2022年行业分析房地产市场现状情况分析：整体供大于求

房地产市场现状情况分析：整体供大于求房地产行业的现状行情如何呢?在去库存问题存在的今日，政府需要明确在去库存中的作用，主要是发挥政策支持和信息服务等作用，防止给市场传递政府救市的误导，去库存主要还是以市场化方式进行，整体的现状是如何?请见下文。

我国当前房地产市场已经发生转变，由供应端走向需求端，房地产市场整体处于供大于求的局面，但房地产市场的区域差异较大。

1.房地产调控政策会进一步宽松

面对库存越来越严峻的房地产市场，自2022底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2022年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应当更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套一般住房首付比例连续下调;鼓舞农夫进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推动新型城镇化结合起来);放宽户籍限制，鼓舞购房入户(中央经济工作会议将鼓舞常住外地人购房与鼓舞租房、扩大公租房掩盖范围统筹起来，深化住房制度改革);回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推动公积金或房贷证券化;购房税费减免等。另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。

2.较高的住房自给率和人口将影响房地产市场预期

随着我国房地产市场本世纪以来的快速进展，中国住房拥有率过高已经成为不争的事实，依据西南财经高校和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，目前中国城镇自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为60%)，处于世界前列。实际，假如再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等，我国的住房自给率可能会更高。一方面面对较高的住房自给率，另一方面从我国新生人口来看，我国上世纪70年月新生人口2.03亿人，上世纪80年月新生人口2.20亿人，80年月比70年月多0.17亿人;上世纪90年月新生人口1.72亿人，比80年月少4806万人;2000-2022年新生人口1.59亿人，比上个世纪90年月少0.13亿人。人口的不断削减，伴随着人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢，将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。

3.经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖

从2022年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差异明显较大，另外，宏观经济数据依旧不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，假如经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2022年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2022年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生转变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。

4.商品房去库存尚无有效手段

商品房去库存已经成为2022年国家五大经济工作任务之一。目前我国商品房库存明显不是以待售面积为71853万平方米来计算的，由于这个库存量根据2022年的销售速度，只需要6.72个月就可以销售完毕，这明显不值得担忧。依据2000-2022年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，则需要4.4年消化库存。可见，去库存压力明显很大。而目前对于去库存寄予盼望最大的就是通过农夫工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农夫工市民化，提升中国城镇化进程。但是，这一途径的问题在于，一方面许多收入相对较高的农夫往往在一二线城市就业，他们即使买房更盼望在一二线城市，而需要加大去库存的是广阔三四线城市;另一方面，许多有支付力量的农夫工的确有购房需要，但是缺乏将其转化为现实购买力，由于许多有购买力量的已经购买，而现在许多面对高房价，许多很难有支付力量，即使政府能对其补贴，使其能牵强支付首付，这种按揭也会具有肯定的风险。还有建议通过降房价去库存，这明显只是一种理论思维，认为价格降低，需求会增加，但是事实上商品房市场跟一般商品市场明显不一样，投入资金大，所以在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相像，买涨不买跌。特殊是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。

5.房地产企业加快合作和转型

随着房地产行业的调整，房地产企业盈利空间越来越窄，一些根植于三四线城市的中小房地产企业越来越难生存，主动转型或者多元化经营成为趋势。而大型房地产企业也由于房地产市场的走弱带来风险上升，拿地更为谨慎，许多企业已退出三四线城市。一线城市由于地价连续攀升加剧企业流淌性风险，大企业联合拿地开发成为一种新趋势。大企业间除了资金合作外，还有阅历的共享。另外，房地产企业也在尝试利用“互联网+”这一国家战略来实现转型，但目