地，二二手楼价格格将持续攀攀升，投资资潜力巨大大。中心北版块块项目规模17万平方米。产品类型高层，高档综合商住户型特点30-141平方米，户型面积可选择大。价格范围均价4600元/平方米。销售情况1期入伙,2期销售达90%。客户特点景观，繁华城市配套，身份感。项目特色“高起点规划、高标准施工、高姿态入市”住宅、酒店、商业，同时引进银行、证券、酒店等综合配套机构。两层的地下停车场容量大，功能齐全，供一、二期享有。整个小区建成后，将兴建幽雅、娴静的园林景观，以及面积可观的绿化带，从而满足不同客户的消费、休闲和居住需求，构建出一个服务和配套设施完善的都市社区，将办公、酒店、商业、公寓、住宅的功能一一体现。营销特点位置极佳。价格有较大的提升空间。现场展示不足，销售员接待热情，销售管理好。80北城版块——北城版块块整体开发发水平不高高，市政商商业配套不不成熟，居居住氛围欠欠缺，期待待大盘的开开发提升整整体区域形形象。81代表性楼盘盘—珠江江花城，以以首创长沙沙带精装楼楼盘销售，，填补了市市场空白点点。北城版块项目规模46万平方米。产品类型高层户型特点83-227平方米，户型面积可选择大。主力户型3房。长沙首个精装户型销售。价格范围均价3700元/平方米。目前均价4000元/平方米销售情况首期推出600套,2期销售达90%。客户特点偏好带精装销售的房子。注重性价比。项目特色户型紧凑，外围景观展示齐全，社区归属感强，产品外立面品质感较差，看楼通道导示、环境、包装较差，样板房设计、摆设欠缺档次。营销特点外围景观环境、入口导示、景观展示齐全。销售员销售能力有待进一步提高。82代表性楼盘盘—顺天天·黄金海海岸：无敌敌江景、湖湖景。四星星级酒店投投入经营。。顺天品牌牌的影响力力。项目规模30万平方米。产品类型高层户型特点90-200平方米，2房、3房、4房。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点注重景观。项目特色30万平方米澳洲海岸风情领地，超级链接澳洲黄金海岸原版休闲生活，近10000平方米的内部人工湖泊，360度全景观视野，30万平方米低密度全亲水型景观社区。营销特点5星级酒店投入运营。顺天系列的产品口碑，品牌影响力推动。传统媒体营销。销售现场展示品质感欠缺。北城版块83星沙版块——房地地产开发热热土，依托托国家级经经济技术开开发区，前前景看好。。84代表性楼盘盘—碧桂园园·威尼斯斯城，超级级大盘跨地地域营销模模式引爆热热销浪潮。。星沙版块项目规模96.5万平方米。产品类型别墅、公寓户型特点180—1220平方米独栋别墅。价格范围均价3100元/平方米。销售情况首期推出900套,销售达90%。1万元可抵2万元房款客户特点不少于50%的湘籍外地人。项目特色长沙首屈一指的超级大盘，同时也是长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园•长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。区内建有长沙首间白金五星级标准建造的社区酒店、中英文碧桂园学校、大型城市商业广场等城市级超级配套。超豪别墅、独立别墅、联体别墅、洋房等产品全面推出营销特点依托碧桂园在广东地区的品牌口碑，铺天盖地的媒体推广造势，针对不同客户群体的产品赢得了市场的青睐，但是，洋房与联牌的销售状况并不理想，显示出在销控管理上的不足。超过50人的强大的销售团队，竞争机制彻底颠覆了传统的房地产营销模式。85河西版块——市政府南南迁，基础础设施逐步步完善，大大盘领跑。。但由于位位置偏远，，城市生活活氛围缺失失，仍然制制约价格的的上涨及销销售速度。。需要市场场进一步引引导。市府麓谷版版块麓南版块86代表性楼盘盘—卓越蔚蔚蓝海岸：：现场展示示取胜。市府麓谷版版块项目规模45万平方米。产品类型别墅、洋房户型特点120—300平方米独栋别墅。洋房2层带地下室。入户花园。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况销售100%客户特点区域内客户，来自深圳中兴、华为的客户较多。项目特色极具品质感的立面，小区内自建小学。营销特点准现房销售。由于其在深圳的品牌影响力，吸引了较多的异地客户。几个重要的活动：长沙业主参观深圳蔚蓝海岸。蔚蓝海岸捐助灾区。展示了企业独特的人文魅力。87代表性楼盘盘—阳光100，产产品营造的的反面教材材，大盘推推广的典范范。麓南版块项目规模120万平方米。产品类型公寓、洋房、商务办公楼及别墅。户型特点115—220平方米。价格范围洋房均价3600元/平方米，别墅均价6000元/平方米。销售情况——客户特点区域内客户。项目特色公建外立面。长沙阳光100国际新城，由安藤忠雄及国际著名设计团队DCM联袂担纲规划设计，以岳麓为屏，学府为邻，湘江为带，用大手笔、大写意、大尺度、大进深的恢弘气势打造未来新长沙的城市标志。集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商业为一体的综合性国际都市大盘，由国内知名房地产品牌开发商阳光100连锁开发。营销特点压迫型销售，销售员分组，内部竞争机制。高额的推广费用，集群式的轰炸。现场展示大气但略显粗糙。品质感缺失。88东城版块——东方新城城·和园项项目所处版版块，传统统意义上的的“东市””，高品质质楼盘聚集集地，长沙沙物流核心心。区域改改造和开发发成为该版版块主题。。东城版块由由3个主要要的组团组组成：远大大路北组团团，芙蓉区区政府组团团，体育新新城组团。。本项目处于于芙蓉区政政府组团的的核心位置置。面临该该区域所有有在建、在在售楼盘的的完全竞争争。89片区代表性性楼盘—银银港·水晶晶城项目规模34万平方米。产品类型小高层、高层板楼。户型特点48.7-154平方米。价格范围均价3300元/平方米。销售情况06年3月开盘，基本售罄客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色采用经典的平面布置、轻快流畅的设计、简洁实用的功能分区，厅房方正，面积适宜营销特点低成本营销，少量的报纸投放、简洁的售楼处、围墙包装、以DM为主要的投放手段，针对区域内市场进行定向营销。远大北组团团90片区代表性性楼盘—长长房·东郡郡：非典型型性营销，，内部客户户关系网络络庞大。项目规模30万平方米。产品类型小高层。户型特点88-153平方米。价格范围均价3200元/平方米。销售情况07年1月开盘，基本售罄（1期仅剩3套，2期07年年底推出）客户特点关系客户。项目特色高级灰的十一层电梯小高层,色彩与高度，都十分宜居;环境：上万平米园林中轴与公共绿化广场一脉相连，七大组团园林，户户有园有景；科技：全城首个独户新风系统社区，时刻让你呼吸新鲜空气;空间：创新、科学的紧凑户型设计。营销特点政府背景的开发商，开盘并被内部客户消化（低价）。芙蓉区政府府组团91片区代表性性楼盘—上上河·国际际：以商促促住，商业业带动住宅宅销售模式式。芙蓉区政府府组团项目规模35万平方米住宅。15万平方米商业。产品类型高层。户型特点47—118平方米。价格范围均价3300元/平方米。销售情况1期推出两栋基本售罄，2期住宅08年推出。客户特点区域内客户。片区外投资客户。项目特色上河街区拟建成由大型主力店、专业店、品牌店、电影娱乐城、步行街组成；另配有25万平方米的公寓、写字楼和3000个车位，是中南地区目前规模最大，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、健身等为一体的现代商业中心，是配套齐全、经济价值极高的现代化商业群落。被列为湖南省2004年重点工程，是长沙市的城市地标，东城区唯一的商业城中城。项目建成后，商业中心的有效服务将成为长沙市乃至中南地区最大的统一开发经营的步行购物商业中心。营销特点以商促住型销售。现场销售管理差，内部炒房现象严重（口碑不好）。92片区代表性性楼盘—西西子花苑：：“追随者者”营销战战略，与上上河国际、、左岸·右右岸等项目目共同形成成区域内规规模优势。。芙蓉区政府府组团项目规模30万平方米。产品类型高层。户型特点87—215平方米。主力户型3室2厅。价格范围均价3300元/平方米。销售情况总套数273套，仅剩70余套。客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色户型以135平米左右标准三房为主，配以少量二房及四房户型营销特点浙派开发商的营销模式。93片区代表性性楼盘—万万科西街花花园：万科科收购南都都，策略调调整期，低低调网络定定向营销。。即将展开开新一轮的的大规模推推广。芙蓉区政府府组团项目规模25万平方米。产品类型多层洋房。户型特点120—250平方米。主力户型3室2厅。价格范围均价4000元/平方米。销售情况目前销售60%左右，每月销售60套。客户特点区域内客户。东城各大市场经营户，集中在陶瓷、建材、电线电缆行业。项目特色低密度、阳光房，成熟区域，配套齐全。营销特点关系营销：万科会庞大的客户资源。网络营销：搜房网广告、论坛发帖。现场包装：艺术商业街的展示并没有产生充足销售说服力，实效性不够，现正在调整中。94片区代表性性楼盘—绿绿城·桂花花城：完美美的产品实实现度，赢赢得市场信信赖。项目规模22万平方米。产品类型多层、洋房。户型特点110—140平方米。主力户型3室2厅。价格范围均价4200元/平方米。销售情况平均每月销售80套。客户特点区域内客户。辐射面较广。项目特色景观。营销特点现房营销扭转销售颓势。芙蓉区政府府组团95中信红树湾湾世联研究案案例版权声明：：本文仅供客客户内部使使用，版权权归世联地地产顾问（（中国）有有限公司所所有，未经经世联地产产顾问（中中国）有限限公司书面面许可，不不得擅自向向其它任何何机构和个个人传阅、、引用、复复制和发布布报告中的的部分或全全部内容。。1/5/2023基础数据信信息受让时间：2001-12-07使用年限：70年土地用途：住宅地理位置：位于沙河河填海区，，南山沙河河东路与白白石路交汇汇东南面售楼预约电电话：86088888总占地面积积：162653.1平方米总建筑面积积：650000平方方米其中：住宅宅505100平平方米会所6000平方方米幼儿园6000平平方米容积率：3.179建筑覆盖率率：19.3％绿化率：65％总户数：约2800总车位：约3500建筑风格：建筑外立立面选择灰灰色，使建建筑更加空空灵，意境境深远，让让灰色形成成一种放松松的建筑意意向园林主题:充分感感受到岭南南庭院的古古雅气息和和闲情逸趣趣，运用现现代时尚语语汇来演绎绎结合建筑筑之精致设设计共同营营造现代时时尚版岭南南气息分期情况：分4期开开发